DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRES. DAYANAK SÖZLEġME. MÜġTERĠ NO : 442 RAPOR NO : 2011/2930

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN : YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRES : Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi İnnovia Projesi, 1. Etap, Kreş Binası (2949 Ada, 8 nolu parsel) Esenyurt / İSTANBUL DAYANAK SÖZLEġME : 15 Eylül 2011 tarih ve /035 no ile MÜġTERĠ NO : 442 RAPOR NO : EKSPERTĠZ TARĠHĠ : 26 Eylül 2011 RAPOR TARĠHĠ : 03 Ekim 2011 RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Ġnnovia Projesi 1. Etapta konumlu olan ve mülkiyeti %70 oranında YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. ye ait olan kreģin satıģ ve kira değerlerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. RAPORUN TÜRÜ :Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında ve ilgili tebliğlere uygun olarak hazırlanmıştır. -1-

2 Ġçindekiler Sayfa No MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ... 4 ġġrket BĠLGĠLERĠ... 3 UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR... 5 TAPU KAYITLARI... 6 TAPU TAKYĠDATI... 7 TAġINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU... 8 ĠNNOVĠA PROJESĠ... 9 YAPININ GENEL ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ AÇIKLAMALAR ĠMAR DURUMU DEĞERLENDĠRME FĠYATLANDIRMA I. Piyasa Değeri II. Binanın Aylık Kira Değeri : UZMAN GÖRÜġÜ SONUÇ

3 ġġrket BĠLGĠLERĠ ġirket Adı : Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ġirket Merkezi : İstanbul ġirket Adresi : Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/ Acıbadem Kadıköy / İSTANBUL Telefon : (0216) (0216) (0216) (0216) (0216) Faks : (0216) Ġrtibat Büroları : Antalya İrtibat Bürosu Telefon : (0242) Faks : (0242) eposta Web : bilgi@lotusgd.com : KuruluĢ (Tescil) Tarihi : 10 Ocak 2005 Sermaye Piyasası Kurul kaydına alınıģ Tarih ve Karar No : 07 Nisan /462 Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurul kaydına alınıģ Tarih ve Karar No : 12 Mart Ticaret Sicil No : / KuruluĢ Sermayesi ġimdiki Sermayesi : ,-TL : ,-TL -3-

4 MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ ġġrketġn ÜNVANI ġġrketġn ADRESĠ : Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. : Büyükdere Cd. No:185 Kanyon Ofis Bloğu Kat: Levent/ İstanbul TELEFON NO : (212) FAKS NO : (212) KURULUġ TARĠHĠ : KAYITLI SERMAYE TAVANI ÖDENMĠġ SERMAYESĠ : ,-TL : ,01-TL HALKA AÇIKLIK ORANI : % 15,84 FAALĠYET KONUSU : Sermaye Piyasası Kurulu'nun gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleri ile belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, sermaye piyasası araçlarına ve sermaye piyasalarına yatırım yapmaktadır. Şirket ayrıca belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilmekte ve SPK düzenlemelerinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilmektedir. Şirket Türkiye'de kurulmuş olup Türkiye'de faaliyet göstermektedir. PORTFÖYÜNDE YER ALAN GAYRĠMENKULLER : Tekirdağ İli, Barbaros Beldesi, Tavanlıçeşme Mevkii, G18b10d2d pafta, 201 Ada, 1 nolu ve 8103 ve 8104 nolu parseller (8.166 m 2 yüzölçümlü 3 adet parsel) İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, güzelce mahallesi, 19 IV pafta, 444 ada, 2 parsel'de inşa edilmekte olan Güzelşehir projesindeki alışveriş merkezi'nde (toplam m 2 kullanım alanlı) 12 adet natamam işyeri İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Ekşinoz köyü, Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2949 ada, 7 parsel'de inşa edilen İnnovia projesi 1. etap'tan 55 adet tam, 3 adet hisseli daire İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2949 ada, 8 parsel'de inşa edilen İnnovia projesi 1. etap'taki m 2 kullanım alanlı kreş binasında %70 pay İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2949 ada, 7 parsel'de inşa edilen İnnovia projesi 1. etap'ta (771 m 2 kullanım alanlı) 6 adet ticari ünite İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Mehterçeşme mahallesi, hürriyet Caddesi nde, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşa edilmekte olan İnnovia projesi 2. etap'tan toplam adet daire İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşa edilmekte olan İnnovia Projesi 2. etap'tan 183 ofis ünitesi, 34 Avm ünitesi ve 1 sosyal tesisten oluşan toplam m 2 kullanım alanlı 218 adet ticari ünite İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşa edilmekte olan İnnovia projesi 2. etap'tan 49 bağımsız bölümlü toplam m 2 kullanım alanlı çarşı İstanbul ili, Esenyurt, Mehterçeşme mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2945 ada, 35 nolu parsel üzerinde geliştirilen İnnovia projesi 3. etapta daire İstanbul ili, Esenyurt, Mehterçeşme mahallesi, nazım hikmet bulvarı, 2945 ada, 18.,19. ve 31. nolu parseller üzerinde geliştirilen İnnovia projesi 3. etapta 30 adet m 2 alanlı ticari ünite İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Esenyurt mahallesi, 2945 ada, 34 ve 36 nolu parseller, İnnovia 4 Projesi bünyesindeki adet daire ve ,20 m² alanlı ticari alan -4-

