AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Transkript

1 AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. KAYSERİ İLİ KOCASİNAN İLÇESİ 2420 ADA 9 PARSEL KAYSERİ NOVOTEL VE İBİS OTEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU Değer Tarihi: Rapor Tarihi: GAYRİMENKUL DANIŞMANLIK VE DEĞERLEME A.Ş.

2 i. DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi : Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Raporu Hazırlayan Kurum : Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş. Rapor Tarihi : Rapor No : GYO-005 Değerleme Tarihi : Değerleme Konusu Mülke Ait : Kayseri İli, Kocasinan İlçesi,2420 Ada, 9 Parsel no lu, Bilgiler ,40 m 2 yüzölçümlü, Karkas Otel ve Arsası nitelikli gayrimenkul. Çalışmanın Konusu : Konu gayrimenkulün üst hakkı güncel pazar değeri ve yıllık güncel kira değerinin tespiti. Değerleme Konusu Gayrimenkulun : ,40 m 2 Arsa Alanı Değerleme Konusu Gayrimenkulun Kapalı Alanı Değerleme Konusu Gayrimenkulun İmar Durumu : Novotel: 5.370,68 m 2 İbis Otel: 5.627,85 m 2 Toplam : ,53 m2 (Proje ve Mevcut Duruma Göre) : Turizm Tesis Alanı Tarihi İtibariyle Gayrimenkulün Kalan Üst Hakkı Pazar Değeri (Euro) Gayrimenkulün Kalan Üst Hakkı Pazar Değeri (TL) KDV Hariç KDV Dâhil Gayrimenkulün Yıllık Kira Değeri (EURO) Gayrimenkulün Yıllık Kira Değeri (TL) KDV Hariç KDV Dâhil ) Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik güncel pazar değeridir. 2-) KDV oranı %18 kabul edilmiştir. 3-) Rapor içeriğinde Tarihinde USD döviz kuru 2,8035 Euro döviz kuru ise 3,0898 TL olarak kabul edilmiştir. 4-) Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. Değerlemede Görev Alan Kişiler Lisanslı Değerleme Uzmanı : Serkan TANRIÖVER Lisanslı Değerleme Uzmanı : Önder ÖZCAN Sorumlu Değerleme Uzmanı : Neşecan ÇEKİCİ ii

3 Uygunluk Beyanı Raporda sunulan bulgular, değerleme uzmanının sahip olduğu bilgiler çerçevesinde doğrudur. Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi yoktur ve gelecekte ilgisi olmayacaktır. Değerleme uzmanının değerleme konusugayrimenkulveya ilgili taraflar hakkında hiçbir önyargısı bulunmamaktadır. Değerleme raporunun ücreti raporun herhangi bir bölümüne, analiz fikir ve sonuçlara bağlı değildir. Değerleme uzmanı, değerlemeyi ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir Değerleme uzmanı, yeterli mesleki eğitim şartlarına ve tecrübesine haizdir. Rapordaki analiz, kanaatler ve sonuç değerleri Uluslararası Değerleme Standartları(UDES) kriterlerine uygun olarak hazırlanmıştır. Varsayımlar Raporda belirtilen değer bu raporun hazırlandığı tarihteki değeridir. Değerleme uzmanı bu değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veya fiziki değişikliklerden dolayı sorumlu değildir. Bu rapordaki hiçbir yorum (söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi) hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve değerleme uzmanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır. Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Fakat bunların doğruluğu için bir garanti verilmez. Bilgi ve belgeler raporda kamu kurumlarından elde edilebilindiği kadarı ile yer almaktadır. Kullanılan fotoğraf, harita, şekil ve çizimler yalnızca görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır, başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılamaz. Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır. iii

4 Değerleme uzmanı mülk üzerinde veya yakınında bulunan- bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak bu gibi maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilmez. Değerleme raporuna dâhil edilen, geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar veya işletme tahminleri, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Dolayısıyla, bunlar gelecekteki koşullara bağlı olarak değişebilir. Rapor tarihinden sonra meydana gelebilecek ekonomik değişikliklerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk alınmaz. Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır. Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir. Bölgenin deprem bölgesi olması sebebiyle detaylı jeolojik araştırmalar yapılmadan zemin sağlamlığı konusu netleştirilemez. Bu nedenle çalışmalarda zemin ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir. Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır. iv

5 ii. İÇİNDEKİLER 1 RAPOR BİLGİLERİ Değerleme Raporunun Tarihi, Numarası ve Türü Değerleme Raporunu Hazırlayanların ve Sorumlu Değerleme Uzmanının Bilgileri Değerleme Tarihi Dayanak Sözleşmesi Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar DEĞER TANIMLARI, DEĞERLEME YÖNTEMLERİNİN TANIMI Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı (Pazar Değeri Yaklaşımı) Maliyet Yaklaşımı Gelir İndirgeme Yaklaşımı EKONOMİK DURUM, GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ VERİLERİ VE GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ Genel ve Sosyo Ekonomik Veriler Küresel Ekonomik Görünüm Türkiye Ekonomik Görünüm Gayrimenkul Sektörünün Genel Durumu Turizm Sektörüne İlişkin Veriler Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Kayseri İli Kocasinan İlçesi Kayseri Turizm Sektörü ve Otel Piyasasına İlişkin Veriler DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER v

6 5.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevresine İlişkin Bilgiler Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarının Tetkiki Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler Tapu Kayıtları Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Gayrimenkulün İmar Bilgilerinin İncelenmesi Gayrimenkule İlişkin Plan, Ruhsat, Şema ve Benzeri Dokümanlar Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri Gayrimenkulün Hukuki Durumunda (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma vb.) Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin, Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş İmar Bilgileri Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama Gayrimenkulün Fiziki Özellikleri Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri Gayrimenkulün Mahallinde Yapılan Tespitler GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER VE GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler Swot Analizi Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Seçilme Sebepleri Emsal Yaklaşımı Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri vi

7 6.4.2 Maliyet Yaklaşımı Gelir İndirgeme Yaklaşımı / Geliştirme Yaklaşımı Gayrimenkulün Kira Gelirine Göre Değeri Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri En Etkin ve En Verimli Kullanım Analizi Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri Gayrimenkulün Şirket Tarafından Yapılan Son Üç Değerlemesine İlişkin Bilgiler Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş SONUÇ Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Nihai Değer Takdiri EKLER vii

