TÜRKİYE ve İSTANBUL GAYRİMENKUL SEKTÖR GÖRÜNÜMÜ

Transkript

1 TÜRKİYE ve İSTANBUL GAYRİMENKUL SEKTÖR GÖRÜNÜMÜ TEMMUZ 2017 i

2 İçindekiler 1 TÜRKİYE EKONOMİSİ TEMEL EKONOMİK VERİLER Dünya ve Türkiye Ekonomisine Bakış Temel Ekonomik Veriler Gayrimenkul Sektöründeki Gelişmeler SEKTÖRLER BAZINDA İNCELEMELER Konut Sektörü Yapı Ruhsatı Verilerinin İncelenmesi Yapı Kullanma İzin Belgeleri Konut Satış Verilerinin İncelenmesi İstanbul İlçe Konut Satış Sayıları Yabancıya Satış Verilerinin İncelenmesi Konut Satış Fiyatları Artış Analiz Fiyat Artışı Beklentisi Daha Yüksek Olan Bölgeler Dikkat Çekici Konut Projeleri Ofis Sektörü Bölgelere Göre Kira ve Doluluk Ortalamaları Ofis Sektörü Beklentiler Perakende Sektörü Brüt Kiralanabilir Alan Dağılımı Bölgelere Göre Alışveriş Merkezi Kiraları Perakende Caddeleri Alışveriş Merkezi Ciro Ziyaretçi Endeksi Alışveriş Merkezlerinde Kiralanabilir Alan Başına Üretilen Ciro Miktarı Turizm Sektörü Turizm Geliri Türkiye ye Gelen Ziyaretçilerin Yıllara ve Aylara Göre Değişimi Ziyaretçilerin Milliyetlere Göre Dağılımı İstanbul a Gelen Yabancı Ziyaretçilerin Milliyetlere Göre Dağılımı (Ocak- Mart) Türkiye ve İstanbul daki Tesis Dağılımı Doluluk Oranları ve Ortalama Kalış Süreleri (Önemli İller Bazında) Günlük Oda Bedeli ii

3 1 TÜRKİYE EKONOMİSİ TEMEL EKONOMİK VERİLER 1.1 Dünya ve Türkiye Ekonomisine Bakış 1

4 Küreselleşme ve ülke ekonomilerinin birbiri ile olan bağlarının giderek artması sonucunda dünya ekonomisindeki her türlü önemli gelişmenin takip edilmesi zorunlu hale gelmiştir yılında yaşanan global kriz sonrası, gelişmiş ve gelişmekte olan ülke ekonomileri farklı boyutta etkilenmiştir. Bu krizin yansımaları günümüzde hala devam etmektedir yılı küresel piyasalarda hareketliliğin yüksek olduğu bir yıl olmuştur. ABD deki başkanlık seçimleri, İngiltere nin Avrupa Birliğinden çıkış süreci, Yunanistan ve İtalya nın yaşadığı borç çevirme sorunları piyasadaki dalgalanmaların artmasına sebep olmuştur yılında ise, ABD yönetiminin aldığı ekonomik kararlar, FED in faiz arttırımları, Avrupa Bölgesi seçimleri, Çin ekonomisindeki gelişmeler gündemdeki konulardır yılından itibaren dünya genelinde ekonomik büyüme oranları gerilemeye başlamıştır yılının ilk yarısında küresel anlamda yaşanan yavaşlama, büyüme oranlarını %3,1 seviyelerine getirmiştir. Gelişmiş ülkelere yönelik iyileşme beklentisi ile gelişmekte olan ülkelere yönelik giderek azalan fakat süren iyimserlik Ocak 2017 de IMF in 2017 ve 2018 yılı büyüme oranlarına yansımıştır. IMF 2017 yılı için büyüme oranını %3,4, 2018 yılı için %3,6 olarak açıklamıştır. Bu oran gelişmiş ülkeler özelinde 2017 yılı için %2, 2018 yılı için %2; gelişmekte olan ülkeler özelinde 2017 yılı için %4,5 ve 2018 yılı için %4,8 olarak belirlemiştir. Türkiye ekonomisinde 2001 krizi sonrasında sağlanan disiplin kamu borcu, bankacılık oranları, bütçe dengesi gibi noktalarda başarıya ulaşmış ve 2008 yılına kadar büyüme oranlarında sürekli artış sağlanmıştır ile 2012 yılları arası gelişmekte olan ekonomiler küresel krizden en çabuk çıkan ülkeler gurubunu oluşturmuşlardır. Bu süreçte yıllık büyüme hızlarında görülen artışlar dünya ekonomisine nefes aldırmıştır. Türkiye gibi ülkelerin kriz sonrası performansları oldukça göz kamaştırıcı olmuştur. Gelişmekte olan ülke ekonomilerinin kendilerini onarabilme ve toparlanma kabiliyeti gelişmiş ülke ekonomilerine göre daha hızlı bir oranda gerçekleşmektedir. Ancak bu tip ekonomilerin temel sorunu elde edilen kazanımların korunamaması ve istikrarın sağlanamamasıdır. Türkiye nin; tasarruf eksikliği, işsizlik, fiyatlar genel seviyesi ile ilgili sorunlar, ithalat ve ihracat kalemlerinin katma değerli hale getirilmesi, döviz dengesinin sağlanması, orta gelir tuzağı gibi hususlar, cari açık, talep bozuklukları, teknolojik eksiklikler, siyasi ve coğrafi riskler konularında eksikliği bulunmaktadır. Türkiye 92 yıllık dönemde ortalama olarak %5 oranında büyümüştür. Hanehalkı tüketiminde yaşanan daralmalar, terör olaylarının turizm sektörünü olumsuz etkilemesi, ihracatın düşüşü ve yabancı yatırımcıların olumsuz görüşleri 2016 yılı büyüme oranlarına doğrudan yansımıştır yılının 3. çeyreğinde büyüme oranında %1,3 lük sert bir düşüşün ardından, yıl %2,9 luk büyüme oranı ile 2

5 kapatılmıştır yılının son çeyreğinde yaşanan artış 2017 ye dair daha iyimser bir tablo ortaya koymaktadır. GSYH Büyüme Oranları (TUİK) I II III IV Yıllık 2015 %3,5 %7,2 %5,9 %7,4 %6, %4,5 %5,3 %-1,3 %3,5 %2,9 15 Temmuz darbe girişimi sonrasında ekonomik güven, hizmet sektörü, perakende ticaret sektörü ve inşaat sektörlerine ilişkin endekslerde bir gerileme kaydedilmiştir. Bu süreçte artan güvenlik endişeleri özellikle turizm sektörünü çok etkilemiştir. S&P, Fitch ve Moodys Türkiyenin kredi notunu düşürmüştür. Fitch raporunda, politik gelişmelerin Türkiye nin ekonomik görünümünü zayıflattığına işaret edilmiştir Nisan ayında anayasa değişiklik paketinin kabul edilmesi, bu sürece kadar yaşanan kaygıların giderilmesini sağlamıştır. Bundan sonraki süreçte ekonomide hükümetin aldığı önlemlerle bir toparlanma başlayacağı öngörülmektedir. 1.2 Temel Ekonomik Veriler Tüm politik gelişmeler, TL de yaşanan değer kaybı dikkate alındığında, ekonomik toparlanmanın yavaş bir hızda olacağı düşünülmektedir yılından beri temel göstergelerde gerileme olduğu görülmektedir yılı tahminlerine göre 2016 yılına göre hafif bir toparlanma olacağı görülmektedir. TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER Tahmini GSYİH (Gelir Yöntemi) Milyar USD 831,7 871,1 950,3 934,8 861,5 856,8 756,0 GSYİH -Kişi Başı Büyüme %2,10 %4,00 %4,20 %3,00 %6,10 %2,90 %3,40 Enflasyon %40,45 %6,16 %7,40 %8,17 %8,81 %8,53 %6,50 Cari İşlemler Dengesi Milyar USD ,1-43, ,6-32 Cari Açık / GSYİH %9,60 %6,10 %7,70 %5,50 %4,50 %4,50 %4,20 İşsizlik Oranı 9,1 8,4 9 9,9 10,3 10,9 10,2 Kaynak: TUİK, TCMB, HAZİNE MÜST Şubat ayı itibari inşaat sektörü başta olmak üzere tüm sektörlere ilişkin güven endeksleri yükselmiştir. Yaşanan bu toparlanma olumlu olsa da güven endeksleri hala 100 ün altında seyretmektedir (TUİK). 3

