İKTİSADİ ARAŞTIRMALAR BÖLÜMÜ OCAK

Transkript

1 ASLI GÖKSUN ŞAT SEZGİN Uzman AHMET AŞARKAYA Uzman Yardımcısı İKTİSADİ ARAŞTIRMALAR BÖLÜMÜ OCAK 2016

2 İÇİNDEKİLER I. YÖNETİCİ ÖZETİ II. İNŞAAT SEKTÖRÜNE GENEL BAKIŞ III. TÜRKİYE DE KONUT SEKTÖRÜ IV. TÜRKİYE DE TİCARİ GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ V. BAŞLICA ALTYAPI PROJELERİ VI. YURT DIŞI MÜTEAHHİTLİK FAALİYETLERİ VII. ANA TRENDLER VE 2016 BEKLENTİLERİ 2

3 I. YÖNETİCİ ÖZETİ 3

4 YÖNETİCİ ÖZETİ Türkiye de ve dünyada ekonomik faaliyetin itici güçlerinden olan inşaat sektörünün 2014 itibarıyla küresel ekonomiden aldığı pay %10-12 seviyesindedir. İnşaat sektörünün Türkiye de GSYH içindeki payı ise %5,5 ile dünya ortalamasının altındadır. Gelişmekte olan ülkelerde sektörün büyüme oranları, görece canlı ekonomik aktivite ve yüksek yatırım potansiyeli paralelinde gelişmiş ülke ortalamalarının üzerinde seyretmektedir. Bu çerçevede, 2025 itibarıyla sektörün ekonomideki payının gelişmekte olan ülkelerde %16-17, gelişmiş ülkelerde ise %10 düzeyinde olacağı tahmin edilmektedir. İnşaat sektörü dünya genelinde ekonomik aktiviteye oldukça paralel bir seyir izlemekte ve genel olarak sektördeki büyüme ekonomik büyüme oranlarının üzerinde seyretmektedir te küresel inşaat sektöründeki büyüme %3,5 ile %3,4 olan küresel büyümeye paralel gerçekleşirken, aynı dönemde Türkiye de inşaat sektörü ise %2,2 ile %2,9 olan reel GSYH artışının altında büyümüştür yılında küresel ölçekte inşaat sektörünün %4 düzeyinde büyüdüğü tahmin edilmektedir. Türkiye inşaat sektöründe büyüme ise 2015 yılının ilk 9 ayı itibarıyla yıllık bazda %0,4 düzeyinde gerçekleşmiştir. İnşaat ve gayrimenkul sektörünün küresel ölçekte finansal piyasalara entegrasyonu artmaktadır. Buna bağlı olarak, gayrimenkule dayalı menkul kıymetlerin alım-satım ve değerleme işlemlerinin yapıldığı piyasaların iş hacmi artmakta ve kullanılan ürünler çeşitlenmektedir. Öte yandan artan entegrasyon, ekonomileri sektördeki arz-talep dengesine ve buna bağlı olarak finansal piyasalarda oluşabilecek varlık balonlarına duyarlı hale getirmektedir. Dolayısıyla, inşaat ve gayrimenkul sektörü büyüme hızına paralel olarak dünya genelinde çok sayıda yasal düzenlemeye konu olmaktadır. Türkiye de inşaat faaliyetleri, değişen yaşam tarzı ve gelişen ihtiyaçlara bağlı olarak dönüşüm geçirmektedir. Son yıllarda sektörde oluşan yeni eğilimler doğrultusunda akıllı bina sistemleri, çevreci yapılar, modern yaşam alanları, ev-ofis sistemleri ile eğlence ve aktivite merkezleri modern projelerin vazgeçilmezleri arasına girmiştir. Konut piyasasında kentsel dönüşümün önemi artarken, konut-dışı ticari yapılarda ise sosyal ihtiyaçları odağına alan yapılanmalar söz konusu olmaktadır. Kamu kaynaklı büyük altyapı ve dönüşüm projeleri ile yurt dışı müteahhitlik işleri de sektörün iş hacminde önemli paya sahiptir. Başta büyük kentler olmak üzere sektöre yönelik doğrudan yabancı yatırımlar da artmaktadır. 4

5 YÖNETİCİ ÖZETİ Alt Sektörler İtibarıyla Genel Durum Konut: Yurt içinde inşaat sektörü üretiminin yaklaşık %60 ını oluşturan konut üretimi hızlı bir şekilde artmakta; bina inşaatı alt sektörünün son yıllarda inşaat faaliyetlerindeki büyümenin lokomotifi olduğu görülmektedir. Konut kredileri yıldan yıla artmaya devam ederken, son yıllarda inşaat sektörü kredilerinin GSYH ye oranında da hızlı bir artış kaydedilmiştir. Eylül 2015 itibarıyla inşaat sektörüne kullandırılan kredilerin GSYH ye oranı %6,0 olurken, konut kredilerinin oranı ise %7,4 düzeyinde gerçekleşmiştir. Hızlı kentleşmeye bağlı olarak yeni yerleşim alanlarının gelişmesi ve kentsel dönüşüm gibi etki alanı geniş projeler, söz konusu faaliyetlerin yoğunlaştığı bölgelerde inşaat faaliyetinin gözle görünür ölçüde artmasına sebep olmuştur. Büyük ölçekli firmalar tarafından gerçekleştirilen marka projeler bu trendin öncüsü olmuştur. Bu tarz projelerde yer alan karma yapı konsepti ise konutla beraber yaşam alanı bünyesinde perakende yatırımların da ivme kazanmasını sağlamıştır. Bu çerçevede, modern yapılanmalar içinde ev-ofis yaşam alanlarına bütünleşik alışveriş ve eğlence merkezi trendinin geliştiği ve yaygınlaştığı görülmektedir. Konut piyasasında görülen hızlı büyüme, artan konut stoku ve sürekli artış eğiliminde olan konut fiyatları son yıllarda konut balonunun varlığına ilişkin tartışmaları beraberinde getirmiştir. Konut balonundan söz edilebilmesi için konut fiyatlarında demografiye bağlı talep gelişimi ve maliyet artışları gibi temel etkenlerle açıklanamayan oranlarda yükseliş eğilimi gözlenmesi gerekmektedir. Geçmiş deneyimler, konut balonlarının nedeni olarak fiyatların sürekli ve hızlı bir şekilde yükselmeye devam edeceği yönündeki piyasa algısına işaret etmektedir. Türkiye de ise konut fiyatlarındaki artış enflasyonun üzerinde olsa da, bu durumun önemli bir kısmı gayrimenkul piyasasının temel değerlendirme ölçütleriyle açıklanabilmektedir. Bu çerçevede, fiyat artışlarının bir konut balonuna işaret ettiğini iddia etmek için henüz yeterli argüman bulunmamaktadır. Öte yandan, bölgesel bazda arz-talep dengesizlikleri nedeniyle belirli bölgelerde sağlıksız stok ve/veya fiyat hareketleri görülebilmektedir. Konut ihtiyacının daha çok orta ve alt gelir grubunda yüksek olduğu değerlendirilmekte, ancak son dönemde orta ve üst gelir grubuna yönelik projelerin ağırlık kazandığı izlenmektedir. Bu durum, orta vadede söz konusu olumsuz stok ve fiyat hareketlerinin yaygınlaşmasına neden olabilecek bir risk faktörüdür. 5

