KOMŞULUK VE KİRACILIK İLİŞKİLERİ Apartman yönetim planı nedir, nasıl oluşturulur, aidat ödemek zorunlu mudur?

Transkript

1 KOMŞULUK VE KİRACILIK İLİŞKİLERİ Apartman yönetim planı nedir, nasıl oluşturulur, aidat ödemek zorunlu mudur? Apartman bağımsız bölüm sahiplerinden meydana gelen kat malikleri kurulu anagayrimenkulü (apartmanı) yönetme hakkına sahiptir. Apartman yönetim tarzını,kullanma amacını, şeklini yasalara uygun olmak koşulu ile bu kurul belirler. Kat maliklerinin oybirliği ile kabul ettikleri yönetim planı apartmanlarda tüm kat malikleri ve kiracılar için bağlayıcıdır. Yönetim planının değiştirilebilmesi için 4/5 çoğunlukla karar alınmalıdır. Apartman yönetimi, yönetim planında gösterileceği üzere bir yönetici ile veya yönetim kurulu tarafından yönetilebilir. Kiracılarda hatta apartman dışından birisi dahi yönetici olabilir. Yönetim planında aksi hüküm yoksa bu kişiler kat malikkleri toplantısına katılamazlar. Giderlerin nasıl bölüştürüleceği yönetim planında belirtilmemişse kaloriferci, kapıcı, bekçi, bahcıvan ücretleri kat malikleri arasında eşit bölüştürülür. 1 / 20

2 Diğer giderlerde aidatlar her bağımsız bölüm için eşit bir şekilde bölüştürülebileceği gibi arsa payına göre de belirlenebilir. Apartmanın ortak giderleri için aidat ödenmesi zorunludur. Kat malikleri ortak tesisler üzerinde kullanma hakkında vazgeçerek arsa payı oranında giderlere katılmaktan kaçınamaz. Kat malikleri veya yönetici, belirlenen katılım payının (aidat veya zorunlu giderler) ödenmemesi halinde borçlu kat malikinden aylık % 10 gecikme tazminatı isteme hakkına sahiptir. Apartman hayatında kiracı veya kat maliki diğer sakinleri rahatsız ederse ne yapılabilir? Öncelikle rahatsızlık veren kişi veya kişilerin uyarılması gerekir. Eğer taşkınlık yapanlar kiracı ise ev sahibinin mutlaka olaydan haberdar edilmesi gerekir. Uyarılar sonuç vermediği takdirde kişi veya kişilerin yaptıkları her taşkınlık bir suç teşkil etmektedir. Bu durumda alınabilecek 2 / 20

3 en etkil önlem diğer daire sakinlerinin her seferinde ayrı ayrı şikayetçi olmalarıdır. Konu ile ilgili şikayet Sulh Ceza mahkemelerine yapılır. Kat mülkiyeti kanuna göre bu çekilmezlik hali süreklilik kazanırsa, diğer daireler tarafından birleşilerek satın alınması da mümkündür. Bu yolla rahatsızlık veren daire sahibi apartmandan uzaklaştırılmış olur. Apartman bahçesi otopark haline getirileblir mi? Mimari projede belirtilmiş olması gereklidir. Aksi halde ortak yerler tüm kat maliklerinin onayı olmaksızın kullanımında hiç bir değişiklik yapılamaz.kat maliklerinin oybirliği ile alacakları kararla da bahçe otopark olarak kullanılabilir. Apartmanın kat malikleri evlerinde evcil hayvan besleyebilirler mi? 3 / 20

4 Rahatsız edici derecede gürültü çıkarmayan veya yargıya intikal ettiğinde bilirkişi tarafından; gürültünün rahatsız edecek düzeyde olup olmadığı, katlanılabilir nitelikte olup olmadığı ve giderilip giderilemeyeceği konularında yapılacak incelemeye göre evcil hayvanların bağımsız bölümlerde beslenmesi mümkün olabilmektedir. Evcil olmayan hayvanlar hiç bir şartta beslenemez. Kira ilişkilerinin yazılı olması zorunlu mudur? Kira sözleşmenin yazılı olması zorunlu değildir.ancak ruhsata tabi işyerleri, vergi dairesi yazılı sözleşme istediğinden ve devir yetkisi olmak şartıyla kiralanmış bir yer devralınacaksa sözleşmenin yazılı olması gerekir. 4 / 20

