ĠKĠNCĠ ÇEYREK. İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış

Transkript

1 ĠKĠNCĠ ÇEYREK İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış

2 Değerli MüĢterilerimiz ve Dostlarımız, Ġstanbul Ofis Pazarı 2012 Ġkinci Çeyrek Raporu, Nisan, Mayıs, Haziran dönemini kapsıyor. Ġstanbul Ofis Piyasası nda son üç ay içinmde değiģen verileri sizler için güncelleyip, yorumladık. GeçmiĢ dönemlerdeki raporlarımıza yaptığımız geri dönüģler ve takdirlerinizden dolayı sizlere çok teģekkür ederiz. Raporumuzdaki bilgilerin sizler için faydalı olması dileğiyle Propin Ekibi ÖZET VE ÖNGÖRÜLER 2012 Ġkinci Çeyrek Dönemi Ġstanbul Ofis Pazarı için oldukça hareketli geçti. Özellikle m² ve üstü alan ihtiyacı olan firmaların artıģı dikkat çekici oldu. Hareketliliğin nedenlerine baktığımızda; uzun süredir devam eden firma evliliklerinin ve satıģlarının bir kısmının gerçekleģmesiyle bu firmaların daha büyük ofis alanlarına ihtiyaç duyması olduğu gözlendi. Bir diğer nedense Ġstanbul da bir çok lokasyona dağılmıģ olan firmaların farklı birimlerini aynı binada toplama talepleriydi. Bu iki nedene ek olarak binalarında deprem güçlendirmesi yapmak isteyen firmaların da yeni altyapılı, iskanlı ve yeģil sertifikalı binalarla ilgilendiklerini de gözlemlendi. TaĢınma süreçlerinde karar verici rol alan yetkilililerin yıllık izinlerini Ramazan ayı öncesinde kullanmayı tercih etmeleri süreçleri durdurmasa da ciddi Ģekilde yavaģlattı Ġkinci Çeyrek Dönemi nde ofis piyasasındaki rakamsal verileri Ģöyle özetleyebiliriz; İstanbul ofis pazarının genel boşluk oranları incelendiğinde, MĠA daki A sınıfı ofis binalarında boģluk oranının, son üç çeyrek dönemde pazara yeni stok girmesine rağmen, %11,1 seviyesinde seyretmesi ilgi çekti. İstanbul ofis pazarının genel kira ortalamasına bakıldığında ise; MĠA DıĢı Avrupa da son bir yılın en düģük seviyesine indi. MĠA DıĢı Asya daysa kira ortalamasındaki istikrar devam etti. MİA daki (Merkezi İş Alanı) ofis binalarında genel boşluk oranı A sınıfı için % 11,1, B sınıfı ofis binalarında ise % 6,4 seviyesinde boģluk oranları gözlendi. MİA daki ofis binalarının kira ortalaması A sınıfı binalarda 30 ABD Doları /m² /ay, B sınıfı binalarda ABD Doları /m² /ay olarak gerçekleģti. Yabancılara gayrimenkul satıģına yönelik yasa değiģikliği, yabancı sermayeli yatırımcının halihazırda kiracılı olan ticari mülkleri satın almasına yönelik talebin oluģmasını sağladı. SatıĢta olan kiracılı ticari mülklerin malsahiplerinin yılda geri dönebilecek satıģ rakamları talep etmeleri sebebiyle birçok iģlemin kapanmadığı gözlendi. ġehir merkezinden uzak olmasina rağmen, ana bağlantı yollarına yakın