T.C. SELÇUK ÜNĠVERSĠTESĠ FEN BĠLĠMLERĠ ENSTĠTÜSÜ

Transkript

1 T.C. SELÇUK ÜNĠVERSĠTESĠ FEN BĠLĠMLERĠ ENSTĠTÜSÜ KENTSEL ALAN DÜZENLEMELERĠNDE ALTERNATĠF UYGULAMA YÖNTEMLERĠ VE SONUÇLARIN ANALĠZĠ Arjan Sh. Al. OMAR YÜKSEK LĠSANS TEZĠ Harita Mühendisliği Anabilim Dalı Nisan KONYA Her Hakkı Saklıdır

2 TEZ KABUL VE ONAYI Arjan Sh. Al. OMAR tarafından hazırlanan "Kentsel Alan Düzenlemelerinde Alternatif Uygulama Yöntemleri Ve Sonuçların Analizi" adlı tez çalıģması 26/04/2013 tarihinde aģağıdaki jüri üyeleri tarafından oy birliği / oy çokluğu ile Selçuk Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Harita Mühendisliği Anabilim Dalı'nda YÜKSEK LĠSANS TEZĠ olarak kabul edilmiģtir. Jüri Üyeleri Ġmza BaĢkan Doç. Dr. Tayfun ÇAY DanıĢman Yrd. Doç. Dr. ġaban ĠNAM Uye Yrd. Doç. Dr. Mehmet ERTAġ Yukarıdaki sonucu onaylarım.

3 TEZ BĠLDĠRĠMĠ Bu tezdeki bütün bilgilerin etik davranıģ ve akademik kurallar çerçevesinde elde edildiğini ve tez yazım kurallarına uygun olarak hazırlanan bu çalıģmada bana ait olmayan her türlü ifade ve bilginin kaynağına eksiksiz atıf yapıldığını bildiririm. DECLARATION PAGE I hereby declare that all information in this document has been obtained and presented in accordance with academic rules and ethical conduct. I also declare that, as required by these rules and conduct, I have fully cited and referenced all material and results that are not original to this work. Arjan Sh. AL OMAR Tarih: 26/04/2013

4 ÖZET YÜKSEK LĠSANS TEZĠ KENTSEL ALAN DÜZENLEMELERĠNDE ALTERNATĠF UYGULAMA YÖNTEMLERĠ VE SONUÇLARIN ANALĠZĠ Arjan Sh. Al. OMAR Selçuk Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Harita Mühendisliği Anabilim Dalı DanıĢman: Yrd. Doç. Dr. ġaban ĠNAM 2013, 156 Sayfa Jüri Yrd. Doç. Dr. ġaban ĠNAM Doç. Dr. Tayfun ÇAY Yrd. Doç. Dr. Mehmet ERTAġ Kentsel alanlar sosyo-ekonomik ve sosyo-kültürel nedenlerle geliģmekte ve nüfus artıģı yaģamakta, beraberinde yeni yerleģim alanlarına ya da mevcut yerleģimin iyileģtirilmesine ihtiyaç duymaktadır. Kentsel dönüģüm uygulamaları ise bu gereksinimlere var olan yerleģim alanların yeniden üretilmesi ile bir çözüm yolu sunmaktadır. Türkiye de özellikle 1950 li yıllar sonrasında yaģanan göçler ve gecekondu yapılaģmalar kentsel mekan üretimini olumsuz yönde etkilemiģ; bu durum çarpık kentleģme, sağlıksız koģullar ve sosyokültürel yapı sorunlarına sahip tabakalaģmanın oluģumuna neden olmuģtur. Aynı zamanda, kentsel yayılma ile tarım topraklarının da arsalaģmasına neden olmuģtur. Buna bağlı olarak, arsa ve arazi düzenleme uygulamaları Türkiye de özellikle planlı geliģme çalıģmalarının baģlaması ve 3194 sayılı Ġmar Kanunu ile gündeme gelmiģ ve tüm yerel yönetimlerde bir planlı geliģme dönemi baģlamıģtır. Kentsel alanlarda mekânsal değiģim; kentin dinamiklerini oluģturan sosyal, ekonomik, planlama ve tasarım, yönetiģim ve çevresel yapının değiģmesiyle oluģmaktadır. Bu değiģimin beraberinde getireceği sorunlara çözüm üretirken hem kentlerin her geçen gün artan nüfusuna paralel olarak mevcut yerleģimlerin geliģtirilmesi sağlanmalı, hem de kentsel dinamiklerin değiģimi ile oluģan sorunlara çözüm üretilmelidir. Günümüz dünyasında yerleģimlerde yaģanan bir süreç olan kentsel değiģim ve dönüģüm, ülkemizde de kentleģmeye yönelik yaklaģımların yeniden gözden geçirildiği; düzenli, sağlıklı ve sürdürülebilir kent mekânlarının oluģturulmasının ifade edildiği; bu bağlamda mevcut imar planlarının ve uygulamasının sorgulanarak yeniden içerik kazandırılacağı bir dönem olarak algılanmalıdır. Bu sebeple, kentlere yaģayan yerleģimler olgusunu verecek olan imar planlaması ve uygulaması ile ortaya çıkarılacak doğal, kültürel, tarihi, ekolojik, tarımsal amaçlı korumaya ve afete karģı dayanıklı yapılaģma modellerinin ortaya konulması, olası kaçak ve gecekondu yapılaģmaların getireceği çarpık kentleģmelerin önüne geçilmesi, bu yolda kurumsal iletiģim ve sorumlulukların yeniden değerlendirmeye alınması birincil ödevimiz olmalıdır. Bu çalıģmada, kentsel mekânın iyileģtirilerek geliģtirilmesi gerekliliği, kentsel mekân üretiminde imar planı uygulamalarının rolü, uygulamada yaģanan mevcut ya da olası sorunların giderilmesi ve sürdürülebilir kentsel mekânların üretilmesine iliģkin öneriler sunulmuģtur. iv

5 Anahtar kelimeler: Ġmar, ġehirleģme, Ġmar planı uygulaması, Kentsel mekân, Arsa ve arazi düzenlemesi, Sürdürülebilir kentsel geliģme. v

6 ABSTRACT MS THESIS ALTERNATĠVE APPLICATION METHODS IN AN URBAN AREA ARRANGEMENT AND THE ANALYSIS OF THE RESULTS Arjan Sh. Al. OMAR THE GRADUATE SCHOOL OF NATURAL AND APPLIED SCIENCE OF SELÇUK UNIVERSITY DEPARTMENT OF SURVEYING ENGINEERING Advisor: Assist. Prof. Dr. ġaban ĠNAM 2013, 156 Pages Jury Assist. Prof. Dr. ġaban ĠNAM Assoc. Prof. Dr. Tayfun ÇAY Assist. Prof. Dr. Mehmet ERTAġ Urban areas develop due to socioeconomic and sociocultural reasons, experience population growth and herewith need improvement of new residential areas or existing settlement. And urban transformation applications offer a remedy to reproduce existing residential areas for these requirements. Immigrations and slum constructions experienced in Turkey especially after 1950s influenced production of urban space negatively; this situation caused unplanned urbanization, bad conditions and emergence of stratification with problems of sociocultural structure. It also resulted in landing of agricultural soils with urban sprawl. Accordingly, applications of plot and land smoothing rules started especially planned development works in Turkey and became a current issue with Construction Law No 3194, so a planned development began in all the local governments. Spatial variation in urban areas; constitutes with the change of social and economic planning and design, governance and environmental structure which forms urban dynamics. While this produces solutions for problems brought along with variation, both development of existing settlements must be provided in parallel with population increasing with each passing day and solution must be produced for problems due to change of urban dynamics. In today s world, urban change and urban transformation which is a process experienced in settlements must be perceived as a period in which approaches to urbanization in our country are also reviewed; in which constitution of regular, healthy and sustainable urban spaces are pointed out; and in this context, in which available zoning plans and applications would be inquired and given insight again. Therefore, it must be our primary task to expose settlement models resistant to disaster and having a natural, cultural, historical, ecological, agricultural protection purpose which will reveal existing zoning plans and applications that would imply the fact of living settlements ; to prevent unplanned urbanization due to shanty settlements and slum constructions; and to reassess institutional communication and responsibilities on this. In this study, it is presented related to improvement and development needs of urban spaces, the role of zoning plan applications in production of urban space, removing existing or probable problems experienced in application and the production of sustainable urban spaces. vi

7 Key words: Zoning, Urbanization, Zoning Plan Application, Urban Space, Plot and Land Arrangement, Sustainable Urban Development vii

8 ÖNSÖZ Kentsel Alan Düzenlemelerinde Alternatif Uygulama Yöntemleri ve Sonuçların Analizi konulu yüksek lisans tezimin danıģmanlığını üstlenen, yaptığım çalıģmalar sırasında bana yol gösteren ve öncülük eden, eleģtirileriyle benim ufkumu açan danıģmanım ve değerli hocam Yrd. Doç. Dr. ġaban ĠNAM a sonsuz Ģükranlarımı sunarım. Yüksek lisans ders aģamasında ders aldığım ve bana her türlü kolaylığı sağlayan, çok değerli ders hocalarım Prof. Dr. Ferruh YILDIZ, Doç. Dr. Tayfun ÇAY ve Doç. Dr. S. SavaĢ DURDURAN a teģekkürü bir borç bilirim. Ġmar Uygulamaları konusunda bana yardımlarını esirgemeyen Meram Belediyesi Ġmar bölümünde görev yapan Sn. Murat MINIK a, Sn. Nihat DEĞER e, Sn. Mehmet YILMAZ a teģekkür ederim. Son olarak maddi ve manevi yardımlarını esirgemeyen, bana her zaman desteklerini hissettiren değerli aileme sonsuz teģekkürlerimi sunmayı bir borç bilirim. Arjan Sh. Al. OMAR KONYA-2013 viii

9 ĠÇĠNDEKĠLER ÖZET... iv ABSTRACT... vi ÖNSÖZ... viii ĠÇĠNDEKĠLER... ix ÇĠZELGELER VE ġekġller VE KISALTMALAR... xii 1. GĠRĠġ KAYNAK ARAġTIRMASI KENTSEL ALANDA ĠMAR PLANI ĠHTĠYACI Ġmar Planı Nedir? Nazım imar planı Uygulama imar planı Ġmar Planı Uygulamalarının Önemi Ġmar Planında Kullanılan Tanımlar Ġmar Planı ve Uygulamasının Faydaları ĠMAR PLANI UYGULAMA YÖNTEMLERĠ KamulaĢtırma Yöntemi (4650 Sayılı Kanunla DeğiĢik 2942 Sayılı KamulaĢtırma Kanunu Uygulamaları) KamulaĢtırma nedir? KamulaĢtırmanın yasal dayanakları Yasalarda kamulaģtırma KamulaĢtırmanın konusu KamulaĢtırma yapmaya yetkili olanlar KamulaĢtırmada yapılacak iģlemler Kamu yararı kararının alınması ve onayı KamulaĢtırılacak taģınmazın ve sahibinin belirlenmesi Tapu kaydına Ģerh konulması KamulaĢtırma bedelinin tespiti KamulaĢtırmaya yapılan itirazlar TaĢınmazın kurum adına tescili TaĢınmaza acele el koyma Mal sahibinin isteği üzerine kamulaģtırma KamulaĢtırmadan vazgeçme ve geri alma KamulaĢtırma bedelinin ödenmesi PeĢin ödeme Taksitle ödeme Kamu taģınmazları KamulaĢtırmanın özelliği ix

10 Trampa yolu ile kamulaģtırma Kısmen kamulaģtırma Acele kamulaģtırma Mal Sahibinin Ġsteği Üzerine Yapılan Ġmar Planı Uygulamaları (3194 Sayılı Ġmar Kanunun 15 ve 16. Madde Uygulamaları Ayırma (ifraz) iģlemleri Ayırma iģlemlerinde takip edilecek yöntem Ayırma iģlemi için baģvuru ve hazırlıkları Ayırma iģleminin kontrolü ve tescili BirleĢtirme (tevhit) yöntemi Yola terk iģlemi Yola terk iģlemlerinde yapılacak çalıģmalar Yola terk iģleminin kontrolü ve tapuda tescili Yoldan ihdas iģlemi Mal sahibi isteği üzerine yapılan imar uygulamasında karģılaģılan sorunlar Arsa ve Arazi Düzenlemesi Uyarınca Yapılan Ġmar Planı Uygulamaları Arsa ve arazi düzenlemesinin tanımı Arsa ve arazi düzenlemesinin uygulama esasları Arsa ve arazi düzenlemesinin amacı Arsa ve arazi düzenlemesi yönteminde uygulamanın avantajları Arsa ve arazi düzenlemesi yönteminde uygulamanın yararları Arazi düzenlemesine iliģkin tanımlar Arsa ve arazi düzenlemesinde yapılacak iģlemler Parselasyon iģlemleri Teknik iģlemler Uygulama haritasının düzenlemesi Nirengi ve poligon sıklaģtırması Ada uygulama krokisinin çıkarılması Ada uygulama iģaretleme ve röperleme Yerde iģaretlenmiģ imar adalarının yeniden ölçülmesi (röleve ölçüsü) ve röleve ölçü krokisinin düzenlemesi Pafta açılması, adaların çizimi ve mülk sınırlarının paftaya geçirilmesi Parselasyon planının düzenlenmesi Parselleri yere uygulama ve yerde iģaretleme Parseller röleve ölçüsü ve röleve ölçü krokisinin düzenlemesi Parsellerin çizimi (parselasyon haritasının oluģturulması) Yüzölçümü (alan) hesabı Belgelerin dosyalanması Hukuki iģlemler Arsa ve arazi düzenlemesinin topluma yansımaları KENTSEL DÖNÜġÜM UYGULAMALARI Kentsel DönüĢümün Tanımı Kentsel DönüĢümün Hukuksal Dayanağı Kentsel DönüĢüm-Mülkiyet Kulllanımı ĠliĢkisi Kentsel DönüĢümün Amaçları Kentsel DönüĢüm Projesi Hazırlık AĢamasında Yapılması Gerekenler Kentsel DönüĢüm Uygulamalarında YaĢanan Sorunlar UYGULAMALAR x

11 6.1. KamulaĢtırma Ġle Ġlgili Örnek Uygulama Ayırma, BirleĢtirme ve Yola Terk ĠĢlemine ĠliĢkin Örnek Uygulama Arsa ve Arazi Düzenlemeye ĠliĢkin Uygulama Kentsel DönüĢüm ile Ġlgili Örnek Uygulama AraĢtırma Bulguları ve TartıĢma KamulaĢtıma yönteminin avantajları ve dezavantajları Ayırma ve birleģtirme yönteminin avantajları ve dezavantajları Arazi ve arsa düzenlemesinin avantajları ve dezavantajları Kentsel dönüģümün avantajları ve dezavantajları SONUÇLAR VE ÖNERĠLER Sonuçlar Öneriler KAYNAKLAR EKLER ÖZGEÇMĠġ xi

12 ÇĠZELGELER VE ġekġller VE KISALTMALAR Çizelgeler Listesi Çizelge 4.1. Kamu tüzelkiģileri Çizelge 4.2. KamulaĢtırma iģ akıģ Ģeması Çizelge 4.3. KamulaĢtırma bedelinin ödeme koģulları (Anayasa, m.46) Çizelge 4.4. Ġfraz iģ akıģ Ģeması Çizelge 4.5. BirleĢtirme yönteminde iģ akıģ Ģeması Çizelge 4.6. Yola terk akıģ Ģeması Çizelge 4.7. Arsa ve arazi düzenlemesinin iģ akıģ Ģeması ġekiller Listesi ġekil /5000 ölçekli Nazım Ġmar Planı ġekil /1000 ölçekli Uygulama imar planı ġekil 4.1. Yol kamulaģtırması ġekil 4.2. Ġfraz ve tevhit yöntemi ġekil 4.3. BirleĢtirme (tevhit) iģlemi ġekil 4.4. Yola terk iģlemi ġekil 4.5. Arsa ve arazi düzenlemesi ġekil 4.6. Ada uygulama krokisi ġekil 4.7. Röleve ölçü krokisi ġekil 4.8. KamulaĢtırma iģlemi (Park uygulaması) ġekil 4.9. Ġfrazen yola terk iģlemi ġekil Düzenleme haritası ġekil Toplu konut alanı vaziyet planı Kısaltmalar BÖHHBYY : Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Yapım Yönetmeliği DHMĠ : Devlet Hava Meydanları ĠĢletmesi DOP : Düzenleme Ortaklık Payı HKMO : Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası ĠK : Ġmar Kanunu KK : KamulaĢtırma Kanunu TDKS : Türk Dil Kurumu Sözlüğü TKGM : Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TMK : Türk Medeni Kanunu TMMOB : Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği xii

13 1 1. GĠRĠġ Ġmar planları bilindiği gibi bir beldede oturan insanların sağlığını korumak, sosyal ve kültürel ihtiyaçları ile yaģama düzenini, çalıģma Ģartlarını ve güvenliğini sağlamak amacıyla düzenlenirler. Bu planların düzenlenmesi kadar bunların mekâna yansıtılması yani uygulaması da önemli bir konudur. Plan hedefine, ancak ekonomik ve sosyal anlamda bir uygulama ile ulaģmıģ olur (Yıldız, 2006). Kırsal kesimden kentlere göçün artması ve insanların ihtiyaçları doğrultusunda imar kavramına gereksinim duyulmaktadır. Bu gereksinimler, sağlık ve sosyal açıdan büyük önem arz etmektedir. Bu ihtiyaçları karģılamak için etkin bir düzenleme ve ileriye dönük çalıģmalar yapılmalıdır. Bu sayede gelecekte sorun yaratmayacak faaliyetler, daha uygun bir zemin ve kullanılabilir yöntemler elde edebiliriz. Aynı zamanda toprak, insanoğlu için büyük önem taģımaktadır. Toprağı iģlemek, ondan faydalanmak, maddi gelir sağlamak insanların temel istek ve beklentileridir. Durum böyle olunca, yanlıģ kullanım ve rahatsız edici düzensizlikler ortaya çıkmıģtır. Bu yüzden bazı yöntemlere baģvurmak kaçınılmaz olmuģtur. Yöntemlerin bir kısmı zorunlu olup, diğer kısmı ise mal sahibinin isteği ve yararına göre uygulanmaktadır. Ġmar planı çizimi sırasında oluģan imar adaları ve parselleri ile beraber yollar, parklar, yeģil sahalar ve umumi hizmet binaları, vs. daha düzenli ve verimli bir hal alır. Ġmar uygulamaları; kamulaģtırma yöntemi, 3194 sayılı Yasanın 15 ve 16 ncı maddeleri gereğince talebe bağlı olarak yapılan uygulama ve yine aynı Yasanın 18 inci maddesi gereğince arazi ve arsa düzenlemesi yöntemiyle yapılmaktadır (Koçak ve Beyaz, 2004). Bu uygulamaları kullanarak daha düzenli, verimli, kamu yararını ve mülkiyet sahiplerini mağdur etmeden pratik çözümler üretmek ve alternatif yollar bulmaktır. Bazen arazileri kamuya katmak için mülk sahibinin rızası aranmaksızın devlet tüzelkiģileri tarafından el koyma iģlemi, bazen de parsellere ayırmak veya birleģtirmek yoluyla yapılan uygulamalar, bazen de yeniden birleģtirmek ve imar yeniden kazandırmak ada veya parseller oluģturmaktır. Bu çalıģma kapsamında imar planı uygulamaları hakkında detaylar ortaya konulmuģ, yapılmıģ ve tescil görmüģ örnek uygulamalar üzerinde sonuçları değerlendirmeye alınmıģtır.

14 2 Tezin ikinci bölümünde, kaynak araģtırması hakkında bilgi verilmiģtir. Üçüncü bölümde, kentsel alanda imar planı ihtiyacı, imar planı tanımı, imar planı türleri ve imar planı ile ilgili kullanılan terimler hakkında konular incelenmiģtir. Dördüncü bölümde ise imar planı uygulama yöntemleri hakkında bilgiler verilmiģtir. Aynı bölümün birinci kısmında, kamulaģtırma yöntemi konusunda detaylı bir inceleme yapılmıģtır. Bu yöntemin özelliği, avantajı, karģılaģılan sorunlar hakkında sonuçlar irdelenmiģtir. Aynı bölümün ikinci Ģıkkında, mal sahibi isteği üzerine yapılan uygulamalar konusunda inceleme yapılmıģ; bu yöntemin faydaları, devlet ve kamuya yararı çıkan sıkıntılar ve uygulama üzerinde sonuçların analizi anlatılmaktadır. Dördüncü bölümün üçüncü kısmında, arsa ve arazi düzenlemesi ile ilgili mevzuata yer verilmiģ; çıkan sorunlar, özellik ve avantajları hakkında bilgiler açıklanmıģtır. BeĢinci bölümde, kentsel dönüģüm ve dönüģümün amaçları ile ilgili mevzuat tartıģılmıģtır. Altıncı bölümde ise yapılan imar planı uygulama yöntemleri ve kentsel dönüģüm uygulamaları hakkında yapılan örnekler anlatılmıģ, uygulamalardan çıkan araģtırma bulguları tartıģılmıģtır. Son bölümde ise sonuçlar ve öneriler sunulmuģtur.

