İKTİSADİ ARAŞTIRMALAR BÖLÜMÜ NİSAN

Transkript

1 ASLI GÖKSUN ŞAT SEZGİN Uzman AHMET AŞARKAYA Uzman Yardımcısı İKTİSADİ ARAŞTIRMALAR BÖLÜMÜ NİSAN 2015

2 İÇİNDEKİLER I. YÖNETİCİ ÖZETİ II. İNŞAAT SEKTÖRÜNE GENEL BAKIŞ III. TÜRKİYE DE KONUT SEKTÖRÜ IV. TÜRKİYE DE TİCARİ GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ V. BAŞLICA ALTYAPI PROJELERİ VI. YURT DIŞI MÜTEAHHİTLİK FAALİYETLERİ VII. ANA TRENDLER VE 2015 BEKLENTİLERİ 2

3 I. YÖNETİCİ ÖZETİ 3

4 YÖNETİCİ ÖZETİ Türkiye de ve dünyada ekonomik faaliyetin itici güçlerinden olan inşaat sektörünün 2014 itibarıyla küresel ekonomiden aldığı pay %10-12 seviyesindedir. İnşaat sektörünün Türkiye de GSYH içindeki payı ise %6 ile dünya ortalamasının altındadır. Gelişmekte olan ülkelerde sektörün büyüme oranları, görece canlı ekonomik aktivite ve yüksek yatırım potansiyeli paralelinde gelişmiş ülke ortalamalarının üzerinde seyretmektedir. Bu çerçevede, 2025 itibarıyla sektörün ekonomideki payının gelişmekte olan ülkelerde %16,7, gelişmiş ülkelerde ise %10 düzeyinde olacağı tahmin edilmektedir. İnşaat sektörü dünya genelinde ekonomik aktiviteye oldukça paralel bir seyir izlemekte ve genel olarak sektördeki büyüme ekonomik büyüme oranlarının üzerinde seyretmektedir te de küresel inşaat sektöründeki büyüme %4,5 ile %3,3 olan küresel büyümenin üzerinde gerçekleşirken, aynı dönemde Türkiye de inşaat sektörü %7,4 ile %4,2 olan reel GSYH artışının üzerinde büyümüştür yılında ise GSYH artışı %2,9 olurken, inşaat sektöründe %2,2 lik büyüme kaydedilmiştir. İnşaat ve gayrimenkul sektörünün küresel ölçekte finansal piyasalara entegrasyonu artmaktadır. Buna bağlı olarak, gayrimenkule dayalı menkul kıymetlerin alım-satım ve değerleme işlemlerinin yapıldığı piyasaların iş hacmi artmakta ve kullanılan ürünler çeşitlenmektedir. Öte yandan artan entegrasyon, ekonomileri sektördeki arz-talep dengesine ve buna bağlı olarak finansal piyasalarda oluşabilecek varlık balonlarına duyarlı hale getirmektedir. Dolayısıyla, inşaat ve gayrimenkul sektörü büyüme hızına paralel olarak dünya genelinde çok sayıda yasal düzenlemeye konu olmaktadır. Türkiye de inşaat faaliyetleri, değişen yaşam tarzı ve gelişen ihtiyaçlara bağlı olarak dönüşüm geçirmektedir. Son yıllarda sektörde oluşan yeni eğilimler doğrultusunda akıllı bina sistemleri, çevreci yapılar, modern yaşam alanları, ev-ofis sistemleri ile eğlence ve aktivite merkezleri modern projelerin vazgeçilmezleri arasına girmiştir. Konut piyasasında kentsel dönüşümün önemi artarken, konut-dışı ticari yapılarda ise sosyal ihtiyaçları odağına alan yapılanmalar söz konusudur. Kamu kaynaklı büyük altyapı ve dönüşüm projeleri ile yurt dışı müteahhitlik işleri de sektörün iş hacminde önemli paya sahiptir. Başta büyük kentler olmak üzere sektöre yönelik doğrudan yabancı yatırımlar da artmaktadır. 4

5 YÖNETİCİ ÖZETİ Alt Sektörler İtibarıyla Genel Durum Konut: Yurt içinde inşaat sektörü üretiminin yaklaşık %60 ını oluşturan konut üretimi hızlı bir şekilde artmakta; bina inşaatı alt sektörünün son yıllarda inşaat faaliyetlerindeki büyümenin lokomotifi olduğu görülmektedir. Konut kredileri yıldan yıla artmaya devam ederken, son 2 yılda inşaat sektörü kredilerinin GSYH ye oranında da hızlı bir artış kaydedilmiştir yılında inşaat sektörüne kullandırılan kredilerin GSYH ye oranı %5,1 olurken, konut kredilerinin oranı ise %7,2 düzeyinde gerçekleşmiştir. Hızlı kentleşmeye bağlı olarak yeni yerleşim alanlarının gelişmesi ve kentsel dönüşüm gibi etki alanı geniş projeler, söz konusu faaliyetlerin yoğunlaştığı bölgelerde inşaat faaliyetinin gözle görünür ölçüde artmasına sebep olmuştur. Büyük ölçekli firmalar tarafından gerçekleştirilen marka projeler bu trendin öncüsü olmuştur. Bu tarz projelerde yer alan karma yapı konsepti ise konutla beraber yaşam alanı bünyesinde perakende yatırımların da ivme kazanmasını sağlamıştır. Bu çerçevede, modern yapılanmalar içinde ev-ofis yaşam alanlarına bütünleşik alışveriş ve eğlence merkezi trendinin geliştiği ve yaygınlaştığı görülmektedir. Konut piyasasında görülen hızlı büyüme, artan konut stoku ve sürekli artış eğiliminde olan konut fiyatları son yıllarda konut balonunun varlığına ilişkin tartışmaları beraberinde getirmiştir. Konut balonundan söz edilebilmesi için konut fiyatlarında demografiye bağlı talep gelişimi ve maliyet artışları gibi temel etkenlerle açıklanamayan oranlarda yükseliş eğilimi gözlenmesi gerekmektedir. Geçmiş deneyimler, konut balonlarının nedeni olarak fiyatların sürekli ve hızlı bir şekilde yükselmeye devam edeceği yönündeki piyasa algısına işaret etmektedir. Türkiye de ise konut fiyatlarındaki artış enflasyonun bir miktar üzerinde olsa da, bu durum gayrimenkul piyasasının temel değerlendirme ölçütleriyle açıklanabilmektedir. Bu çerçevede, fiyat artışlarının bir konut balonuna işaret ettiğini iddia etmek için henüz yeterli argüman bulunmamaktadır. Öte yandan, bölgesel bazda arz-talep dengesizlikleri nedeniyle belirli bölgelerde sağlıksız stok ve/veya fiyat hareketleri görülebilmektedir. Konut ihtiyacının daha çok orta ve alt gelir grubunda yüksek olduğu değerlendirilmekte, ancak son dönemde orta ve üst gelir grubuna yönelik projelerin ağırlık kazandığı izlenmektedir. Bu durum, orta vadede söz konusu olumsuz stok ve fiyat hareketlerinin yaygınlaşmasına neden olabilecek bir risk faktörüdür. 5

