KAT MÜLKİYETİ NDE YÖNETİCİNİN EL REHBERİ. Av. N. Çağrı GÜNDOĞDU

Transkript

1 KAT MÜLKİYETİ NDE YÖNETİCİNİN EL REHBERİ Av. N. Çağrı GÜNDOĞDU Kat Mülkiyeti Kanunu ışığında hazırlanan ve kat mülkiyetinin yönetimini temel şekilde anlatan el kitabı. 1 Tüm Hakları Saklıdır -

2 İÇİNDEKİLER 1- KAVRAMLAR : 1 2- ORTAK ALANLAR NELERDİR : 1 3- MALİKE AİT OLAN KISIMLAR : 2 4- MALİKLERİN ÖNCELİKLİ SATIN ALMA HAKLARI : 2 5- KAT MALİKLERİNİN HAKLARI : 2 6- KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI : 3 a. Genel Sorumlulukları : 3 b. Giderlere İlişkin Sorumlulukları : 3 c. Diğer Sorumlulukları : 4 7- ANA GAYRIMENKULÜN YÖNETİMİ : 5 a. Kat Malikleri Kurulunun Toplanma Zamanı : 5 b. Yeter Sayı : 6 c. Oya Katılma : 6 d. Kararlar : 7 8- YÖNETİCİ : 7 a. Atanması : 7 b. Yöneticinin Görevleri : 7 c. Yöneticinin Sorumluluğu : 8 d. Yöneticinin Hakları : 8 9- YÖNETİM KURULUNUN DENETLENMESİ : YENİLİKLER VE İLAVELER : 10 a. Faydalı Olanlar : 10 b. Çok Masraflı ve Lüks Olanlar : ÖNEMLİ İŞLER : TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER : 11 2

3 1- KAVRAMLAR Mülk : Ev, dükkan, arazi ve benzeri taşınmaz mallardır. Malik : Bir mülke sahip olan kimsedir. Kat Maliki : Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yer alan hükümlere göre, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına sahip olan kimselerdir. Kat Mülkiyeti : Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Bağımsız Bölüm : Tamamlanmış binanın ayrı ayrı ve başlı başına kullanılabilen bölümleridir. Kat, daire, büro, mağaza, mahzen ve depo bağımsız bölüm sayılır. Bütünleyici Parça : Bir eşyayı tamamlayan ve asıl eşya zarar görmediği ve yok olmadığı sürece ondan ayrılmayan parçadır. (Bir dairenin balkonu gibi) Eklenti : Eklenti, bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlerdir. Sözleşme : Kat mülkiyetinin kurulmasına ait resmi senettir. Ana Gayrimenkul : Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünüdür. Örneğin dairelerden oluşan apartman binası, fabrika binası gibi. Arsa Payı : Arsa payı, kat mülkiyeti kurulurken, ana yapının veya yapıların bulunduğu parsel arsasından bağımsız bölümlere rayiç değerleri oranında arsadan pay verilmesidir. (Örn; 1000 m2 lik binanın 120 metrekaresini kaplayan bir dairenin arsa payı oranı kabaca 12/100 dür. Arsa payı oranında sorumlu olunan konularda bu dairenin maliki giderin %12 sini vermek durumundadır.) 2- ORTAK ALANLAR NERELERDİR? (Kat Mülkiyeti Kanunu 4. Madde) Ortak alanlar, tüm kat malikleri ve bu kat maliklerinin kiracıları tarafından kullanılabilecek olan alanlardır. Bu ortak alanlar sözleşme ile belirtilebilir. Fakat sözleşmede belirtilmese de aşağıda yer alan kısımlar KANUN GEREĞİ her halde ortak alan sayılmaktadır. Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler. 1

4 3- MALİKE AİT OLAN (EVİ HARİCİNDE) KISIMLAR (Kat Mülkiyeti Kanunu 6. Madde) Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur. Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur. 4- MALİKLERİN ÖNCELİKLİ SATIN ALMA HAKLARI (Kat Mülkiyeti Kanunu 8. Madde) Bir satış işlemi gerçekleştirilirken, kanun tarafından kendisine satılan malı alma hususunda öncelik tanınan kişiler olabilir. Bu kanuni önceliğe öncelikli satın alma hakkı, önalım hakkı denir. Bağımsız bölümlerden birinin satılması halinde diğer kat maliklerinin öncelikli satın alma hakları yoktur. Fakat bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa, bu maliklerden birisi payını satmak istediği zaman, diğer paydaşların satılan pay üzerinde öncelikli satın alma hakkı vardır. Sözleşmeye öncelikli alım hakkını sınırlandıran maddeler konulabilir. 5- KAT MALİKLERİNİN HAKLARI (Kat Mülkiyeti Kanunu Madde) Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki toprağı kapsar. Kullanılmasında yarar olması konusunda örnek vermek gerekirse, bir malik evinin kendi mülkiyetindeki evinin bahçesine ağaç dikebilir fakat sırf arkasındaki evin önünü kapatmak amacıyla yan yana bir sürü ağaç dikerek manzarayı kapatamaz. Kat maliki, sahip olduğu bağımsız bölümü bizzat kendisi kullanabileceği gibi, belli bir ücret karşılığında ve ya ücretsiz olarak başkasının kullanımına da bırakabilir. (Örn. Kiralayabilir, anne babasının oturması için onlara bırakabilir.) Kat maliki, bağımsız bölüm üzerinde her türlü hukuki ve maddi işlemi yapabilir. (Örn. Satabilir, ipotek edebilir, duvarına resim asabilir, kısaca başkalarının haklarına zarar vermedikçe her türlü işlemi yapabilir.) Kat malikleri, ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine (havuz, bahçe, kameriye vs. gibi) arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler. Kat malikleri ortak yerleri kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, sözleşmede farklı bir madde yoksa her kat malikinin arsa payı ile oranlıdır. 2

