DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ ĠSTEK YAZISI. MÜġTERĠ NO : 041 RAPOR NO : 2010/4391

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN : Ġhlas Holding A.ġ. Ġhlas Yapı Turizm ve Sağlık A.ġ. Ortak giriģimi DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ : Ispartakule Mevkii, Bizim Evler 2. Etap Projesi, 520 Ada, 6 nolu parsel Bahçeşehir / İSTANBUL ĠSTEK YAZISI : 27 Aralık 2010 tarih ve sayısız e-posta MÜġTERĠ NO : 041 RAPOR NO : EKSPERTĠZ TARĠHĠ : 28 Aralık 2010 RAPOR TARĠHĠ : 31 Aralık 2010 RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Bizim Evler projesi 2. Etap bünyesinde yer alan 109 adet dairenin değerlerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. RAPORUN TÜRÜ : Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında ve ilgili tebliğlere uygun olarak hazırlanmıştır. 1

2 Ġçindekiler Sayfa No UYGUNLUK BEYANI... 3 GENEL VARSAYIM ve KISITLAYICI KOġULLAR... 3 TAPU KAYITLARI... 4 TAPU TAKYĠDATI... 6 TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU... 7 PROJENĠN TANIMI... 8 ĠMAR DURUMU...10 DEĞERLENDĠRME...10 FĠYATLANDIRMA...11 UZMAN GÖRÜġÜ...20 SONUÇ

3 UYGUNLUK BEYANI Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz. a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur. b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır. c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir. d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir. GENEL VARSAYIM ve KISITLAYICI KOġULLAR a. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz. b. Raporda aksi beyan edilmedikçe mülk üzerinde yer alan ipotek, haciz, hak ve kısıtlayıcı şerhler, değerlemede dikkate alınmamıştır. c. Resmi dairelerde gayrimenkulün araştırmasına yönelik olarak yapılan temaslarda bazı bilgiler belgeye dayalı olmaksızın elde edilebilmektedir. Bu bilgiler yetkililerin beyanlarına dayalı olduğu ve yazılı bir dokümanla desteklenmediği için ilgili resmi kuruluşun sonraki beyanlarında farklılıklar söz konusu olabilir. d. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz. 3

4 TAPU KAYITLARI SAHĠBĠ : Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ĠLĠ - ĠLÇESĠ : İstanbul Avcılar MAHALLESĠ : Firuzköy PAFTA NO : F21D20D1C ADA NO : 520 PARSEL NO : 6 NĠTELĠĞĠ : Arsa (*) YÜZÖLÇÜMÜ : ,19 m² (*) Parsel üzerinde gerçekleştirilecek projedeki bağımsız bölümler için kat irtifakı kurulmuştur. Ekte sunulan tapu sureti eski kayıtlara ait olup sadece bilgi için verilmiştir. Sıra No Pafta Ada Parsel Arsa Payı Blok No Kat No B.Bölüm No Cilt Sayfa 1 F21D20D1C / AA F21D20D1C / AA F21D20D1C / AA F21D20D1C / AA F21D20D1C / AA F21D20D1C / AA2 Zemin F21D20D1C / AA F21D20D1C / AA F21D20D1C / AA F21D20D1C / AA F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB

5 23 F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB

6 70 F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / BB F21D20D1C / CC F21D20D1C / CC F21D20D1C / DD1 Zemin F21D20D1C / DD1 Zemin F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD F21D20D1C / DD TAPU TAKYĠDATI Avcılar Tapu Sicil Müdürlüğü nden rapor konusu taşınmazların tamamı için tarihi itibariyle alınan tapu takyidat yazısı ekte sunulmuştur. 6