15 3 2. KAYNAK ARAġTIRMASI Abacıoğlu (2001) çalıģmasında, Ġmar kanunu mevzuatı ve uygulaması hakkında ayrıntılı bilgiler anlatılmıģtır. ÇalıĢmada, Ġmar Kanunu Yönetmelikleri, Kıyı Kanunu, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, Çevre Kanunu, Gecekondu Kanunu ve Yönetmeliği ve Arsa Ofisi Kanunu ile konular detaylıca incelenmiģtir. Abacıoğlu (2006), Ġmar kanunu mevzuatı ve uygulaması hakkında bilgiler vermiģtir. Kitapta, Ġmar kanunu detaylı olarak ele alınmaktadır, yasa, tüzük ve yönetmeliklerle ilgili mevzuat anlatılmaktadır. Akar (2002) çalıģmasında, KamulaĢtırma kanunu ve kamulaģtırmasız el atma davaları hakkında bilgiler verilmiģtir. ÇalıĢmada, kamulaģtırma kanun unda ve 4650 sayılı kanunla yapılan değiģiklikler ve açıklamalar ile ilgili konular incelenmiģtir. Aksay (2005), Arazi ve arsa düzenlemesi hakkında genel bilgiler vermiģtir. Kitapta, 3194 sayılı Ġmar Kanunu nun 18. maddesi uygulaması, hukuki açıdan arazi ve arsa düzenlemesi anlamı ve tanımı, uygulama aģamaları ve sonuçları, yargı kararları ile ilgili mevzuatlar irdelenmiģtir. Baz (1994) çalıģmasında, imar uygulamaları hakkında bilgiler verilmiģtir. ÇalıĢmada, ġehir ve Ģehircilik, hâlihazır harita ve imar planları, kamulaģtırma, arsa ve arazi düzenlemesiyle iliģkin konular anlatılmaktadır. Böke (2005) çalıģmasında, KamulaĢtırmasız el atma davaları hakkında genel bilgiler verilmiģtir. ÇalıĢmada, mülkiyet ve mülkiyet hakkı kavramı, kamulaģtırmasız el atmanın unsurları, açılan tazminat davalarının yargılama usulü, tazminatın hesaplanması ve 2942 sayılı kamulaģtırma kanunu detaylıca incelenmiģtir. Böke (2004) çalıģmasında, KamulaĢtırma kanunu ve kamulaģtırma bedelinin tespit davaları hakkında bilgiler verilmiģtir. ÇalıĢmada, kamulaģtırma kanunu ve kanunun maddeleri sırayla incelenmiģ, ayrıntılı açıklamalar yapılmıģtır. Çınar (2005) çalıģmasında, KamulaĢtırma ve kamulaģtırmasız el atma davaları hakkında bilgiler verilmiģtir. ÇalıĢmada, 4650 sayılı kanunla değiģik 2942 sayılı kamulaģtırma kanunu, bedel tespiti ve tescil davaları, iptal davaları, kamulaģtırma ve kamulaģtırmasız el atmada faiz, Yargıtay, DanıĢtay ve Anayasa mahkemesi kararları, kamulaģtırma yapan idareler için örnekler ve mevzuat ile ilgili konular iģlenmiģtir. Dayıoğlu (2006) yüksek lisans tezi çalıģmasında, Kentsel dönüģüm hakkında bilgiler verilmiģtir. ÇalıĢmada, kentsel dönüģüm tanımı ve önemi, kentsel dönüģüm

16 4 projeleri, Kentsel dönüģüm sürecine bir örnek alan çalıģması ve Zeytinburnu örneği ile ilgili konular yer almaktadır. Demirel (2002) çalıģmasında, kamulaģtırma hakkında genel bilgiler vermiģtir. Kitapta, toprak düzenlemesi bileģenleri, taģınmaz edinme yöntemleri, özelleģtirme, kamulaģtırma, kamulaģtırma iģlemi, kamulaģtırma davaları, değiģik kamulaģtırma iģlemleri, kamulaģtırmadan dönüģ ve geri alma ile kamulaģtırma mevzuatı incelenmiģtir. Erkan (2001) bu çalıģmasında, arazi düzenlemesi ve mevzuatı ile ilgili konular incelemiģtir. Kitapta, Türkiye de tarımsal yapı, arazi düzenlemesi tanımı, amaç ve faydaları, Avrupa da arazi düzenlemesi uygulamaları, arazi düzenlemesi projelerindeki faaliyetleri, arazi düzenleme çalıģmalarında hukuki mevzuat hakkında genel bilgiler verilmiģtir. Erkan ve Seylam ve YaĢayan (2010) çalıģmalarında, Arazi yönetiminde kullanılan terimler sözlüğü hakkında bilgiler verilmiģtir. ÇalıĢmada, Ġmar planında kullanılan terimler, tanımlar ve açıklamalar detaylıca anlatılmıģtır. Germeç (2001), KamulaĢtırma Kanunu ve ilgili mevzuat hakkında bilgiler anlatılmıģtır. Kitapta, KamulaĢtırma Kanunu, Ġmar Kanunu, Gecekondu Kanunu, Ġmar Affı Kanunu, Türk Medeni Kanunu ile ilgili konular irdelenmiģtir. Karagöz (2010) çalıģmasında, Haritacılıkta taģınmaz hukuku hakkında genel bilgiler verilmiģtir. ÇalıĢmada, toplumsal yaģam kuralları, kiģiler hukuku, aile hukuku, miras hukuku, taģınmaz mülkiyeti hukuku ve kat mülkiyeti ile ilgili konular incelenmiģtir. Karavelioğlu (1999) çalıģmasında, 3194 sayılı Ġmar Kanununun 18. Madde uygulamaları arazi ve arsa düzenlemesi parselasyon hakkında genel bilgiler verilmiģtir. ÇalıĢmada, imar planı uygulama usulleri, kamulaģtırma, ifraz ve tevhit, arsa ve arazi düzenlemesi, düzenleme ortaklık payı, parselasyon ve uygulama öncesi ve sonrası teknik ve hukuki sorunlar ile ilgili konular detaylıca anlatılmaktadır. KeleĢ (1990) çalıģmasında, KentleĢme politikası hakkında bilgiler verilmiģtir. ÇalıĢmada, KentleĢme, konut, gecekondu, arsa spekülasyonu, imar ve çevre sorunları, nedenleri ve çözüm yolları ile ilgili konular anlatılmıģtır. KocabaĢ (2006) çalıģmasında, Kentsel dönüģüm yenileģtirme ve Ġngiltere deneyimi ve Türkiye deki beklentiler hakkında bilgiler verilmiģtir. ÇalıĢmada, Ġngiltere de mahalle çalıģmaları ve yenileģtirmeleri, 2004 Londra planı, Londra da yapılan mahalle çapında yapılan örnekler ve Türkiye deki yapılan mahalle çapında uygulamalar.

17 5 Koçak ve Beyaz (2004) çalıģmalarında, imar uygulamaları hakkında bilgiler verilmiģtir. Kitapta, imar uygulaması, uygulamanın tanımı ve teknik çalıģmalar, imar planı tanımı, imar yasasının kapsam ve istisnası, hâlihazır harita, düzenleme sahasının belirlemesi, parsel yüzölçümü kontrolü, arazi ve arsa düzenleme esasları, teknik kontrol ve tescil iģlemleri, tapu sicil iģlemleri, imar yasası ve yönetmelikleri detaylıca incelenmiģtir. Odyakmaz (2001), Ġmar kanunu mevzuatı hakkında bilgiler verilmiģtir. ÇalıĢmada, 3194 sayılı Ġmar Kanunu, arsa ve arazi düzenlemesi yönetmeliği, Otopark Yönetmeliği, Kıyı Kanunu, Kat mülkiyet kanunu, Kadastro Kanunu ile ilgili mevzuat ve yönetmelik konuları detaylıca irdelenmiģtir. TüdeĢ ve Bıyık (1994) çalıģmalarında, Kadastro hakkında genel bilgiler verilmiģtir. ÇalıĢmada, kadastro bilgisi mevzuatı, kadastro konusu ve kapsamı ile ilgili konular anlatılmıģtır. Ulusoy (2004), Yargıtay kararları ıģığında kamulaģtırmasız el atma hakkında genel konular tartıģılmaktadır. Kitapta, kamulaģtırmasız el atma davaları, Yargıtay kararları, Anayasa mahkemesi, UyuĢmazlık mahkemesi, kamulaģtırma kanunu ve mevzuatı ile iliģkin konular iģlenmiģtir. Ünal ve Duyguluer ve Bolat (1998) çalıģmasında, imar terimleri hakkında genel bilgiler verilmiģtir. Kitapta, anayasa (ilgili hükümler), terimler, Ģekil ve krokiler ile ilgili mevzuat incelenmiģtir. Yıldız (2000), KamulaĢtırma tekniği hakkında bilgiler verilmiģtir. ÇalıĢmada, Arsa ve arazi düzenlemelerinin KamulaĢtırma ile iliģkileri, KamulaĢtırma ilkeleri, DevletleĢtirme, KamulaĢtırma, KamulaĢtırma temelleri, yasal dayanakları ve davalarıyla ilgili konular detaylı olarak açıklanmıģtır. Yıldız (2006) çalıģmasında, imar bilgisi hakkında genel bilgiler vermiģtir. Kitapta, ĢehirleĢme, yönetim yapısı ve planlama, imar yönetmeliği, imar programı, hâlihazır haritalar, plan deyimleri, plan basamakları, imar planı uygulama yöntemleri, kamulaģtırma, mal sahibinin isteği üzerine uygulamalar, arsa ve arazi düzenlemesi uygulamaları, yapı iģlerleri ile ilgili imar bilgisi incelenmiģtir. Yomarlıoğlu (1997) çalıģmasında, imar planı ile ilgili mevzuat hakkında genel bilgiler verilmiģtir. Kitapta, kadastro ve imar iliģkisi, imar planın uygulama yöntemleri, arsa ve arazi düzenlemesinin önemi, yapılan uygulamalar incelenmiģtir. Ġmar uygulama sırasında karģılaģılan sorunlar, kamulaģtırma konuları ve kat mülkiyeti mevzuatı hakkında konular iģlenmiģtir.

18 6 Zein Al- Abidin (2008) çalıģmasında, Ġstanbul uygarlıkları hakkında genel bilgiler verilmiģtir. ÇalıĢmada, Ġstanbul tarihi mimarisi ve Mimar Sinan hakkında, Ġstanbul Ģehrinin kent dokusu, Ġstanbul ulaģım ve trafik sorunu ile ilgili konular ele alınmıģtır. Aras harita mühendislik inģaat taahhüt sanayi Ģirketinin resmi web sayfasıdır. Ġmar planı mevzuatı, hâlihazır haritalar hizmetleri hakkında konuları bu sitede ele alınmıģtır. Artvin Kadastro Müdürlüğü nün resmi internet sayfasıdır. Kadastro mevzuatı, Ġmar uygulamaları, Kamu hizmetleri, e-haritacılık, Jeodezik hesap hakkında konuların yer aldığı sitedir. Balıkesir Bandırma belediyesinin resmi internet sayfasıdır. Kentin altyapısı ve arsa ve arazi düzenlemesi hakkında bilgiler yer aldığı bir sitedir. Cihan harita mühendislik in resmi internet sayfasıdır. Ġmar planı ile ilgili çalıģmalar yapılmıģtır. Hâlihazır haritalar hizmetleri, ifraz, tevhit iģlemleri hakkında detaylı bilgi ve uygulamaların yer aldığı bir sitedir. Düzce Ticaret ve Sanayi Odası nın resmi internet sayfasıdır. Uygulama imar planı hakkında mevzuatın yer aldığı bir sitedir. Harita Mühendislik Hizmetleri Firması nın resmi internet sayfasıdır. Ġmar planı uygulamaları, harita aplikasyonu ve mevzuatı hakkında konuların yer aldığı bir sitedir. Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası nın resmi internet sayfasıdır. Kadastro mevzuatı, Kitaplar, Harita bülteni dergisi, HKM dergileri ile ilgili konuların yer aldığı bir sitedir. Kartallar Ģirketler grubunun resmi internet sayfasıdır. ĠnĢaat sektöründe önde gelen firmalardan olup, imar planı ve parselasyon iģleri, arazi üretimi, yapı ve inģaat hizmetleri, mimari proje tasarım hakkında konular bu sitede yer almaktadır.

19 7 Sosyal bilgiler, Coğrafya, Tarım ve Ziraat ile ilgili mevzuat hakkında bilgiler sunulan bir web sitesidir. Arsa ve arazi düzenlemesinin tarihi geliģimi, tanımı, amacı hakkında konuların yer aldığı bir sitedir. Maliye Bakanlığı nın milli emlak genel müdürlüğüne ait resmi web sayfasıdır. Kamu ve devlet arasındaki iliģki, satın alma, trampa, hazineye mal intikali, devir ve terk iģlemleri hakkında bilgiler yer almaktadır bu sitede. Milli emlak kontrolörleri derneğinin resmi internet sayfasıdır. TÜRKĠYE CUMHURĠYETĠ Anayasası (1982), Türk Standartları Enstitüsü KuruluĢ Kanunu, Değerli Kâğıtlar Kanunu, Vergi Usul Kanunu ve Düzenleme Ortaklık Payı hakkında konuların yer aldığı bir sitedir. ĠnĢaat Mühendisliği Hakkında HerĢey in resmi internet sayfasıdır. Sayfada, inģaat mühendisliği, inģaat sözlüğü, inģaat makaleleri ile konuların yer aldığı bir sitedir. TMMOB Ģehir plancılar odası nın resmi internet sayfasıdır. Sayfada, imar planı mevzuatı, kentsel dönüģüm mevzuatı ve konuların yer aldığı bir sitedir. Tapu Kadastro Ġmar Orman nın resmi internet sitesidir. Tapu mevzuatı, Ġmar Kanunu ve mevzuatı, Orman mevzuatı, Kat mülkiyeti gibi konuların yer aldığı bir sitedir. Yüksek Öğretim Kurulu nun, bugüne kadar onaylanmıģ olan proje ve tezlerin yayınladığı, bilgilendirme ve kaynak araģtırma amaçlı resmi internet sayfasıdır. Trabzon Belediyesi nin resmi internet sayfası. Arsa ve arazi düzenlemesinin iģ akıģ Ģemasının yer aldığı bir sitedir. Yiğit haritacılık hizmetleri Ģirketinin resmi internet sitesi sayfasıdır. Yola terk, ifraz, tevhit, hâlihazır haritalar, yapı röleveleri, parsel ve proje aplikasyonu alanlarında hizmetlerin yer aldığı bir sitedir.

20 8 Ziraat Mühendisleri Odası nın resmi internet sayfasıdır sayılı KamulaĢtırma Kanunu hakkında ve toprak koruma projesi, Ziraat mevzuatları ile ilgili konuların yer aldığı bir sitedir.

21 9 3. KENTSEL ALANDA ĠMAR PLANI ĠHTĠYACI 3.1. Ġmar Planı Nedir? Ġnsanoğlunun köyden kente göçü arttıkça, daha yaģanabilir bir zemine ihtiyaç duyulmaktadır. ġehrin sosyal ve kültürel ihtiyaçlarını karģılamak üzere imar adalarına ve parsellere baģvurulur. Buna göre yerleģim için insanlar iskân amaçlı arsa almakta, bazen de tarım amaçlı veya yatırım amaçlı arazi ve arsa elde etmektedir. Yapılan düzenleme sonucunda, verimli, uygun parseller ortaya çıkmaktadır. Arsadan maksimum derecede faydalanmak, kentin kalitesini artırmak dolayısıyla kalkınma sağlamaktadır. Ġmar planı, belde halkının sosyal ve kültürel gereksinimlerini karģılamayı, sağlıklı ve güvenli bir çevre oluģturmayı, yaģam kalitesini artırmayı hedefleyen ve bu amaçla beldenin ekonomik, demografik, sosyal, kültürel, tarihsel, fiziksel özelliklerine iliģkin araģtırmalara ve verilere dayalı olarak hazırlanan, kentsel yerleģme ve geliģme eğilimlerini alternatif çözümler oluģturmak suretiyle belirleyen, arazi kullanımı, koruma, kısıtlama kararları, örgütlenme ve uygulama ilkelerini içeren pafta, rapor ve notlardan oluģan belgedir. Ġmar planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı olmak üzere iki aģamadan oluģur (Yıldız, 2006). Ġmar yasasının 1 inci maddesine göre yasanın amacı Yerleşim yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların, plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak olarak belirlemiģtir. Zemine uygulanmak suretiyle mekânı biçimlendirme amaçlı oluģturulacak Ġmar planı ikiye ayrılmaktadır: Nazım Ġmar Planı: Onaylı hâlihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu iģlenmiģ olan, varsa bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak hazırlanan ve arazi parçalarının; genel kullanıģ biçimlerini, baģlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeģitli yerleģme alanlarının geliģme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaģım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere 1/2000, 1/5000 ya da büyük yerleģim merkezlerinde 1/25000 gibi ölçeklerde düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporu ile bir bütün olan plandır (ġekil 3.1).

22 10 ġekil /5000 ölçekli nazım imar planı Uygulama imar planı Onaylı hâlihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu iģlenmiģ olan ve nazım imar planına uygun olarak hazırlanan ve çeģitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve esaslarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve genelde 1/1000 ölçeğinde, Ģehrin sık meskûn kesimlerinde 1/500 ölçeğinde de düzenlenebilen, raporuyla bir bütün olan plandır (ġekil 3.2).

23 11 ġekil /1000 ölçekli uygulama imar planı 3.2. Ġmar Planı Uygulamalarının Önemi Belediyelerin imar yönünden düzenli olması, imar planlarının yapılaģma ihtiyaçlarının önünde hazırlanması, hazırlanan imar planında yine yapılaģma ihtiyacının önünde mekâna bağlı olduğunu ifade edebiliriz. Bugüne kadar, imar planı yapımı, bilhassa büyük Ģehirlerde yapılaģmanın ve yapılaģma ihtiyacının gerisinde kalmıģ, yapılaģmaya yön verme yerine geliģigüzel oluģmuģ yapılaģmayı koruma zorunda kalmıģtır. 6785/1605 sayılı eski imar yasasının 42. maddesi imar planlarının uygulamasında belediyelere geniģ yetkiler vermesine rağmen belediyelerin gerek konuya yeteri kadar eğilmemesi, gerekse bilgi ve eleman yetersizliği nedenleriyle imar planlarının mekâna yansıtılamaması, kentleri çarpık ve sağlıksız yapılaģmaya maruz bırakmıģtır. 6785/1605 sayılı yasanın arsa ve arazi düzenlemesi ne iliģkin 42. maddesi, 3194 sayılı yeni/yürürlükteki imar yasasında daha da geniģletilerek 18. madde olarak yeniden düzenlenmiģtir. Arazi ve arsa düzenlemesi yoluyla yapılan imar planı uygulamaları, hem yasal bir zorunluluk olması açısından hem de Ģehircilik ilkeleri ve kamu yararı açısından ideal ve uygulamada tavsiye edilen bir yöntemdir Ġmar Planında Kullanılan Tanımlar Bu çalıģmada kullandığımız tanımlar aģağıda kısaca açıklanmıģtır:

24 Açık alan: Ġmar, tarım ve orman alanları dıģında kalan, insanların etkin oldukları alanların dıģındaki alanlar. Ada: Irmak, deniz, göl, yol gibi doğal ve yapay sınırlarla çevrelenmiģ parseller topluluğudur. Altyapı: Bir yerleģim bölgesi ve sanayi kuruluģu için gerekli olan yol, su, elektrik, iletiģim, vb. yapıların tümü. Aplikasyon: Kadastro ya da parselasyon planlarında olan ve arazide olmayan parsel köģe noktalarının arazide iģaretlenmesi. Arazi: Altında, üstünde ya da üzerinde oluģturulmuģ, iyelik ve kullanım haklarına konu olan, tüm yapıları ile birlikte yeryüzü parçası; geniģ kırsal alan. Arazi Düzenlemesi: Tarım alanlarında en uygun tarımsal verimin alınması için taģınmaz mal sınırlarının ve iyelerinin, belirli ilkeler uygulayarak, yeniden düzenlenmesi. Arsa: Kent ve kasabalarda yapı yapmaya ayrılmıģ ve yerel yönetimin sunduğu kolaylık ve donanımlardan yararlanabilecek arazi. Ayırma (Ġfraz): Bir taģınmaz malın birden çok parçaya ayrılması. BirleĢtirme (Tevhit): Birbirine bitiģik parsellerin tek bir parsele dönüģtürülmesi için yapılan iģlemler. Dağıtım Cetveli: Her imar adası için ayrı olarak düzenlenen ve düzenleme sonucu meydana gelen parsellerin, herhangi kadastro veya imar parsellerinden, nasıl oluģtuğunu, kadastro ve imar parsellerinden alınan düzenleme ortaklık payını, gerektiğinde malikin muvafakati ile terk edilen alanları ve kamulaģtırılan alanların miktarlarını gösteren cetveldir. Düzenleme Sahası: Sınırı tespit edilerek, düzenlenmesine karar verilen sahadır. Düzenleme Sınırı: Düzenlenecek imar adalarının imar planına göre, yol, meydan, park, genel otopark, yeģil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınırdır. Düzenleme Ortaklık Payı (DOP): Düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeģil saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanları ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artıģları karģılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden % 40 a kadar düģebilen miktar ve/veya zorunlu hallerde malikin muvafakati ile tespit edilen karģılığı bedeldir. Düzenleme Ortaklık Payı Oranı (DOPO): Bir düzenleme sahasında tespit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının bu saha içindeki kadastro varsa eski imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranıdır. Ebadlı Kroki: Ada ve parsellerin paftası üzerinden alınan veya daha önce tespit edilmiģ olan ölçülerinin yazılı olduğu krokidir. Gecekondu: Yasalara ve imar kurallarına aykırı olarak, gerçek ya da tüzel, kamusal ve özel kiģilerin toprakları üzerinde yapılan yoksul halk kesimlerinin üzerinde yaģadıkları yapı, barınak türü. Gayrimenkul: TaĢınmaz. Harita: Bir yeryüzü parçası üzerindeki doğal ve yapay ayrıntıların konumlarını, belirli bir ölçekte küçülterek topoğrafik özellikleri ile birlikte kâğıt üzerinde gösterimi. Hâlihazır Haritalar: Bir yerin doğal ve insan elinden çıkmıģ baģlıca özelliklerini gösteren ve tüm plan ve planlama etkinlikleri için baģlangıç olarak alınan harita. Hata Sınırı: ölçü değerleri ile plan değerleri arasındaki kabul edilebilir en büyük farktır. 12

25 Ġmar: YerleĢme bölgelerinin geliģip güzelleģmesi, yaģam koģullarına uygun hale getirilmesi, bununla ilgili kurallar bütünü. Ġmar Adası: Ġmar planlarındaki yol, nehir, göl vb. ile çevrili parseller topluluğu. Ġmar Planı: Kent ya da kasaba halkının insanca yaģamasını sağlamak amacıyla; oturma, çalıģma, dinlenme ve ulaģım yerlerinin ve bölgelerin kullanım biçimleri ile taģınmaz malları düzenleyen belge. Ġmar Planı Uygulaması: TaĢınmaz malların imar planına uygun duruma getirilmesi ve tapu sicilinin buna göre yeniden düzenlenmesi. Ġrtifak Hakkı: TaĢınmaz mallar üzerinde baģkalarının yararlanması için kurulmuģ, yararlanma, geçit, vb. haklar. Ġyelik Hakkı: Bir taģınmaz mal üzerindeki yasal egemenlik ve bu durumu güvence altına alan hak. Kadastro: Bir ülkedeki her tür taģınmaz malın, sahibi, yeri, yüzölçümü, sınır ve değerlerinin devlet eliyle saptanıp plana bağlanması iģi. Kadastro Paftası: Kadastro planlarının üzerine çizildiği altlık; kadastro plan ve haritalarından her biri. Kadastro Parseli: Kadastro çalıģmalarında sınırları belirli olan arazi parçası. Kamu: Bir ülkede yaģayan insanların, halkın tümü. Kamu TaĢınmaz Malı: Devletin iyeliği altındaki taģınmaz mal. Kamu Tüzel KiĢileri: Devletin kendi eliyle, kanunlarla kurduğu tüzel kiģilikler. Kamu Yararı: Yapılan ve yapılacak iģlemlerde kamusal yararının ön planda utulması. KamulaĢtırma (Ġstimlâk): Kamu yararına projelerin uygulanmasında, özel iyelik konusu taģınmaz malların karģılığı ödenerek kamuya kazandırılması. KamulaĢtırma Bedeli: KamulaĢtırma yapan kuruluģ tarafından, taģınmaz mal için belirlediği bedel. Kat Mülkiyeti: TamamlanmıĢ bir binanın bağımsız bölümlerinde, taģınmaz malın iyesi veya iyeleri tarafından kat mülkiyeti yasasına göre kurulan mülkiyet. Kentsel Alan Düzenlemesi: YerleĢme bölgelerinin, yaģam koģullarına uygun duruma getirilmesi için yapılan düzenleme çalıģması. Kırsal alan: Üretimi tarıma dayalı kırsal nüfusun yaģadığı, çalıģtığı alan. Kroki: YaklaĢık ölçekte ve üzerinde ölçü değerlerinin yazılı olduğu ada veya parsellerinin çizimi. Röperli kroki: Ada veya parsellerinin yeri değiģmeyen sabit tesislere bağlı olarak zeminden alınan ölçülerinin yazılı olduğu krokidir. Ebatlı kroki: Ada veya parsellerinin paftası üzerinden alınan veya daha önce tespit edilmiģ olan yüzölçümlerinin yazılı olduğu krokidir. Uygulama krokisi: Ada veya parsellerin zeminde belirtilmesi amacıyla paftası üzerinden alınan ölçüleri yazılarak düzenlenen kroki. Malik: Sahip, mülkiyet hakkına sahip olan. Mücavir: KomĢu, sınırdaģ. Özet cetveli: Düzenleme sahasına giren kadastro, varsa imar parsellerinin tapu senedi miktarı, düzenleme sahasına giren ve girmeyen kısımları ile düzenleme ortaklık payları, varsa kamulaģtırma ve bağıģ miktarı ile oluģan imar parselleri ve imar adalarının yüzölçümlerinin yazıldığı cetveldir. Parsel: Kent ya da beldede yerleģimin imar düzenine uygun olarak oluģturulmuģ taģınmaz mal. Parsel Numarası: Bir ada içindeki parsellere, her ada için (1) den baģlayarak verilen numaradır. 13

