Konut Sektörü Değerlendirme Sunumu Nisan 2012

Transkript

1 Konut Sektörü Değerlendirme Sunumu Nisan 2012

2 Konut Stoku Yeniden İnşa Edilmesi Gereken, Basit 1,507,009, Tadilata 8% İhtiyaç Duyan, 4,370,327, 23% Tadilata İhtiyacı Olmayan, 12,849,236, 69% 2000 yılında yapılan sayımda tüm Türkiye de 15 milyon adet konut bulunduğu tespit edilmiştir yılından bugüne iskan ruhsatı verilen konutları ilave ettiğimizde, bugün itibariyle ülkemizde yaklaşık 20 milyon adet konut bulunmaktadır. Konutların %69 unda tadilata ihtiyacı bulunmazken, %23 ünde basit tadilata, %8 inde ise kapsamlı tadilata veya yıkılıp yeniden yapılmaya ihtiyaç duyulmaktadır. Bu çerçevede yıkılması veya yenilenmesi gereken toplam konut adedi yaklaşık 6 milyon adettir. 2

3 Ekonomide ve İnşaat Sektöründe Büyüme 25% 20% 15% 10% 5% 0% 7% 5% 14% 8% 6% 5% 14% 9% 9% 8% 18% 7% 6% 5% 1% 18% 11% 9% 8% -5% -10% -15% -20% -3% -3% -6% -17% -8% -5% -16% İnşaat GSYİH 3

4 Konut Kredisi Hacmi (Bin TL) 80,000,000 70,000,000 60,000,000 50,000,000 40,000,000 30,000,000 20,000,000 10,000, /2/2000 6/2/2001 6/2/2002 6/2/2003 6/2/2004 6/2/2005 6/2/2006 6/2/2007 6/2/2008 6/2/2009 6/2/2010 6/2/2011 4

5 Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzinleri (Adet) 1,000, , , , , , , , , , ,000, ,000, ,000,000 80,000,000 60,000,000 40,000,000 20,000,000 0 Yapı Ruhsatı Verilen Daire Sayısı GSYİH (Sabit Fiyatlarla) Yapı Kullanma İzni Verilen Daire Sayısı 5

6 Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzinleri (2011) Yapı Ruhsatı (2011) Yapı Kullanma İzni (2011) Bina Kullanım Amacı Adet (%) Adet (%) Bir daireli ikamet amaçlı binalar ,1% ,4% İki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar ,5% ,2% Halka açık ikamet yerleri 17 0,0% 26 0,0% Otel vb. binalar 33 0,0% 26 0,0% Ofis (işyeri) binaları 578 0,1% 106 0,0% Toptan ve perakende ticaret binaları ,3% ,3% Trafik ve iletişim binaları 1 0,0% 6 0,0% Sanayi binaları ve depolar 77 0,0% 209 0,0% Kamu eğlence, eğitim, hastane veya bakım kuruluşları binaları 21 0,0% 18 0,0% İkamet amaçlı binalar dışındaki diğer binalar 167 0,0% 142 0,0% Toplam ,0% ,0% 6

7 Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzinleri (m2) 200,000, ,000, ,000, ,000, ,000, ,000,000 80,000,000 60,000,000 40,000,000 20,000, ,000, ,000, ,000,000 80,000,000 60,000,000 40,000,000 20,000,000 0 Yapı Ruhsatı Verilen m2 Yapı Kullanma İzni Verilen m2 GSYİH (Sabit Fiyatlarla) 7

8 Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzinleri (2011) Yapı Ruhsatı (2011) Yapı Kullanma İzni (2011) Yüzölçümü (m2) (%) Bina Kullanım Amacı Yüzölçümü (m2) (%) Bir daireli ikamet amaçlı binalar ,9% % İki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar ,4% % Halka açık ikamet yerleri ,1% % Otel vb. binalar ,4% % Ofis (işyeri) binaları ,0% % Toptan ve perakende ticaret binaları ,8% % Trafik ve iletişim binaları ,6% % Sanayi binaları ve depolar ,9% % Kamu eğlence, eğitim, hastane veya bakım kuruluşları binaları ,9% % İkamet amaçlı binalar dışındaki diğer binalar ,1% % Toplam % % 8

9 Konut Satışları 600, , , , , , , , , , , T 9

10 Kişi Başına Milli Gelir (TL) 20,000 18,000 17,329 16,000 15,051 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 1,124 1,651 2,594 3,688 5,310 8,255 6,801 13,37013,221 12,009 10,929 9, Kişi Başı Milli Gelir (TL) 10

