GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU VİA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ İSTANBUL İLİ, GAZİOSMANPAŞA İLÇESİ, KÜÇÜKKÖY MAHALLESİ 3 PAFTA, PARSEL VİAPORT VENEZIA PROJESİ -STOKTA KALAN (VİA GYO HİSSESİ BULUNAN) AVM ÜNİTELERİ- NİSAN /400_193_04_01 GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 1

2 İÇİNDEKİLER 1. UYGUNLUK BEYANI 3 2. RAPOR BİLGİLERİ 4 3. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ 4 4. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARINA İLİŞKİN BİLGİLER GAYRİMENKULÜN TAKYİDAT BİLGİLERİ GAYRİMENKULÜN SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN MÜLKİYET HAKKI DEĞİŞİKLİKLERİ GAYRİMENKULÜN İMAR BİLGİLERİ GAYRİMENKULÜN MEVZUAT UYARINCA ALMIŞ OLDUĞU GEREKLİ İZİN VE BELGELER YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ GAYRİMENKULÜN SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE HUKUKİ DURUMUNDA (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARINDA DEVRİNE İLİŞKİN BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI, VARSA SÖZ KONUSU GAYRİMENKULÜN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASININ SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE ANALİZİ GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ DEMOGRAFİK VERİLER EKONOMİK VERİLER GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ BÖLGE VERİLERİ DEĞERLEME TEKNİKLERİ FİYAT, MALİYET VE DEĞER PAZAR VE PAZAR DIŞI ESASLI DEĞER GAYRİMENKULÜN KONUMU VE FİZİKSEL İNCELEMELERİ GAYRİMENKULÜN KONUMU, ULAŞIMI VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ GAYRİMENKULÜN TANIMI GAYRİMENKULE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ VE DEĞERLEME SONUÇLARI GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER (SWOT ANALİZİ) EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN/GAYRİMENKUL PROJESİNİN VEYA GAYRİMENKULE BAĞLI HAK VE FAYDALARIN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASININ SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE ANALİZİ NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ RAPOR EKLERİ GAYRİMENKULLERİN TAPU VE TAKYİDAT BELGELERİ MAHAL FOTOĞRAFLARI YAPI RUHSATLARI DİĞER BELGELER SERTİFİKASYONLAR 73 2

3 1. UYGUNLUK BEYANI Bilgim ve inançlarım doğrultusunda aşağıdaki maddeleri onaylarım: Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur. Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Rapor kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır. Raporun konusunu oluşturan gayrimenkul ile mevcut veya potansiyel hiçbir menfaatimiz ve ilgimiz bulunmamaktadır. Bu raporun konusunu oluşturan gayrimenkuller veya ilgili taraflarla ilgili hiçbir önyargımız bulunmamaktadır. Uzman olarak vermiş olduğumuz hizmet karşılığı ücret raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. Değerleme uzmanı/uzmanları olarak mesleki eğitim şartlarına haiz bulunmaktayız. Değerleme uzmanı/uzmanları olarak değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimiz bulunmaktadır. Rapor konusu mülk kişisel olarak denetlenmiş ve ilgili resmi kurumlarda gerekli incelemeler yapılmıştır. Rapor içeriğinde belirtilen değerleme uzmanı/değerleme uzmanlarının haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımı bulunmamaktadır. Çalışma iş gereksinimlerinin kapsamına uygun olarak geliştirilmiş ve Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak raporlanmıştır. Değerleme konusu taşınmaz tarihinde incelenmiştir. Bu rapor Sorumlu Değerleme Uzmanlarından Aysel AKTAN yönetiminde ve Değerleme Uzmanı Didem ÖZTÜRK kontörlünde Değerleme Uzmanı Berkay Okçuoğlu tarafından hazırlanmıştır. 3

4 2. RAPOR BİLGİLERİ RAPORUN TÜRÜ : Bu rapor Sermaye Piyasası kurulunun tarih 27/781 sayılı kararında yer alan Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar çerçevesinde hazırlanmış, gayrimenkul değerleme raporudur. RAPORUN KAPSAMI : İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta, Parsel de yer alan Arsa nitelikli ana gayrimenkul üzerinde yer alan Viaport Venezia Projesi ndeki A.V.M. bloğunda stokta kalan, tarihli Kiptaş İstanbul Konut İmar Plan Turizm Ulaşım Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile yüklenici firma *Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. & Güryapı İnşaat Taah. Tur. San. ve Dış Tic. A.Ş. Ortak Girişimi arasında düzenlenen İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta; 22, 23, 24, 25, 26, 16519, ve 1/3-3/1 Pafta Parsellerin Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımı İşine Ait Sözleşme ne istinaden düzenlenen tapularda VİA G.Y.O. A.Ş. ye ait hissenin güncel satış değerlerinin takdiri amacıyla Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında hazırlanmıştır. *Müşteri firma ünvanı tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİH ve NUMARASI : DEĞERLEME TARİHİ : RAPORUN TARİHİ : RAPOR NUMARASI RAPORDA YER ALMASI GEREKEN ASGARİ BİLGİLER DEĞERLEME RAPORUNU OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER RAPORU HAZIRLAYANLAR : 20 : Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgede yetkili kurumlarda ulaşılan resmi bilgiler doğrultusunda asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir. : Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyen herhangi bir unsura rastlanmamıştır. : Değerlemeye konu olan gayrimenkulle ilgili daha önce şirketimiz tarafından tarih, 14_400_161_04 sayılı ve tarih, 15_400_167_04 sayılı proje değerleme raporları düzenlenmiştir. Konu projeye 14_400_161_04 sayılı değerleme raporunda toplam TL (DokuzyüzellibirmilyonbeşyüzbinTürkLirası), 15_400_167_04 sayılı değerleme raporunda toplam TL (BirmilyaryüzdoksanüçmilyonbeşyüzbinTürkLirası) değer takdir edilmiştir. : Berkay OKÇUOĞLU Şehir Plancısı Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No: Aysel AKTAN Şehir Plancısı Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No: ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ ŞİRKETİN UNVANI : HARMONİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : İdealtepe Mah. Rıfkı Tongsir Cad. Demirhan Plaza No:93/ Maltepe / İSTANBUL Tel: +90 (216) Fax: +90 (212) MÜŞTERİ UNVANI MÜŞTERİ ADRESİ MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR info@harmonigd.com.tr : VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. : Yenişehir Mah. Dedepaşa Cad. No:19 Kurtköy-Pendik / İSTANBUL : İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta, Parsel de yer alan Arsa nitelikli ana gayrimenkul üzerinde yer alan Viaport Venezia Projesi ndeki A.V.M. bloğunda stokta kalan, tarihli Kiptaş İstanbul Konut İmar Plan Turizm Ulaşım Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile yüklenici firma *Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. & Güryapı İnşaat Taah. Tur. San. ve Dış Tic. A.Ş. Ortak Girişimi arasında düzenlenen İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta; 22, 23, 24, 25, 26, 16519, ve 1/3-3/1 Pafta Parsellerin Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımı İşine Ait Sözleşme ne istinaden düzenlenen tapularda VİA G.Y.O. A.Ş. ye ait hissenin tarihi itibariyle değer takdiri olup müşteri tarafından herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir. 4