7 TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Bahçeşehir Semti, Ispartakule Mevkii, 520 ada, 6 nolu parsel üzerinde gerçekleştirilen Bizimevler 2. Etap projesi bünyesinde yer alan 109 adet dairedir. İhlas Holding A.Ş. ve İhlas Yapı Turizm ve Sağlık A.Ş. Ortak Girişimi tarafından, Bahçeşehir Semti, Ispartakule Mevkii nde, etaplar halinde inşa edilecek Bizim Evler projesinin 17 Blok tan ve toplam 720 adet konuttan oluşan 1. Etabı ile 522 adet konut ve çarşı bloğunun yer aldığı 2. Etap tamamlanmıştır. İstanbul un en önemli gelişme akslarından biri üzerinde bulunan ve hızla gelişen Bahçeşehir in yanında, Ispartakule Mevkii nde gerçekleştirilmesi planlanan konutluk Toplu Konut projesi bünyesinde konumlu olan Bizim Evler projesi sitede yaşayanların tüm sosyal ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde ticari, sosyal donatı, spor tesisleri vb. alanları kapsamaktadır. Bizim Evler projesi 1. Etabının kuzeydoğusunda konumlu olan 2. Etabın (520 ada, 6 nolu parselin) yakın çevresinde çok sayıda boş parseller ile Ispartakule Mevkii nde halihazırda yapımı durmuş olan Tulip Turkuaz projesi ile Ispartakule Evleri, Yeni Bir Şehir, Garanti Koza Ispartakule Evleri ve Ağaoğlu My Town Ispartakule projeleri bulunmaktadır. Proje, TEM Otoyolu na yakınlığı, Atatürk Havalimanı na kolay ulaşılabilir konumda olması ve konut yeri olarak tercih edilen bir bölgede yer alması şeklinde özetlenebilecek özelliklere sahiptir. ULAŞIM : 2. etap proje sahasına, TEM Otoyolu Ispartakule gişeleri ve bağlantı yolu ile ulaşılmaktadır. TaĢınmazların bazı noktalara uzaklıkları Ģöyledir : TEM Otoyolu Ispartakule gişeleri m. Garanti Koza Ispartakule projesi m. Bahçeşehir Migros... 1,5 km. TEM Otoyolu Bahçeşehir gişeleri... 2,5 km. Atatürk Havalimanı km. 7

8 PROJENĠN TANIMI Bizim Evler projesi 2. etabı ,19 m 2 yüzölçümlü 520 ada, 6 nolu parsel üzerinde gerçekleştirilmiştir. Parselin topografik yapısı eğimli ve engebesizdir. Geometrik yapısı yamuktur. Proje, TOKİ iştiraki Emlak Konut GYO A.Ş. nin kaynak geliştirme uygulamaları kapsamında İhlas Holding A.Ş. ve İhlas Yapı Turizm ve Sağlık A.Ş. Ortak Girişimi tarafından gerçekleştirilmektedir. Hasılat paylaşımı modeli ile gerçekleştirilen projede Emlak Konut GYO A.Ş. nin payı % 33, İhlas Ortak Girişimi nin payı ise % 67 dir. Proje yetkililerinden parselin, ifraz/tevhid işlemleri sonucu tarihinde tapu sicil kayıtlarında tescilinin yapıldığı yanı sıra daha önce proje bünyesindeki bloklar için alınan yapı ruhsatlarının yenilenerek projenin inşai faaliyetlerine başlandığı öğrenilmiştir. 2. Etap projesi ile ilgili kat planları, vaziyet planı ve diğer bilgiler proje yetkililerinden temin edilmiştir. Değerlemeye konu taşınmazlar, Bizim Evler Projesi, 2. Etap bünyesindeki inşası tamamlanmış ve satışı henüz gerçekleşmemiş olan 109 adet dairedir. Proje bünyesinde 2 adet AA tipi, 4 adet BB tipi, 1 adet CC tipi, 2 adet DD tipi olmak üzere toplam 9 adet konut bloğunun yanı sıra sosyal tesis ve ticari ünitelerin yer alacağı çarşı bloğu bulunmaktadır. Proje bünyesindeki blok tipleri, bloklardaki daire tipleri, kullanım alanları ve kullanım tertipleri aşağıda tablo halinde sunulmuştur. BLOK TİPİ DAİRE TİPİ NET KULLANIM ALANI (m 2 ) AA ,84 BB CC DD , , , , ,84 KULLANIM TERTİBİ antre, salon, mutfak, 3 adet oda, ebeveyn suiti, ortak banyo, yatak odası banyosu, çamaşır odası, WC antre, salon, mutfak, 3 adet oda, ebeveyn suiti, ortak banyo, çamaşır odası ve balkon antre, salon, mutfak, 2 adet oda, ebeveyn suiti, ortak banyo, çamaşır odası ve balkon antre, salon, mutfak, 2 adet oda, ebeveyn suiti, ortak banyo, çamaşır odası ve balkon antre, salon, mutfak, 1 adet oda, ebeveyn odası ve banyosu, ortak banyo, çamaşır odası ve balkon antre, salon, 1 adet oda, ebeveyn odası ve banyosu, ortak banyo, çamaşır odası ve balkon ,12 antre, salon, oda, mutfak, banyo ve balkon 8