6 YÖNETİCİ ÖZETİ Ticari Gayrimenkul: Ticari gayrimenkuller içinde önemli bir paya sahip olan AVM lerin toplam cirosunun 2015 yılsonu itibarıyla toplam 95 milyar TL ye ulaştığı tahmin edilmektedir. Önümüzdeki dönemde büyük şehirlerdeki yeni projelerin yanı sıra pazar potansiyeli görece yüksek olan Anadolu kentlerine yönelik yatırımların artması beklenmektedir. Ofis projeleri, kaliteli ofis stokunun yetersiz olması nedeniyle büyük kentler başta olmak üzere yurt genelinde yaygınlaşmaktadır. Ofis projelerine yönelik talebin büyük şehirlerde ve merkezi bölgelerde görece yüksek olduğu dikkat çekmektedir. Bunun yanı sıra turizm, sağlık, kültür-sanat, kongre ve etkinlikler gibi sosyal ihtiyaçların yükselmesi paralelinde hastane, turistik tesis, otel ve spor merkezi gibi yapıların inşaatı da artmaktadır. Altyapı Projeleri: İnşaat sektörünün son yıllarda kaydettiği hızlı büyümede özel sektör yatırımlarının yanı sıra kamunun altyapı projelerinin de etkili olduğu görülmektedir. Büyük yatırım ölçekleri nedeniyle mega projeler olarak anılan ve İstanbul da öne çıkan projelerden bazıları 3.köprü, 3.havalimanı, Avrasya Tüneli, Kanal İstanbul ve İstanbul Finans Merkezi dir. Söz konusu projeler bulundukları bölgede çekim alanı oluşturmakta ve böylece inşaat faaliyetlerinin bu bölgelere odaklanmasına da yol açmaktadır. Diğer taraftan, mega projelerde gerekli finansmanın temininde güçlük yaşanmaya devam edilmektedir. Bu kapsamda, kamu-özel işbirliğine dayalı finansman modellerinin hayata geçirilmesi sektörü orta vadede canlandırma potansiyeline sahiptir. Yurt Dışı Müteahhitlik: Türk inşaat şirketleri, yurt içi faaliyetlerinin yanı sıra yurt dışında da aktif olarak faaliyetlerini sürdürmektedir yılında 27 milyar USD tutarında 322 proje üstlenen Türk müteahhitler, 2015 yılı ilk 8 ayında da toplam 14,9 milyar USD değerinde 85 yeni proje üstlenmişlerdir. Bu dönemdeki proje tutarının son iki yılın aynı dönemindeki değerlerin belirgin şekilde altında kalması, büyük ölçüde Irak, Libya ve Rusya pazarlarındaki sorunlardan kaynaklanmıştır. Rus savaş uçağının düşürülmesinin ardından söz konusu ülke ile yaşanan sorunların da kısa vadede iş hacmi üzerinde ilave baskı yaratması beklenmektedir. Diğer taraftan, önümüzdeki dönemde Sahra Altı Afrika ve Latin Amerika gibi yeni pazarlara giriş sayesinde sektörün faaliyet gösterdiği coğrafyanın genişletilmesi hedeflenmektedir. 6

7 YÖNETİCİ ÖZETİ 2016 Beklentileri ve Orta Vadede İnşaat Sektörüne Yön Vermesi Beklenen Trendler Son gelişmeler ışığında inşaat ve gayrimenkul sektörü üzerinde orta vadede etkili olacağı düşünülen başlıca faktörler aşağıdaki gibi sıralanmaktadır: Makroekonomik ve siyasi ortam: Siyasi istikrar, makroekonomik dengeler üzerindeki etkisi bakımından yatırım ve tüketim iştahının önemli bir belirleyicisi durumundadır. Son yıllarda, ekonomi politikaları çerçevesinde belirlenen kamu yatırımları büyük ölçüde inşaat faaliyetlerini destekleyici yönde gelişmiştir yılının ikinci yarısında siyasi istikrara yönelik endişeler sektörde faaliyetlerin aksamasına ve yatırım ortamının kötüleşmesine neden olurken, Kasım seçimlerinin ardından tek parti hükümetinin siyasi istikrara işaret etmesi sektör tarafından olumlu karşılanmıştır. Türkiye ekonomisinin 2016 da %3,5 büyümesi, inşaat ve gayrimenkul sektöründe de yurt içi ekonomik aktiviteye paralel bir seyir yaşanması beklenmektedir. Finansman koşulları: Fed in Aralık 2015 te faizleri artırmaya başlaması ile birlikte gelişmekte olan ülkelerde politika faizi oranlarının yükseleceği öngörülmüştür. Türkiye de de politika faizinin yükseleceği öngörülmekle birlikte TCMB nin sağladığı fonlamanın ağırlıklı ortalama maliyetinin değişmeyeceğini düşünüyoruz. Bu bağlamda sektörde finansman koşullarında bir sıkılaşma beklenmemektedir. Öte yandan, iç ve dış piyasalardaki gelişmeler paralelinde dalgalı bir seyir izleyen döviz kurunun sektörün maliyetleri üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturabileceği düşünülmektedir. Yasal düzenlemeler: Gayrimenkul sektörüne yönelik mevzuat değişiklikleri sektörü yakından ilgilendirmektedir. Sektörde hem üretici hem de tüketiciyi ilgilendiren çok sayıda yasal düzenleme söz konusudur. Konut talebini canlandırmaya yönelik uygulamalar arasında, konut alımlarında tüketiciye %15 oranında devlet desteği verilmesini öngören uygulama önerisi öne çıkmaktadır. Bunun yanı sıra kentsel dönüşüm, mütekabiliyet yasası ve kamu projelerine yönelik Hazine garantisi vb. sektöre destek sağlamaktadır. İç pazardaki büyüme potansiyeli ve görece yüksek getiri oranları yabancı yatırımcının Türkiye gayrimenkul piyasasına yönelik ilgisinin sürmesine neden olmuştur. Yurt içinde yabancıların mülk edinimini kolaylaştıran yasal düzenlemeler, kentsel dönüşüm süreci ve büyük konut projeleri gibi faktörler 7

8 YÖNETİCİ ÖZETİ de sektördeki yatırımları olumlu etkilemiştir. Son yıllarda gayrimenkul sektöründe belirgin ölçüde artış kaydeden özellikle Orta Doğu kaynaklı doğrudan yabancı yatırımların, bölgedeki istikrarsız yapı dikkate alındığında önümüzdeki dönemde artış eğilimini sürdürmekte zorlanacağı düşünülmektedir. Kentsel dönüşüm: Sektörün itici gücü olarak kentsel dönüşüm programı ön plana çıkmaktadır. Bu alandaki gelişmeler ve projelerin hayata geçirilme hızı, sektörün performansını önemli ölçüde etkileyecektir. Bu çerçevede sürecin sağlıklı ve hızlı bir şekilde ilerlemesi için hukuki altyapıdaki gelişmeler ön plana çıkmaktadır. Kentsel dönüşümün sürekliliğinin sağlanması ve kapsamının genişlemesi bakımından iş yapış metodunda değişiklikler ve finansal çeşitlilik önem taşımaktadır. İnşaat sektörü genelinde yurt içi talep kaynaklı büyümenin 2016 da süreceğini tahmin ediyoruz. Ayrıca, yurt içinde siyasi istikrar ortamının yeniden tesis edilmesi ile birlikte hız kazanması beklenen altyapı yatırımlarının ve mega projelerin sektörü olumlu etkileyeceğini öngörüyoruz. Konut sektöründe de, stok birikiminin süreceği düşünülmekle birlikte kentsel dönüşüm alanlarının genişlemesi paralelinde sektörde faaliyetin hız kazanacağını tahmin ediyoruz. Öte yandan, yurt dışı müteahhitlik sektörünün faaliyet gösterdiği ülkelerde yaşanan problemler nedeniyle önümüzdeki dönemde sıkıntı yaşayabileceği düşünüyoruz. Mega projeler: Kamunun büyük ölçekli altyapı yatırımlarından oluşan mega projeler inşaat sektörünün faaliyetlerini olumlu yönde etkilemektedir. Yüksek finansman gereksinimi bulunan bu projelerin seyri açısından piyasa koşulları da önem taşımaktadır. 8