5 4. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER Gayrimenkullerin Tapu Kayıtları, İmar Durumu ve Son Üç Yıla İlişkin Bilgiler Değerleme raporu; İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta, Parsel de kayıtlı Arsa nitelikli ana gayrimenkul üzerinde yer alan Viaport Venezia Projesi nde yer alan müşterinin stokunda bulunan AVM ünitelerinin güncel pazar değerinin takdiri amacıyla düzenlenmiş olup ayrıntılı bilgiler alt başlıklarda tanımlanacaktır Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin bilgiler aşağıdaki tabloda verilmiştir. Tablo. 1 Konu Gayrimenkullerin Tesis Edildiği Ana Gayrimenkule Ait Tapu Bilgileri ANA GAYRİMENKUL BİLGİLERİ İLİ : İSTANBUL İLÇESİ : GAZİOSMANPAŞA MAHALLESİ / KÖYÜ : KÜÇÜKKÖY MEVKİİ : ÇAMURLUHAN PAFTA NO : 3 ADA NO : - PARSEL NO : YÜZÖLÇÜMÜ : ,16 m² NİTELİĞİ : ARSA MALİKLER/HİSSE : KİPTAŞ İSTANBUL KONUT İMAR PLAN TURİZM ULAŞIM SANAYİ VE TİCARET A.Ş.-9/20 VİA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.-11/40 GÜRYAPI İNŞAAT TAAHHÜT TURİZM SANAYİ VE DIŞ TCARET A.Ş.-11/40 Tablo. 2 Bağımsız Bölümlere Ait Tapu Bilgileri (AVM F BLOK) BLOK KAT BAĞIMSIZ BÖLÜM NO. NİTELİK CİLT SAHİFE ARSA PAYI F 3.BODRUM 23 MAĞAZA / F 3.BODRUM 24 MAĞAZA / F 3.BODRUM 25 MAĞAZA / F 3.BODRUM 26 MAĞAZA / F 3.BODRUM 27 MAĞAZA / F 3.BODRUM 28 MAĞAZA / F 3.BODRUM 29 MAĞAZA / F 3.BODRUM 30 MAĞAZA / F 3.BODRUM 31 MAĞAZA / F 3.BODRUM 32 MAĞAZA / F 3.BODRUM 33 MAĞAZA / F 3.BODRUM 34 MAĞAZA / F 3.BODRUM 35 MAĞAZA / F 3.BODRUM 36 MAĞAZA / F 3.BODRUM 37 MAĞAZA / F 3.BODRUM 38 MAĞAZA / F 3.BODRUM 39 MAĞAZA / F 3.BODRUM 40 MAĞAZA / F 3.BODRUM 41 MAĞAZA / F 3.BODRUM 42 MAĞAZA / F 3.BODRUM 43 MAĞAZA / F 2.BODRUM 44 MAĞAZA / F 2.BODRUM 45 MAĞAZA /

6 BLOK KAT BAĞIMSIZ BÖLÜM NO. NİTELİK CİLT SAHİFE ARSA PAYI F 2.BODRUM 45 MAĞAZA / F 2.BODRUM 46 MAĞAZA / F 2.BODRUM 47 MAĞAZA / F 2.BODRUM 48 MAĞAZA / F 2.BODRUM 49 MAĞAZA / F 2.BODRUM 50 MAĞAZA / F 2.BODRUM 51 MAĞAZA / F 2.BODRUM 52 MAĞAZA / F 2.BODRUM 53 MAĞAZA / F 2.BODRUM 54 MAĞAZA / F 2.BODRUM 55 MAĞAZA / F 2.BODRUM 56 MAĞAZA / F 2.BODRUM 57 MAĞAZA / F 2.BODRUM 58 MAĞAZA / F 2.BODRUM 59 MAĞAZA / F 2.BODRUM 60 MAĞAZA / F 2.BODRUM 61 MAĞAZA / F 2.BODRUM 62 MAĞAZA / F 2.BODRUM 63 MAĞAZA / F 2.BODRUM 64 MAĞAZA / F 2.BODRUM 65 MAĞAZA / F 2.BODRUM 66 MAĞAZA / F 2.BODRUM 67 MAĞAZA / F 2.BODRUM 68 MAĞAZA / F 2.BODRUM 69 MAĞAZA / F 2.BODRUM 70 MAĞAZA / F 2.BODRUM 71 MAĞAZA / F 2.BODRUM 72 MAĞAZA / F 2.BODRUM 73 MAĞAZA / F 2.BODRUM 74 MAĞAZA / F 2.BODRUM 75 MAĞAZA / F 2.BODRUM 76 MAĞAZA / F 2.BODRUM 77 MAĞAZA / F 2.BODRUM 78 MAĞAZA / F 2.BODRUM 79 MAĞAZA / F 2.BODRUM 80 MAĞAZA / F 2.BODRUM 81 MAĞAZA / F 2.BODRUM 82 MAĞAZA / F 2.BODRUM 83 MAĞAZA / F 2.BODRUM 84 MAĞAZA / F 2.BODRUM 85 MAĞAZA / F 2.BODRUM 86 MAĞAZA / F 2.BODRUM 87 MAĞAZA / F 2.BODRUM 88 MAĞAZA / F 2.BODRUM 89 MAĞAZA / F 2.BODRUM 90 MAĞAZA / F 2.BODRUM 91 MAĞAZA / F 2.BODRUM 92 MAĞAZA / F 2.BODRUM 93 MAĞAZA / F 2.BODRUM 94 MAĞAZA / F 2.BODRUM 95 MAĞAZA / F 2.BODRUM 96 MAĞAZA / F 2.BODRUM 97 MAĞAZA / F 2.BODRUM 98 MAĞAZA / F 2.BODRUM 99 MAĞAZA / F 2.BODRUM 100 MAĞAZA /