26 14 Parselasyon: Ġmar yasasına uygun biçimde yol, meydan, yeģil alan vb. kamu hizmetleri ile yerleģim alanları için bir arazinin parçalara ayrılması iģi. Parselasyon Planı: imar planının araziye uygulamasından sonra yapılacak röleve ölçülerine göre boyut değiģtirmeyen paftalar üzerinde çizilen, kesin parselasyon durumunu gösteren ve tapuya tescil iģlemlerine esas alınan plandır. Röper: Nirengi, poligon vb. kontrol noktaların kolayca bulunması, yok edilmeleri durumunda yeniden oluģturulması için yakın çevredeki belirgin ve değiģmez noktalara uzaklıklarını ölçülerek, iliģkilendirilmesi. Röper Krokisi: Röper noktalarını, röper ölçü ve değerlerini gösteren kroki. Sicil: Devlet kuruluģları tarafından tutulan kayıt. Tahsis Cetveli: Kadastro veya varsa imar parsellerinin hangi imar adalarına gittiğini gösteren cetveldir. Tapu Senedi: TaĢınmaz mal üzerindeki iyelik hakkını tanımlayan ve tapu sicil birimlerince mal sahiplerine verilen belge. TaĢınmaz mal: Yasalarla getirilen kısıtlamalar dıģında, iyelerine diledikleri gibi kullanma hakkına konu olan yer yüzeyi parçası, toprağın altı ve üstü ve tüm yapılar. Tespit: Kadastro çalıģmaları sırasında taģınmaz malın mülkiyetinin ve diğer hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesi. Trampa: KarĢılıklı değiģtirme, takas. TüzelkiĢi: Bağımsız bir kiģilik oluģturmak üzere örgütlü insan ya da mal topluluğudur ve belli bir ortak amaca eriģmek için bir araya gelen kiģidir. Umumi Hizmetlere Ayrılan Miktar: Bir düzenleme sahasında yol, meydan, park, genel otopark, yeģil saha, çocuk bahçesi gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile ibadethane, karakol yerleri, Milli Eğitime Bağlı Ġlk ve Orta Öğretim alanları ve ilgili tesisler için ayrılan alanların tümüdür. Uygulama Ġmar Planı: Ana plana uygun olarak hazırlanan, yapı adalarını, yolları, yoğunlukları vb. bilgileri gösteren plan. Uygulama Krokisi: Ada veya parsellerin zeminde belirtilmesi amacıyla paftası üzerinden alınan ölçüleri yazılarak düzenlenen krokidir. YeĢil Alan: Kentlerde park, çocuk bahçesi, oyun alanı olarak ayrılan yer. Yola Terk: Ġmar planlarında taģınmaz malları bir bölümünün açılan yollara bırakılması. Yoldan Ġhdas: Ġmar planı uygulaması sonucu kapanan yol alanlarında yeni parsel oluģturma iģi. Zilyet: Sahip. Bir Ģeyi fiilen elinde bulunduran; kullanan ya da onun üzerindeki ilgisini gösteren tasarrufu ile durumu sabit olan. Zilyetlik: Maddi bir Ģey üzerinde bir kiģinin sahip bulunduğu eylemsel egemenlik ve gücü tanımlar. Türk Medeni Kanunu m. 887 ye göre bir Ģey üzerinde tasarruf sahibi olan kimse o Ģeyin zilyedidir Ġmar Planı ve Uygulamasının Faydaları Ġmar planı uygulamalarının belli baģlı faydaları vardır. Bunlar (KeleĢ, 1990); 1- Ġmar planının uygulanmasını sağlamak amacıyla idarenin yerine getirmekle yükümlü olduğu görevlerin öncelik sırasına göre yapılması imkânı doğar. Birinci iģler yapılmadan diğer öncelikli iģlere baģlanmaz.

27 15 2- Baskı ve menfaat gruplarının menfaatlerine uygun olan iģler, toplumun yararına olan iģler olarak ele alınarak uygulanır. 3- Mali durum konusunda ilgililer ve halkın bilgi edinmesi kolaylaģır. Böylece halkın yerel hizmetlere katılımı kolaylaģır. 4- ÇeĢitli projeler, araç, gereç, çalıģma ve donatım imkânlarını zorlamayacak Ģekilde uyarlanabilir. 5- Ġmar planı ile ulusal ve bölgesel kalkınma plan ve programları arasında ahenk ve iliģki sağlanması kolaylaģır. 6- Ġmar planının uygulanması amacıyla alınması gerekli olan arsaların zamanında elde edilmesi veya kamulaģtırması mümkün olur. 7- Yatırımların yıllara dağıtılması sonucunda belediyenin gelirlerini ve kaynaklarını zorlamak, örneğin bunun için taģınmazların satılması gerekmez.

28 16 4. ĠMAR PLANI UYGULAMA YÖNTEMLERĠ Ġlgili idaresince hazırlanarak/onanarak yürürlüğe konulmuģ bir uygulama Ġmar planı, idarenin kabul edeceği ya da uygun gördüğü Ģartları içerisinde ve aģağıda ifade edilen üç ayrı yöntemden birisi kullanılmak suretiyle zemine uygulanır. Bu yöntemler; a. KamulaĢtırma, b. Mal sahibinin isteği üzerine yapılan parsel biriminde uygulamalar (3194 sayılı imar kanunun 15 ve 16. maddeleri), c. Arsa ve arazi düzenlemesi (3194 sayılı imar kanunun 18. Madde uygulamaları) KamulaĢtırma Yöntemi (4650 Sayılı Kanunla DeğiĢik 2942 Sayılı KamulaĢtırma Kanunu Uygulamaları) KamulaĢtırma nedir? Hızlı nüfus artıģı, insanların ve Ģehrin istekleri doğrultusunda birçok resmi ve özel yatırımcıyı yatırım yapmak için harekete geçirmiģtir. Yatırım yapılacak arazilerin bazı özel mülkiyete ait olduğundan, yapılacak projelerin önüne geçmektedir. Durum böyle olunca, kamulaģtırma yöntemine baģvurmak kaçınılmaz olmaktadır. Kamu yararı göz önünde bulundurularak kamulaģtırma iģlemi yapılmaktadır. Ayrıca kamulaģtırma ile ilgili tanımlar aģağıda belirtilmiģtir; TDKS de kamulaģtırma, özel kiģi mülkiyetindeki bir taģınmazı, sahibinin rızasını almadan kamuya mal etme iģlemidir. TC. Anayasası ve 2942 sayılı KK da kamulaģtırmanın açık bir tanımı yapılmamıģtır. Yalnızca kamu yararının zorunlu kıldığı durumlarda gerçek ya da özel hukuk tüzel kiģilerinin mülkiyetinde bulunan taģınmazların, Devlet ve kamu tüzel kiģilerince kamulaģtırılabileceği (KK m.1) belirtilmiģtir. Önceleri istimlâk terimi kullanılırken 1924 Anayasası nın 1945 yılında TürkçeleĢtirilmesi ile yerini kamulaģtırma terimi almıģtır (Köroğlu, Ö.1995:5). KamulaĢtırma, kamu yararının gerektirdiği durumlarda, özel mülkiyetteki taģınmazların, kamu yöntemlerince kamu mülkiyetine zorla geçirilmesine denir (Gürler, M. 1983:146) KamulaĢtırma, toplumsal yetki olayıdır ve kamu adına bir tüzelkiģinin, özel mülkiyetteki bir malı, kamu (toplum) yararı amacıyla elde etmesi demektir.

29 17 KamulaĢtırmada genellikle bir zorlama ve karģılığında bir bedel verilmesi esası vardır (Berdi, Ç: Erdoğan, T.1975,79) KamulaĢtırma: devlet ve diğer kamu tüzelkiģilerince kamu yararının gerektirdiği hallerde karģılıkları peģin ödemek koģuluyla, özel mülkiyette bulunan taģınmazların, kanunla gösterilen esas ve usullere göre zorla alınmasıdır (Köroğlu, Ö.1995:6). Ġdari ve Adli Yargıda KamulaĢtırma adlı eserinde Ali Haydar Karahacıoğlu (1998:53), Devlet ve kamu tüzel kiģilerinin sahip bulundukları kamu kudretine dayanarak özel kiģilerin mülkiyetinde bulunan taģınmazı, kamu yararına, bedelini nakden ve peģin olarak, özel durumlarda ise eģit taksitlerle ödemek suretiyle zorla almasıdır olarak tanımlanmıģtır. EKT. m. 28 e göre kamulaģtırma; Kamu idarelerinin veya kamu kurumlarının; kamu kudretine dayanarak ve kamu yararı amacıyla, gerçek veya özel hukuk tüzel kiģiliklerine ait taģınmazları veya kaynakları, sahibinin rızasına bakılmaksızın bir kamu hizmetinin veya kamu teģebbüsünün yürütülmesine tahsis edilerek ya da emlakine katılmak üzere bedeli peģin veya taksitle ödenmek suretiyle iktisap etmeleridir. KamulaĢtırma, Anayasanın 46 ncı maddesine göre, Devlet ve kamu tüzel kiģilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde, karģılığını peģin ödemek Ģartıyla, özel mülkiyette bulunan taģınmaz bir malın tamamına veya bir kısmına, kanunda gösterilen esas ve usullere göre zorla el atmasıdır Ģeklinde tanımlanır (Günday, 2004). KamulaĢtırma, Kamu tüzel kiģileri ve kurumlarınca, kamu yararı için gerekli iģlere tahsis edilmek (özgülenmek) üzere özel kiģilere ait taģınmazların ve kaynakların yetkili organlar tarafından verilen kararlar uyarınca ve bedeli peģin ödenerek mülk edinilmesidir (Yıldız, 2006). Türkiye dıģındaki ülkelerde de kamulaģtırmanın tanımı, Türkiye deki tanımlara yakındır. Örneğin; Almanya nın 1949 Anayasa sında 14. maddenin 3. fıkrasına göre, kamulaştırma; sadece kamu yararı için yapılmalıdır. Kanuna uygun şekilde bedelin miktarı ve ödeme şekli belirlenir. Kamu yararını ve özel mülkiyetin çıkarlarını göz önünde bulundurmak suretiyle uygulanmalıdır. Suriye nin 1973 Anayasa sının 15. maddesine göre, özel mülkiyet, sadece kamu yararı adına kamulaştırılabilir ve kanunlara uygun adil maddi bedel ödeme karşılığında yapılmalıdır. Mısır da ise 1971 Ülke Anayasa sının 34. maddesine göre, özel mülkiyet korunmaktadır, koruma gerekliliği sadece kanunda bildirilen durumlarda, yasal

30 18 çerçeve içerisinde uygulanmaktadır. Sadece kamu yararı için kamulaştırılmaktadır. Yasanın belirttiği şekilde bedel ödeme karşılığında yapılmaktadır. Irak ın 1970 Anayasa sında 54 nolu kamulaģtırma kanununda yapılan değiģiklikler ve Irak Devrim Komuta Konseyi nin ( ) tarihli oturumuna göre alınan (977) nolu kararına göre, Kamulaştırma; özel mülkiyet sahibinden mülkiyeti (sadece ayni haklar) alınır. Alınan hak kamu yararı için olmalı ve bedeli ödenerek yapılmalıdır. Bahreyn in 1970 Anayasa sının 8. maddeye göre, Arazi mülkiyetine el koymak suretiyle, kamulaştırma yapan kurum yararına ki bu; Devlet tir genelde. Kamu yararına yapılan projelerin zeminini oluşturmak amacıyla uygulanmaktadır. Yasalara uygun bedel ödeme şartıyla yapılmalıdır. Ġmar planında yol, meydan, park otopark gibi yerler kamuya ayrılmıģ ve resmi hizmet binaları okul, hastane, karakol gibi yerler bazen özel mülkiyete ait olan alanlara girer; dolayısıyla devlet veya belediyeler tarafından zorunlu el koyma iģlemi uygulanır. Bu gibi yerleri kamu yararına kazandırmak amacıyla tümünü veya bir kısmını karģılığı peģin ödenmek Ģartıyla kamulaģtırılır. KamulaĢtırma örneği olarak ġekil 4.1 de yapılan imar planında yol yapımı için kamulaģtırılan araziler görülmektedir. ġekil 4.1. Yol KamulaĢtırması KamulaĢtırmanın yasal dayanakları KamulaĢtırmanın yasal dayanakları 1982 Anayasası nın 35 ve 46. maddeleri ile gün ve 4650 sayılı kanunla değiģik gün ve 2942 sayılı KamulaĢtırma Kanunudur. Zilyetlik kamulaģtırması da 2942 sayılı kanunun 19. maddesi ve 3402 sayılı kanunun 16. maddesinde yer almaktadır.

31 19 KamulaĢtırmaya iliģkin hükümler Anayasa lara da girmiģ ve kamulaģtırma iģlemi birey özgürlüğü bakımından ele alınmıģtır. Çünkü kamulaģtırma, özel kiģilerin elinde bulundurdukları taģınmazların iyeliğinin veya irtifak haklarının kendi istençleri dıģında idareye geçmesi sonucunu yaratmaktadır. KamulaĢtırma, Anayasa ile bir temel hak olarak kabul edilmiģ olan iyelik hakkının özüne dokunan bir kurum olarak görülmüģ ve ona Anayasalarla izin verilmiģ ve kamulaģtırma hukukunun temel ilkeleri Anayasalarda düzenlenmiģtir: Madde 46 Devlet kamu tüzel kişileri, kamu yararının gerektirdiği hallerde karşılıklarını peşin ödemek şartıyla özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını gösterilen esas ve usullere göre kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir. Kamulaştırma bedelinin hesaplanma tarz ve usulleri kanunla belirlenir, kanun kamulaştırma bedelinin tespitinde vergi beyanını, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, taşınmaz malların birim fiyatlarını ve yapı maliyet hesaplarını ve diğer objektif ölçüleri dikkate alır. Bu bedel ile vergi beyanındaki kıymet arasındaki farkın nasıl vergilendirileceği kanunla gösterilir. Kamulaştırma bedeli, nakden ve peşin olarak ödenir, ancak tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerçekleştirilmesi ve yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenmesi şekli kanunla gösterilir, kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz. Bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir ve peşin ödenmeyen kısım devlet borçları ile öngörülen en yüksek faiz haddine bağlanır. Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli her halde peşin ödenir. Anayasanın 46. maddesi uyarınca hazırlanan KamulaĢtırma Kanunu günü 2942 no. ile kanunun 12. maddesinde çıkarılması öngörülen Yönetmelik ise Baraj ĠnĢaatı Ġçin yapılan KamulaĢtırmalarda KamulaĢtırma Sahasına Mücavir TaĢınmaz Malların KamulaĢtırılması Hakkında Yönetmelik adı altında günü Resmi Gazete de yayımlanarak yürürlüğe girmiģtir.

32 20 Anayasa maddeleri, KamulaĢtırma Kanunu ve KamulaĢtırma Yönetmeliği ilgili tüm kurumlar için geçerli olmasına rağmen bazen bunların bütün ihtiyaçlarına cevap vermez. O zaman ilgili kurumun kendi görev yasası ve yönetmeliği ya da talimatından yararlanılır. Örnek olarak, 6200 sayılı Devlet Su ĠĢleri (DSĠ) Genel Müdürlüğü TeĢkilat ve Vazifeleri Hakkında Kanun, DSĠ Emlak ve KamulaĢtırma Talimatı, ayrıca DSĠ KamulaĢtırma Planları Yapımı Teknik ġartnamesi gösterilebilir. Ancak, çeģitli kurumların kendi kanunları kamulaģtırma ortak mevzuatındaki hükümlere aykırı bir madde içeremez. KamulaĢtırmaya ait birçok tanım yapılmıģ olsa da, ortak bir noktada birleģtirecek olursak, KamulaĢtırma Özel kiģilerin tasarrufu altında olan taģınmazların, tamamını veya bir kısmını Kamu yararı amacıyla, yetkili kuruluģça, bedeli ödenmek Ģartıyla taģınmaz sahibinin rızası olsun veya olmasın almaktır diyebiliriz Yasalarda kamulaģtırma KamulaĢtırma konusunun yer aldığı öteki yasalar aģağıdaki gibi sıralanabilir (Bilgen, P. 1996:4): 1326 tarihli Menafii Umumiye ye Müteallik Ġmtiyazat Hakkında Kanun, 4373 sayılı TaĢkın Sulara ve Su Baskınlarına KarĢı Koruma Kanunu, 5516 sayılı Bataklıkların Kurutulması ve Bundan Elde Edilecek Topraklar Hakkında Kanun, 6200 sayılı Devlet Su ĠĢleri Genel Müdürlüğü nün TeĢkilat ve Vazifeleri Hakkında Kanun, 6326 sayılı Petrol Kanunu, 6538 sayılı Ġstanbul Kapalı ÇarĢının Tamir ve Ġhyası Hakkında Kanun, 6747 sayılı ġeker Kanunu, 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Ait Kanun, 7478 sayılı Köy Ġçme Suları Hakkında Kanun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 775 sayılı Gecekondu Kanunu, 933 sayılı Kalkınma Planlama Uygulaması Esaslarına Dair Kanun, 2450 sayılı Atatürk Kültür Merkezi Kurulması Hakkında Kanun, 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik bölgeleri Hakkında Kanun, 2634 sayılı Turizmi TeĢvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu, 2487 sayılı Toplu Konut Kanunu, 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım reformu Kanunu, 3194 sayılı Ġmar Kanunu,

33 sayılı Serbest Bölgeler Kanunu, 4721 sayılı Medeni Kanun KamulaĢtırmanın konusu Ancak özel mülkiyetteki taģınmazlar kamulaģtırılabilir. Amaca uygun ise taģınmazın tamamı yerine bir kısmı kamulaģtırmaya konu olabilir ya da bütünü veya bir kısmı üzerinde süreli/süresiz olarak irtifak hakkı kurulabilir. Üzerinde irtifak hakkı kurulan taģınmaz, sahibinin mülkiyetinde kalır. Türk Medeni Kanunu, madde 679 a göre, Kaynak, toprağın bütünleyici parçası olup mülkiyeti, kaynadıkları toprağın mülkiyeti ile edinilir. BaĢkasının toprağındaki kaynaklarından yararlanma hakkı tapu kütüğüne irtifak hakkı olarak kayıt ve tesis olunur. Bu hükümle kaynak, arzın bütünleyici parçası sayılmaktadır. Arazinin kamulaģtırılması kaynağı da kapsar. Kaynak, bağımsız Ģekilde de kamulaģtırılabilir veya üzerinde irtifak hakkı kurulabilir. Bazen aynı bir taģınmaz üzerinde hem irtifak hakkı tesis edilebilir hem de arazinin bir kısmı kamulaģtırılabilir. Elektrik direğinin bulunduğu yer kamulaģtırmaya, elektrik enerji nakil hatlarının geçtiği Ģerit irtifak hakkı kurulmasına konu olur. Bunun gibi petrol ya da maden kanunu uyarınca iģletme sahibi (kamu kurumu ya da özel kiģi) adına aynı iģlemler yapılabilir. Petrol ya da maden kuyusu açılacak yer kamulaģtırılır, açık maden iģletmesi yapılacak yer üzerinde süreli olarak ve iģletme sahibi lehine irtifak hakkı tesis edilebilir ya da bu yer kamulaģtırılabilir. TaĢınmaz, irtifak hakkı ve kaynakların kamulaģtırmaya konu olabilmesi için bunları özel iyelikte ve tapuda kayıtlı olması gerekir. TaĢınmazların bir bölümü özel tüzelkiģilerin veya kamu kurumlarının iken bir bölümü doğası gereği (sular ve dağlar) veya tahsis yoluyla (yollar, parklar, meydanlar, meralar, yaylaklar, kıģlaklar vb.) herkesin yararlanmasına ve kullanmasına sunulmuģtur ve özel tüze hükümlerine bağlı değildir. Kamu Malları denilen bu grup tapu kütüğüne kayıtlı değildir ( Karahacıoğlu, A.H.1998, 57 ) ve kamulaģtırmaya konu olmazlar. Ayrıca, tapuda kayıtlı malik hanesi boģ, iyeliği çatıģmalı ve davada hazine nin taraf olduğu taģınmazlar (Bilgen, P.1996, 63) ile kömür havzası içindeki araziler, özel yasa ile kamulaģtırılması yasak olan mallar ve önceden kamulaģtırılmıģ mallar kamulaģtırılamaz (Köroğlu, Ö.1995, 60).

34 KamulaĢtırma yapmaya yetkili olanlar KamulaĢtırmada, kamu tüzel kiģileri haricinde, gerektiği zamanlar kamulaģtırmaya yetkili olanlar bazı özel tüzel kiģileri veya kurumlar vardır. Bunlar; KamulaĢtırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaģtırmalarda, ilgili Bakanlık, Köy yararına kamulaģtırmalarda Köy Ġhtiyar Kurulu, Belediye yararına kamulaģtırmalarda Ġl Daimi Encümeni, Ġl Özel Ġdaresi yararına kamulaģtırmalarda Ġl Daimi Encümeni, Devlet yararına kamulaģtırmalarda Ġl Ġdare Kurulu, Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaģtırmalarda Yükseköğretim Kurulu, Üniversite, Türkiye Radyo-Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür- Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaģtırmalarda yönetim kurulları, Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaģtırmalarda Ġlçe Ġdare Kurulu, Bir il sınırları içinde birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaģtırmalarda Ġl Ġdare Kurulu, Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkiģileri yararına kamulaģtırmalarda Bakanlar Kurulu, Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaģtırmalarda Bakanlar Kurulu, Kamu kurumları yararına kamulaģtırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunları olmaması halinde yetkili idare organları, Gerçek kiģiler yararına yapılacak kamulaģtırmalarda yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının baģvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık. KamulaĢtırma yetki sahipleri ve iģlemleri yapacak kurumları, Çizelge 4.1 de özetle anlatılmaktadır.