9 II.İNŞAAT SEKTÖRÜNE GENEL BAKIŞ 9

10 İNŞAAT SEKTÖRÜ / Dünya Küresel Ekonomik Aktivite (T) 2016 (T) Reel Büyüme (%) Global 3,4 3,1 3,4 Gelişmiş Ülkeler 1,8 1,9 2,1 ABD 2,4 2,5 2,6 Euro Alanı 0,9 1,5 1,7 Japonya 0,0 0,6 1,0 Gelişmekte Olan Ülkeler 4,6 4,0 4,3 Ticaret Hacmindeki Değişim (%) 3,4 2,6 3,4 Enflasyon (%) Gelişmiş Ülkeler 1,4 0,3 1,1 Gelişmekte Olan Ülkeler 5,1 5,5 5, yılında küresel ekonomik aktivite beklentilerden daha zayıf bir toparlanma eğilimi sergilemiştir. ABD de 2015 yılında ekonomik aktivite diğer gelişmiş ülkelere kıyasla daha canlı seyrederken, AB ve Japonya da küresel krizin neden olduğu sorunlar bu ülkelerin büyüme performansları üzerinde baskı yaratmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde ise büyüme gerek küresel kriz öncesi döneme gerekse küresel kriz sonrası toparlanma evresine kıyasla düşük düzeyde kalmıştır. Kaynak: IMF WEO, (T) Tahmin 10

11 İNŞAAT SEKTÖRÜ / Dünya İnşaat Sektörü Büyüklüğü (milyar USD, reel) Gelişmiş Ülkeler Gelişmekte Olan Ülkeler (T) Gelişmekte olan ülkelerde inşaat sektörünün büyüklüğü 2012 yılından bu yana gelişmiş ülkelerin üzerindedir. İnşaat sektöründe büyüme genel olarak ekonomik büyümenin üzerinde seyretmektedir. Nitekim, 2013 ve 2014 yıllarında küresel büyüme %3,3 ve %3,4 düzeyinde kaydedilirken, inşaat sektörü ilgili yıllarda sırasıyla %4,5 ve %3,5 düzeyinde büyümüştür yılında da %4 düzeyinde büyüdüğü tahmin edilen inşaat sektöründe, Çin, ABD ve Hindistan ın büyümeye en çok katkı sağlayan ülkeler olduğu düşünülmektedir. Kaynak: Euler Hermes (T) Tahmin 11

12 İNŞAAT SEKTÖRÜ / Dünya İnşaat Sektöründe Büyüme (yıllık, %) 2013 yılında dünyada inşaat sektörünün büyüklüğü 7,2 trilyon USD düzeyinde olup bu rakamın 2025 yılında 15 trilyon USD ye ulaştığı öngörülmektedir. Halihazırda inşaat sektörünün küresel ekonomiden aldığı pay %10-12 seviyesindedir yılına gelindiğinde inşaat sektörünün ekonomideki payının gelişmekte olan ülkelerde %16-17, gelişmiş ülkelerde ise %10 düzeyinde olacağı tahmin edilmektedir. Gelişmekte olan ülkelerin küresel inşaat sektörü hasılasından aldığı pay 2013 itibarıyla %35 düzeyindedir. Çin ve Hindistan ın başı çektiği pazarda söz konusu payın 2025 yılında %60 ı geçeceği tahmin edilmektedir. 12

13 2008 Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç3 İNŞAAT SEKTÖRÜ İNŞAAT SEKTÖRÜ / Türkiye GSYH ve İnşaat Sektörü (%) İnşaat Sektörü Reel Büyüme GSYH Reel Büyüme İnşaat sektöründe reel büyüme 2014 yılında %2,2 ile %2,9 olan GSYH büyümesinin altında gerçekleşmiştir yılının ilk üç çeyreğinde sektör reel olarak yıllık bazda %0,4, GSYH ise %3,4 düzeyinde büyümüştür. Sektörün GSYH den aldığı pay %5,5 düzeyinde seyretmekte olup dünya ortalamasının altındadır. Sektörün ekonomik aktiviteye olan duyarlılığı yüksek düzeydedir. Genel olarak inşaat sektöründe ekonomik aktivite büyüme dönemlerinde GSYH den daha hızlı artmakta, daralma dönemlerinde ise GSYH den daha hızlı düşüşler sergilemektedir. Ancak, özellikle çevre ülkelerde ortaya çıkan sorunlar nedeniyle sektörün 2015 te bu eğilimi sergilemediği görülmektedir. Kaynak: TÜİK 13

14 * İNŞAAT SEKTÖRÜ İNŞAAT SEKTÖRÜ / Türkiye - Doğrudan Yabancı Yatırımlar 25 Doğrudan Yabancı Yatırımlar (milyar USD) ,3 19,1 16,9 14,2 10,6 9,4 8,4 10, ,2 1,4 6,8 6,6 0,7 1,0 1,3 1,8 2,9 2,9 2,9 1,8 2,5 2,0 2,6 3,0 4,3 3,7 Diğer Doğrudan Yatırımlar (net) Gayrimenkul Alımına Yönelik Doğrudan Yatırımlar (net) Ödemeler Dengesi verilerine göre, 2015 yılı ilk 11 ayında yurt içine yönelik net doğrudan yabancı yatırımlar (DYY) 14 milyar USD nin üzerinde gerçekleşirken, bunun 3,7 milyar USD lik kısmı gayrimenkul alımına yönelik net yatırımlardan kaynaklanmıştır. Bu dönemde gayrimenkul alımlarının toplam DYY içindeki payı %26 olmuştur döneminde ise, toplam DYY girişi 163,1 milyar USD düzeyinde gerçekleşirken, gayrimenkul alımlarına yönelik net yatırımlar 33 milyar USD olmuştur. Bu dönem itibarıyla, gayrimenkul alımlarına yönelik doğrudan yatırımların toplam içindeki payı %20,2 düzeyindedir. Kaynak: TCMB * Ocak-Kasım dönemi. 14

15 İNŞAAT SEKTÖRÜ / Türkiye - Doğrudan Yabancı Yatırımlar 2009 da küresel ekonomik krizin etkisiyle önemli ölçüde gerileyen gayrimenkul alımlarına yönelik net doğrudan yatırımlar, kriz sonrası dönemde kademeli olarak yükselmiştir. İç pazardaki büyüme potansiyeli ve görece yüksek getiri oranları yabancı yatırımcının Türkiye gayrimenkul piyasasına yönelik ilgisinin sürmesine neden olmuştur. Yurt içinde yabancıların mülk edinimini kolaylaştıran yasal düzenlemeler, kentsel dönüşüm süreci ve büyük konut projeleri gibi faktörler de sektördeki yatırımları olumlu etkilemiştir. Son yıllarda gayrimenkul sektöründe belirgin ölçüde artış kaydeden özellikle Orta Doğu kaynaklı doğrudan yabancı yatırımların, bölgedeki istikrarsız yapı dikkate alındığında önümüzdeki dönemde artış eğilimini sürdürmekte zorlanacağı düşünülmektedir. 15

16 2006 Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç3 İNŞAAT SEKTÖRÜ İNŞAAT SEKTÖRÜ / Türkiye - Ciro ve Üretim 180 İnşaat Sektöründe Mevsimsel Etkilerden 160 İnşaat Sektöründe Mevsimsel Etkilerden 160 Arındırılmış Ciro (2010=100) 140 Arındırılmış Üretim (2010=100) Bina Bina Dışı Bina Bina Dışı yılı ilk üç çeyreği itibarıyla sektörde yıllık üretim artışı %0,5 düzeyinde gerçekleşirken, ciro %6,1 oranında gerilemiştir. Ciroda görülen düşüşün büyük bölümü bina dışı inşaatlarından kaynaklanırken, bina inşaatında ciro düşüşü nispeten sınırlı kalmıştır. Bina ve bina dışı inşaat olarak değerlendirildiğinde, bina dışı inşaat faaliyetlerinde dalgalanmaların nispeten daha az gerçekleştiği görülmekle birlikte son dönemde çevre ülkelerde yaşanan sorunların bina dışı inşaat faaliyetlerini de olumsuz etkilediğini düşünüyoruz. Kaynak: TÜİK 16