9 2. Etap bünyesindeki, AA1, BB2 ve DD2 bloklar, 2 bodrum, zemin ve 14 normal kat olmak üzere toplam 17; BB1, BB4 ve CC1 bloklar, bodrum, zemin ve 15 normal kat olmak üzere 17; AA2, BB3 ve DD1 bloklar, bodrum, zemin ve 14 normal kat olmak üzere toplam 16 katlıdır. Deprem Yönetmeliği ne uygun olarak, radye jeneral temel üzerine tünel kalıp sistemi ile inşa edilen bloklara dışarıdan yalıtım (mantolama) uygulaması yapılmıştır. Proje sahasında blokların oturum alanları dışında kalan alanların bodrum kat kotunda kapalı otopark; zemin kat kotunda ise yürüyüş yolları ve peyzaj alanları bulunmaktadır. Blokların bodrum katlarında ise sığınak ve dairelere ait depolar bulunmaktadır. Dairelerin proje yetkililerinden temin edilen brüt ve net kullanım alanları, kullanım tertipleri (oda sayısı), arsa payları ve yönleri fiyatlandırma bölümünde tablo halinde sunulmuģtur. Proje kapsamında yürüyüş parkurları, çocuk oyun alanları, futbol, voleybol ve basketbol sahaları ile içerisinde kapalı yüzme havuzu, fitness center, sauna, fin hamamı, restaurant-cafe, oyun/eğlence salonu ve ticari ünitelerin bulunduğu sosyal tesisin yanı sıra kapalı devre kameralarla takip edilen 24 saat güvenlik hizmetleri bulunmaktadır. Her daire için 1 araçlık kapalı otopark ve depo alanı bulunmaktadır. Halihazırda proje bünyesindeki inşai faaliyetler tamamlanmış ve çevre düzenleme çalışmaları ise tamamlanma aşamasındadır. İlgililerden satılan dairelerin mal sahiplerine teslimlerinin yapıldığı öğrenilmiştir. Dairelerde; - salon ve odaların zeminleri laminat parke, duvarları saten boyalı, tavanları plastik boyalı ve kartonpiyerlidir. - antre, koridor ve mutfakların zeminleri granit seramik, duvarları saten boyalı, tavanları plastik boyalı ve kartonpiyerlidir. Mutfaklarda ankastre mutfak ürünleri (bulaşık makinası, fırın, mikrodalga fırın, ocak, davlumbaz) bulunmaktadır. - banyo ve WC lerin zeminleri ve duvarları seramik kaplı, tavanları ise spot aydınlatmalı asma tavandır. İçlerinde 1. Sınıf vitrifiye ve krome malzemeler mevcuttur. Bağımsız bölümlerin yetkililerden temin edilen elektrik, mekanik ve inģai mahal listesi ekte sunulmuģtur. 9