6 YÖNETİCİ ÖZETİ Ticari Gayrimenkul: Ticari gayrimenkuller içinde önemli bir paya sahip olan AVM lerin toplam cirosunun 2014 yılsonu itibarıyla toplam 70 milyar TL ye ulaşacağı tahmin edilmektedir. Önümüzdeki dönemde büyük şehirlerdeki yeni projelerin yanı sıra pazar potansiyeli görece yüksek olan Anadolu kentlerine yönelik yatırımların artması beklenmektedir. Ofis projeleri, kaliteli ofis stokunun yetersiz olması nedeniyle büyük kentler başta olmak üzere yurt genelinde yaygınlaşmaktadır. Ofis projelerine yönelik talebin büyük şehirlerde ve merkezi bölgelerde görece yüksek olduğu dikkat çekmektedir. Bunun yanı sıra turizm, sağlık, kültür-sanat, kongre ve etkinlikler gibi sosyal ihtiyaçların yükselmesi paralelinde hastane, turistik tesis, otel ve spor merkezi gibi yapıların inşaatı da artmaktadır. Altyapı Projeleri: İnşaat sektörünün son yıllarda kaydettiği hızlı büyümede özel sektör yatırımlarının yanı sıra kamunun altyapı projelerinin de etkili olduğu görülmektedir. Başta İstanbul olmak üzere Türkiye genelinde yapımına devam edilen altyapı yatırımları ulaşım, sağlık ve turizm alanlarında yoğunlaşmıştır. Büyük yatırım ölçekleri nedeniyle mega projeler olarak anılan ve İstanbul da öne çıkan projelerden bazıları 3.köprü, 3.havalimanı, Avrasya Tüneli, Kanal İstanbul ve İstanbul Finans Merkezi dir. Söz konusu projeler bulundukları bölgede çekim alanı oluşturmakta ve böylece inşaat faaliyetlerinin bu bölgelere odaklanmasına da yol açmaktadır. Diğer taraftan, mega projelerde gerekli finansmanın temininde güçlük yaşanmaya devam edilmektedir. Bu kapsamda, kamu-özel işbirliğine dayalı finansman modellerinin hayata geçirilmesi sektörü orta vadede canlandırma potansiyeline sahiptir. Yurt Dışı Müteahhitlik: Yurt içi faaliyetlerde görülen artışın yanı sıra sektörde faaliyet gösteren firmaların yurt dışındaki faaliyetleri de son yıllarda hız kazanmıştır. Engineering News Record (ENR) tarafından yayımlanan ve müteahhitlerin bir önceki yılda, ülkeleri dışındaki faaliyetlerinden elde ettikleri gelirleri esas alarak oluşturduğu Dünyanın En Büyük 250 Uluslararası Müteahhidi listesinde, 2013 yılında 42 Türk firması yer almıştır. Türkiye, 62 firma ile lider olan Çin'in ardından 2. sırada bulunmaktadır yılında 31,7 milyar USD tutarında proje üstlenen Türk müteahhitler, 2014 yılında ise toplam 22,8 milyar USD değerinde 277 yeni proje üstlenmişlerdir. Bu dönemdeki proje tutarının son 2 yılın aynı dönemindeki değerlerin belirgin şekilde altında kalması, büyük ölçüde Irak ve Libya pazarlarındaki sorunlardan kaynaklanmıştır. Sektörün en 6

7 YÖNETİCİ ÖZETİ önemli pazarlarından olan Rusya da yaşanan sıkıntıların da kısa vadede iş hacmine olumsuz yansıması beklenmektedir. Diğer taraftan, önümüzdeki dönemde Sahra Altı Afrika ve Latin Amerika gibi yeni pazarlara giriş sayesinde sektörün faaliyet gösterdiği coğrafyanın genişletilmesi hedeflenmektedir Beklentileri ve Orta Vadede İnşaat Sektörüne Yön Vermesi Beklenen Trendler Son gelişmeler ışığında inşaat ve gayrimenkul sektörü üzerinde orta vadede etkili olacağı düşünülen başlıca faktörler aşağıdaki gibi sıralanmaktadır: Makroekonomik ve siyasi ortam: Siyasi istikrar, makroekonomik dengeler üzerindeki etkisi bakımından yatırım ve tüketim iştahının önemli bir belirleyicisi durumundadır. Son yıllarda, ekonomi politikaları çerçevesinde belirlenen kamu yatırımları büyük ölçüde inşaat faaliyetlerini destekleyici yönde gelişmiştir. Haziran 2015 te yapılacak olan genel seçimler kamu politikalarının sektörler bazındaki yönünü tespit etmek bakımından yakından izlenecektir. Türkiye ekonomisinin 2015 te %3,5 büyümesi, inşaat ve gayrimenkul sektöründe de yurt içi ekonomik aktiviteye paralel bir seyir yaşanması beklenmektedir. Mevcut değerlendirmelere göre sektörde büyümenin yatay seyredeceği ve 2015 te sektördeki aktivite açısından önceki yıla göre önemli hızlanma yaşanmayacağı tahmin edilmektedir. Finansman koşulları: 2015 te yurt içi faiz oranlarında beklenen gerilemenin, yatırım ve tüketim iştahını artırarak iç talebe olumlu yansıması beklenmektedir. Ancak, özellikle konut piyasasında belli ölçüde doygunluk ve bölgesel bazda arz fazlası bulunması talebin etkisini sınırlayabilecektir. Öte yandan, iç ve dış piyasalardaki gelişmeler paralelinde dalgalı bir seyir izleyen döviz kurunun, enflasyon ve faiz oranları üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturabileceği düşünülmektedir. Yasal düzenlemeler: Gayrimenkul sektörüne yönelik mevzuat değişiklikleri sektörü yakından ilgilendirmektedir. Sektörde hem üretici hem de tüketiciyi ilgilendiren çok sayıda yasal düzenleme söz konusudur. Konut talebini canlandırmaya yönelik uygulamalar arasında, konut alımlarında tüketiciye %15 oranında devlet desteği verilmesini öngören uygulama önerisi öne çıkmaktadır. Bunun yanı sıra kentsel dönüşüm, mütekabiliyet yasası ve kamu projelerine yönelik Hazine garantisi vb. mevcut düzenlemelere ek olarak, sektördeki iş hacmini artırmak amacıyla 2015 te yeni düzenlemelerin 7

8 YÖNETİCİ ÖZETİ gündeme gelebileceği düşünülmektedir. İç pazardaki büyüme potansiyeli ve görece yüksek getiri oranları yabancı yatırımcının Türkiye gayrimenkul piyasasına yönelik ilgisinin sürmesine neden olmuştur. Yurt içinde yabancıların mülk edinimini kolaylaştıran yasal düzenlemeler, kentsel dönüşüm süreci ve büyük konut projeleri gibi faktörler de sektördeki yatırımları olumlu etkilemiştir. Son yıllarda gayrimenkul sektöründe belirgin ölçüde artış kaydeden özellikle Orta Doğu kaynaklı doğrudan yabancı yatırımların 2015 te de sürmesi beklenmektedir. Ancak bu bölgedeki istikrarsız yapı, söz konusu yatırımlar için risk oluşturmaya devam etmektedir. Kentsel dönüşüm: Sektörün itici gücü olarak görülmektedir. Bu alandaki gelişmelerin yönü ve projelerin hayata geçirilme hızı, sektörün performansını önemli ölçüde etkileyecektir. Bu çerçevede sürecin sağlıklı ve hızlı bir şekilde ilerlemesi için hukuki altyapıdaki gelişmeler ön plana çıkmaktadır. Kentsel dönüşümün sürekliliğinin sağlanması ve kapsamının genişlemesi bakımından iş yapış metodunda değişiklikler ve finansal çeşitlilik önem taşımaktadır. Mega projeler: Kamunun büyük ölçekli altyapı yatırımlarından oluşan mega projeler inşaat sektörünün faaliyetlerini olumlu yönde etkilemektedir. Yüksek finansman gereksinimi bulunan bu projelerin seyri açısından piyasa koşulları da önem taşımaktadır. Teknoloji: Teknolojinin inşaat ve gayrimenkul sektöründe kullanımı giderek artmaktadır. Teknoloji, mimari tasarım, enerji verimliliğinden inşaat tekniklerine, iletişimden satış ve pazarlama stratejilerine kadar geniş bir alanda verimlilik artışları sağlamaktadır. Bu paralelde düşük enerji kullanan akıllı ve çevreci mimari anlayışının giderek yaygınlaşacağı düşünülmektedir. Diğer inşaat faaliyetleri: Geleneksel inşaat faaliyetlerinin yanı sıra, veri depolama merkezi, lojistik merkezler, öğrenci yurdu, şehir hastaneleri, yaşlı bakımevi, sağlık turizmi tesisleri ve spor kompleksi gibi çok sayıda yeni proje tasarlanmaktadır. Geleneksel iş yapış şekillerinin değişmesi ev ve ofis konseptini bir araya getirmiş, düşük metrekareli, yüksek kalitede ve çok sayıda hizmetin bir arada verildiği yaşam alanlarına ihtiyacı artırmıştır. E-ticaretin hızlı gelişmesi, AVM lerin daha çok eğlence ve sosyalleşme alanları olarak konumlanmaya başlamasına sebep olurken, lojistik merkez ve depolara olan 8