17 İNŞAAT SEKTÖRÜ / Türkiye - Ruhsat ve İzinler bin adet Yapı Ruhsatları ve Kullanım İzinleri bin adet 250 Yapı Ruhsatları ve Kullanım İzinleri İstanbul Ankara İzmir * 0 Yapı Ruhsatı Kullanım İzinleri Yapı Ruhsatı Kullanım İzinleri Yapı Ruhsatı Kullanım İzinleri Yapı Ruhsat Sayısı Yapı Kullanım İzin Belgeleri * 2004 yılına kadar paralel düzeyde seyreden yapı ruhsatları ve kullanım izinleri bu tarihten itibaren ayrışmaya başlamış, yıllar itibarıyla alınan ruhsatlar kullanım izinlerinin üzerine çıkmıştır. Ruhsatlar ve kullanım izinleri arasındaki farkın ruhsatlar lehine açılması, yapı stokundaki artışın talebin üzerinde gerçekleştiği şeklinde yorumlanmaktadır. Ankara ve İzmir de ruhsatlar ile izinler arasındaki fark oldukça düşük kalırken, İstanbul da farkın daha yüksek olduğu dikkat çekmektedir. Kaynak: TÜİK * Ocak- Eylül dönemi. 17

18 III. TÜRKİYE DE KONUT SEKTÖRÜ 18

19 2009 Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç3 İNŞAAT SEKTÖRÜ KONUT SEKTÖRÜ / Satışlar bin adet Konut Satışları ve Faiz Oranı İpotekli Satışlar Diğer Satışlar Konut Kredisi Faiz Oranı (yıllık bileşik, %) (sağ eksen) bin adet Konut Satışları (çeyrek dönemlik) İstanbul Ankara İzmir İpotekli satışların yaygınlaşmasıyla beraber toplam konut satışlarının yaklaşık %30-%40 lık kısmı ipotekli olarak gerçekleştirilmektedir. İpotekli satışların faiz oranlarına karşı oldukça duyarlı olduğu izlenmektedir. İstanbul, Ankara ve İzmir dönemler itibarıyla en fazla konut satılan iller olurken, İstanbul da satışların çeyrekler bazında oldukça dalgalı seyrettiği dikkati çekmektedir. Kaynak: TÜİK, TCMB 19

20 May.05 Kas.05 May.06 Kas.06 May.07 Kas.07 May.08 Kas.08 May.09 Kas.09 May.10 Kas.10 May.11 Kas.11 May.12 Kas.12 May.13 Kas.13 May.14 Kas.14 May.15 Kas * İNŞAAT SEKTÖRÜ KONUT SEKTÖRÜ / Krediler milyar TL Toplam Nakdi Krediler 16 Krediler/GSYH Oranı (%) 160,0 140,0 120,0 100,0 80,0 İnşaat Sektörüne Kullandırılan Krediler Konut Kredileri Konut Kredileri İnşaat Sektörüne Kullandırılan Krediler 7,0 7,2 7,4 60,0 40,0 20,0 0, ,0 5,6 5,4 4,4 3,7 3,6 2,9 1,8 1,0 1,3 1,7 2,2 2,6 2,9 3,2 3,4 4,6 5,1 6, sonu itibarıyla konut kredisi hacmi 144 milyar TL ye ulaşmıştır. Kasım 2015 itibarıyla inşaat sektörüne kullandırılan nakdi krediler toplamı ise 115 milyar TL düzeyine yükselmiştir. Aynı dönem itibarıyla sektörün gayri nakdi krediler toplamı 86 milyar TL seviyesindedir. Konut kredilerinin ve inşaat sektörü kredilerinin GSYH ye oranı yıllar itibarıyla artmaktadır yılında kaydedilen yüksek artışın ardından 2014 ve 2015 yıllarında nispeten ılımlı artışlar görülmüştür. Gelişmiş ülkelerde konut kredilerinin GSYH içindeki payı genel olarak %60 ın üzerinde seyretmektedir. Kaynak: TÜİK, BDDK * Eylül 2015 itibarıyla. 20

21 Oca.10 Nis.10 Tem.10 Eki.10 Oca.11 Nis.11 Tem.11 Eki.11 Oca.12 Nis.12 Tem.12 Eki.12 Oca.13 Nis.13 Tem.13 Eki.13 Oca.14 Nis.14 Tem.14 Eki.14 Oca.15 Nis.15 Tem.15 Eki.15 İNŞAAT SEKTÖRÜ KONUT SEKTÖRÜ / Konut Fiyatları Konut Fiyatları Endeksi (Ocak 2010=100) Türkiye İstanbul Ankara İzmir Ocak 2010 ve Eylül 2015 arasında konut fiyatları %103 oranında yükselmiştir. İstanbul da fiyatlardaki artış ise %150 nin üzerindedir. Ancak, Türkiye genelinde 2008 ve hemen sonrasında hızla gerileyen fiyatların oluşturduğu düşük baz etkisi de bu artışta etkili olmuştur. Kaynak: TCMB 21

22 KONUT SEKTÖRÜ / Konut Fiyatları Türkiye Genelinde Yıllık Bazda Konut Fiyat Artışları (Eylül 2015) Eylül 2015 itibarıyla yıllık bazda bölgesel olarak en fazla İstanbul da artan konut fiyatları, Ege ve Akdeniz kıyı şeridinde de Türkiye genelinin (%19) üzerinde artmaktadır. Bu gelişmede yabancıların artan konut talebinin kıyı şeridinde yoğunlaşması etkili olurken, Suriye den gelenlerin Güneydoğu dan batı illerine yönelmesi bu bölgedeki fiyatların batı illerine kıyasla daha yavaş artmasında etkili olmuştur. Kaynak: TCMB 22

23 Şub.00 Tem.01 Ara.02 May.04 Eki.05 Mar.07 Ağu.08 Oca.10 Haz.11 Kas.12 Nis.14 Eyl.15 Ara.99 Eyl.00 Haz.01 Mar.02 Ara.02 Eyl.03 Haz.04 Mar.05 Ara.05 Eyl.06 Haz.07 Mar.08 Ara.08 Eyl.09 Haz.10 Mar.11 Ara.11 Eyl.12 Haz.13 Mar.14 Ara.14 Eyl.15 İNŞAAT SEKTÖRÜ KONUT SEKTÖRÜ / Konut Balonu İspanya Konut Fiyat Endeksi İspanya Tüketici Fiyat Endeksi % % Case&Schiller ABD Konut Fiyat Endeksi ABD Tüketici Fiyat Endeksi Konut balonundan söz edilebilmesi için konut fiyatlarında demografiye bağlı talep gelişimi ve maliyet artışları gibi temel etkenlerle açıklanamayan oranlarda yükseliş eğilimi gözlenmesi gerekmektedir. Geçmiş deneyimler, konut balonlarının nedeni olarak fiyatların sürekli ve hızlı bir şekilde yükselmeye devam edeceği yönündeki piyasa algısına işaret etmektedir. Nitekim yukarıdaki grafikler, ABD ve İspanya da konut balonu olgusunun gözlendiği dönemlerde konut fiyatlarındaki artışın tüketici enflasyonunu önemli ölçüde aştığını göstermektedir. Türkiye de konut fiyatlarındaki artış enflasyonun bir miktar üzerinde olsa da, gayrimenkul piyasasının temel değerlendirme ölçütleriyle açıklanabilen fiyatlardaki bu eğilimin bir konut balonuna işaret ettiğini iddia etmek için bu aşamada yeterli argüman bulunmamaktadır. Kaynak: Reuters 23