10 ĠMAR DURUMU Avcılar Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde, rapor konusu projenin yer aldığı parselin Uygulama İmar Planı nda Ticaret Alanı olarak belirlenen bölge içerisinde kaldığı ve yapılaşma şartlarının, ĠnĢaat Nizamı : Ayrık Emsal : 2 H max şeklinde olduğu tespit edilmiştir. : Serbest DEĞERLENDĠRME Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler: Olumlu etkenler: Kaliteli kentsel ve mimari tasarım, Proje alanının yeni kentsel gelişme bölgesinde yer alması, Ulaşım imkânlarının kolaylığı, Tamamlanmış alt yapı, Yeterli otopark alanı bulunması, Yapıların endüstriyelleşmiş sistemlerle (tünel kalıp) inşa edilmiş olması, Proje kapsamındaki rekreatif alanların (yüzme havuzu, çocuk oyun alanları, yeşil alanlar, spor sahaları vb.) mevcudiyeti, İç mekânlarda kullanılan malzeme standartlarının yaygın kalite ortalamasının üzerinde olması, Yapım sistemleri itibariyle binaların depremsellik bakımından güvenilir olması. Olumsuz etkenler: Ulaşımın kolaylığına rağmen şehir merkezine (göreceli olarak) uzak olması. 10

11 FĠYATLANDIRMA Rapor konusu projenin değer tesbiti aşağıda belirtilen ana başlıklar altında yapılmıştır. 1. Projenin mevcut durum değeri 2. Projenin tamamlanması halindeki değeri 1. Projenin mevcut durum değeri Projenin mevcut durumuyla değerinin tesbitinde aşağıdaki bileşenler dikkate alınmıştır. a. Arsa Değeri b. ĠnĢai Yatırımların Değeri a. Arsanın Değeri Arsanın değerinin tesbitinde Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden, emlak pazarlama firmaları ve proje yetkilileri ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu arsa için kıymet takdir edilmiştir. Bulunan emsaller, görülebilirlik, konum, büyüklük, imar durumu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki mevcut veri ve bilgilerden yararlanılmıştır. Bölgede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tesbitlerde bulunulmuştur. Emsal-1: Bahçeşehir Ispartakule Mevkii nde Emsal:2,5 yapılaşma hakkına sahip olan Ticaret+konut Alanı lejantlı m 2 yüzölçümlü arsa ,-USD bedelle satılıktır. (1.500,-USD/m 2 ) (Emlakçı Tel: ) Emsal-2: Bahçeşehir Ispartakule Mevkii nde Garanti Koza projesine çok yakın konumda Emsal:1,5 yapılaşma hakkına sahip olan Konut Alanı lejantlı m 2 yüzölçümlü arsa ,-USD bedelle satılıktır. (519,-USD/m 2 ) (Emlakçı Tel: ) Emsal-3: Bahçeşehir Ispartakule Mevkii nde Avrupa Konutlarının arkasında konumlu olan Emsal:1,5 yapılaşma hakkına sahip olan Konut Alanı lejantlı m 2 yüzölçümlü arsa ,-USD bedelle satılıktır. (462,-USD/m 2 ) (Emlakçı Tel: ) 11