6 2005Ocak 2005Temmuz 2006Ocak 2006Temmuz 2007Ocak 2007Temmuz 2008Ocak 2008Temmuz 2009Ocak 2009Temmuz 2010Ocak 2010Temmuz 2011Ocak 2011Temmuz 2012Ocak 2012Temmuz 2013Ocak 2013Temmuz 2014Ocak 2014Temmuz 2015Ocak 2015Temmuz 2016Ocak 2016Temmuz 2017Ocak 2011Mart 2011Eylül 2012Mart 2012Eylül 2013Mart 2013Eylül 2014Mart 2014Eylül 2015Mart 2015Eylül 2016Mart 2016Eylül 2017Mart 120 Güven Endeksinin Yıllara ve Sektörlere Göre Değişimi Ekonomik güven endeksi Perakende ticaret sektörü güven endeksi Hizmet sektörü güven endeksi İnşaat sektörü güven endeksi Büyüme ve güven endekslerindeki düşüşler istihdam verilerine de olumsuz olarak yansımıştır yılında işsizlik oranı %13 e ulaşmıştır. İşsizlik oranı 2010 yılı sonundan beri en yüksek seviyeye ulaşmıştır Yaş Üzeri İşsizlik Oranın Yıllara Göre Değişimi 4

7 2013Nisan 2013Ekim 2014Nisan 2014Ekim 2015Nisan 2015Ekim 2016Nisan 2016Ekim 2017Nisan 2015 yılı sonlarında %8,81 seviyelerine ulaşan enflasyon oranı, 2016 yılı ortalarında %6,58 lere kadar gerilemiştir. Yaşanan bu iyileşme uzun sürmemiş ve 2016 yılını %8,5 seviyelerinde bir enflasyon oranı ile kapatmışken, Mart 2017 tarihi itibari ile enflasyon oranı %11,5 u bulmuştur. Bu durum alım gücünün düşmesine ve ticari faaliyetlerin durağanlaşmasına neden olmaktadır (TUİK). Enflasyon Oranlarının Yıllık Değişimi (Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim, %) Ocak Şubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Eylül Ekim Kasım Aralık ,24 7,55 7,61 7,91 8,09 7,20 6,81 7,14 7,95 7,58 8,10 8, ,58 8,78 7,46 6,57 6,58 7,64 8,79 8,05 7,28 7,16 7,00 8, ,22 10,13 11,29 11,87 Kasım 2013 den Şubat 2015 e kadar 2,00 2,50 TL seviyelerinde seyreden Dolar-Türk Lirası paritesi, bu tarihten 2016 yılı Ekim ayına kadar 2,50 3,00 TL seviyelerinde değişiklik göstermiştir. Geride bıraktığımız 1 yıldan daha kısa olan sürede Dolar Türk Lirası paritesi 3,50 TL yi aşmıştır. 16 Nisan seçimleri ardından, seçim döneminden kaynaklanan belirsizliğin son bulması, İstanbul Borsası nın yükselişe geçmesini ve Türk Lirasının değer kazanmasını sağlamıştır. Bu hareketlilik olumlu karşılansa da, sürekliliği merak konusudur (TCMB). 4 TL Dolar Kurunun Yıllara Göre Değişimi 3 TL 2 TL 1 TL 1.3 Gayrimenkul Sektöründeki Gelişmeler İnşaat ve gayrimenkul sektörü faaliyetleri kaynaklı gayrisafi katma değer; 2009 yılından 2016 yılına kadar genel gayrisafi katma değer artışına paralel olarak gelişmiştir yılında 2015 yılına göre gayrisafi katma değer %11 dolaylarında artış göstermişken; inşaat-gayrimenkul sektörü kaynaklı gayrisafi katma değer %16 dolaylarında artış göstermiştir yılında sanayi sektörünün gayrisafi katma değerden aldığı pay %19 ve hizmetler sektörünün aldığı pay %21 iken inşaat-gayrimenkul 5

8 sektörünün aldığı pay %17 seviyelerindedir. İnşaat ve gayrimenkul sektörü sanayi ve hizmetler gibi ana sektörler arasında kendini göstermektedir (TUİK). Gayrisafi Katma Değer ve İnşaat - Gayrimenkul Sektörü Katma Değeri (Milyar, TL) Gayrisafi Katma Değer İnşaat sektörü ve gayrimenkul faaliyetleri İnşaat Sektörünün Katma Değere Etkisi %16,1 %16,0 %16,1 %16,1 %16,3 %16,1 %15,9 %16,6 Gayrimenkul sektörünün Türkiye ekonomisindeki önemli konumu, ekonominin durağanlaşmaya başladığı dönemlerde hükümetleri, sektörün faaliyetlerini arttırmaya teşvik edecek önlemler almaya itmektedir yıllarında, terörist saldırılardaki artış, başarısız darbe girişimi, olağanüstü hal durumları, kamu ve özel kurumların terörist faaliyetlerden arındırılması operasyonları ve bu operasyonlardan kaynaklanan belirsizlikler Türkiye ekonomisi üzerinde olumsuz etkilere yol açmıştır. Bu gelişmeler üzerine alım gücünü arttırmak, ekonomik faaliyetleri canlandırmak ve yatırımcının güveninin sağlamak amacıyla inşaat ve gayrimenkul sektörüne ilişkin pek çok önlem alınmıştır. Son dönemlerde alınan önlemler ve gayrimenkul sektöründeki gelişmeler aşağıda açıklanmıştır yılında Tapu Kanununda yapılan değişiklik (6302 Sayılı Tapu Kanunu ve Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun) sonucunda yabancıya gayrimenkul satışının önündeki engelin kaldırılmasıyla başlayan süreci takiben 2017 yılının başında Türk Vatandaşlığı Kanunun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelikte, en az 1 Milyon Amerikan Doları tutarında taşınmaz edinen yabancılara Türk Vatandaşlığı verilmesi yönünde bir değişiklik gerçekleştirilmiştir. Bu değişiklikle birlikte Rusya, Ortadoğu ve Asya'daki yatırımcıların dikkatlerinin Türkiye ye yönelmesi ve yabancıların Türkiye deki gayrimenkul alımlarının kademeli olarak artması hedeflenmektedir. Mart 2017 de Bakanlar Kurulu kararı ile 30/09/2017 tarihine kadar konut ve işyerlerinde tapu harcı binde 20 den binde 15 e indirilmiştir (30008 Sayılı Resmi Gazete). Mart 2017 de kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmelerinde, bu kapsamda olan yapı müteahhitleri ile alt yükleniciler arasında düzenlenen inşaat taahhüt sözleşmelerinde, bu işlere yönelik verilen danışmanlık hizmet sözleşmelerinden ve yapı denetimi hizmet sözleşmelerinde damga vergisi kaldırılmıştır. 6

9 31/01/2017 tarihli 2017/9759 sayılı kararname ile ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde damga vergisi oranı %0 olarak uygulanmaya başlanmıştır. 3 Şubat 2017 tarihinde alınan bakanlar kurulu kararı ile inşaat ruhsatı 1/1/2017 tarihinden sonra alınan 150 m 2 den büyük konut teslimleri ile 150 m 2 ye kadar olanlarda ve Büyükşehir sınırları içerisinde arsa m 2 birim fiyatı 1000 TL üstü olan konut teslimlerinde KDV oranı %18 den %8 e düşürülmüş olup, %10 oranında bir indirime gidilmiştir. Bununla birlikte 30/09/2017 tarihine kadar teslimi gerçekleştirilecek 150 m 2 nin üzerindeki konutların KDV oranı %8 e düşürülmüştür. 27/10/2016 tarihinde 6306 sayılı yasanın uygulanmasına yönelik değişiklikler yapılmıştır. o o o Kamu düzen ve güvenliğinin bozulduğu, altyapı hizmetlerinin yetersiz olduğu, toplam yapı sayısının en az %65 i imar mevzuatına aykırı olan, altyapı ve üstyapıda hasar meydana gelmiş alanların riskli alan edilebilmesine yönelik değişiklik yapılmıştır. Bu şekilde riskli alan tanımı genişletilmiştir. Riskli alan ilanına ilişkin 15 bin metrakare olan alan sınırlandırılması kaldırılmıştır. İdarenin talebi üzerine yıkım kararı alınan yapıya elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerinin durdurulması zorunlu hale getirilmiştir. Bu değişiklikler ile kentsel dönüşüm uygulamalarının arttırılması ve hızlıca sonuçlandırılması hedeflenmiştir. 7