lokasyonlarda projelendirilen büyük ölçekli projelerin çoğunda ofis fonksiyonuna da yer verildiği gözlendi. Buna ek olarak MiA da ve çevresinde yılları aralığında pazara girecek tüm ofis projelerinin sadece A, A+ özellikler taģıması dikkat çekti. Bu duruma arz ve talep dengesi açısından yaklaģıldığında arzın talepten yüksek olduğu görüldü. Bu sebeple yatırımcılar ve geliģtiricilere ilk yatırım maaliyeti düģük, gösteriģten uzak, fonksiyonel olan düģük kira bütçesine sahip kullanıcıları gözeten, yeni ofis binaları geliģtirmelerini de öneriyoruz. Aksi durumda A sınıfı projelerin fazlalığı sebebiyle kiralama süreçlerinde güçlük yaģanacağını öngörüyoruz sonuna kadar Ġstanbul ofis stokuna katılması beklenen yaklaģık 1.4 milyon m² ofis alanının, özellikle MĠA da yoğun bir rekabete yol açacağını daha önceki raporumuzda da belirtmiģtik. Buna ek olarak, gelecek bu yeni projelerin yüksek niteliklerinin sadece yeni projelerle değil eski ofis binalarında da rekabeti hareketlendireceğini bekliyoruz. Bu rekabet sebebiyle eski binalar için talep edilen kira rakamlarının üç sene içinde oldukça düģeceğini öngörüyoruz. 2

3 ĠSTANBUL MERKEZĠ Ġġ ALANI SINIRLARI & TERĠMLER İSTANBUL MERKEZİ İŞ ALANI SINIRLARI Uluslararası standartlar çerçevesinde ofis bölgelerini incelerken Merkezi ĠĢ Alanı (MĠA) ve Merkezi ĠĢ Alanı DıĢı (MĠA DıĢı) olmak üzere sınıflandırmaya gidilir. MĠA, profesyonel ofis binalarının yoğunlaģtığı ve talebin en yüksek olduğu ofis bölgelerini kapsar. Ġstanbul da ofis binalarının yoğunlaģtığı oniki ofis bölgesi bulunuyor. Ġstanbul un MĠA sı, Barbaros Bulvarı ndan baģlayarak, Büyükdere Caddesi boyunca devam eder ve Maslak ile son bulur. MĠA olarak tanımlanan bu aks; Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve BeĢiktaĢ-Balmumcu bölgelerini kapsar. Bu alanlar dıģında kalan ofis bölgeleri, MĠA DıĢı olarak tanımlanmaktadır. Ġstanbul un coğrafi yapısından da kaynaklanan nedenlerle MĠA DıĢı bölgeler, Asya ve Avrupa olmak üzere kendi içinde ikiye ayrılır. Bu doğrultuda MĠA DıĢı-Avrupa; Taksim, NiĢantaĢı, ġiģli, Fulya, Otim ve Havaalanı bölgelerini kapsar. MĠA DıĢı-Asya ise; Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye bölgelerini kapsar. TERİMLER Propin Ofis Pazarı Genel BakıĢ ta sıklıkla kullanılan bazı terimlerin genel açıklamaları aģağıdadır: A sınıfı bina: Modern teknik ve mekanik altyapı, yangın güvenliği, jeneratör, otopark alanı ve profesyonel bina yönetimine sahip binalardır. Ġçinde bulundukları pazarda en iyi konuma, en yüksek kira değerine sahiptir. B sınıfı bina: Ortalama seviyede teknik ve mekanik altyapıya ve yönetime sahiptir. Zaman içinde yıpranan eski A sınıfı binalar