9 YÖNETİCİ ÖZETİ talebi de artırmıştır. Şehir bazında sağlık ve spor tesislerine yönelik harcamalar kamu öncülüğünde artmaktadır. Genç ve eğitim gören nüfus akıllı yaşam alanlarına, ileri yaş grubu ise barınma ve hizmete ihtiyaç duymaktadır. Bu kategoride yer alan yapıları gelişmeye açık ve potansiyeli yüksek niş alanlar olarak tanımlamak mümkündür. Bununla birlikte, söz konusu projeler geleneksel gayrimenkul yatırımlarına göre ekonomik dalgalanmalara daha duyarlı niteliktedir. Ayrıca, 2015 te sektörün öncelikli hedefleri arasında yabancılara konut satışının artırılması yer almaktadır. İnşaat sektörü genelinde yurt içi talep kaynaklı büyümenin 2015 te önceki yıla göre hız keseceğinin tahmin edilmesi, sektörün ağırlıklı olarak yabancı yatırımcılara odaklanmasına neden olmaktadır te yıllık bazda adet bazında yaklaşık %56 artan yabancılara konut satışının, inşaat firmalarının yurt dışında yapacakları tanıtım ve satış atağı paralelinde yükselmesi beklenmektedir. Bu sayede öncelikle iç piyasada oluşan arz fazlasının eritilmesi amaçlanmaktadır. Sektör temsilcilerinin talepleri doğrultusunda, ilerleyen dönemde vergi indirimi gibi çeşitli politika araçları ile sektörün bu girişiminin desteklenmesi söz konusu olabilecektir. 9

10 II.İNŞAAT SEKTÖRÜNE GENEL BAKIŞ 10

11 İNŞAAT SEKTÖRÜ / Dünya Küresel Ekonomik Aktivite (T) Reel Büyüme (%) Global 3,4 3,4 3,5 Gelişmiş Ülkeler 1,4 1,8 2,4 ABD 2,2 2,4 3,1 Euro Alanı -0,5 0,9 1,5 Japonya 1,6-0,1 1,0 Gelişmekte Olan Ülkeler 5,0 4,6 4,3 Ticaret Hacmindeki Değişim (%) 3,5 3,4 3,7 Enflasyon (%) Gelişmiş Ülkeler 1,4 1,4 0,4 Gelişmekte Olan Ülkeler 5,9 5,1 5,4 Son üç yılda olduğu gibi 2014 yılında da küresel ekonomik aktivite beklentilerden daha zayıf bir toparlanma eğilimi sergilemiştir. Gelişmiş ülkelerde küresel krizin neden olduğu sorunlar bu ülkelerin büyüme performansları üzerinde baskı yaratmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde ise büyüme gerek küresel kriz öncesi döneme gerekse küresel kriz sonrası toparlanma evresine kıyasla düşük düzeyde kalmıştır. Kaynak: IMF WEO, (T) Tahmin 11

12 İNŞAAT SEKTÖRÜ / Dünya Küresel ekonomik büyüme 2013 yılında %3,3 düzeyinde gerçekleşirken, inşaat sektöründe büyüme %4,5 seviyesinde gerçekleşmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde ise inşaat sektörü %6,8 oranında büyümüştür. İnşaat sektöründe büyüme genel olarak ekonomik büyümenin üzerinde seyretmektedir. Kriz döneminde başta ABD ve Avrupa olmak üzere birçok ülkede yavaşlama eğilimine giren inşaat sektörünün hâlâ toparlanma döneminde olduğu ifade edilmektedir. Toparlanma döneminde altyapı yatırımlarının itici güç olduğu görülmektedir. Kaynak: KHL Group 12

13 İNŞAAT SEKTÖRÜ / Dünya AB nin en büyük 5 ekonomisi olan Almanya, Birleşik Krallık, Fransa, İtalya ve İspanya da inşaat sektörünün toplam büyüklüğü, Avrupa daki inşaat sektörünün %70 ini oluşturmaktadır yılında Almanya hariç diğer 4 ülkede inşaat sektörü daralmıştır. Doğu Avrupa ve Rusya da sektör performansı daha olumlu seyretmiştir. Kaynak: KHL Group 13

14 İNŞAAT SEKTÖRÜ / Dünya İnşaat Sektöründe Büyüme (yıllık, %) 2013 yılında dünyada inşaat sektörünün büyüklüğü 7,2 trilyon USD düzeyinde olup bu rakamın 2025 yılında 15 trilyon USD ye ulaşacağı öngörülmektedir. Halihazırda inşaat sektörünün küresel ekonomiden aldığı pay %10-12 seviyesindedir yılına gelindiğinde inşaat sektörünün ekonomideki payının gelişmekte olan ülkelerde %16,7, gelişmiş ülkelerde ise %10 düzeyinde olacağı tahmin edilmektedir. Gelişmekte olan ülkelerin küresel inşaat sektörü hasılasından aldığı pay 2013 itibarıyla %35 düzeyindedir. Çin ve Hindistan ın başı çektiği pazarda söz konusu payın 2025 yılında %60 ı geçeceği tahmin edilmektedir. 14

15 2007 Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç4 İNŞAAT SEKTÖRÜ İNŞAAT SEKTÖRÜ / Türkiye GSYH ve İnşaat Sektörü (%) İnşaat Sektörü Reel Büyüme GSYH Reel Büyüme İnşaat sektöründe reel büyüme 2013 yılında %7,4 ile %4,2 olan GSYH büyümesinin oldukça üzerinde gerçekleşmiştir yılında sektörde reel büyüme yıllık bazda %2,2 düzeyindedir. Aynı dönemde GSYH artışı %2,9 düzeyinde gerçekleşmiştir. Sektörün ekonomiden aldığı pay %6 düzeyinde seyretmekte olup dünya ortalamasının altındadır. Sektörün ekonomik aktiviteye olan duyarlılığı yüksek düzeydedir. Büyüme dönemlerinde genel olarak GSYH den hızlı büyüyen inşaat sektöründe, daralma dönemlerinde GSYH den daha hızlı düşüşler görülmektedir. Kaynak: TÜİK 15

16 İNŞAAT SEKTÖRÜ İNŞAAT SEKTÖRÜ / Türkiye - Doğrudan Yabancı Yatırımlar 25 Doğrudan Yabancı Yatırımlar (milyar USD) 4,3 5,0 4,5 20 4, ,0 1,3 1,8 2,9 2,9 2,9 1,8 2,5 2,0 2,6 3,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 0,0 Gayrimenkul Alımına Yönelik Doğrudan Yatırımlar (net, sağ eksen) Yurtiçine Yönelik Doğrudan Yatırımlar (net) 2014 yılı Ödemeler Dengesi verilerine göre, yurt içine yönelik net doğrudan yabancı yatırımlar (DYY) 12 milyar USD nin üzerinde gerçekleşirken, bunun 4,3 milyar USD lik kısmı gayrimenkul alımına yönelik net yatırımlardan kaynaklanmıştır. Bu dönemde gayrimenkul alımlarının toplam DYY içindeki payı %36 olmuştur döneminde ise, toplam DYY girişi 148,2 milyar USD düzeyinde gerçekleşirken, gayrimenkul alımlarına yönelik net yatırımlar 29,3 milyar USD olmuştur. Bu dönem itibarıyla, gayrimenkul alımlarına yönelik doğrudan yatırımların toplam içindeki payı %19,7 düzeyindedir. Kaynak: TCMB 16

17 İNŞAAT SEKTÖRÜ / Türkiye - Doğrudan Yabancı Yatırımlar 2009 da küresel ekonomik krizin etkisiyle önemli ölçüde gerileyen gayrimenkul alımlarına yönelik net doğrudan yatırımlar, kriz sonrası dönemde kademeli olarak yükselmiştir. İç pazardaki büyüme potansiyeli ve görece yüksek getiri oranları yabancı yatırımcının Türkiye gayrimenkul piyasasına yönelik ilgisinin sürmesine neden olmuştur. Yurt içinde yabancıların mülk edinimini kolaylaştıran yasal düzenlemeler, kentsel dönüşüm süreci ve büyük konut projeleri gibi faktörler de sektördeki yatırımları olumlu etkilemiştir. Son yıllarda gayrimenkul sektöründe belirgin ölçüde artış kaydeden özellikle Orta Doğu kaynaklı doğrudan yabancı yatırımların 2015 te de sürmesi beklenmektedir. Ancak bu bölgedeki istikrarsız yapı, söz konusu yatırımlar için risk oluşturmaya devam etmektedir. 17