10 2 SEKTÖRLER BAZINDA İNCELEMELER 2.1 Konut Sektörü 8

11 Milyon Türkiye nin demografik ve ekonomik özellikleri konut sektörünün canlılığını devam ettirmesine neden olmaktadır. Buna inşaat sektörünün ekonominin çarkı olarak görülmesi düşüncesi de eklendiğinde konut piyasası hareketliliği artmaktadır. Türkiye gayrimenkul sektörü ve konut sektörünün incelendiği bu bölümde Türkiye genelinde konut piyasasının gidişatı ve piyasaya etki eden etmenler açıklanmış ve araştırma sonuçları sunulmuştur Yapı Ruhsatı Verilerinin İncelenmesi TUİK in yayımladığı verilere göre 2016 yılı içerisinde ulusal düzeyde m² yapı alanına sahip toplam adet yapı ruhsatı verilmiştir. Verilen yapı ruhsatlarındaki bağımsız bölüm toplamı adettir. Bu ruhsatların m 2 si sadece konut yapıları için verilmiştir. Yıllar içerisinde ulusal düzeyde verilen ruhsatların dalgalanma gösterdiği söylenebilir. Takip eden grafikte ulusal düzeyde verilen ruhsatlardaki inşaat alanlarının yıllar içerisindeki değişimi verilmiştir Yıllara Göre Konut Ruhsat Alanı ve Değişimi-Türkiye %26 %12 % % % 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 2016 İstanbul verileri incelendiğinde m 2 yapı alanına sahip toplam adet yapı ruhsatı verilmiştir. Verilen yapı ruhsatlarındaki bağımsız bölüm toplamı adettir. Bu ruhsatların m 2 si sadece konut yapıları için verilmiştir. 9

12 Milyon Yıllara Göre Konut Ruhsat Alanı ve Değişimi-İstanbul % % 30% 25% 20% 15% 15 10% 10 5 %3 -%7 %7 5% 0% -5% % Hem Türkiye hem de İstanbul ölçeğinde en yüksek değerin 2014 yılında gerçekleştiği, bu yılı takiben 2015 yılında bir gerileme olduğu, 2016 yılında ise tekrar bir toparlanmanın başladığı görülmektedir Yapı Kullanma İzin Belgeleri 2016 yılında m² yüz ölçümüne haiz adet yapı için ülke genelinde yapı kullanma izin belgesi verilmiştir. Bu yapılardaki bağımsız bölüm sayısı kadardır. Verilen yapı kullanma izin belgeleri alan dağılımı ruhsat alan dağılımı ile çok benzer durumdadır. Konut alanları %77 lik bir orana sahiptir. Yapı kullanma izin bölgesi yaklaşık olarak yapı ruhsatı alınmasından iki yıl sonra alınmaktadır. Bu şartlar altında 2014 yılında alınan yapı ruhsatları ile 2016 yılında verilen yapı kullanma izin belgeleri karşılaştırıldığında yaklaşık m² lik alan için henüz yapı kullanma izin belgesi alınmadığı görülmektedir. 10

13 Milyon Milyon Yıllara Göre Konut Yapı Kullanma İzin Belgesi Alanı ve Değişimi-Türkiye % %10 %5 -% % 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% 2016 İstanbul verileri incelendiğinde m 2 yapı alanına sahip toplam adet yapı kullanma izin belgesi verilmiştir. Verilen yapı kullanma izin belgelerindeki bağımsız bölüm toplamı adettir. Bu izinlerin m 2 si sadece konut yapıları için verilmiştir. Yapı Kullanma İzin Belgesi Değişimi -İstanbul % % 35% 30% % 20% 10 5 %11 -%3 %8 15% 10% 5% 0% % 11

14 2.1.3 Konut Satış Verilerinin İncelenmesi Konut sektörü ile ilgili en temel gösterge elbette ki satış sayılarıdır. Ulusal düzeyde 2016 yılı içerisinde adet konut satıldığı görülmektedir. Yıllar Bazında Konut Satışları Değişimi -Türkiye 1,600,000 % % 1,400,000 1,200,000 1,000,000 1,157,190 1,165,381 1,289,320 1,341, % 8.0% 800, , , ,000 %0.7 % % 4.0% 2.0% % Ulusal düzeyde konut satış satış sayıları sürekli artış eğilimde olmakla birlikte 2014 yılında yaşanan artış miktarı %7 seviyelerindedir (yaklaşık adet konut) yılındaki artış %10,6 seviyelerinde, 2016 yılındaki artış ise %4 seviyelerinde gerçekleşmiştir. Kullanılan satış şekline göre (ipotek ve diğer) satış sayıları takip eden grafikte verilmiştir. Diğer satış şekli olarak nitelendirilebilecek olan peşin satış, firma vadeli satış ve senetli satış gibi opsiyonların ipotekli satışlara göre daha çok talep edilen bir yöntem olduğu görülmektedir. Satış Şekline Göre Dağılım-Türkiye İpotek Diğer 2013 %39.8 % %33.4 % %33.7 % %33.5 % yılında satışların %40 ı ipotekli satış opsiyonları ile yapılmasına karşın 2014 yılında ipotekli satış opsiyonlarında yaşanan %15 lik düşüş ile birlikte ipotekli satış opsiyonları %33-%34 seviyelerine kadar 12

15 529, , , , , , , ,767 gerilemiştir. İpotekli satış opsiyonlarının bu denli düşmesinin nedeni kredi faiz oranlarının yüksek seyretmeye başlamasıdır. Satış Şekline Göre Dağılım-İstanbul İpotek Diğer 2013 %45.6 % %38.9 % %39.0 % %37.6 %62.4 Aynı durumun İstanbul daki satışlarda yaşandığı görülmektedir ten itibaren ipotekli satış oranı %38-39 oranlarına gerilemiştir. Satış durumuna göre satış değerleri incelendiğinde yıllık olarak satılan konuların yaklaşık %54 kadarının ikinci kez satılan konutlardan, %46 sının ise ilk defa satılan konutlardan kaynaklandığı görülmektedir. İlk el satışların 2016 yılında %5 oranında artış gösterdiği görülmektedir. 1,600,000 1,400,000 1,200,000 Satış Durumuna Göre Dağılım-Türkiye 1,157,190 1,165,381 1,289,320 1,341,453 1,000, , ,000 İkinci El İlk El 400, , İstanbul da satış durumuna göre satış değerleri incelendiğinde yıllık olarak satılan konutların 2013 yılında %56 civarında olduğu, takip eden yıllarda ise %53-54 civarında kaldığı görülmektedir. 13

16 300,000 Satış Durumuna Göre Dağılım-İstanbul 250, , , , , , , , , , ,104 İkinci El 100,000 İlk El 50, , , , , Raporun hazırlandığı tarihte yılın ilk çeyreğine ait konut satış verileri yayımlanmıştır. Yayımlanan veriler incelendiğinde 2017 yılının ilk çeyreğinde ulusal düzeyde adet konut satılmıştır. Geçen yılın ilk çeyreğine göre satış değerleri %7 oranında artış göstermiştir. Yıllara Göre İlk Çeyrek Türkiye Konut Satış Değişimi 350, , , , , , ,464 %15 325,780 20% 15% 10% 200, , ,000 %2 %7 5% 0% 50,000 -%6-5% % İstanbul verileri incelendiğinde, 2014 yılında bir önceki seneye göre %11 lik düşüş yaşandığı, 2015 yılında ise Türkiye ye kıyasla artışın daha düşük seviyede kaldığı görülmektedir de ise geçen seneye göre, Türkiye de ilk çeyrekte %7 artış yaşanmışken, İstanbul da artış yaklaşık %1 seviyesinde gerçekleşmiştir. 14

17 Yıllara Göre İlk Çeyrek İstanbul Konut Satışı Değişimi 60,000 58,000 56,000 54,000 52,000 58,776 52,328 56,188 %7 55,661 -%1 56,033 %1 10% 5% 0% -5% 50,000 -%11-10% 48, % İstanbul İlçe Konut Satış Sayıları İstanbul ilçeler bazında konut satış sayıları incelendiğinde 2016 yılında gerçekleşen satışların %17,5 inin Esenyurt ilçesinde gerçekleştiği görülmektedir. Bu ilçeyi konut satış büyüklüğünde sırayla; Sancaktepe, Beylikdüzü, Pendik ve Kartal ilçeleri takip etmektedir. Bu ilçeler İstanbul un yeni gelişen ve büyük oranda sanayi alanlarının dönüşümü ile markalı konut projelerinin yerleşmeye başladığı ilçeler olarak görülmektedir. Bu 5 ilçenin İstanbul da gerçekleşen satışların %36 sına sahip olduğu görülmektedir. 15

