Türkiye Gayrimenkul Pazarı Yılı Genel Değerlendirme

Transkript

1 Türkiye Gayrimenkul Pazarı 215 Yılı Genel Değerlendirme 1

2 İçerik Ekonomi Ofis Pazarı Perakende Pazarı İstanbul Alışveriş Caddeleri Sanayi ve Lojistik Pazarı Konut Pazarı Otel Pazarı İletişim 2 2

3 Türkiye Gayrimenkul Pazarı 215 Yılı Genel Değerlendirme

4 Ekonomi Yükselen Enflasyona Rağmen Tüketim Sağlıklı Görünümünü Sürdürüyor YÜKSEK ENFLASYON, SAĞLIKLI BÜYÜME Ç Ç Ç. Gelecek 12 Ay Yüksek enflasyon satın alma gücünü etkilese de tüketici harcamaları seviyesini koruyor. Türk Lirası ndaki değer kaybının da etkisiyle ihracat yılsonunu güçlü kapattı, ancak ticari duyarlılık ve yatırım durağan bir görüntü sergiliyor. Yatırımcılar bölgedeki jeopolitik gerginliklerden ve geleceğe yönelik ekonomik politikalardan duyulan endişe nedeniyle çekimserdir. Sonuç olarak, faiz ve enflasyon artış beklentileri 216 yılı tüketim harcamalarının büyümesini etkileyebilir. İHRACATTA DÜŞÜŞ Ekonomik politikalar ve reform beklentilerindeki belirsizliğin 216 yılında yatırımı geride tutması beklenmekte ve büyümenin ana lokomotifinin tüketiciler ve daha az oranda da ihracat olacağı öngörülmektedir. İhracat siparişleri ve istihdam beklentileri Aralık ayında yılın en düşüğüne inmiştir. Şirketler ABD de yükselen faiz oranları nedeniyle endişe duymaktadır; oldukça düşük seyreden petrol fiyatlarına rağmen, Türkiye nin dış finansman bağımlılığı ve büyük cari açığı göz önüne alındığında, sermaye çıkışlarına karşı en savunmasız gelişmekte olan pazarlardan biridir. GSYİH (Milyar, $, Çeyrek) 196,9 184,2 176(T) GSYİH Artış Oranı (%, Çeyrek) 2,6 4, 3,5(T) Kişi Başı GSYİH ($, Yılık) ,364(T) Enflasyon (%, Yıllık) 8,17 7,95 8,81 İşsizlik Oranı (%, Çeyrek) 1,4 1,4 1,2(T) Doğrudan Yabancı Yatırım Hacmi (Milyar, $), Yıllık Dış Ticaret Hacmi (Milyar, $, Çeyrek) 12,1 12,6 14,1 (Kasım) 11,6 83,3 87,6 Politika Faiz Oranı (%) 8,25 7,5 7,5 *T-Tahmin; Ç: Çeyrek; Y:Yıllık 14% Ekonomik Görünüm 12% 1% 8% 6% 4% 2% % -2% GSYİH Artış Oranı (%) GDP Growth (%) Özel Tüketim Harcamaları Enflasyon (%) 4

5 ( ) Ofis Pazarı Arz ve Talep TALEP 215 yılı son çeyreğinde yaklaşık 71.7 m² kiralama işlemi gerçekleşti ve böylece yıllık toplam işlem hacmi yaklaşık 33. m² ye erişerek yaklaşık geçen yıl ile eşdeğer bir performans sergiledi. En fazla arz girişinin de gerçekleştiği, Ataşehir ve Maslak bölgeleri en fazla talep gören bölgeler oldu. Tüketici ürün ve hizmetler, sigorta ve teknoloji şirketleri ise en aktif kullanıcılar oldu Ç Ç Ç. Gelecek 12 Ay Toplam Arz (milyon, m 2 ) 4,24 4,56 4,72 Toplam Boşluk (m 2 ) Boşluk Oranı (%) 16, 16,8 16,5 Kiralama Hacmi (m 2 ) Birincil Kira ($/m 2 /ay) Birincil Getiri (%) 6,8 6,8 6,8 Gelecek Arz (milyon, m 2 ) 1,97 1,86 1,67 8, 7, 6, 5, 4, 3, En Fazla Talep Gören Bölgeler / En Aktif Sektörler 22% 21% 16% 16% 14% 9% 12% 11% 9% 8% 25% 2% 15% 1% Kiralama İşlem Hacmi 2, 1, 5% % İşlem Hacmi Toplam İçindeki Pay (%) Ç 2Ç 3Ç 4Ç