11 İktisadi Faaliyet Kollarına Göre İstihdam (1000 Kişi) Tarım, Ormancılık ve Balıkçılık % İmalat % Toptan ve Perakende Ticaret % İnşaat % Kamu Yonetimi ve Savunma % Eğitim % Ulaştırma ve Depolama % Konaklama ve Yiyecek % Diğer % Toplam % 11

12 İnşaat ve Diğer Sektörlerde İstihdamın Gelişimi Tarim, ormancilik, ve balikcilik Imalat Toptan ve perakende ticaret Insaat Ulastirma ve depolama 0 12

13 KDV Artışının Muhtemel Etkisi Konut Satışları İnşaat Sektöründeki İstihdam 30% 20% 10% 0% 25% 17% 2,500 2,000 1,500 Tahmin -10% 1,000-20% -30% -25% % -33% T T 0 01/10/13 01/07/13 01/04/13 01/01/13 01/10/12 01/07/12 01/04/12 01/01/12 01/10/11 01/07/11 01/04/11 01/01/11 01/10/10 01/07/10 01/04/10 01/01/10 01/10/09 01/07/09 01/04/09 01/01/09 13

14 Kentsel Dönüşümün Rakamsal Boyutu Konut Stoku (Adet) Yenilenmeye İhtiyaç Duyan Konut Adedi (%35) Ortalama Ev Büyüklüğü (m2) 120 Yenilenecek Konut Alanı (m2) İnşaat m2 Maliyeti (TL) Kentsel Dönüşümün Maliyeti (TL) 00 14

15 Kentsel Dönüşümle Satışı Gereken Konut Adedi Yenilenmesi Gereken Toplam Konut Adedi Kentsel Dönüşümün Kaç Yıl Süreceği 20 Her Yıl Yenilenmesi Gereken Konut Adedi Halihazırda Her Yıl İskan Ruhsatı Alan Konut Adedi Yıllık Piyasa Arz Edilecek Konut Adedi Yıllık Satılan Konut Adedi İlave Olarak Satılması Gereken Konut Adedi Kentsel dönüşümün yapılabilmesi için mevcut durumda satılan konut sayısına ilave olarak her yıl adet konut satışının yapılması gerekmektedir. KDV oranlarının yükselmesi durumunda böyle bir miktarda satış yapılması mümkün olmayacaktır. 15

16 Gecekondu Alanlarının Yenilenme Yöntemi Yenilenmeye İhtiyaç Duyan Konut Adedi Gecekondulardan Oluşan Kısmı Ortalama Konut Alanı (m2) 100 Yenilenecek Gecekondu Alanı (m2) İnşaat m2 Maliyeti (TL) Gecekonduların Yenilenme Maliyeti (TL) Kamuya ait arsalarda gecekondu şeklinde yapılan binaların yenilenmesi için, bu alanların kamu tarafından kurulacak bir arsa ofisine alınması ve bu ofis tarafından satış suretiyle geliştirici firmalara aktarılması gerekmektedir. 16

17 Konut Sektörünün Ekonomideki Yeri İnşaat sektörü istihdamın %6,1'ini sağlamaktadır. İnşaat sektöründe istihdam edilen kişi sayısı 2012 yılı Ocak ayı itibariyle kişidir. İnşaat sektörünün tek başına gayri safi yurt içi hasıla içindeki payı %5,8'dir. İnşaat sektörü kendisine mal ve hizmet üreten pek çok sektörü beslemekte ve ekonomide motor görevi görmektedir. Bina inşaatlarının %75'ini konut inşaatları oluşturmaktadır yılında 93 milyon m2 inşaat alanına sahip adet konut için yapı ruhsatı alınmıştır. Ülkemizde her yıl yaklaşık konut için yapı ruhsatı alınmakta ve yaklaşık adet konut inşaatı tamamlanarak yapı kullanma izni almaktadır. 17

