İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2011 ÜÇÜNCÜ ÇEYREK

Transkript

1 İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2011 ÜÇÜNCÜ ÇEYREK

2 Değerli MüĢterilerimiz ve Dostlarımız, Ġstanbul Ofis Pazarı 2011 Üçüncü Çeyrek Raporu, Temmuz, Ağustos, Eylül 2011 dönemini kapsıyor. Ġstanbul Ofis Piyasası ndaki verileri sizler için güncelleyip, yorumladık. GeçmiĢ dönemlerdeki raporlarımıza yaptığınız geri dönüģler ve takdirlerinizden dolayı sizlere çok teģekkür ederiz. Raporumuzdaki bilgilerin sizler için faydalı olması dileğiyle Propin Ekibi ÖZET VE ÖNGÖRÜLER Ġstanbul Ofis Pazarı 2011 üçünücü çeyreğinde, Dünya daki ve Avrupa'daki ekonomik konjonktürde yaģanan değiģiklik sonucu Türkiye`de doların yükselmesi, kiralamaları ve satın almaları farklı etkiledi. Kiralama iģlemlerinde durgunluk yaģanmadı. Ancak kontrat aģamasında olan firmaların pazarlık süreçlerinde uzama görüldü. Dolardaki yükseliģ satıģ iģlemlerinde durgunluğa yol açtı. Yatırımcı tarafının yatırımını tekrar değerlendirmesi, satıģı muhtemel iģlemlerin askıya alınmasına neden oldu Üçüncü Çeyrek Dönem de ofis piyasasında yaģanan geliģmeleri Ģöyle özetleyebiliriz; MİA daki (Merkezi İş Alanı) A sınıfı ofis binalarında genel boşluk oranı: Bir önceki döneme göre artarak %10,7 seviyesine yükseldi. B sınıfı ofis binalarında genel boģluk oranı düģüģ göstererek %6,6 seviyesine geriledi. MİA da ofis binalarının kira ortalamaları: A sınıfı ofis binalarının kira ortalamasında değiģiklik olmazken, B sınıfı ofis binalarında düģüģ yaģanarak kira 14,8 ABD Doları /m 2 /ay olarak gözlendi. A sınıfı binaların genel boşluk oranları: MĠA DıĢı - Avrupa da %12,4 e geriledi. Ofis binalarının genel kira ortalaması: MĠA DıĢı - Avrupa da önceki döneme göre yükseldi ve 18,8 ABD Doları /m 2 /ay olarak gözlendi. Böylece MĠA DıĢı - Asya da A sınıfı ofis binalarının genel kira ortalamasıyle aynı değere ulaģtı. PROPIN olarak, on iki ofis bölgesine AtaĢehir, Kartal ve Kağıthane nin yakın gelecekte katılacağını öngörmekteyiz. AtaĢehir in üst ölçekli planda finans merkezi olarak yapılandırılmaya baģlanması, Kartal Bölgesi nde D-100 etrafında inģasına devam edilen bir çok ofis projesinin varlığı, Kağıthane Bölgesi nde Cendere Aksı etrafında baģlayan bir çok ofis projesi bu öngörüyü desteklemektedir. Orta vadede bu üç yeni ofis bölgesinin verilerini de raporumuzda sizlerle paylaģıyor olacağız. 2