18 2016 Satış Adedi Satış (%) 2017 İlk Çeyrek Artış Adalar 0 %0,0 %0,0 Arnavutköy %1,7 -%2,4 Ataşehir %2,5 -%8,8 Avcılar %2,9 -%14,4 Bağcılar %1,8 %15,1 Bahçelievler %3,2 %0,1 Bakırköy %1,5 -%10,8 Başakşehir %3,5 %6,7 Bayrampaşa %1,5 -%16,7 Beşiktaş %1,0 -%28,9 Beykoz 335 %0,1 -%14,9 Beylikdüzü %4,7 %3,7 Beyoğlu %0,8 -%12,6 Büyükçekmece %2,5 -%5,7 Çatalca 0 %0,0 %0,0 Çekmeköy %2,2 %8,9 Esenler %2,6 %21,5 Esenyurt %17,5 %15,5 Eyüp %2,0 -%4,6 Fatih %1,6 -%12,6 Gaziosmanpaşa %2,1 %0,7 Güngören %1,1 -%10,0 Kadıköy %3,2 %12,1 Kağıthane %2,8 -%16,1 Kartal %3,9 -%15,0 Küçükçekmece %2,6 %19,2 Maltepe %2,9 -%5,1 Pendik %4,4 %5,4 Sancaktepe %5,1 %3,9 Sarıyer %0,8 -%13,8 Silivri %2,1 %0,0 Sultanbeyli %0,7 %57,1 Sultangazi %2,5 %6,7 Şile 0 %0,0 %0,0 Şişli %1,7 -%26,3 Tuzla %2,9 %8,0 Ümraniye %3,8 -%8,5 Üsküdar %1,9 -%14,2 Zeytinburnu %1,6 -%22, yılında ilk çeyrekte il genelinde adet konut satılmıştır. Bir önceki yılın aynı dönemine göre satış adetleri %0,7 lik bir artış göstermiştir. İlçeler bazında en yüksek satış artışları sırasıyla Sultanbeyli, Esenler, Küçükçekmece, Esenyurt ve Bağcılar da gerçekleşmiştir. Yeni gelişen bölgelerdeki satışlar 1 Adalar, Çatalca ve Şile ilçelerinde düşük sayıda gerçekleşen satışlar neticesinde TÜİK gizlilik açısında bu ilçelerde gerçekleşen satış sayıları açıklamamaktadır. 16

19 dikkat çekicidir. Konut satışlarındaki en büyük düşüşler ise Beşiktaş, Şişli, Zeytinburnu, Bayrampaşa ve Kağıthane de gerçekleşmiştir Yabancıya Satış Verilerinin İncelenmesi 2016 yılı verileri incelendiğinde ulusal düzeyde adet konutun diğer ülke vatandaşlarına satışı gerçekleşmiştir adetlik satış ile en büyük satış İstanbul da gerçekleşmiştir (%32). Toplam %100 İstanbul %32 Antalya %24 Bursa %7 Aydın 871 %5 Yalova 822 %5 Trabzon 810 %4 Sakarya 657 %4 Muğla 632 %3 Ankara 623 %3 Mersin 580 %3 Diğer iller % ve 2014 yıllarında en çok satış Antalya ilinde görülürken 2015 yılı ile birlikte en büyük satış adetleri İstanbul ilinde görülmeye başlamıştır. Yabancıların rağbet ettiği iller sıralamasına bakıldığında 2013 yılı hariç ilk on şehrin hiç değişmediği görülmektedir yılında İzmir ilk on şehir arasında yer alıyorken sonrasında yerini Trabzon a bırakmıştır I. Çeyrek İstanbul Antalya Bursa Ankara Yalova Sakarya Trabzon Aydın Muğla Mersin Mütekabiliyet yasasının çıkışı ile birlikte yabancıya konut satışında ilk olarak güney illerimiz daha ön planda olurken sonrasında daha çok Karadeniz bölgesi ve Marmara bölgesi ön plana çıkmaktadır. Bu bilgi takip eden tablodaki satın alma uyruğu ile birlikte değerlendirildiğinde Körfez Ülkelerinden gelen talep doğrultusunda daha çok yeşil doğası ile ünlü bölgelerimizin ön plana çıktığı gözlemlenmektedir. 17

20 I. Çeyrek Irak Suudi Arabistan Kuveyt Afganistan Rusya Federasyonu Azerbaycan Mısır İran Almanya İngiltere Ukrayna Ürdün Filistin 116 Çin Lübnan İsveç Katar Kazakistan Birleşik Arap Emirlikleri Yemen Libya 427 Norveç Hollanda 217 Belçika Diğer ülkeler

21 I. Çeyrek Irak %11,8 %10,3 %10,6 Suudi Arabistan %9,3 %9,5 %8,4 Kuveyt %2,9 %6,6 %6,9 Afganistan %8,9 %6,7 %5,0 Rusya Federasyonu %3,5 %3,3 %4,0 Azerbaycan %1,4 %1,9 %3,4 Mısır %3,2 %3,6 %3,1 İran %3,8 %3,9 %2,9 Almanya %4,6 %4,5 %2,8 İngiltere %2,6 %2,6 %2,8 Ukrayna %1,1 %1,9 %2,1 Ürdün %1,8 Filistin %1,2 %1,5 %1,7 Çin %1,4 Lübnan %2,4 %2,3 %1,4 İsveç %1,2 %1,4 %1,4 Katar %2,3 %2,1 %1,3 Kazakistan %1,4 %1,0 %1,3 Birleşik Arap Emirlikleri %1,0 %1,1 Yemen %1,9 Libya %2,0 %1,6 Norveç %1,2 Hollanda %1,1 Belçika %15,3 %16,7 %16,0 Diğer ülkeler %11,8 %10,3 %10,6 Batılı ülkelerden gelen talep yerini daha çok körfez ülkelerine bırakmış gibi görülmektedir. Bu sebeple Karadeniz bölgesi ve Marmara bölgesindeki satışlar daha yüksek oranlarda artmaktadır. Yabancıya yapılan konut satışlarının artışı incelendiğinde 2014 Yılında %56 oranında artış gerçekleşmiştir Yılında %20 artan yabancıya konut satış değerleri 2016 yılında %20 lik sert bir düşüş yaşamıştır yılının ilk iki aylık verisi incelendiğinde 2016 yılının ilk iki ayına göre düşüş %12 oranında gerçekleşmiştir. 19

22 2.1.6 Konut Satış Fiyatları Artış Analiz TCMB Hedonik Fiyat Artış Analizi TCMB Yayınladığı hedonik konut fiyat endeksi incelendiğinde, Şubat 2010 Şubat 2017 yılları arasında Türkiye ölçeğinde artış %92,4 iken, İstanbul da %118,6 olarak artmıştır. Endeks Dönemler Bazında Değişim (%) Dönemler Bazında Kümülatif Değişim (%) Türkiye İstanbul Türkiye İstanbul Türkiye İstanbul Şub.10 97,22 96,97 Şub ,45 106,56 8,5 10 8,5 9,9 Şub ,97 121, ,3 24,2 Şub ,86 138, ,1 37,9 Şub ,98 165, ,1 57,1 Şub ,16 210, ,7 84,9 Şub ,95 256, ,1 106,3 Şub ,05 287, ,4 118,6 20

23 350 Hedonik Fiyat Endeksi Türkiye-İstanbul Şub-10 Şub-11 Şub-12 Şub-13 Şub-14 Şub-15 Şub-16 Şub-17 Türkiye İstanbul Reidin Endeksi Analizi yılları arasında Reidin Endeksi incelendiğinde, en yüksek artışın Ataşehir İlçesinde, en düşük artışında Kağıthane de gerçekleştiği görülmüştür. Ataşehir İlçesinde yeni konut arzının yüksek oluşu, Finans Merkezinin etkisiyle fiyatlar hızla artmıştır Konut Fiyatlarındaki Değişim REIDIN Konut Endeks Değişim Oranları 21

24 0.3 Konut Fiyatlarındaki Değişim REIDIN Konut Endeks Değişim Oranları % % %18.3 %16.3 % % %9.2 %10.7 %11.0 %12.0 %6.6 % %3.2 % %2.9 -% Görüldüğü üzere Ataşehir belli bir doygunluğa eriştiği için, artış oranında azalma başlamıştır. Son 5 yılda 1. sıradayken, son bir yılda 15. sıraya gerilemiştir. Keza aynı durum yeni konut gelişiminin olduğu ve üst gelire hitap eden tüm ilçelerde gerçekleşmiştir. Son 5 Yıllık Toplam Fiyat Artış Oranına Göre Sıralama Son 1 Yıldaki Fiyat Artış Oranına Göre Sıralama Ataşehir 1 15 Kadıköy 2 14 Beşiktaş 3 1 Sarıyer 4 11 Zeytinburnu 5 6 Bakırköy 6 13 Maltepe Emlak Portallarından Toplanan Veriler Üzerine Değerlendirme İstanbul il genelinde ve ilçeler bazında konut satış fiyatları incelendiğinde, son iki yıllık fiyat artışları incelendiğinde il genelinde gerçekleşen aylık ortalama artış %1,7 olarak hesaplanmaktadır. Son iki yıllık veriler incelendiğinde ilçeler bazında en büyük artışların sırasıyla Gaziosmanpaşa, Üsküdar, Arnavutköy, Beykoz ve Eyüp de görülmektedir. En düşük fiyat artışlarına ise Şişli, Kadıköy, Beyoğlu, Küçükçekmece ve Ataşehir de görülmektedir. Son yılda gerçekleşen artışlar incelendiğinde ise en büyük artışlarda yine bu ilçeler en önde yer almaktadır. 22