8 1 RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Değerleme Raporunun Tarihi, Numarası ve Türü Rapor Tarihi : Rapor Numarası : GYO-005 Raporun Türü : Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, 2420 Ada, 9 Parsel no lu, ,40 m 2 yüzölçümlü, Karkas Otel ve Arsası nitelikli gayrimenkulün üst hakkının güncel pazar değerinin ve güncel kira değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. 1.2 Değerleme Raporunu Hazırlayanların ve Sorumlu Değerleme Uzmanının Bilgileri Raporu Hazırlayan Raporu Kontrol Eden Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Kapsamı :Lisanslı Değerleme Uzmanı, Serkan TANRIÖVER :Lisanslı Değerleme Uzmanı, Önder ÖZCAN :Sorumlu Değerleme Uzmanı Neşecan ÇEKİCİ :Evet * Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. 1.3 Değerleme Tarihi Bu değerleme raporu için tarihinde çalışmalara başlanmış, tarihinde rapor yazımı tamamlanmıştır. 1.4 Dayanak Sözleşmesi Bu değerleme raporu şirketimiz ile Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarihinde imzalanan dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. 1.5 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama Bu değerleme raporu Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. 1

9 2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.1 Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler Şirketin Unvanı : EPOS Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş. Şirketin Adresi : Kore Şehitleri Cad. Yüzbaşı Kaya Aldoğan Sok. Engin İş Merkezi No: 20 Kat:2Zincirlikuyu / İstanbul 2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Müşteri Unvanı Müşteri Adresi : Akfen GYO A.Ş. : Büyükdere Caddesi, No:201, CBlok, Kat:8, Levent/İstanbul 2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar Bu çalışma Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, Pervane Mahallesi, 2420 Ada, 9 Parsel no lu, ,40 m 2 yüzölçümlü, Karkas Otel ve Arsası nitelikli gayrimenkulün üst hakkının kurul düzenlemeleri kapsamında güncel pazar değeri ve kira değerini tespit etmek amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. Raporda Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin tarihli talebine istinaden, mülkiyeti Kayseri Sanayi Odası na ait ve üzerinde AKFEN Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine başlangıç tarihli 49 yıllık Üst Hakkı sözleşmesinin kalan süresince işletilmesi ve kiralanması sonucu ortaya çıkacak potansiyel gelir incelenmiştir.müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. Değerleme çalışmalarında piyasa araştırmaları, yerinde yapılan tespitler ile Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin Kayseri Sanayi Odası ve Accor Grubu ile yapmış olduğu sözleşmeler dikkate alınmıştır. 2

10 3 DEĞER TANIMLARI, DEĞERLEME YÖNTEMLERİNİN TANIMI Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler Emsal Karşılaştırma (Pazar Değeri Yaklaşımı) Yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı ve Gelir İndirgeme Yaklaşımı dır. 3.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı (Pazar Değeri Yaklaşımı) Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaşımda izlenen prosedürlerdir. Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dâhilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Pazar değeri yaklaşımı; yaygın ve karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur. Gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım pazar değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karşılaştırabilir örnekler incelenir. Pazar Değeri Yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır. Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Pazardaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün pazarda makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyoekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir. 3.2 Maliyet Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip 3

11 olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa ya da yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa ekledikten sonra, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değeri eklenmesi ile yapılır. 3.3 Gelir İndirgeme Yaklaşımı Gelir indirgeme yönteminde gayrimenkulün getireceği net gelir, boş kalma, tahsilât kayıpları ve işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler. Gelir indirgeme yaklaşımında iki farklı metot bulunmaktadır. Direkt Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit Akışında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır. Bazı gayrimenkuller özellikleri itibarı ile geliştirileceği düşünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu durumda gayrimenkulün geliştirilmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliştirilmesi nedeni ile yapılacak giderlerden düşülerek bulunan net gelirleri dikkate alınır, girişimci karları da hesaba katılarak kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaşılır. 4

12 4 EKONOMİK DURUM, GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ VERİLERİ VE GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ 4.1 Genel ve Sosyo Ekonomik Veriler Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) 2014 sonuçlarına göre 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle Türkiye'nin nüfusu 'tür. Bu sayının yüzde 50,17'si ( ) erkeklerden, yüzde 49,83'ü ( ) kadınlardan oluşur. Türkiye nüfusunun en önemli özelliklerinden biri genç olmasıdır yaş grubu nüfus, toplam nüfusun yüzde 24,3'ünü oluşturur. Ancak bu oran 1965'den beri sürekli azalmakta ve Türkiye toplumu giderek yaşlanmaktadır yaş grubu 1965'te nüfusun yüzde 41,9'unu oluştururken 2014'te yüzde 24,3 üne karşılık gelmektedir. Türkiye yıllık nüfus artış hızı binde 13,4 dir. Nüfusun %91,8 i il ve ilçe merkezlerinde yaşamaktadır. Türkiye de ortanca yaş 30,7 dir yılı verilerine göre Türkiye nüfusunun %96,1 i okuryazardır yaş grubunda bulunan çalışma çağındaki nüfus, toplam nüfusun %67,7 sini ( kişi) oluşturmaktadır. İstihdamın sektörlere göre dağılımı incelendiğinde %51 inin hizmetler, %21,1 inin tarım, %20,5 i sanayi, %7,4 ü inşaat sektöründe istihdam edilmektedir. Tabloda Türkiye nin nüfus verileri Türkiye geneli, kent ve kır ölçeğinde incelenmiştir ve 2014 verileri karşılaştırılmıştır. TÜRKİYE KENT KIR Kurumsal Olmayan Nüfus (000) ve daha yukarı yaştaki nüfus (000) İşgücü (000) İstihdam (000) İşsiz (000) İşgücüne dahil olmayanlar (000) İşgücüne Katılma Oranı (%) 49,5 50,0 48,6 49,7 51,6 50,7 İstihdam Oranı (%) 44,3 44,9 42,7 43,9 47,7 47,1 İşsizlik Oranı (%) 10,6 10,1 12,1 11,6 7,5 7,1 Tarım dışı işsizlik oranı (%) 12,9 12,3 12,3 11,9 15,5 14,1 Genç nüfusta (15-24 yaş) işsizlik oranı (%) 20,7 19,0 22,3 21,2 17,0 14, ve 2014 Nüfus Verileri (Kaynak: TUIK) 5