veya eski teknolojiyle yapılan binalar bu sınıftadır. Boşluk oranı: Toplam boģ alanların, toplam ofis alanına oranıdır. Kira ortalaması: BoĢ olan alanların kirasının ağırlıklı ortalamasıdır. Toplam ofis alanına ve boģ alana bağlı olarak kira bedellerinin ağırlık katsayısı hesaplanmaktadır. Hesaplamalarda liste fiyatları kullanılır. Liste fiyatı: Kiralanacak alan için istenen ve pazarlık sonucu değiģiklik gösterebilen kira bedelidir. Kapanış fiyatı: Mal sahibi ile kiracı arasında pazarlık sonucu anlaģılan, sözleģmede yer alan kira bedelidir. 3

4 ĠSTANBUL OFĠS PAZARI BOġLUK ORANLARI GENEL BOġLUK ORANLARI 2012 İkinci Çeyrek 50% 40% 30% 20% 10% 0% 11,1 6,4 7,7 25,6 15,4 9,2 MİA MİA Dışı- Avrupa MİA Dışı- Asya Grafik 1 I Kaynak:Propin A Sınıfı B Sınıfı Kiralık Ofis Katları / MECİDİYEKÖY 1 Ġstanbul Ofis Piyasası 2012 ilk çeyrek dönemi genel boģluk ortalamaları yukarıdaki grafiktedir. MĠA daki A sınıfı ofis binalarının genel boģluk oranı % 11,1, B sınıfı ofis binalarında boģluk oranı % 6,4 seviyesinde gözlendi. MĠA DıĢı Avrupa da A sınıfı ofis binalarının genel boģluk oranı % 7,7, B sınıfı ofis binalarında boģluk oranı % 25,6 seviyesinde belirlendi. MĠA DıĢı Asya da da A sınıfı ofis binalarının genel boģluk oranı % 15,4, B sınıfı ofis binalarında boģluk oranı % 9,2 olarak gözlendi. RÖNESANS MECİDİYEKÖY 2012 üçüncü çeyrekte teslim Ġç bahçeli ve teraslı katlar Tek katta 622 m² m² arası ofis alanları Merkezi konum BÖLGELERE GÖRE BOġLUK ORANLARI 2012 İkinci Çeyrek 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2,6 24,6 17,7 10,7 7,2 1,5 30,5 4,5 2,0 13,0 Levent Etiler Maslak Zincirlikuyu Beşiktaş Esentepe Balmumcu Grafik 2 I Kaynak:Propin Gayrettepe 9,7 5,6 4,9 4,5 Taksim Nişantaşı Şişli Fulya Otim 38,4 25,5 12,4 14,9 8,5 10,6 8,8 9,2 5,2 5,9 Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye A Sınıfı B Sınıfı Ġstanbul da on iki ofis bölgesindeki ortalama boģluk oranları Grafik 2 dedir. Ġstanbul Ofis Piyasası 2012 Ġkinci Çeyrek Dönemi nde bölgelere göre boģluk oranları kıyaslandığında, en ilgi çekici değiģiklik Ümraniye Bölgesi nde gerçekleģti. Ümraniye Bölgesi ndeki B sınıfı ofis binalarından yaklaģık 6,500 m² büyüklüğündeki binanın kiralanmasıyla, B sınıfı ofis binalarının genel boģluk oranı % 5,9 seviyesine geriledi. Taksim - NiĢantaĢı Bölgesi nde yer alan bir ofis binasının Ġstanbul Ofis Pazarı 2012 Ġkinci Dönemi nde otele dönüģtürülmesiyle ofis stoğundan çıkarıldı. Bölgedeki B sınıfı ofis binalarının boģluk oranı % 5,6 seviyesinde belirlendi Ġlk Çeyrek Dönemi nden beri kiralık olan yaklaģık 2,000 m² lik A sınıfı ofisin kiralanmasına rağmen, 2012 Ġkinci Çeyrek Dönemi nde Maslak Bölgesi A sınıfı ofis binası boģluk oranı sabit kaldı. Etiler Bölgesi nde inşası tamamlanan müstakil ofis binalarının stoğa katılması sonucu A sınıfı ofis binalarında boşluk oranı önceki döneme göre % 5,6 artış gösterdi. 4