25 Bu ilçelerin ön planda olmasının nedenleri araştırıldığında Gaziosmanpaşa ilçesinde yeni metro hattının bulunması ve yeni gayrimenkul projelerinin geliştirilmesi ön plana çıkmaktadır. Arnavutköy ilçesinde ise yeni havaalanı ve Kanal İstanbul projesinin geliştirilmesine bağlı olarak fiyatlar artmaktadır. Eyüp bölgesi de özellikle yeni havaalanı ve bağlantı yollarının oluşturduğu çekicilik ön plana çıkmaktadır. Üsküdar ve Beykoz bölgelerindeki artış ise bu bölgelerdeki ulaşım bağlantılarının güçlenmesi ve önemli gayrimenkul projelerinin geliştirilmesi ile ilgilidir. İl genelindeki ortalama satış fiyatı TL/m² olarak hesaplanmaktadır. Beşiktaş, Beykoz, Bakırköy, Sarıyer ve Kadıköy ilçeleri en yüksek konut satış fiyatlarına sahiptir. Öte yandan en düşük konut satış fiyatlarına sırasıyla; Esenyurt, Sultangazi, Beylikdüzü, Arnavutköy ve Avcılar da rastlanmaktadır. En yüksek konut satış fiyatları genellikle şehrin merkezinde yer alan ve görece planlı gelişmiş muhitler olarak öne çıkmaktadır. En düşük konut fiyatlarına ise şehrin çeperlerinde yer alan ve yeni gelişen bölgelerde rastlanmaktadır. Konut Kira Fiyatları Kiralama fiyatları incelendiğinde il genelindeki kira değeri 21 TL/m²/ay olarak hesaplanmaktadır. En yüksek kiralama değerlerine sırasıyla Beşiktaş, Beyoğlu, Sarıyer, Beykoz ve Bakırköy de rastlanmaktadır. En düşük kiralama değerlerine ise sırasıyla, Esenyurt, Sultangazi, Avcılar, Beylikdüzü, ve Başakşehir ilçelerinde rastlanmaktadır. Konut satış değerlerinde olduğu gibi iyi gelişmiş ve merkezi ilçelerin en yüksek kiralama değerlerine sahip olduğu, şehrin çeperlerinde yer alan ve yeni gelişen muhitlerde ise daha düşük kira değerlilerine rastlandığı görülmüştür. İl genelindeki kiralama değerlerinin son yıl içerisinde %4,5 düştüğü ancak son iki yıllık periyodda ise %5 oranında arttığı görülmektedir. Son yılki artışlar incelendiğinde kiralama değerlerinin en çok; Büyükçekmece, Avcılar, Çekmeköy, Pendik ve Kağıthane bölgelerinde arttığı görülmektedir. Son yıl içerisinde kira değeri en çok düşen ilçeler ise sırasıyla Bayrampaşa, Esenyurt, Bağcılar, Zeytinburnu ve Sarıyer olmuştur. Amortisman Süreleri Yapılan analizlerde İstanbul genelinde amortisman süresi, 18 sene (yaklaşık 220 ay) olarak hesaplanmaktadır. En uzun amortisman süreleri sırasıyla Beykoz, Bakırköy, Beşiktaş, Kadıköy ve Sarıyer de görülmektedir. En kısa amortisman sürelerine ise Sancaktepe, Bağcılar, Esenyurt, Zeytinburnu ve Gaziosmanpaşa da rastlanmaktadır. En uzun amortisman sürelerine yüksek fiyatlı konut bölgelerinde rastlanmakta iken; kısa amortisman sürelerine ise görece düşük fiyatlı ve yeni gelişen konut bölgelerinde rastlanmaktadır. 23

26 Konut Birim Satış Fiyatı TL/m² İki Yıllık Fiyat Artış Ort. Kira Değeri TL/m²/ay İki Yıllık Kira Artışı İstanbul %39,7 21 %5,0 18 Arnavutköy %38,1 Ataşehir %15,5 22 %4,8 22 Avcılar %19,6 11 %10,0 18 Bağcılar %17,4 16 -%11,1 16 Bahçelievler %24,3 14 %7,7 18 Bakırköy %29,7 24 %14,3 32 Başakşehir %18,3 12 -%7,7 24 Bayrampaşa %20,4 14 -%33,3 20 Beşiktaş %28,4 45 %7,1 30 Beykoz %35,9 25 %8,7 34 Beylikdüzü %22,4 11 %10,0 18 Beyoğlu %14,3 29 -%9,4 20 Bçekmece %30,3 12 %33,3 22 Çekmeköy %25,5 12 %20,0 22 Esenler %19,3 Esenyurt %20,6 8 -%11,1 16 Eyüp %35,2 22 %10,0 18 Fatih %20,6 18 %5,9 20 GOP %54,8 16 -%23,8 18 Güngören %19,9 13 %0,0 19 Kadıköy %7,7 23 %4,5 29 Kağıthane %26,5 16 %14,3 19 Kartal %28,5 16 %14,3 18 Kçekmece ,5% 17 13,3% 18 Maltepe ,9% 17 21,4% 21 Pendik ,8% 13 18,2% 19 Sancaktepe ,8% 14 7,7% 15 Sarıyer ,7% 27 3,8% 27 Sultanbeyli ,2% 12 20,0% 23 Sultangazi ,1% 8 0,0% 21 Şişli ,3% 23-11,5% 21 Tuzla ,3% 12 33,3% 22 Ümraniye ,9% 14 7,7% 21 Üsküdar ,2% 18 12,5% 24 Zeytinburnu ,2% 19 26,7% 16 Amortisman Süresi Aşağıda İstanbul un güncel satış, kiralama, amortisman, satış fiyatı artışı ve kira artış sürelerine ait veriler haritalandırılmıştır. 24

27 25

28 26

29 27

30 28

31 29

32 2.1.7 Fiyat Artışı Beklentisi Daha Yüksek Olan Bölgeler İstanbul ili geneline bakıldığında bazı bölgelerin il geneline kıyasla daha büyük bir fiyat artışı hareketi gösterdiği görülmektedir. İl içerisinde gerçekleştirilen başta ulaşım çalışmaları olmak üzere altyapı projelerinin çevresindeki bölgeleri derinden etkilediği ve bu etkilerin fiyat artışlarına neden olduğu bilinmektedir. Öte yandan nitelikli gayrimenkul projelerinin geliştirildiği bölgelerde de fiyatlar görece daha fazla artmaktadır. İl geneli ele alındığında merkez ilçelerden ziyade ikincil bölgelerde ve çeperlerde yer alan konutlarda daha yüksek konut fiyatı artışları görüleceği düşünülmektedir. Daha yüksek fiyat artışı beklentisi olan bölgeler herhangi bir önem sırası olmaksızın şu şekilde sıralanabilir. 3. Havaalanı ve Kuzey Marmara Otoyolundan dolayı Arnavutköy İlçe merkezi, Bolluca Boğazköy ve Işıklar mevkiinde fiyat artışı beklenmektedir. Benzer şekilde Eyüp ilçesine bağlı Göktürk Kemerburgaz bölgelerinde de daha yüksek fiyat artışı beklenmektedir. Bu bölge görece yüksek fiyatlı bir bölge olmasına karşın halen daha yüksek fiyat artışları göstermektedir. Gaziosmanpaşa ilçesi özellikle de TEM otoyoluna yakın bölgeler büyük bir kentsel dönüşüm seferberliği içine girmişlerdir. Özellikle yapımı devam eden Mecidiyeköy Mahmutbey Metrosu nun bu bölgeden geçecek olması bölgedeki hızlı fiyat artışının bir müddet daha devam etmesini sağlayacaktır. Zeytinburnu sahil kesimden yapılan üst düzey konut projeleri, Marmaray Zeytinburnu durağının açılacak olması ve Karayolu Boğaz geçişinin varlığı Zeytinburnu sahili ile birlikte ilçe genelinde önemli fiyat artışlarına neden olmaktadır. Öte yandan ilçe içerisinde bulunan ve E- 5 karayoluna cepheli şekilde gerçekleştirilecek olan karma projelerin de ilçenin E-5 e bakan bölgelerinde önemli fiyat artışlarına neden olacağı düşünülmektedir. Başakşehir ilçesi sınırları içerisinde yer alan Kayaşehir bölgesi ve devamında kuzey yönünde yer alan gelişme alanları önemli gayrimenkul geliştirme projelerine ev sahipliği yapmaktadır. Kamu otoritelerinin geliştirdiği arsalar üzerinde kamu ile ortak olacak şekilde şekillenen projeler gerek Kanal İstanbul projesine yakın konumu gerekse Kuzey Marmara Otoyoluna ve Yeni Havaalanına doğrudan erişim imkanı sağlamasıyla önemli avantajlara sahiptirler. Bu bölgelerde adeta yeni bir şehir kurulması ile birlikte kamunun da önemli yatırımları ve planlama çalışmaları yürütülmektedir. Bu bölgede daha yüksek fiyat artışları yaşanacağı düşünülmektedir. 30