35 23 Çizelge 4.1. Kamu TüzelkiĢileri (KK 3. md) Devlet Ġl Özel Ġdareleri Belediyeler Köyler Kamu TüzelkiĢileri Üniversiteler Yükseköğretim Kurulu Türkiye Radyo ve Televizyon Kurumu Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Kamu Kurumları Devlet Daireleri, Genel Müdürlükler Barolar, Ticaret ve Sanayi Odaları, Menkul Kıymetler ve Kambiyo Borsası, Türk Mühendis- Mimar Odaları Birliği, Ġktisadi Devlet TeĢekkülleri (MTA, SSK, THY, EĠEĠ vd.) KamulaĢtırmada yapılacak iģlemler KamulaĢtırma iģlemi aynı zamanda hukuki iģlem ağırlıklı olduğundan, ilgili kanunun ön gördüğü iģlemlerin yapılmasındaki hata veya eksiklik ileride bir takım problemlerin doğmasına sebep olur. Bu nedenle, bütün iģlemler sırasıyla ve eksiksiz olmalıdır. Bunlar; Kamu yararı kararının alınması ve onayı, KamulaĢtırılacak taģınmazın ve sahibinin belirlenmesi,

36 24 Tapu kaydına Ģerh konulması, KamulaĢtırma bedelinin tespiti, KamulaĢtırmaya yapılan itirazlar, TaĢınmazın kurum adına tescili, TaĢınmaza acele el koyma ve tescil, Mal sahibinin isteği üzerine kamulaģtırma, KamulaĢtırmadan vazgeçme ve geri alma, Kamu yararı kararının alınması ve onayı Kamu Yararı Kararını verecek olan merciler; a) Köy yararına kamulaģtırmada, köy ihtiyar kurulu, b) Belediye yararına kamulaģtırmada, belediye encümeni, c) Ġl özel idaresi yararına kamulaģtırmada, il daimi encümeni, d) Devlet yararına kamulaģtırmada, il idare kuruludur. Onay mercileri ise; a) Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları için, ilçelerde kaymakam, il merkezlerinde vali, b) Ġlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları için ise validir (KK, md.6) KamulaĢtırılacak taģınmazın ve sahibinin belirlenmesi KamulaĢtırılacak parsellerin hangilerinin olduğu, bunların tamamının mı yoksa bir kısmının mı kamulaģtırılacağını anlamak için birinci Ģart bu taģınmaza ait kadastro haritalarının temin edilmesidir. Eğer bu alanın kadastrosu yapılmamıģ ise önce bu eksikliğin giderilmesi gerekir. Bilhassa baraj alanı ve karayolu güzergâhlarının belirlenmesinde bu duruma sıkça rastlanır. KamulaĢtırma alanın ölçüsü, bu gibi durumlarda ilgili idarenin teknik elemanları tarafından yapılır. Elde kadastro haritası mevcut olsa bile, genellikle kadastro haritası ile imar planını çıkıģtırmak mümkün olmamaktadır. Bunun sebebi; a) Kadastro haritası ile imar planının ölçekleri farklı olabilir. Bu durumda kadastro haritasının ölçeği imar planının ölçeğine getirilir. Bu iģlemde tercih edilen, orijinal arazi bilgilerinden faydalanmaktadır. Eğer bunlar temin etmek mümkün değilse, pantograflar yararlanabilir.

37 25 b) Kadastro haritası ile imar planı aynı ölçekte olabilir. Fakat koordinat eksenleri arasında kayıklık ve dönüklük bulunur. Bu durumda, bu kayıklık ve dönüklüğün giderilip, kadastro, haritasının koordinatlarının imar koordinatlarına dönüģtürülmesi gerekir Tapu kaydına Ģerh konulması Ġdare kamulaģtırma kararı verdikten sonra kamulaģtırmanın tapu siciline Ģerh verilmesi kamulaģtırmaya konu taģınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiģtiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri aynı haklarda meydana gelecek değiģiklikleri tapu idaresi kamulaģtırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır KamulaĢtırma bedelinin tespiti KamulaĢtırma iģleminin en önemli kısmı kamulaģtırma bedelinin tespitidir. Bu etapta yapılan iģlerde bir usul hatası olmamalıdır. Çünkü itirazın en bol olduğu etap bu etaptır. TaĢınmazın bedelini tespit için bir kıymet takdir komisyonu kurulur. Bu komisyon, her yıl Ocak ayının ilk haftasında il ve ilçe dâhilinde göre yapmak üzere beģ asil ve beģ yedek üyeden oluģur. a) Ġl Kıymet Takdiri Komisyonu 1) Ġl idare kurulunca; defterdarlık memurlardan, resmi kuruluģların ziraat mühendislerinden, yoksa ziraat teknisyenlerinden, o ildeki fen adamları arasından birer asıl ve birer yedek olmak üzere üç üye; 2) Belediye Encümenince; taģınmaz mal sahipleri arasından iki asıl ve iki yedek üye; b) Ġlçe Kıymet Takdiri Komisyonu 1) Ġlçe idare kurulunca; mal müdürlüğü memurlarından, resmi kuruluģların ziraat mühendislerinden, yoksa ziraat teknisyenlerinden, ilçedeki fen adamları, temin edilmemesi halinde o ilçenin bağlı bulunduğu ildeki fen adamları arasından birer asıl ve birer yedek olmak üzere üç üye; 2) Ġlçe belediye encümenince taģınmaz mal sahipleri arasından iki asıl ve iki yedek üye; olmak üzere seçilir. Belediye sınırları içindeki nüfus, son nüfus sayımına göre yüz bini geçen Ģehirler için aynı sınırlar içerisinde yapılacak kamulaģtırmalarda kıymet takdiri komisyonu,

38 26 seçilen ziraat mühendisi veya ziraat teknisyeni yerine il veya ilçe idare kurulunca Çevre ve ġehircilik Bakanlığı kuruluģuna dâhil teknik elemanlar arasından seçilerek bir üyenin katılmasıyla oluģur. Seçilen komisyon üyelerine en yakın sulh hukuk mahkemesinde yemin ettirilir. Komisyon üyelerinin hizmet süresi bir yıldır. Süresi biten üye tekrar seçilebilir. Kıymet takdiri komisyonları uzmanlıkları dıģında kalan konularda, kamulaģtırılan malın cinsine göre uzman kimselerden danıģma niteliğinde görüģ alır ve bu hususu gerekçesiyle raporlarında bildirilir. KamulaĢtırılan taģınmaz malın sahipleri, bunların usul ve füru, karı-koca veya üçüncü derece dâhil kan ve sıhrî hısımları komisyonlara katılamaz ve görüģ bildiremez. Komisyon, kamulaģtırmayı yapan idarenin daveti üzerine eksiksiz toplanır. Hukuki veya fiili nedenlerle komisyona katılmayan asıl üyenin yerine, yedeği çağrılır. Komisyon baģkanını kendi arasından seçer. Komisyonda kararlar çoğunluk esasında verilir. Azınlıkta kalan üye, karara katılmama nedenlerini yazıp imzalamak zorundadır. Kıymet takdir komisyonu, taģınmaz malın kıymet takdirinde Ģu hususları dikkate alır: TaĢınmazın; a) Cins ve vasfını, b) Yüzölçümünü, c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini, d) Varsa vergi beyanını, e) KamulaĢtırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmıģ kıymet takdirlerini, f) Arazilerde, taģınmaz mal veya kaynağın kamulaģtırma tarihindeki mevki ve Ģartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini, g) Arsalarda, kamulaģtırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satıģlara göre satıģ değerini, h) Yapılarda, kamulaģtırma tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını, i) Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri (Yomralıoğlu, 1997).

39 KamulaĢtırmaya yapılan itirazlar KamulaĢtırmaya yapılan itirazlar iki guruba ayrılır: 1) Ġdari davalar, 2) Adli davalar, 1) Ġdarî Davalar: Mal sahibinin kamulaģtırma iģleminin iptali için idari davası açabilir. Bu davada iptal iģlemine esas teģkil eden konular; Kamu yararı bulunmadığı, Yetkisiz kurullar tarafından karar alındığı veya onaylandığı, ĠĢlemin yasaya aykırılığı veya geçersizliği olabilir. Davayı açma süresi, mal sahibine bildirimin yapıldığı tarihten itibaren 30 gündür. 2) Adlî Davalar: Adlî yargıda açılacak olan davalar; KamulaĢtırma bedeline, KamulaĢtırmada yapılan maddi hatalara, karģı olur TaĢınmazın ilgili kurum adına tescili KamulaĢtırmaya iliģkin iģlemlere itiraz edilmiģse veya itiraz mahkeme tarafından karara bağlanmıģsa ve kesinleģmiģse, kamulaģtırma kesinleģmiģ sayılır. Karar kesinleģtikten sonra, kurum kamulaģtırma bedelini milli bir bankaya bloke eder. Mal sahiplerine çağrıda bulunarak tapu dairesinde devir muamelesi için takrir vermelerini ister. TaĢınmaz sahibi bunun üzerine devir ve tescil iģlemini yaparsa, buna rıza-i tescil denir. Bundan sonra kurum bankaya talimat yollayarak bloke edilen miktarın çözülmesini ister TaĢınmaza acele el koyma TaĢınmazın sahipleri idari ve adli yargıda dava açabilir. Bunlardan kamulaģtırma iģlemine iliģkin yürütmenin durdurulması kararı verilmedikçe, davaların sonucu

40 28 beklenmeksizin kamulaģtırması yapılan taģınmaz mala hemen el konulmasına idarece zorunluluk görüldüğü hallerde, taģınmaz malın takdir alınan kıymeti milli bankalardan birine yatırılarak ilgili belge örnekleri ile birlikte mahkemeye verilip taģınmaz malın durumun tespiti istenir. Mahkeme sekiz gün içinde taģınmaz malın sahibini davet eder ve kıymet takdirine esas olabilecek bütün nitelikleri tespit ettirerek, o taģınmazın idare adına tescil edilmesine karar verir ve bu kararı tapu dairesine bildirilir (Yomralıoğlu, 1997) Mal sahibinin isteği üzerine kamulaģtırma Sık rastlanan bir uygulama olmamakla beraber, mülk sahipleri bazen taģınmazların kamulaģtırması için istekle bulunabilirler. Bu durumda yapılması gereken en uygun iģlem, satın alma usulü ile yapılan kamulaģtırma Ģeklidir KamulaĢtırmadan vazgeçme ve geri alma KamulaĢtırmadan vazgeçme ve geri alma üç Ģekilde karģımıza çıkar: a) Ġdarenin tek taraflı vazgeçmesi, b) Tarafların anlaģmasıyla vazgeçme ve devir, c) Mal sahibinin geri alma hakkı. KamulaĢtırmanın kesinleģmesinden önce kamulaģtırmayı yapan yöntem iģlemin herhangi bir safhasında tek taraflı olarak ve mal sahibine haber vermeden kamulaģtırmadan tamamen veya kısmen vazgeçebilir. Bu konuyla ilgili kanun maddesi Ģöyledir: idare kamulaştırmanın her safhasında kamulaştırma kararı veren ve onaylayan yetkili merciin kararı ile kamulaştırmadan tek taraflı olarak kısmen veya tamamen vazgeçebilir. Şu kadar ki, dava sırasında vazgeçme halinde dava giderleri ile harç, harcanan emek ve işin önemi gözetilerek mahkeme maktuen takdir olunacak avukatlık ücreti idareye yükletilir. KamulaĢtırmanın iģ akıģı ve iģlevsel adımları çizelge 4.2 de açıkça belirtilmiģtir.

41 Çizelge 4.2. KamulaĢtırma iģ akıģ Ģeması (Demirel, 2002). 29

42 KamulaĢtırma bedelinin ödenmesi 1982 Anayasası nın 46 ncı maddesine göre kamulaģtırma bedeli, nakden ve peģin ödenir. Bu iyelik, kamulaģtırmanın bedeli ödendikten sonra devlet kurumları veya belediyelerin iyeliğine geçer. Ancak Anayasanın 46. maddesi, bazı durumlarda taksitle ödeme Ģekline izin vermiģtir. KamulaĢtırma bedeli nakden ve peģin ödenir, ancak tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleģtirilmesi ve yeni ormanların yerleģtirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaģtırılan toprakların bedellerinin Ģekli kanunla gösterilir, kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde taksitlendirme süresi 5 yılı aģamaz. KamulaĢtırma bedelinin ödenmesi ister peģin ister taksitle Çizelge 4.3 de belirtilmiģtir (Demirel, 2002). Çizelge 4.3. KamulaĢtırma bedelinin ödeme koģulları (Anayasa, m.46) ÖDEME PEġĠN TAKSĠTLE Küçük Çiftçiler ve Diğer Mal Sahipleri Bakanlar Kurulunca Kabul Edilen Projeler Tarım Reformu Uygulamaları Büyük Enerji ve Sulama Projeleri Ġskân Projeleri Yeni Ormanların YetiĢtirilmesi Projeleri Kıyıların Korunması Projeleri Turizm Projeleri PeĢin ödeme Anayasa nın /18 maddesiyle değiģik 46. maddesi, KamulaĢtırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya iģleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli her halde peģin ödenir. hükmünü ortaya koymuģtur.

43 Taksitle ödeme Anayasanın 46 ncı maddesinin 4 ncü fıkrasında sınırlı hallerde taksitle ödemeyi öngörmüģtür. Bu sınırlı hallerde taksitle ödemeye olanak verilmesi, kamulaģtırmanın kapsamıyla ilgilidir. Bu kapsamda, Tarım reformunun uygulanması, Büyük enerji ve sulama projeleri, Ġskân projeleri, Yeni ormanların yetiģtirilmesi, kıyıların korunması, Turizm, Amacıyla kamulaģtırılan toprakların bedellerinin ödenmesi Ģeklini kanuna bırakmıģtır. Ancak her Ģartta taksitlendirme süresi beģ yılı aģamaz. Taksitler eģit olarak ödenir ve peģin ödenmeyen bölüm devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddine bağlanır. PeĢin ödenecek miktar, KK m.3 göre belirlenen kamulaģtırma bedelinin 1/6 sından (peģin+5 taksit) küçük olamaz Kamu taģınmazları Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar devletin hüküm ve tasarrufu altındadır (TMK. M.715) ve kamulaģtırmaya konu olmazlar. a) Sahipsiz Yerler TMK.m.715 e göre aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalıklar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elveriģli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir Ģekilde özel mülkiyete konu olamaz. Sahipsiz yerlerin kazanılması, bakımı, korunması, iģletilmesi ve kullanılması özel kanunun hükümlerine tabidir. b) Ormanlar Nerelerin orman sayılacağı 6891 sayılı Orman Kanunu nda belirlenmiģtir. Orman alanları ve sınırları bu yasaya göre Orman kadastrosu ile belirlenir. c) Kıyılar Anayasa nın 43 üncü maddesi ve tarih ve 3621 sayılı Kıyı Kanunu, kıyıların devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğu belirlenmektedir. Bu yasanın 4 üncü maddesine göre;

44 32 Kıyı çigizi: Deniz, Doğal ve yapay göl ve akarsuları çevreleyen, suların taģkın durumları dıģında, suyun kara parçasına dediği noktaların birleģmesinden oluģan çizgiyle bu çizgiden kara yönüne doğru uzanan, su hareketlerinin oluģturduğu Kumluk, Çakıllık, TaĢlık, Sazlık, Bataklık vb. gibi alanların doğal sınırı arasındaki alana denilmektedir. Kıyı: Deniz, doğal ve yapay göl ve akarsuları çevreleyen, suların taģkın durumları dıģında karaya değdiği noktaların birleģmesi ile oluģan çizgiyle bu çizgiden kara yönüne doğru uzanan, su hareketlerinin oluģturduğu Kumluk, Çakıllık, TaĢlık, Sazlık, Bataklık vb. gibi alanların doğal sınırı arasındaki alana denilmektedir Kıyı kenar çizgisi: Deniz, doğal ve yapay göl ve akarsularda kıyı çizgisinden sonraki, kara yönünde su hareketinin oluģturduğu kumluk, çakıllık, taģlık, sazlık, bataklık vb. gibi alanların doğal sınırlarıdır. Sahil Ģeridi: Kıyı kenar çizgisinden baģlayarak, kara yönünde yatay olarak uygulama imar planı yapılacak yerlerde en az 20m geniģliğinde, uygulama imar planı bulunmayan belediye ve mücavir alan sınırları veya dıģındaki yerleģik alanlarda, çevre düzeni ve/veya nazım imar planı bulunsun veya bulunmasın, yatay olarak en az 50m, belediye ve mücavir alan sınırları içinde veya dıģındaki iskân dıģı alanlarda çevre düzeni ve/veya nazım imar planı bulunsun veya bulunmasın yatay olarak en az 100m geniģliğindeki alandır. Çevre düzeni ve/veya nâzım imar planı bulunsun veya bulunmasın, uygulama imar planı bulunmayan belediye mücavir alan sınırları dıģında ve köy yerleģik alanı içinde, daha önce yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine uygun yapıların bulunduğu meskûn alanlarda, tarihinden önce nüfusu kayıtlı ve köyde sürekli oturanlar tarafından konut olarak yapılacak yapılar için, var olan oluģumda dikkate alınarak sahil Ģeridi yatay olarak 10m ye düģürülebilir. d) Kamunun Yararlanmasına Ayrılan Yerler Yollar, meydanlar, parklar, gezinti yerleri gibi kamunun yararlanmasına ayrılan yerlerdir ve devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Kıyı ve sahil Ģeritlerinden yararlanmada öncelikle kamu yararı gözetilir. Yararı kamuya ait malların kazanılması, bakımı, korunması iģletilmesi ve kullanılması özel kanun hükümlerine tabidir (TMK.m.715). e) Belli bir yöre halkının yararlanmasına ayrılan yerler herkesin yararlanması için değil de, bir veya birkaç köy veya kasaba halkının yararlanmasına ayrılan yerlerdir. Mera,

45 33 yaylak, kıģlak, otlak, harman yeri, pazar ve panayır gibi yerler, devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunmaktadır. f) Ulusal parklar, doğal parklar, doğa anıtı ve doğayı koruma alanları tarih ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ile milli parklar, doğal parklar, doğa anıtları ve doğayı koruma alanları da kamu malı kapsamına almıģtır. Örneğin, doğa anıtı sayılabilecek eski bir ağacın içinde yetiģtiği toprak parçası ve doğayı koruma alanı olarak kabul edilen yer, özel iyeliğe konu olsa bile kamu malına dönüģtürülür. Korunması gerekli kültür ve doğa varlıkları, 1983 tarih ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu m.5 e göre varlığı bilinen veya ileride meydana çıkacak olan korunması gerekli taģınır ve taģınmaz kültür ve tabiat varlıkları devlet malı niteliğindedir KamulaĢtırmanın özelliği KamulaĢtırma ile kiģinin malı elinden zorla alınmakta ve kamu mülkiyetine geçirilmektedir. Kamu yararı amacı ile ve gerçek bedeli verilecek de olsa kamulaģtırma bu özelliği ile mülkiyet hakkını zedeleyen, en azından onu kısıtlayan bir iģlem olmaktadır. Mal sahiplerine mülkiyete el uzatan bir giriģim sayılarak hoģ karģılanmaz. KiĢilerce hoģgörü ile karģılanmayan kamulaģtırma aynı zamanda, parasal yükü ağır, sosyal yönü de eģitsizliklere neden olan bir iģlemdir. Tüm sevimsizliğine rağmen yine de kamuya taģınmaz sağlamada, özellikle imar planlarının uygulamasında en çok kullanılan yöntemlerden birisidir. KamulaĢtırma bedelinin yüksekliği ve peģin ödenmesi Ģartı bu zorluğu daha da artırmaktadır. Zorluğu aģmak için çoğu zaman kamu kurumları yatırımlarını kısma yoluna gitmekte, bu da yatırımların dolayısıyla üretimin aksamasına neden olmaktadır. KamulaĢtırma, eģitsizliklere de neden olmaktadır. ġöyle ki, planın yürürlüğe girmesi ile birlikte hemen kamulaģtırılan yerler henüz tam değerlenemediği için, bu taģınmazların sahipleri imarın getirdiği değer artıģından yeterince yararlanamamaktadırlar. Öte yandan kamulaģtırma alanı dıģında kalan taģınmazlar, yapılan bu kamulaģtırmalar nedeni ile daha kazanmaktadır. Burada haksızlık açıkça görülmekte ve kamulaģtırmanın en sakıncalı yönü de bu olmaktadır. Bu nedenle, kamulaģtırmada özel yöntemler kullanılmaktadır. Bu yöntemleri kısaca Ģöyle özetleyebiliriz;

46 Trampa yolu ile kamulaģtırma KamulaĢtırmaya karar verildikten sonra kamulaģtırmanın herhangi bir safhasında mal sahibi ile idare kabul ettikleri takdirde, idare kamulaģtırma bedelinin tamamı veya bir kısmı karģılığında taģınmaz mal verebilir. Bu hususla ilgili kanun maddesi Ģöyledir: Mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmiş olan taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir. Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyona tespit edilir. Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüz yirmisini aşamaz. Trampa iģleminin gerçekleģebilmesi için: - KamulaĢtırma iģlemlerinde bedel takdiri yapılmıģ ise satın alma komisyonu bu bedeli inceleyerek uygun görmüģ olmalı ve ilgili idarece kararların hiç birine itiraz edilmemiģ olmalıdır. - KamulaĢtırma iģlemlerinde bedel takdiri yapılmamıģ ise satın alma komisyonunun saptayacağı değer ilgili idarece kabul edilmiģ olmalıdır (Yıldız, 2000) Kısmen kamulaģtırma KamulaĢtırma dıģında kalan kısım, imar mevzuatına göre yararlanmaya elveriģli olduğu takdirde; kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, havagazı kanalları, makine gibi tesislerden mal sahiplerine kalacak oranlarının eski nitelikleri dairesinde kullanılabilecek duruma getirilebilmeleri için gereken gider ve bedel, belirlenecek kamulaģtırma bedeline ilave olunur. Bir kısmı kamulaģtırılan taģınmaz maldan artan kısmı yararlanmaya elveriģli bir durumda değil ise, kamulaģtırma iģlemine karģı idari yargıda dava açılmayan hallerde mal sahibinin en geç kamulaģtırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı baģvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaģtırılması zorunludur. Kısmen kamulaģtırılan paylı mülkiyete konu taģınmaz mal, evvelce paydaģlar arasında fiilen bölünecek bir veya birkaç paydaģın tasarruf veya yararlanmasına bırakılmıģ veya yapılan kısmi kamulaģtırma bu yerin tamamını veya bir kısmını kapsıyor ise, bu durumda kamulaģtırmaya iliģkin iģlemler sadece bu paydaģ veya paydaģlar hakkında yürüterek