5 6- KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI (Kat Mülkiyeti Kanunu Madde) a) Genel Sorumlulukları Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğru ve dürüst olmak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve ücretsiz oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte sorumlu olurlar. Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana gayrimenkule veya bağımsız bir bölüme (daire, ev, ofis gibi) veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana gayrimenkulün güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana gayrimenkule zarar verecek şekilde onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bağımsız bölüm maliklerinin kabulü ile ana gayrimenkule zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer kat maliklerine ait bağımsız bölümlere, kendisine ait bir kusur ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur. b) Giderlere İlişkin Sorumlulukları Eğer farklı bir şekilde anlaşma yoksa kat malikleri; Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmak zorundadırlar. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya gerek ve ihtiyaç bulunmadığını söyleyerek bu gider ve avans payını ödememezlik yapamaz. Örneğin, giriş katta oturan bir mal sahibi, asansörü zaten kullanmıyorum diyerek asansörün bakım giderlerini ödemiyorum ve ya çöplerimi kendim atarım diyerek kapıcı giderini ödemek istemiyorum diyemez. Fakat yukarıda da belirtildiği 3

6 gibi, kat malikleri bu konuda bir anlaşma yaparak belirli kişilerin bu masrafları ödemek istememesini kabul edebilir. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme faiziyle bu borcunu ödemek zorundadır. Fakat yapılacak bu masraflar olağan bakım vs. masrafları değil de bir kat malikinin ve ya ona ait bağımsız bölümü kiralayan, orada oturan birinin kusurlu bir hareketi sonucu verilen zararı gidermek için yapılan masraflar olursa, (örneğin; A blok 28 numaranın kiracısı asansör düğmelerine ayağıyla basmaya çalışırken düğmeleri kırarsa), bu gidere katılan diğer kat malikleri, bu kiracıdan ve ya kat malikinden, ödedikleri ücreti talep edebilirler. Ana gayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir. Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmak zorundadırlar. Ana gayrimenkulün tümünün harap olması halinde sigorta şirketince ödenecek para, kat malikleri farklı oranlar için sözleşme yapmadıkça, arsa payları oranında paylaştırılır. Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak kullanılan yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır. Kat malikleri, ana gayrimenkulün genel sigortasının kendi bağımsız bölümlerinde oluşacak masrafı karşılamayacağını düşünürlerse, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi adlarına da sigortalayabilirler. Bu sigortanın ücretini yalnızca sigortayı yaptıran kat maliki karşılar. Genel gider sayılmayacağından, diğer kat malikleri bu özel sigortaya katılmak zorunda değillerdir. Kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kiracı olarak, ücretsiz olarak veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde oturanlar da kat maliki ile birlikte sorumludurlar. c) Diğer Sorumlulukları Bir bağımsız bölümde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde oturanlar kendilerine ait bağımsız bölüme girilmesine ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına izin vermek zorundadırlar. (Örn; A Blok 3. Kat ın banyosunun tavanı akıtıyorsa, A Blok 4. Katta oturan kişi, tamirat için kendi banyosuna girilmesi gerekiyorsa, buna izin vermek zorundadır.) Ana gayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada oturanlar buna izin vermek zorundadırlar. 4

7 Fakat bu iki durumda da, izin veren kişinin bağımsız bölümüne, yapılan işler sırasında bir zarar gelirse, lehine iş yapılan malik bu zararı hemen karşılamalıdır. (Örn, 4. Katın banyo zemini sökülürken duşa kabin zarar görürse, 3. Katın maliki bu zararı hemen öder.) Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler. Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar. Aşağıdaki durumlarda çekilmezlik her halde mevcut farz edilir: Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması; Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi; Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması. 7- ANA GAYRİMENKULÜN YÖNETİMİ (Kat Mülkiyeti Kanunu 27. Madde ve Devamı) Ana gayrimenkulün yönetimi, kat malikleri kurulunca yapılır. Yönetim tarzı yasalarla belirlenen sınır içerisinde bu kurul tarafından belirlenir. Yapılacak yönetim planı, tüm kat malikleri için bağlayıcıdır. Hiç kimse bu yönetim planının dışında tutulamaz. Bir konuyla ilgili yönetim planında herhangi bir düzenleme yoksa avukatınıza danışın. Yönetim planının değiştirilmesi konusunda bir görüşme yapılıyorsa, bu görüşme sonucunda yönetim planının değiştirilebilmesi için kat maliklerinin 4/5 ünün oyu gerekir. (Örn; A blokta 50 kat maliki var ise, en az 40 malikin olumlu oy kullanması gereklidir.) a) Kat Malikleri Kurulunun Toplanma Zamanı (Kat Mülkiyeti Kanunu 29. Madde) Kat malikleri kurulu, yılda en az bir kez, yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır. Eğer Yönetim planında bir tarih yoksa her yıl ocak ayı içerisinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ocak ayı içinde toplanır. 5