33 Pendik bölgesindeki özellikle E-5 e göre daha kuzeyde ve ilçenin iç kesimlerinde yer alan mahallelerde kentsel dönüşüm faaliyetleri hız kazanmaktadır. Bu bölgelerde daha çok yerel geliştiriciler proje üretmekte olmasına karşın daha yüksek fiyat artışı görülmektedir. Bu durumun önümüzdeki dönemde de devam edeceği düşünülmektedir. Levent Çeliktepe bölgesi merkezi iş alanına yakın olması ile özellikle dikkat çekicidir. Bu bölge kötü ve eskimiş yapı stoğu nedeniyle çok tercih edilen bir bölge olmamasına karşın kentsel dönüşüm faaliyetlerinin bu bölgede başlaması ile önemli satış fiyatı artışları yakalanacağı düşünülmektedir. Kağıthane bölgesinin de hem metro yatırımları hem de yeni ve büyük ölçekli gayrimenkul geliştirme projelerinin yer alması nedeniyle görece daha yüksek fiyat artışlarına neden olacağı öngörülmektedir. Tuzla bölgesinin sahil kesimlerinde ve önceleri ikinci konut olarak gelişen bölgelerinde yeni ve nitelikli konut projeleri hayata geçmektedir. Bu bölgelerin orta ve uzun vadede önemli getiriler sağlayacağı öngörülmektedir 31

34 2.1.8 Dikkat Çekici Konut Projeleri Teslim tarihi tarihleri arasında olan Anadolu ve Avrupa Yakasında satışı devam eden projelerden konsept, kentsel dönüşüm, farklı fonksiyonları barındırması gibi özelliklerine bağlı olarak dikkat çekici olanlar aşağıda sunulmaktadır. Anadolu Yakası Projeleri Tabloda yer alan Koşuyolu projeleri üst gelir grubuna hitap eden ve arsa stoğunun az olduğu bölgede geliştirilmektedir. The Mandarins Acıbadem ve Kentplus Kadıköy kentsel dönüşüm projeleri olup, Fikirtepe bölgesinde geliştirilmektedir. Ataşehir de geliştirilen Sinpaş Palas Projesi de finans merkezine yakın mesafede markalı bir grup tarafından geliştirilen önemli bir projedir. Şehrin çeper bölgeleri olan Sancaktape, Pendik ve Kartal da geliştirlen projeler ise, ölçekleri açısından dikkat çekicidir. Proje Adı İlçe Müteahhit Firma Arsa Alanı Konut Sayısı Teslim Tarihi Ortalama Birim Satış Fiyatı Elysium Elit Kadıköy Ofton İnşaat Mar TL Koşuyolu Excellence Kadıköy Sur Yapı Haz TL Koşuyolu The Mandarins Kadıköy Selka-NSK İnşaat May TL Acıbadem Kentplus Kadıköy Emay İnşaat Haz TL Kadıköy Sinpaş Palas Ataşehir Sinpaş GYO Ara TL Resim İstanbul Sancaktepe Ortadoğu Grup Tem TL Lens istanbul Pendik Lens Yapı Eki TL AND Pastel Kartal Anadolu Gayrimenkul Yatırımları A.Ş Haz TL Avrupa Yakası Projeleri Tabloda yer alan Bağcılar da gerçekleştirilen Toya Next projesi küçük metrekareli konutların yer aldığı bir projedir. Projede en dikkat çekici unsur ise, hareketli mobilyalar ile konut verimliliğini artıran çözümler sunulmasıdır. Başakşehir ise, Emlak Konut un geliştiriciler ile birlikte yeni bir yerleşim alanı planlandığı ve konut arzının yoğun olduğu bir ilçedir. Görüldüğü üzere, proje ölçekleri oldukça büyüktür ve merkeze mesafeleri sebebiyle satış fiyatları yatırımcıya cazip gelmektedir. Küçükçekmece İlçesi nde hem Halkalı konut alanı hem de Basın Ekspres Yolu üzerinde geliştirilen projeler dikkat çekicidir. Özellikle Basın Ekspres in Tem yönünde sol tarafında ardı ardına yeni projelerle yeni bir yerleşim alanı oluşturulmaktadır. Bakırköy de Ataköy-E5 üzerinde ve sahil şeridinde geliştirilen projeleri ile dikkat çekicidir. Bölgede son arsa stokları üzerinde üst gelir grubuna yönelik geliştirilen projeler yoğundur. Zeytinburnu projeleri, kentsel dönüşüm açısından önem arz etmektedir. Bölgedeki 32

35 projeler merkeze yakın mesafeleri ile dikkat çekmektedir. Hem sahil hem E-5 aksına yakın kısımda geliştirme projeleri devam etmektedir. Yine kentsel dönüşümün yoğun olduğu Piyalepaşa bölgesi de mahalle konseptinde geliştirilen büyük ölçekli bir geliştirme projesidir. Gaziosmanpaşa, Eyüp ve Kağıthane ilçelerini kesen Tem üzerinde geliştirilen projelerde Levent e yakın mesafeleri sebebiyle dikkat çekicidir. Özellikle Vadi İstanbul projesi farklı fonksiyonları barındırması sebebiyle yoğun talep görmüştür. Zekeriyaköy de, hem şehir merkezine hem 3. Köprüye olan bağlantıları sebebiyle her zaman üst gelir grubunun ilgisini çekmiştir. Bölgede arsa stoğu sınırlı olup, bölgede geliştirilen Köy projesi ölçeğiyle dikkat çekicidir. Proje Adı İlçe Müteahhit Firma Arsa Alanı İnşaat Alanı Konut Sayısı Teslim Tarihi Ortalama Birim Satış Fiyatı Toya Next Bağcılar Toya Yapı Şub TL Avrupark Bahçekent Başakşehir Emlak Konut GYO ve Cihan Insaat Nis TL Tual Bahçekent Başakşehir Dağ Mühendislik Ara TL Akzirve Strada Başakşehir Akzirve Gayrimenkul Yatırım Nis TL Babacan Port Royal Küçükçekmece Babacan Yapı A.Ş Nis TL Tema İstanbul Küçükçekmece Artaş İnşaat-Mesa Mesken Sanayii A.Ş.- Öztaş-Kantur-Akdaş TL Tem Avrasya Konutları Gaziosmanpaşa Fuzul Yapı-Yol İnşaat Haz TL Nef Bahçelievler Bahçelievler Timur Gayrimenkul Ara TL Büyükyalı İstanbul Yedi Mavi Zeytinburnu Zeytinburnu Özak GYO, Yenigün ve Ziylan Kalkavan İnşaat, Hasan Sever İnşaat ve Gül Yapı Mar TL Şub TL Nivo Ataköy Bakırköy Cathay Group Haz TL Nef Ataköy 22 Bakırköy Timur Gayrimenkul Geliştirme Yapı Ve Yatırım A.Ş Haz TL Sea Pearl Ataköy Bakırköy Kuzu Grup Kas TL Piyalepaşa İstanbul Beyoğlu Polat İnşaat Ara TL 5. Levent Eyüp Torunlar GYO Ara TL Queen Central Park Şişli Sinpaş GYO Ara TL Vadi İstanbul Zekeriyaköy Köy Kağıthane Sarıyer Artaş İnşaat, Aydınlı Grup ve Keleşoğlu İnşaat Siyahkalem Mühendislik, Emlak Konut GYO ve TOKİ Ara TL Haz TL Maslak 1453 Sarıyer Ağaoğlu Mar TL 33

36 2.2 Ofis Sektörü 34

37 İstanbul ofis pazarını temelde 3 bölgede incelemek mümkündür. Bu bölgeler; merkezi iş alanı, merkezi iş alanı dışı ve yeni gelişmekte olan ofis bölgeleridir. Merkezi iş alanı; ofis alanlarının en fazla yer aldığı, yaya-araç trafiğinin en yoğun olduğu bölgedir. Bu bölge kapsamında Beşiktaş, Balmumcu, Zincirlikuyu, Esentepe, Şişli, Etiler, Akatlar, Levent ve Maslak ilçeleri yer almaktadır. Merkezi iş alanı dışı; merkezi iş alanının çevresinin ve ikincil ofis alanlarını kapsamaktadır. Bu bölge dahilinde Avrupa yakasında Taksim - Nişantaşı, Şişli - Fulya, Anadolu yakasında ise Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye ilçeleri incelenmektedir. Yeni gelişmekte olan ofis bölgeleri özellikle ulaşım ağı ile gelişimini sürdüren, yeni ofis yapılarını içeren bölgelerdir. Bu bölge kapsamında Kâğıthane, Bomonti - Piyalepaşa, Kartal- Maltepe ve Batı Ataşehir ilçeleri ön plana çıkmaktadır. İstanbul da 2017 yılı ilk çeyreği itibariyle m² ye ulaşmış olup, bu alanın %66 sı A sınıfı ofis yapılarına aittir. Asya yakasında A sınıfı ofis yapılarının boşluk oranı %40 lara yakın iken; B sınıfı ofis yapılarında boşluk oranı ortalama %19 dur. Avrupa yakasında ofis boşluk oranları Asya yakasına kıyasla daha düşüktür. Avrupa yakasında A sınıfı ofis yapılarının boşluk oranı %34 iken, B sınıfı ofis yapılarının boşluk oranı %13 tür yılı ilk çeyreği sonuçlarına göre; İstanbul genelinde A sınıfı ofis birimlerinin ortalama kira değeri 24 USD, B sınıfı ofis yapılarının ortalama kira değeri 18 USD olarak gerçekleşmiştir. Avrupa yakası A sınıfı ofislerin birim kira değeri Asya yakasına göre 7 USD daha fazla olarak tespit edilmiştir. 35