6 Levent Maslak Zincirlikuyu- Gayrettepe- Esentepe Mecidiyeköy Şişli-Taksim- Piyalepasa- Bomonti Ümraniye Ataşehir Kozyatağı- Göztepe- İçerenköy Kavacık Kağıthane Cendere Altunizade Havaalanı- Güneşli E-5 Bostancı- Küçükyalı- Maltepe Kartal- Pendik Milyon milyom Ofis Pazarı Arz ve Talep ARZ Yılın son çeyreğinde yaklaşık 165. m² yeni arz pazara girdi ve yıllık toplam 522. m² ye ulaştı. Toplam A sınıfı ofis arzı yılsonu itibariyle 4.72 milyon m² ye erişerek yıllık bazda %11 artış kaydedildi. BOŞLUK ORANLARI Yeni arz ile birlikte toplam boşluk 78.7 m² ye erişti ve genel boşluk oranı 215 yıl sonunda %16.5 olurken geçen yılın aynı dönemine göre hafif artış kaydetti. Boşluk oranları, Kozyatağı, Kağıthane ve Maslak ta en fazla artarken, Kartal-Pendik ve Ataşehir alt pazarlarında düşüş yaşandı % 22.2% 16.7% 4.9% 7.8% 9.2% Stok/Boş Alan Dağılımı 14.1% 49.9% 5.6% 4.5% Avrupa Mevcut Stok (215-4Ç) Gelecek Arz (216-18) Asya.%.7% 8.5% 19.8% Stok (m2) Boş Alan (m2) Boşluk Oranı (%) 22.1% 18.% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 6

7 milyon Ofis Pazarı Yatırım ve Beklentiler YATIRIM PAZARI 215 yılında gerçekleşen önemli yatırım işlemleri; İş GYO Güneşli Binası, Turk Telekom ve İGDAŞ binalarının satışı yanı sıra Nida Kule Kuzey de 5.8 m 2 kat satışı oldu. Ayrıca, Rönesans Tower ın (45. m 2 ) Allianz ve Vadistanbul da bir blokun (19. m 2 ) Socar tarafından kendi kullanımları için satın alınmaları da diğer önemli işlemler oldu. Yatırım pazarında işlemler sınırlı da olsa, ofis kullanıcılarının özellikle tercih ettiği MİA da sürekli olarak kaliteli arz girişinin yatırımcılara daha fazla fırsat sunması ile birlikte genel yatırım aktivitesinin canlandırdığı görülürken, artması da bekleniyor. GELECEK ARZ / BEKLENTİLER Halen inşası devam eden 1.67 milyon m² yeni ofis arzının iki yıl içerisinde tamamlanması beklenirken, 216 yılsonunda toplam A sınıfı ofis arzının 5.5 milyon m² yi aşması tahmin ediliyor. Yeni arz girişleri beklenen kullanıcı talep seviyesini yükseltirken, bu durum sadece İstanbul un merkezi alt pazarları için değil Ataşehir ve Cendere gibi gelişmekte olan ofis bölgeleri için de geçerlidir Gelecek Arz Projeksiyon (bölgelere göre) Avrupa Mevcut Stok (215-4Ç) Gelecek Arz (216-18) Asya 7

8 Perakende Pazarı Arz ve Talep TALEP Hane halkı tüketim harcamaları güçlü büyümesini sürdürerek, Ç te %3,4 büyüdü. Buna paralel olarak, büyüyen perakende pazarında ise, TÜİK verilerine göre perakende satış hacmi 215 yılsonu itibari ile %3,7 artış gösterdi. AYD/Akademetre verilerine göre, 215 yılsonu itibariyle AVM Ciro endeksi yıllık %16,1 ve AVM ziyaretçi sayısı ise %6,6 artış kaydetti. ARZ 215 yılsonu itibariyle toplam arz 368 AVM de 1,7 milyon m² ye erişti. 1. kişiye düşen AVM alanı Türkiye ortalaması 136 m² olurken, Ankara (296m²/1. kişi) ve Bolu (293m²/1. kişi) ilk iki sırayı aldı. İstanbul ise (264 m²/1. kişi) ile üçüncü sıraya geriledi. 215 yılı önemli açılışlar (*): İstanbul da Viaport Venezia ( m²), Viaport Marin ( m²), Atlas Park (52.6 m²); Ankara da One Tower (4. m²), Podium Ankara ( m²); İzmir de Mavibahçe (6. m²), Point Bornova (5. m²); ayrıca Forum Diyarbakır (53. m²), Symbol Kocaeli (62. m²), Park Afyon (45. m²) oldu. * 4. m² üzeri açılışlar Ç Ç Ç. Gelecek 12 Ay Perakende Satış Hacmi (%) ,7 Kiralanabilir AVM Alanı (milyon, m2) ,1 1,74 12 AVM Sayısı Yeni Arz (bin, m2) 73, ,5 1,275 Gelecek Arz (milyon, m2) 2,5 2,1 2,1 1,2 AVM Alanı / 1. kişi Yeni Girişler 5 Legoland, Quick Burger, The Atlhlete s Foot, Anta and Freddy, Sandro, Kiko Milano ve Under Armour (Doğuş ortaklığı ile Türkiye de büyüyecekler) 1. Kişi başına düşen Kiralanabilir Alan (215) 8