5 ĠSTANBUL OFĠS PAZARI BOġLUK ORANLARINDAKĠ DEĞĠġĠMLER A SINIFI BĠNALARDAKĠ BOġLUK ORANLARI DEĞĠġĠMĠ Son Dört Çeyrek 25% 20% 15% 10% 5% 0% 17,2 16,9 16,4 15,4 12,4 10,7 11,1 11,1 11,1 10,3 10,2 A sınıfı ofis binalarındaki genel boģluk oranlarının son dört çeyrek dönemdeki değiģimini gösteren grafik yukarıdadır. MĠA daki ofis binalarının boģluk oranları incelendiğinde 2011 Son Çeyrek Dönemi nden itibaren değiģikliğe uğramadığı gözlenerek, A sınıfı ofis binalarında genel boģluk oranı % 11,1 seviyesinde belirlendi. Son üç çeyrek dönemde aynı seviyede gözlenen boģluk oranı ilgi çekti. MĠA DıĢı - Avrupa da uzun süredir stokta yer alan ofis binalarında büyük metrekareli kiralamalar gerçekleģti ve boģluk oranında % 2,5 lik bir düģüģe yol açtı. MĠA DıĢı - Asya da yer alan ofis binalarının boģluk oranında önceki çeyreğe göre % 1 oranında düģüģ gözlendi. Ġstanbul Ofis Pazarı 2012 Ġkinci Çeyrek Dönemi nde MĠA DıĢı - Asya genel boģluk oranı % 15,4 seviyesinde gerçekleģti. Kiralık - Satılık Ofis Binası / KAVACIK 2 7,7 '11 3.Ç '11 4.Ç '12 1.Ç '12 2.Ç MIA (BUYUKDERE AKSI) MIA DIŞI-ASYA MIA DIŞI-AVRUPA Grafik 3 Kaynak:Propin Kiralık Ofis Binası / BALMUMCU 3 BALMUMCU OFİS BİNASI Bölgedeki tek müstakil kullanımlı bina Dekorasyonlu teslim m² kapalı alan Ferah çevre ve ofis alanları Kat kat ya da müstakil kiralama imkanı B SINIFI BĠNALARDAKĠ BOġLUK ORANLARI DEĞĠġĠMĠ Son Dört Çeyrek 50% 40% 30% 20% 10% 0% 29,9 28,3 27,5 25,6 17,5 17,2 13,7 9,2 6,6 6,6 6,4 6,4 '11 3.Ç '11 4.Ç '12 1.Ç '12 2.Ç MIA (BUYUKDERE AKSI) MIA DIŞI-ASYA MIA DIŞI-AVRUPA Grafik 4 Kaynak:Propin B sınıfı binalardaki genel boģluk oranlarının son dört çeyrek dönem boyunca gösterdiği değiģim grafiği yukarıdadır. SMART PLAZA Breeam sertifikalı TEM den yüksek görünürlük avantajı Yeni ve iskanlı ofis binası YaklaĢık 900 m² m² kat alanları Kat kat ya da müstakil kiralama imkanı Kullanıcılar: Securitas, Hedef ĠnĢaat v e d e t a y l ı b i l g i i ç i n w w w. p r o p i n. c o m. t r a d r e s i n i t ı k l a y ı n ı z Ġkinci Çeyrek Dönemi nde MĠA daki B sınıfı binaların boģluk oranında 2012 Ġlk Çeyrek ten bu yana bir değiģiklik gerçekleģmedi. MĠA DıĢı - Asya daki B sınıfı ofis binalarının boģluk oranında son dört çeyrekte gözlenen düģüģ devam ederek, önceki çeyreğe göre % 4,5 oranında düģüģ gerçekleģti. MĠA DıĢı - Avrupa daki B sınıfı binaların boģluk oranı 2012 Ġkinci Çeyrek Dönemi nde % 1,9 oranında gerileyerek, % 25,6 oranında gözlendi. 5