47 35 kamulaģtırma bedeli payları oranında kendilerine ödenir. Pay veya paydaģların sadece bu kısım için dava hakları vardır. TaĢınmaz malın kamulaģtırılmayan kısmı üzerinde hakları kalmaz ve adları paydaģlar arasından çıkarılır. KamulaĢtırılan bu yerleri tapu sicilinde idare adına tescil olunur Acele kamulaģtırma 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu nun uygulamasında yurt savunması ihtiyacına veya durumun aciliyetine Bakanlar Kurulu tarafından karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taģınmaz malların kamulaģtırılmasında kıymet takdiri dıģındaki iģlemler sonradan tamamlanmak üzere baģvurulan bir yoldur. Ġlgili idarenin istemi üzerine yedi gün içinde taģınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi tarafından mal sahibi adına davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taģınmaz mala el konulabilir. Acele el koyma, kamulaģtırmasız el atmaya göre belirli koģulların oluģmasına bağlı olarak nadiren baģvurulan bir yoldur. Amaç acil durumlarda taģınmazlara duyulan ihtiyaçların ivedilikle giderilmesidir. Acele el koyma, bedelin ödenmesi ve kanuni bir prosedür izlenmesi dolayısıyla kamulaģtırmasız el atmadaki gibi mülkiyet hakkının özünü engelleyen bir durum yoktur (Ulusoy, 2004) Mal Sahibinin Ġsteği Üzerine Yapılan Ġmar Planı Uygulamaları (3194 Sayılı Ġmar Kanunun 15 ve 16. madde uygulaması ) Ayırma (ifraz) iģlemleri Kentlerin geliģimi ve düzenli bir imar planına sahip olmak için arsa ve arazileri daha düzgün ve kullanılabilir hale getirmek Ģarttır. ġehir planı, gerektiği durumlarda arsalardan maksimum yarar sağlamak için parselleri bölüp ve birleģtirerek düzen sağlar. Bu bölmeler ve birleģtirmeler bitiģik olan parsellerde gerçekleģmektedir, imar planına daha faydalı kullanım alanı sağlamaktadır sayılı imar kanunun 16 ncı maddesine uygun olarak, bir parselin iki veya fazla parçalara bölünmesi iģlemine ifraz iģlemi denilmektedir. Tapu kütüğünde tek parsel halinde bulunan gayrimenkulün, teknik yöntem ve metotlarla düzenlenen

48 36 haritalarla belli parsellere bölünerek, her parselin tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına tescilini gerektiren bir iģlemdir. Bu iģlem, farklı kaynaklarda, - Ayırma (ifraz): bir parselin, imar planı ve yönetmeliği hükümlerine göre iki ya da daha çok parçaya bölünmesidir (Yıldız, 2006). - Ayırma, bir parselin iki ya da daha çok sayıda parsele bölünmesidir. Bu iģlem, genellikle, ifraz olarak anılır (Erkan, 2001). - Ayırma (Ġfraz): 3194 sayılı Ġmar Kanunu nun 16. maddesine uygun olarak, bir parselin iki veya daha fazla sayıda parçalara bölünmesi iģlemidir(baz, 1994). - Ayırma, bir parselin plan ve yönetmelik hükümlerine göre en az iki parçaya bölünmesi iģlemidir (Ġnam, 1989). - Ġfraz: TaĢınmazın, imar planı ve mevzuatı hükümleri doğrultusunda inģaata elveriģli parsel oluģturmak üzere bölünmesidir (Karavelioğlu, 1999). - Parsellerin, plan Ģartlarına ve imar yönetmeliğine aykırı olmadığı sürece iki veya fazla parsellere ayrılmasıdır (Jefo). - Ayırma: Tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir taģınmazı teknik usullere göre düzenlenen haritalarla gerek kazaen ve gerekse rızaen (yargı yoluyla veya anlaģarak) belli parsellere bölünerek, her parselin tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya tescil, edilmesi iģlemidir (Serki, 2005). olarak da ifade edilmiģtir. Bir parselin plan ve yönetmelik hükümlerine göre iki veya fazla sayıda parçalara bölünmesine ayırma (ifraz) denir. BaĢka bir deyiģle, Ġmar planı tamamlanmıģ yerlerde, plan koģullarına uymak Ģartıyla bir parselin birden fazla parsele dönüģtürülmesi iģlemidir. Ġfraz iģlemi ile oluģturulan imar parsellerini, mutlaka yola cephesinin bulunması gerekir böyle olmakla beraber, ifraz iģlemi yoluyla çıkmaz sokak ihdas etmek de mümkün değildir. Ġfraz ve tevhit yoluyla yapılan uygulamalarda plan, bir bütün olarak değil parça parça uygulanmakta, bu da dar anlamda bir plan uygulaması olmaktadır. Ayırma ve birleģtirme 3194 sayılı imar yasasının 15. ve 16. Maddesi uygulamaları kapsamaktadır. Buna göre; İmar planlarına göre yol, meydan, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına ve tevhidine izin verilmez. (3194/15) imar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu plana uygun olması şarttır. İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak

49 37 ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir. İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez (3194: md15). Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki gayrimenkullerin kendiliğinden veya müracaat üzerine tevhit veya ifrazı, bunların üzerindeki irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kullarınca onaylanır (3194: md16). Onaylama iģlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere ulaģmasından itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi, tescil veya terkin iģlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır sayılı Ġmar Kanununun 15 ve 16 ıncı maddeleri ile 4706 sayılı Kanunun 7 inci maddesi doğrultusunda, Hazine taģınmazları ile ilgili ifraz ve tevhit iģlemleri; 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun Geçici 9 uncu maddesine göre Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan ve Devlet Hava Meydanları İşletmesi (DHMİ) Genel Müdürlüğüne tahsis edilen veya kullanımına bırakılan ya da bu Genel Müdürlük tarafından fiilen kullanılan taşınmazlardan Bakanlığımızca uygun görülen ve devrinde hukuki ve fiili engel bulunmayanlar, üzerindeki yapı ve tesisler ile birlikte, kuruluş amaçlarında kullanılmak üzere DHMİ Genel Müdürlüğüne bedelsiz olarak devredilmektedir. Hazine taģınmazları ile ilgili ifraz ve tevhit iģlemi Ģekil 4.2 de kısaca beyan edilmiģtir.

50 38 ġekil 4.2. Ġfraz ve tevhit yöntemi Ġfraz iģlemi yapılacağı zaman, ifrazın yapılacağı parselin bulunduğu yere göre bir takım noktalara dikkat edilmesi gerekir: 1) Belediye ve varsa mücavir alan sınırları içerisinde, imar planı bulunmayan yerlerde ifraz suretiyle yeniden oluģacak parsellerin kamuya ait bir yola cephesi bulunması Ģarttır. Yalnız çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez. Ġfraz suretiyle çıkmaz sokak ihdas edilemez (Ġm. Yön. Md.15). Ġfraz suretiyle meydana gelecek yol, otopark, yeģil alan gibi kamunun yararlanacağı yerler düzenleme ortaklık payı ifraz edilen parsel alanlarının % 40 i geçmemek Ģartı ile belediyesine bedelsiz terk edilir (Ġm.Yön. Md.18). 2) Belediye ve varsa mücavir alan sınırları dıģında, imar planı bulunmayan köy ve mezarların yerleģik alanları içinde yapılacak ifraz iģlemlerinde parsel geniģlikleri 10.00m den, parsel derinlikleri de 20.00m den az olamaz(ġm. Yön. Md.43). Ġfraz nedeniyle meydana gelecek yol, otopark, yeģil alan gibi yerler düzenleme ortaklık payı olarak köy tüzel kiģiliği adına bedelsiz terk edilir. Bu oran parselin % 40 ndan fazla olamaz (Ġm. Yön. Md.45).

51 39 3) Belediye ve varsa mücavir alan sınırları dıģında kalan alanlarda yapılacak ifrazdan sonra elde edilecek her parsel 5000m² den küçük olamaz. Bu parsellerin tapu kadastro ve tapulama haritasından bulunan veya var olan bir yol, yapılan ifrazdan sonra en az 25 m. cephesi bulunması zorunludur (Ġm. Yön. Md.62). Ayırma yönteminin, parçalara bölme iģlemi olduğundan iki türü vardır: a) Parselasyon niteliğinde olan ayırma; imar parsellerini oluģtururken parselasyon yaparak ve içinde yol, meydan, park, otopark gibi kamu hizmetlerine ayrılan parselleri kapsayan ayırma yöntemidir. b) Parselasyon niteliğinde olmayan ayırma; kamu hizmetlerine ayrılan parselleri değil de tek parseli birkaç parçaya bölme yöntemidir. Kadastro gören yerlerde: Parselasyon niteliğinde olan ayırma iģlemleri: Daha önce ifraz, parselasyon, yola terk vb. iģlemler dolayısıyla pafta açılmıģ ise değiģiklik bu paftaya dolu pafta sisteminde iģlenir. Her iģlem için ayrıca pafta açılmaz sayılı Ġmar kanununun 15 ve 16.ncı maddelerine göre yapılan ve parselasyon niteliğinde olan ayırma iģlemlerinde ölçüler yer kontrol noktalarına dayalı olarak yapılır ve kadastro haritası hangi yöntemle yapılmıģ olursa olsun ilk defa ayırma iģlemine uğrayan parseller için 1/1000 ölçeğinde aģağıda açıklanan esaslar çerçevesinde yeni pafta açılır. Daha sonra yapılacak değiģikliklerden bu paftaya direnler dolu pafta sisteminde iģlenir. Her iģlem için ayrıca pafta açılmaz. Parselasyon niteliğinde olmayan ayırma iģlemleri: 3194 sayılı Ġmar kanununun 15 ve 16.ncı maddelerine göre yapılan ve parselasyon niteliğinde olmayan ayırma haritalarının yapımında; a) Haritası grafik yöntemle yapılmıģ yerlerde ölçüler; tesis edilecek yer kontrol noktalarına dayalı olarak yapılır. Yer kontrol noktaları; 5 km çevrede 1,2 ve 3. Derece ülke nirengi noktaları bulunması halinde, bu noktaların sıkıģtırılması Ģeklinde elde edilecek noktalara bağlı olarak hesaplanır. Ülke pafta bölümü indeksine göre ve uygun ölçekte yeni pafta açılır, değiģiklikler bu pafta üzerine iģlenir ve takip edilir. 5 km çevrede yeterli sayıda 1, 2 ve 3. derece ülke nirengi noktası yoksa ve ayırmaya konu parsel alanı 50 hektardan büyükse yer kontrol noktaları tesis edilecek mevzii nirengi Ģebekesine dayalı olarak hesaplanır. Mevzii koordinat

52 40 sistemine göre uygun ölçekte yeni pafta açılır. DeğiĢiklikler bu pafta üzerine iģlenir ve takip edilir. Ayırmaya konu parsel alanı 50 hektardan küçükse nirengi Ģebekesi tesisi zorunlu değildir. Ölçüler; kapalı poligon Ģebekesine dayalı olarak yapılır. b) Haritası fotogrametrik yöntemle yapılmıģ yerlerde, ölçüler ülke nirengi sistemine göre tesis edilecek yer kontrol noktalarına dayalı olarak yapılır. DeğiĢiklikler kadastro paftasına iģlenir ve takip edilir. c) Haritası klasik yöntemle veya sayısal yapılmıģ yerlerde; iģlemler yer kontrol noktalarına dayalı olarak yapılır. DeğiĢiklik kadastro paftasına iģlenir ve takip edilir Ayırma (ifraz) iģlemlerinde takip edilecek yöntem Parselasyon niteliğinde olsun veya olmasın, tüm ifraz iģlemleri nirengi ve poligon gibi sabit noktalara dayalı olarak yapılır. Ġfraz iģlemini gösterir parselasyon planları 1/1000 ölçeğinde çizilerek hazırlanır. Parselasyon planlarının çizileceği altlıkların imar veya kadastro pafta koordinat sistemlerinden hangisine göre açılacağı, aģağıda belirtilen hususlar dikkate alınarak belirlenir. Bunlar: a) Parselasyon planı altlıkları, imar planlarının kesinleģmiģ veya uygulanmakta olduğu alanlarda, imar paftası koordinat sistemine göre açılır. b) Ġmar planlarının kesinleģmemiģ olduğu alanlarda yapılacak ifraz iģlemlerinde, parselasyon planı altlıkları kadastro paftalarının üretim Ģekli dikkate alınarak hazırlanır. Ġfraz iģlemine konu olan kadastro parselinin daha önce yapılan önce yapılan bir ifraz çalıģması sonunda üretilen parselasyon planı altlığı üzerine isabet edebileceği durumlar söz konusu olabilmektedir. Bu takdirde yeniden parselasyon planı altlığı açılmasına gerek yoktur. Mevcut altlıklar üzerinde yeni ifraz çalıģması iģlenmek suretiyle iģlem tamamlanır. Ġfraz iģleminin takip edilecek yöntem ve yapılacak iģlemler Ģema olarak çizelge 4,4 de açıklanmıģtır.

53 41 Çizelge 4.4. Ġfraz iģ akıģ Ģeması (ĠK, 15 ve 16. md). TALEP Parsel belediye sınırları içinde mi? Hayır Çevre ve ġehircilik Ġl Müdürlüğü Talebin Ġncelenmesi Ġl Ġdare Kurulunun Kararı Evet BELEDĠYE Talebin Ġncelenmesi Encümen Kararı MÜHENDĠSLĠK BÜROSU PROJELENDĠRME Kadastral durum DeğiĢiklik tasarımı Ölçü krokisi Alan hesabı Yeni nokta bilgileri KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ Gerekli Bilgilerin temini TMMOB-HKMO Vize TAPU SĠCĠL MÜDÜRLÜĞÜ Sicillere iģleme Tapuların verilmesi KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ Kontrol Son kontrol Mürekkepleme BELEDĠYE/BAYINDIRLI K-ĠSKÂN MÜDÜRLÜĞÜ Kontrol BÖLGE MD./ GENEL MD. ArĢiv

54 Ayırma iģlemi için baģvuru ve hazırlıkları Bir parselin ifrazının yapılması veya yaptırılması istenildiğinde, ilgili kadastro müdürlüğüne müracaat edilerek, kadastro parseline ait plan örneğinin (çapın) çıkartılması gerekir. Kadastro müdürlüğünden nirengi ve poligon noktalarına ait koordine özet ve röper ölçü değerleri, ayrıca temin edilir. Daha sonra, kadastro müdürlüğünden temin edilen kadastro çapı ile birlikte belediyeye baģvurulur. Yapılan baģvuruda, parselin imar durumunu gösterir imar plan örneği (çapı) çıkartılır. Ġmar planı örneğin temin edilmesinden sonra, kadastro parseli ve imar durumunun üst üste çakıģık çizilerek gösterildiği Durum Haritası düzenlenir. Durum haritası üzerinde ifraz çalıģması yapılarak, parselin kamu yararına terk edilen ve imar parsellerine kısımlarının tespiti yapılır. Daha sonra, durum haritası üzerinde yapılan ifrazın zeminde aplikasyonun ve röleve ölçümü için gerekli çalıģmalara geçilir. Bunun için: a) Arazi ve harita üzerinde mevcut nirengi ve poligon noktalarının sayı ve konum itibariyle yeterli olup olmadığı araģtırılır. Gerekli görüldüğü hallerde, yeni poligon noktalarının durum haritası üzerinde tespiti ve arazide tesisi yapılır. Yeni noktaların tescil görmüģ nirengi veya poligon noktalarına dayandırılarak, güzergâh Ģeklinde açı ve kenar uzunluk ölçüleri yapılır. Noktaların koordinat değerleri poligon hesabı yapılarak bulunur. b) Bu noktalara dayalı olarak aplikasyon ölçü krokileri düzenlenir. Aplikasyon ölçü krokileri, aplikasyon iģleminde kullanılması düģünülen ölçme aletleri dikkate alınarak, kutupsal veya ortogonal yöntemde hazırlanır. c) Aplikasyon ölçü krokilerindeki değerler dikkate alınarak, ifrazın zeminde aplikasyon yapılır. Aplikasyon sonrası zeminde iģaretlenen ada ve parsel köģe noktalarının BÖHHBYY ne uygun iģaretlerle zeminde tesisi yapılır. d) Ada ve parsel köģe noktaların zeminde tesisinden sonra, aplikasyon ölçü krokilerindeki ölçü değerlerinden değiģikliğe uğramıģ olanları bulunabilir. Bu durumu tespit etmek amacıyla röleve ölçüsü yapılır ve röleve ölçü krokileri düzenlenir. e) Röleve ölçüm neticesinde, zeminde uygulanmıģ Ģekliyle ifraz iģleminin son durumu belirlenir.

55 43 Röleve ölçüm iģlerinin tamamlanmasından sonra, röleve ölçü değerleri esas alınarak, ada ve parsel köģe noktalarının, kadastro parseli ile imar parseli kenarlarının kesim noktalarının koordinatları hesap edilir. Hesapla bulunan koordinatlar kullanılarak ifraz iģlemine tabi tutulan kadastro parselinin, kamu yararına ayrılan alanların, imar parsellerinin yüzölçümü hesapla bulunur. Yüzölçümü hesapları desimetrekare inceliğinde yapılır. Yapılan ve hazırlanan tüm ölçü, hesap, koordine özet ve ölçü krokisi değerleri teknik dosya adı verilen bir dosyada toplanarak düzenlenir. Düzenlenen teknik dosya iģin sorumlusu harita mühendisi tarafından imzalandıktan sonra, kontrol edilmek ve encümene sevk edilmek üzere belediyenin ilgili birimine teslim edilir. Bahse konu teknik dosya içerisinde aģağıdaki bilgi ve belgeler bulunur. Bunlar: Poligon kanavası (yeni poligonlar üretilmiģ ise), Nirengi, poligon noktaları koordine özet çizelgesi, Nirengi, poligon noktaları koordinat hesapları, Koordinat dönüģüm hesabı (varsa), Nirengi, poligon noktaları açı ve rasat ve kenar uzunluk özet çizelgeleri, Nirengi ve poligon noktaları röper ölçü krokileri, Ada ve parsel köģe noktaları koordine özet çizelgesi, Yüzölçümü hesapları, Kadastro müdürlüğünden temin edilen koordine özet, ölçü krokisi ve yüz ölçüm değerleri. Belediye teknik elemanları tarafından teknik dosyada sunulan ifraz iģleminin imar planına uygun olup, olmadığının kontrolü yapılır. Uygun olduğunu karar verilen ifraz iģlemi belediye encümeni tarafından onaylanarak, teknik dosyası ile birlikte tescil öncesi kontrol amacıyla, mahalli kadastro müdürlüğüne sevk edilir Ayırma iģleminin kontrolü ve tescili Belediye encümenince onaylanarak, kadastro müdürlüğü ne gönderilen ifraz iģlemi ile ilgili teknik dosya, bizzat taģınmaz mal sahibi tarafından veya sorumlu harita mühendisi tarafından kadastro müdürlüğüne intikal ettirilerek, ifraz iģleminin tescil öncesi kontrolünün yapılması için sözlü baģvuruda bulunulur.

56 44 Kadastro müdürlüğü elemanları (harita kontrol mühendisi) tarafından teknik dosyadaki bilgilerin büro ve arazi kontrolü yapılır. 1) Ġfraz iģleminin Büro Kontrolü: Ġfraz iģleminin büro kontrolünde aģağıdaki iģlemler yapılır: Ġfraz iģlemine konu parselin teslimat ve yüz ölçüm kontrolü yapılır. Nirengi, poligon noktaları koordinat hesabının ve kapanma hatalarının tecviz sınırları içerisinde kalıp kalmadığının kontrolü yapılır. Kadastro müdürlüğünden alınan koordine özet ve ölçü krokisi değerlerinin olduğu gibi kullanılıp kullanılmadığı kontrol edilir. Teknik dosyada mevcut her türlü hesabın (yan nokta, yüz ölçümü, dönüģüm hesapları, vb.) kontrolü yapılır. Ölçü krokileri ve durum haritası üzerinde gerekli kontroller yapılır. 2) Ġfraz iģleminin Arazi Kontrolü: Ġfraz iģleminin arazi kontrolünde aģağıdaki iģlemler yapılır: Ġfraz iģleminde kullanılan nirengi ve poligon noktalarının zemin tesis ve ölçü kontrolleri yapılır. Bunların BÖHHBYY ne uygun olup olmadığı araģtırılır. Zeminde aplikasyonu ve tesisi yapılan ada ve parsel köģe noktalarının zemin tesis ve ölçü kontrolleri yapılır. Bunların BÖHHBYY ne uygun olup olmadığı araģtırılır. Kadastro parseli zemin ölçülerinin tescilli harita üzerindeki tersimata uygun olup olmadığı kontrol edilir. Kadastro Müdürlüğünün kontrol mühendisi ve diğer kontrol elemanlarınca büro ve arazi kontrolleri yapılan iģlemi ile ilgili olarak, varsa kesiklikler ve hatalar bir raporla birlikte ilgilisine bildirilir. Eksiklik ve hataların tamamıyla giderilmesinden sonra, kontrol iģlemi tamamlanan tüm bilgi ve belgeler A-4 formatında ve 3 nüsha halinde ciltlenmiģ olarak kadastro müdürlüğüne teslim edilir. 3) Ġfraz iģleminin Tescili: Kontrolü tamamlanan ifraz iģleminin Tapu Sicil Müdürlüğü nde tescili için, sorumlu mühendis tarafından tescil bildirimi (beyannamesi) düzenlenir. Düzenlenen tescil beyannamesinde, kadastro parselinin ifraz öncesi yüzölçümü, ifraz sonrası imar

57 45 parsellerine ve kamu yararına ayrılan alanların yüzölçümleri, yeni ada ve parsele numaraları gibi sayısal ve açıklayıcı bilgiler yer alır. Tescil beyannamesi, ilgililerce imzalandıktan sonra ekleri ile birlikte, Tapu Sicil Müdürlüğü ne gönderilir. Tescil iģleminin tamamlanmasından sonra, kadastral durumda meydana gelen değiģiklik tescilli harita üzerinde (asıl ve kopyaları üzerinde) tersim edilerek mürekkeplenir. Bu Ģekliyle, bir kadastro parselinin ifrazıyla ilgili iģlemler tamamlanmıģ olur BirleĢtirme (tevhit) iģlemi Birbirine bitiģik ve aynı malike ait birden fazla sayıda parselin birleģtirilerek, tek bir parsel haline dönüģtürülmesi iģlemine birleģtirme/tevhit denilmektedir(baz, 1994). Bu iģlem, farklı kaynaklarda, - Tevhit: Birden fazla taģınmazın, plan ve mevzuat hükümleri doğrultusunda inģaata elveriģli parsel oluģturmak üzere birleģtirilmesidir (Karavelioğlu, 1999). - BirleĢtirme (tevhit): iki ya da daha çok parselin imar planı ve yönetmeliği hükümlerine göre tek parsel durumuna getirilmesidir (Yıldız, 2006). - BirleĢtirme, iki ya da daha çok sayıdaki parselin ya da bir parsel ile baģka parsellerden ayrılacak parçaların bir tek parsel olarak birleģtirilmesidir. BirleĢtirme, tevhit iģlemi olarak da anılır (Erkan, 2001). - BirleĢtirme, en az iki parselin plan ve yönetmelik hükümlerine göre birleģtirilmesi (Ġnam, 1989). olarak da ifade edilmiģtir. BirleĢtirme örneğinde yapılan 1 ve 3 nolu parselleri birleģtirip daha uygun bir hale getirmektedir. Çıkan birleģtirilmiģ 4 nolu parsel ġekil 4.3 de gösterilmiģtir. BirleĢtirme (tevhit), ayırma (ifraz) iģleminin tersine olarak birden fazla taģınmazın bir araya getirilmesi, tapu kütüğünde ayrı ayrı sayfalarda kayıtlı, ayrı sınırlarla çevrili ve sonucu ayrı yüzölçümü taģıyan parsellere, yeniden geometrik bir Ģekil ve yüzölçümü verilmesi ve böylece tapu kütüğünde yeni bir sayfaya tescil yapılmasını gerektiren iģlemdir. Tevhit iģlemi için parsellerin kayıtlı olduğu Kadastro Müdürlüğü ne baģvuruda bulunulur. Yapılan baģvuruda, BaĢvuru FiĢi doldurularak iģlemlere baģlanılır. ÇalıĢmaların, serbest olarak çalıģan bir harita mühendisinin sorumluluğu altında yapılması gerekir.