38 Sınıfı Toplam Ofis Alanı (m²) Ortalama Boşluk Oranı (%) Ortalama Kira Değeri (USD) Asya A ,67 21 B ,10 16 Avrupa A ,77 28 B ,41 21 İstanbul (Toplam) A ,86 24 B ,95 18 Kaynak: Colliers International Bölgelere Göre Kira ve Doluluk Ortalamaları Aşağıdaki grafikte İstanbul un 12 bölgesi için A ve B sınıfı ofislerin kira ortalamaları gösterilmektedir. MİA bölgesi nde en yüksek kira değeri Leven te 32 USD/m 2, MİA dışı avrupa bölgesinde ise Taksim- Nişantaşı bölgesinde en yüksek kira değeri 28,6 USD/m 2 olarak gözlemlenmiştir. MİA dışı Asya bölgesinde Kozyatağı 21,7 USD/m 2 ortalama aylık kira değeriyle en yüksek değere sahiptir. Bölgelere Göre Kira Ortalamaları (USD/m²/ay) $ $ $ $ $17.00 $ $10.50 $10.50 $11.20 $ $ $ A Sınıf B Sınıf Kaynak: Propin İncelenen 12 bölge içinde en yüksek boşluk oranına Zincirlikuyu Beşiktaş Bölgesinde A sınıfı ofislerde tespit edilmiştir. Bu duruma yeni arz edilen ofis birimleri neden olmaktadır. Asya yakasında en yüksek boşluk oranı Ümraniye ilçesinde görülmektedir. En düşük boşluk oranı Maslak ta yer alan B sınıfı ofislerde tespit edilmiştir. Bu durumun en önemli nedeni bu MİA da B sınıfı ofis yapılarının arz edilmemesidir. 36

39 %4.4 %9.6 %8.9 %6.8 %7.1 %13.8 %15.4 %15.2 %15.2 %16.9 %15.8 %17.2 %22.9 %24.1 %21.5 %25.2 %24.1 %18.9 %16.7 %19.0 %26.8 %27.1 %32.2 %40.8 Bölgelere Göre Boşluk Oranları (%) 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% A Sınıf B Sınıf Kaynak: Propin İstanbul un ofis gelişimi açısından önemli 12 bölgesindeki kira değerleri ve boşluk oranları değişimi incelenmiştir. Değişim incelemesi 2014 yılı ilk çeyreği ile 2017 yılı ilk çeyreği verileri üzerinden yapılmıştır. Buna göre; İki yıl arasındaki dönemde dolar kurunun ciddi yükselişi ve ekonomik anlamda yaşanan durgunluk kira değerlerinin düşmesine ve boşluk oranlarının artmasına neden olmuştur. Kira değeri en fazla düşen A sınıfı ofislerin yer aldığı bölgeler; Taksim-Nişantaşı, Beşiktaş- Balmumcu ve Maslak bölgesidir. Boşluk oranları Levent, Zincirlikuyu Gayrettepe, Maslak, Ümraniye ve Havaalanı bölgesindeki A ve B sınıfı ofislerde artmıştır. Boşluk oranları Altunizade ilçesinde yer alan A ve B sınıfı, Kavacık ilçesinde yer alan A sınıfı ofislerde 2014 yılına göre daha azalış göstermiştir. Bu bölgelerde aynı zamanda kira değerleri de düşmüş olup, Anadolu Yakası ofisleri içinde görece daha düşük kira değerleri, boşluk oranlarının azalmasını sağlamıştır. Beşiktaş Balmumcu bölgesinde A sınıfı ofislerde boşluk oranı hemen hemen aynı kalmış olup, kira değeri 37 USD/m²/ay dan 25 USD/m²/ay a düşmüştür. Erişim açısından kolay olan ve merkezi konumda yer alan ilçede kira değerlerinin Levent e göre düşük olması boşluk oranını düşüren bir durumdur yılı ve 2017 yılı ilk çeyreğine ait kira değeri ve boşluk oranı değerleri aşağıda yer alan haritada görülmektedir. 37

40 Kaynak: Propin 38

41 2.2.2 Ofis Sektörü Beklentiler MİA bölgesinde artan kullanıcı talebi ile birlikte, arsa üretiminin son derece kısıtlı olması neticesinde ofise olan talep arz ile desteklenememektedir. Sahip olduğu ulaşım imkanları ve prestij algısı, MİA bölgesindeki kiraları yukarı yönlü etkilerken, artan döviz kuru ve alternatif bölgelerdeki uygun kira fiyatları ise negatif bir etki yaratmaktadır. Artan kira ve sınırlı arz hem kiracıları hem de geliştiricileri MİA dışında yeni alanlara odaklanmaya ve ikincil ofis alanlarında proje geliştirmeye yönlendirmiştir. Bu yeni gelişmeler Ümraniye, Kâğıthane ve Bomonti gibi yeni ulaşım bağlantıları ile şehir ile daha iyi bütünleşmiş ve çok sayıda projenin aynı anda geliştirildiği bölgeler olmuştur. Bu alanlar birincil konumda bulunmak yerine ekonomik ofis alanlarını tercih eden kullanıcılar tarafından talep edilmektedir. Geliştiricilerin bu konumlarda pazara sunacağı yeni arz ile birlikte kiralama değerlerinin bu bölgelerde de düşüş yaşayacağı tahmin edilmektedir. Çeşitli kurumlar tarafından yapılan araştırmalara göre; 2019 yılı sonuna kadar İstanbul ofis stokunun milyon m² aralığında olması beklenmektedir (Propin, JLL ve CW) yılları arasında ofis stoğunun özellikle gelişmekte olan ofis bölgelerinde yoğunlaşacağı öngörülmektedir. Bu bölgeler arasında da Ataşehir Ümraniye bölgesinde yer alan Finans Merkezi nin ön plana çıkacağı düşünülmektedir. 39

42 2.3 Perakende Sektörü 40

43 2017 yılı Ocak Ayı itibariyle ülke genelinde 375 Adet AVM 2 yer almaktadır. Buna ek olarak 2019 yıl sonuna kadar ulusal düzeyde 61 adet yeni AVM nin açılması ve toplam AVM kiralanabilir alanının 14 milyon m² seviyelerine gelmesi beklenmektedir İstanbul Ankara Diğer Şehirler Türkiye Mevcut AVM'ler İnşaat Halinde AVM'ler 2019 Sonu Beklentisi Adet TKA (m²) Adet TKA (m²) Adet TKA (m²) Adet TKA (m²) Mevcut durumda yurt genelindeki toplam AVM Brüt kiralanabilir alanı 11,1 Milyon m² seviyelerindedir kişiye düşen brüt kiralanabilir alan ulusal düzeyde 140 m² seviyelerindedir. Bu gösterge Avrupa ortalamasında 270 m² seviyelerindedir. Türkiye ortalamasının kabaca Avrupa ortalamasının altında olduğunu söylenebilir Brüt Kiralanabilir Alan Dağılımı İller bakımında AVM brüt kiralanabilir alan dağılımı gösterir tablo ilişiktedir. Sıra İl Brüt Kiralanabilir Alan / Kişi 1 Bolu Ankara İstanbul Kocaeli Muğla Karabük Kırıkkale Gaziantep Antalya Kayseri 143 Toplam 140 Bolu, Ankara ve İstanbul en büyük kişiye düşen kiralanabilir alan değerlerine sahiptir. Bu üç ilin ardından daha düşük ortalama kiralanabilir alan değerlerine sahip iller gelmektedir. Üçüncü ile 2 AVM kapsamında bünyesinde en az 25 adet mağaza barındıran ve m² den fazla ticari kiralanabilir alanı bulunan AVM değerlendirilmiştir. 41