18 2005 Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç4 İNŞAAT SEKTÖRÜ İNŞAAT SEKTÖRÜ / Türkiye - Ciro ve Üretim 180 İnşaat Sektöründe Mevsimsel Etkilerden 160 İnşaat Sektöründe Mevsimsel Etkilerden 160 Arındırılmış Ciro (2010=100) 140 Arındırılmış Üretim (2010=100) Bina Bina Dışı Bina Bina Dışı yılında sektörde üretim artışı %3 düzeyinde gerçekleşirken, ciro artışı %5,9 olmuştur. Ciro artışı bina inşaatlarından kaynaklanırken, bina dışı inşaat segmentinde cironun gerilediği izlenmiştir. Bina ve bina dışı inşaat olarak değerlendirildiğinde, bina dışı inşaat faaliyetlerinde dalgalanmaların nispeten daha az gerçekleştiği görülmektedir. Kaynak: TÜİK 18

19 İNŞAAT SEKTÖRÜ / Türkiye - Ruhsat ve İzinler bin adet Yapı Ruhsatları ve Kullanım İzinleri bin adet 250 Yapı Ruhsatları ve Kullanım İzinleri İstanbul Ankara İzmir Yapı Ruhsatı Kullanım İzinleri Yapı Ruhsatı Kullanım İzinleri Yapı Ruhsatı Kullanım İzinleri Yapı Ruhsat Sayısı Yapı Kullanım İzin Belgeleri yılına kadar paralel düzeyde seyreden yapı ruhsatları ve kullanım izinleri bu tarihten itibaren ayrışmaya başlamış, yıllar itibarıyla alınan ruhsatlar kullanım izinlerinin üzerine çıkmıştır. Ruhsatlar ve kullanım izinleri arasındaki farkın ruhsatlar lehine açılması, yapı stokundaki artışın talebin üzerinde gerçekleştiği şeklinde yorumlanmaktadır. Ankara ve İzmir de ruhsatlar ile izinler arasındaki fark oldukça düşük kalırken, İstanbul da farkın daha yüksek olduğu dikkat çekmektedir. Kaynak: TÜİK 19

20 III. TÜRKİYE DE KONUT SEKTÖRÜ 20

21 2009 Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç4 İNŞAAT SEKTÖRÜ KONUT SEKTÖRÜ / Satışlar bin adet Konut Satışları ve Faiz Oranı İpotekli Satışlar Diğer Satışlar Konut Kredisi Faiz Oranı (yıllık bileşik, %) (sağ eksen) bin adet Konut Satışları (çeyrek dönemlik) İstanbul Ankara İzmir İpotekli satışların yaygınlaşmasıyla beraber toplam satışların yaklaşık %30-%40 lık kısmı ipotekli olarak gerçekleştirilmektedir. İpotekli satışların faiz oranlarına karşı oldukça duyarlı olduğu izlenmektedir. İstanbul, Ankara ve İzmir dönemler itibarıyla en fazla konut satılan iller olurken, İstanbul da satışların çeyrekler bazında oldukça dalgalı seyrettiği dikkati çekmektedir. Kaynak: TÜİK, TCMB 21

22 Ağu.05 Şub.06 Ağu.06 Şub.07 Ağu.07 Şub.08 Ağu.08 Şub.09 Ağu.09 Şub.10 Ağu.10 Şub.11 Ağu.11 Şub.12 Ağu.12 Şub.13 Ağu.13 Şub.14 Ağu.14 Şub.15 İNŞAAT SEKTÖRÜ KONUT SEKTÖRÜ / Krediler milyar TL Toplam Nakdi Krediler 14 Krediler/GSYH Oranı (%) İnşaat Sektörüne Kullandırılan Krediler Konut Kredileri Konut Kredileri İnşaat Sektörüne Kullandırılan Krediler ,0 7, ,0 5,6 5,4 4,4 3,7 3,6 2,9 4,6 5,1 1,8 1,0 1,3 1,7 2,2 2,6 2,9 3,2 3, Şubat 2015 sonu itibarıyla konut kredileri 128 milyar TL ye ulaşırken, inşaat sektörüne kullandırılan nakdi krediler toplamı ise 92 milyar TL düzeyine yükselmiştir. Aynı dönem itibarıyla sektörün gayri nakdi krediler toplamı 72,7 milyar TL seviyesindedir. Konut kredilerinin ve inşaat sektörü kredilerinin GSYH ye oranı yıllar itibarıyla artmaktadır. Ancak son 2 yılda gözlenen hızlı yükseliş dikkat çekmektedir. Gelişmiş ülkelerde konut kredilerinin GSYH içindeki payı genel olarak %60 ın üzerinde seyretmektedir. Kaynak: TÜİK, BDDK 22

23 Mar.10 Haz.10 Eyl.10 Ara.10 Mar.11 Haz.11 Eyl.11 Ara.11 Mar.12 Haz.12 Eyl.12 Ara.12 Mar.13 Haz.13 Eyl.13 Ara.13 Mar.14 Haz.14 Eyl.14 Ara.14 İNŞAAT SEKTÖRÜ KONUT SEKTÖRÜ / Konut Fiyatları 210 Konut Fiyatları Endeksi Türkiye İstanbul Ankara İzmir 90 Ocak 2010 ve Aralık 2014 arasında konut fiyatları %75 oranında yükselmiştir. İstanbul da fiyatlardaki artış ise %110 a yaklaşmaktadır. Ancak Türkiye genelinde 2008 ve sonrasında hızla gerileyen fiyatların oluşturduğu düşük baz etkisi de bu artışta etkili olmuştur. Kaynak: TCMB 23

24 KONUT SEKTÖRÜ / Konut Fiyatları Türkiye Genelinde Yıllık Bazda Konut Fiyat Artışları (Aralık 2014) Konut fiyatları bölgesel olarak en fazla İstanbul da artmış olmasına karşın, Ege ve Akdeniz kıyı şeridinin yanında Güneydoğu Anadolu Bölgesi nde de fiyatlar Türkiye genelinin (%16) üzerinde artmaktadır. Yabancıların konut talebi kıyı şeridinde fiyatların yükselmesinde etkili olurken, Suriye den gelenlerin oluşturduğu talep Güneydoğu Anadolu da da fiyatları yukarı çekmiştir. Kaynak: TCMB 24

25 Nis.00 Ağu.01 Ara.02 Nis.04 Ağu.05 Ara.06 Nis.08 Ağu.09 Ara.10 Nis.12 Ağu.13 Ara.14 Ara.99 Eyl.00 Haz.01 Mar.02 Ara.02 Eyl.03 Haz.04 Mar.05 Ara.05 Eyl.06 Haz.07 Mar.08 Ara.08 Eyl.09 Haz.10 Mar.11 Ara.11 Eyl.12 Haz.13 Mar.14 Ara.14 İNŞAAT SEKTÖRÜ KONUT SEKTÖRÜ / Konut Balonu Case&Schiller ABD Konut Fiyat Endeksi ABD Tüketici Fiyat Endeksi İspanya Konut Fiyat Endeksi İspanya Tüketici Fiyat Endeksi % % Konut balonundan söz edilebilmesi için konut fiyatlarında demografiye bağlı talep gelişimi ve maliyet artışları gibi temel etkenlerle açıklanamayan oranlarda yükseliş eğilimi gözlenmesi gerekmektedir. Geçmiş deneyimler, konut balonlarının nedeni olarak fiyatların sürekli ve hızlı bir şekilde yükselmeye devam edeceği yönündeki piyasa algısına işaret etmektedir. Nitekim yukarıdaki grafikler, ABD ve İspanya da konut balonu olgusunun gözlendiği dönemlerde konut fiyatlarındaki artışın tüketici enflasyonunu önemli ölçüde aştığını göstermektedir. Türkiye de konut fiyatlarındaki artış enflasyonun bir miktar üzerinde olsa da, gayrimenkul piyasasının temel değerlendirme ölçütleriyle açıklanabilen fiyatlardaki bu eğilimin bir konut balonuna işaret ettiğini iddia etmek için bu aşamada yeterli argüman bulunmamaktadır. Kaynak: Reuters 25