12 Emsal-4: Bahçeşehir Ispartakule Mevkii nde Avrupa Konutlarının arkasında konumlu olan Emsal:2,5 yapılaşma hakkına sahip olan Konut Alanı lejantlı m 2 yüzölçümlü arsa ,-USD bedelle satılıktır. (1.315,-USD/m 2 ) (Emlakçı Tel: ) Bu araştırmalardan hareketle, arsanın konumu, büyüklüğü, imar durumu ve üzerinde gerçekleştirilen Bizim Evler Projesi 2. Etap projesinin mevcudiyeti dikkate alınarak m 2 birim değeri için 1.300,-TL kıymet takdir edilmiştir. Buna göre Bizim Evler 2. Etabı nın arsa değeri, ,19 m 2 x TL/m ,-TL olarak belirlenmiştir. Buradan hareketle rapor konusu 109 adet dairenin arsa paylarının toplam değeri, Arsa alanı : ,19 m 2 Taşınmazların toplam arsa payı : / adet dairenin hissesine düşen toplam arsa payı miktarı : ~ 7.759,76 m 2 Arsa payı m 2 değeri : TL (yukarıda belirlenmiştir) olmak üzere 7.759,76 m 2 x TL/m ,-TL olarak belirlenmiştir. b. İnşai Yatırımların Değeri Rapora konu dairelerin; Toplam inşaat alanı : ,81 m 2 (ortak alan payları da dahil toplam brüt alan olup İhlas Ortak Girişimi yetkililerinden alınmıştır) Ortalama m 2 birim değeri = 800,-TL (İhlas Ortak Girişimi yetkililerinden alınmış olup gerçekleşen ortalama birim maliyettir) Toplam inşai değeri = Toplam İnşaat alanı x Ortalama m 2 birim değer = ,81 m 2 x 800,-TL/m ,-TL olarak belirlenmiştir. Özet olarak 109 adet dairenin mevcut durum değeri : ,-TL ,-TL = ,-TL dir. 12

13 2. Projenin tamamlanması halindeki değeri Projenin tamamlanması halindeki değeri, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmıģtır. Değerleme prosesi aģağıda ayrıntılı olarak verilmiģtir. A. Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden, emlak pazarlama firmaları ve proje yetkilileri ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu daireler için mahal listesinde belirtilen standartlarda inşa edilmesi durumundaki değerleri takdir edilmiştir. Bulunan emsaller, görülebilirlik, konum, inşai kalite ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki mevcut veri ve bilgilerden yararlanılmıştır. Bizim Evler 2. Etap bünyesinde ve yakın çevredeki benzer projelerde yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tesbitlerde bulunulmuştur. Emsal-1: Koza Ispartakule projesinde 13 katlı binanın 6. katında yer alan 3+1 kullanımlı ve brüt 175 m 2 kullanım alanlı satılık daire. Satış fiyatı: ,-TL (Emlakçı Tel: ) Emsal-2: Bizim Evler 2. Etap bünyesinde 10. normal katta yer alan 4+1 kullanımlı ve 208 m 2 (söylenen) kullanım alanlı satılık daire. Satış fiyatı: ,-TL (Tel: ) Emsal-3: Bizim Evler 1. Etap bünyesinde 12. normal katta yer alan 1+1 kullanımlı ve 72 m 2 (söylenen) kullanım alanlı satılık daire. Satış fiyatı: ,-TL (Tel: ) Emsal-4: Ispartakule Olimpos Evleri nde 15 katlı binanın 13. normal katında yer alan 3+1 kullanımlı ve brüt 133 m 2 kullanım alanlı satılık daire. Satış fiyatı: ,-TL (Emlakçı Tel: ) Emsal-5: Ispartakule Efes Evleri nde 14 katlı binanın zemin (giriş) katında yer alan 3+1 kullanımlı ve brüt 140 m 2 kullanım alanlı satılık daire. Satış fiyatı: ,-TL (Tel: ) Emsal-6: Ispartakule Olimpos Evleri nde 12 katlı binanın 7. normal katında yer alan 4+1 kullanımlı ve brüt 200 m 2 kullanım alanlı satılık daire. Satış fiyatı: ,-TL (Tel: ) Emsal-7: Ağaoğlu My Town Ispartakule projesi bünyesinde; daire tipleri, ,-TL, daire tipleri, ,-TL, daire tipleri, ,-TL aralığındaki bedellerle satılmaktadır. NOT: Yukarıda belirtilen emsal bilgileri, emlak firmalarından aynen alınıp aktarılan bilgilerdir. Tamamen aynı dairenin kullanım alanı hakkında farklı emlak firmaları farklı ve abartılı rakamlar kullanabilmektedirler. Ayrıca emsallerin içerisine girilememesi de önemli bir faktördür. Emsallerin değerlendirilmesi sırasında bu hususların göz önünde bulundurulması gerektiğini düşünmekteyiz. 13