24 2010 Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç3 İNŞAAT SEKTÖRÜ KONUT SEKTÖRÜ / Konut Balonu 210 Türkiye'de Konut Piyasasında Fiyatlar ve Maliyet % TCMB Konut Fiyat Endeksi Tüketici Fiyat Endeksi İnşaat Maliyet Endeksi 2010 Ç Ç3 döneminde tüketici fiyatları %48, bina inşaat maliyetleri ise %50 oranında yükselmiştir. Ayrıca söz konusu dönemde arsa maliyetlerinin toplam maliyet içinden aldığı pay da %40 seviyesine ulaşmıştır. Sadece enflasyon ve inşaat maliyetleri ile değerlendirildiğinde reel bazda %32 olarak hesaplanan fiyat artışı, arsa maliyetleri de hesaba katılınca %19 düzeyine gerilemektedir. Türkiye de konut balonunun varlığına ilişkin henüz yeterli delil olmamasına karşın konut fiyatları ile enflasyon arasındaki farkın izlenmesi önem arz etmektedir. Kaynak: TÜİK, TCMB 24

25 Tem.07 Ara.07 May.08 Eki.08 Mar.09 Ağu.09 Oca.10 Haz.10 Kas.10 Nis.11 Eyl.11 Şub.12 Tem.12 Ara.12 May.13 Eki.13 Mar.14 Ağu.14 Oca.15 Haz.15 Kas.15 İNŞAAT SEKTÖRÜ KONUT SEKTÖRÜ / Konut Balonu Konut Yatırımı Geri Dönüş Süresi (yıl)* Türkiye İstanbul Ankara İzmir 14 Konut fiyatları ile kira arasındaki ilişki konut fiyatlarındaki hızlı artışları izleme adına önem arz etmektedir. Konut fiyatlarında hareket alanı daha genişken, kira fiyatlarında değişimler daha tedrici yaşanmaktadır. Türkiye de konut yatırımı geri dönüş süresi (satış fiyatı/yıllık kira oranı) 18 yıl düzeyinde seyretmektedir. Bu çerçevede, diğer verilerin yanı sıra yatırımı geri dönüş süresi de, Türkiye konut piyasasında henüz bir balon olmadığı yönündeki görüşü desteklemektedir. Kaynak: REIDIN * Satış fiyatı/yıllık kira tutarı 25

26 IV. TÜRKİYE DE TİCARİ GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ 26

27 TİCARİ GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ / Perakende Genç nüfusun ve harcama eğiliminin yüksek olmasına bağlı olarak gelişen perakende sektörü, ticari gayrimenkul yatırımlarını olumlu etkilemektedir. Hızlı kentleşmeye bağlı olarak yeni yerleşim alanlarının gelişmesi ve kentsel dönüşüm gibi projeler, bölgesel bazda inşaat faaliyetini artırırken buna paralel olarak perakende yatırımlara ivme kazandırmaktadır. Büyük ölçekli firmalar tarafından gerçekleştirilen karma projeler de bünyelerinde yer alan alışveriş ve eğlence merkezi konseptiyle, perakende mağazacılık ve AVM yatırımlarını desteklemektedir. Perakende sektörünün büyümesinde önemli bir rolü olan AVM lerin toplam cirosunun 2015 yılsonu itibarıyla 95 milyar TL düzeyinde olduğu tahmin edilmektedir. AVM cirolarının 2016 da ise 115 milyar TL düzeyine çıkacağı öngörülmektedir. Aralık 2015 itibarıyla Türkiye de toplam 358 AVM faaliyet göstermekte ve toplam kiralanabilir alan 10,5 milyon metrekareyi bulmaktadır. Planlanan yatırımlar doğrultusunda, 2016 ve 2017 döneminde 44 yeni AVM nin açılması beklenmektedir. Önümüzdeki dönemde büyük şehirlerdeki büyümenin yanı sıra pazar potansiyeli görece yüksek olan Anadolu kentlerine yönelik yatırımların artması beklenmektedir. 27

28 PERAKENDE / AVM Yatırımları BKA: Brüt Kiralanabilir Alan (metrekare) Kaynak: Cushman & Wakefield 28

29 Ara.13 Şub.14 Nis.14 Haz.14 Ağu.14 Eki.14 Ara.14 Şub.15 Nis.15 Haz.15 Ağu.15 Eki.15 Mar.14 Nis.14 May.14 Haz.14 Tem.14 Ağu.14 Eyl.14 Eki.14 Kas.14 Ara.14 Oca.15 Şub.15 Mar.15 Nis.15 May.15 Haz.15 Tem.15 Ağu.15 Eyl.15 Eki.15 Kas.15 Ara.15 İNŞAAT SEKTÖRÜ PERAKENDE / AVM Ciro ve Ziyaretçi Sayıları AVM Ciro ve Ziyaretçi Sayısı Endeksleri (2009=100) Ziyaretçi Sayısı Endeksi (sağ eksen) Ciro Endeksi Tüketici Güven Endeksi AVM ciro endeksi Ekim 2015 te önceki yılın aynı ayına göre %5,7 yükselirken, bu dönemde ziyaretçi sayısı endeksi %1,9 artmıştır. Ziyaretçi sayısındaki artışın ciro artışının altında kalması, bu dönemde birim tüketici harcamalarında nominal olarak artışa işaret etmektedir. Nisan 2014 te ulaştığı zirvenin ardından genel olarak aşağı yönlü bir seyir izleyen tüketici güven endeksi, Kasım 2015 te yapılan seçimlerin ardından önemli ölçüde yükselmiştir. Endeks 2015 yılsonunda 73,6 değerini almıştır. Kaynak: TÜİK, Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD), Akademetre Research 29

30 PERAKENDE / Yasal Düzenlemeler Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkındaki Kanun Tasarısı, tarihinde TBMM Sanayi, Ticaret, Enerji, Tabii Kaynaklar, Bilgi ve Teknoloji Komisyonu nda kabul edilmiş, tarihli Resmi Gazete de yayımlanmasıyla yürürlüğe girmiştir. Buna göre, büyükşehirlerde AVM lere yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı vermeye büyükşehir belediyeleri yetkili olacak; AVM projesi için yapı ruhsatı verilirken üst meslek kuruluşlarının görüşleri alınacaktır. AVM lere acil tıbbi müdahale ünitesi, ibadet yeri, bebek bakım odası, çocuk oyun alanı gibi ortak kullanım alanları ile sosyal ve kültürel etkinlikler için alan tahsis etme zorunluğu getirilmiştir. AVM lerde esnaf ve sanatkar işletmecilerine rayiç bedel üzerinden kiraya verilmek üzere toplam satış alanının en az %5 i oranında yer ayrılması kararlaştırılmıştır. Perakende işletmelerin kampanyalı ve indirimli satışları ile alışveriş festivali gibi organizasyonları da kanunla düzenlenmiştir. Bu çerçevede, perakende işletmeler düzenli olarak denetlenecek, yapılan denetimler sonucunda kanuna aykırı hareket eden perakende satış işletmelerine 2 bin - 50 bin TL arasında ceza uygulanabilecektir. 30

31 TİCARİ GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ / Ofis Ofis projeleri, kaliteli ofis stokunun yetersiz olması nedeniyle büyük kentler başta olmak üzere yurt genelinde büyümektedir. Özellikle merkezi bölgelerde konumlandırılan, farklı hizmet olanakları sunan, düşük metrekareli A sınıfı ofis inşaatlarının hızla arttığı gözlenmektedir. Ofis projelerine yönelik talebin, büyük şehirlerde ve merkezi bölgelerde görece yüksek olduğu dikkat çekmektedir. Bununla birlikte, ulaşım olanaklarının artması ile yeni gelişen alanların da hızlı bir büyüme ivmesine sahip olduğu görülmektedir. İstanbul Finans Merkezi (İFM) gibi çekim bölgesi yaratan projeler de talebin ve dolayısıyla arzın söz konusu bölgelerde yoğunlaşmasına neden olabilmektedir. Konut, ofis, eğlence, spor merkezi gibi yapıları bir araya getiren karma projelerin gelişmesi de, ofis yatırımlarını olumlu etkilemektedir. Piyasada arz-talep dengesi, bölgesel bazda farklılık göstermektedir. Ofis yatırımlarının en canlı olduğu İstanbul geneline bakıldığında ise, yeni yaratılan arzın büyük ölçüde mevcut talep seviyesiyle dengeli seyrettiği ve stokların büyük ölçüde eritilebildiği görülmektedir. Buna karşılık, piyasa dengesinin bölge ve semt bazında, kira ve fiyat verileri ile detaylı bir biçimde incelenmesi faydalı görülmektedir. 31