58 46 ġekil 4.4. BirleĢtirme (tevhit) iģlemi Tevhit iģlemi sonunda, birleģme öncesi parsellerin alanları toplamı ile birleģme sonrası oluģan yeni parselin alanı arasındaki farkın tecviz sınırları dâhilinde kalıp kalmadığı kontrol edilir. Hata tecviz dıģında ise 3402 sayılı Kadastro Kanunu nun 41. maddesine göre kadastro parselleri yüzölçümünde düzeltme yapılır. Tevhit iģlemleri için, zorunlu kalınmadığı sürece kontrol veya ölçüm yapmak amacıyla araziye gidilmez (Yön. Md.25). Tevhit iģlerinin 3194 sayılı Ġmar Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümlerine uygunluğunun onayı için belediye ve varsa mücavir alan sınırları içerisinde Belediye Encümeni, dıģındaki ise Ġl Ġdare Kurullarının onayına ihtiyaç vardır. BirleĢtirme iģleminin yapılabilmesi için taģınmazların aynı kiģi veya kiģilere ait ve sınırdaģ olması gerekir. Ancak, imar parsellerinin birleģtirme iģleminde birleģtirilecek taģınmazların aynı kiģilere ait olması zorunluluğu yoktur. BirleĢtirme iģlemiyle ilgili olarak ölçü, inceleme, pafta tersimatı ve yüzölçümü kontrolü yapılarak, değiģiklik tasarımı düzenlenir. BirleĢen parsellerin yüzölçümleri toplamının yeni oluģan parselin yüzölçümüne uygunluğu kontrol edilir. Yüzölçümleri arasındaki fark yanılma sınırının içinde kalıyorsa, tescilli yüzölçümleri toplamı esas

59 47 alınır. Fark yanılma sınırı dıģında olduğu takdirde, hatanın nedeni bulunarak düzeltilmesi hususunda gereği yapılır. Tevhidi yapılacak olan parseller, belediye ve varsa mücavir alan sınırları içindeyse baģvurulur Belediye ye, değilse Çevre ve ġehircilik Ġl Müdürlüğü ne yapılır. Tevhit kararını, Belediye ve varsa mücavir alan sınırları içinde Belediye Encümeni, dıģında ise Ġl Ġdare Kurulu alır. Yönetmeliğin 72. ve 74. Maddelerine göre, herhangi bir nedenle iki veya daha fazla ada birleģtiğinde, birleģme sonucu oluģan adaya parsel sayısı en fazla olan adanın numarası verilir ve numarası değiģmeyen adanın parsel numaraları aynen kalır. BirleĢtirmeye giren diğer adaların parsellerine ise, numarası konan adanın son parsel numarasını izleyen numaralar verilir. BirleĢtirme iģleminin iģ akıģı Çizelge 4.5 de sırayla açıklanmıģtır.

60 48 Çizelge 4.5. BirleĢtirme yönteminde iģ akıģı (Yön, 72 ve 74. md). TALEP Belediye / Çevre ve ġehircilik Ġl Müdürlüğü Kadastro Müdürlüğü Ġstenen Belgelerin Temini Mühendislik Bürosu Projelendirme Kadastral Durum, DeğiĢiklik Tasarımı, Ölçü Krokisi, Alan Hesabı, Yeni Nokta Bilgileri, Tescil Bildirimi. Belediye Encümen Kararı / Ġl Ġdare Kurulu Kararı TAPU SĠCĠL MÜDÜRLÜĞÜ Sicillere iģleme KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ Kontrol, Mürekkepleme. BÖLGE MD./GENEL MD. ArĢiv Yola terk iģlemi Ġmar planlarının zemine uygulanmasında, bir parselin yola isabet eden kısımlarının tespit edilerek, kamu kuruluģu lehine terk edilmesi iģlemine Yola Terk ĠĢlemi denilmektedir.

61 49 Ġmar planının uygulama sırasında mal sahiplerinin arsaların kamu yararına (yol, yeģil alan, park, otopark) tamamını veya bir kısmını terk etme iģlemidir. Bu iģlem ile karģılığı ödensin veya ödenmesin imar planına göre yola isabet eden yerler kamu mülkiyetine bırakılır. Yola terk haritaları, imar planlarının uygulanıģı sırasında yola terk iģlemi nedeniyle yapılan haritalardır. Yola terk iģlemi, parselasyon niteliği taģıyan ayırma iģleminin özel bir Ģeklidir (Yıldız, 2006). Ġstanbul Ġli, Bahçelievler- Kocasinan Mahallesinde yapılan imar planı uygulamasında nolu parselin yola isabet eden ve (D) ile gösterilen kısmın yol amaçlı kullanılmak üzere terk iģlemi ġekil 4.4 de gösterilmiģtir. ġekil 4.4. Yola terk iģlemi Yola terk iģlemi ifraz iģleminin özel bir uygulanıģ Ģeklidir. Ġfraz iģleminde, imar yollarına isabet eden kadastro veya eski imar parseli kısım veya kısımlarının kamu kullanımına bırakılması Ģeklinde yola terk iģlemi yapılabileceği gibi, imar planında mevcut bir yolun açılması amacıyla yapılan kamulaģtırma iģlemi Ģeklinde de yola terk iģlemi yapılabilmektedir. Yol açılması amacıyla, yola terk iģleminin talep edilmesi durumunda, bunun kamulaģtırma kapsamında ele alınması gerekir. Bu durumda, kamulaģtırma haritası adı altında, yola terk haritalarının hazırlanması gerekir. Ġfraz

62 50 iģlemlerinde olduğu gibi, yola terk iģlemlerinin de harita mühendisinin sorumluluğu altında yapılması gerekir. Yeni açılacak paftalar: a) KesinleĢmiĢ imar planı bulunan alanlarda; 1) Yüzey ağı varsa, imar koordinat sistemine göre açılmıģ paftaları olsa dahi yapım yönetmeliğine göre yeni pafta açılır. Eski pafta sistemiyle bağlantısı koordinat dönüģümü ile sağlanır. 2) Yüzey ağı yoksa, kesinleģmiģ imar koordinat sistemine göre açılan paftaya iģlenir. b) KesinleĢmiĢ imar planı bulunmayan alanlarda; 1) Tescilli haritaları fotogrametrik yöntemle veya fotogrametrik haritanın dayanağı yer kontrol noktalarına bağlı olarak klasik yöntemle yapılmıģ yerlerde Yapım Yönetmeliği ne göre, 2) Tescilli haritaları klasik yöntemle yapılmıģ yerlerde, 3. derece nirengi ağı oluģturulmuģ ise Yapım Yönetmeliği ne göre, 3) Tescilli haritaları klasik yöntemle yapılmıģ ancak 3. Derece nirengi ağı oluģturulmamıģ yerlerde, en az tescilli haritanın hassasiyetinde olmak koģuluyla yer kontrol noktalarına dayalı ve tescilli haritanın pafta bölümüne uygun olarak, açılmıģ paftaya iģlenir. Ġmar planı bulunan yerlerde yapılan yola terk iģlemlerinde, yola terk haritalarının pafta altlıkları imar planı pafta koordinat sistemine uygun olarak açılır. Açılan paftalarda, parselin yola giden kısımlarından geriye kalan alanlar tersim edilmek suretiyle çizim iģleri tamamlanır. Tescili gereken ve sorumluluğu bir mühendis tarafından üstlenilmesi gereken, özel Ģahısların mülkiyetindeki taģınmazlarla ilgili ayırma, parselasyon, yola terk, vs. gibi iģlemler, valilik onayı olmadıkça Devlet memuru ve belediye hizmetinde bulunan mühendisler tarafından yapılamayacaktır (Koçak, 2010). Parselin yola terk edilen kısımları pafta üzerinde gösterilmez. Yola terk akıģı Ģema olarak Çizelge 4.6 de gösterilmiģtir.

63 51 Çizelge 4.6. Yola terk akıģ Ģeması. TALEP BELEDĠYE Talebin Ġncelenmesi Encümen Kararı KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ Gerekli Bilgilerin Temini MÜHENDĠSLĠK BÜROSU PROJELENDĠRME Kadastral durum DeğiĢiklik tasarımı Ölçü krokisi Alan hesabı Yeni nokta bilgileri TMMOB-HKMO Vize TAPU SĠCĠL MÜDÜRLÜĞÜ Sicillere iģleme Tapuların verilmesi KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ Kontrol, Son kontrol, Mürekkepleme. BELEDĠYE Kontrol BÖLGE MD./GENEL MD. ArĢiv

64 Yola terk iģlemlerinde yapılacak çalıģmalar Yola terk iģlemi, taģınmaz mal sahiplerinin istekli olması veya kamulaģtırma (mahkeme kararı) olması durumuna göre iki ayrı Ģekilde yapılmaktadır. Maliklerin istekli olması durumunda yapılan yola terk iģleminde, yola terk iģleminin iģleme konu parselin ifrazı içerisinde düģünülmesi gerekir. Bu tür uygulamalar da, taģınmaz mal maliklerinin, ifraz iģlemi içerisinde düģünülen yola terk iģleminin imar planı ve yönetmelik hükümlerine uygun olduğunu gösterir encümen kararı ile birlikte mahalli kadastro müdürlüğüne baģvuruda bulunması gerekir. Yola terk iģleminin kamulaģtırma talebi ile yapılması durumunda ise, kamu kuruluģları yetkili organlarca alınmıģ kamulaģtırma kararı, parsel maliklerinin rızası ve kamulaģtırma (yola terk) haritasının hazırlanmıģ olması gerekir. KamulaĢtırma talebi ile yapılması düģünülen yola terk iģleminde parsel malikinin rızasının olmadığı uygulamalarda, yola terk iģlemi mahkeme kararı ile hükmen yerine getirilir. Bu tür iģlemlerde, mahkemenin kesinleģmiģ kararı ve mahkeme tarafından onaylanmıģ yola terk iģlemini gösterir yola terk haritası örneğinin bulundurulması gerekir. Yola terk iģleminde aģağıda sıralanan büro ve arazi çalıģmalarının yerine getirilmesi gerekir. Bunlar: a) Parsele ait harita örnekleri (kadastro çapları) kadastro müdürlüklerinden temin edilir. b) Ġmar planı, kamulaģtırma veya yatırım planı ve harita örneklerinin üst üste çakıģtırılarak çizildiği, kadastro parseli ve yol sınırların arasındaki iliģkinin gösterildiği, yol sınırlarının zeminde aplikasyonu için gerekli çalıģmaların üzerinde yapılacağı Durum Haritası hazırlanır. c) Yolun zeminde aplikasyon çalıģmalarına baģlanabilmesi için, durum haritası üzerinde poligon noktası sıklaģtırma çalıģması yapılır. d) Durum haritası üzerinde poligonlara dayalı çalıģmalar yapılarak, yolun zeminde aplikasyonu ve kadastro parselinde yoldan arta kalan kısımlarının zeminde tespiti için aplikasyon ölçü krokileri hazırlanır. e) Yolun zeminde aplikasyonu yapılır ve yol sınırlarını belirleyen kırık noktalar tahta kazık gibi geçici iģaretlerle zeminde iģaretlenir. f) Zeminde uygulanan yolu belirleyen geçici iģaretler BÖHHBYY maddelerinde öngörülen iģaretlerle değiģtirilmek suretiyle, yol sınırı köģe noktaları zeminde tesis edilir.

65 53 g) KöĢe noktalarının zeminde tesisinden sonra, aplikasyon ölçü krokilerindeki ölçü değerlerinden değiģenler olabilir. Son durumunun tespiti için yol sınırı köģe noktalarının, yol sınırı kadastro parseli sınırı kesim noktalarının ve kadastro parseli köģe noktalarının röleve ölçüm çalıģması yapılır. h) Yolu belirleyen tüm kırık noktaların koordinatları hesapla bulunur. i) Röleve ölçü krokisi değerleri dikkate alınarak, yola terk haritası hazırlanır. j) Parselin yola terk edilen ve yoldan artan kısımlarının yüzölçümü hesapları yapılır. k) Yapılan tüm ölçü ve hesap çalıģmalarının özet olarak sunulduğu teknik dosya hazırlanır ve iģin sorumlusu harita mühendisi tarafından imzalanır. Hazırlanan teknik dosyada Ģu bilgi ve belgeler bulunur: Poligon kanavası, Nirengi ve poligon koordine özet çizelgesi, Poligon hesabı özet çizelgeleri, Poligon noktaları açı ve kenar uzunluk özet çizelgeleri, Nirengi ve poligon röper krokileri, Koordinat dönüģüm hesapları(varsa), Parsel ve yola ait köģe noktaları koordine özet çizelgeleri, Yüzölçümü hesapları, Röleve ölçü krokileri, Yola terk haritası Yola terk iģleminin kontrolü ve tapuya tescili Belediyeler ve diğer yatırımcı kuruluģlar (Karayolları Bölge Müdürlükleri gibi) tarafından onaylanan yola terk haritaları, teknik dosya bilgileri ile birlikte Kadastro Müdürlüklerince kontrol edilerek, tapuda tescile hazır hale getirilir. Bunun için, yola terk iģleminin kadastro müdürlüklerince büro ve arazi kontrolleri yapılır. 1) Büro Kontrolü: Yola terk iģlem dosyasının büro kontrolünde; ĠĢleme konu parselin tersimat/çizim ve yüzölçümü kontrolleri yapılır. Parselin yola terk edilen ve arta kalan kısımlarının yüzölçümleri toplamının parsel tapu senet yüzölçümüne tecviz dâhilinde uygun olup olmadığı kontrol edilir. Yüzölçümleri arasında, tecviz sınırları dâhilinde bir farkın ortaya çıkması

66 54 durumunda, bu farkın yola terk edilen kısımda bırakılacak Ģekilde iģlem yapılmıģ olmasına dikkat edilir. Kadastro müdürlüğünden temin edilen koordine özet, ölçü krokisi değerlerinin hatasız kullanılıp kullanılmadığı kontrol edilir. Röleve ölçü krokilerinde gerekli kontroller yapılır. Poligon açı ve mesafe ölçüm özet cetvellerinin kontrolü yapılır. Poligon, yan nokta koordinat veya kutupsal koordinat, yüzölçümü ve varsa dönüģüm hesapları kontrol edilir. 2) Arazi Kontrolü: Yola terk iģlem dosyasının arazi kontrolünde; Yola terk iģleminde kullanılan nirengi, poligon gibi sabit noktadan zemin tesis ve ölçü kontrolleri yapılır. ĠĢleme konu olan parselin kesin belirli olmayan köģe noktalarının uygun tesisler ile iģaretlenip iģaretlenmediği ve röleve ölçü kroki değerleri kontrol edilir. Kontrol mühendisi ve diğer kontrol elemanlarınca büro ve arazi kontrolleri yapılan yola terk iģlemi ile ilgili olarak, var ise hatalar ve noksanlar bir rapor tutularak ilgilisine iletilir. Hata ve noksanlar tamamıyla giderildikten sonra, yola terk iģlemine ait belge ve dokümanlar dosya veya cilt halinde kadastro müdürlüğüne teslim edilir. Üç nüsha olarak tanzim edilen dosya veya ciltler sorumlu mühendis tarafından imzalanarak iģlem tamamlanır. 3) Yola terk iģleminin tescili: Yola terk iģleminin tapuda tescili için sorumlu mühendis tarafından Tescil Bildirimi veya Beyannamesi düzenlenir. Düzenlenen beyanname ilgililerce imzalandıktan sonra ekleri ile birlikte tescil için Tapu Sicil Müdürlüğü ne gönderilir. Tapu Sicil Müdürlüğü, Kadastro Müdürlüğü nden tescil iģlemi yapılırken verilmesi gereken ada ve parsel numaralarını ayrıca talep eder. Yola terk iģlemi tescil edildikten sonra, iģleme konu parsel sınırında meydana gelen değiģikliklerin ait olduğu paftalara tersim edilmesi suretiyle iģlem tamamlanır.

67 Yoldan ihdas iģlemi Ġmar uygulamalarında, imar parselleri içerisinde kalan eski yol, meydan, dere yatağı gibi taģınmaz malların tespit ve tescilini mümkün kılan iģlemlere Ġhdas ĠĢlemleri denilmektedir. Ġhdas iģlemleri, genellikle ifraz veya parselasyon iģleminin bir parçası olarak yapılır ve ifraz iģleminde ifade edilen kurallar uygulanır. Ġhdas iģleminin tapuda tescili; belediye ve varsa mücavir alan sınırları içinde belediye adına, köy idari sınırı alanlarında ise köy tüzel kiģiliği adına yapılır. Yolun kapanması nedeniyle oluģan taģınmaz malın, düzenlenecek haritaya göre yoldan ayrılarak, bir parsel numarası altında ilgisine göre belediye, köy, Karayolları Genel Müdürlüğü veya Hazine adına tescili iģlemidir. Yoldan ihdas haritası ise, imar planı uygulaması sırasında kapanan yol nedeniyle oluģan taģınmaz malın tescili amacıyla yapılan haritalardır (Yıldız, 2006). Uygulamada yoldan tüzel kiģilik adına tescil edilme, vatandaģa satılma ve bu kiģinin parseliyle tevhit edilme iģleminin tümüne de yoldan ihdas denilmektedir. Ġhdas iģlemi talebinde bulunurken, iģlemi talep eden belediye veya köy tüzel kiģiliğinin baģvurusu ve iģleme ait belediye encümeni veya Ġl Ġdare Kurulu kararı alınmıģ olması gerekir. Ayrıca, ihdas edilen yol, yol fazlası, kapanmıģ yol, meydan gibi tescil dıģı alanların koordinatlı ve röperli harita örneğinin de çıkarılmıģ olması gerekir Mal sahibi isteği üzerine yapılan imar uygulamasında karģılaģılan sorunlar Ġmar planı yapımı ne kadar önemli ise, bu planların zemine uygulanması da o kadar önemlidir. Çünkü planın amacına ulaģması için uygulanması gerekmektedir. Plan yapılırken verilen süre çok önemlidir, çünkü doğrudan sosyal hayatı da etkilemektedir. Ancak, mal sahibinin talebine bağlı ve parsel bazında yapılacak imar planı uygularında olumsuzluk olarak kabul edilecek sorunlar yaģanabilmektedir. Bunları Ģöyle özetleyebiliriz: a) Mal sahibinin isteğine bağlı imar parseli üretiminde, iģleme konu parselde amaca ulaģacak bir yaklaģımda uygulama yapılmakta, çoğu kere Planlı Alanlar Ġmar Yönetmeliği hükmü olan söz konusu imar adası üzerinde parselasyon planı

68 56 kesinleştirilmesi, üretilen imar parseli boyutlarının esas alınması ilkesine uyulmadığı için planlamadan beklenen faydaya ulaģılamamaktadır. b) Farklı zamanlarda ve ayrı kadastro parselleri üzerinde yapılan imar planı uygulamalarında ister istemez kopukluklar yaģanmakta, dolayısıyla teknik ve sosyal altyapıyı ortaya çıkarmada aksamalar olmakta, bu da kamu hizmetini ve maliyeti olumsuz etkilemektedir. Her parsel için verilen bedelsiz katkı/katılım miktarı farklı olacağından eģit nimet-eģit külfet dengesini bozmakta, kimi zaman uygulama dıģı kalan alanlarda DOP oranının çok yüksek çıkması nedeniyle 3194 sayılı Ġmar Kanununun 18. Maddesi uyarınca arsa ve arazi düzenlemesi yapma olanağı da kalmamaktadır. c) Uygulamalar daha çok kamu hizmetlerine ayrılan alanların yoğun olmadığı kısımlarda yapılmakta, kadastro parsellerinin tamamı kamu hizmetlerine ayrılan yerlere isabet eden parsellerde uygulama çalıģmaları yapılmamakta, bu da plan bütünlüğünü bozucu etki yaratmaktadır. d) Uygulamalarda değiģik kiģilere ait parsellerde çok sayıda imar parseli olmayan artık parçalar oluģmaktadır. Bunların birleģtirilerek imar parseli haline getirilmesi çoğu zaman mümkün olamamaktadır. Artık parçaların atıl bir biçimde kalması, maliklerine olduğu kadar arazi yönetiminden sorumlu olan idaresine de zarar verecektir. e) Bazı belediyelerin, Ģahıslar adına kayıtlı bir iki taģınmazı, kayıt maliklerinin tamamının talebini almadan 3194 sayılı Yasanın 15 ve 16. maddelerine aykırı Ģekilde tevhit ve ifraza tabi tuttukları; uygulamaya konu taģınmaz maliklerinden ya da hissedarlardan birinin talebini esas alarak diğer taģınmazları da uygulamaya sokarak imar parsellerini oluģturdukları gözlenmektedir Arsa ve Arazi Düzenlemesi Uyarınca Yapılan Ġmar Planı Uygulamaları (3194 Sayılı Ġmar Kanunu 18. Madde Uygulamaları) Arsa ve arazi düzenlemesinin tanımı Arsa ve arazi düzenlemesi, İmar sınırları içinde bulunan binalı ve binasız arsa ve arazileri, malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirileriyle ve yol fazlalarıyla, kamu kurumlarına veya belediyelere ait yerlerle

69 57 birleştirilmesi, bunların yeniden imar planına uygun ada ve parsellere ayrılarak müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtılması işlemleri olarak tarif edilebilir. Ġmar planı uygulamalarının, ilgili idaresince belirlenmiģ bir saha üzerinde ve Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yönteminde yapılması, 3194 Sayılı Ġmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 5. Maddesinde yer alan, Belediye ve mücavir alan sınırları içinde Belediyeler, Belediye Encümen kararı ile dışında Valilikler, İl İdare Kurulu kararı (İl encümeni) ile 5 yıllık imar programlarda öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir hükmü gereğince, bir zorunluluktur. Bu düzenlemeler için belediye ve varsa mücavir alan sınırları içinde belediyeler, dıģında ise valilikler yetkili kılınmıģtır. Uygulama sırasında, uygulamayı yapan kurum tarafından (belediye veya valilik) arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla parsellerde meydan gelen değer artıģlarının karģılığında, Düzenleme Ortaklık Payı olarak alınır. En az bir imar adası büyüklüğündeki düzenleme sahası üzerinde ve ilgili Yönetmeliğin öngördüğü parselasyon planı eģliğinde yapılaģmaya hazır imar parsellerinin eģzamanlı üretildiği arazi ve arsa düzenlemesi yöntemi ne ait bir çalıģma örneği ġekil 4.5 de verilmiģtir. ġekil 4.5. Arsa ve arazi düzenleme