13 Burada 2013 ve 2014 verilerine bakıldığında Türkiye geneli, kent ve kır için sayıca nüfus, işgücü, istihdam artışı olduğu görülmektedir. Ancak işsizlik de artmıştır. İşgücüne dahil olmayanlar ise kentte düşüş gösterirken kır nüfusunda artış göstermiştir. Bununla beraber oranlara bakıldığında iş gücüne katılma oranının ve istihdamın kentte artış gösterirken kırda azalmış olması dikkat çekmektedir. İşsizlik oranı her üçü için azalmıştır. Genç nüfusta işsizlik oranı ise Türkiye geneli ve kent nüfusu için dikkat çeken bir diğer konudur. Ayrıca ikinci bir karşılaştırma, tabloda yer alan 2014 nüfus verilerinin Türkiye geneli kent ve kır bazında incelenmesidir. Burada Türkiye geneli grafikleri ile kent grafiklerinin dağılım olarak benzerliği dikkat çekmektedir. 6

14 Bu bilgiler ışığında genel ekonomik görünüme ve gayrimenkul sektörüne ilişkin bilgiler verilecektir. 4.2 Küresel Ekonomik Görünüm Küreselleşme ve ülke ekonomilerinin birbiri ile olan bağlarının giderek artması sonucunda dünya ekonomisindeki her türlü önemli gelişmenin takip edilmesi zorunlu hale gelmiştir. Küresel ekonomik krizlerde öncelikli sorun, gelişmiş ülkelerin çoğunda yaşanan deflasyonist (fiyatlar genel seviyesindeki düşüş) süreç ve buna bağlı farklı boyutlarda görülen resesyondur (durgunluknegatif büyüme). Gelişmekte olan ülkelerde ise, kendi içlerinde enflasyonist (fiyatlar genel seviyesinde yaşanan artış) ve düşük büyüme sorunları ile karşılaşmaktadır. Her ülkede ilgili durumların boyutları farklı özellikler ve nedenler arz etmekte olup standart bir reçete ile çözülmesi oldukça güçtür. Küresel kriz sonrası, ekonomi politikalarının en önemli uygulayıcıları Merkez Bankaları olmuştur. Dünyadaki etkin ve büyük Merkez Bankalarının alacağı kararlar sadece kendi ülkelerini etkilemekle kalmayıp, aynı zamanda uluslararası fon hareketleri için de başlıca yol gösterici olmuştur. Bu durumun gerek negatif gerekse pozitif sonuçları itibarı ile en çok gelişmekte olan ülke varlıkları etkilenmiştir. Krizin hemen ardından ABD Merkez Bankası Fed oldukça hızlı bir biçimde genişletici para politikası araçlarını kullanmaya başlamıştır. Bu amaçla faiz indirimi, tahvil alımları, finansal sistemin varlık alımları ile fonlanması ve kredi mekanizmalarının etkin hale getirilmesi gibi pek çok yöntem uygulanmıştır. Bu tip bir para politikası sayesinde; finansal istikrarın sağlanması, yatırım ve tüketimin uyarılması ile nihai hedef olan büyümenin sağlanıp depresyondan (kriz) çıkış hedeflenmiştir. Fed in krizden çıkmak için uyguladığı politikalar alışılmışın dışında özellikler taşımakla kalmayıp uygulamadaki farklılıkları da dünyadaki diğer merkez bankaları içinde izlenmesi gereken bir durumu ortaya çıkarmıştır. Krize çabuk tepki gösteren ve karar alma mekanizmaları daha hızlı olan Fed i geçte olsa ECB (Avrupa Birliği Merkez Bankası) da takip etmeye çalışmıştır. Uzakdoğu da ise Japon Merkez Bankası kendi ekonomisi için kronikleşmiş sorun olan deflasyon ile resesyonun önünü alabilmek için benzer politikalara başvurmuşlardır. ABD ekonomisinde yaşanan nispi toparlanmaya paralel olarak, Fed parasal genişleme politikasından geri çekilmek amacıyla Aralık 2013 tarihi itibarı ile tahvil geri alım tutarında azaltmaya başlamıştır. Sürecin beklenenden önce başlaması ülkemizin de içinde bulunduğu gelişmekte olan ülkelerin (Türkiye, Brezilya, Arjantin, Endonezya, Hindistan gibi) öncelikle yerel para birimlerinde gerilemelerin yaşanmasına ardından da finansal piyasalarından kısa vadeli yatırım amacıyla gelen (Portföy Hareketi-Sıcak Para vb) fonların kısmen çıkışına neden olmuştur. ABD Merkez Bankasının tahvil alarak piyasaya verdiği nakit akışı Ekim 2014 de sonlandırılmıştır. 7