6 $ /m 2 /ay $ /m 2 /ay ĠSTANBUL OFĠS PAZARI KĠRA ORTALAMALARI GENEL KĠRA ORTALAMALARI 2012 İkinci Çeyrek Kiralık Ofis Katları / ETİLER $ $ 36,9 30,0 34, ,3 30 $ 23,1 22,0 23,5 16,7 19,4 18,8 20,0 20 $ 16,2 10,9 13,0 0 $ 36,5 25,9 19,2 20,8 25,1 17,9 19,2 12,8 13,7 13,5 14,4 11,7 6,7 8,7 Levent MIA Etiler MIA DIŞI Maslak - Avrupa Zincirlikuyu MIA DIŞI Beşiktaş - Asya Taksim Şişli Fulya Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye Esentepe Balmumcu Nişantaşı Otim Grafik Grafik 8 I5 Kaynak:Propin I Gayrettepe A Sınıfı B Sınıfı A Sınıfı B Sınıfı 2012 Ġlk Çeyrek Dönemi ndeki Genel Kira Ortalamaları grafiği yukarıdaki gibidir. MĠA daki A sınıfı binalardaki kira ortalaması 30 ABD Doları /m² /ay, B sınıfı binalardaki kira ortalaması ABD Doları /m² /ay olarak gerçekleģti. MĠA DıĢı - Asya da A sınıfı binalarda kira ortalaması 19,4 ABD Doları /m² /ay olarak gözlenirken B sınıfı binalarda 13 ABD Doları /m² /ay olarak tespit edildi. LE MERIDIEN ETİLER Tek katta m² ye varan ofisler Fatih Sultan Mehmet Köprüsü ne direkt bağlantı Otel alanında faydalanılabilecek sosyal alanlar Kullanıcılar: Socar Enerji v e d e t a y l ı b i l g i i ç i n w w w. p r o p i n. c o m. t r a d r e s i n i t ı k l a y ı n ı z. BÖLGELERE GÖRE KĠRA ORTALAMALARI 2012 İkinci Çeyrek 1 50 $ 36,4 37,7 40 $ 36,9 36,5 34,5 31,4 34,7 28,3 28,8 30 $ 26,3 23,0 22,0 25,9 19,7 23,1 23,5 21,4 19,0 19,6 21,2 18,5 19,2 20,8 25,1 18,8 20,0 18,1 19,4 12,0 12,4 13,7 13,2 15,2 17,9 19,2 20 $ 16,2 13,3 12,8 13,7 13,5 14,4 11,4 11,7 8,4 9,0 6,7 8,7 0 $ Levent Etiler Maslak Zincirlikuyu Beşiktaş Taksim Şişli Fulya Otim Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye Levent Etiler Maslak Zincirlikuyu Esentepe Balmumcu Beşiktaş Nişantaşı Taksim Şişli Fulya Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye Grafik 6 I Kaynak:Propin Gayrettepe Esentepe Balmumcu Nişantaşı Otim A Sınıfı B Sınıfı Grafik 8 I Kaynak:Propin Gayrettepe A Sınıfı B Sınıfı 2012 Ikinci Çeyrek Dönemi ndeki bölgelere göre kira ortalamaları Grafik 6 de görülmektedir. Taksim - NiĢantaĢı Bölgesi nde A sınıfı binalarda kira ortalaması önceki çeyreğe göre 8,2 ABD Doları /m² /ay artarak, 2012 Ġkinci çeyrek Dönemi nde 34,5 ABD Doları / m² /ay olarak gözlendi. Bu çeyrekte göze çarpan bu en büyük değiģikliğin nedeni, düģük kira rakamına sahip binalarda kiralamaların gerçekleģmesi ve Süzer Plaza gibi ortalamanın çok üstünde kira rakamı olan ofislerde kiralık alanların çıkmasıdır. Etiler Bölgesi nde B sınıfı binaların kira ortalaması 2012 in ilk çeyreğinde 16 ABD Doları /m² /ay olarak gözlenirken 2012 nin ikinci çeyreğinde kira ortalaması 23 ABD Doları / m² /ay a yükselmiģtir Ġkinci Çeyrek Dönemi nde Ġstanbul Asya Yakası nda yer alan 4 ana ofis bölgesinde A ve B sınıfı ofis binalarında kira ortalamalarının 2011 senesiyle kıyaslandığında büyük değiģikliğe uğramayarak durağan bir seyir izlediği gözlemlendi. Levent Bölgesi nde B sınıfı ofis binalarının kira ortalamasında değiģiklik olmazken, A sınıfında düģüģ gözlendi ve gerçekleģen kiralamalardan dolayı 31,4 ABD Doları /m² /ay seviyesinde belirlendi. 1 Bölgesel kira ortalamaları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatları üzerinden hesaplanmaktadır. Değerlendirmede pazarlık payları göz önüne alınmamıştır. 6

7 $ /m 2 /ay $ /m 2 /ay ĠSTANBUL OFĠS PAZARI KĠRA ORTALAMALARINDAKĠ DEĞĠġĠMLER A SINIFI BĠNALARDAKĠ KĠRA ORTALAMA DEĞĠġĠMĠ Son Dört Çeyrek Kiralık Ofis Katları / ATAŞEHİR 6 50 $ 40 $ 36,9 36,5 34,7 28,3 27,6 29,3 30,2 30,0 30 $ 23,1 22,0 25,9 23,5 19,2 20,8 25,1 18,8 19,4 19,3 20,0 16,2 19,4 17,9 19,2 20 $ 18,8 12,8 13,7 13,5 14,4 11,7 6,7 8,7 17,9 18,9 17,7 16,7 0 $ Levent Etiler Maslak Zincirlikuyu Beşiktaş Taksim Şişli Fulya Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye '11 3.Ç '11 4.Ç '12 1.Ç 12 2.Ç Esentepe Balmumcu Nişantaşı Otim Grafik 8 I Kaynak:Propin MIA (BUYUKDERE AKSI) MIA DIŞI-ASYA GayrettepeMIA DIŞI-AVRUPA A Sınıfı B Sınıfı Grafik 7 Kaynak:Propin A sınıfı binalarda kira ortalamalarının son dört çeyrekte gösterdiği değiģim Grafik 7 de görülmektedir. MĠA daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2012 Ġkinci Çeyrek Dönemi nde 30 ABD Doları /m² /ay seviyesine indi. MĠA DıĢı - Avrupa da 2012 Ġlk Çeyrek Dönemi nde A sınıfı ofis binaları kira ortalaması son senenin en düģük seviyelerine geriledi. Bu çeyrekte de düģüģ devam ederek 16,7 ABD Doları /m² /ay seviyesine indi. MĠA DıĢı - Asya daki A sınıfı ofis binalarının ortalamasının son dört çeyrek boyunca benzer seviyelerde gözlendiği ilgi çekti. Kiralık - Satılık Ofis Katları / ZİNCİRLİKUYU 5 BÜYÜKHANLI PLAZA Breeam sertifikalı 1.212m² kat alanları Marriott Otelin sosyal alanlarından yarlanma B SINIFI BĠNALARDAKĠ KĠRA ORTALAMA DEĞĠġĠMĠ Son Dört Çeyrek $ $ $ $ 5 $ 0 $ 0 $ imkanı 36,9 34,7 14,8 28,3 14,9 15,6 13,3 23,1 22,0 23,5 18,8 12,9 20,0 12,5 13,0 16,2 10,4 10,3 10,5 10,9 Levent Etiler Maslak Zincirlikuyu Beşiktaş Taksim '11 3.Ç '11 4.Ç '12 Esentepe 1.Ç Balmumcu '12 2.