3 ĠSTANBUL MERKEZĠ Ġġ ALANI SINIRLARI & TERIMLER İSTANBUL MERKEZİ İŞ ALANI SINIRLARI Uluslararası standartlar çerçevesinde ofis bölgelerini incelerken Merkezi ĠĢ Alanı (MĠA) ve Merkezi ĠĢ Alanı DıĢı (MĠA DıĢı) olmak üzere sınıflandırmaya gidilir. MĠA, profesyonel ofis binalarının yoğunlaģtığı ve talebin en yüksek olduğu ofis bölgelerini kapsar. Ġstanbul da ofis binalarının yoğunlaģtığı on iki ofis bölgesi bulunuyor. Ġstanbul un MĠA sı, Barbaros Bulvarı ndan baģlayarak, Büyükdere Caddesi boyunca devam eder ve Maslak ile son bulur. MĠA olarak tanımlanan bu aks; Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve BeĢiktaĢ-Balmumcu bölgelerini kapsar. Bu alanlar dıģında kalan ofis bölgeleri, MĠA DıĢı olarak tanımlanmaktadır. Ġstanbul un coğrafi yapısından da kaynaklanan nedenlerle MĠA DıĢı bölgeler, Asya ve Avrupa olmak üzere kendi içinde ikiye ayrılır. Bu doğrultuda MĠA DıĢı-Avrupa; Taksim, NiĢantaĢı, ġiģli, Fulya, Otim ve Havaalanı bölgelerini kapsar. MĠA DıĢı-Asya ise; Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye bölgelerini kapsar. TERİMLER Propin Ofis Pazarı Genel BakıĢta sıklıkla kullanılan bazı terimlerin genel açıklamaları aģağıdadır: A sınıfı bina: Modern teknik ve mekanik altyapı, yangın güvenliği, jeneratör, otopark alanı ve profesyonel bina yönetimine sahip binalardır. Ġçinde bulundukları pazarda en iyi konuma, en yüksek kira değerine sahiptir. B sınıfı bina: Ortalama seviyede teknik ve mekanik altyapıya ve yönetime sahiptir. Zaman içinde yıpranan eski A sınıfı binalar veya eski teknolojiyle yapılan binalar bu sınıftadır. Boşluk oranı: Toplam boģ alanların, toplam ofis alanına oranıdır. Kira ortalaması: BoĢ olan alanların kirasının ağırlıklı ortalamasıdır. Toplam ofis alanına ve boģ alana bağlı olarak kira bedellerinin ağırlık katsayısı hesaplanmaktadır. Hesaplamalarda liste fiyatları kullanılır. Liste fiyatı: Kiralanacak alan için istenen ve pazarlık sonucu değiģiklik gösterebilen kira bedelidir. Kapanış fiyatı: Mal sahibi ile kiracı arasında pazarlık sonucu anlaģılan, sözleģmede yer alan kira bedelidir. 3

4 ĠSTANBUL OFĠS PAZARI BOġLUK ORANLARI GENEL BOġLUK ORANLARI 2011 Üçüncü Çeyrek 100% 80% Kiralık - Satılık Ofis Katları / KAĞITHANE 1 60% 40% 20% 10,7 29,9 17,2 17,5 12,4 6,6 0% MİA MİA Dışı- Avrupa MİA Dışı- Asya Grafik 1 I Kaynak:Propin A Sınıfı B Sınıfı 2011 üçüncü çeyreğindeki Genel BoĢluk Oranları Grafiği yukarıdadır. MĠA daki A sınıfı ofis binalarında boģluk oranı ikinci çeyreğe göre artıģ göstererek %10,7 seviyesine ulaģmıģtır. B sınıfı ofis binalarında ise boģluk oranı ikinci çeyrek dönemine göre azalma göstermiģ ve % 6,6 seviyesinde tespit edilmiģtir. MĠA DıĢı - Avrupa da A sınıfı ofis binalarının boģluk oranı % 12,4 olarak gözlenmiģ, B sınıfı ofis binalarının boģluk oranı ise %29,9 seviyesine gerilemiģtir. Papirus Plaza Mesa / Ferko güvencesiyle Kağıthane de yatırım