5 UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOġULLAR Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz. a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur. b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır. c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir. d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir. e. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz. f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz. -5-

6 TAPU KAYITLARI SAHĠBĠ : Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş / ĠLĠ - ĠLÇESĠ : İstanbul Esenyurt KÖYÜ : Eşkinoz PAFTA NO : --- ADA NO : 2949 PARSEL NO : 8 NĠTELĠĞĠ : Arsa (*) YÜZÖLÇÜMÜ : 5.349,30 m 2 ARSA PAYI : / (**) YEVMĠYE NO : 8978 CĠLT NO : 13 SAHĠFE NO : 1287 TAPU TARĠHĠ : (*) Parsel üzerindeki yapı için cins tashihi yapılmamış ve kat irtifakı kurulmamıştır. (**) Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş / ait hisseye tekabül eden arsa miktarı 3.744,51 m 2 dir. -6-

7 TAPU TAKYĠDATI İstanbul İli, Esenyurt İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde tarihinde yapılan temaslarda Tapu Sicil memuru rapor konusu Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye ait hisse üzerinde aşağıdaki notların bulunduğu sözlü olarak belirtmiştir. ġerhler Bölümü: Esenyurt Belediyesi lehine 2942 sayılı kanunun 7. maddesi gereğince şerh. ( tarih ve 6640 yevmiye no ile) Rehinler Bölümü: Esenyurt Belediyesi lehine tarih ve 273 yevmiye no ile ,-ETL tutarında ipotek şerhi. Asya Katılım Bankası A.Ş. lehine tarih ve yevmiye no ile ,-TL tutarında ipotek şerhi. (2945 ada, 8, 34, 35, 36 nolu parseller üzerinde müştereken) Not: Rapor konusu parsel üzerindeki 2942 sayılı kanuna ilişkin şerhin Belediye lehine imar planı düzenlemelerine yönelik olarak konduğu öğrenilmiştir. İlgili merciler nezdinde yapılan incelemelerde bu şerhlerin halihazırda geçerliliklerini yitirdikleri öğrenilmiştir. Ayrıca taşınmazın hissedarı olan Esenyurt Belediyesi hissesi üzerinde ise aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. ġerhler Bölümü: Büyükçekmece 2. İcra Müdürlüğü nün tarih ve 2009/27396 sayılı yazısına istinaden tarih ve yevmiye no ile haciz şerhi. (Alacaklı: Asfaltsan İnş. Tur. San. ve Dış. Tic. A.Ş.) Küçükçekmece 2. İcra Müdürlüğü nün tarih ve 2008/6982 sayılı yazısına istinaden tarih ve yevmiye no ile haciz şerhi. Büyükçekmece Vergi Dairesi Müdürlüğü nün tarih ve 1443 sayılı yazısına istinaden tarih ve 3173 yevmiye no ile kamu haczi. Büyükçekmece 1. İcra Müdürlüğü nün tarih ve 2010/320 Esas sayılı yazısına istinaden tarih ve 3174 yevmiye no ile haciz şerhi. (Alacaklı: Feta Lab. Malz. Ve Ür. San. Tic. Ltd. Şti.) Not: Rapor konusu parseldeki Esenyurt Belediyesi hissesi üzerinde mevcut olan haciz şerhleri taşınmazın satılabilirlik özelliğini olumsuz yönde etkilemektedir. Ancak bu durum Yeşil GYO A.Ş. nin hissesinden bağımsız olup Yeşil GYO A.Ş. nin hissesine herhangi bir etkisi yoktur. -7-