26 2010 Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç3 İNŞAAT SEKTÖRÜ KONUT SEKTÖRÜ / Konut Balonu 170 Türkiye'de Konut Piyasasında Fiyatlar ve Maliyet % TCMB Konut Fiyat Endeksi Tüketici Fiyat Endeksi İnşaat Maliyet Endeksi 2010 Ç Ç3 döneminde tüketici fiyatları %40, bina inşaat maliyetleri ise %42 oranında yükselmiştir. Ayrıca söz konusu dönemde arsa maliyetlerinin toplam maliyet içinden aldığı pay da %40 seviyesine ulaşmıştır. Sadece enflasyon ve inşaat maliyetleri ile değerlendirildiğinde reel bazda %26 olarak hesaplanan fiyat artışı, arsa maliyetleri de hesaba katılınca %15 düzeyine gerilemektedir. Türkiye de konut balonunun varlığına ilişkin henüz yeterli delil olmamasına karşın konut fiyatları ile enflasyon arasındaki farkın izlenmesi önem arz etmektedir. Kaynak: TÜİK, TCMB 26

27 Nis.07 Eyl.07 Şub.08 Tem.08 Ara.08 May.09 Eki.09 Mar.10 Ağu.10 Oca.11 Haz.11 Kas.11 Nis.12 Eyl.12 Şub.13 Tem.13 Ara.13 May.14 Eki.14 ABD BAE İrlanda Portekiz Türkiye Bulgaristan Avustralya Romanya Arjantin Danimarka Brezilya Polonya Macaristan İspanya Avusturya Güney Kore Bosna Hersek Hırvatistan Fransa İtalya İNŞAAT SEKTÖRÜ KONUT SEKTÖRÜ / Konut Balonu Konut Yatırımı Geri Dönüş Süresi (yıl)* Geçmişte Konut Balonu Yaşanan Ülkelerde Düzeltme Sonrası Son Durum Konut Balonunun Varlığının Tartışıldığı Ülkeler Türkiye İstanbul Ankara İzmir Konut fiyatları ile kira arasındaki ilişki konut fiyatlarındaki hızlı artışları izleme adına önem arz etmektedir. Konut fiyatlarında hareket alanı daha genişken, kira fiyatlarında değişimler daha tedrici yaşanmaktadır. Türkiye de konut yatırımı geri dönüş süresi (satış fiyatı/yıllık kira oranı) 17 yıl düzeyinde seyretmektedir. Bu çerçevede, diğer verilerin yanı sıra farklı ülke örnekleriyle kıyaslandığında konut yatırımı geri dönüş süresi de, Türkiye konut piyasasında henüz bir balon olmadığı yönündeki görüşü desteklemektedir. Kaynak: REIDIN, Global Property Guide * Satış fiyatı/yıllık kira tutarı 27

28 IV. TÜRKİYE DE TİCARİ GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ 28

29 TİCARİ GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ / Perakende Genç nüfusun ve harcama eğiliminin yüksek olmasına bağlı olarak gelişen perakende sektörü, ticari gayrimenkul yatırımlarını olumlu etkilemektedir. Hızlı kentleşmeye bağlı olarak yeni yerleşim alanlarının gelişmesi ve kentsel dönüşüm gibi projeler, bölgesel bazda inşaat faaliyetini artırırken buna paralel olarak perakende yatırımlara ivme kazandırmaktadır. Büyük ölçekli firmalar tarafından gerçekleştirilen karma projeler de bünyelerinde yer alan alışveriş ve eğlence merkezi konseptiyle, perakende mağazacılık ve AVM yatırımlarını desteklemektedir. Perakende sektörünün büyümesinde önemli bir rolü olan AVM lerin toplam cirosunun 2014 yılsonu itibarıyla 75 milyar TL düzeyinde olduğu tahmin edilmektedir. AVM cirolarının 2015 te 90 milyar TL düzeyine çıkacağı öngörülmektedir. Aralık 2014 itibarıyla Türkiye de toplam 338 AVM faaliyet göstermekte ve toplam kiralanabilir net alan 9,8 milyon metrekareyi bulmaktadır. Planlanan yatırımlar doğrultusunda, 2015 te yurt içine aktif olarak faaliyet gösteren AVM sayısının 355 e çıkması beklenmektedir. 29

30 PERAKENDE / Türkiye nin AVM Haritası Türkiye Genelinde AVM lerin Bölgesel Dağılımı ve Kiralanabilir Alan Göstergeleri* (Mart 2013) Türkiye genelinde 81 ilin 57 sinde AVM bulunmakta, bunların önemli bir kısmı da İstanbul, Ankara, İzmir ve Antalya gibi büyük şehirlerde yoğunlaşmaktadır. Önümüzdeki dönemde büyük şehirlerdeki büyümenin yanı sıra pazar potansiyeli görece yüksek olan Anadolu kentlerine yönelik yatırımların artması beklenmektedir. Kaynak: Deloitte (*) kişi başına düşen brüt kiralanabilir alan (metrekare) 30

31 PERAKENDE / AVM Yatırımları BKA: Brüt Kiralanabilir Alan (metrekare) Kaynak: Cushman & Wakefield 31

32 Ara.13 Oca.14 Şub.14 Mar.14 Nis.14 May.14 Haz.14 Tem.14 Ağu.14 Eyl.14 Eki.14 Kas.14 Ara.14 Mar.14 Nis.14 May.14 Haz.14 Tem.14 Ağu.14 Eyl.14 Eki.14 Kas.14 Ara.14 Oca.15 Şub.15 Mar.15 İNŞAAT SEKTÖRÜ PERAKENDE / AVM Ciro ve Ziyaretçi Sayıları AVM Ciro ve Ziyaretçi Sayısı Endeksleri (2009=100) Ziyaretçi Sayısı Endeksi (sağ eksen) Ciro Endeksi Tüketici Güven Endeksi , AVM ciro endeksi Aralık 2014 de önceki yılın aynı ayına göre %10,9 yükselirken, bu dönemde ziyaretçi sayısı endeksi %4,5 gerilemiştir. Ziyaretçi sayısındaki gerilemeye karşın cirolarda artış kaydedilmesi, bu dönemde birim tüketici harcamalarında artışa işaret etmektedir. Nisan 2014 te ulaştığı zirvenin ardından genel olarak aşağı yönlü bir seyir izleyen tüketici güven endeksi, Mart 2015 te 64,4 değerini alarak gerileme eğilimini sürdürmüştür. Kaynak: TÜİK, Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD), Akademetre Research 32

33 PERAKENDE / Yasal Düzenlemelerin Yatırımlara Etkisi Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkındaki Kanun Tasarısı, tarihinde TBMM Sanayi, Ticaret, Enerji, Tabii Kaynaklar, Bilgi ve Teknoloji Komisyonu nda kabul edilmiştir. Buna göre, büyükşehirlerde AVM lere yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı vermeye büyükşehir belediyeleri yetkili olacak; AVM projesi için yapı ruhsatı verilirken üst meslek kuruluşlarının görüşleri alınacaktır. AVM lere otopark, acil tıbbi müdahale ünitesi, ibadet yeri, bebek bakım odası, çocuk oyun alanı gibi ortak kullanım alanları ile sosyal ve kültürel etkinlikler için alan tahsis etme zorunluğu getirilmiştir. Ayrıca, AVM lerde esnaf ve sanatkar işletmecilerine rayiç bedel üzerinden kiraya verilmek üzere toplam satış alanının en az %5 i oranında yer ayrılması kararlaştırılmıştır. Perakende işletmelerin kampanyalı ve indirimli satışları ile alışveriş festivali gibi organizasyonları da kanunla düzenlenmiştir. Bu çerçevede, perakende işletmeler düzenli olarak denetlenecek, yapılan denetimler sonucunda kanuna aykırı hareket eden perakende satış işletmelerine 2 bin - 50 bin TL arasında ceza uygulanabilecektir. 33

34 PERAKENDE / Yasal Düzenlemelerin Yatırımlara Etkisi 400 metrekareyi aşan mağaza ve bunları içeren AVM ler hakkında son yıllarda sıkça gündeme gelen ancak uygulamaya geçirilmeyen «AVM lerin Pazar günü ve resmi tatillerde kapalı olması» teklifi, sektör için orta vadede risk yaratmaktadır. Haftalık bazda değerlendirildiğinde, toplam ziyaretçilerin %75 nin AVM lere hafta sonları gelmeyi tercih ettiği görülmektedir. AVM lerin açılış-kapanış gün ve saatlerinin yeniden düzenlenmesi halinde ciroların %30 a varan oranlarda gerileyebileceğine dikkat çekilmektedir. Dolayısıyla, sözü geçen uygulamanın gündeme gelmekle birlikte hayata geçirilmemesi, sektör açısından olumlu bir gelişme olarak değerlendirilmektedir. Perakende sektörüne yönelik mevcut ve olası düzenlemelerin ciroları ve dolayısıyla bu segmentteki gayrimenkul yatırımlarını etkileyebileceği düşünülmektedir. AVM Ziyaretçi Tercihleri %25 %75 Hafta içi Hafta sonu Kaynak: AYD, GFK 34