fırsatı! Tek katta 5,000 m 2 ye kadar geniģleyen ofis alanları MĠA DıĢı - Asya da A sınıfı ofis binalarında genel boģluk oranı ikinci çeyreğe göre yükselerek %17,2 seviyesine ulaģmıģtır. B sınıfı ofis binalarında ise boģluk oranları ikinci çeyreğe göre azalarak %17,5 seviyesinde gözlenmiģtir. BÖLGELERE GÖRE BOġLUK ORANLARI 2011 Üçüncü Çeyrek 1 100% 80% 60% 40% 20% 0% 28,7 2,0 10,4 8,2 7,3 32,6 5,1 3,4 9,5 1,9 Levent Etiler Maslak Zincirlikuyu Beşiktaş Esentepe Balmumcu Gayrettepe 40,4 47,3 33,4 23,9 15,3 13,2 18,5 3,2 7,1 13,4 12,5 8,0 13,7 11,8 Taksim Şişli Fulya Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye Nişantaşı Otim Grafik 2 I Kaynak:Propin A Sınıfı B Sınıfı Ġstanbul daki on iki ofis bölgesindeki ortalama boģluk oranlarını gösteren grafik yukarıda gösterilmektedir. Maslak ta 2011 üçüncü çeyrek döneminde, Huawei nin PROPIN danıģmanlığıyla Maslak Center`da yaptığı kiralama gibi bir takım kiralamaların gerçekleģmesine rağmen boģluk oranında yükselme gözlenmiģtir ikinci çeyrekte %4,3 olan boģluk oranı artıģ gösterip %7,3 e yükselmiģtir. Taksim - NiĢantaĢı Bölgesi nde yer alan ve stokta önemli bir yere sahip olan Ciner Binası nın kiralanması sonucu bölgede boģluk oranı % 38,9 dan %3,2 oranına gerilemiģtir. Etiler de B sınıfı boģluk oranı ikinci çeyreğe göre artıģ göstererek, % 10,4 e yükselmiģtir. BeĢiktaĢ-Balmumcu Bölgesi nde B sınıfı boģluk oranı 2011 ikinci çeyrek döneme göre azalarak %7,5 seviyesinde gözlenmiģtir. Kozyatağı nda bulunan ofis kullanıcılarının son dönemdeki yer değiģikliği nedeniyle A sınıfı boģluk oranı ikinci çeyrek dönemine göre artmıģ ve %13,4 e yükselmiģtir. Kavacık ta inģası tamamlanıp kullanıma açılan ofis binalarının artmasıyla bölgedeki boģluk oranlarında yükselme gözlenmiģ; A sınıfı binalarda boģluk oranı % 33,4 olarak gerçekleģmiģtir. ¹ Tat Towers stoka katılmadığında Zincirlikuyu - Esentepe - Gayrettepe deki A sınıfı boşluk oranı %3,6 seviyesine gerilemektedir. 4

5 ĠSTANBUL OFĠS PAZARI BOġLUK ORANLARINDAKĠ DEĞĠġĠMLER A SINIFI BĠNALARDAKĠ BOġLUK ORANLARI DEĞĠġĠMĠ Son Dört Çeyrek Kiralık Ofis Binası / MECİDİYEKÖY 3 50% 40% 30% 20% 10% 0% 18,6 19,4 16,9 14,4 13,3 17,2 16,2 12,4 11,3 8,8 9,8 10,7 '10-4.Ç '11-1.Ç '11-2.Ç '11-3.Ç MIA (BUYUKDERE AKSI) MIA DIŞI-ASYA MIA DIŞI-AVRUPA Grafik 3 Kaynak:Propin A sınıfı ofis binalarındaki genel boģluk oranlarının son dört çeyrek dönemdeki değiģimini gösteren grafik yukarıdadır. MĠA daki A sınıfı binaların genel boģluk oranı üçüncü çeyrek döneminde artmaya devam etmiģtir. MĠA DıĢı - Asya da ikinci çeyrek döneminde yaģanan hızlı artıģ, 2011 üçüncü çeyrek döneminde hız kaybederek % 17,2 