8 TAġINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi, Ufuk (Hürriyet) Caddesi ve Nazım Hikmet Bulvarı üzerinde konumlu olan İnnovia 1. Etap bünyesinde ve 2949 ada, 8 nolu parselde konumlu olan kreģ binasıdır. Projenin yakın çevresinde mesken olarak kullanılan katlı konut blokları bulunmaktadır. Modern şehircilik anlayışına uygun olarak gelişim gösteren bölge, gerek tamamlanmış alt yapısı, gerekse sosyal ve sportif tesisleriyle orta ve üst-orta gelir gruplarınca alternatif yerleşim yeri olarak tercih edilen ve kentsel rantın yüksek olduğu bir bölgedir. Bölge Analizi: İstanbul nüfusunun hızla artmasıyla birlikte, kent içi rantın yüksekliği, büyük alanlı arsa azlığı ve sağlıksız yapılaşma gibi nedenlerle ortaya çıkan merkezden uzaklaşma, mekânsal bir sıçramaya yol açmış ve son 15 yılda yerleşim merkezleri dışında büyük sitelerin ve uydu kentlerin yapımı gündeme gelmiştir li yılların sonuna doğru gayrimenkul yatırımı açısından cazip hale gelen bölgeye olan talep, Beylikdüzü - TEM bağlantı yolunun da faaliyete geçmesiyle en üst düzeye ulaşmıştır. Bu bağlamda Avrupa Yakası ndaki en önemli toplu konut yerleşim yerlerinden biri olan Beylikdüzü ve Esenyurt Bölgeleri, Regnum Astrum Towers, Solar Kent, Emlak Bankası Bizimkent Evleri, İsthanbul Evleri, İhlas Marmara Evleri, Modernist, Fi-Tower ve İnnovia gibi konut projeleri ile Okyanus Koleji, Fatih Üniversitesi, Beykent Üniversitesi gibi eğitim kuruluşlarının yanı sıra Migros, Real, Carrefour, Beylicium, Marka City gibi büyük alışveriş merkezlerinin yer aldığı bir bölge haline gelmiştir. -8-