8 Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman en az yedi gün olmalıdır. b) Yeter Sayı (Kat Mülkiyeti Kanunu 30. Madde) Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. (Örn; 10 kat maliki varsa ve bunlardan altısının payları 8/100, diğer dördünün payları da 12/100 ise, payları 8/100 olan altı kat maliki bir araya gelirse sayı olarak yeter sayı sağlanmış olsa da toplamda payları oranı 48/100 olacağından yeter sayı sağlanmamış olacaktır.) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların sayısının yarısında bir fazladır. c) Oya Katılma (Kat Mülkiyeti Kanunu 31. Madde) Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Ana gayrimenkulde birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Fakat malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. (Örn; On iki daireli bir binanın beş dairesine sahip olan bir kişinin oy hakkı beş değil dört olacaktır ki böylece on iki oyun dördüne yani 1/3 oranına denk gelecek sayıda oy hakkına sahip olacaktır.) Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekâlet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise (yaşı küçük, yaşlı ve aklı yerinde değil, akıl hastası vs.) onu yasal temsilcisi temsil eder. Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz. (Örn; kendi bağımsız bölümüne ilişkin bir karar alınacak malik oy kullanamaz.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. (Örn; Kırk daireli bir binanın genel kurulunda beş kat malikinin bir kat malikine vekâlet vermesi mümkün değildir. Bu durumda vekil olarak belirlenen kat maliki kendi oyu dışında en fazla iki oy kullanabilecektir.) (Örn. 2; elli daireli bir binanın genel kurulunda bir kat malikine en fazla iki kişi vekalet verebilecektir, zira üç kişinin vekalet vermesi halinde sayı oy sayısının yüzde altısına denk geleceğinden geçerli olmayacaktır.) 6

9 d) Kararlar (Kat Mülkiyeti Kanunu 32. Madde) Bütün kat malikleriyle birlikte yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. Ana gayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Bir konuda ortaya çıkacak anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı konuda daha önce verilmiş bir karar varsa, bu karardan yola çıkılarak çözülür. 8- YÖNETİCİ (Kat Mülkiyeti Kanunu Madde) a) Atanması (Kat Mülkiyeti Kanunu 34. Madde) Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler. Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik otomatikman yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. (Yukarıda bu konuda örnek verilmiştir, Bkz; Yeter Sayı (Kat Mülkiyeti Kanunu 30. Madde)) Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana gayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Aksi takdirde yöneticiye ve ya yönetim kurulu üyelerinin her birine TL arasında idari para cezası verilmesi için mahkemeye başvurulabilir. b) Yöneticinin Görevleri (Kat Mülkiyeti Kanunu Madde) Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür: Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; 7

10 Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması; Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi; Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması; Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması; Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü; Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması; Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması; Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi; Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması; Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması. Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle: Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları; Tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktar; Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı gösterilir. Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. c) Yöneticinin Sorumluluğu (Kat Mülkiyeti Kanunu Madde) Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. 8

11 Kat malikleri kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır. Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.(burada maliklerin pay oranları değil yalnızca sayıları dikkate alınır.) d) Yöneticinin Hakları (Kat Mülkiyeti Kanunu 40. Madde) Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. 9- Yönetimin Denetlenmesi (Kat Mülkiyeti Kanunu 41. Madde) Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her yılının ocak ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. 9

12 Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imzalarlar. 10- YENİLİKLER VE İLAVELER (Kat Mülkiyeti Kanunu Madde) a) Faydalı Olanlar (Kat Mülkiyeti Kanunu 42. Madde) Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Toplantının bu süre içerisinde yapılamaması veya tadilat talebinin çoğunlukla kabul edilmemesi durumunda; ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon raporuna istinaden ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre inşaat, onarım ve tesis yapılır. Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir. Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. b) Çok Masraflı ve Lüks Olanlar (Kat Mülkiyeti Kanunu 43. Madde) Yapılması istenen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir. Bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler. (Örn; Asansör bina yapıldığında var ise giriş katta oturan malikler de asansör masraflarına katılır demiştik. Fakat binalarda asansör yoksa ve sonradan yaptırılacaksa, bu durumda giriş kat malikleri bu masraflara katılmak istemediklerini belirterek asansör giderlerine katılmaktan kurtulabilir.) Başlangıçta giderlere katılmayan kat malikleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar. 10

13 11- ÖNEMLİ İŞLER (Kat Mülkiyeti Kanunu 45. Madde) Ana gayrimenkulün dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. 12- TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HUKÜMLER (Kat Mülkiyeti Kanunu Madde) Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır. Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir. Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler. Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar. Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır. Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır. 11

14 Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar. 12