seviyesinde gözlenmiģtir. MĠA DıĢı - Avrupa da A sınıfı binaların genel boģluk oranlarının 2011 üçüncü çeyrek döneminde, % 16,2 den % 12,4 e düģtüğü göze çarpmaktadır. Bu keskin düģüģte, yaklaģık m² olan Ciner Binası nın kiralanması etkili olmuģtur. NiĢantaĢı-Taksim Bölgesindeki dar ofis stokunda gerçekleģen bu kiralamanın tüm piyasa ortalamalarını değiģtirdiği gözlenmektedir. Taksim Nişantaşı Bölgesi nde gerçekleşen tek bir kiralama, MİA Dışı - Avrupa da boşluk oranında keskin bir düşüşe neden olmuştur. Kiralık veya Satılık Ofis Binası / KAVACIK 2 YeĢil bina sertifikalı Smart Plaza da reklam avantajı yüksek ofisler Mecidiyeköy ün en yeni A sınıfı ofis projesi Rönesans Mecidiyeköy B SINIFI BĠNALARDAKĠ BOġLUK ORANLARI DEĞĠġĠMĠ Son Dört Çeyrek 50% 40% 30% 20% 10% 0% 33,9 31,5 30,4 29,9 15,1 15,3 15,5 17,5 9,2 7,6 7,2 6,6 '10-4.Ç '11-1.Ç '11-2.Ç '11-3.Ç MIA (BUYUKDERE AKSI) MIA DIŞI-ASYA MIA DIŞI-AVRUPA Grafik 4 Kaynak:Propin B sınıfı binalardaki genel boģluk oranlarının son dört çeyrek dönem boyunca değiģimi yukarıdaki grafikte görülmektedir üçüncü çeyrek döneminde MĠA ve MĠA DıĢı- Avrupa daki B sınıfı ofis binalarındaki boģluk oranının düģtüğü gözlenmektedir. Özellikle MĠA daki B sınıfı binalarda boģluk oranı son üç çeyrek boyunca azalarak % 6,6 oranına inmiģtir. Böylece MĠA daki B sınıfı binalarda boģluk oranı son bir senenin en düģük seviyesinde gözlenmiģtir. MĠA DıĢı - Avrupa daki B sınıfı bina boģluk oranı geçen çeyreğe göre azalarak %29,9 olmuģtur. MĠA DıĢı- Asya da ise B sınıfı binaların boģluk oranı geçtiğimiz çeyrekte %15,5 iken, bu çeyrekte %17,5 seviyesinde gözlenmiģtir. 5

6 $ /m 2 /ay $ /m 2 /ay ĠSTANBUL OFĠS PAZARI KĠRA ORTALAMALARI GENEL KĠRA ORTALAMALARI 2011 Üçüncü Çeyrek Kiralık Müstakil Ofis Binası / ETİLER 4 50 $ 40 $ 30 $ 20 $ 10 $ 27,6 14,8 17,9 18,8 10,4 13,3 0 $ MIA MIA DIŞI - Avrupa MIA DIŞI - Asya Grafik 5 I Kaynak:Propin A Sınıfı B Sınıfı Ġstanbul Ofis Piyasası 2011 üçüncü çeyrek dönemi, genel kira ortalamaları yukarıdaki grafikte görülmektedir. MĠA da B sınıfı ofis binalarının ortalama kira bedelleri geçtiğimiz döneme göre azalarak 14,8 ABD Doları /m 2 /ay olarak gerçekleģmiģtir. A sınıfı binalarda ise küçük bir düģüģle 27,6 ABD Doları /m 2 /ay olarak gözlenmiģtir. A sınıfı binaların ortalama kira bedelleri 2011 ikinci çeyrek raporuyla karģılaģtırıldığında, MĠA DıĢı - Asya da ve MĠA Nispetiye Caddesi üzerinde kiralık müstakil ofis binası DıĢı - Avrupa da kira ortalamaları azalmıģtır. B sınıfı ofis binalarının kira ortalamalarında ise MĠA DıĢı - Avrupa da azalma, MĠA DıĢı - Asya da az da olsa bir yükseliģ gözlenmiģtir. BÖLGELERE GÖRE KĠRA ORTALAMALARI 