18 KDV Oranlarında Planlanan Artış Halihazırda inşa edilen konutların %90'ı 150 m2'den küçük olup, %1 oranında KDV'ye tabidir. Konutlarda değere bağlı olarak %1, %5, %10, %15 ve %18 oranlarının uygulanması halihazırda %1 üzerinden vergilendirilen konutların büyük bölümü için vergi artışı anlamına gelecektir. Bu uygulama mevcut vergi yükünün alım gücüne bağlı olarak daha adaletli dağıtılmasından ziyade, konut sektörü üzerine ilave bir vergi yükü getirilmesi anlamına gelmektedir. Bu uygulamaya geçilirse toplumun büyük bölümünün konut sahibi olması bugünküne göre daha zor olacaktır. Konut satışlarında yavaşlama, inşaat sektörüne ve bağlantılı sektörlere de etki ederek ekonomik büyümeyi ve istihdamı olumsuz etkileyecektir. 18

19 Kentsel Dönüşüm Projeleri Türkiye deki toplam konut adedi: Yenilenmesi gereken tahmini konut adedi: Yıllık ruhsat alınan konut adedi : Kentsel dönüşüm nedeniyle her yıl ilave olarak üretilmesi gereken konut adedi: Kentsel Dönüşüm Alanları = Merkezi ve Değerli Şehir Alanları KDV oranı değer arttıkça yükselecekse, kentsel dönüşüm alanlarında da yüksek olacaktır. Yükselen KDV oranları kentsel dönüşüm projelerinin hayata geçirilmesini zorlaştıracaktır. 19

20 Uygulamada Karşılaşılabilecek Zorluklar Değer olarak fatura bedelinin esas alınması; Sektörü kayıt dışılığa itecek, kayıt altında kalmak isteyen kurumsal firmaları cezalandıracaktır. Bölgelere göre kamu tarafından değer takdir edilmesi durumunda; Aynı mahallede değeri farklı olan sokakların (Levent-Gültepe) KDV oranı nasıl farklılaştırılacaktır? Aynı apartmanda önü kapalı olan alt kat ile manzaralı olan üst katın KDV oranı nasıl farklılaştırılacaktır? Değer takdirini kim yapacaktır? Takdir edilen değerler ne sıklıkta güncellenecektir? Değer takdirinin ve güncellemenin maliyeti nedir? Net alan ölçümünde sorunlar varken, şu anda sadece 150 m2 civarındaki evler için mükelleflerle idare arasında uyuşmazlıklar yaşanırken, 5 farklı m2 kademesi belirlendiğinde ortaya çıkacak uyuşmazlıklar nasıl önlenecek? 20

21 Halihazırda Ön Satışı Yapılmış Konutlar Ülkemizde konutlar gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile proje aşamasında satılmaktadır. Konutların teslimi ve faturalanması ise iki sene süren inşaat süresinin sonunda gerçekleşmektedir. Ülkemizde şu anda proje aşamasında ön satışı yapılmış olan 100 binden fazla konut olduğu tahmin edilmektedir. Bu konutlar için alıcılar sözleşmede belirtilen KDV dahil toplam bedele göre bütçelerini yapmış, ödemelerine devam etmektedirler. KDV oranlarında artış olması halinde bu konutların teslim tarihinde ödenmesi gereken KDV Dahil toplam bedel de yükselecektir. Şu anda böyle bir ek maliyet için hazırlıklı olmayan alıcılardan bir kısmı almaktan vazgeçecek, bir kısmı içinse firmalar iskonto veya vadelendirme yapmak zorunda kalacaktır. KDV artışı nedeniyle satışların yavaşlaması bir yana, mevcut müşterilerden gelebilecek fesihler, iskonto ve vade talepleri firmaları zor duruma sokabilecektir. 21

22 Konutder'in Önerileri Konutlar için tek bir KDV oranı olmalı ve bu oran %1 olmalıdır. Böyle olursa TL lik ev alan TL, TL lik ev alan TL KDV öder. 10 kat daha pahalı ev alan, 10 kat daha fazla vergi ödeyeceğinden her halükarda alım gücü yüksek olandan daha yüksek vergi alınmış olur. Arsa KDV si %0 olmalıdır. Arsa arsa olarak kaldığı sürece katma değer oluşmamaktadır. Arsa projelendirip yapı haline geldiğinde ve nihai kullanıcıya teslim edildiğinde ortaya çıkan karma değer zaten vergilendirilecektir. KDV iadelerindeki sorunlar giderilmelidir. İade hesabına dahil edilmeyen peyzaj vb. harcamalar da dahil edilebilmelidir. Devreden KDV nin bir bölümü teslim beklenmeden teminat mektubu karşılığında avans olarak iade alınabilmelidir. Yıl içinde mahsuben yapılan iadelerde grup şirketlerinin vergi borçlarına mahsup imkanı sağlanmalıdır. 22