15 2015 Eylül ayı Fed toplantısında Çin ve diğer gelişmekte olan ülkelere yönelik endişelerin doların daha fazla değerlenmesine ve emtiaların ise daha fazla değer kaybetmesine neden olduğu belirtilmiş ve ekonomik görünüm, işgücü piyasası, enflasyon ve bunlara yönelik riskler değerlendirildiğinde, üyelerin biri hariç hepsi, mevcut şartların, ABD ekonomisinin güçlenmesine ve işgücü piyasasındaki atıl kapasitenin azalmasına karşın, faiz artışına gerek görülmediği belirtilmiştir. Ancak esas parasal genişlemenin sonunu getirecek olan faiz artışına geçiş ise 2015 yılı sonunda gerçekleşmiştir. IMF'nin yılda iki kez hazırladığı Dünya Ekonomik Görünüm Raporu'nun Ekim 2015 sayısına göre aşağıdaki çıkarımlar yapılmıştır: 2015 yılındaki küresel büyüme oranı % 3,10 olarak gerçekleşme beklentisindedir. Bu oran 2014 yılının % 0,30 altındadır. Ocak 2015 Dünya Ekonomik görünümü (WEO) raporunda % 3,30 olarak belirtilen oranın % 0,20 altındadır. Bir önceki rapora göre düşüş yönünde beklenti revize edilmiştir. Ana ülkeler ve bölgeler arasında beklentiler belirsiz ve sonucunda dengesiz kalmaktadır. Geçen yıllara göre gelişmiş ülkelerde toparlanma, gelişmekte olan piyasa ve gelişmekte olan ekonomilerde aktivite üst üste beşinci yıl için büyümede yavaşlama öngörülmektedir. Bazı büyük yükselen piyasa ekonomileri ve petrol ihraç eden ülkelerdeki büyümeler zayıf umutları yansıtmaktadır. Azalan emtia fiyatlarının bir ortamda, azaltılmış sermaye özellikle gelişmekte olan piyasa ve gelişmekte olan ekonomilere ilişkin aşağı yönlü risklerin ve kendi para birimleri üzerindeki piyasalar ve gelişmekte olan baskıyı ve finansal piyasa oynaklığı artırmakta ve buna ilaveten ABD Merkez Bankası'nın (Fed) beklenen faiz artışı ve kötüleşen küresel ekonomik görünümün gelişmekte olan ülkelere yönelik finansal şartları sıkılaştırmaktadır. Gelişmiş ekonomilerdeki toparlanmanın kalıcı mütevazı hızı ve gelişmekte olan ülke ekonomilerindeki beşinci yıldaki üst üste büyüme oranlarındaki düşüşler sonucunda orta ve uzun vadeli ortak güçler olarak önemli rol oynamaktadır. Krizden beri düşük büyüme oranları bazı gelişmiş ülkelerde; yüksek düzeyde özel ve kamu açıkları, finansal sektör zayıflığı, düşük yatırımlar gibi kalıcı miras bırakmışlardır. Gelişmekte olan ülkelerde ise demografik geçişler, yatırım patlamaları, Çin'de büyümenin revize edilmesi ve zayıf talebin yanı sıra düşük üretim kapasitesi ile tetiklenen emtia fiyatlarındaki düşüş ile piyasanın yeniden düzenlemesi gerekmektedir. Volatilite (geçici dalgalanmalar) daha önce Haziran-Temmuz aylarında Çinli yetkililer tarafından Yunan borç görüşmeleri ve Çin'de keskin borsa düşüş ve sonraki politika tedbirlerini çevreleyen olaylar ile ilişkili olmuştur. 8

16 İlk yaklaşan ABD politika faizlerinde artış ve küresel görünümün kötüleşmesi ile birlikte, geçen bahar ayından beri gelişmekte olan ülkelerdeki finansal durum daha sıkı duruma gelmiştir. Dolar, tahvil ve uzun vadeli yerel para birimi tahvil faizleri ortalama 50 ila 60 baz puan artarak ve hisse senedi fiyatları zayıflamış iken döviz kurları değer kaybetmiştir ya da baskı altına girmiştir. İran ile yapılan nükleer antlaşma ve düşük küresel talebin neticesinde petrol fiyatlarında düşüş yaşanmıştır. Çin deki üretim aktivitesinin düşmesi, madencilik sektöründeki yatırım patlaması neticesinde metal fiyatlarında düşüş oluşmuştur. Esnek kur rejimini uygulayan ve emtia ihraç eden ülkelerde emtia fiyatlarının değer kaybetmesi ile birlikte büyük para kayıpları tetiklenmiştir. Gelişmekte olan ekonomilerde daha keskin kayıplar yaşanmıştır. Majör gelişmiş ekonomi para birimlerinde döviz kuru hareketleri nispeten mütevazı olmuştur. Bu küresel etkenler -ve ülkelere özgü gelişmeler ve 2016 yıllarında daha önce öngörülenden görece olarak zayıf bir canlanmayı işaret etmekte ve önümüzdeki yıl gelişmiş ekonomilerdeki büyümedeki mütevazı bir artış beklentisi zarar rizikosunu arttırmaktadır. Bu yılki gelişmeler öncelikle avro tarafında mütevazı bir iyileşmeyi ve Japonya da pozitif büyümeye dönüşü, ek olarak petrol fiyatlarında düşüş ve bazı durumlarda paranın devalüasyonunu yansıtmaktadır. Gelişmiş ekonomilerdeki gelişme, ihracatçılar -özellikle Norveç ve Kanada- ve Japonya dışında Asya daki (özellikle Kore ve Çin in Tayvan bölgesi) büyümedeki küçülme sebebiyle işsizlik düşmektedir. Fakat iyileşmenin daha sağlam olduğu ABD dahil olmak üzere üretkenlikteki büyüme halen zayıftır da özellikle Kuzey Amerika da bir miktar büyüme beklenmektedir fakat orta vadede beklentiler, düşük yatırımları, olumsuz demografi ve zayıf üretkenlik büyümesini yansıtarak düşük olmaya devam etmektedir. Yakın zamanda petrol ve diğer emtia fiyatlarının daha da düşmesi, net emtia ithalatçısı olan gelişmiş ekonomilerdeki talebi desteklemelidir; fakat yükselen piyasalardaki yavaşlama daha zayıf ithalatlara işaret edecektir. Emtia fiyatlarındaki yenilenen düşüşler önümüzdeki aylarda gelişmiş ekonomilerde yine enflasyona baskı oluşturacak ve canlanma devam ederken, çekirdek enflasyonda beklenen gelişmeyi geciktirecektir. Çekirdek enflasyon daha stabil kalmış olmasına rağmen genel olarak merkez bankası hedeflerinin çok altındadır. Görünüm, düşmekte olan işsizlik ve orta vadeli zayıf büyüme potansiyeline karşı durmadan enflasyonun düşük kalması yönündedir. 9