7 BLOK KAT BAĞIMSIZ BÖLÜM NO. NİTELİK CİLT SAHİFE ARSA PAYI F 2.BODRUM 101 MAĞAZA / F 2.BODRUM 102 MAĞAZA / F 2.BODRUM 103 MAĞAZA / F 2.BODRUM 104 MAĞAZA / F 2.BODRUM 105 MAĞAZA / F 2.BODRUM 106 MAĞAZA / F 2.BODRUM 107 MAĞAZA / F 2.BODRUM 108 MAĞAZA / F 2.BODRUM 109 MAĞAZA / F 2.BODRUM 110 MAĞAZA / F 2.BODRUM 111 MAĞAZA / F 2.BODRUM 112 MAĞAZA / F 2.BODRUM 113 MAĞAZA / F 2.BODRUM 114 MAĞAZA / F 2.BODRUM 115 MAĞAZA / F 2.BODRUM 116 MAĞAZA / F 2.BODRUM 117 MAĞAZA / F 2.BODRUM 118 MAĞAZA / F 2.BODRUM 119 MAĞAZA / F 2.BODRUM 120 MAĞAZA / F 2.BODRUM 121 MAĞAZA / F 2.BODRUM 122 MAĞAZA / F 2.BODRUM 123 MAĞAZA / F 2.BODRUM 124 MAĞAZA / F 2.BODRUM 125 MAĞAZA / F 2.BODRUM 126 MAĞAZA / F 2.BODRUM 127 MAĞAZA / F 2.BODRUM 128 MAĞAZA / F 2.BODRUM 129 MAĞAZA / F 2.BODRUM 130 MAĞAZA / F 2.BODRUM 131 MAĞAZA / F 2.BODRUM 132 MAĞAZA / F 2.BODRUM 133 MAĞAZA / F 2.BODRUM 134 MAĞAZA / F 2.BODRUM 135 MAĞAZA / F 2.BODRUM 136 MAĞAZA / F 2.BODRUM 137 MAĞAZA / F 2.BODRUM 138 MAĞAZA / F 2.BODRUM 139 MAĞAZA / F 2.BODRUM 140 MAĞAZA / F 2.BODRUM 141 MAĞAZA / F 2.BODRUM 142 MAĞAZA / F 2.BODRUM 143 MAĞAZA / F 2.BODRUM 144 MAĞAZA / F 2.BODRUM 145 MAĞAZA / F 2.BODRUM 146 MAĞAZA / F 2.BODRUM 147 MAĞAZA / F 2.BODRUM 148 MAĞAZA / F 2.BODRUM 149 MAĞAZA / F 2.BODRUM 150 MAĞAZA / F 2.BODRUM 151 MAĞAZA / F 2.BODRUM 152 MAĞAZA / F 2.BODRUM 153 MAĞAZA / F 2.BODRUM 154 MAĞAZA / F 2.BODRUM 155 MAĞAZA / F 2.BODRUM 156 MAĞAZA / F 2.BODRUM 157 MAĞAZA / F 2.BODRUM 158 MAĞAZA / F 2.BODRUM 159 MAĞAZA / F 2.BODRUM 160 MAĞAZA /

8 BLOK KAT BAĞIMSIZ BÖLÜM NO. NİTELİK CİLT SAHİFE ARSA PAYI F 2.BODRUM 161 MAĞAZA / F 2.BODRUM 162 MAĞAZA / F 1.BODRUM 163 MAĞAZA / F 1.BODRUM 164 MAĞAZA / F 1.BODRUM 165 MAĞAZA / F 1.BODRUM 166 MAĞAZA / F 1.BODRUM 167 MAĞAZA / F 1.BODRUM 168 MAĞAZA / F 1.BODRUM 169 MAĞAZA / F 1.BODRUM 170 MAĞAZA / F 1.BODRUM 171 MAĞAZA / F 1.BODRUM 172 MAĞAZA / F 1.BODRUM 173 MAĞAZA / F 1.BODRUM 174 MAĞAZA / F 1.BODRUM 175 MAĞAZA / F 1.BODRUM 176 MAĞAZA / F 1.BODRUM 177 MAĞAZA / F 1.BODRUM 178 MAĞAZA / F 1.BODRUM 179 MAĞAZA / F 1.BODRUM 180 MAĞAZA / F 1.BODRUM 181 MAĞAZA / F 1.BODRUM 182 MAĞAZA / F 1.BODRUM 183 MAĞAZA / F 1.BODRUM 184 MAĞAZA / F 1.BODRUM 185 MAĞAZA / F 1.BODRUM 186 MAĞAZA / F 1.BODRUM 187 MAĞAZA / F 1.BODRUM 188 MAĞAZA / F 1.BODRUM 189 MAĞAZA / F 1.BODRUM 190 MAĞAZA / F 1.BODRUM 191 MAĞAZA / F 1.BODRUM 192 MAĞAZA / F 1.BODRUM 193 MAĞAZA / F 1.BODRUM 194 MAĞAZA / F 1.BODRUM 195 MAĞAZA / F 1.BODRUM 196 MAĞAZA / F 1.BODRUM 197 MAĞAZA / F 1.BODRUM 198 MAĞAZA / F 1.BODRUM 199 MAĞAZA / F 1.BODRUM 200 MAĞAZA / F 1.BODRUM 201 MAĞAZA / F 1.BODRUM 202 MAĞAZA / F 1.BODRUM 203 MAĞAZA / F 1.BODRUM 204 MAĞAZA / F 1.BODRUM 205 MAĞAZA / F 1.BODRUM 206 MAĞAZA / F 1.BODRUM 207 MAĞAZA / F 1.BODRUM 208 MAĞAZA / F 1.BODRUM 209 MAĞAZA / F 1.BODRUM 210 MAĞAZA / F 1.BODRUM 211 MAĞAZA / F 1.BODRUM 212 MAĞAZA / F 1.BODRUM 213 MAĞAZA / F 1.BODRUM 214 MAĞAZA / F 1.BODRUM 215 MAĞAZA / F 1.BODRUM 216 MAĞAZA / F 1.BODRUM 217 MAĞAZA / F 1.BODRUM 218 MAĞAZA / F 1.BODRUM 219 MAĞAZA / F 1.BODRUM 220 MAĞAZA /

9 BLOK KAT BAĞIMSIZ BÖLÜM NO. NİTELİK CİLT SAHİFE ARSA PAYI F 1.BODRUM 221 MAĞAZA / F 1.BODRUM 222 MAĞAZA / F 1.BODRUM 223 MAĞAZA / F 1.BODRUM 224 MAĞAZA / F 1.BODRUM 225 MAĞAZA / F 1.BODRUM 226 MAĞAZA / F 1.BODRUM 227 MAĞAZA / F 1.BODRUM 228 MAĞAZA / F 1.BODRUM 229 MAĞAZA / F 1.BODRUM 230 MAĞAZA / F 1.BODRUM 231 MAĞAZA / F 1.BODRUM 232 MAĞAZA / F 1.BODRUM 233 MAĞAZA / F 1.BODRUM 234 MAĞAZA / F 1.BODRUM 235 MAĞAZA / F 1.BODRUM 236 MAĞAZA / F 1.BODRUM 237 MAĞAZA / F 1.BODRUM 238 MAĞAZA / F 1.BODRUM 239 MAĞAZA / F 1.BODRUM 240 MAĞAZA / F 1.BODRUM 241 MAĞAZA / F 1.BODRUM 242 MAĞAZA / F 1.BODRUM 243 MAĞAZA / F 1.BODRUM 244 MAĞAZA / F 1.BODRUM 245 MAĞAZA / F 1.BODRUM 246 MAĞAZA / F 1.BODRUM 247 MAĞAZA / F 1.BODRUM 248 MAĞAZA / F 1.BODRUM 249 MAĞAZA / F 1.BODRUM 250 MAĞAZA / F 1.BODRUM 251 MAĞAZA / F 1.BODRUM 252 MAĞAZA / F 1.BODRUM 253 MAĞAZA / F 1.BODRUM 254 MAĞAZA / F 1.BODRUM 255 MAĞAZA / F 1.BODRUM 256 MAĞAZA / F 1.BODRUM 257 MAĞAZA / F 1.BODRUM 258 MAĞAZA / F 1.BODRUM 259 MAĞAZA / F 1.BODRUM 260 MAĞAZA / F 1.BODRUM 261 MAĞAZA / F 1.BODRUM 262 MAĞAZA / F 1.BODRUM 263 MAĞAZA / F 1.BODRUM 264 MAĞAZA / F 1.BODRUM 265 MAĞAZA / F 1.BODRUM 266 MAĞAZA / F 1.BODRUM 267 MAĞAZA / F 1.BODRUM 268 MAĞAZA / F 1.BODRUM 269 MAĞAZA / F 1.BODRUM 270 MAĞAZA / F 1.BODRUM 271 MAĞAZA / F 1.BODRUM 272 MAĞAZA / F 1.BODRUM 273 MAĞAZA / F 1.BODRUM 274 MAĞAZA / F 1.BODRUM 275 MAĞAZA / F 1.BODRUM 276 MAĞAZA / F 1.BODRUM 277 MAĞAZA / F 1.BODRUM 278 MAĞAZA / F 1.BODRUM 279 MAĞAZA / F 1.BODRUM 280 MAĞAZA /