2011 Üçüncü Çeyrek 2 50 $ 40 $ 30 $ 20 $ 10 $ 31,8 19,7 24,6 24,2 26,2 11,3 12,8 14,3 33,5 31,6 20,5 26,0 21,4 14,6 13,5 6,5 19,1 20,0 18,3 18,6 13,9 14,7 12,1 8,8 0 $ Levent Etiler Maslak Zincirlikuyu Esentepe Gayrettepe Beşiktaş Balmumcu Taksim Nişantaşı Şişli Fulya Otim Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye Grafik 6 I Kaynak:Propin A Sınıfı B Sınıfı 2011 üçüncü çeyrek dönemindeki Bölgelere Göre Kira Ortalamaları Grafik 6 da görülmektedir. Levent te A sınıfı binaların kira ortalaması 31,8 ABD Doları /m² /ay olarak hesaplanmıģtır. Bölgede talep edilen en yüksek kira rakamı 46 ABD Doları /m² /ay iken, ABD Doları /m² /ay arası kiralık alanların bulunması bölgedeki kira ortalamasını düģürmektedir üçüncü çeyrek döneminde BeĢiktaĢ - Balmumcu da, yüksek kira talep edilen küçük metrekareye sahip A sınıfı ofis katları sebebiyle ortalama yükselmiģtir. Bu bölgedeki kira değerleri on iki ofis bölgesi içinde en yüksek ortalamaya eriģerek 33,5 ABD Doları /m² /ay olmuģtur. B sınıfı binaların kira ortalamasında ise ikinci çeyrek dönemine göre az bir artıģ yaģanmıģ ve 20,5 ABD Doları /m 2 /ay olarak gözlenmiģtir. Kavacık Bölgesi nde A sınıfı iskanlı binaların artması bölgeye olan ilgiyi son dönemlerde artırmıģ ve ortalama kira rakamı son iki çeyrek dönem boyunca artıģ göstermiģtir. Beşiktaş-Balmumcu da yüksek kira talep edilen, küçük m 2 ye sahip ofis katları yüzünden kira ortalaması bu bölgede yükselmektedir. 2 Bölgesel kira ortalamaları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatları üzerinden hesaplanmaktadır. Değerlendirmede pazarlık payları göz önüne alınmamıştır. 6

7 ĠSTANBUL OFĠS PAZARI KĠRA ORTALAMALARINDAKĠ DEĞĠġĠMLER A SINIFI BĠNALARDAKĠ KĠRA ORTALAMA DEĞĠġĠMĠ Son Dört Çeyrek Kiralık Ofis Katları / MASLAK 6 35 $ 30 $ 25 $ 20 $ 15 $ 10 $ 5 $ 0 $ 28,2 27,5 27,6 27,6 20,3 19,3 19,5 18,8 18,0 18,1 18,3 18,8 '10-4.Ç '11-1.Ç '11-2.Ç '11-3.Ç MIA (BUYUKDERE AKSI) MIA DIŞI-ASYA MIA DIŞI-AVRUPA Grafik 7 Kaynak:Propin Üç aylık periyotlarla gözlemlenen A sınıfı binalarda kira ortalamaları değiģimi yukarıdaki grafikteki gibidir. Önceki dönemlerle karģılaģtırıldığında A sınıfı binalarda kira ortalamaları MĠA DıĢı - Asya haricinde genel olarak dengeli bir eğri çizmektedir. MĠA DıĢı - Asya da ise bu çeyrekte düģüģ olduğu saptanmıģ ve ortalama kira rakamı 18,8 ABD Doları /m 2 / ay olarak gözlenmiģtir. MİA ve MİA Dışı - Avrupa da A sınıfı binalarda ortalama kira rakamlarındaki istikrar dikkat çekmektedir. Kiralık Satılık Ofis Katları / ZİNCİRLİKUYU 5 Kullanıma hazır, ulaģımı kolay ofis binası arayan kullanıcılara Maslak Center B SINIFI BĠNALARDAKĠ KĠRA ORTALAMA DEĞĠġĠMĠ Son Dört Çeyrek 35 $ 30 $ 25 $ 20 $ 15 $ 10 $ 5 $ 0 $ 16,7 14,6 17,0 14,8 13,0 13,6 13,5 13,3 9,2 9,8 9,6 10,4 '10-4.