32 OFİS / İstanbul Piyasası Ofis Piyasasında Beklenen Yeni Arz/ Mevcut Stok Oranları ( ) Yeni yatırımlar için önemli bir cazibe merkezi olan İstanbul da ofis yatırımları hızlı bir şekilde artmaktadır dönemine ilişkin tahminler, 20 Avrupa kenti içinde en yüksek yeni arz/mevcut stok oranının İstanbul da olacağına işaret etmektedir. Kaynak: Cushman & Wakefield 32

33 OFİS / İstanbul Piyasası İstanbul Ofis Alanı Dağılımı (2015 Ç3) İstanbul ofis pazarı, bölge ve semt bazında farklılık göstermekte, bu nedenle bulunduğu bölgeye göre incelenmektedir. Merkezi İş Alanı (MİA) tanımlaması, profesyonel ofis binalarının yoğunlaştığı ve halihazırda gelişmiş olan bölgeler için kullanılmaktadır. Bu alanın dışında kalan bölgeler ise MİA Dışı Avrupa Yakası ve MİA Dışı Asya Yakası olarak kıta bazında sınıflandırılmaktadır çeyrek itibarıyla ofis binaları en fazla MİA larda yoğunlaşırken, onu MİA dışı Asya izlemektedir. Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri olarak tanımlanan ve Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Kartal-Maltepe ile Batı Ataşehir hattını içine alan bölge ise toplam ofis alanının %12 sini oluşturmaktadır. Kaynak: PropIn 33

34 OFİS / İstanbul Piyasası Kaynak: PropIn 34

35 OFİS / İstanbul Piyasası m 2 /ay Genel Kira Ortalamaları (2015 Ç3) MİA bölgesinde en yüksek kira ortalamasına sahip olan Levent te kiraların 2015 yılının 3. çeyreğinde gerilemiştir. Bölgede kullanıma açılan yeni ofislerin talep oluşturmak için fiyatları aşağı çekmesinin düşüşte etkili olduğu düşünülmektedir. Benzer şekilde diğer MİA bölgelerinde de yeni ofis stoklarının oluşması kira fiyatlarının gerilemesinde etkili olmaktadır. Kira ortalamalarının dolar cinsinden hesaplandığı dikkate alındığında son dönemde kurlarda görülen yukarı yönlü hareketin de dolar cinsi kira ortalamalarını aşağı çektiği görülmektedir. m 2 /ay Bölgelere Göre Kira Ortalamaları (2015 Ç3) Kaynak: PropIn 35

36 OFİS / İstanbul Piyasası Genel Boşluk Oranları (2015 Ç3) A Sınıfı Binalardaki Boşluk Oranlarının Gelişimi Bölge Bazında Boşluk Oranları (2015 Ç3) Kaynak: PropIn 36

37 OFİS / İstanbul Piyasası Bölgelere Göre Talep Edilen En Yüksek Kira* Rakamları (2014 Ç Ç3) A Sınıfı Toplam Ofis Stoku (2015 Ç3) Kaynak: PropIn * Grafikteki kira rakamları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatlarıdır. İnşaatı tamamlanıp stoka katılan binalardaki rakamlar grafiklere yansıtılmıştır. 37

38 TİCARİ GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ / Oteller ve Turistik Tesisler Yerli ve yabancı ziyaretçi sayısındaki artış ile İstanbul bağlantılı uçuşların artması, otel yatırımlarını olumlu etkilemektedir. Ayrıca, kongre turizmi ve fuarların da son yıllarda hız kazandığı görülmektedir. Büyük uluslararası otel zincirlerinin Türkiye deki yatırımları sürmektedir. Büyük kentlerin ve turistik merkezlerin yanı sıra Anadolu illerine yönelik otel yatırımlarının artması beklenmektedir. Karma projelerde yer alan rezidans tipi dairelerin otel odası olarak tahsis edilmesi ve buna yönelik hizmetlerin sağlanması ise yeni bir trend olarak dikkat çekmektedir. Öte yandan, Rusya da son yıllarda devam eden ekonomik durgunluk ve Rusya nın Türkiye ye uyguladığı yaptırımlar özellikle 2016 yılında sektör üzerinde olumsuz etki yaratacaktır. Bu etkinin özellikle Rus turistlerin ağırlıklı olarak tercih ettiği illerde belirginleşmesi beklenmektedir. Kaynak: GYODER (T): Tahmin 38

39 TİCARİ GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ / Hastaneler Sağlık Turizmi Kapsamında Gelen Hasta Sayısı (bin kişi) Yüksek yurt içi talep ve sağlık turizminin gelişmesi, hastane yatırımlarını artırmıştır. Özel hastane sayısı birçok kentte yükselirken, Sağlıkta Dönüşüm Programı kapsamında kamu-özel ortaklığı ile şehir hastaneleri inşa edilmeye devam etmektedir. Başta Orta Doğu ve Avrupa olmak üzere, sağlık hizmeti almak üzere Türkiye ye gelen ziyaretçi sayısı her yıl artmaktadır. Kaynak: Deloitte 39

40 TİCARİ GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ / Hastaneler Sağlık turizmi; medikal turizm, termal turizm ve medikal SPA ile yaşlı ve engelli turizmini kapsamaktadır. Dünya genelinde yılda yaklaşık 30 milyon kişinin sağlık amaçlı seyahat ettiği; sağlık turizminden elde edilen cironun 150 milyar USD yi bulduğu ifade edilmekte Sağlık Bakanlığı verilerine göre 2013 te sağlık turizmi amacıyla 300 bin kişi Türkiye ye gelmiştir döneminde bu amaçla TÜRSAB Sağlık Turizmi Raporu nda yer alan bilgilere göre 2013 yılı resmi rakamlarına saç ekimi, diş operasyonu ve plastik cerrahi gibi işlemler de eklendiğinde gelen ziyaretçi sayısının 480 bin civarında olduğu düşünülmektedir. Böylece 2013 te sağlık turizminden elde edilen gelirin 2,5 milyar USD olduğu hesaplanmaktadır. Sektör yetkililerinin açıklamalarına göre, 2014 yılında tedavi edilen hasta sayısının ise önceki yıla göre %21 artışla 583 bin kişi olarak gerçekleştiği tahmin edilmektedir. Tedavi edilen kişilerin yatan hasta statüsünde olduğu varsayımıyla, bu dönemde özel hastanelerde yatan hasta sayısının yaklaşık %15 inin yabancılardan oluştuğu Sağlık turizmi kapsamında gelen hastalar çoğunlukla turistik bölgeleri tercih etmektedir. Türkiye ye yönelik ziyaretlerde Antalya, İstanbul, İzmir ve Muğla gibi şehirler öne çıkmaktadır. Orta vadede büyük ve merkezi turistik kentlere yönelik yatırımların artması beklenmektedir. Yapılan yatırımlar ve sağlanan destekler paralelinde nitelikli insan kaynağı, sayısı giderek artan modern tesisler ve rakiplere kıyasla sahip olunan fiyat avantajı, sağlık turizminin gelişmesini olumlu yönde etkilemektedir. Sağlık turizmi Sağlık Bakanlığı nın yılları arasını kapsayan Stratejik Eylem Planı ile Türkiye Onuncu Kalkınma Planı de ele alınmıştır. Bu çerçevede sağlık turizminin kapsamının genişletilmesi ve elde edilen gelirin artırılmasına yönelik eylem planları hazırlanmıştır. Sağlık turizminden elde edilen gelirlerin 2018 yılında 10 milyar USD ye, 2023 yılında ise 20 milyar USD ye ulaşması hedeflenmektedir. 40