17 Yükselen piyasalardaki büyüme beklentileri bölgelere ve ülkelere göre çok farklıdır fakat büyümede ardarda beşinci yılda düşüşün öngörülmesi ile birlikte görünüm genel olarak zayıflamaktadır. Bu bir etkenler kombinasyonunu yansıtmaktadır. Çoğu gelişmekte olan piyasa ekonomileri için dış şartlar daha zor bir hal almaktadır. Para devalüasyonu net ihracata yardımcı olurken, zayıf iyileşmelere ve orta vadeli büyüme için beklentilerin orta dereceli olmasına bağlı olarak gelişmiş ekonomilerden gelecek çekim in daha önce öngörülenden daha mütevazı olması beklenmektedir. Son çeyreklerde yükselen piyasalarda sermaye akışları yavaşlamıştır ve ABD kur politikasındaki sıfır alt sınırından kalkış bazı dış finansal koşulların sıkışması ile ilişkilendirilebilir. Çin de büyümedeki yavaşlama şu ana kadar öngörülerle paralellik gösterirken, sınır ötesi yansımaları daha önce tahmin edilenden büyük görünmektedir. Bu, zayıflayan emtia fiyatları (özellikle metaller) ve Çin e yapılan ithalatlarda azalma (özellikle bazı doğu Asya ekonomilerinde) olarak yansımıştır. Çin'in Yuan ı devalüe etmesi, gelişmekte olan ülkelerin para birimlerindeki zayıflama ve artan küresel risklere bağlı olarak ortaya çıkan finansal dalgalanmalar dünya genelinde varlık fiyatlarında sert düşüşlere yol açmaktadır. Yükselen piyasalar ve gelişmekte olan ekonomilerdeki büyümenin 2016 da yeniden yükselmesi (rebound) beklenmektedir. Bu 2015 te ekonomik sıkıntıda olan ülkelerdeki durumda (Brezilya, Rusya, Latin Amerika daki bazı ülkeler ve Orta Doğu da) daha az derin bir resesyon veya kısmi normalizasyon, gelişmiş ekonomilerdeki aktivitede daha güçlü toparlanmaya bağlı açılma etkisi ve Iran Islam Cumhuriyeti ne uygulanan müeyyidelerin kolaylaştırılmasını yansıtmaktadır. Çin in büyümesinin kademeli olarak da olsa daha da yavaşlaması beklenmektedir. Emtia fiyatlarındaki zayıflık, beklenilenden daha yavaş küresel büyüme ve daha sıkı küresel finansal koşulların ihtimali, düşük gelirli ülkelere yük olmaktadır. Çinli otoriteler finansal zafiyetleri azaltıp piyasa güçlerinin ekonomideki rolünü güçlendirmeye yönelik reformları uygularken, aktiviteyi çok fazla yavaşlatmadan tüketime dayalı büyümeye geçişi başarma hedeflerinde değiş tokuşlar (tradeoff) ile karşı karşıya kalmaktadır. Bazıları yabancı birikimlere kolay ulaşımdan ve özellikle kaynak bakımından zengin ülkelerde bol dolaysız dış yatırım nedeniyle geniş cari işlem açıkları yaşamakta, buna bağlı olarak dış finansal şoklara karşı daha korunmasız olmaktadır. 10

18 Beklenti 2015 Beklenti 2016 Riskler dengesi hala aşağı doğrudur. Düşük petrol ve diğer emtia fiyatları emtia ithalatçılarına bir miktar yukarı doğru talep oluşturabilir fakat emtia ithalatçıları için olan beklentiyi karmaşıklaştırır ki bazıları şimdiden gergin başlangıç koşulları ile karşı karşıyadır. Yükselen piyasaların kısa vadede emtia fiyatlarındaki devam eden düşüşlere ve Amerikan Dolarındaki keskin yükselmelere karşı hassasiyeti sürmektedir ki bu bazı ülkelerde şirketlerin bilanço tablolarını daha da zorlayabilir. 4.3 Türkiye Ekonomik Görünüm Türkiye ekonomisinde 2001 krizi sonrasında sağlanan disiplin kamu borcu, bankacılık oranları, bütçe dengesi gibi noktalarda başarıya ulaşmış ve 2008 yılına kadar büyüme oranlarında sürekli artış sağlanmıştır ile 2012 yılları arası gelişmekte olan ekonomiler küresel krizden en çabuk çıkan ülkeler gurubunu oluşturmuşlardır. Bu süreçte yıllık büyüme hızlarında görülen artışlar dünya ekonomisine nefes aldırmıştır. Türkiye gibi ülkelerin kriz sonrası performansları oldukça göz kamaştırıcı olmuştur. Gelişmekte olan ülke ekonomilerinin kendilerini onarabilme ve toparlanma kabiliyeti gelişmiş ülke ekonomilerine göre daha hızlı bir oranda gerçekleşmektedir. Ancak bu tip ekonomilerin temel sorunu elde edilen kazanımların korunamaması ve istikrarın sağlanamamasıdır. Türkiye nin; tasarruf eksikliği, İşsizlik, fiyatlar genel seviyesi ile ilgili sorunlar, ithalat ve ihracat kalemlerinin katma değerli hale getirilmesi, döviz dengesinin sağlanması, orta gelir tuzağı gibi hususlar, cari açık, talep bozuklukları, teknolojik eksiklikler, siyasi ve coğrafi riskler konularında eksikliği bulunmaktadır. Türkiye 92 yıllık dönemde ortalama olarak % 4,8 oranında büyümüştür. Türkiye'nin ortalama büyüme oranı % 5,6 olmaktadır. Kısaca, tam istihdam seviyelerinde potansiyel büyüme oranı %6-7 civarındadır. TÜRKİYE BÜYÜME ORANLARI (%) , , , , , , , , , , , , , ,90 Beklenti ,00 Beklenti ,90 Kaynak:TCBM ve İMF RAPORU YILLAR İÇİNDE TÜRKİYE GSYH BÜYÜME ORANLARI (TABLO) 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00-2,00-4,00-6,00-8,00 11