10 BLOK KAT BAĞIMSIZ BÖLÜM NO. NİTELİK CİLT SAHİFE ARSA PAYI F 1.BODRUM 281 MAĞAZA / F 1.BODRUM 282 MAĞAZA / F 1.BODRUM 283 MAĞAZA / F 1.BODRUM 284 MAĞAZA / F 1.BODRUM 285 MAĞAZA / F 1.BODRUM 286 MAĞAZA / F 1.BODRUM 287 MAĞAZA / F 1.BODRUM 288 MAĞAZA / F 1.BODRUM 289 MAĞAZA / F 1.BODRUM 290 MAĞAZA / F 1.BODRUM 291 MAĞAZA / F 1.BODRUM 292 MAĞAZA / F 1.BODRUM 293 MAĞAZA / F 1.BODRUM 294 MAĞAZA / F 1.BODRUM 295 MAĞAZA / F 1.BODRUM 296 MAĞAZA / F 1.BODRUM 297 MAĞAZA / F 1.BODRUM 298 MAĞAZA / F 1.BODRUM 299 MAĞAZA / F 1.BODRUM 300 MAĞAZA / F 1.BODRUM 301 MAĞAZA / F 1.BODRUM 302 MAĞAZA / F ZEMİN 303 MAĞAZA / F ZEMİN 304 MAĞAZA / F ZEMİN 305 MAĞAZA / F ZEMİN 306 MAĞAZA / F ZEMİN 307 MAĞAZA / F ZEMİN 308 MAĞAZA / F ZEMİN 309 MAĞAZA / F ZEMİN 310 MAĞAZA / F ZEMİN 311 MAĞAZA / F ZEMİN 312 MAĞAZA / F ZEMİN 313 MAĞAZA / F ZEMİN 314 MAĞAZA / F ZEMİN 315 MAĞAZA / F ZEMİN 316 MAĞAZA / F ZEMİN 317 MAĞAZA / F ZEMİN 318 MAĞAZA / F ZEMİN 319 MAĞAZA / F ZEMİN 320 MAĞAZA / F ZEMİN 321 MAĞAZA / Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Gaziosmanpaşa Tapu Müdürlüğü nden alınan bilgilere göre değerleme konusu F Blok arasında yer alan tüm A.V.M. ünitelerine ait takyidat bilgileri aşağıdaki gibidir: (F BLOK: Nolu Bağımsız Bölümler İçin Müşterek): İrtifak Hanesi: ve parseller lehine geçit hakkı vardır: tarih, 7089 yevmiye no. Beyanlar Hanesi: Yönetim Planı: (20/10/2015 tarih, yevmiye no) 10

11 Şerhler Hanesinde: 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (99 yıllığı 1.-TL den 99 yıl müddetle Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. Genel Müdürlüğü lehine Kira Şerhi): tarih, yevmiye no. (F BLOK: Nolu Bağımsız Bölümler İçin Müşterek-320 Nolu B.B. Hariç): Rehinler Hanesinde: - Burgan Bank A.Ş. lehine, tarih, yevmiye no ile, 1.dereceden, %15 değişken faiz oranlı, Euro müşterek ipotek bulunmaktadır. Borçlu: Güryapı İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Dış Ticaret A.Ş. VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Mülkiyet Hakkı Değişiklikleri Son üç yıllık dönemde gayrimenkullerin mülkiyetinde herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir Gayrimenkulün İmar Bilgileri Değerleme konusu stokta kalan AVM ünitelerinin konumlu olduğu parsel; / tasdik tarihli 1/1000 ölçekli TEM Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı na göre makstaks:0,60, Emsal:3, Hmaks: Zemin Kat+24 Kat yapılaşma koşullarına sahip Ö.P.A. (Özel Proje Alanı) alanında kalmaktadır. Plan Notları: - Tasdik sınırı 3 pafta, yeni parseldir. - Özel Proje Alanı nda: MaksTAKS: 0,60 KAKS: 3,00 Hmaks: Maksimum yükseklik zemin kat+24 kattır. Ancak mevcut ruhsat doğrultusunda gelinen seviyedeki müktesep haklar korunacaktır. - Özel proje alanında ticaret, otel, konaklama, rezidans, konut, sosyal ve kültürel tesis, özel sağlık tesisi, özel eğitim tesisi, kent meydanı, park, yönetim birimleri, kreş, cami, mescit, sağlık tesisi, spor tesisi, otopark, transfer merkezi, çeşitli hizmet birimleri, vb yer alabilir. - Özel proje alanında emsal net parsel üzerinden alınacaktır. - Planlama alanında blok boyut ve şekli serbest olup, bitişik, ayrık, ikiz ve sıralı blok yapılabilir. - Bina köşe kotları ve kot alınacak nokta avan projede belirlenecek olup uygulama bu doğrultuda yapılacaktır. - Yönetmeliğe bakılmaksızın ifraz yapılabilir. - Subasman kotu serbesttir. - Bodrum katlar iskan edilebilir, iskan edilen bodrum katlar KAKS a dahil değildir. - Çatı şekli serbest olup avan projede belirlenecektir. - Planlama alanında KAKS a dahil olmak üzere asma kat yapılabilir. 11

12 - Arazi kazı ve dolgu yapılarak düzenlenebilir. Düzenlenmiş zemin tabi zemin olarak kabul edilecektir. - Çekme mesafeleri zorunluluğu yoktur. - Parselde birden çok fonksiyonlar ayrı ayrı kullanılabileceği gibi tanımlanan lejantlardan yalnızca bir tanesi de kullanılabilir. - Otopark yönetmeliğine uyulacaktır. - Uygulama aşamasında jeolojik ve jeoteknik zemin etüt raporları yaptırılacaktır. - Uygulama 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı na göre yapılacaktır. - Bahsedilmeyen hususlarda İstanbul Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümlerine uyulacaktır. - Bu alan üzerinde verilecek fonksiyonlar avan projeye göre düzenlenecektir. Avan proje, Ulaşım Daire Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü ve ilgilileri arasında (alansal kullanımlar, yaya-taşıt-toplu taşıma araçları bağlantı ve giriş-çıkış, bina ve otopark işletme planı ile Transfer Merkezi kullanım protokolü hazırlanması vb. hususlar için) sağlanacak koordinasyon doğrultusunda hazırlanacak olup İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü uygun görüşü ve İmar Müdürlüğü onayından sonra uygulama yapılacaktır. 12