9 Ulaşım: İnnovia Projesi nin ulaşım bağlantısı E-5 (D-100) Karayolu ile Avcılar da Büyükçekmece istikametine giderken Haramidere yi geçtikten sonra a) E-5 Karayolu üzerinde yer alan Bauhause ve Real Alışveriş Merkez lerinin yanından sağa dönülerek varılan 7. Cadde takiben veya b) E-5 Karayolu Bizimkent sapağından Esenyurt yönüne dönülerek Atatürk Bulvarı ve Ufuk Caddesi takiben sağlanmaktadır. E-5 (D100) Karayolu'na alternatif olarak daha uzun olmakla birlikte TEM yolu da kullanılmaktadır. TEM Otoyolu nun kullanılması durumunda gelinen istikamete göre Bahçeşehir veya Hadımköy gişelerinden çıkılarak yine E 5 (D100) Karayolu'na bağlanmak suretiyle ulaşılabilmektedir. Projenin bazı noktalara olan yaklaģık uzaklıkları Ģöyledir. - E-5 (D100) Karayolu'na m. - Avcılar a... 6,5 km. - Büyükçekmece ye... 7 km. - Atatürk Havalimanı na km. ĠNNOVĠA PROJESĠ İnnovia Projesi; İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Mehterçeşme Mahallesi nde farklı parseller üzerinde toplam 4 etap olarak gerçekleştirilmektedir. Etaplar halinde gerçekleştirilen İnnovia Projesi tamamlandığında, toplam konut ve ticari ünite sayısı yaklaşık civarında olacaktır. Halihazırda; 1. etabın tüm inşai faaliyetleri tamamlanmış ve sitede yaşam başlamış, 2. Etap 1. Fazda yaşam başlamış olup 2. Fazın kaba ve ince inşai faaliyetleri devam etmektedir. 3. Etabın inşaatınadevam edilmekte olp, 4. etabın zemin etüdü ve sondajı yapılmış, mimari projesi hazırlanmış, hafriyata yeni başlanmıştır. -9-

10 Etaplara ait toplam daire sayısı ve Yeşil GYO ya ait olanlar ile stoktaki dairelerin adetlerini gösterir tablo aşağıdadır. Proje Toplamları Yeşil GYO ya Ait Daireler Stokta Kalan Daireler 4. Etap Daireler Etap Daireler Etap Daireler Etap Daireler İnnovia Projesi 1. Etabı: ,13 m² yüzölçümlü olan 2949 ada, 7 nolu parsel üzerinde yer almaktadır. Proje 7 adet konut bloğunda, 18 farklı tipte, 1073 adet daire ve sosyal tesis ile 6 adet ticari üniteden oluşmaktadır. Tüm bloklar A ve B olmak üzere iki girişlidir. Proje için Esenyurt Belediyesi tarafında düzenlenmiş olan tarih ve 2007/4078 nolu Yapı Ruhsatı mevcuttur. Yapı ruhsatından elde edilen bilgilere göre projenin toplam inşaat alanı ,38 m² dir. İnnovia Projesi 1. etabının bünyesinde, Açık yüzme havuzları, Seyir ve güneşlenme terasları, Koru alanı, Yürüme, koşu ve bisiklet yoları, Fitness center, Açık ve kapalı spor alanları, Tenis kortu, Basketbol, voleybol ve mini futbol sahaları, Bowling salonu, Sauna ve Türk hamamı, Sosyal tesis ve ticaret üniteleri, Açık ve kapalı otopark alanları, 24 saat özel güvenlik ve teknik bakım ekibi bulunmaktadır. -10-

11 YAPININ GENEL ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ ĠNġAAT TARZI : B.A.K ĠNġAAT NĠZAMI : Ayrık KULLANIM ALANI (*) : Bodrum kat, 395 m 2, Zemin kat, 380 m 2, Normal kat, 380 m 2 Toplam m 2 KAT ADEDĠ : 3 (bodrum + zemin + normal) ELEKTRĠK : Şebeke SU : Şebeke KANALĠZASYON : Şebeke SU DEPOSU : Mevcut HĠDROFOR : Mevcut DOĞALGAZ TESĠSATI : Mevcut ISITMA SĠSTEMĠ : Doğalgaz yakıtlı merkezi sistem kalorifer ASANSÖR : Yok YANGIN MERDĠVENĠ : Mevcut PARK YERĠ : Mevcut SATIġ KABĠLĠYETĠ : Üzerindeki kamu hacizleri terkin edilmeden Satılamaz. Ancak terkin iģlemi gerçekleģtikten sonra; taģınmaz hisse devri ya da bir bütün halinde Satılabilirlik özelliğine sahip olacaktır. (*) Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde incelenen onaylı mimari projesi ve yapı ruhsatından alınmıştır. -11-