14 Bu araştırmalardan hareketle, halihazırda yapımı tamamlanmış olan Bizim Evler Projesi 2. Etap bünyesinde yer alan 109 adet dairenin brüt ve net kullanım alanları ile takdir olunan ekspertiz değerleri aşağıda tablo halinde sunulmuştur. Sıra No 1 Blok No Kat No Kapı No Oda Sayısı Bağ. Böl. Brüt Alanı (m²) Bağ. Böl. Net Alanı (m²) Yönü KDV Hariç Ekspertiz Değeri (TL) ,12 149,84 GD ,12 149,84 GB AA ,12 149,84 GD ,12 149,84 GD ,12 149,84 GD Zemin ,12 149,84 GB ,12 149,84 GB AA ,12 149,84 GB ,12 149,84 GB ,12 149,84 GD ,55 138,56 GB ,60 119,62 GD ,60 119,62 KD ,55 138,56 KB ,60 119,62 GD ,55 138,56 KB ,60 119,62 GD ,55 138,56 KB ,60 119,62 GD ,55 138,56 KB ,60 119,62 GD ,60 119,62 KD ,55 138,56 KB BB ,60 119,62 KD ,55 138,56 KB ,55 138,56 GB ,60 119,62 KD ,55 138,56 KB ,60 119,62 GD ,60 119,62 KD ,55 138,56 KB ,55 138,56 GB ,60 119,62 GD ,60 119,62 KD ,55 138,56 KB ,55 138,56 GB ,60 119,62 GD Blok Toplamı

15 ,60 119,62 KD ,55 138,56 KB ,60 119,62 GD ,60 119,62 GD BB ,55 138,56 KB ,60 119,62 GD ,60 119,62 KD ,60 119,62 GD ,55 138,56 KB ,55 138,56 KB BB ,55 138,56 GB ,55 138,56 KB ,55 138,56 KB ,55 138,56 GB ,55 138,56 KB ,60 119,62 KD ,60 119,62 GD ,60 119,62 KD ,55 138,56 KB ,55 138,56 GB ,60 119,62 GD ,60 119,62 GD ,55 138,56 KB ,55 138,56 KB ,55 138,56 KB BB ,55 138,56 KB ,60 119,62 GD ,55 138,56 KB ,55 138,56 GB ,60 119,62 GD ,55 138,56 KB ,55 138,56 GB ,60 119,62 GD ,60 119,62 KD ,55 138,56 KB ,60 119,62 GD

16 ,70 117,08 KB CC ,60 89,34 KD Zemin ,57 81,84 GB Zemin ,34 81,84 KD ,34 81,84 KB DD ,57 81,84 GD ,34 81,84 KB ,57 81,84 GB ,34 81,84 KD ,57 105,57 81,84 81,84 GB GB ,55 56,12 G ,57 81,84 GD ,57 81,84 GB ,55 56,12 G ,57 81,84 GD ,57 81,84 GB ,55 56,12 G ,34 81,84 KD ,57 81,84 GB ,55 56,12 G ,57 81,84 GD DD ,57 81,84 GB ,57 81,84 GD ,57 81,84 GB ,57 81,84 GB ,57 81,84 GD ,57 81,84 GB ,55 56,12 G ,57 81,84 GB ,34 81,84 KD ,55 56,12 G ,57 81,84 GD ,34 81,84 KD ,57 81,84 GB ,34 81,84 KD