Ç '11-1.Ç '11-2.Ç '11-3.Ç MIA (BUYUKDERE AKSI) MIA DIŞI-ASYA MIA DIŞI-AVRUPA Grafik 8 Kaynak:Propin Son dört çeyrek boyunca B sınıfı binalardaki kira ortalama değiģim grafiği yukarıdaki gibidir. ġehir merkezinde, yeģil alanlarla iç içe 9,700 m² ofis alanı İstanbloom da 2011 üçüncü çeyrek döneminde MĠA daki B sınıfı binaların kira ortalamalarında önemli bir düģüģ görülmektedir. 3,7 ABD Doları /m 2 /ay olan bu düģüģle ortalama kira rakamı son bir senenin en düģük seviyesine inmiģtir. MĠA DıĢı - Avrupa ve MĠA DıĢı - Asya da kira ortalamalarında büyük değiģiklik yoktur ve bir senedir benzer kira rakamları gözlenmektedir. MĠA DıĢı - Asya ve MĠA DıĢı - Avrupa da kira bedellerinin belli bir standardı yakaladığını söylemek mümkündür. 7

8 $ /m 2 /ay ĠSTANBUL OFĠS PAZARI EN YÜKSEK KĠRA ORTALAMALARI ĠSTANBUL BÖLGELERE GÖRE TALEP EDĠLEN EN YÜKSEK KĠRA LĠSTE RAKAMLARI 3 Son Dört Çeyrek 70 $ 60 $ $ 40 $ 30 $ 20 $ 10 $ , $ Levent Etiler Maslak Zincirlikuyu Grafik9 Kaynak:Propin Esentepe Gayrettepe Beşiktaş-Balmumcu Taksim-Nişantaşı Şişli-Fulya-Otim Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye '10 4.Ç '11 1.Ç '11 2.Ç 11 3.Ç Bölgelere Göre Talep Edilen En Yüksek Kira Liste Rakamları nın son dört çeyrek verilerine göre kıyaslamaları Grafik 9 da yer almaktadır. Geçtiğimiz dönemden farklı olarak en yüksek kira rakamı 46 ABD Doları /m² /ay olarak Levent Bölgesi nde talep edilmiģtir. Talep edilen ikinci en yüksek kira rakamı ise Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe Bölgesi nde 45 ABD Doları / m² /ay olarak tespit edilmiģtir. Bir önceki çeyrekte talep edilen en yüksek kira rakamına sahip olan BeĢiktaĢ-Balmumcu Bölgesi, bu çeyrekte beģinci sıraya gerilemiģ, bölgede en yüksek kira talebi 37,50 ABD Doları /m² /ay olarak gerçekleģmiģtir. Metrekaresi küçük, prestiji yüksek ofis katları için talep edilen bu rakamlar ofis piyasası genelinde belirleyici değildir. 3 Grafikteki kira rakamları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatlarıdır. Bölgelerdeki genel kira ortalamaları 6. sayfada yer almaktadır. Satılık - Kiralık Ofis Binası / BAYRAMPAŞA 7 Kiralık Ofis Katları / HAVAALANI BÖLGESİ 8 Turkmall un ilk ofis binası yatırımı Forum Plaza Farklı m² lerde ofis ve VIP ofislerle A sınıfı ofis binasından beklediğiniz herģey İş İstanbul 34 te 8