Ç Nişantaşı Gayrettepe MIA (BUYUKDERE AKSI) MIA DIŞI-ASYA MIA DIŞI-AVRUPA Grafik 8 I Kaynak:Propin Grafik 8 Kaynak:Propin 36,5 25,9 Ş ISTANBLOOM Leed sertifikalı m² m² arası değiģen ofis katları Katlarda iç bahçe ve terasa çıkma olanağı Tek kullanıcı için m² ofis alanı Son dört çeyrek boyunca B sınıfı binalardaki kira ortalama değiģim grafiği yukarıdaki gibidir. MĠA daki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması küçük bir düģüģ göstererek ABD Doları /m² /ay değerine düģtü. MĠA DıĢı Avrupa ve MĠA DıĢı - Asya da B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamaları son dört çeyrek dönem boyunca durağanlık gösterdi. Özellikle iki senelik grafikler incelendiğinde MĠA DıĢı - Asya da B sınıfı ofis binalarının kira ortalamaları incelendiğinde benzer seviylerde seyrettiği dikkat çekti. 7

8 ĠSTANBUL OFĠS PAZARI EN YÜKSEK KĠRA ORTALAMALARI ĠSTANBUL BÖLGELERE GÖRE TALEP EDĠLEN EN YÜKSEK KĠRA LĠSTE RAKAMLARI ² Son Dört Çeyrek 70 $ 50 $ 60 $ 36,9 40 $ $ /m2 /ay 50 $ 30 $ 40 $ 30 $ ,1 $ , ,5 34,7 28, , , , , , ,8 20 $ 13,7 6, , ,1 14, , ,7 0$ Levent Levent Etiler Etiler Maslak Maslak Grafik 8 I Kaynak:Propin Zincirlikuyu Beşiktaş Taksim-Nişantaşı Taksim Zincirlikuyu Beşiktaş-Balmumcu Esentepe Esentepe Balmumcu Nişantaşı Gayrettepe Şişli Fulya Şişli-Fulya-Otim Otim Havaalanı Havaalanı Kozyatağı Kozyatağı Altunizade Altunizade Gayrettepe '11-3Ç 19,2 8, Kavacık Kavacık Ümraniye Ümraniye $ 20,8 19,2 40 A Sınıfı '11-4Ç B Sınıfı '12-2Ç '12-1Ç Bölgelere göre talep edilen en yüksek kira liste rakamlarının son dört çeyrek verilerine göre kıyaslamaları Grafik 9 da yer almaktadır. Levent Bölgesi nde yer alan bir ofis binasının 42 ABD Doları /m² /ay kira rakamı, bölgenin en yüksek kira rakamının talep edildiği bölge olmasını sağladı. Etiler, BeĢiktaĢ - Balmumcu ve Taksim - NiĢantaĢı Bölgeleri 40 ABD Doları /m² /ay kira rakamıyla 2012 ikinci çeyrekte en yüksek kira rakamının talep edildiği ikinci bölgeler oldu. Bu bölgeleri 35 ABD Doları /m² /ay kira rakamıyla Maslak, ġiģli-fulya-otim ve Kavacık bölgeleri izledi. Her çeyrekte olduğu gibi Havaalanı Bölgesi en düģük kiranın talep edildiği bölge oldu. ²Grafikteki kira rakamları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatlarıdır. Bölgelerdeki genel kira ortalamaları 7. sayfada yer Kiralık Ofis Binası / KAVACIK 7 almaktadır. Kiralık - Satılık Ofis Katları / KAĞITHANE PERMAK PLAZA PAPIRUS PLAZA 2012 üçüncü çeyrekte teslim 2012 Aralık da teslim Yol üstünde, yüksek görünürlük avantajı GeniĢ otopark olanağı Ana yoldan açık otoparka giriģ Kat balkonları Toplam m² lik ofis alanı 159 m² m² aralığı satılık, kiralık alanlar A r ac ıl ık hi zme ti öd e mey ecek sin i z.t e msi l e tti ği mi z di ğe r gay ri menk ul le r v e de tayl ı bi lg i içi n www. p r op in.co m. tr ad r esi ni tıkl ay ın ız. 8 A r ac ıl ık hi zme ti öd e mey ecek sin i z.t e msi l e tti ği mi z di ğe r gay ri menk ul le r v e de tayl ı bi lg i içi n www. p r op in.co m. tr ad r esi ni tıkl ay ın ız. 8