13 -İmar Durumu Örneği- 13

14 -Çap Örneği- 14

15 4.5. Gayrimenkulün Mevzuat Uyarınca Almış Olduğu Gerekli İzin ve Belgeler Değerlemesi Yapılan Projelerin İlgili Mevzuat Uyarınca Gerekli Tüm İzinlerinin Alınıp Alınmadığı, Projesinin Hazır ve Onaylanmış, İnşaata Başlanması İçin Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Konu taşınmazların konumlu olduğu parsel; 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu nun 1.maddesine göre yapı denetimi ne tabii değildir. (3194 sayılı imar kanunun 26. Maddesi kapsamındadır. Madde 26 Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir. ) Mevcut parsel; 3 pafta parseller ile 1/3-3/1 pafta parselin tevhidi ile oluşmuştur. Tevhid öncesinde toplam ,90 m² alana sahip olan parseller, tevhid sonrasında tarih, sayılı Encümen Kararı ile ve parsellerde yapılan kamuya ait alanlar için yapılan terkler sonrasında, toplam ,16 m² net alana sahip olmuştur. -Parsellerin Tevhid Öncesindeki Konumları- Değerleme konusu proje kapsamında ruhsatlandırılan yapılar İmar Kanunun 26. Maddesinde Kamuya Ait Yapı ve Tesisler İle Sanayi Tesislerinde Ruhsat kapsamında inşa edilmiş olup, ilgili maddede; Madde 26: Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir.. denmektedir. Değerleme konusu proje kapsamında düzenlenen Tadilat/Yeni Yapı Ruhsatları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir: 15

16 Tablo. 3 Yapı Ruhsatı Bilgileri VERİLİŞ AMACI BLOK RUHSAT TARİH RUHSAT NO FONKSİYON TOPLAM ÜNİTE ADEDİ YAPI SINFI YOL KOTU ALTI KAT SAYISI YOL KOTU ÜSTÜ KAT SAYISI TOPLAM KAT SAYISI YÜZÖLÇÜMÜ, m² YENİ YAPI A BLOK Rezidans Daire 636 VA ,48 YENİ YAPI B BLOK Rezidans Daire 411 VA ,00 YENİ YAPI C BLOK Rezidans Daire 411 VA ,00 YENİ YAPI D BLOK Rezidans Daire 384 VA ,21 YENİ YAPI E BLOK Rezidans Daire 357 VA ,87 VERİLİŞ AMACI TOPLAM BLOK RUHSAT TARİH RUHSAT NO FONKSİYON YENİ YAPI RUHSATLARI ,56 TOPLAM ÜNİTE ADEDİ YAPI SINFI YOL KOTU ALTI KAT SAYISI YOL KOTU ÜSTÜ KAT SAYISI TOPLAM KAT SAYISI YÜZÖLÇÜMÜ, m² TADİLAT A BLOK Rezidans Daire 362 IVA ,04 TADİLAT B BLOK Rezidans Daire 184 IVA ,59 TADİLAT C BLOK Rezidans Daire 183 IVA ,00 TADİLAT D BLOK Rezidans Daire 187 IVA ,39 TADİLAT E BLOK Rezidans Daire 184 IVA ,34 YENİ YAPI F BLOK Ofis ve İşyeri 210 IVA ,52 YENİ YAPI G BLOK Mesken 877 IVA ,60 YENİ YAPI H BLOK Ofis ve İşyeri 110 IVA ,32 YENİ YAPI J BLOK Ofis ve İşyeri 111 IVA ,54 YENİ YAPI K BLOK Otel 1 IVA ,24 VERİLİŞ AMACI TOPLAM BLOK RUHSAT TARİH RUHSAT NO TADİLAT/YENİ YAPI RUHSATLARI FONKSİYON ,58 TOPLAM ÜNİTE ADEDİ YAPI SINFI YOL KOTU ALTI KAT SAYISI YOL KOTU ÜSTÜ KAT SAYISI TOPLAM KAT SAYISI YÜZÖLÇÜMÜ, m² TADİLAT F BLOK Ofis ve İşyeri 321 IVA ,52 TADİLAT G BLOK Mesken 877 IVA ,60 TADİLAT H BLOK Ofis ve İşyeri 114 IVA ,60 TADİLAT J BLOK Ofis ve İşyeri 111 IVA ,54 TADİLAT K BLOK /1 Ofis ve İşyeri 30 IVA ,96 TOPLAM TADİLAT YAPI RUHSATLARI ,22 Gaziosmanpaşa Belediyesi nde konu parsele ait arşiv dosyası incelenmiş ve AVM ünitelerinin yer aldığı F bloğa ait tarihli onaylı mimari tadilat projeleri incelenmiştir. Tadilat projesine göre F Bloğun kat sayıları ve brüt inşaat alanı hesapları aşağıdaki gibidir; F Blok: 6 Bodrum+Teknik(Asma Kat)+Zemin katlı olarak projelendirilmiştir. 6. Bodrum kat kısmi bodrum kattır. Onaylı projesine göre; ,52 m² toplam inşaat alanı bulunmaktadır Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Konu proje için tarih, sayılı, toplam ,56 m² yüzölçümlü konut blokları olan A-B-C-D-E bloklar için 5 ayrı yapı ruhsatı belgesi düzenlenmiştir tarihinde mevcut ruhsatların temel dayanağını oluşturan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı nda tadilat yapılmıştır. 1/5000 ölçekli plan tadilatı doğrultusunda İlçe Belediyesince düzenlenen 1/1000 ölçekli uygulama imar plan tadilatı teklifi tarihinde Büyükşehir Belediyesi nce onaylanmış ve rapor tarihinde onay prosedürü tamamlanmıştır. Uygulama imar plan teklifi onaylandıktan sonra A-B-C- 16