19 Dünya Ekonomik Görünüm Raporu'nda, Türkiye ekonomisine ilişkin değerlendirmelere yer veren IMF, siyasi belirsizliğin iç talebi düşüreceğini savunarak, büyüme beklentilerini aşağı yönlü revize etmiştir. Buna göre, Türkiye'nin bu yıl yüzde 3 ve gelecek yıl yüzde 2,9 büyümesi beklenmektedir. Söz konusu oranlar, bir önceki raporda yüzde 3,1 ve yüzde 3,6 belirtilmiştir. IMF, aynı zamanda Türkiye'ye yönelik enflasyon tahminini 2015 için yüzde 6,6'dan yüzde 7,40'a ve 2016 içinse yüzde 6,50'den yüzde 7,00'e çıkarmıştır. Cari açık dengesine (cari açığın Gayri Safi Yurtiçi Hasılaya oranı) yönelik IMF tahminleri ise 2015 için yüzde -4,5 ve 2016 için yüzde -4,7 seviyesinde bulunuyor. Bu oranlar, önceki raporda yüzde -4,2 ve yüzde -4,8 olarak belirlenmiştir. IMF, ayrıca geçen yıl yüzde 9,9 seviyesindeki işsizlik oranının bu yıl yüzde 10,8'e ve gelecek yıl yüzde 11,6'ya yükseleceğini öngörmüştür. Küresel düzeyde yaşanılan istikrarsızlıklar, Türkiye'nin yaşadığı siyasi, ekonomik ve diğer riskler sonucunda Türk Lirası özellikle ABD Doları ve EURO karşısında belirgin değer kayıpları yaşamıştır. Dövizin oldukça yükselmesi nedeniyle özellikle gayrimenkul satışlarında sabit döviz kuru yaklaşımları görülmeye başlanmıştır. Değerleme raporları hazırlanmasında Tarihi ile Tarihleri arasında döviz kurları incelenmiştir. Bu dönemde istikrarsız bir eğilim sergileyen döviz kuru 2015 Kasım seçimleri sonrasında da istikrarsız eğilimini sürdürmüştür. Bu dönemde dolar kuru ortalaması 2.91 TL, euro kuru ortalaması 3.22 TL olarak gerçekleşmiştir. Özellikle gayrimenkul piyasasında ise belirtilen nedenlerden dolayı sabit kur tercih edilmekte ve tercih edilen kur Tarihi ile Tarihleri arasındaki dönemden daha düşük bir değerden gerçekleşmektedir. Bu nedenle değerleme raporunda piyasada gerçekleşen döviz kuruna en yakın kur olan Tarihli Merkez Bankası verilerinden elde edilen döviz kuru verileri referans alınmıştır. Değerleme raporunda ulaşılan TL cinsinden değer yabancı paraya çevirirken döviz satış kuru kullanılmıştır Tarihinde 1 USD döviz satış kuru 2,8085 TL, 1 Euro döviz satış kuru ise 3,0954 olarak gerçekleşmiştir. Taşınmazın değerinin yabancı para cinsinden bulunulması durumunda ise söz konusu değer TL ye çevirirken döviz alış kuru kullanılmıştır Tarihinde 1 USD döviz alış kuru 2,8035 TL, 1 Euro döviz alış kuru ise 3,0898 TL olarak gerçekleşmiştir. 12

20 4.4 Gayrimenkul Sektörünün Genel Durumu Son dönemlerde milli gelirin ve gelir düzeyinin artmış olmasının da etkisi ile gayrimenkul sektörü, hizmet sektörü, sanayi ve tarım sektörünün aksine ekonomik sektörler içinde büyüyen ve ağırlığını arttıran sektörlerden biri haline gelmiştir. Yetersiz sermaye kaynağı nedeniyle tarım ve sanayi üretiminde yeterli düzeyde yatırım yapılamadığından daha küçük ölçekli sermaye birikimi ile gayrimenkul sektörüne yatırımlar yapılabilmektedir. Küçük ölçekli yatırım yapılabilen bir sektör olmasından dolayı Türkiye Gayrimenkul Sektörü büyük ölçüde ulusal sermayeye dayanmaktadır. Diğer sektörler üzerinde ekonomik kaldıraç etkisi yaratarak, diğer sektörleri harekete geçirme özelliği ile lokomotif sektör, özellikle vasıfsız işçileri absorbe etme özelliği ile de sünger sektör olarak tanımlanmaktadır. Gayrimenkul sektörünün hemen hemen bütün üretimi yatırım malı sayılmaktadır. Yatırım malları ise belirli dönemler de belirli ağırlık kazanmakta ve Türkiye de inşaat sektörü bu yatırımlar yolu ile gelişmektedir. Erken Cumhuriyet Döneminde kamu yatırımları yani büyük ölçekli altyapı projeleri ile başlayan inşaat sektörü, özellikle 1950li yıllarda kamu harcamaları ile birlikte liberal ekonominin etkisi ile özel sektörün de ağırlığı ortaya çıkmıştır yılından sonra baraj, hidroelektrik santraller, yol ve konut yatırımları ile birlikte inşaat sektörü gelişmiştir sonrası neo-liberal dönemde artan göçün etkisi ile birlikte ise konut yatırımlarının önem kazanmıştır sonrasında izlenen liberal dönemde TOKİ etkisi ile birlikte alış-veriş merkezi, rezidans, konut yatırımlarının önem kazandığı belirlenmiştir döneminde sağlanan uzun vadeli dış borçların sektörlere dağılımında en çarpıcı gelişme inşaat-emlak sektöründeki yoğunlaşmada görülmektedir. Son dönemde gayrimenkul sektöründe yasal düzenlemeler yapıldığı yoğunlaştırıldığı görülmektedir. Kamuoyunda "2B Yasası" olarak bilinen "Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun kapsamındaki arazilerinin satışları yasal çerçeve içinde 2012 yılında gerçekleştirilmiştir. Ancak satışlar beklentilerin altında kalmış ve gayrimenkul sektörüne etkisi sınırlı olmuştur. Kentsel dönüşüm yasası çıkarıldıktan sonra yasanın sağladığı avantajlar ile 2013 yılında gayrimenkul sektöründeki büyüme yeniden hızlanmıştır. Yabancılara Mülk Satışını Düzenleyen Kanun ile yabancıların gayrimenkul sahibi olmaları üzerindeki kısıtlamaların kaldırılmasına ilişkin karar özellikle Rusya, Ortadoğu ve Asya'daki yatırımcıların dikkatlerinin Türkiye ye yönelmesine sebep olmuş, yabancıların Türkiye deki gayrimenkul alımları kademeli olarak artmaya başlamıştır. Ayıca aşağıda belirtilen nedenlerden dolayı da gayrimenkul sektörü gelişmektedir. 13

