GAYRİMENKUL SATIŞ KAZANCI İSTİSNASI

Transkript

1 GAYRİMENKUL SATIŞ KAZANCI İSTİSNASI Uğur KAPAN

2 İÇİNDEKİLER SAYFA NO İÇİNDEKİLER ÖZET ABSTRACT i ii iii 1.Giriş 1 2.Hangi Koşullarda İstisna Uygulanır Taşınmazın İki Tam Yıl Aktifte Bulundurulması Satış Kazancının %75 lik Kısmının Özel Fon Hesabında Tutulması Satışın Yapıldığı Yılı İzleyen İki Takvim Yılı Sonuna Kadar Tahsil Edilmiş Olması Özel Fon Hesabında Tutulan Kazançların Beş Yıl İşletmeden Çekilmemesi Esas Faaliyet Konusunun Gayrimenkul Ticareti ya da Kiralaması Olmaması 3 3.İstisna Uygulamasında Özellikli Durumlar Taşınmaz ticareti ile uğraşan mükelleflerin faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna durumu İstisnadan Faydalanarak Yapılan Satışlarda, Satışa İlişkin Giderlerin İndirim konusu Yapılıp yapılamayacağı İstisna Kapsamında Satışı Yapılan Gayrimenkullerin KDV Kanunu Karşısındaki Durumu İstisna Kapsamı Dışında Kalan %25 lik Kısım İçin Yenileme Fonu Uygulanması İşletme Kısmı Bölünmeden Dolayı Hem İstisna Hem de Yenileme Fonundan Yararlanması 4 4.Sonuç 5 Kaynaklar 6

3 ÖZET Gayrimenkul Satış Kazancı İstisnası 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu nun 5 inci maddesinde kurumlar vergisinden istisna edilen kazançlar düzenlenmiştir. Kanun un 5/1-e bendinde düzenlenen gayrimenkul veya iştirak hissesi satış kazancı istisnası ile ilgili olarak özellik arz eden bazı durumlar aşağıda açıklanmaya çalışılmıştır. Yazımızda gayrimenkul satış kazancı istisnası hangi tür mükelleflerin yararlanabileceği, satıştan doğan kazancın kaç yıl süreyle özel bir fon hesabında tutulması gerektiği, satıştan doğan kazançların yüzde kaçlık kısmının kurumlar vergisinden müstesna olduğu, satıştan doğan alacağın ne kadar bir sürede tahsil edilmesi gerektiği, gibi konulara değinilmiştir. Anahtar Kelimeler: Kurumlar Vergisi Kanunu, Gayrimenkul Satış Kazancı İstisnası

4 ABSTRACT Real Estate Sales Exemption Article 5 of the Corporate Tax Law No. 5520, held the gains exempt from corporation tax. 5/1-e Law held in sub-paragraph in respect of real estate or property with the exception of gain on sale of subsidiary shares, which are in some cases are explained below. What type of exception to the gain on sale of property taxpayers benefit from this article, the gains from the sale must be kept in a special fund account for several years, kaçlık percent of the portion of the gain on the sale is exempt from corporation tax, how much time the receivable arising from the sale should be charged, as the issues discussed. Keywords: Corporate Income Tax Law, Real Estate Sales Exemption

5 1.GİRİŞ Kurumlar Vergisi Kanunumuzda Dar Mükellef ve Tam Mükellefiyete tabi kurumların mali yapılarını güçlendirmek ve durağan değerlerin ekonomiye kazandırmak amacıyla aktiflerinde bulundurdukları gayrı menkullerin satışından kaynaklanan kazançların %75 lik kısmı bazı koşulların sağlanması şartıyla kurumlar vergisinden istisnaya tabi tutmuştur sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu nun 5/1-e maddesinde; *Kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 75 lik kısmının kurumlar vergisinden müstesna olduğu, *Bu istisnanın, satışın yapıldığı dönemde uygulanacağı ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmın satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulacağı, *Ancak satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesinin şart olduğu, bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergilerin ziya uğramış sayılacağı, belirtilmiştir. Kanununda yukarda belirtilen istisnanın uygulanabilmesi için satışı ne zaman yapıldıysa uygulamanın da o tarihte yapılacağı ve bu satıştan elde edilen kazancın satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulması gerekmektedir. Satıştan kaynaklanan kazancın satış yapılan tarihten sonraki yılın bitimine kadar tahsil edilmelidir. Tahsil edilemeyen kazançlara uygulanacak istisnanın zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler zıyaı uğramış sayılır ve gecikme cezası il birlikte vergi ziyaı beraber tahsil edileceği belirtilmiştir. 1 2.Hangi Koşullarda İstisna Uygulanır 2.1.Taşınmazın İki Tam Yıl Aktifte Bulundurulması Kanunda kurumun bu değerlere iki tam yıl süreyle bilfiil sahip olması gerekmektedir. Süre hesaplanırken iktisap tarihinden itibaren (iktisap tarihi dahil) iki yıllık süre içinde hesaplanacaktır. Örneğin; tarihinde iktisap edilmiş ve aktife alınmış bir taşınmazın, (E.T: )