17 D-E bloklar için tadilat yapı ruhsatları, G, F, H, J ve K bloklar için ise yeni yapı ruhsatları düzenlenmiştir. Sonrasında G, F, H, J ve K bloklar için de tadilat yapı ruhsatları düzenlenmiştir. Blokların inşaatının tamamlanmasını takiben Yapı Kullanma İzin Belgelerinin de düzenlenmesiyle konu taşınmazın imar mevzuatı gereği yasal süreci tamamlanmış olacaktır Gayrimenkulün Son Üç Yıl İçerisinde Hukuki Durumunda (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) Meydana Gelen Değişiklikler parsel; / tasdik tarihli 1/1000 ölçekli TEM Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı na göre makstaks:0,60, Emsal:3, Hmaks: Zemin Kat+24 Kat yapılaşma koşullarına sahip Ö.P.A. (Özel Proje Alanı) alanında kalmaktadır tarihinde 1/1000 ölçekli Tadilat Uygulama İmar Planı onaylanmadan önce taşınmaz tasdik tarihli 1/1000 ölçekli TEM Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı na göre makstaks:0,40, Emsal:3, Hmaks: Serbest yapılaşma koşullarına sahip Ö.P.A. (Özel Proje Alanı) alanında kalmakta iken; Tarihi kent merkezi görünümünü (silüetini) etkileyen alanlarda olumsuz yapılaşma koşullarının engellenmesine yönelik 1/5000 ölçekli plan notu ilavesinin kabul edilerek tekrar değerlenmesine ilişkin 1/5000 ölçekli plan değişiklii teklifi tarih ve 2096 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclis Kararı ile uygun görülerek tarihinde İstanbul Büyükşehir Belediyesi nce aynen onanmıştır parsel; / tasdik tarihli 1/1000 ölçekli TEM Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı na göre makstaks:0,40, Emsal:3, Hmaks: Serbest yapılaşma koşullarına sahip Ö.P.A. (Özel Proje Alanı) alanında kalmaktadır. 1/5000 ölçekli nazım imar planı notlarının; - Plan tadilatının açıklama kısmında ve plan notlarının 1.maddesinde yer alan parsellere Yeni parsel ibaresinin eklenmesi, - Plan notlarının 2.maddesinde yer alan makstaks:0,40 ibaresinin makstaks:0,60 olarak düzenlenmesi, - Plan notlarının 2.maddesinde yer alan Hmaks: serbest olmak üzere uygulama avan projeye göre yapılır ibaresinin kaldırılarak yerine Maksimum yükseklik zemin kat+24 kattır. Ancak mevcut ruhsat doğrultusunda gelinen seviyedeki müktesep haklar korunacaktır. ibaresinin eklenmesi, - Plan notlarının 4.maddesinde yer alan emsal brüt parsel üzerinden alınacaktır. ibaresinin emsal net parsel üzerinden alınacaktır. şeklinde düzenlenmesine Büyükşehir Belediyesince tarihinde onay verilmiştir tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Plan Notu Tadilatı doğrultusunda, tarih, 32 sayılı Meclis Kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan Tadilatı teklifi tarihinde kesinleşmiştir. Uygulama imar planına göre; - Plan tadilatının açıklama kısmında ve plan notlarının 1.maddesinde yer alan parsellere Yeni parsel ibaresi eklenmiş, - Plan notlarının 2.maddesinde yer alan makstaks:0,40 ibaresi makstaks:0,60 olarak düzenlenmiş, 17

18 - Plan notlarının 2.maddesinde yer alan Hmaks: serbest olmak üzere uygulama avan projeye göre yapılır ibaresi kaldırılarak yerine Maksimum yükseklik zemin kat+24 kattır. Ancak mevcut ruhsat doğrultusunda gelinen seviyedeki müktesep haklar korunacaktır. ibaresi eklenmiş, - Plan notlarının 4.maddesinde yer alan emsal brüt parsel üzerinden alınacaktır. ibaresi emsal net parsel üzerinden alınacaktır. şeklinde düzenlenmiştir. Sonuç olarak konu taşınmaz; / tasdik tarihli 1/1000 ölçekli TEM Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı na göre makstaks:0,60, Emsal:3, Hmaks: Zemin Kat+24 Kat yapılaşma koşullarına sahip Ö.P.A. (Özel Proje Alanı) alanında kalmaktadır Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlama Olup Olmadığı, Varsa Söz Konusu Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Analizi Değerleme konusu numaralı parsel; 3 pafta parseller ile 1/3-3/1 pafta parselin imar planına uygun hale getirilmesi amacı ile yapılan tevhid ve yola terk işlemleri sonucu oluşmuştur. Parsel üzerindeki ve parseller lehine geçit hakkı vardır ibaresinin iptal edilen parsellerin üzerindeki kayıtların taşınması nedeni ile kaldığı, mevzuat gereği geçit hakkına gerek kalmadığından kaldırılabilir durumda olduğu düşünülmektedir. Gayrimenkuller üzerinde (320 nolu bağımsız bölüm hariç) yer alan ipoteğin (Burgan Bank A.Ş. lehine, tarih, yevmiye no ile, 1.dereceden, %15 değişken faiz oranlı, Euro müşterek ipotek bulunmaktadır) aşağıdaki maddeye dayanarak ve ipoteğin şirket yatırımları için kredi temini amacıyla tesis edildiğinden dolayı (11.4. Madde de Rapor Ekleri nde ilgili belge sunulmuştur), projenin portföye alınmasına engel teşkil etmeyeceği kanaatine varılmıştır. Değerleme konusu taşınmazlara ait tapu kayıtları üzerinde görülen ipoteklerin, ilgili kredi sözleşmelerinin incelenmesi neticesinde, Müşteri nin yatırımları için kredi temini amacıyla konulduğu anlaşılmış olup, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 30. Maddesi kapsamında konu taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil etmediği kanaatine varılmıştır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları na İlişkin Esaslar Tebliği (III-48-1) İpotek, rehin ve sınırlı ayni hak tesisi başlıklı MADDE 30 (1) Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. 18

19 5. GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ 5.1. Demografik Veriler İçişleri Bakanlığı Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü (NVİGM) tarafından güncellenen Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) den alınan verilere göre 31 Aralık 2015 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu kişi olarak belirlenmiştir. Türkiye de ikamet eden nüfus 2015 yılında, bir önceki yıla göre kişi artmıştır. Erkek nüfusun oranı %50,2 ( kişi), kadın nüfusun oranı ise %49,8 ( kişi) olarak gerçekleşmiştir. Türkiye de yıllık nüfus artış hızı 2014 yılında 13,3 iken, 2015 yılında 13,4 e yükselmiştir. İl ve ilçe merkezlerinde ikamet edenlerin oranı 2014 yılında %91,8 iken, bu oran 2015 yılında %92,1 e yükselmiştir. Belde ve köylerde yaşayanların oranı ise %7,9 olarak gerçekleşmiştir. Türkiye nüfusunun %18,6 sının ikamet ettiği İstanbul, kişi ile en çok nüfusa sahip olan il oldu. Bunu sırasıyla %6,7 ( kişi) ile Ankara, %5,3 ( kişi) ile İzmir, %3,6 ( kişi) ile Bursa ve %2,9 ( kişi) ile Antalya illeri takip etti. Bayburt ili ise kişi ile en az nüfusa sahip il oldu. Grafik 1. Nüfus Piramidi Kaynak: Türkiye de yaş grubunda bulunan (çalışma çağındaki) nüfusun oranı 2015 yılında, bir önceki yılda olduğu gibi %67,8 ( kişi) olarak gerçekleşmiştir. Çocuk yaş grubundaki (0-14) nüfusun oranı ise %24 e ( kişi) gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı da %8,2 ye ( kişi) yükselmiştir. Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen bir kilometrekareye düşen kişi sayısı, Türkiye genelinde 2014 yılına göre 1 kişi artarak 102 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen kişi ile nüfus yoğunluğunun en yüksek olduğu il olmuştur. İstanbul u sırasıyla; 493 kişi ile Kocaeli, 347 kişi ile İzmir ve 283 kişi ile Gaziantep takip etmiştir. Nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli olmuştur. 19