12 AÇIKLAMALAR Değerlemeye konu taşınmaz 5.349,30 m 2 yüzölçümlü olan 2949 ada, 8 nolu parsel üzerinde yer alan kreş binasıdır. Parselin sınırlarını belirleyici herhangi bir fiziksel unsur bulunmamaktadır. Taşınmaz bodrum, zemin ve normal kat olmak üzere toplam 3 katlıdır. İnnovia projesi 1. Etabı sınırları içerisinde ve site ana girişinin sağında yer almaktadır. Halihazırda Bahçeşehir koleji anaokulu olarak kullanılmaktadır. İlgililerden parsel üzerindeki binanın %70 inin Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye ait olduğu öğrenilmiştir. Esenyurt Belediyesi Ġmar Müdürlüğü arģivinde taģınmaza ait tarih ve 2011/250 nolu Yapı Ruhsatı bulunmaktadır. Toplam brüt m 2 kullanım alanlı olan taşınmaz, - bodrum katta, sığınak, çok amaçlı salon, kazan dairesi, depolar ve bay-bayan WC leri, - zemin katta, 4 adet oyun alanı, 4 adet eğitmen odası, mutfak, yemekhane ve bay-bayan WC leri, - normal katta, uyku odası, öğretmen odası, müdür ve müdür yardımcısı odaları, muhasebe odası, revir, pedagog odası, oyun odası ve bay-bayan WC leri hacimlerinden oluşmaktadır. Taşınmaz mevcut kullanım fonksiyonuna uygun olarak inşa edilmiştir. Kat hollerinin zeminleri epoksi kaplı, duvarları saten boyalı, tavanları spot aydınlatmalı asma tavandır. Odaların zeminleri halı/epoksi kaplı, duvarları saten boyalı, tavanları plastik boyalıdır. Katlar arası irtibat, basamakları mermer kaplı betonarme iç merdivenle sağlanmaktadır. Pencere doğramaları PVC den mamul ve çift camlıdır. -12-

13 ĠMAR DURUMU Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan temaslarda 2949 ada, 8 nolu parselin KreĢ Alanı olarak belirlenen alanda yer aldığı yapılaşma şartlarının ise resmi imar durumu ile verilebileceği öğrenilmiştir. DEĞERLENDĠRME Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler: Olumlu etkenler: Modern şehircilik anlayışına uygun olarak planlanmış olan İnnovia projesi 1. etap bünyesinde konumlu olması, Tamamlanmış alt yapısı, Ulaşım imkânlarının kolaylığı, İç mekânlarda kullanılan malzeme ve işçilik standartlarının yaygın kalite ortalamasının üzerinde olması, Kapalı ve açık otopark alanlarının mevcudiyeti. Olumsuz etken : Ulaşımın kolay olmasına rağmen projenin şehir merkezine (göreceli olarak) uzak olması. FĠYATLANDIRMA Taşınmazın değer tespiti aşağıda belirtilen ana başlıklar dikkate alınarak yapılmıştır. I. Piyasa Değeri II. Aylık Kira Değeri I. Piyasa Değeri TaĢınmazların satıģ (pazar) değerleri, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmıģtır. Değerleme prosesi aģağıda ayrıntılı olarak verilmiģtir. -13-