5 Bir kira sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken başlıca konular şunlardır: - a. Kira bedeli, (yabancı para ile de belirlenebilir), - b. Ödeme tarihleri, - c. Stopaj durumu, - d. Tahliye taahhüdü (ilk kontrata yazılı taahhüt geçersizdir), - e. Devir hakkı, - f. Kira artış oranı, - g. Depozito, teminat ve kira bedeli karşılığı olarak senet vb. istenmesi halinde yazılıp yazılmadığı, - h. Ödenen kira bedelinin ( alınmıştır, ödenmiştir şeklinde) yazılıp yazılmadığı,yukarıda belirtilen konuların yazılıp yazılmadığı mutlaka kontrol edilmeli ve yapılan anlaşmaya uygun olduğu görüldükten sonra sözleşme imzalanmalıdır. 5 / 20

6 Kira bedeli nasıl ödenmelidir? Kira bedeline ait ödemelerin mutlaka yazılı bir belge (para alındı makbuzu, banka dekontu, havale makbuzu, kira karşılığı verildiği kanıtlanabilen senetler) karşılığı yapılması gerekir. Yapılan ödemede mutlaka hangi yıl ve aya ait olduğu belirtilmelidir. Stopaj hangi hallerde ödenir? 6 / 20

7 Stopaj dükkan kiralarında ödenir. Kiralanmış bir dükkanın kira bedelinin %20 oranında kira stopaj vergisi (ayrıca bu miktarın %10 u kadar fon) kira ödemesini takip eden ayın son gününe kadar, ilgili vergi dairesine kontrattaki şarta göre ödenmesi gerekir. Kira kontratında stopaja dair ek bir şart yoksa, %20 stopaj kesilerek (vergi dairesine yatırılmalı) kira bedeli bu şekilde ödenmelidir (bu konuda muhasebecinizle de konuşunuz). Kira bedeli nasıl belirlenir? - a) Kira bedelleri kural olarak kira sözleşmelerinde serbestçe ve 7 / 20

8 karşılıklı anlaşarak yazılı hale getirilmelidir.kira bedeli aylık, 3 aylık, 6 aylık veya 1 yıllık gibi süreleri kapsamak üzere belirlenebilir. Ancak kiraya verenler ve mülk sahipleri bir baskı unsuru olarak kiracının elinden boş senet ve tahliye taahhütleri almaktadır. Bu belgelerin ilk kira sözleşmesi yapılırken düzenlendiği ispat edilirse geçersizdir. - b) Kira sözleşmesindeki kira süresinin bitiminden sonra yeni bir anlaşma veya mahkeme kararı yoksa bir önceki yılın kira bedeli ödenmeye devam edilebilir. - c) Sözleşme bitiminden en az 15 gün önce kiraya veren, kiracıya yazılı 8 / 20

9 ihtarı sonucunda talep ettiği yeni kira döneminin kira bedeli hakkında anlaşma sağlayamazsa, mahkemede açacağı kira tesbit davası sonucunda yenilenen kira döneminin kira bedeli saptanabilir. - d) Uzun süreli ya da süresiz kontratlarda her iki taraf da ekonomik vb. şartların değişmesini gerekçe göstererek, kira bedelinin yeniden belirlenmesini, mahkemeden isteyebilir, - e) Kiralanan yerin kullanımında esaslı bir değişiklik meydana gelirse, taraflar yeni duruma göre kira bedelinin belirlenmesini mahkemeden isteyebilirler. 9 / 20

10 Kira süresi nasıl uzar? Kiracı, kira sözleşmesinde, kira süresinin bitimi olarak belirtilen süreden en az 15 gün önce tahliye edeceğini yazılı olarak bildirmediği takdirde, kira sözleşmesi kendiliğinden, kiracı lehine bir yıl daha uzamış sayılır. Bu durumda yeni bir sözleşme yapmaya gerek yoktur 10 / 20

11 Kiralanan yer boşaltılmadan, kira şartları değiştirilerek, yeniden kira sözleşmesi yapılması durumunda kira süresi uzatılabilir. Başlangıçta tahliye taahhüdü veya boş bono verilmişse, kira süresinin uzatılması ve kira bedelinin yeniden belirlenmesi konuları kiraya verenin insiyatifinde gerçekleşmesine neden olmaktadır. Kiracı hangi hallerde tahliye 11 / 20