9 ĠSTANBUL OFĠS BÖLGELERĠ A SINIFI STOK KARġILAġTIRMASI A SINIFI BĠNALARDA KARġILAġTIRMALI STOKLAR A sınıfı Toplam Stok( m2) *Açık renkle gösterilen alanlar boşluk oranını göstermektedir. İSTANBUL TOPLAM OFİS ALANI DAĞILIMI %13,2* %7,3* %11,8* 1 %2* 2 %32,6* %33,4* 4 3 %13,4* %15,3* %8,2* %1,9* %3,2* %8* 0 Grafik10 Kaynak:Propin Levent Etiler Maslak Zincirlikuyu Esentepe Gayretttepe Beşiktaş Balmumcu Taksim Nişantaşı Şişli Fulya Otim 14,5 12,8 14,4 13,3 Havalaanı Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye 11,7 11,5 11,3 8,8 '10 2.Ç '10 3.Ç '10 4.Ç '11 1.Ç MIA (BUYUKDERE AKSI) MIA DIŞI-AVRUPA MIA DIŞI-ASYA Grafik 3 Kaynak:Propin 2011 Üçüncü Çeyrek Dönem e ait Ġstanbul Ofis Pazarı ndaki Grafik 3 Kaynak:Propin ofis binalarının on iki bölgedeki stok grafiği yukarıdaki gibidir m² den büyük stoka sahip bölgeler büyüklüklerine göre grafik üzerinde numaralandırılmıģtır. MİA [Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu - Esentepe - Gayrettepe, BeĢiktaĢ - Balmumcu] olarak tanımladığımız beģ ofis bölgesinin büyüklüğü toplam stokun %41 ini oluģturmaktadır. Bölge genelinde önceki döneme göre stokta bir değiģiklik olmamıģtır. Zincirlikuyu - Esentepe - Gayrettepe Bölgesi nde görünen m² ye yakın ofis stokunun %32,6 lık yüksek boģluk oranı yıllardır herhangi bir kiralama iģlemi gerçekleģmemiģ olan m² ye sahip Tat Towers binasından kaynaklanmaktadır. MİA Dışı - Avrupa [Taksim - NiĢantaĢı, ġiģli, Fulya, Otim, Havaalanı] olarak tanımladığımız üç ofis bölgesinin büyüklüğü toplam stokun %25 ini oluģturmaktadır. Bölge genelinde önceki döneme göre stokta bir değiģiklik olmamıģtır. MİA Dışı - Asya [Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye] olarak tanımladığımız dört ofis bölgesinin büyüklüğü toplam stokun %34 ünü oluģturmaktadır. Bölge genelinde önceki döneme göre stokta bir değiģiklik olmamıģtır. Bir önceki dönem Kavacık ta stoka yeni katılan inģası tamamlanmıģ binalardan dolayı boģluk oranı yüksek görünmektedir. Stoklardaki büyük değiģiklikler 2012 yılında tamamlanacak ancak Ģu anda inģası devam eden projelerin bölgelere katılmasıyla gerçekleģecektir. Kiralık Ofis Binası / ALTUNİZADE 9 Kiralık Ofis Binası / KOZYATAĞI 10 Müstakil, kiralık ofis binası Altunizade Ofis Binası A Blok E - 5 cepheli kiralık A sınıfı ofis binası Royal Center 9

10 Gayrimenkulünüze odaklı Aracılık Hizmetleri Kullanıcı DanıĢmanlığı - Gayrimenkul Kiralama / Satın Alma Danışmanlığı - İhtiyaca Özgü Proje Geliştirme Danışmanlığı - Kontrat Yenileme Danışmanlığı Malsahibine Verilen Hizmetler DanıĢmanlığı - Gayrimenkul Pazarlama Danışmanlığı - Kontrat Yenileme Danışmanlığı DanıĢmanlık Hizmetleri Piyasa AraĢtırma Raporları Ofis Fizibilite Raporları Proje GeliĢtirme DanıĢmanlığı Büyükdere Caddesi Gökfiliz ĠĢ Merkezi No 11 / 22 Kat 9 Mecidiyeköy / Ġstanbul T F info@propin.com.tr