35 TİCARİ GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ / Ofis Ofis projeleri, kaliteli ofis stokunun yetersiz olması nedeniyle büyük kentler başta olmak üzere yurt genelinde büyümektedir. Özellikle merkezi bölgelerde konumlandırılan, farklı hizmet olanakları sunan, düşük metrekareli A sınıfı ofis inşaatlarının hızla arttığı gözlenmektedir. Ofis projelerine yönelik talebin, büyük şehirlerde ve merkezi bölgelerde görece yüksek olduğu dikkat çekmektedir. Bununla birlikte, ulaşım olanaklarının artması ile yeni gelişen alanların da hızlı bir büyüme ivmesine sahip olduğu görülmektedir. İstanbul Finans Merkezi (İFM) gibi çekim bölgesi yaratan projeler de talebin ve dolayısıyla arzın söz konusu bölgelerde yoğunlaşmasına neden olabilmektedir. Konut, ofis, eğlence, spor merkezi gibi yapıları bir araya getiren karma projelerin gelişmesi de, ofis yatırımlarını olumlu etkilemektedir. Piyasada arz-talep dengesi, bölgesel bazda farklılık göstermektedir. Ofis yatırımlarının en canlı olduğu İstanbul geneline bakıldığında ise, yeni yaratılan arzın büyük ölçüde mevcut talep seviyesiyle dengeli seyrettiği ve stokların büyük ölçüde eritilebildiği görülmektedir. Buna karşılık, piyasa dengesinin bölge ve semt bazında, kira ve fiyat verileri ile detaylı bir biçimde incelenmesi faydalı görülmektedir. 35

36 OFİS / İstanbul Piyasası Ofis Piyasasında Beklenen Yeni Arz/ Mevcut Stok Oranları ( ) Yeni yatırımlar için önemli bir cazibe merkezi olan İstanbul da ofis yatırımları hızlı bir şekilde artmaktadır dönemine ilişkin tahminler, 20 Avrupa kenti içinde en yüksek yeni arz/mevcut stok oranının İstanbul da olacağına işaret etmektedir. Kaynak: Cushman & Wakefield 36

37 OFİS / İstanbul Piyasası İstanbul Ofis Alanı Dağılımı (2014 Ç3) İstanbul ofis pazarı, bölge ve semt bazında farklılık göstermekte, bu nedenle bulunduğu bölgeye göre incelenmektedir. Merkezi İş Alanı (MİA) tanımlaması, profesyonel ofis binalarının yoğunlaştığı ve halihazırda gelişmiş olan bölgeler için kullanılmaktadır. Bu alanın dışında kalan bölgeler ise MİA Dışı Avrupa Yakası ve MİA Dışı Asya Yakası olarak kıta bazında sınıflandırılmaktadır te İstanbul un toplam ofis stoku önceki yıla göre 6 milyon metrekare artarak 3,8 milyon metrekareye ulaşmıştır. Bu dönemde, ofis binalarının en fazla yoğunlaştığı bölge MİA olurken, onu MİA dışı Asya izlemektedir. Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri olarak tanımlanan ve Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Kartal-Maltepe ile Batı Ataşehir hattını içine alan bölge ise toplam ofis alanının % 9 unu oluşturmaktadır. Kaynak: PropIn 37

38 OFİS / İstanbul Piyasası Kaynak: PropIn 38

39 OFİS / İstanbul Piyasası m 2 /ay Genel Kira Ortalamaları (2014 Ç3) MİA bölgesinde, yeni projeler ile birlikte arzın hızla arttığı ve dönemsel olarak boşluk oranlarının yükseldiği görülmektedir. Bununla birlikte, bölgeye yönelik yüksek talep paralelinde boşluk oranları kısa sürede düşmektedir. Talebin yanı sıra arsa maliyetlerinin de oldukça yüksek düzeyde olmasına bağlı olarak, bölgede kira ortalamaları artış trendindedir. MİA daki en yüksek kira ortalamaları Levent te kaydedilmektedir. MİA dışı bölgelerde ise Asya yakasında stokların görece hızlı eridiği ve kira ortalamalarının arttığı izlenmiştir. Bölgeye yönelik talebin olumlu seyrinde, İFM projesinin (Kozyatağı başta olmak üzere) bölge genelinde piyasa değerini artırması ile Ümraniye ve Kavacık taki yeni-nitelikli ofis projeleri etkili olmaktadır. m 2 /ay Bölgelere Göre Kira Ortalamaları (2014 Ç3) Kaynak: PropIn 39

40 OFİS / İstanbul Piyasası Genel Boşluk Oranları (2014 Ç3) A Sınıfı Binalardaki Boşluk Oranlarının Gelişimi Bölge Bazında Boşluk Oranları (2014 Ç3) Kaynak: PropIn 40

41 OFİS / İstanbul Piyasası Bölgelere Göre Talep Edilen En Yüksek Kira* Rakamları (2013 Ç Ç3) A Sınıfı Toplam Ofis Stoku (2014 Ç3) Kaynak: PropIn * Grafikteki kira rakamları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatlarıdır. İnşaatı tamamlanıp stoka katılan binalardaki rakamlar grafiklere yansıtılmıştır. 41

42 TİCARİ GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ / Oteller ve Turistik Tesisler Yerli ve yabancı ziyaretçi sayısındaki artış ile İstanbul bağlantılı uçuşların artması, otel yatırımlarını olumlu etkilemektedir. Ayrıca, kongre turizmi ve fuarların da son yıllarda hız kazandığı görülmektedir. Büyük uluslararası otel zincirlerinin Türkiye deki yatırımları sürmektedir. Büyük kentlerin ve turistik merkezlerin yanı sıra Anadolu illerine yönelik otel yatırımlarının artması beklenmektedir. Karma projelerde yer alan rezidans tipi dairelerin otel odası olarak tahsis edilmesi ve buna yönelik hizmetlerin sağlanması ise yeni bir trend olarak dikkat çekmektedir. Öte yandan, Rusya da son dönemde yaşanan gelişmeler, Rus turistlerin ağırlıklı olarak tercih ettiği illerde başta olmak üzere, bu sektörü kısa vadede olumsuz yönde etkileyebilecek bir faktör olarak öne çıkmaktadır. Kaynak: GYODER (T): Tahmin 42

43 TİCARİ GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ / Hastaneler Yüksek yurt içi talep ve sağlık turizminin gelişmesi, hastane yatırımlarını artırmıştır. Özel hastane sayısı birçok kentte yükselirken, Sağlıkta Dönüşüm Programı kapsamında kamu-özel ortaklığı ile şehir hastaneleri inşa edilmeye devam etmektedir. Başta Orta Doğu ve Avrupa olmak üzere, sağlık hizmeti almak üzere Türkiye ye gelen ziyaretçi sayısı her yıl artmaktadır. Kaynak: Deloitte 43

44 TİCARİ GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ / Hastaneler 2013 yılında 480 bin yabancının medikal hizmet almak üzere ülkemize geldiği ve 2,5 milyar USD civarında harcama yaptığı belirtilmektedir itibarıyla Türkiye'yi sağlık turizmi için tercih eden ilk 10 ülke sırasıyla Libya, Irak, Almanya, Azerbaycan, Hollanda, Bulgaristan, Rusya, Suriye, Gürcistan ve Fransa olmuştur. En fazla ziyaret edilen kentler Antalya ve İstanbul iken bu illeri Ankara, Kocaeli, İzmir ve Muğla izlemektedir. Sağlık Bakanlığı nın açıklamalarına göre, 2023 yılı itibarıyla sağlık turizminden 2 milyon yabancı hasta ile 20 milyar TL gelir elde edilmesi hedeflenmektedir. Yurt içi pazarda ise, özellikle İstanbul da hızlı bir büyüme görülmektedir. Bu bağlamda, gelişmekte olan bölgeler olarak anılan Bağcılar, Gaziosmanpaşa, Sefaköy, Sancaktepe ve İkitelli çevresinde hastane yatırımlarının yoğunlaştığı görülmektedir. 44