21 İstanbul un marka şehir olarak dünyanın dört bir yanından yatırımcı ilgisi görmesi, İstanbul un finansal bir merkez olması için ilk temellerin atılması, Alt yapı projelerinin cazibe merkezi ve ilgi yaratması (özellikle Körfez geçişi, 3. Boğaz Köprüsü, İstanbul Boğazında yapılan tüp geçit projeleri, 3. Hava Limanı, büyük şehirlerin hemen hemen tamamında görülen raylı taşıma ve metro projeleri ile Kanal İstanbul çalışmaları oldukça dikkat çekmektedir) Ulaşım araç ve olanaklarının giderek artması sonucu büyük şehir çevrelerinin genişlemesi ve yaşam alanlarının büyümesi, Kentsel dönüşümün ve buna bağlı düzenlemelerin hayata geçirilmeye devam etmesi, Kırdan kente göçün sürmesi, Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talep etkisi, Çekirdek aile kavramının değişmesi, Konut alımını ve tasarrufu teşvik amacıyla alınan önemlerin sektörü canlı tutması, Ülkemizde genellikle seçim öncesi dönemlerde görülen konut ve otomotiv talebini erteleme eğilimi bu yıl görülmemekte olup aksine her iki sektörde de oldukça canlı bir yapı gözlenmektedir. Bunun temel nedenleri olarak daha sonraki dönemlerde talep artışının süreceği beklentisi ve döviz dalgalanması kaynaklı fiyat oynaklıklarına karşı tüketiciler tarafından alınan bir tür koruma yöntemi olarak düşünülebilmektedir yılında Türkiye de gayrimenkul piyasasının istikrarlı biçimde yükselebilmesinin siyasi ve ekonomik istikrar, yabancı yatırımcının Türkiye ye olan ilgisi ve Türkiye ekonomisinin gerçekleştireceği yüksek büyüme oranlarına bağlı olacağı değerlendirilmektedir. Yabancılara konut satışının diğer gelişmekte olan ülkelerdeki durgunluk nedeniyle durağan olacağı düşünülmektedir. 4.5 Turizm Sektörüne İlişkin Veriler Türkiye turizmi yabancı ziyaretçi bakımından 2014 yılını kişi ile tamamlamıştır. Turistik merkezlere gelen yabancı ziyaretçi sayısı bakımından ilik sırayı milyon kişi ile Antalya almıştır. 14

22 Türkiye en büyük 20 ülke, G20 ler arasına girerken, turizmde de ilk 10 ülkesi arasına girme başarısını göstermiştir. Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) verilerine göre, Türkiye dünyanın ilk 10 ülkesi arasında ziyaretçi sayısında 6. sırada yer almaktadır. Deloitte Türkiye nin 2014 yılında yayınladığı gayrimenkul sektörü raporunda göze çarpan bir konu Kültür ve Turizm Bakanlığı nın 2023 Turizm Stratejisi dir. Burada hedeflenen ziyaretçi sayısı 63 milyon olup hedeflenen toplam turizm geliri (yabancı ziyaretçilerden) 86 milyar dolardır. Dünya da turizm lokasyonu bakımından ilk 5 e girmek hedeflenmektedir. 4.6 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Kayseri İli Kayseri, İç Anadolu Bölgesi nin güney bölümü ile Toros Dağları nın birbirine yaklaştığı yer olan Orta Kızılırmak Bölümü nde yer almaktadır. Klasik çağlarda Kapadokya adı verilen bölgede yer alan ilden İpek Yolu geçmektedir. Kayseri 37 derece 45 dakika ile 38 derece 18 dakika kuzey enlemleri ve 34 derece 56 dakika ile 36 derece 58 dakika doğu boylamları arasında bulunmaktadır. İlin; doğu ve kuzeydoğusu Sivas, kuzeyi Yozgat, batısı Nevşehir, güneybatısı Niğde, güneyi ise Adana ve Kahramanmaraş İlleri ile çevrilidir. 15

23 6360 sayılı On Üç İlde Büyükşehir Belediyesi ve Yirmi Altı İlçe Kurulması İle Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun un (06 Aralık 2012 tarih ve sayılı) yürürlüğe girmesinden önceki dönemde ilçeler, mahalle ve köy sayıları ile bunların yüzölçümleri de irdelenmiştir. Bu dönemde ilde toplam olarak 49 adet belediye, 426 adet mahalle ve 394 adet köy yerleşimi bulunmaktadır. En çok mahalleye sahip olan ilçeler sırasıyla; 96 adet mahalle ile Kocasinan İlçesi ve 83 adet mahalle ile Melikgazi İlçesi ve en çok köy yerleşimine sahip olan ilçe ise 111 adet köy ile Pınarbaşı ve 45 adet köy ile Develi İlçesi olmuştur Sayılı Kanun un yürürlüğe girmesi ile 30 Mart 2014 tarihli yerel seçimlerden sonra belediye sayısı 17-1 büyükşehir ve 16 ilçe belediyesi - Akkışla,Bünyan,Develi,Felahiye, Hacılar,İncesu, Kocasinan, Melikgazi,Özvatan, Pınarbaşı,Sarıoğlan, Sarız,Talas, Tomarza, YahyalıveYeşilhisar ve toplam mahalle sayısı ise 820 olmuştur. Kayseri İli nin Konumu ve İlçelerinin Dağılımı İlin toplam yüzölçümünün km 2 ve 2013 yılında fiziksel nüfus yoğunluğunun 77 kişi olduğu görülmektedir. İlin toplam yüzölçümünün oldukça yüksek ve toplam nüfusun 2013 yılında kişi olması nedeni ile fiziksel yoğunluğun düşük düzeyde kaldığı vurgulanmalıdır. İlin toplam yüzölçümü içinde % 19,52 oranı ve km 2 alanı ile en büyük alana sahip olan ilçesi Pınarbaşı ve % 1,18 oranı ve 200 km 2 alanı ile en düşük alana sahip olan ilçesi ise Özvatan olarak belirlenmiştir. İlin merkez ilçelerinin (Kocasinan, Melikgazi, Hacılar, Talas ve İncesu) toplam il yüzölçümü içindeki payı % 21,00 olup, merkez ilçelerin yüzölçümlerinin İlin yüzölçümü içindeki payının düşük düzeyde kaldığı vurgulanmalıdır. İlde arazi-insan ilişkilerinin arazi varlığının lehine olduğu ve fiziksel, tarımsal ve hatta kentsel nüfus yoğunluğunun düşük düzeyde kaldığı açıkça görülmektedir. İlin toplam yüzölçümü hektar olup, bunun hektarı tarım alanı, hektarı mera alanı, hektarı orman arazisi ve hektarı diğer arazilerdir. Toplam alanın %39,66 sı tarım arazisi, %39,54 ü mera, %6,38 i orman ve %14,42 si diğer arazi türlerinden 16