44 dördüncü yıl arasında kişiye düşen kiralanabilir alan değerleri farkı yaklaşık bir buçuk kat kadardır. Nüfus bakımından ülkenin 3. büyük kenti olan İzmir in kişiye düşen kiralanabilir alan oranına göre yapılan sıralamada 16. sırada yer almaktadır. İstanbul il genelinde bulunan toplam 108 Adet AVM ve toplam 4,1 Milyon m² kiralanabilir alan ile en büyük organize perakende pazarı niteliğindedir. İstanbul adetsel olarak AVM lerin %34 üne alansal olarak ise %39 una sahiptir. İl genelindeki AVM lerden büyüklüğüne göre ilk 40 adet AVM nin 15 adedinin Anadolu yakasında 25 adedinin ise Avrupa yakasında olduğu görülmektedir. Bu 40 AVM il genelindeki toplam kiralanabilir alanın %65 in oluşturmaktadırlar. Ulusal bazda yapılan AVM araştırma raporuna göre ulusal düzeyde ağırlıklı ortalama kira değeri 29,03 USD/m²/ay seviyelerindedir. Ulusal düzeydeki ortalamayı Marmara Bölgesinin özellikle de İstanbul un yukarıya çektiği düşünülmektedir. Bölgeler bazında yapılan kira ortalamaları tablosu takip eden bölümde verilmiştir Bölgelere Göre Alışveriş Merkezi Kiraları Marmara bölgesinin ülke ortalamasını yukarıya çektiği görülmektedir. Marmara bölgesi haricindeki tüm bölgelerin ortalama kira değeri ulusal ortalamanın altındadır. Bölge Adı Ağırlıklı Ort. Kira USD/m²/Ay Marmara Bölgesi 37,27 Ege Bölgesi 24,60 Karadeniz Bölgesi 23,38 Akdeniz Bölgesi 20,97 İç Anadolu Bölgesi 20,80 Güneydoğu Anadolu Bölgesi 16,32 Doğu Anadolu Bölgesi 14,90 Türkiye Ortalaması 29,03 Bölgesel hesaplamalar incelendiğinde İstanbul ve Ankara nın ortalama kira değerlerini oldukça yukarıya çektiği görülmektedir. Ulusal hesaplamanın ardından İstanbul ve Ankara dışarıda bırakılarak kalan iller Anadolu olarak değerlendirildiğinde aşağıdaki tablo ortaya çıkmaktadır. Şehirlere ve Bölgelere Göre Alışveriş Merkezi Kira Ortalamaları Anadolu İstanbul Ankara Türkiye Ağırlıklı Ortalama Kira USD/m²/Ay 19,17 41,67 21,77 29,03 42

45 Beklendiği üzere İstanbul en yüksek kira değerine 41,67 USD/m²/ay değeri ile sahip olurken Ankara da ortalama kira değer 29 USD ve iki büyük şehir çıkartılmış genel ağırlıklı ortalama ise 19,17 USD seviyelerindedir. İstanbul un ortalama kira değerlerini ne kadar büyük bir ölçüde yukarı çektiği net olarak ortaya çıkmaktadır Perakende Caddeleri İstanbul perakende sektörü yavaş yavaş AVM tesislerine yönelmekle birlikte perakende caddeleri halen önemini sürdürmektedirler. İstanbul daki en önemli perakende caddeleri, İstiklal Caddesi, Nişantaşı (Vali Konağı, Teşvikiye, Rumeli ve Abdi İpekçi Caddeleri) ve Bağdat Caddeleridir. Bu üç alışveriş caddesi üzerindeki toplam mağaza sayısı kadar olup toplam kiralanabilir alan m² kadardır. Bu üç cadde İstanbul genelindeki cadde perakendeciliğinin en önemli alanlarıdır. Bu caddelere ek olarak gelişen ikincil kademede önemli cadde perakendeciliği aksları gelişmektedir. Bu akslara Kadıköy Bahariye Caddesi, Ümraniye Alemdağ Caddesi, Beşiktaş Ortabahçe (Ihlamur Dere) Caddesi, Bakırköy İstasyon ve İstanbul Caddeleri örnek olarak verilebilir. Bu caddeler en önemli alışveriş caddeleri olmasalar da bulundukları konum, kullanıcı sayısı ve bulundurdukları markalar ile önemli hale gelmektedirler. Sayılan caddelerin ikincil kademede önemli caddeler olduğu söylenebilir. Alışveriş Caddelerinin konumları incelendiğinde genellikle orta ve yüksek gelir grubunun tercih ettikleri yaşam alanlarının yakınlarında bu caddelerin konumlandığı ve şekillendiği görülmektedir. En önemli üç alışveriş caddesi incelendiğinde mağaza karmasının hemen hemen yarısının hazır giyim, ayakkabı ve çanta sektöründe olduğu görülmektedir. Bu sektörün hemen arkasından yeme içme sektörü ve banka ve döviz büroları yer almaktadır. Takip eden tabloda önemli perakende caddelerinin bilgileri verilmiştir. Öne Çıkan Ticaret Akslarına İlişkin Özet Bilgiler İstiklal Caddesi Nişantaşı Bağdat Caddesi Uzunluk 1,42 Km 2,06 Km 2,52 Km Çevrede Yaşayan Nüfus Kiralanabilir alan Mağaza Sayısı Tahmini Ziyaretçi H.İçi Tahmini Ziyaretçi H.Sonu En büyük kiralanabilir alan Bağdat Caddesinde yer almaktadır. Nişantaşı ve İstiklal Caddesinin kiralanabilir alan büyüklükleri birbirlerine oldukça yakındır. Uzunluk bakımından en uzun cadde Bağdat Caddesidir. Bağdat Caddesini, Nişantaşı ve İstiklal Caddesi takip etmektedir. Mağaza sayısında en yüksek sayıya Nişantaşı sahip iken, Nişantaşı nı Bağdat Caddesi ve İstiklal Caddesi takip etmektedir. En 43

46 büyük ziyaretçi sayısı İstiklal Caddesindedir. İstiklal caddesi diğer iki caddenin toplam ziyaretçisinin yaklaşık iki katı kadar hafta içi ve hafta sonu ziyaretçisine sahip durumdadır. İstiklal Caddesi özellikle hazır giyim konusunda oldukça fazla markaya sahip bir yapıdadır. İstanbul un en çok ziyaretçisi olan caddesi olduğu için en önemle perakende caddesi konumundadır. Nişantaşı da hazır giyim konusunda ön plana çıkmasına karşın kullanıcı kitlesi ve mağazalar daha çok üst gelir seviyesine hitap eden ve lüks segmentteki mağazalardır. Bağdat Caddesi Anadolu yakasında en çok ziyaretçisi olan ve hazır giyim ve yeme içme ağırlıklı bir yapıda bulunan alışveriş caddesidir. Anadolu yakasının en önemli caddesi konumundadır Alışveriş Merkezi Ciro Ziyaretçi Endeksi Alışveriş Yatırımcıları Derneği tarafından hazırlanan AVM ciro endeksleri incelenmiş ve takip eden tabloda sunulmuştur. AVM Ciro Endeksi Ocak Şubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Eylül Ekim Kasım Aralık Ciro endeksi incelendiğinde 2017 Ocak ayında bir önceki yıla göre ciro endeksinin %1,5 azaldığı; 2017 Şubat ayında ise bir önceki yıla göre %3,4 lük bir artış yaşandığı görülmektedir. Ciro endeksinin yanı sıra ziyaretçi endeksi de incelenmiştir. Takip eden grafikte ziyaretçi endeksi sunulmuştur. 44

47 Oca-14 Mar-14 May-14 Tem-14 Eyl-14 Kas-14 Oca-15 Mar-15 May-15 Tem-15 Eyl-15 Kas-15 Oca-16 Mar-16 May-16 Tem-16 Eyl-16 Kas-16 Oca AVM Ziyaretçi Endeksi Ocak Şubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Eylül Ekim Kasım Aralık Ziyaretçi endekslerine göre 2017 Ocak ve Şubat aylarında bir önceki yıla göre %5,4 ve %5,7 gibi önemli düşüşler gözlemlenmektedir. Ziyaretçi endeksi 2016 Mart ayından bu yana sürekli düşüş eğilimindedir Alışveriş Merkezlerinde Kiralanabilir Alan Başına Üretilen Ciro Miktarı Kiralanabilir alan başına üretilen ciro miktarları değerleri incelendiğinde Şubat ayında İstanbul genelinde kiralanabilir AVM alanı başına 794 TL ciro üretildiği diğer şehirlerde ise bu değerin 639 TL olarak gerçekleştiği görülmektedir. AVM Kiralanabilir Alan Başına Ciro Miktarı İstanbul Ciro (TL/m²) Anadolu Ciro (TL/m²) Türkiye geneli birim kiralanabilir alan başına ciro değeri ise 701 TL olarak gerçekleşmiştir. 45

48 2.4 Turizm Sektörü 46