9 Milyon KA (milyon) AVM Sayısı Perakende Pazarı Yatırım ve Beklentiler YATIRIM PAZARI İllere göre AVM Alanı ve Sayısı(>1. m2) 12 Yılın başlarında, küresel portföyün bir parçası olarak Türkiye de yaklaşık 246. m 2 brüt kiralanabilir alana sahip 7 alışveriş merkezini de içeren Corio nun Klépierre tarafından satın alınması önemli bir işlem oldu. Esas Holding Zonguldak Demir Park ı satın aldı. Diğer önemli işlemler ise yeniden geliştirme amaçlı olan, Rönesans Grubu iştiraki Altunizade Gayrimenkul ün İzmir Carrefoursa Karşıyaka Alışveriş Merkezi ni ve Mesturkuaz ve Ziylan Grup un iştiraki olan Bahçelievler Gayrimenkul ün Metro Properties e ait Meydan Merter i satın alması oldu. BEKLENTİLER Gelecek 3 yıl içerisinde yaklaşık 2 milyon m² yeni AVM arzı girişi olması ve toplam arzın 418 AVM de 12,8 milyon m² ye erişmesi beklenmektedir. 22 yıl sonu itibariyle 1. kişi başına düşen kiralanabilir alanı Türkiye ortalamasının ise 148 m²/1. kişiye erişeceği öngörülmektedir. Yurtiçi talebin orta vadede büyümenin temel lokomotiflerinden biri olmaya devam etmesi bekleniyor. Kur dalgalanması bazı mal sahipleri ve perakendeciler için endişe yaratmakta olup, sabit kurlu kira uygulamaları yaygınlaşabilir Kiralanabilir Alan (m2) AVM Sayısı Gelecek AVM Arzı PL (217-22) Önceki Yılsonu Arzı Yeni Arz Gelecek AVM Sayısı 9

10 İşlem Sayısı (m2) Sayı Perakende Pazarı Alışveriş Caddeleri (*214 Eylül Eylül dönemi genel değerlendirme) İstanbul da başlıca üç ana alışveriş caddesindeki (İstiklal, Bağdat, Nişantaşı), son 12 ayda(*) toplam 112 mağazada yaklaşık 18. m 2 yeni kiralama işlemi gerçekleşti ve bir önceki döneme oranla hafif bir artış görüldü. Son on iki ay içinde ana alışveriş caddelerine 67 yeni marka girerken, 113 marka çıktı. Üç ana caddede marka sayısının %7 azalma göstermesi, caddeye giriş yapan ve çıkan markalar arasında nette 46 azalma, perakende pazarının bir konsolidasyon eğilimine işaret ediyor. Bazı markalar; rekabet, pazar konumunu güçlendirme ve pazar payını arttırma amacıyla tüm bahsi geçen caddelerde yer almayı tercih ediyor. Banka şubeleri ve GSM operatörleri hariç, 25 marka her üç caddede de yer alıyor. Özellikle orta gelir gruplarını hedefleyen hazır giyim markaları (Mango, Zara, Topshop, Mavi), aksesuar ve kozmetik markaları (Calzedonia, Penti, M.A.C, Yves Rocher, Gratis) ve yeme-içme markaları (Burger King, McDonald s, Starbucks, Mado) bütün bu lokasyonlarda mevcuttur. Buna ek olarak, güçlü yerel perakendeciler, aynı caddede ikinci mağazalarını açarak pazardaki konumlarını güçlendirmeyi hedeflemesi pazarın konsolidasyon sürecinden geçtiği teorisini destekliyor ve en güçlüler pazar paylarını arttırırken, nitekim daha küçük perakendeciler ise mağazalarını birleştirmekte ve/veya küçülüyor. Gerçekleşen kiralama işlemleri içinde 5 m 2 den küçük mağaza payının sayı bazında iki katına çıkması, özellikle yerel ve markalaşmamış mağazaların el değiştirdiğine işaret ediyor. Ayrıca, tüm işlemlerin 31 i mevcut markaların genişlemesi ve 13 ü ise yer değiştirme şeklinde gerçekleşti. 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, Kiralama İşlem Hacmi Nisantasi Istiklal Bagdat Kiralama İşlem Hacmi_14 (m2) Kiralama İşlem Hacmi_15 (m2) Kiralama İşlem Hacmi_14(sayı) Kiralama İşlem Hacmi_15(sayı) Kiralama İşlem Hacmi (Mağaza Büyüklüğüne Göre Dağılım) < > Büyüklük Aralığı(m2) Daha fazla bilgi için İstanbul Alışveriş Caddeleri raporumuzu inceleyebilirsiniz 1