12 edilebilir? - a) Kiraya verene ilk sözleşme tarihinden sonraki tarihte düzenlenmiş (elden ya da noterden) yazılı bir tahliye taahhüdü verirseniz, bu yazılı tahliye taahhüdünde belirtilen günü takip eden 1 ay içerisinde, icra yoluyla aleyhinize icra takibi yapılmışsa, (tahliye taahhüdü bu süre içerisinde kiralayan tarafından kulanılmaz ise hükümsüz kalır), - b) Kira bedelinin süresiz veya yıllık ödenmediği 12 / 20

13 durumlarda ; bir kira yılı içerisinde iki kez kira bedelinin ödenmesi için tarafınıza ihtar edilmiş olması sonucunda açılan haklı ihtara dayalı tahliye davası yoluyla, - c) Kira bedeli sizden yazılı olarak istenmesine rağmen, 30 gün içerisinde ödemezseniz, temerrüde dayalı mahkeme kararıyla, - d) Kiraya konu yerin: 1)Yeniden inşası, imarı, esaslı tamiri veya tadilatı ile ilgili ruhsat ve proje çerçevesinde, ihtar sonucu mahkeme yoluyla, 2)Yeni 13 / 20

14 bir kimse tarafından satın alınması ve satın alan kişiye (eşine, çocuklarına da) ihtiyaç olması halinde, tapudan satın alma tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya ihtiyacı belirten ihtarın tebliğinden itibaren 6 ay sonra ya da kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılacak dava ile, - e) Herhangi bir sözleşmeye dayalı olmaksızın, haksız olarak bir konut ya da işyerini işgal eden bir kimse iseniz, bu işgalinizi tespit eden malik 14 / 20

15 tarafından açılacak dava ile, - f) Sözleşmeye aykırı davranmanız ve apartman maliklerini rahatsız edici yasada belirlenmiş aşırı davranışlardan dolayı, bu aykırılık ve aşırılıklarınızı gidermeniz yazılı ihtar yoluyla istenmesine rağmen, gidermez iseniz, mahkeme yoluyla, - g) Aynı şehir ya da belediye hudutları dahilinde sizin ya da eşinizin adına kayıtlı bir konutunuz varsa, kiralanan konutun maliki tarafından 15 / 20

16 açılacak dava ile tahliye edilirsiniz. Kiraladığınız yeri hangi hallerde tahliye edebilirsiniz? Kiracı olduğunuz yerden gelişi güzel çekip gitmemelisiniz; - a) Kira sözleşme süreniz 16 / 20

17 bitmeden 15 gün önce yazılı olarak kiraya verene tahliye edeceğinizi bildirip, anahtarı teslim ederek, - b) Tahliye edeceğinizi, sözleşmede belirlenen sürede ya da makul bir süre öncesi (en az bir ay önce) tahliye edeceğinizi yazılı olarak bildirip, anahtarınızı da (mümkünse yazılı bir belge ile) teslim edip, karşılıklı sözleşmenizi feshederek, - c) Kiraladığınız yerde, kullanmanıza engel bir durum 17 / 20

18 oluştuğunda, bunu gidermesi için kiraya verene ihtar ederek, makul bir süre tanıdıktan (en az 15 gün ya da o işin yapılma süresi kadar) sonra, tazminat talebi ile birlikte, sözleşmenin feshini mahkemeden isteyerek tahliye edebilirsiniz. Yabancı uyruklular gayrimenkul mülkiyetini nasıl kazanırlar? 18 / 20

19 Türk vatandaşlarına, Türkiye de mülk edinecek yabancı nın uyruğu olduğu ülke sınırları içerisinde mülk edinme hakkı tanınmışsa, yabancı da Türkiye de diğer yasal kısıtlılıklar saklı kalmak koşulu ile mülk edinebilir. Diğer kısıtlamalar, Köy Kanunu ve Askeri Yasak Mıntıkalar Kanununu ile getirilmiştir. Turizmi Teşvik 19 / 20

20 Yasası kısıtlamaların bir kısmını kaldırmaktadır. Yabancı uyruklu kişi hakkında ayrıca istihbarat yapıldıktan sonra tapuda devir işlemi gerçekleştirilmektedir. 20 / 20