70 58 Arazi ve arsa düzenlemesi yoluyla yapılan uygulamalar, Ģehircilik ilkeleri göz önüne alındığında gerçek anlamda bilimsel bir uygulama Ģekildir. Gerçekten de düzenleme; Teknik, Ekonomik, Sosyal adaletçi bir uygulama Ģekline sahiptir. Arsa ve arazi düzenlemesi yöntemi, mevzuatta öngörülen ilkeler doğrultusunda bilimsel ve objektif kriterler göz önüne alınarak, uygulamacı da genel mesleki etik kurallarına uyduğu takdirde gerçek anlamda bir plan uygulaması olur. Aksi takdirde vatandaģı canından bezdiren, mahkeme kapılarında zamanını geçiren, mülkiyet hakkını elinden almaktan öteye gitmeyen taraflı bir uygulama halini alabilir. Arazi ve arsa düzenlemesi yönteminin tek eksiği, dağıtımda eģ değerlik ilkesinin halen uygulanmamıģ olmasıdır Arsa ve arazi düzenlemesinin uygulama esasları Arsa ve arazi düzenlemesi yönteminde imar planı uygulamasının 3194 sayılı Ġmar Kanunu ve ilgili Yönetmeliğine uygun bir Ģekilde yapılabilmesi için bazı esaslara uyulması gerekmektedir. Bu esaslar aģağıda ifade edilmiģtir: a) Düzenleme yapılacak arazi ve arsalar imar planı sınırları içerisinde bulunmalıdır. Bir bölgede parselasyon iģlemi yapılabilmesi için, öncelikle 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapılması ve parselasyon iģlemimin de bu plana dayalı olması gerekmektedir. Düzenleme yapılacak sahanın sınırı, üst ölçekli plana (bölge veya çevre düzeni planı gibi) uygun olarak hazırlanmıģ, alt ölçekli imar planlarına (nazım ve uygulama imar planı) göre belirlenmektedir. Dolayısıyla üst ölçekli plana aykırı olan ya da nazım imar planı bulunmayan alanlarda, 1/1000 ölçekli uygulama imar planına dayanılarak arazi ve arsa düzenlemesi/parselasyon yapılamaz. b) Arazi ve arsalarda bina/yapı bulunup bulunmamasının, bunların düzenlemeye alınması yönünden önemi yoktur. Ancak düzenleme kapsamına dâhil edilme yönünden önemsizlik, arazi ve arsada yapı bulunması halinde, bunların imar

71 59 parseline dağıtımında geçerli olmayıp aksine önem arz etmektedir ki konu hakkında ilgili bölümde açıklamalara yer verilecektir. c) TaĢınmazların düzenlemeye alınması için, maliklerinin veya hak sahiplerinin onayı aranmamaktadır. Düzenleme sahası; imar planı ile beģ yıllık imar uygulama programı kapsamında olmak ve istemde bulunan mal sahiplerince parselasyon masrafları karģılanmak Ģartıyla, aynı kiģilerin arsa payı oranı itibariyle çoğunluğunun talebi üzerine de belirlenebilmekte ve bu sahada uygulama yapılabilmektedir. d) Düzenleme sırasında arsa ve araziler hem birbirleri ve yol fazlaları hem de Hazine, kamu kurumu ve belediyelere ait yerler ile birleģtirilmekte, sonrasında bu birleģim imar planına uygun ada ve parsellere ayrılarak müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtılmakta, böylece oluģan imar parselleri belediye ve mücavir alan içerisinde belediyece, dıģında ise valilikçe tapu kütüğüne re sen tescil ettirilmektedir Arsa ve arazi düzenlemesinin amacı Düzenli bir Ģehir için yapılan arsa ve arazi düzenlemesi uygulanması çok önemlidir. Çünkü sağlıklı bir plan gelecekte sorun yaratmayacak bir yaģam tarzı sunabilir. Aynı zamanda daha çok parsel elde edilebilir ve imara uygun arsalar, parseller ortaya çıkabilir. Buna göre arsa ve arazi düzenlemesinin amacı Ģöyle özetlenebilir: Arazi ve arsa düzenlemesinin planlı, sağlıklı ve düzenli kentleşme amacını gerçekleştirmek için türev amaç da diyebileceğimiz ikinci bir amacı daha vardır ki, 3194 sayılı kanunun 18.m. uygulama yönetmeliğinin 5.m. ile belirtildiği üzere bu amaç beldenin gelişim ve ihtiyaç durumu dikkate alınmak suretiyle yeterli miktarda arsayı, konut yapılmasına hazır hale getirmektedir. Bunun yanında kanunun 18.m. nin uygulanması ile iskâna açılan bir sahada ihtiyaç duyulan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, okul, cami, karakol gibi hizmet alanlarının sağlanması ve bu alanların uygulama sahasında taşınmazı bulunan maliklerden, taşınmazlarının alanı oranında alınacak düzenleme ortaklık payı ile karşılanması ile uygulamaya giren her parselin, bu hizmet alanlarının sağlanmasında katkısının bulunması da amaçlanmaktadır (Eksay, 1999). Bu bağlamda, arsa ve arazi düzenlemesinin önemi ikiye ayrılmaktadır. Birincisi, imar planının yol, park, otopark, ibadethane, karakol gibi kamu hizmeti yapacak yerler

72 60 için ayrılan alanlar bedel ödemeksizin elde edilir. Ġkincisi ise imar planına uygun yapılaģmaya hazır parseller sağlanmıģ olup, daha geliģmiģ bir Ģehir yapısı oluģturmaktadır. Bu Ģekilde de imar planı amacına bütüncül bir Ģekilde ulaģmıģ olacaktır Arsa ve arazi düzenlemesi yönteminde imar planı uygulamasının avantajları Göçlerin artıģı Ģehirlerin yapısını bozmakta ve yerleģme sıkıntılarını doğurmaktadır. Bu nedenle Ģehirleri daha verimli kullanmak için doğru düzenlemelere ihtiyaç vardır. Arsa ve arazi düzenlemesi bu amacı sağlamaktadır sayılı kanunun 18. maddesi uyarınca yapılacak arazi ve arsa düzenlemesi ile ilgili yönetmeliğin 5. maddesi Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, Belediye Encümeni kararıyla; dışında valilikler ise idare kurulu kararıyla; 5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulundurmak şekilde düzenleme sahası tespit etmek ve uygulamasının yapmak mecburiyetindedir. Konut yapımına hazır arsa sayısının bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmamasına dikkat edilir. Hükmünü ortaya koymasına karģın; uygulamada idarelerin bu maddeyi yeterince dikkate almadığı da bir tespittir. Ancak her Ģeye rağmen, gerek toplumun ihtiyaç duyduğu ve imar planı ile öngörülen yol, meydan, park, otopark, yeģil alan gibi kamu yararına ait araziler ile en az bir imar adası düzeyinde yapılaģmaya hazır imar parseli üretiminin tek bir iģlem dosyası altında kullanıma açılması; gerekse böylesi kamusal alanların sorumlu idareye ekonomik yük getirmeden, taģınmazların değerlerinde oluģan artıģa karģılık olarak ve %40 a kadar bedelsiz düzenleme ortaklık payı olarak alınması bu uygulamanın en büyük avantajı olarak kabul edilmektedir Arsa ve arazi düzenlemesi yönteminde uygulamanın yararları Arsa ve arazi düzenlemesi iģlemi, yürürlükteki imar mevzuatı çerçevesinde, imar planı uygulama yöntemleri arasında en verimli olanıdır. Çünkü planlar, mülkiyete dokunmaksızın ve daha serbest ve engelsiz olarak uygulanmaktadır. Buna rağmen, yöntemin en büyük eksikliği, katılımcı parsellerin objektif ölçütlere göre değerlendirilememesidir. Keza, uygulanan imar planı bütün arazi ve arsalara eģit

73 61 miktarda değer artıģı getirmezken; ortak katılım alanlarının eģ oranlılık ilkesi içinde hesaplanan DOPO miktarında kesintilerle karģılanması haksızlık olarak görülebilir. Düzenleme sahasında yer alan katılımcı parseller, bu yöntemle daha düzgün ve adil olarak imar parseline dönüģmekte; kayıpları adaletli bir Ģekilde dengelemektedir. Düzenleme ortaklık payı üst sınırının % 40 olarak uygulanması, kamulaģtırma iģlemini asgari seviyeye indirmekte, maddi açıdan ve zamandan kazanç sağlamaktadır. Kullanılmayan arsalar aktif hale getirmek, gecekondu ve çarpık kentleģmenin önüne geçmektedir Düzenleme iģlemine iliģkin tanımlar Düzenleme ile ilgili hesaplamaların nasıl yapılacağına geçmeden önce hesaplamalarda söz konusu edilecek bazı terimlerin tanımını yapmak yerinde olacaktır. Bu terimler; Düzenleme Kütlesi (H): Düzenleme bölgesindeki tescilli ve tescilsiz tüm parsellerin alanları toplamıdır. Katılım Kütlesi (K): Düzenlenecek olan kadastro parselleri (h) ile varsa eski imar parselleri (g) alanları toplamıdır. Eğer düzenleme alanında kapanan kadastro yolları (k) mevcut ise bu alanlar Tapu Kanunu nun 21.maddesine göre belediye adına tescil edilmiģ ise belediye parseli olarak katılım kütlesine dâhil edilir. Ancak belediye adına tescil yapılmadan doğrudan özet cetvellerinden (yoldan) sütunu içerisinde ihdas alanı olarak dikkate alınırsa bu tür alanlar nedeniyle belediye adına düzenleme sonrası imar parseli tahsis edilemez. Yani ihdas alanları katılım kütlesi hesabına dâhil edilemezler. Eğer yoldan ihdas alanları belediye adına düzenleme öncesi tapuda tescili yapılmıģ ise bu durumda; (K)=(h)+(g)+(k) Tescil edilmemiģ ise; (K)=(h)+(g) Dağıtım kütlesi (D): Katılım kütlesinden, imar planında umumi hizmetlere (yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeģil alan, ibadethane, Milli Eğitime ait ilk ve

74 62 Orta Öğretim alanları ve karakol gibi kamunun yararlanmasına ayrılan sahalar) ayrılan alanların (KAA) çıkarılması ile elde edilen alandır. (D)=(k)-(KAA) Yani bu alan imar adaları alanları toplamına eģit olmaktadır. Ġmar adaları kapsamı içinde; yapı adaları ile resmi kurum hizmet alanları da dâhil olmaktadır. Burada imar yapı adalarını (y) ile resmi kurum alanlarını da (r) ile gösterirsek, dağıtım kütlesi; (D)=(y)+(r) ġeklinde de gösterilebilir. Kamuya Ayrılan Alan (KAA): Umumi hizmetlere ayrılan alan olarak da adlandırılır. Bir düzenleme sahasındaki yol, meydan, park, genel otopark, yeģil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmaya alanlar ile cami, karakol yerleri ve ilgili tesisler için ayrılan alanların toplamıdır. (KAA)=(K)-(D) veya (KAA)=(h)+(g)+(k)-((y)+(r)) Resmi kurum alanları (r): Ġmar planlarında hastane, sağlık ocağı, dispanser, belediye hizmet alanı, resmi kurum hizmet alanları gibi devletçe yapılması gerekli kamu tesisleri için ayrılan alanlardır. BağıĢ Alanları (b): Bir düzenleme bölgesindeki taģınmaz sahiplerinin, kendi istekleri ile arsalarından belirli miktarları düzenlemede kullanılmak üzere bağıģladıkları miktarlardır. Bu durum genellikle DOPO nun %40 dan fazla çıkması durumunda söz konusu olabilir. BağıĢ yapmak yasal bir zorunluluk değildir. BağıĢ miktarının, o parselden alınacak DOP miktarı ile karıģtırılmaması gerekir. BağıĢa rağmen yine parselden o düzenleme bölgesi için belirlenen miktar kadar DOP kesintisi yapılacak demektir. Eğer bir düzenleme bölgesinde bağıģ varsa, bu miktar kadastro parsel alanları (h) toplamından çıkarılarak düzenlemeye devam edilir. Tahsis Alanları (t): Bir düzenleme bölgesinde belediyenin tapuda kendi tüzel kiģiliği adına kayıtlı taģınmazlardan bir miktarı ya da tamamını düzenlemede kullanılmak üzere

75 63 tahsis ettiği alanlardır. Bu durum genellikle düzenlemede DOPO nın % 40 dan fazla çıktığı durumlarda söz konusu olur. Eğer bir düzenleme bölgesinde tahsis varsa, bu miktarın kadastro parsel alanları (h) toplamından çıkarılarak iģleme baģlanılması gerekmektedir. Örnek: Düzenleme bölgesinde çıkan veriler: Kadastro parselleri alanları toplamı (h): m² Eski imar parselleri toplamı (g): 0 Ġmar yapı adaları toplamı (y): m² Hesapların yapılması için gereken formüller: Katılım kütlesi; (K)= (h) + (g) (K)= (K)= m² Kamuya ayrılan alan; (KAA)= (K) - ((y)+(r)) (KAA)= ( ) (KAA)= m² Düzenleme ortaklık payı oranı; (DOPO)= (KAA) / (K) (DOPO)= ( ) / ( ) (DOPO)= Arsa ve arazi düzenlemesinde yapılacak iģlemler Parselasyon iģlemleri 3194 sayılı Ġmar Kanunu, imar planına göre birkaç taģınmazın birleģtirilmesi ve ayrılması ile imar parsellerinin oluģabilmesi durumlarında, imar adasının belirli kesimlerde de parselasyona izin vermiģtir. Yapı alanlarında planın öngördüğü yapıların yapılabilmesi öncelikle yapının yapılacağı parselin (imar parselinin) oluģturulmasına bağlıdır. Planlı Alanlar Ġmar Yönetmeliği, herhangi bir taģınmazın imar planı ve yönetmeliğin öngördüğü ilkelere göre imar parsellerine ayrılmadıkça, üzerine bina veya binaların yapılamayacağı

76 64 hükmünü koymuģtur. Yaygın Ģekilde uygulanmakta olan parselasyonda yapılacak iģlemleri teknik ve hukuki olarak iki grupta ele alabiliriz. a) Teknik iģlemler: 1) Uygulama haritasının düzenlemesi, 2) Nirengi ve poligon sıklaģtırması, 3) Ada uygulama krokisinin çıkarılması, 4) Araziye uygulama, iģaretleme ve röperleme, 5) Yerde iģaretlenmiģ imar adalarının yeniden ölçülmesi ( röleve ölçüsü ) ve röleve ölçü krokisinin düzenlenmesi, 6) Pafta açılması, adaların çizilmesi, mülk sınırlarının paftaya geçirilmesi, 7) Parselasyon planının düzenlenmesi, a) Parsel boyutlarının belirlenmesi, b) Parselasyon planının düzenlenmesi ve parseller uygulama krokisinin çıkarılması, 8) Parselleri yere uygulama ve yerde iģaretleme, 9) Parseller röleve ölçüsü ve röleve ölçü krokisinin düzenlenmesi, 10) Parsellerin çizimi. ( parselasyon haritasının oluģturulması), 11) Yüzölçümü hesabı, 12) Belgelerin dosyalanması. d) Hukuki iģlemler: 1) Parselasyon haritasının onayı ve duyurulması, 2) Parselasyonun tescili Teknik iģlemler Uygulama haritasının düzenlemesi Ġmar uygulama planları, nazım plan ilkelerine bağlı kılınarak türlü bölgelerin yapı adalarını, bu adaların yapı düzenlerini, yolları geniģlikleri ile gösteren planlardır. Bu planların çiziminde henüz uluslar arası bir birlik sağlanamamıģtır. Ġmar planı çizim normunda ölçü inceliği kadar, hatta ondan da çok anlatma özen gösterilir ve önem verilir. Bu nedenle, plan çizim normu ile harita çizim tekniği

77 65 birbirine uymaz. Çizim incelikleri de birbirinden farklıdır. Plan çizimindeki incelik, harita çizimi için kabul edilen 0.2mm incelik derecesinde değildir. Hatta imar planı üzerinde bazı çizgiler kesin olmayıp durumu Ģematik olarak anlatmak için çizilmiģtir. Anlatımı vurgulamak için çok değiģik kalınlıkta çizgiler kullanılmaktadır. Kısaca planların çizimindeki incelik, 0.2mm lik çizim yanlıģının çok dıģında çıkmaktadır. Bu nedenle, imar planında ifade edilen ve zemine uygulanması gereken mülkiyete iliģkin detayların, tescile esas harita ve planların yapım standartlarında Ģeffaf altlıklara (aydınger, diazo, astrolon gibi) indirilmesi, üzerinden ölçü alınabilir hale getirilmesi gerekir. ĠĢte bu amaç ve standartta hazırlanan haritaya imar uygulama haritası adı verilir Nirengi ve poligon sıklaģtırması Uygulama yapılacak alandaki, hâlihazır harita alımı ya da kadastral ölçü anında tesis edilmiģ olan nirengi ve poligon noktalarından bazıları uygulamaya geçilinceye kadar yerlerinden sökülmüģ olabilir ya da plan uygulamasına imkân tanıyacak sıklıkta ve konumda olmayabilir. Bu durum, hâlihazır harita ya da kadastro çalıģmalarının bir eksikliği sayılmaz. Öte yandan uygulamanın, bu noktaların oluģturacağı ölçü doğrularına dayalı olarak yapılması teknik bir zorunluluktur. Bu nedenle, yeniden nokta tesisi gerekebilir. Ġste uygulama için yeniden yeterince nokta tesis edilmesi ve bu noktaların koordinat ve kotlarının hesaplanması iģlemlerine Nirengi ve Poligon Geliştirilmesi adı verilir. Önce imar uygulama haritası üzerinde yeniden tesis edilecek noktaların yerleri belirlenir. Bu arada bazı ilkeleri göz önünde bulundurmamız gerekir: a) Yeni poligon noktalarının tesisi ile oluģan ana poligon geçkisinin uzunluğu 1600 m yi, ara poligon geçkinin 1000 m yi ve yardımcı poligon geçkinin uzunluğu da 500m yi geçmemelidir. b) Uygulamanın dik koordinat yöntemi ile yapılması durumunda iki poligon arası uzunluk zorunluluk olmadıkça 150m yi ve bir geçkideki nokta sayısı da i geçmemelidir. c) Kırılma açıları olabildiğince 200 grad dolayında ve kenarlar birbirine eģ uzunlukta olmalıdır. d) Poligonlar, adaların gelecekte yapılarla dolacağı ve yolların trafiğe açılması ile ölçülerin güçleģeceği düģünülerek, noktaların oluģturacağı kenarlar, adaları

78 66 kesmeyecek ve ölçüde kolaylık sağlayacak yerlere tesis edilmelidir. Yolu iki kenarında kaldırım yapımında ayrılmıģ kesimler; poligon tesisi için uygun yerleridir. e) Poligon noktaları kendinden bir önce ve sonraki noktayı iyice görebilmeli, olabildiğince ayrı geçkilere ait noktalar, yan yollar boyunca birbirine bağlanabilmelidir Ada uygulama krokisinin çıkarılması Ġmar adalarını yerde iģaretleyebilmek için, uygulama haritası üzerinden alınan ölçüleri yazmak üzere bir kroki düzenlenir ki, bu krokiye ada uygulama krokisi adı verilir. Ada uygulama krokileri her ada için ayrı olmak üzere adanın büyüklüğüne göre A4 ( mm) ya da A3 ( mm) boyutlarındaki düz beyaz kâğıtlar ya da adınger gibi Ģeffaf altlıklar düzenlenir. Durum ölçü değerlerinin yazılmasına elveriģli ise doğrudan harita üzerinden çıkarılan Ģekil, değilse büyütülerek elde edilen Ģekil kroki olarak kullanılır. Hazırlanan Ģekil üzerine nirengi, poligon ve yardımcı ölçü noktaları (binder) noktaları da geçirilir. Ada uygulama krokisinin anlatımı ġekil 4.6 de verilmiģtir Ada uygulama iģaretleme ve röperleme Uygulama krokilerinin uygulanacak yönteme göre düzenleneceği ve bu yöntemlerin dik koordinat, kutupsal koordinat, uzantı ve köģegen yöntemlerinden biri olduğu söylenmiģti. Bu yöntemlere göre noktaların yerde belirlenmesi Ģu Ģekilde olur: a) Dik koordinat yöntemi ile iģaretleme: Dik koordinat yönteminde noktalar, harita üzerinde ölçü doğrularına inilen diklerin boyları ve ayakları ölçerek belirleniyordu. Noktaların arazide iģaretlenmesi için uygulamada kullanılacak ölçü doğrularını oluģturmak üzere poligon noktalarına birer jalon dikilir. Jalonların dik olmasına özen gösterilir. b) Hassas kutupsal alım yöntemi ile iģaretleme: Bu yöntemdeki uygulama iģlemini bir sıra içinde açıklamak yerinde olur. 1- Uzunluğu ve yatay açıyı hassas bir Ģekilde ölçen alet (total station veya elektronik takeometre) olabildiğince, uygulama alanının ortalarında ve geniģ görüģ

79 67 alanına sahip bir poligon noktası üzerine kurulur. Alet çalıģmaya hazır duruma getirilince baģlangıç seçilen öteki bir poligon noktasına bakılır. 2- Alet önce baģlangıç noktasına yönetilir. Noktaları yerde iģaretleyecek olan elemanlar çizelgedeki değerlere göre krokide numaralanmıģ noktalara doğru giderler. c) Uydu gözlemleriyle alım yönteminde iģaretleme: bu yöntemde önce sabit istasyon olarak kullanılacak bir nokta seçilir. Bu nokta uygulama yapılacak arazinin merkezine yakın bir yerdeki poligon ya da nirengi noktası olur. ġekil 4.6. Ada uygulama krokisi Yerde iģaretlenmiģ imar adalarının yeniden ölçülmesi (röleve ölçüsü) ve röleve ölçü krokisinin düzenlemesi Ada köģe noktaları ve kenarları üzerindeki kırık noktalar uygulama değerlerine göre yere indirildiğinde, bu noktalara geçici ağaç kazıklar çakılmakta gerektirdiğinde küçük kaydırmalar yapıldıktan sonra ağaç kazıklar yerine beton bloklar konulmaktadır.