6 tarihinden sonra satılması ve diğer şartların da sağlanması halinde bu satıştan doğan kazanç kurumlar vergisinden istisna edilebilecektir Satış Kazancının %75 lik Kısmının Özel Fon Hesabında Tutulması Gayrimenkullerin satışından elde edilebilecek kazancın istisnadan yararlanan kısmının, pasifte özel bir fon hesabına alınması ve satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar söz konusu fon hesabında tutulması gerekmektedir. Fon hesabına alınan kazanç tutarının mükelleflerce sermayeye ilavesi mümkün bulunmaktadır. Ancak, fon hesabına alınan kazanç tutarının sermayeye ilave dışında beş yıl içinde başka bir hesaba nakledilmesi, işletmeden çekilmesi veya dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılması ya da kurumun tasfiyesi halinde, istisna uygulanması nedeniyle zamanında tahakkuk etmeyen vergiler vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte tahsil edilecektir. 2.3.Satışın Yapıldığı Yılı İzleyen İki Takvim Yılı Sonuna Kadar Tahsil Edilmiş Olması Satış bedelinin tamamının, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte tahsil edilecektir. Bu nedenle, mükelleflerin istisna uygulayabilecekleri kazanç tutarını doğru olarak belirlemeleri gerekmektedir Özel Fon Hesabında Tutulan Kazançların Beş Yıl İşletmeden Çekilmemesi İstisna uygulamasında, satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulması gereken kazançların, beş yıl içinde fon hesabından başka bir hesaba, sermayeye ilave hariç nakledilmesi, işletmeden çekilmesi, dar mükellef kurumlar tarafından yurt dışına transfer edilmesi ya da bu süre içinde işletmenin tasfiyeye girmesi halinde, bu işlemlere tabi tutulan kazanç kısmı için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler, Vergi Usul Kanun u uyarınca vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte alınacaktır. Örneğin; Kurum (A) nın iki yıldan uzun süre aktifinde bulunan taşınmazı tarihinde satılmış, satış sonrası oluşan kazancın %75 i de bir fon hesabına alınmıştır. İstisnadan yararlanılabilmesi için söz konusu hesapta bulunan tutarın tarihinden 2 Ceyhun Gönen, İbrahim Arıkan, Gayri Menkul Satış Kazancı İstisnasında Özellik Arz Eden Durumlar, (E.T: )

7 önce fon hesabından çekilmemesi ve aynı şekilde bu tarihten önce de işletmenin tasfiyeye girmemiş olması gerekmektedir. 2.5.Esas Faaliyet Konusunun Gayrimenkul Ticareti ya da Kiralaması Olmaması Menkul kıymet ya da taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları istisna kapsamındaki değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır. Satışa konu edilen kıymetlerin iki tam yıl kurum aktifinde kayıtlı olması da durumu değiştirmeyecektir. Aynı durum, satmak üzere taşınmaz inşaatı ile uğraşan mükellefler açısından da geçerlidir. Ancak, taşınmaz ticareti ile uğraşan mükelleflerin faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanabilecek, taşınmaz ticaretine konu edilen kiralama ya da başka surette değerlendirilen taşınmazların satış kazancı ise istisnaya konu edilmeyecektir. 3 3.İstisna Uygulamasında Özellikli Durumlar 3.1.Taşınmaz ticareti ile uğraşan mükelleflerin faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna durumu Faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanabilecek. Örneğin; Bir inşaat şirketinin inşa etmiş olduğu binanın bir kısmını otopark olarak, diğer bir kısmını işyeri olarak kiraya vermesi, kalan kısmını ise şirket faaliyetlerinde kullanması halinde, şirket faaliyetinde kullandığı kısmın satılmasından elde edilen kazanç istisnaya konu olabilecek, diğer kısımlar istisnadan yararlanamayacaktır. 3.2.İstisnadan Faydalanarak Yapılan Satışlarda, Satışa İlişkin Giderlerin İndirim Konusu Yapılıp yapılamayacağı Gayrimenkul satış kazancı istisnası kapsamında yapılan gayrimenkul satışlarında ortaya çıkan tapu ve kadastro harcı, emlak komisyonu vb. satışla ilgili olarak yapılan her türlü giderin istisna kazanca isabet eden % 75 lik kısmının Kanunen Kabul Edilemeyen Gider olarak dikkate alınması gerekmektedir. 3.3.İstisna Kapsamında Satışı Yapılan Gayrimenkullerin KDV Kanunu Karşısındaki 3 Turgay Özen, Gayrimenkul Satış Kazancı İstisnası Esasları Ve Muhasebe Uygulamaları, (E.T: )