17 Özet olarak proje bünyesindeki 109 adet dairenin blok bazındaki toplam değerleri aģağıda tablo halinde sunulmuģtur. BLOK NO KDV HARĠÇ TOPLAM EKSPERTĠZ DEĞERĠ (TL) AA AA BB BB BB BB CC DD DD TOPLAM Buna göre Emlak Konut GYO nın hasılat paylaşımı oranına (% 33) göre arsa payının değeri ,-TL x % ,-TL dir. 17

18 B. İndirgenmiş Nakit Akımları Yöntemi: Bu yöntem, proje değerinin projenin gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalıdır. Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve projenin taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve projenin bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Bu değer projenin, mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan (olması gereken) değeridir. Bu yöntemde hem 109 adet dairenin bugünkü finansal değeri hesaplanmış, hem de Emlak Konut GYO A.Ş. nin hasılat paylaşımı oranı (% 33) dikkate alınarak arsa paylarının toplam değeri belirlenmiştir. Varsayımlar: Makroekonomik Büyüklükler: Yıllık Enflasyon Oranı (TÜFE), A.B.D. Yıllık Enflasyon Oranı (CPI), Dönemsel Devalüasyon Oranı, Yıllık Enflasyon Oranı, Dönem Sonu Kuru ve Ortalama Kur varsayımları sayfa 20 deki tablonun 1. sayfasında sunulmuştur. Reel İskonto Oranı: Reel iskonto oranı % 8 olarak belirlenmiştir. Konut Satışlarının Gerçekleşme Oranları ve Satış Fiyatları: Daire satışlarının 2011 ile 2012 yıllarında aşağıdaki gerçekleşme oranları ve m² satış fiyatları ile realize olacağı varsayılmıştır. Satış değerleri, projenin satışı gerçekleşen bölümlerindeki ortalama m 2 birim bedelleri, yakın çevredeki benzer yatırımların verileri ile 2. Etabın konumu ve projenin bu kısmının nitelikleri dikkate alınarak belirlenmiştir Satış Gerçekleşme Oranı % 70 % 30 m² Satış Fiyatı USD USD 18

19 Satışa Esas Konut Alanı: Proje bünyesinde yer alan 109 adet konutun satışa esas toplam brüt alanı ,07 m 2 dir. Nakit Ödenen Vergiler: Etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir. Özet olarak: Yukarıdaki varsayımlar altında (sayfa 20 de sunulan indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere) 109 adet dairenin bugünkü finansal değeri ~ ,-TL, bu dairelerin arsa paylarının bugünkü finansal değeri ise ,-TL olarak bulunmuştur. SONUÇ: Projenin tamamlanması durumundaki değeri için İndirgenmiş Nakit Akımları yöntemiyle bulunan değerin ( ,-TL) ; dairelerin arsa paylarının toplam değeri için ise gayrimenkul rayiçleri her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge taşıdığından Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile bulunan değerin ( ,-TL) alınması uygun görülmüştür. 19

20 BİZİM EVLER 2. ETAP ADET DAİRE (TL) Konut Varsayımları Emlak Konut GYO Hasılat Paylaşımı Oranı 33% Satışa Esas Toplam Alan (m 2 ) m 2 Başına Ortalama Satış Fiyatı (USD) Azami Yıllık Satış Geliri (USD) Satış Oranı (İlk yıl %70, 2. yıl %30) 70% 30% 31/12/2010 USD/TL 1,554 12/ /2010 TÜFE 7% İskonto Oranı 8% Yıllık Enflasyon Oranı (TÜFE) 7% 7% 6% 6% 5% A.B.D. Yıllık Enflasyon Oranı (CPI) 2% 2% 2% 2% 2% Dönemsel Devalüasyon Oranı 0% 5% 4% 4% 3% Dönem Sonu Kuru 1,554 1,630 1,694 1,761 1,812 Ortalama Kur 1,554 1,592 1,662 1,727 1,786 Reel İskonto Oranı 8% 8% 8% 8% 8% Nominal İskonto Oranı 16% 16% 14% 14% 13% 1 / İskonto Faktörü 1,00 1,16 1,33 1,52 1,73 Etkin Vergi Oranı 0% Konut Satış Gelirleri Satış Oranı 0% 70% 30% 0% Kümülatif Satış Oranı 0% 70% 100% 0% Azami Yıllık Satış Geliri (USD) Yıllık Satış Geliri (USD) Yıllık Satış Geliri Serbest Nakit Akımı Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri /12/2010 İtibarı İle Toplam Değer /12/2010 İtibarı İle Toplam Değer (USD) /12/2010 İtibarı İle Arsa Payı Değeri UZMAN GÖRÜġÜ TaĢınmazların sermaye piyasası mevzuatı hükümlerine aykırı bir durumu bulunmamakta olup inģai faaliyetler tamamlandığından yapı kullanım izin belgesi alınarak kat mülkiyetine geçilmesi gerekmektedir. TaĢınmazların GYO portföyünde proje olarak yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. 20