20 Yüzölçümü bakımından ilk sırada yer alan Konya nın nüfus yoğunluğu 55, en küçük yüzölçümüne sahip Yalova nın nüfus yoğunluğu ise 275 olarak gerçekleşmiştir. (Kaynak TÜİK 2015 yılı sonuçları) 5.2. Ekonomik Veriler Küresel Ekonomik Durum Küresel büyümeye dair aşağı yönlü riskler nedeniyle finans piyasalarındaki oynaklıklar devam etmektedir. ABD Merkez Bankası nın faiz artırım süreci, Çin ekonomisindeki yavaşlamaya ilişkin endişeler ve emtia fiyatlarında oluşan aşağı yönlü eğilim, gelişmekte olan ülkeler üzerinde özellikle yılın üçüncü çeyreğinde önemli ölçüde etki yapmıştır. Bu dönemde, gelişmekte olan ülkelere yönelik portföy hareketleri zayıf ve dalgalı bir seyir izlemiştir. Kamuda uygulanan mali disiplin ve özel sektörde sağlanan basiretli borçlanma eğilimi devam etmektedir. Bu sayede cari işlemler açığının eğilimi GSYİH ye oranla Avrupa Birliği normu olan %4 eşiğinin altında seyretmeye başlamıştır. Dış ticaret hadlerindeki olumlu gelişmeler ve tüketici kredilerinin ılımlı seyri de cari dengedeki iyileşmeyi desteklemiştir. Yılın üçüncü çeyreğinden itibaren artan iç ve dış belirsizlikler nedeniyle kredilerin büyüme hızında ilave bir yavaşlama olduğu dikkat çekmektedir. Kredilerdeki yavaşlamanın iç ve dış belirsizliklerin kademeli olarak azalması sonucunda geçici olabileceği değerlendirilmektedir. (TCMB, Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2015). Uluslararası Para Fonu (IMF) tarafından hazırlanan Küresel Ekonomik Görünüm Raporu nda Küresel ekonominin beklenenden daha yavaş toparlandığı belirtilmitir. IMF nin 2016 ve 2017 yıllarına yönelik küresel büyüme beklentileri sırasıyla %3,4 ve %3,6 ya gerilemiş olup söz konusu oranlar, ekim ayında yayımlanan bir önceki raporda ise yüzde 3,6 ve yüzde 3,8 olarak belirlenmişti. Aşağı yönlü revizyonların özellikle gelişen ülkelerin beklentinin altında kalan performansından kaynaklandığını kaydeden IMF, bu ülke grubuna yönelik büyüme beklentilerini de 2016 için %4,5 ten %4,3 e ve 2017 için %4,9 dan %4,7 ye indirdi. Kuruluş, aralarında ABD, Kanada, Fransa, Brezilya, Meksika, Rusya, Suudi Arabistan, Nijerya ve Güney Afrika gibi ülkelerin büyüme beklentilerini aşağı çekerken; Almanya ve İspanya ya ilişkin büyüme tahminlerini yukarı yönlü revize etti. Buna göre, ABD ekonomisi 2016 ve 2017 yıllarının her birinde yüzde 2,6 genişleyecek. IMF, ekim ayında yayınladığı bir önceki raporda ABD nin hem bu yıl hem de gelecek yıl yüzde 2,8 büyüyeceği tahmininde bulunmuştu. Avro Bölgesi ne ilişkin 2016 büyüme beklentisi ise yüzde 1,6 dan yüzde 1,7 ye yükseltilirken, 2017 projeksiyonu yüzde 1,7 de sabit bırakıldı. Avro Bölgesi nde sınırlı büyüme artışı beklentisinde Almanya ve İspanya ya yönelik pozitif revizyonlar etkili oldu. IMF, Almanya nın 2016 ve 2017 büyüme beklentilerini sırasıyla yüzde 1,6 dan yüzde 1,7 e ve yüzde 1,5 ten yüzde 1,7 ye yükseltti. İspanya ekonomisinin ise bu yıl yüzde 2,7, gelecek yıl da yüzde 2,3 büyümesinin beklendiği belirtildi. Söz konusu tahminler, bir önceki raporda yüzde 2,5 ve yüzde 2,2 olarak açıklanmıştı. IMF, öte yandan, Fransa nın büyüme beklentilerini 2016 için yüzde 1,5 ten yüzde 1,3 e ve 2017 için yüzde 1,6 dan yüzde 1,5 e düşürdü. 20

21 Raporda, Brezilya ya yönelik büyüme tahminlerinde yapılan değişikler de göze çarptı. IMF, petrol fiyatlarındaki düşüş ve siyasi kriz nedeniyle zor günler geçiren ülke ekonomisinin bu yıl yüzde 3,8 ve gelecek yıl yüzde 3,5 daralacağını öngördü. Bu oranlar, bir önceki raporda, yüzde 1,3 ve yüzde 1,2 seviyesindeydi. (IMF Dünya Ekonomik Görünümü Raporu) Dünya Bankası Ocak ayı başında yayımladığı Küresel Ekonomik Beklentiler raporunda küresel ekonomi için 2016 büyüme tahmini %3,3 ten %2,9 a çekerken, 2017 büyüme tahminini %3,2 den %3,1 e indirmiştir. Revizyonda, büyük ölçüde gelişmekte olan ülke ekonomilerinin büyüme performansında öngörülen ivme kaybı etkili olmuştur. Özellikle Brezilya ile Rusya ya ilişkin tahminlerdeki sert düşüşler dikkat çekmiştir. Dünya Bankası Türkiye nin 2016 ve 2017 büyüme öngörülerini de aşağı yönlü revize ederek %3,5 seviyesine indirmiştir. Kurum, Türkiye nin 2015 yılı büyüme oranına ilişkin tahminini ise 1,2 puan artırarak %4,2 ye yükseltmiştir. Fed, Ocak ayındaki toplantısında %0,25-%0,50 bandında olan politika faizinde bir değişiklik kararı almazken, faiz artışlarının kademeli olacağı ve verilere bağlı olarak şekilleneceği vurgusunu yinelemiştir. İstihdam ve enflasyon göstergelerinin yanı sıra küresel ekonomik ve finansal gelişmelerin yansımalarının yakından izlendiğini belirten Fed, son dönemde ekonomik büyümede gözlenen ivme kaybına karşılık işgücü göstergelerinde güçlü görünümün sürdüğünü belirtmiştir. Bu çerçevede, Mart ayı toplantısında faiz artırılması ihtimali zayıflamakla birlikte halen varlığını korumaktadır. Şubat ayı başı itibarıyla piyasaların 2016 yılına ilişkin faiz öngörüleri, 2015 sonuna kıyasla daha ılımlı bir artış patikasına işaret etmektedir. (Türkiye İş Bankası A.Ş., Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Şubat 2016) Tablo. 4 IMF in Dünya Ekonomisi Tahmini Büyüme Oranları Değişimi Kaynak: Datastream, Fed, IMF, Dünya Bankası Türkiye de Genel Ekonomik Durum 2015 yılının ilk çeyreğine ilişkin göstergeler, yurt içi iktisadi faaliyette dış talepteki yavaşlamaya bağlı olarak bir miktar ivme kaybı yaşandığına işaret etmiştir. Yılın ikinci çeyreğinden itibaren Avrupa Birliği büyümesindeki kısmî toparlanmanın da etkisiyle iktisadi faaliyetin ılımlı artış eğilimine geri döneceği tahmin edilmektedir. Enflasyon görümüne bakıldığında ise uygulanan temkinli para ve maliye politikaları ile alınan makro ihtiyati önlemlerin çekirdek enflasyon göstergelerini olumlu yönde etkilediği bunun yanı sıra düşük seyreden emtia fiyatlarının da enflasyondaki düşüşe destek verdiği görülmektedir. Ancak, 21