8 Durumu İstisnadan yararlanma şartlarını taşıyan bir satışın olması halinde KDV den de istisna olarak fatura düzenlenmesi mümkün bulunmaktadır. Ayrıca istisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisi, teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınır. 3.4.İstisna Kapsamı Dışında Kalan %25 lik Kısım İçin Yenileme Fonu Uygulanması Bu istisnanın konuş amacına bakmaksızın, vergi mevzuatımızda istisnadan arta kalan %25 kısmın üzerinden yenileme fonu ayrılıp ayrılmayacağı hakkında her hangi bir düzenleme olmamakla beraber. İstisnanın konuş amacına bakıldığında, İşletmelerin finansman yapısını güçlendirmek olduğuna göre istisnadan arta kalan %25 lik kısım için yenileme fonundan yararlanmak mümkün değildir. Burada istisnanın amacı finansman yapısını güçlendirmektir. Yeni bir gayrimenkul almak değildir. 3.5.İşletme Kısmı Bölünmeden Dolayı Hem İstisna Hem de Yenileme Fonundan Yararlanması İşletme kısmı bölünmeden dolayı fabrika binasının yarısının atıl duruma gelmesi durumunda, Fabrika binasını satıp yerine daha küçük bir fabrika binası almak istemesi durumunda hem istisnadan hem de yenileme fonundan yararlanabilir mi, sorusuna cevap olarak. Vergi mevzuatımıza baktığımızda aksini düzenleyen bir hüküm bulunmamakla birlikte; özün önceliği ilkesi gereğince işletmenin niyeti hem finansman yapısını güçlendirmek, hem de yeni bir fabrika binası almak olduğundan ve her hangi bir yasal düzenleme olmadığından her iki istisna, yenileme fonu durumdan da yararlanabilir. Örneğin; Gayrimenkul Satış Kazancı = ,00 TL ,00 TL. İçin istisnadan yararlanıp, ,00 TL. İçin ise yenileme fonunda 3 yıl tutabilir. Bu durumda olan mükelleflerin mutlak suretle Vergi Dairesi Başkanlığı nda yazılı görüş alması daha doğru olur.

9 4.SONUÇ Gayrimenkul satış kazancı istisnasında dikkat edilmesi gereken önemli husus; yararlanacak olanların tam mükellef kurum veya dar mükellef kurum olmasıdır. Burada gelir vergisi mükelleflerinin yararlanması söz konusu değildir. İstisna kanununun getirilme esası işletmelerin finansman yapısını güçlendirmek, işletmelere yeni yatırımlarda kendi kaynaklarına yönelebilmesi olanağını sağlamaktadır. Bu durumda işletmeler finansman kaynağı bulmak için kredi veren finans kuruluşlarından fon talep etmeleri durumunda katlanacakları finansman giderlerinden de korunmuş olacaklardır. İstisnadan yararlanmak isteyen mükelleflerin istisnanın uygulanabilmesini öngören kanun maddelerinde belirtilen hükümlerin dışına çıkmama konusunda dikkatli davranmaları gerekir. Hükümlerin dışına çıkılması durumunda mükellefler yararlandıkları gayrimenkul satış kazancına isabet eden %75 lik kısım için vergi ziyaı cezası ile karşılaşacaklardır. Durumun bu hal üzere olması durumunda finansman gücünü artırmak isteyen mükellefler katlanmak zorunda oldukları vergi zıyaı yüküyle finansman ihtiyacını güçlendirmek yerine daha da büyük bir dar boğaza sokabilirler.

10 KAYNAKLAR Gönen, Ceyhun, İbrahim Arıkan, Gayri Menkul Satış Kazancı İstisnasında Özellik Arz Eden Durumlar, d=50&lng=1, (E.T: ) (E.T: ) Özen, Turgay, Gayrimenkul Satış Kazancı İstisnası Esasları Ve Muhasebe Uygulamaları, (E.T: )