14 A. İkame Maliyet Yöntemi: Bu yöntemde taşınmazın arsa ve inģai değeri olmak üzere iki bileşeni esas tutulmak suretiyle değerler ayrı ayrı tespit edilmekte ve taşınmazın değeri bu bileşenlerin toplamı olarak takdir edilmektedir. (Ancak bu değerler arsa ve inşai yatırımların ayrı ayrı satışına esas olmayıp toplam değere ulaşmak için belirlenen fiktif büyüklüklerdir.) Arsa değerinin tespitinde emsal karşılaştırma yönteminden yararlanılmış, inşai değer tespitinde ise piyasada yaygınlıkla gerçekleşen (yapımcı kuruluşun kârını havi) inşaat maliyetleri göz önünde bulundurulmuştur. Bulunan arsa ve inşai yatırım değerlerine taşınmazların hayata geçmesiyle oluşan kentsel rant, yansıtılmıştır. Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. Emsal 1 : (Emlakçı Tel: ) Bahçeşehir Mevkii nde m 2 yüzölçümlü ve imar planın Kreş alanı olarak belirlenen bölgede yer alan arsa ,-TL bedelle satılıktır. (~644,-TL/m 2 ) Emsal 2 : (Emlakçı Tel: ) İnnovia ile Fiyaka projelerinin arkasında konumlu olan konut alanı imarlı ve m 2 yüzölçümlü arsa ,-TL bedelle satılıktır. (~1.478,-USD/m 2 ) Bu araştırmaların yanı sıra, emlak pazarlama firmaları ile yapılan görüşmelerden, İstanbul genelinde benzer yerleşim birimlerinde satışa çıkarılan benzer imar durumuna sahip gayrimenkullerin satış rayiçlerinden, arşivimizdeki mevcut veri ve bilgilerden yararlanılmıştır. 1. Arsa hissesinin değeri (YeĢil ĠnĢaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.ġ. hissesi): Yukarıda yapılan değerleme prosesinden hareketle rapora konu arsa payının yer aldığı ana gayrimenkulün konumu, fiziksel özellikleri ve imar durumu dikkate alınarak m² birim değeri için 275,-TL kıymet takdir edilmiştir. Arsadaki Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne ait / hisseye tekabül eden arsa miktarı 3.744,51 m 2 dir. Buna göre YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. hissesine düģen arsa miktarının değeri, 3.744,51 m 2 x 275,-TL/m ,-TL olarak belirlenmiştir. -14-

15 2. ĠnĢai değeri: Rapora konu binanın; Toplam inşaat alanı : m 2 dir. Ortalama m 2 birim değeri = 750,-TL Toplam inşai değeri = Toplam İnşaat alanı x Ortalama m 2 birim değer = m 2 x 750,-TL/m ,-TL olarak belirlenmiştir. Binanın Yeşil GYO A.Ş. nin hissesine (187024/267465) düşen kısmının değeri ise ,-TL dir. Özet olarak parseldeki YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. hissesinin bina dahil toplam değeri : ,-TL ,-TL = ,-TL dir. B. Direkt Kapitalizasyonu Yöntemi: Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan bu yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Bu yöntemde bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi incelenir daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerin aynı düzeyde getiri elde edeceği varsayımıyla belirlenen gelir düzeyi ile garanti edilen piyasa değeridir. Bu analizde Taşınmazın Değeri=Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Direkt Kapitalizasyon Oranı formülünden yararlanılır. Bölgede ve taşınmazın yer aldığı İnnovia projesi bünyesinde yapılan araştırmalarda dairelerin kira değerlerinin kullanım alanı ve kullanım şekline göre 850 ilâ 2.000,-TL aralığında olduğu belirlenmiştir. Bu çalışmalardan hareketle konu kreş binası için 8.300,-TL/ay kira değeri takdir edilmiştir. -15-