9 ĠSTANBUL OFĠS BÖLGELERĠ A SINIFI STOK KARġILAġTIRMASI A SINIFI BĠNALARDA KARġILAġTIRMALI STOKLAR A sınıfı Toplam Stok( m2) İSTANBUL TOPLAM OFİS ALANI *%7,2 *%8,5 *%14, *%2,6 4 2 *%30,5 1 *%12,4 *%25, Grafik 10 Kaynak:Propin *%17,7 *%2,0 *%9,7 14,5 Levent Etiler Maslak Zincirlikuyu Beşiktaş Esentepe Balmumcu Gayretttepe *%4,9 *%5,2 12,8 14,4 13,3 11,7 11,5 11,3 8,8 Taksim Nişantaşı Şişli Fulya Havalaanı Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye '10 2.Ç Otim '10 3.Ç '10 4.Ç '11 1.Ç MIA (BUYUKDERE AKSI) MIA DIŞI-AVRUPA MIA DIŞI-ASYA Grafik 3 Kaynak:Propin 2012 Ġkinci Çeyrek Dönemi ne ait Ġstanbul Ofis Pazarı ndaki A sınıfı binaların on iki bölgedeki stok grafiği yukarıda görüldüğü gibidir m 2 den büyük stoka sahip bölgeler büyüklüklerine göre grafik üzerinde numaralandırılmıģtır. MİA [Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe- Gayrettepe, BeĢiktaĢ-Balmumcu]; toplam stokun % 41 ini oluģturmaktadır. Ġstanbul ofis stokunun büyük bölümünü kapsayan MĠA da stok oranlarında büyük değiģiklikler gözlenmedi. Levent Bölgesi ndeki stokta % 1 oranında bir düģüģ yaģandı. Gelecek dönemlerde inģaatı tamamlanacak projelerin MĠA daki kısıtlı stoku rahatlatacağı öngörülüyor. MİA Dışı-Avrupa [Taksim-NiĢantaĢı, ġiģli, Fulya, Otim, Havaalanı]; toplam stokun % 24 ünü oluģturmaktadır. Ġstanbul Ofis Pazarı nın en büyük stokuna sahip Havaalanı Bölgesi nde boģluk %3,6 oranında azaldı. MİA Dışı-Asya [Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye]; toplam stokun % 35 ini oluģturmaktadır. MĠA DıĢı - Asya da gerçekleģtirilen kiralamalar genel olarak stok oranlarının düģmesine neden oldu. En yoğun hareketlilik Kozyatağı Bölgesi nde gözlendi. Kiralık Ofis Binası / NİŞANTAŞI 9 Kiralık Ofis Katları / MASLAK 10 RUMELİ PLAZA Osmanbey Metrosu na 150 metre mesafe 225 m² kat alanı Rumeli Caddesi nden giriģ alan mağaza alanı Kat balkonları Üst katlardan Boğaz ve Haliç manzarası m² ofis alanı WINDOWIST TOWER 650 m² tek katta hazır ofis kullanımı Kullanıma hazır ofis avantajı 12 m² den baģlayan hazır oda ofisler Maslak metro durağı "Plazalar" çıkıģına direk bağlantı 9

10 İşimizi özenle yapıyoruz. Aracılık Hizmetleri Kullanıcı DanıĢmanlığı - Gayrimenkul Kiralama / Satın Alma Danışmanlığı - İhtiyaca Özgü Proje Geliştirme Danışmanlığı - Kontrat Yenileme Danışmanlığı Malsahibine Verilen Hizmetler DanıĢmanlığı - Gayrimenkul Pazarlama Danışmanlığı - Kontrat Yenileme Danışmanlığı DanıĢmanlık Hizmetleri Piyasa AraĢtırma Raporları Ofis Fizibilite Raporları Proje GeliĢtirme DanıĢmanlığı Büyükdere Caddesi Gökfiliz ĠĢ Merkezi No 11 / 22 Kat 9 Mecidiyeköy / Ġstanbul T F info@propin.com.tr