11 Sanayi ve Lojistik Pazarı Arz ve Talep TALEP 215 yılında yurt dışı talebinde görülen azalmada ana ihracat pazarlarında süregelen problemler ve kur dalgalanmaları etkili oldu. Ancak, bu durum kısmen güçlü iç tüketim ile dengelenerek sanayi kullanıcı pazarının nispeten sabit kalmasına yardımcı oldu. KULLANICI PAZARI 215 yılında gerçekleşen yaklaşık 25. m 2 kullanıcı işlem hacmi, bir önceki yılın iki katıdır. Gerçekleşen işlemlerin yaklaşık %65 i lojistik odaklı GYO işlemleridir. Gebze de yabancı bir otomotiv şirketin 27.5m 2 dağıtım merkezin ihtiyaca uygun proje geliştirme şeklinde kiralanması yılın en önemli işlemi oldu En aktif kullanıcılar ise yine perakende sektörü ve dağıtım/depolama ihtiyaçları oldu. YATIRIM PAZARI Yurt İçi Üretim Fiyat Endeksi (%, yıllık) Dış Ticaret Hacmi ($, milyar, yıllık) Dış Ticaret Hacmi Artış Oranı (%, yıllık) Ç Ç Ç. Gelecek 12 Ay 6,36 6,92 5, %-,9 - %-12,2 Birincil Kira ($/m2/ay) 7, 7, 7, Birincil Getiri (%) %9 %9 %8,75 Önemli İşlemler Carrefour (Esenyurt, 35.7 m²), Carrefour (Tuzla, 35.7 m²), Carrefour (Antalya, m²), Koton (Kocaeli, m²), Dağıtım Merkezi (Gebze, 27. m²) 2% Ekonomik İndikatörler (çeyrek) Türkiye sanayi yatırım pazarı çoğunlukla geliştirme amaçlı arsa satın alma ve özellikle hafif sanayi sektöründeki endüstriyel son kullanıcı alımları ile sınırlıdır. 215 yılında gerçekleşen önemli mal sahibi kullanıcı işlemi ise Tayeks firmasının Tekirdağ daki 22.3 m² lik Levi s fabrikasını satın alması oldu. BEKLENTİLER 15% 1% 5% Yurt içi talep sanayi pazarının ana lokomotifi olmaya devam ediyor. Fakat ihracat seviyesindeki düşüş yeni kiralama işlem hacmini ve kısa vadede kiraları olumsuz etkileyebilir. Orta ve uzun vadede ise devam eden bazı altyapı projelerinin tamamlanmasının kullanıcı ve yatırım talebini arttırması beklenmektedir. % -5% GSYİH Artış Oranı (%) Sanayi Üretimindeki Artış Oranı (%) Üretici Enflasyonu (%) 11