16 Taşınmazın günümüz ekonomik koşulları itibariyle oluşan piyasa şartlarındaki direk kapitalizasyon oranı ise % 5 olarak öngörülmüştür. Bu araştırmalar ve hesaplamalar neticesinde rapora konu kreş binası için takdir olunan satış değeri (Taşınmazın Değeri = 8.300,-TL/ay x 12 ay/yıl / 5/100=) ,-TL olarak belirlenmiştir. Görüleceği üzere kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirlerine yakındır. Ancak nihai değer olarak gayrimenkul rayiçleri piyasanın ekonomik parametrelerini her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge ile yansıttığı için Ġkame Maliyet Yöntemi ile bulunan değerin alınması uygun görülmüģ ve taģınmazın toplam değeri ,-TL olarak belirlenmiģtir. II. Binanın Aylık Kira Değeri : Rapora konu binanın konumu, arsasının yüzölçümü büyüklüğü (hisseye düşen kısım için), imar durumu, binanın kullanım alanı, mimari özellikleri, inşai kalitesinin yanı sıra mevcut kullanım fonksiyonu da dikkate alınarak aylık kira değeri için 8.300,-TL hesap ve takdir edilmiştir. UZMAN GÖRÜġÜ Rapor konusu kreģ binasının (%70 lik kısmı / YeĢil GYO A.ġ. nin / Hissesine kaģılık gelen kısım), Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince proje olarak GYO portföyünde yer alabilir niteliktedir. -16-

17 SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen ve mülkiyetinin %70 i YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. ne ait olan kreģ binasının yerinde yapılan incelemesinde konumuna, kullanım alanı büyüklüğüne, mimari ve inşaî özelliklerine, arsasının imar durumuna ve gerek bölgedeki benzer yerleşim projeleri üzerinde, gerekse proje bünyesinde yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle, 1. YeĢil GYO A.ġ. nin hissesinin arsa payı dahil toplam değeri için, ,-TL (Birmilyonsekizyüzotuzbeşbin Türk Lirası) ( ,-TL 2,513 TL/Euro (*) ,-Euro) ( ,-TL 1,860 TL/USD (*) ,-USD) 2. KreĢ binasının toplam aylık kira değeri için ise, 8.300,-TL (Sekizbinüçyüz Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir. (8.300,-TL 2,513 TL/Euro (*) 3.303,-Euro) (8.300,-TL 1,860 TL/USD (*) 4.462,-USD) (*) Rapor tarihi itibariyle 1,-Euro = 2,513 TL; 1,- USD = 1,860 TL'dir. Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir. Taşınmazın KDV dahil (%18) toplam değeri ,-TL ; KDV dahil (%18) kira değeri ise 9.440,-TL dir. -17-

18 İşbu rapor, YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. nin talebi üzerine ve üç (3) orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 03 Ekim 2011 (Ekspertiz tarihi : 26 Eylül 2011) Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: ) Eki : Konum krokileri (2 adet/1 sayfa) Vaziyet planı Tapu takyidat yazıları (2 sayfa) Kat planları Fotoğraflar Değerleme uzmanlarını tanıtıcı bilgiler Değerleme uzmanlığı lisans belgeleri Değerleme sözleşmesi sureti -18-

19 Konum krokisi -19-

20 Vaziyet Planı -20-

21 KreĢin Görünümleri -21-

22 -22-

23 Not: Eski kayıtlara ait olup sadece bilgi için verilmiştir. -23-

24 -24-

25 -25-

26 -26-

27 -27-

28 ÖZGEÇMİŞ Adı Soyadı : M. Kıvanç KILVAN Doğum Yeri ve Tarihi : İstanbul, Medeni Hali : Evli SPK Lisans Belgesi tarih ve No : 14 Nisan 2003 / Mesleği : İnşaat Mühendisi Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : İstanbul Teknik Üniversitesi / 1995 İstanbul Teknik Üniversitesi, Yüksek Lisans İngilizce Hazırlık Programı / 1996 İstanbul Üniversitesi, İşletme Fakültesi İşletmecilik İhtisas Programı / 1997 Mesleki Tecrübe Ordu Donatım Okulu Balıkesir : Ağustos 1997 Kasım 1998 Yedek Subay Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Nisan Ocak 2005 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Ocak Şirket Kurucu Ortağı / Sorumlu Değerleme Uzmanı

29 - 29 -