45 V. BAŞLICA ALTYAPI PROJELERİ 45

46 BAŞLICA ALTYAPI PROJELERİ Proje Bütçe Proje Modeli Güncel Durum Firma 3. Köprü (Kuzey 4,5 milyar TL Yap, İşlet, Devret İnşaatı sürüyor. Astaldi Ortak Girişim Marmara Otoyolu (YİD) Grubu dahil) İçtaş İnşaat Sanayi Ticaret A.Ş. 3. Havalimanı 10,3 milyar EUR maliyet, 22,2 milyar EUR ihale bedeli YİD İnşaatı sürüyor Cengiz - Kolin - Limak - MAPA - Kalyon Ortak Girişim Grubu İFM (Ataşehir) 4,5 milyar TL - İnşaatı sürüyor. Ağaoğlu Şirketler Grubu Avrasya Tüneli 1,3 milyar USD YİD İnşaatı sürüyor. SK E&C Yapı Merkezi İnşaat ve Sanayi A. Ş. Kanal İstanbul 5,5 milyar USD - Güzergahın kesinleştiği tahmin ediliyor. - Mega projeler olarak tanımlanan ve İstanbul da yapılması planlanan köprü, havalimanı, kanal, otoyol gibi alt yapı yatırımları ile İstanbul Finans Merkezi (İFM) projesinin inşaat sektörüne hız kazandırması beklenmektedir. Kaynak: 46

47 VI. YURT DIŞI MÜTEAHHİTLİK FAALİYETLERİ 47

48 İNŞAAT SEKTÖRÜ YURT DIŞI MÜTEAHHİTLİK FAALİYETLERİ 35 Yurt Dışı Müteahhitlik Faaliyetleri 33,1 30 Toplam Proje Bedeli (milyar USD) 29, ,3 25,7 24,8 21,7 23,1 21,0 22, ,7 12, ,4 2,6 4,7 Engineering News Record (ENR) tarafından yayımlanan ve müteahhitlerin bir önceki yılda, ülkeleri dışındaki faaliyetlerinden elde ettikleri gelirleri esas alarak oluşturduğu Dünyanın En Büyük 250 Uluslararası Müteahhidi listesinde, 2013 yılında 42 Türk firması yer almıştır. Türkiye, 62 firma ile lider olan Çin'in ardından 2. sırada bulunmaktadır. ENR listesindeki Türk firmalarının 2013 yılı gelirleri toplamı önceki yıla göre %21 artarak 20,4 milyar USD ye çıkmıştır yılında ise Türk müteahhitler, toplam tutarı 22,8 milyar USD olan 277 yeni proje üstlenmişlerdir. Bu dönemdeki proje tutarının son 2 yılın aynı dönemindeki değerlerin belirgin şekilde altında kalması, büyük ölçüde Irak ve Libya pazarlarındaki daralmadan kaynaklanmaktadır. Kaynak: TMB 48

49 YURT DIŞI MÜTEAHHİTLİK FAALİYETLERİ Yurt Dışı Müteahhitlik Faaliyetlerinden Elde Edilen Gelirin Bölgesel Bazda Dağılımı (2014) %19 BDT %2 %50 Orta Doğu Diğer Afrika % te Türk müteahhitlerin üstlendikleri projelerden elde ettikleri gelirlerinin yarısı Bağımsız Devletler Topluluğu ndan (BDT) sağlanmıştır. Bu bölgede en önemli pazarlar olarak Rusya ve Türkmenistan öne çıkmaktadır. Söz konusu gelirler içinde Orta Doğu ve Afrika da önemli paylara sahipken, Avrupa, Asya ve Amerika nın toplam payı %2 gibi görece düşük bir düzeyde kalmaktadır. Kuzey ve Latin Amerika pazarlarında iş hacmi çok sınırlı kalırken, rekabetin yoğun olduğu Asya, Orta Doğu ve Afrika pazarlarında aktif faaliyete devam edilmektedir. Afrika pazarında Çin, Orta Doğu pazarında da Kore kaynaklı rekabet etkisini sürdürmektedir. Kaynak: Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB) 49

50 YURT DIŞI MÜTEAHHİTLİK FAALİYETLERİ / Rusya Yurt dışı müteahhitlik sektörünün tarihsel olarak lider pazarı konumunda bulunan Rusya da, 2015 yılının Ocak ayında 3,4 milyar USD değerinde yeni proje üstlenilmiştir. Rusya, bu dönemde üstlenilen proje tutarı bakımından Türkmenistan ın ardından ikinci sırada yer almıştır yılının ilk yarısında bu ülkede üstlenilen proje sayısında azalma görülmekle birlikte, Rusya Türk müteahhitleri açısından önemli bir pazar olma özelliğini korumaktadır. Yurt Dışı Müteahhitlik Faaliyetlerinin Ülke Irak %7,9 Kazakistan %8,4 Bazında Dağılımı (2014) Suudi Arabistan %5,7 Diğer %8,1 Türkmenistan %20,5 Rusya %14,8 Diğer taraftan, Rusya ekonomisinde son dönemde yaşanan olumsuz gelişmelerin ve artmakta olan risklerin, bu ülkedeki müteahhitlik faaliyetini olumsuz etkilemesi beklenmektedir. Bu ülkede devam eden projeler kapsamında yapılan sözleşmelerin bir bölümünün Ruble cinsinden olduğu belirtilmekte ve yerel para birimindeki sert değer kaybının mevcut projeler açısından önemli bir risk teşkil edebileceğine dikkat çekilmektedir. Azerbaycan %3,9 Katar %11,9 Libya %3,0 Cezayir %14,2 Birleşik Arap Emirlikleri (BAE) %1,6 Kaynak: T.C: Ekonomi Bakanlığı 50

51 YURT DIŞI MÜTEAHHİTLİK FAALİYETLERİ Irak ve Suriye başta olmak üzere Orta Doğu ve Kuzey Afrika'da süregelen istikrarsızlık da sektörün faaliyetlerini olumsuz etkilemektedir. Libya pazarında sorunlar devam ederken, Irak taki çatışmaların etkisini artırması ile 2014 ortasından itibaren Musul, Kerkük, Bağdat ve Basra gibi önemli kentler de dahil olmak üzere ülke genelinde güvenlik sorunları baş göstermiştir. Bu süreçte, 43 firmanın 4,5 milyar USD lik toplam 70 projesi durma noktasına gelmiştir. Yaşanan olumsuzluklara karşın, firmaların işlerini tamamlamak üzere geri dönmeleri konusunda Irak tarafından (işveren idareleri) davet geldiği ve her konuda destek verileceğine dair güvence sunulduğu belirtilmektedir. Böylece, Eylül ayı itibarıyla Bağdat ve Basra bölgesinde faaliyetin kısmen de olsa başladığı bilinmektedir. Ancak, jeopolitik risklerin varlığını sürdürmesi, sektör için de risklerin sürdüğüne işaret etmektedir. Gerek Orta Doğu da yaşanan problemler, gerekse iç pazarda artan rekabet ile pazar payının daralması, yatırımcıların yeni dış pazarlara açılma ihtiyacını artırmıştır. Zengin doğal kaynaklara sahip olan ve yüksek yatırım ihtiyacı bulunan Sahra-altı Afrika ve Latin Amerika bölgesi Türk müteahhitlik firmaları için önemli bir potansiyel yaratmaktadır. Resmi olmayan açıklamalara göre, ilerleyen dönemlerde dış pazarlara açılma konusunda firmalara teşvik sağlanması söz konusu olabilecektir. 51