22 gıda fiyatlarındaki yüksek artışlar ve döviz kurunda ilk çeyrekte yaşanan gelişmeler enflasyondaki iyileşmenin öngörülenden daha sınırlı olmasına neden olmuştur. Bu çerçevede, TCMB para politikasındaki temkinli duruşunu korumuştur. Cari işlemler dengesi iyileşirken, devam eden mali disiplin hem risk primlerinin hem de enflasyonun düşürülmesine önemli katkı sağlamaktadır. TCMB para politikasında temkinli duruşunu sürdürürken, döviz likiditesini, çekirdek yükümlülükleri ve uzun vadeli borçlanmayı desteklemeye yönelik tedbirlerle de makrofinansal riskleri azaltmayı amaçlamıştır. Alınan makro ihtiyati tedbirlerin etkisiyle hanehalkı finansal yükümlülüklerin varlıklarına oranındaki iyileşme devam etmektedir. Hanehalkının sadece Türk lirası cinsinden ve sabit faizle borçlanmakta olması finansal piyasalarda oynaklığın arttığı bu dnemde hanehalkının borç ödeme gücünün korunmasına katkı sağlamaktadır. Reel sektörün kredi talebinde Türk lirası işletme sermayesi finansmanı ve mevcut borçları yenileme ihtiyacının belirleyici olduğu görülmektedir. Reel sektör yabanı para borçlarının ağırlıklı olarak uzun vadeli olmasının, kısa vadeli açık pozisyonun düşüklüğünün ve yabancı para cinsinden borçlanmanın daha çok kur riskinin iyi yönetebilecek büyük firmalar tarafından yapılmasının, kur riskini sınırlandırdığı değerlendirilmektedir. Ayrıca borçlanma yoluyla finansmanın içerdiği vergi avantajının neden olduğu yüksek kaldıracın azaltılması amacıyla yapılan yeni yasal düzenlemeyle nakdi sermaye artışına sağlanan vergi teşviki, özkaynak finansmanını özendirecektir. Bankacılık sektörünün kredi büyüme hızları makul düzeylerde seyrederken, alınan tedbirler sonucunda ticari kredilerin tüketici kredilerine göre daha hızlı artmakta olması dengeli büyümeyi desteklemektedir. Bankaların takipteki alacaklar oranı yatay seyretmekle birlikte, iktisadi faaliyetin zayıf seyri ve kur oynaklığı gibi unsurlar kredi riskinin takibini gerekli kılmaktadır. Mevcut sermaye tamponlarının olası kredi riski zararlarını karşılayabilecek düzeyde olduğu görülmektedir. Bankacılık sektörü sağlam likidite görünümünü sürdürmektedir. Yapılan değerlendirmeler çerçevesinde Türkiye de finansal istikrara ilişkin gelişmelerin şematik yansımasına aşağıdaki makro gösterimde yer verilmiştir. Buna göre son altı aylık süreçte, küresel piyasalar, yurt içi ekonomi ve yurt içi finansal piyasa gelişmeleri bir önceki altı aya kıyasla daha zayıf seyretmiştir. 22

23 Grafik 2. TCMB Finansal İstikrar Raporu Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu (Mayıs 2015) Tablo. 5 Bazı Ülke Gruplarına İlişkin Uluslararası Kuruluşların Büyüme Tahminleri Kaynak: Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2016) Ekonomi Bakanlığı nın hazırlamış olduğu ekonomik görünüm raporunda 2016 Türkiye nin büyüme tahminlerine bakıldığında Uluslararası kurumların %3 olarak tahmin ettikleri görülmüştür. IMF ve OECD Türkiye nin 2016 yılında GSYİH büyümesini %3,5 ve %3,4 seviyelerinde beklerken, Dünya Bankası nın tahminleri büyüme oranının %3,2 seviyesinde olacağını öngörmektedir. (Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm Şubat 2016) Ekonomi Bakanlığı Şubat 2016 Ekonomik Görünüm Raporunda, Kalkınma Bakanlığı nın makro ekonomik istikrarın korunduğu, cari açık ve enflasyonun aşamalı olarak düşürüldüğü bir ortamda yapısal reformlar yoluyla büyümeyi artırmak ve daha kapsayıcı hale getirmeyi hedefleyen Orta Vadeli Programda işsizlik oranı 2015 ve 2016 yılları için %10,2 oranında öngörülmüştür. 23

24 Tablo Orta Vadeli Program Hedefleri ** Satınalma Gücü Paritesine Göre Kaynak: Orta Vadeli Program, Kalkınma Bakanlığı Türkiye de Büyüme Oranları Türkiye nin genel ekonomik durum göstergesi niteliğindeki Gayrisafi Yurtiçi Hasıla göstergeleri Aralık 2015 tarihinde ilk üç çeyrek için açıklanmıştır. Yapılan açıklamada; Üretim yöntemiyle gayrisafi yurtiçi hasıla tahmininde, 2015 yılının üçüncü çeyreği bir önceki yılın aynı çeyreğine göre sabit fiyatlarla %4 lük artışla TL olduğu belirtilmiştir. Tüik Verilerine göre; 2015 yılının ilk dokuz aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre sabit fiyatlarla gayrisafi yurtiçi hasıla %3,4 lük artışla TL oldu. Tarım sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %11,1 lik artışla TL, cari fiyatlarla %20,1 lik artışla TL oldu. Sanayi sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %1,5 lik artışla TL, cari fiyatlarla %7,5 lik artışla TL oldu. Hizmet sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %5 lik artışla TL, cari fiyatlarla %11,2 lik artışla TL oldu. Üretim yöntemiyle gayrisafi yurtiçi hasıla tahmininde, 2015 yılının üçüncü çeyreği bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %12,1 lik artışla TL oldu yılının ilk dokuz aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayrisafi yurtiçi hasıla %11,1 lik artışla TL oldu. Takvim etkisinden arındırılmış sabit fiyatlarla GSYH değeri, 2015 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,4 lük artış gösterirken, mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH değeri bir önceki çeyreğe göre %1,3 oldu. 24