21 SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen ve 520 ada, 6 nolu parsel üzerinde gerçekleştirilen Bizim Evler projesi, 2. etap bünyesinde yer alan 109 adet dairenin, proje sahasında ve mimari projeleri üzerinde yapılan incelemeleri sonucunda projenin lokasyonuna, mimari özelliklerine, dairelerin büyüklüklerine, mevcut inşaat standartlarına ve tamamlanmış olmalarının yanı sıra Bizim Evler projesi 1. Etap ile çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre, 1. Mevcut durumuyla değeri için, ,-TL (Yirmiyedimilyonikiyüzseksenbin Türk Lirası) ( ,-TL 2,059 TL/Euro (*) ,-Euro) ( ,-TL 1,554 TL/USD (*) ,-USD) 2. Projenin tamamlanması durumundaki değeri için, ,-TL (Yirmiyedimilyondokuzyüzbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir. ( ,-TL 2,059 TL/Euro (*) ,-Euro) ( ,-TL 1,554 TL/USD (*) ,-USD) KDV hariç olan bu takdirlerimiz, proje/bağımsız bölümler ile ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır. 21

22 İşbu rapor, Ġhlas Holding A.ġ. ve Ġhlas Yapı Turizm ve Sağlık A.ġ. Ortak GiriĢimi nin talebi üzerine ve dört orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 31 Aralık 2010 (Ekspertiz Tarihi: 28 Aralık 2010) Saygılarımızla, Lotus Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. Kıvanç KILVAN ĠnĢaat Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: ) Eki: Konum krokisi ve ulaşım krokisi Tapu sureti İmar planı suretleri (2 sayfa) Vaziyet planı Kat planları (7 sayfa) Proje tasarı resimleri (3 adet / 1 sayfa) Fotoğraflar (12 adet / 6 sayfa) Mahal listesi (10 sayfa) Bağımsız bölüm listesi (8 sayfa) Yapı Ruhsatları (12 sayfa) Takyidat yazısı (3 sayfa) Değerleme Şirketi ve Değerleme Uzmanı lisans belgeleri Değerlemeye Yardım Eden: Halil Sertaç GÜNDOĞDU Değerleme Elemanı / Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi 22

23 Konum krokisi ve Ulaşım krokisi 23

24 24

25 25

26 26

27 Vaziyet Planı 27

28 28

29 29

30 30

31 31

32 32

33 33

34 34

35 35

36 Projeden görünümler 36

37 BB4 Blok CC1 Blok BB2 ve BB3 Bloklar 37

38 BB1 Blok AA1 Blok AA1 ve BB1 Bloklar AA1 Blok DD1 Blok AA2 ve DD1 Bloklar 38

39 Ortak alanlardan görünümler Sosyal Tesis 39

40 2. Etap - Örnek daire Salon Mutfak 40

41 Ebeveyn odası WC Ebeveyn banyosu Çamaşır odası 41