12 (') Konut Pazarı Arz ve Talep TALEP 215 yıl sonu itibariyle 1,3 milyon adet konut satışı gerçekleşerek, bir önceki yıla göre %11 artış kaydedildi ve tüm zamanın en yüksek seviyesine (veri başlangıç tarihi olan 28 den bu yana) ulaştı Aynı dönemde yabancıya konut satışı oldu ve geçen yılın aynı dönemine göre %2 artış gösterdi. Toplam konut satışlarının %34 ü ipotekli satış oldu. Yıl içinde artış kaydeden konut kredisi faiz oranları, 215 Aralık ayı itibariyle %1,15 - %1,4 arasında seyrediyor. 215 Eylül itibariyle 36,4 milyar TL (13,7 milyar TL) konut kredi kullanılmış olup toplam bakiye 132,6 milyar TL ye (45,5 milyar Dolar) erişti ve GSYİH içindeki oran %6,1 civarında sabit kaldı. ARZ 215 yılında yaklaşık 867 bin adet konut yapı ruhsatı alırken, geçen yılın aynı dönemine göre %16 düşüş oldu. Aynı dönemde yapı kullanım izni alan konut sayısı ise 721 bin olurken, geçen yıla göre %6 geriledi Ç Ç Ç. Gelecek 12 Ay Nüfus (milyon, 215) 77,7-78,7 Ortalama Hane Halkı Büyüklüğü 3,63-3,57 - Stok (milyon, ünite sayısı) 21,9 22,5 22,6 (T) Gelecek Arz (yapı kullanım izinleri, bin m2) Kredi Hacmi (milyar, TL, çeyrek dönemlik) Faiz Oranı (aylık ortalama, %) ,99 11,17 - %1,13 %1,2 %1,27 Konut Satış (bin) 334,1 31,5 352,7 TCMB Konut Fiyat Endeksi 155,4 174,1 187, Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Konut Satışları Daire Sayısı (yapı kullanma izni) 12

13 Otel Pazarı Arz ve Talep TALEP 215 sonu itibariyle Türkiye ye gelen ziyaretçi sayısı 36,2 milyona erişerek geçen yıl ile aynı seviyede kaldı. Aynı dönem İstanbul 12,4 milyon ile en fazla ziyaret edilen şehir oldu. STR verilerine göre, 215 yıl sonu itibariyle İstanbul genelinde ortalama oda fiyatı 121 iken Türkiye genelinde bu rakam 15 dur. 215 yılı ortalama doluluk oranları geçtiğimiz yıl ile karşılaştırıldığında hafif bir düşüş görüldü. ARZ 215 yılsonu itibariyle İstanbul da işletme belgeli 489 tesis olup toplam oda kapasitesi dır. Yatırım belgeli olan tesis sayısı ise 27 ve toplam oda kapasitesi dir OTEL PAZARI Türkiye İstanbul Turist Sayısı (215) 36,2 12,4 Toplam Otel Sayısı (215) 3.131* 489 Oda Kapasitesi (215, bin) 384* 47,9 5-Yıldızlı Otel Sayısı (214) Günlük Oda Fiyatı (, 215) Oda Başına Gelir (, 215) 65,1 78,4 Doluluk Oranı (%, 215) 61,7 64,9 (*) yılında yapılan önemli açılışlar; Wyndham Grand Levent, The St. Regis İstanbul, Four Points by Sheraton (Bağcılar, Dudullu), Sheraton Ataşehir, Garden Inn (Ankara, Erzincan, İzmir), Konya Novotel ve Ibis, Hampton Kocaeli. İSTANBUL OTEL PAZARI İstanbul Otel Pazarı Performansı 62% 6% 58% 56% Turizm Yatırım Belgeli Turizm İşletme Belgeli 8 54% Beş Yıldızlı Dört Yıldızlı Üç Yıldızlı İki Yıldızlı Bir Yıldızlı Tesis Sayısı Oda Sayısı Tesis Sayısı Oda Sayısı 39 11, , , , , , , ,169 Diğer 27 24, ,936 Toplam Oda Fiyatı ( ) Oda Başına Gelir ( ) Doluluk Oranı (%) 13 52% 5% 48% 46% 44%

14 TOĞRULGÖNDEN Yönetici Ortak Tel : togrul.gonden@cushwake.com TUĞRA GÖNDEN Yönetici Ortak Tel : tugra.gonden@cushwake.com DR. DILEK PEKDEMIR Araştırma Tel : dilek.pekdemir@cushwake.com NESIL AKMAN AYBAR Değerleme Tel : dilek.pekdemir@cushwake.com DIDEM ERENDIL TÜZER Sermaye Piyasaları, Tel : dilek.pekdemir@cushwake.com DUYGU ÖZER Perakende Tel : duygu.ozer@cushwake.com AHMET SAVAŞ GÜRBÜZ Ofis Tel : savas.gurbuz@cushwake.com LEVENT ERNA Endüstriyel Tel : levent.erna@cushwake.com