80 68 Kaydırmalar nedeni ile uygulama değerleri değiģeceği gibi beton blokların tesisi sırasında da, az da olsa kaymalar olacak, dolayısıyla uygulama değerleri değiģebilecektir. Yani noktalar uygulama değerleri ile iģaretlenen yerlerinden az ya da çok ayrılmıģlardır. Bu nedenle uygulama krokisindeki değerlere hiç bakılmadan, hatta uygulama krokisi kaldırılarak yede değiģmez tesislerle iģaretlenmiģ ada köģe ve kırık noktaları yeniden ölçülür bir krokiye yazılır. Yapılan bu ölçüye; röleve ölçüsü ve düzenlenen krokiye de röleve ölçü krokisi denir (ġekil 4.7). ġekil 4.7. Röleve ölçü krokisi Pafta açılması, adaların çizimi ve mülk sınırlarının paftaya geçirilmesi Parselasyonu yapılan alana ait kadastro haritasının ölçeği, imar planı ölçeğinden küçük ya da parsellenen arazi ve arsa standart boyuttaki bir paftanın en az dörtte birini kaplayacak geniģlikte ise ya da daha önce paftası aģılmamıģ ise yapılan uygulama için pafta açılır. Yapılan parselleme standart boyuttaki bir paftanın dörtte birini doldurmuyor ve açılmıģ paftası mevcut ise yeni pafta açılmasına gerek yoktur.

81 Parselasyon planının düzenlenmesi a) Parsel boyutlarının belirlenmesi Ġmar planlarının çok yönlü ve büyük boyutlu projeler olduğu, bu projelerle Ģehirde oturanların her türlü ihtiyacının karģılanmak istendiği ve bu amaçla belde arazisinin çok değiģik kullanıma türlerine ayrıldığı daha önce söylenmiģti. Gerçekten imar planlarında yapı adaları, kullanma amaçlarına göre biçimlenmiģ ve bu adalarda yapılacak binaların tüm özellikleri bir yandan uygulama paftalarında çizgi, Ģekil, yazı ve iģaretlerle anlatılmak istenirken öte yandan da plancı aktarılmayan özellikleri için plan raporlarıyla durumu açıklamaya çalıģmıģtır. b) Parselasyon planının düzenlemesi ve parseller uygulama krokisinin çıkarılması Ġmar parsellerinin boyutu yukarıda belirtilen etkenler ıģığında belirtildikten sonra, sıra adanın parsellenmesine gelmiģtir. Bunu uygulamak için bazı ilkelere uyulması gerek: 1. Önce adanın tüm parselasyon biçimi belirlenir. 2. Parsellenecek taģınmaz adanın bir kesimini kapsıyorsa, bu taģınmazdan oluģturulacak parseller, adanın tümü için belirlenen parselleme biçimine uygun olmalıdır. 3. OluĢturulacak imar parsellerinin derinlik çizgileri, cephe çizgilerine dik ya da dike yakın konumda olmalıdır. 4. Adanırı tüm parselasyon biçiminin kararlaģtırılması sırasında bağımsız imar parseli olmayıp taģınmazdan artan parçalar, bitiģiğindeki parselden artan parçalarla birleģtirildiğinde bağımsız bir imar parseli olabilmektedir. 5. Yapılan parselasyon ekonomik olmalıdır. Yani parselasyon planı, imar planı ve yönetmeliğinin tüm hükümlerine uymakla birlikte, en çok imar parseli elde edilebilecek biçimde düzenlenmelidir Parselleri yere uygulama ve yerde iģaretleme Parselasyon planı düzenlendikten ve bunun üzerinden de uygulama krokisi çıkarıldıktan sonra, krokide görülen tüm parsel köģeleri uygulama ölçüleri yardımı ile

82 70 üzerinde bulunduğu ada kenar çizgisinden saptırılmadan, yere indirilir. Bunu için üzerinde parsel üzerinde parsel köģeleri iģaretlenecek ada kenarının, baģ ve son noktalarına birer jalon dikilir. Kenar üzerinde, krokideki uzunluğuna göre parsel köģesi iģaretlendikten sonra, prizma ile ada çizgisinden sapıp sapmadığı kontrol edilir Parseller röleve ölçüsü ve röleve ölçü krokisinin düzenlemesi Yerde iģaretleme ve tesis iģi bitirildikten sonra parsel köģelerinden ada çizgisi üzerinde olanlar ada köģelerine, öteki köģelerle ada ayırma blok çizgisinin ada kenarını kestiği noktalar da poligonların oluģturduğu ölçü doğrularına dayalı olarak yeniden ölçülür Parsellerin çizimi (parselasyon haritasının oluģturulması) Daha önce ada röleve ölçüleri yapıldıktan sonra bu ölçülerin çizimi için yeni bir pafta açılacağı söylenmiģti. ĠĢte bu pafta üzerine çizilmiģ adalar içine parseller, röleve ölçü değerlerine göre çizilir. Çizim iģi bitince kontrol edilir Yüzölçümü (alan) hesabı Tapu kütüğüne tescil için parsellerin yüzölçümlerinin hesaplanması gereklidir. Yüzölçümü hesapları, mümkünse koordinatlara ya da orijinal ölçü değerlerine göre yapılır. Bir adanın yüzölçümü hesabı bitirilince adadaki parsellerin yüzölçümleri toplamı ile ada yüzölçümü karģılaģtırılır Belgelerin dosyalanması Parselasyon iģlemine ait belgeler, arazi ve arsanın kadastro görüp görmediğine, görmüģse Ģehir planı ile olan iliģkilerine göre değiģmektedir Hukuki iģlemler Ġmar planın öngördüğü yapının yapılacağı imar parsellerinin, parselasyon planının düzenlemesi ile biçimi, bu planın uygulanması ile de kesin boyutları ve

83 71 yüzölçümü belli olmuģtur. Bu Ģekilde teknik özellikleri ortaya çıkan imar parseli tapu ve kadastro teģkilatına gerekli kontrolleri yapıldıktan sonra tapuya tescil edilmekle hukuksal değerine kavuģacaktır. a) Parselasyon planının onayı ve duyurulması, b) Parselasyonun tescili 3194 sayılı imar kanunun 18. Maddesi arsa ve arazi düzenlemesinde iģ akıģı ve yapılacak iģlemler Çizelge 4.7 da gösterilmektedir Arsa ve arazi düzenlemesinin topluma yansımaları YapılmıĢ bir anket sonucunda ortaya konulan analizler gösteriyor ki, mal sahiplerinin uygulama ile ilgili fazla bilgiler olmadığını, uygulama yapılmadan önce fazla bilgilendirilmediklerini onları tedirgin etmektedir. Aynı zamanda imar kanunu hakkında fazla bilgiye sahip olmadıklarını belirtmiģtir. Buna göre arazi kaybı olmakta, taģınmaz malların değeri artmamakta, tarımla uğraģan insanlar da ĢehirleĢmeye karģı tutum sergilemektedir.

84 72 Çizelge 4.7. Arsa ve Arazi Düzenlemesi Yönteminde imar planı uygulaması iģ akıģ Ģeması (Trabzon Belediyesi: URL)

85 Çizelgnin devamı. 73

86 74 5. KENTSEL DÖNÜġÜM UYGULAMALARI 5.1. Kentsel DönüĢüm Tanımı Kentsel DönüĢüm, çökme ve bozulma olan kentsel mekânın ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koģullarını kapsamlı ve bütünleģik yaklaģımlarla iyileģtirmeye yönelik uygulanan strateji ve eylemlerin bütünüdür (Ġlkme, 2008). Kentsel dönüģüm, Ģehrin bir bölümünün veya ciddi anlamda büyük bir kısmının proje kapsamında sistematik bir Ģekilde mevcut yapı stoklarının olası depremlere karģı toprak zeminin ve üzerindeki yapının risk değerlerinin belirlenmesi, olası depremde yıkılması ve yıkılırken çevredeki diğer yapılara zarar vermesi olasılıklarının da içine katılarak riskli toprak zemin ve riskli yapıların kullanım dıģına çıkarılarak yerine zemin yapısına uygun temelli yapıların yapılması ve bu sayede olası depremlerde yaģanabilecek can ve mal kaybının en aza indirmek için yapılan kamusal çalıģmalardan biridir (Vikipedi). Türk Dil Kurumu sözlüğünde yer alan dönüģüm kelimesinin anlamından hareket ederek (DönüĢüm: Olduğundan baģka bir biçime girme, baģka bir durum alma); kentsel dönüģüm, kentsel alanların var olan durumundan baģka bir biçime girmesi, baģka bir durum alması olarak tanımlayabiliriz. Bilim insanları kentsel dönüģüm hakkında farklı tanımlar yapmıģlardır. ġöyle ki; Kentsel dönüģüm, kentsel bozulma süreçlerini daha iyi anlama ihtiyacından doğan ve gerçekleģtirilecek dönüģümde elde edilen sonuçların üzerinde uzlaģma olarak tanımlanır (Linchfield, 1992). Kentsel dönüģüm, kentsel çöküntü alanlarında yoğunlaģan sorunların eģgüdümlü bir biçimde çözümlemek için ortaya konulan yöntemdir (Dannison, 1993). Kentsel dönüģüm, kapsamlı ve bütünleģik bir vizyon ve eylem olarak, bir alanın ekonomik, fiziksel, toplumsal ve çevresel koģulların sürekli iyileģtirilmesini sağlamaya çalıģmak (Roberts, 2000). Kentsel dönüģüm, en genel anlamıyla yitirilen bir ekonomik etkinliğin yeniden geliģtirilmesi ve canlandırılması, iģlemeyen bir toplumsal iģlevin iģler hale getirilmesi; toplumsal dıģlanma olan alanlarda toplumsal bütünleģmenin sağlanması; çevresel kalitenin veya ekolojik dengenin kaybolduğu alanlarda bu dengenin tekrar sağlanmasıdır (Müge, 2006).

87 75 Kentin çöküntü alanları olarak kabul edilen kentsel alan parçalarının canlandırılıp hayata döndürülmesi sonucu yeniden kente kazandırılması, kentsel yenileme sayesinde mümkün olabilmektedir. Kentsel yenileme, bunu, terk edilmiģ, köhnemiģ, eskimiģ kentsel alan parçalarına sosyo-kültürel, ekonomik ve fiziksel açılardan yeni bir kimlik ve karakter yüklemek suretiyle baģarmaktadır (Özden, 2000). BaĢka bir tanımda ise, yakın zamana kadar öncelikli olarak savaģta hasara uğramıģ kent ve kasabaların yeniden yapılandırılması bağlamında, düģük-gelirli vatandaģların yaģadığı köhneleģmekte olan mahallelerdeki kötü kaliteli konutlara çözüm üretmeyi hedefleyen, daha çok devlet müdahalesi esaslı olan konut ağırlıklı süreci tanımlamak için Kuzey Avrupa Ülkelerinde Kentsel Yenileme ifadesi kullanılmıģtır (KocabaĢ, 2006). Kısaca özetleyecek olursak; kentsel dönüģüm, eski ve köhneleģmiģ Ģehir yapısını sosyal ve fiziki açıdan daha modern ve kullanıģlı bir hale getirme yöntemidir. Dolayısıyla bu yöntem sayesinde olası doğal afetler, deprem ve yer çökmesi durumunda Ģehrin zararını minimuma indirmek ve iyileģtirmektir Kentsel DönüĢümün Hukuksal Dayanağı Toplumsal geliģim çizgisinde sürekli değiģim gösteren Türkiye de kentsel alanlardaki uygulamalara yasal dayanak teģkil eden çok sayıda kanun ve uygulama yönetmelikleri oluģturulmuģ, ancak kısa zaman aralıklarında toplumsal beklentilerin gerisinde kalarak değiģiklik ya da yenilenme ihtiyacı hissettirmiģtir. Günümüzde, 1985 tarihli Ġmar Kanununa ilave olarak 2005 tarihli Yıpranan Tarihi ve Kültürel TaĢınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve YaĢatılarak Kullanılması Hakkında Kanun, 2005 tarihli Belediye Kanunu ve 2005 tarihli BüyükĢehir Belediye Kanunu ile kentsel DönüĢüm projelerinde, özellikle yerel yönetimlerin öncülüğünde ve merkezi yönetimin desteğinde, kamu kaynaklarını kısıtlı ölçüde kullanarak, piyasanın canlandırılması ve özel sektörün teģvik edilmesi hedeflenmelidir Tarih ve 5393 Sayılı Belediye Kanununda kentsel dönüģüm 5393 Sayılı Belediye Kanunu 73. maddesinde (kentsel dönüģüm ve geliģim alanı) yer alan, Belediye, kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler almak veya kentin

88 76 tarihî ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine konu olacak alanlar, meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile ilân edilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili resim ve harçların dörtte biri alınır. Bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilân edilebilmesi için; o yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az ellibin metrekare olması şarttır. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan mülk sahipleri tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır. hükmü ile idare tarafından belirlenecek en az m 2 büyüklüğünde saha üzerinde ve kentsel dönüģümün tüm unsurlarının dikkate alınacağı imar planı revizyonu ve bu planın uygulanması olarak kentsel dönüģüm yapılabileceğini öngörmektedir Tarih ve 5216 Sayılı BüyükĢehir Belediye Kanununu Türk Mahalli Ġdareler Sistemine BüyükĢehir Belediyesi ve Ġlçe belediyesi deyimleri ilk olarak 3030 Sayılı Kanun ile 1984 yılında girmiģtir. Bu kanunla birlikte yerinden yönetim ilkesine dayalı bir anlayıģ benimsenerek, daha güçlü ve çözüm üreten yerel yönetimlerin oluģmasına imkan sağlanmıģ; geçen 20 yıllık süre içerisinde ülke genelinde belediyecilik anlamında bunun olumlu sonuçları açık Ģekilde görülür hale gelmiģtir. Günümüz dünyasında yerleģimlerde yaģanan bir süreç olan kentsel değiģim ve dönüģüm, ülkemizde de kentleģmeye yönelik yaklaģımların yeniden gözden geçirildiği; düzenli, sağlıklı ve sürdürülebilir kent mekânlarının oluģturulmasının ifade edildiği; bu bağlamda mevcut imar planlarının ve uygulamasının sorgulanarak yeniden içerik kazandırılacağı bir dönem olarak algılanmalıdır Kentsel DönüĢüm Mülkiyet Kullanım ĠliĢkisi Kentsel dönüģüm uygulamasında mülkiyet; taģınmaz malların sınırlarının, üzerindeki hak ve sorumlulukların, değerlerinin belirlenmesinde, taģınmaz mallarla ilgili mülkiyet ve sınır anlaģmazlıklarının giderilmesinde,

89 77 hazine mallarının tespit ve değerlemesinde, adil vergilendirme ve vergi toplama çalıģmalarında, orman, mera, yaylak ve kıģlakların tespit ve tahsis çalıģmalarında, her türlü alt yapı projesinin planlanması ve uygulanmasında, tapu ve kadastro bilgilerini çeģitli kamu kurum ve kuruluģları ile özel sektör projelerinin hazırlanmasında ve uygulanmasında, yoğun olarak kullanılmaktadır (Çağla, 2007) Kentsel DönüĢümün Amaçları Kentsel dönüģüm uygulamaları, kentsel mekânların geliģmesini ve kentin sosyal, ekonomik ve fiziksel yapısını olumlu Ģekilde büyümesini ve doğru biçimde değiģmesini amaçlar. Ana hedefi, kentin köhneme ve gecekondulaģma sorununu da ortadan kaldırmaktır. Kentsel dönüģüm uygulamaları sırasında amaçlanan baģlıca ihtiyaçlar Ģunlardır: Kentsel mekânlar, sosyal sıkıntılar yüzünden bir çöküntü içine girmektedir. Bu sıkıntılar, toplum içinde yaģanan bozukluklardan kaynaklanır. Bu problemleri çözmek ve ortadan kaldırmak için sorunun kaynağını inceleyip, bozulma önleyici çözümler üretmek. Kentsel alanların sürekli değiģimi, kentin fiziksel yapısını bozmakta, altyapı ihtiyaçları yetersiz kalmaktadır. Bu yüzden aktif altyapı sistemi için kentsel dönüģüme baģvurmak. YaĢam kalitesini artırmak, yeni iģ imkânları sağlamak ve ekonomik canlılığı yaratarak zamanla oluģan dengesizlikleri ortadan kaldırmak. KentleĢmenin amaçlarından biri de gereksiz yayılımları önlemek ve değeri düģük arsaları doğru biçimde kullanmak ve kentlere kazandırmak. Gecekondu sorununa bir çözüm getirerek, Ģehirde köhneme eğilimine giren yerleri kontrol altına almak.

90 78 Doğal afetler (toprak kayması, deprem, sel vb) tehlikesine karģı önlemler ve çözümler üretmek. Kentsel mekânların değiģim sürecinde oluģan bazı trafik ve ulaģım sıkıntıları da ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle doğru planlama neticesinde ulaģım sorununa da çare olmak. Kentsel dönüģümün daha önce bahsi geçen amaçların yanı sıra, tarihi mekânların restorasyonu ve çevreleyen alanları iyiye doğru değiģtirmek ve ekonomik açıdan turizm yoluyla Ģehre bir canlılık sağlamak Kentsel DönüĢüm Projesi Hazırlık AĢamasında Yapılması Gerekenler Kentsel dönüģüm alanlarının belirlenmesinden sonra, kentsel dönüģüm projesini yapacak olan kurumlar arasında protokol imzalanır. Bu protokolde kurumlar arasında iģbirliği içinde gerçekleģtirilecek olan iģler yer almaktadır. Dünyada ve Türkiye de yapılan çalıģmalar incelendiğinde, genel olarak kentsel dönüģüm projelerinin hazırlık aģamasında yapılması gerekenler aģağıda sıralanmıģtır (Kara, 2007): Kentsel dönüģüm alanının ilan edilmesi, Kentsel dönüģüm proje alanına uygun modelin belirlenmesi, Kentsel dönüģüm projesinin kapsamının belirlenmesi, Kentsel dönüģüm alanının mülkiyet yapısının tespit edilmesi, Kentsel dönüģüm alanının halihazır haritasının güncellenmesi, Kentsel dönüģüm projesinde projeye özgü demografik, çevresel, ekonomik ve sosyolojik yapının incelenmesi, Finansman modellerinin belirlenmesi, Kentsel dönüģüm proje alanının, oluģturulacak imar planı ile bütünlüğünün sağlanması.

91 Kentsel DönüĢüm Uygulamalarında YaĢanan Sorunlar Kentsel alanda nüfus artıģı kent dokusunda önemli değiģmelere neden olmaktadır. Bu değiģimler, her ne kadar Ģehir yapısını düzenlese de bazen zararlı etkileri de olmaktadır. Kentsel dönüģüm uygulaması sırasında bazı tarihi binalara birebir zarar vermekte ve bazen de ortadan kaldırmaktadır. Örneğin; Ġstanbul da Cumhuriyet döneminden sonra Ģehirde nüfus artıģı yaģanmıģ dolayısıyla kentin ulaģım yönünden rahat hale gelmesi için bazı tarihi eserleri yıkmak suretiyle değiģime uğramıģtır, Vatan Caddesi, Dolmabahçe Yolu nda olduğu gibi ve Hasan PaĢa Hanı, Bayezid Hamamı, Koca Ragıp PaĢa Kütüphanesi gibi tarihi değere sahip binalar önemlerine bakmaksızın yıkılmıģtır. Dolayısıyla kent dokusuna zarar verilmiģtir. Kentlerin kültürel açıdan canlanmasında ve ulaģım yollarında zaman zaman tıkanıklıklar yaģanmaktadır. Bu yüzden mesai saatleri baģında ve bitiminde araçlar tarafından yoğunluk yaģanmaktadır. Kırsal kesimden göç artınca Ģehirlerde çarpık kentleģme oluģmuģ, bu da Ģehrin altyapı bozukluğuna yol açmıģtır. Yerel yönetimlerden kaynaklanan idari ve yönetsel sorunlar ya da yetersizlikler görülebilmektedir. Bu durumlar, gerek yerel yönetimin desteği ve uygun ĢehirleĢme stratejilerinin uygulanması, gerekse uygulamada görev alacak personelin konu hakkında uzmanlaģtırma eğitimi ile daha nitelikli hale getirilmesiyle çözülebilir.

92 80 6. UYGULAMALAR 6.1. KamulaĢtırma Ġle Ġlgili Örnek Uygulama Tescil görmüģ bir kamulaģtırma iģlemini konu edinen uygulama sahası, Konya Ġli, Meram Ġlçesi, Havzan Mahallesi adresinde yer alıp tapu sicilinde 85 pafta, 2301 ada, 35 parsel sırasında iki kat kargır, bahçeli ev vasfı ve 324,00m 2 yüzölçümüyle kayıtlıdır. Yürürlükteki 1:1000 ölçekli uygulama imar planında kısmen imar yolu, kısmen de park sahasına isabet etmektedir. MüĢtemilatı kamulaģtırma yoluyla imara kazandırmak için, Meram Belediye Encümeninin tarihli ve 418 sayılı kararıyla kamulaģtırma iģlemi gerçekleģtirilmiģtir. KamulaĢtırılması kabul edilen Havzan Mahallesi 2301 ada 35 nolu 324,00m² miktarındaki parselin kamulaģtırma bedeli tespit edilerek satın alınmıģtır. Parsel maliki anlaģma sağlanmıģ, tarihinde tapu devri yapılmıģtır. Söz konusu parselin kamulaģtırmasına iliģkin iģlemler Ek.1 de, arsa ile ilgili kroki ġekil 4.8 de verilmiģtir. Daha önce kararlaģtırılmıģ miktar ile parsel malikine ödeme yapılmak suretiyle, tayin edilen parselin tapusu Meram Belediyesine bünyesine devredilmiģtir. Ayrıca KamulaĢtırma UzlaĢma Komisyonu tutanağında, bu parselin park yapılmak üzere isabet eden kısmını kamulaģtırıldığını açıkça belirtilmiģtir. Tutanağın tanzimi tarihinde mal sahibi ile uzlaģma yoluyla yapılan satıģ gerçekleģmiģtir sayılı KamulaĢtırma Kanunu nun 8. maddesine göre yapılan iģlem mal sahibine ihbarname ile tebliğ edilmiģ; belediyenin Emlak ve Ġstimlâk Müdürlüğüne baģvurmaları talep edilmiģ; tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içerisinde baģvurulması halinde kamulaģtırma bedelinin peģin ödeneceği bildirmiģtir.

93 81 ġekil 4.8. KamulaĢtırma iģlemi (Park uygulaması) 6.2. Ayırma, BirleĢtirme ve Yola Terk ĠĢlemine ĠliĢkin Örnek Uygulama Tescil görmüģ bir ifraz/ayırma iģlemini konu edilen ve tabiat varlıklarını koruma alanı kapsamında yer alan kadastro parseli, Konya Ġli, Meram Ġlçesi, Kürden Mahallesi adresinde yer alıp tapu sicilinde 243 pafta, 2637 ada, 63 parsel sırasında yapısız arsa vasfı ve 2333,00m 2 yüzölçümüyle kayıtlıdır. Yürürlükteki 1:1000 ölçekli uygulama imar planı ile iliģkilendirildiğinde kısmen imar yoluna, kısmen de Ayrık Yapı- 2 Kat, TAKS:0,15 yapılaģma verilerine sahip konut sahasına isabet etmektedir. Mülk sahibi ilgili idaresine müracaat ederek, arsanın ifraz edilme talebinde bulunmuģtur. Ġfraz iģlemi yapılırken imar planı üzerinde bulunan parselin koordinat hesapları tespit edilmiģ, alan hesabı çıkarılmıģtır.