52 VII. ANA TRENDLER VE 2015 BEKLENTİLERİ 52

53 ANA TRENDLER İç pazarda demografik yapı (genç nüfus & yüksek harcama eğilimi), hızlı kentleşme ve artan yerli-yabancı yatırımlar paralelinde ticari gayrimenkul piyasası büyümeye devam etmektedir. Yeni nesil ve akıllı binalar başta olmak üzere, verimlilik artışı sağlayan binalara dönük talep daha hızlı artmaktadır. Konut, ofis ve perakende mağazacılıkta metrekareler küçülme trendindedir. İç pazarda özellikle marka projelerde hızlı büyüme yaşanması ve çok sayıda firmanın inşaat sektörüne girmesi ile pazar payı daralmaktadır. Karma projeler, konut, ofis, eğlence ve spor merkezlerini bir araya getirerek yeni yerleşim alanları yaratmaktadır. Kamunun mega projeleri ile alt yapı yatırımları da inşaat sektöründeki ivmeye katkıda bulunmaktadır. Sektörde en yüksek maliyet kalemi arsa fiyatlarıdır. Yatırımların kent, bölge ve semt bazında değerlendirilmesinin daha faydalı olacağı ifade edilmektedir. Ülke geneli yerine bölgesel anlamda arz-talep dengesizliğinden söz edilebilmektedir. 53

54 ANA TRENDLER Yeni gelişen bölgeler, konut ve ofislerin yanı sıra, ulaşım, sağlık, finans, eğlence gibi diğer hizmetler için de çekim alanı yaratmaktadır. Hastane yatırımları, özel sektörün sektörde aktif olması, canlı yurt içi talep ve kamunun sağlık yatırımları paralelinde artmaktadır. Turistik tesis ve otel yatırımları, kültür, sağlık, kongre gibi amaçlı ziyaretçilerin ilgisi paralelinde yükselmektedir. Havayolu taşımacılığının gelişmesi de bu trendi desteklemektedir. Üniversite öğrencileri için yeni nesil yurt binaları ile iş, spor, kültür ve sanat aktivitelerine yönelik salon ve tesisler, gelişme potansiyeli olan inşaat alanlarıdır. Yurt dışı müteahhitlik işleri Orta Doğu da yaşanan sorunlara karşın başta Kuzey Afrika olmak üzere artış trendindedir. Hükümet politikası da bu trendi destekleme eğilimindedir. Sektöre yönelik doğrudan yatırımlarda Rusya ile Orta Doğu ve Asya ülkelerinin öne çıkması beklenmektedir. Yabancı yatırımcının en fazla ilgi gösterdiği kentler ise İstanbul, Antalya, Ankara, Muğla ve İzmir olarak sıralanmaktadır. İnşaat sektöründe finansman kaynaklarının çeşitlendirilmesi hedeflenmektedir. Banka borçlarındaki artışın sınırlı tutulması, buna karşılık öz sermaye ile finansman kaynağının artırılması öngörülmektedir. Bu bağlamda, halka arzların ve kira sertifikası benzeri sermaye piyasası araçlarının gelecek dönemde gelişmesi beklenmektedir. 54

55 2015 BEKLENTİLERİ 2015 yılında küresel likidite koşulları ile jeopolitik riskler de dahil olmak üzere çeşitli sebeplerle küresel piyasalarda meydana gelebilecek dalgalanmaların, piyasada borçlanma maliyetleri üzerinde etkili olacağı düşünülmektedir yılı genelinde gerek küresel piyasalarda yaşanan dalgalanmalar gerekse yurt içinde artan politik belirsizliklere bağlı olarak Türk Lirası nda artan volatilitenin, 2015 yılında da söz konusu olabileceği düşünülmektedir. Öte yandan, petrol fiyatlarında son dönemde kaydedilen gerilemenin kalıcı olması ve ortalama petrol fiyatlarının USD/varil bandında kalması, 2015 yılında Türkiye ekonomisini dış denge ve fiyat istikrarı açısından olumlu yönde etkileyebilecektir. Bu durum tüm sektörlerde maliyet baskısını da zayıflatabilecektir. Türkiye ekonomisinin 2014 yılını %3 düzeyinde bir büyüme ile tamamlayacağı tahmin edilmektedir yılında ise reel ekonomik büyümenin %3,5 düzeyinde gerçekleşmesi ve büyüme kompozisyonunun tüketim ve yatırım harcamalarındaki iyileşmeye bağlı olarak şekillenmesi beklenmektedir. İnşaat ve gayrimenkul sektöründe yurt içi ekonomik aktiviteye paralel bir seyir izlenmesi muhtemeldir. Mevcut değerlendirmelere göre sektörde yatay bir seyrin hakim olacağı öngörülmekte ve 2015 te önceki yıla göre önemli bir değişiklik beklenmemektedir. Sektörün vadesi bir yılın altında kalan dış borçları yaklaşık 1 milyar dolar düzeyinde olup, bu çerçevede kurda yaşanan yüksek volatilite sektör için bir risk unsuru olarak değerlendirilmektedir. Sektörün uzun vadeli dış borçları toplamı ise 6,4 milyar düzeyindedir. Hükümet tarafından 18 Aralık 2014 te açıklanan Yurt İçi Tasarrufların Artırılması ve İsrafın Önlenmesi Programı Eylem Planı na göre, konut sahipliği gibi uzun vadeli tasarrufları artırmaya yönelik olarak kamu katkısı ve vergi teşviki gibi mekanizmaların geliştirilmesi planlanmaktadır. Öte yandan, aynı Eylem Planında taşınmaz yatırımlarındaki artışın kontrol edilebilmesi amacıyla gayrimenkul kredilerine yönelik mevcut vergi avantajlarının, konut sahipliği sayısı ve kredi miktarı gibi kriterlere göre gözden geçirilmesi de kararlaştırılmıştır. 55

56 2015 BEKLENTİLERİ (T) Reel Büyüme (%) 2,9 3,5 Cari Açık/GSYH (%) 5,7 5,1 DİBS Faizi (%) 9,76 8,00 TÜFE 8,17 6,5-7,0 Makroekonomik Değişkenlerin Sektör Üzerinde Beklenen Etkileri İç Talep Döviz Kuru Gelişmeleri Faiz Oranları MENA Ekonomisi BDT Ekonomisi (T) Tahmin 56

57 EK - I NÖTR OLUMSUZ OLUMLU Başlıca makroekonomik değişkenlerin inşaat sektörü üzerinde önümüzdeki döneme ilişkin olarak beklenen olumlu veya olumsuz etkileri görsel olarak ifade edilmiştir. Göstergelerin incelenmesinde, belirtilen beklentinin makroekonomik değişkenin kendisi ile değil, bu değişkenin sektöre muhtemel etkisiyle ilgili olduğu dikkate alınmalıdır. Buna ilave olarak, belirli bir makroekonomik değişkenin sektöre etkisinden bahsederken bu etkinin tek bir performans göstergesine özgülenmesinden çok, daha genel bir yaklaşım esas alınmıştır. Bu çerçevede olumlu veya olumsuz yöndeki etki kârlılıktaki, cirodaki, finansman giderleri ve diğer maliyetlerdeki, pazar gelişmelerindeki etkilere veya bunların bileşimlerine işaret edebilmektedir. 57

58 YASAL UYARI Bu rapor Bankamız uzmanları tarafından güvenilir olduğuna inanılan kamuya açık kaynaklardan elde edilen bilgiler kullanılmak suretiyle, sadece bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hiçbir şekilde finansal enstrümanların alım veya satımı konusunda tavsiye veya finansal danışmanlık hizmeti sağlanması olarak yorumlanmamalıdır. Bu raporda yer verilen görüş ve değerlendirmeler, hiçbir şekilde Türkiye İş Bankası A.Ş. nin kurumsal yaklaşımını yansıtmamakta olup, raporu kaleme alan uzmanların kişisel görüş ve değerlendirmeleridir. Türkiye İş Bankası A.Ş. bu raporda yer alan bilgi, görüş ve değerlendirmelerin doğru, değişmez ve eksiksiz olması konusunda herhangi bir şekilde garanti vermemektedir. Türkiye İş Bankası A.Ş. bu raporda yer alan bilgilerde herhangi bir bildirimde bulunmaksızın değişiklik yapma hakkına sahiptir. Bu rapor ve içindeki bilgilerin kullanılması nedeniyle doğrudan veya dolaylı olarak oluşacak zararlardan Türkiye İş Bankası A.Ş. hiçbir şekilde sorumluluk kabul etmemektedir. İşbu rapor üzerinde Bankamızın telif hakkı olup, Bankamızın yazılı izni alınmaksızın herhangi bir kişi tarafından, herhangi bir amaçla, kısmen veya tamamen çoğaltılamaz, dağıtılamaz veya yayımlanamaz. Tüm haklarımız saklıdır. 58