41 V. BAŞLICA ALTYAPI PROJELERİ 41

42 BAŞLICA ALTYAPI PROJELERİ Proje Bütçe Proje Modeli Güncel Durum Firma 3. Köprü (Kuzey 4,5 milyar TL Yap, İşlet, Devret İnşaatı sürüyor. Astaldi Ortak Girişim Marmara Otoyolu (YİD) Grubu dahil) İçtaş İnşaat Sanayi Ticaret A.Ş. 3. Havalimanı 10,3 milyar EUR maliyet, 22,2 milyar EUR ihale bedeli YİD İnşaatı sürüyor Cengiz - Kolin - Limak - MAPA - Kalyon Ortak Girişim Grubu İFM (Ataşehir) 4,5 milyar TL - İnşaatı sürüyor. Ağaoğlu Şirketler Grubu Avrasya Tüneli 1,3 milyar USD YİD İnşaatı sürüyor. SK E&C Yapı Merkezi İnşaat ve Sanayi A. Ş. Kanal İstanbul 5,5 milyar USD - Güzergahın kesinleştiği tahmin ediliyor. - Mega projeler olarak tanımlanan ve İstanbul da yapılması planlanan köprü, havalimanı, kanal, otoyol gibi alt yapı yatırımları ile İstanbul Finans Merkezi (İFM) projesinin inşaat sektörüne hız kazandırması beklenmektedir. Kaynak: 42

43 VI. YURT DIŞI MÜTEAHHİTLİK FAALİYETLERİ 43

44 * İNŞAAT SEKTÖRÜ YURT DIŞI MÜTEAHHİTLİK FAALİYETLERİ 35,0 30,0 Yurt Dışı Müteahhitlik Faaliyetleri Toplam Proje Bedeli (milyar USD) 29,7 30,2 27,0 25,0 20,0 22,2 25,1 23,9 20,2 23,4 23,0 15,0 13,2 14,9 10,0 5,0 2,4 4,1 6,4 8,5 0,0 Engineering News Record (ENR) tarafından yayımlanan ve müteahhitlerin bir önceki yılda, ülkeleri dışındaki faaliyetlerinden elde ettikleri gelirleri esas alarak oluşturduğu Dünyanın En Büyük 250 Uluslararası Müteahhidi listesinde, 2015 yılında 43 Türk firması yer almıştır yılında aynı listede 42 Türk firması yer almaktaydı. Türkiye listede son 3 yılda firma sayısı itibariyle Çin den sonra ikinci sırada yer almaktadır yılında Türk müteahhitler, toplam tutarı 27 milyar USD olan 322 yeni proje üstlenmişlerdir. Bu dönemdeki proje tutarının son 2 yılın aynı dönemindeki değerlerin belirgin şekilde altında kalması, büyük ölçüde Irak, Libya ve Rusya pazarlarındaki daralmadan kaynaklanmaktadır yılı ilk 8 ayı itibarıyla Türk müteahhitler 14,9 milyar USD tutarında 85 proje üstlenmişlerdir. Kaynak: TMB * Ocak-Ağustos dönemi 44

45 YURT DIŞI MÜTEAHHİTLİK FAALİYETLERİ Yurt Dışı Müteahhitlik Faaliyetlerinden Elde Edilen Gelirin Bölgesel Bazda Dağılımı (2014) % 17 BDT % 3 Orta Doğu Diğer % 54 Afrika % te Türk müteahhitlerin üstlendikleri projelerden elde ettikleri gelirlerinin %54 Ü Bağımsız Devletler Topluluğu ndan (BDT) sağlanmıştır. Bu bölgede en önemli pazarlar olarak Rusya ve Türkmenistan öne çıkmaktadır. Söz konusu gelirler içinde Orta Doğu ve Afrika da önemli paylara sahipken, Avrupa, Asya ve Amerika nın toplam payı %3 gibi görece düşük bir düzeyde kalmaktadır. Kuzey ve Latin Amerika pazarlarında iş hacmi çok sınırlı kalırken, rekabetin yoğun olduğu Asya, Orta Doğu ve Afrika pazarlarında aktif faaliyete devam edilmektedir. Afrika pazarında Çin, Orta Doğu pazarında da Kore kaynaklı rekabet etkisini sürdürmektedir. Kaynak: Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB) 45

46 YURT DIŞI MÜTEAHHİTLİK FAALİYETLERİ / Rusya Yurt dışı müteahhitlik sektörünün tarihsel olarak lider pazarı konumunda bulunan Rusya da, 2015 yılının ilk 8 ayında 2,3 milyar USD değerinde yeni proje üstlenilmiştir. Rusya, bu dönemde üstlenilen proje tutarı bakımından Kuveyt ve Türkmenistan ın ardından üçüncü sırada yer almıştır yılında en çok proje üstlenilen sektörlerin dağılımında ilk 5 sıraya bakıldığında, havalimanları %31,6 lık pay ile birinci olarak yer almaktadır. Enerji santralleri ise sahip olduğu %15 lik pay ile ikinci bulunmaktadır. Bu sektörleri sırasıyla petrokimya tesisleri (% 12,6), demiryolları (%8,7) ve konut projeleri (% 8,6) izlemektedir. Türkiye nin Rus uçağını düşürmesi ile başlayan süreçte, Rusya Yurt Dışı Müteahhitlik Faaliyetlerinin Ülke Bazında Dağılımı (2014) Türkiye ye yönelik bir takım yaptırımlar uygulamaya başlamıştır. Söz konusu yaptırımlara göre, 1 dan itibaren Türk şirketlerinin devlet ve belediyelerin ihtiyaçlarına yönelik olarak inşaat, turizm, otel Azerbaycan 4% S. Arabistan 5% Libya 2% Kamerun 2% Diğer Ülkeler 9% Türkmenistan 24% işletmeciliği ve hizmetleri alanında çalışmaları yasaklanmıştır. Ayrıca, belirlenmiş 53 şirket dışında kalan şirketlerin Türk işçi çalıştırmaları da yasaklanmıştır. Söz konusu yasaklar 1 Ocak tan önce yapılan anlaşmaları kapsamamaktadır. Irak 8% Kazakistan 10% Katar 10% Cezayir 12% Rusya Fed. 14% Öte yandan, Ocak ayı ortasında yapılan açıklama ile Rusya nın bazı sektörlerde yaptırımları esnetme yönünde adımlar atacağını açıklaması, iki ülke arasındaki sorunların önümüzdeki dönemde azalabileceği ve bu durumun sektörün faaliyetleri üzerinde olumlu etki yaratabileceği şeklinde değerlendirilmektedir yılı Ağustos ayı itibarıyla Rusya da 2,3 milyar USD lik proje üstlenen sektörün söz konusu yaptırımlardan sonra ülkedeki Kaynak: T.C: Ekonomi Bakanlığı faaliyetlerini sürdürmesi ve/veya geliştirmesi zorlaşacaktır. 46

47 YURT DIŞI MÜTEAHHİTLİK FAALİYETLERİ Orta Doğu ve Kuzey Afrika'da süregelen istikrarsızlık da sektörün faaliyetlerini olumsuz etkilemektedir den Ağustos 2015 e kadar gerçekleştirilen projelerin bedellerine göre ülke dağılımı incelendiğinde %9,2 pay ile üçüncü sırada yer alan Libya da son yıllarda yaşanan gelişmeler sektörün işlem hacminin daralmasına neden olmuştur. Nitekim, 2014 yılında Libya nın payının %2,4 düzeyine kadar gerilediği görülmektedir. Birleşmiş Milletler gözetiminde sürdürülen görüşmeler sonucunda ülkede hükümetin kurulmasına karşın, ülkedeki birçok grubun hükümete karşı olması belirsizliklerin sürmesine neden olmaktadır. Bu gelişmeye bağlı olarak, sektörün Libya daki faaliyetlerinin zayıf seyrinin süreceği düşünülmektedir. Türk müteahhitlik sektörünün yoğun olarak faaliyet gösterdiği bir diğer ülke olan Irak ta mevcut sorunların yanı sıra, petrol fiyatlarındaki gerileme sonucunda gelirleri büyük ölçüde petrole dayalı olan Irak hükümetinin kaynak sıkıntısı yaşaması nedeniyle Türk firmalarının hakkedişlerini ödemekte zorlanması firmaları zor durumda bırakmaktadır. Sektörün ana faaliyet pazarları olan Rusya, Irak ve Libya da devam eden sorunlar ile Rusya nın Türkiye ye uyguladığı yaptırımlar nedeniyle sektörün daralacağı tahmin edilmekle birlikte, Sahra altı ülkelere yönelik faaliyetlerin ağırlık kazanacağı düşünülmektedir. Ayrıca, Güney Amerika da faaliyet göstermek sektörün orta vadeli hedefleri arasında yer almaktadır. 47

48 VII. ANA TRENDLER VE 2016 BEKLENTİLERİ 48

49 ANA TRENDLER İç pazarda demografik yapı (genç nüfus & yüksek harcama eğilimi), hızlı kentleşme ve artan yerli-yabancı yatırımlar paralelinde ticari gayrimenkul piyasası büyümeye devam etmektedir. Yeni nesil ve akıllı binalar başta olmak üzere, verimlilik artışı sağlayan binalara dönük talep daha hızlı artmaktadır. Konut, ofis ve perakende mağazacılıkta metrekareler küçülme eğilimindedir. İç pazarda özellikle marka projelerde hızlı büyüme yaşanması ve çok sayıda firmanın inşaat sektörüne girmesi ile sektörde yoğunlaşma oranları gerilemektedir. Karma projeler, konut, ofis, eğlence ve spor merkezlerini bir araya getirerek yeni yerleşim alanları yaratmaktadır. Kamunun mega projeleri ile alt yapı yatırımları da inşaat sektöründeki ivmeye katkıda bulunmaktadır. Konut sektöründe en yüksek maliyet kalemi arsa fiyatlarıdır. Yatırımların kent, bölge ve semt bazında değerlendirilmesinin daha faydalı olacağı ifade edilmektedir. Konut balonunun varlığı tartışmalarında ülke geneli yerine bölgesel anlamda arz-talep dengesizliğinden söz edilebilmektedir. 49

50 ANA TRENDLER Yeni gelişen bölgeler, konut ve ofislerin yanı sıra, ulaşım, sağlık, finans, eğlence gibi diğer hizmetler için de çekim alanı yaratmaktadır. Hastane yatırımları, özel sektörün sektörde aktif olması, canlı yurt içi talep ve kamunun sağlık yatırımları paralelinde artmaktadır. Turistik tesis ve otel yatırımları, kültür, sağlık, kongre gibi amaçlı ziyaretçilerin ilgisi paralelinde yükselmektedir. Havayolu taşımacılığının gelişmesi de bu trendi desteklemektedir. Üniversite öğrencileri için yeni nesil yurt binaları ile iş, spor, kültür ve sanat aktivitelerine yönelik salon ve tesisler, gelişme potansiyeli olan inşaat alanlarıdır. Yurt dışı müteahhitlik faaliyetleri çevre ülkelerde yaşanan sorunlar nedeniyle yeni pazar arayışındadır. Sektöre yönelik doğrudan gayrimenkul yatırımlarında Orta Doğu ülkelerinin öne çıkması beklenmektedir. Yabancı yatırımcının en fazla ilgi gösterdiği kentler ise İstanbul, Antalya, Ankara, Muğla ve İzmir olarak sıralanmaktadır. İnşaat sektöründe finansman kaynaklarının çeşitlendirilmesi hedeflenmektedir. Banka borçlarındaki artışın sınırlı tutulması, buna karşılık öz sermaye ile finansman kaynağının artırılması öngörülmektedir. Bu bağlamda, halka arzların ve kira sertifikası benzeri sermaye piyasası araçlarının gelecek dönemde gelişmesi beklenmektedir. 50

51 2016 BEKLENTİLERİ 2016 yılında küresel likidite koşulları ile jeopolitik riskler de dahil olmak üzere çeşitli sebeplerle küresel piyasalarda meydana gelebilecek dalgalanmaların, piyasada borçlanma maliyetleri üzerinde etkili olacağı düşünülmektedir yılı genelinde gerek küresel piyasalarda yaşanan dalgalanmalar gerekse yurt içinde artan politik belirsizliklere bağlı olarak Türk Lirası nda artan volatilitenin, 2016 yılında da söz konusu olabileceği düşünülmektedir. Öte yandan, petrol fiyatlarındaki düşük seviyenin kalıcı olması, 2016 yılında Türkiye ekonomisini dış denge ve fiyat istikrarı açısından olumlu yönde etkileyebilecektir. Bu durum tüm sektörlerde maliyet baskısını da zayıflatabilecektir. Kasım 2015 itibarıyla sektörün vadesi bir yılın altında kalan dış borçları yaklaşık 1,8 milyar dolar düzeyinde olup, bu çerçevede kurda yaşanan yüksek volatilite sektör için bir risk unsuru olarak değerlendirilmektedir. Sektörün uzun vadeli dış borçları toplamı ise 7,3 milyar dolar düzeyindedir. Son 1 yılda sektörün dış borçluluğunun 1 milyar doları kısa vadeli olmak üzere toplam 2 milyar dolara yakın arttığı görülmektedir. Türkiye ekonomisinin 2015 yılını %3,5 düzeyinde bir büyüme ile tamamladığı tahmin edilmektedir yılında da reel ekonomik büyümenin %3,5 düzeyinde gerçekleşmesi ve büyüme kompozisyonunun tüketim harcamalarındaki iyileşmeye bağlı olarak şekillenmesi beklenmektedir. İnşaat ve gayrimenkul sektöründe yurt içi ekonomik aktiviteye paralel bir seyir izlenmesi muhtemeldir. Mevcut değerlendirmelere göre sektörde yatay bir seyrin hakim olacağı öngörülmekte ve 2016 da önceki yıla göre önemli bir değişiklik beklenmemektedir. Yurt dışı müteahhitlik faaliyetlerinde çevre ülkelerin getirdiği risklerin yurt içi faaliyetler ve pazar çeşitlendirmesi ile kısmen telafi edilebileceği düşünülürken, konut sektöründe de kentsel dönüşümün sektörün büyümesine destek sağlaması beklenmektedir. 51

52 YASAL UYARI Bu rapor Bankamız uzmanları tarafından güvenilir olduğuna inanılan kamuya açık kaynaklardan elde edilen bilgiler kullanılmak suretiyle, sadece bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hiçbir şekilde finansal enstrümanların alım veya satımı konusunda tavsiye veya finansal danışmanlık hizmeti sağlanması olarak yorumlanmamalıdır. Bu raporda yer verilen görüş ve değerlendirmeler, hiçbir şekilde Türkiye İş Bankası A.Ş. nin kurumsal yaklaşımını yansıtmamakta olup, raporu kaleme alan uzmanların kişisel görüş ve değerlendirmeleridir. Türkiye İş Bankası A.Ş. bu raporda yer alan bilgi, görüş ve değerlendirmelerin doğru, değişmez ve eksiksiz olması konusunda herhangi bir şekilde garanti vermemektedir. Türkiye İş Bankası A.Ş. bu raporda yer alan bilgilerde herhangi bir bildirimde bulunmaksızın değişiklik yapma hakkına sahiptir. Bu rapor ve içindeki bilgilerin kullanılması nedeniyle doğrudan veya dolaylı olarak oluşacak zararlardan Türkiye İş Bankası A.Ş. hiçbir şekilde sorumluluk kabul etmemektedir. İşbu rapor üzerinde Bankamızın telif hakkı olup, Bankamızın yazılı izni alınmaksızın herhangi bir kişi tarafından, herhangi bir amaçla, kısmen veya tamamen çoğaltılamaz, dağıtılamaz veya yayımlanamaz. Tüm haklarımız saklıdır. 52