24 oluşmaktadır. İl ve ilçelerin yerleşim yerlerinin toplam alanının, İl in yüzölçümü içindeki payının % 14,42 olması, kentsel alanın gelişme eğilimini göstermesi bakımından önemli bir ölçüt olarak ele alınabilir. İlin yüzölçümü ülkenin toplam alanının % 2,2 lik kısmını kaplamakta ve il merkezinin denizden yüksekliği metre olarak ölçülmektedir. Konut ve diğer taşınmaz türlerinde talebi etkileyen unsurların başında demografi ve nüfusun gelişimi ile gelir düzeyi ve tasarruf eğilimleri gelmektedir. Bu nedenle öncelikle ilin demografi ve nüfus gelişmeleri ile eğilimleri değerlendirilmekte, ardından bu eğilimler ve kullanılan varsayımlara bağlı olarak nüfus öngörüleri yapılmaktadır. Nüfus büyüklüğü verileri incelendiğinde, ilin nüfusu 2008, 2009 ve 2010 yıllarında artış göstermiş ve 2011 ile 2012 yıllarında azalmış ve 2013 yılında tekrar artış eğilimine girmiştir. Kayseri nin ülke nüfusu içindeki payı 2007 yılında %1,65 iken, 2013 yılında %1,69 olmuştur. (Çizelge 5) İlde nüfus artış hızı ülke ortalamasının üzerinde seyretmektedir. Yıllar Nüfus Büyüklüğü Nüfus Artış Hızı (% 0 ) Kayseri Payı (%) Kayseri Türkiye Kayseri Türkiye , ,66 16,4 13, ,66 18,0 14, ,67 23,6 15, ,68 16,6 13, ,69 15,5 12, ,69 15,9 13, ,70 20,6 13,7 Kayseri nin Nüfus Büyüklüğü ve Ülke Nüfusu İçindeki Payı(Kaynak: TUİK 2014 Verileri) Türkiye de döneminde kilometre başına düşen nüfus kişi arasında değişmiş ve bu sayının yıllara göre artış eğiliminde olduğu tespit edilmiştir. Kayseri yönünden nüfus yoğunluğu incelendiğinde, kilometre başına düşen kişi sayısının döneminde ülke ortalamasının altında kalarak kişi aralığında değiştiği görülmektedir. İlde fiziksel nüfus yoğunluğunun düşük olmasının temel nedenleri arasında; arazi varlığının nispeten bol, arazi insan ilişkilerinin özellikle İstanbul ve kıyı illerine oranla daha dengeli olması yer almaktadır Kocasinan İlçesi Kocasinan ilçesi, Melikgazi, Hacılar, Talas ve İncesu ilçeleri ile birlikte Kayseri nin merkez ilçeleri arasında yer almaktadır. 17

25 Kocasinan İlçesi nin Konumu Kocasinan ilçesi, Kayseri nin zengin tarihi yapısı içinde 1989 yılında fiilen Kayseri şehrinin bölümlenmesinden oluşmuştur. Sivas yönünden gelen Devlet Yolu nun şehir içinde Sivas Caddesi ni takiben Düvenönü ve Osman Kavuncu Caddesi ni takip ederek Ankara Çevre Yolu ile Boğazköprü ye kadar olan kısmın kuzeyinde kalan bölüm, Kocasinan ilçesinin kabaca sınırlarını belirlemektedir yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonuçlarına göre ilçe toplam nüfusu kişidir. Kocasinan ilçesi Kayseri nin en çok mahalleye sahip olan ilçesidir. İLÇELER Yüzölçümü (Km 2 ) Oran (%) Belediye (adet) Mahalle (adet) Köy (adet) Kocasinan 721 4, Melikgazi 700 4, Akkışla 440 2, Bünyan , Develi , Felahiye 410 2, Hacılar 621 3, İncesu 860 5, Özvatan 200 1, Pınarbaşı , Sarıoğlan 710 4, Sarız , Talas 650 3, Tomarza , Yahyalı , Yeşilhisar 980 5, TOPLAM , Kayseri nin İlçelere Göre Yüzölçümü ve Mahalle Sayılarının Dağılımı (Kaynak: TUİK 2013 Verileri) Kocasinan da konut ve konut dışı yapı talebi artış eğilimindedir ve yakın gelecekte de aynı eğilimin devam etmesi beklenmektedir. Ayrıca iş merkezi, ofis ve rezidans gibi yapıların ilçede konumlanması söz konusudur. Kocasinan İlçesi kentsel gelişimin de hızlı olduğu Kayseri ilçeleri arasındadır. 18

26 4.6.3 Kayseri Turizm Sektörü ve Otel Piyasasına İlişkin Veriler Kayseri nin bulunduğu bölge ve özellikleri yönlerinden önemli turizm potansiyelinin olduğu ve günümüzde bu potansiyelden tam olarak yararlanılamadığı gözlenmektedir. İlde 2014 yılı içinde işletme belgeli konaklama tesislerine yerli ve yabancı olmak üzere toplam ziyaretçi kayıt yaptırmış ve yerli ve yabancı olmak üzere toplam ziyaretçi geceleme yapmıştır. Kayseri 2014 Yılı Ziyaretçi Profili ve Konaklama Bilgileri Ülkeye giriş yapan ve geceleyen ziyaretçi sayıları ile Kayseri İlinde toplam geceleme sayısı, yabancı uyruklu kişilerde 2014 yılında önceki yıla oranla azalış göstermiş ve Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olan kişilerin ziyaret sayısı azalmıştır. İl de geceleme yapan ziyaretçilerin toplam geceleme sayılarının ülkenin toplam geceleme sayısı içindeki payının 2012 yılında % 7,48 ve 2013 yılında ise % 9,19 olduğu görülmektedir. Geceleme sayısı düşük olmamakla birlikte ilde tesis sayısı ve özellikle kış turizm olanaklarının geliştirilmesine paralel mevcut ziyaretçi sayılarının kısa dönemde en azından iki katına çıkarılması ve ziyaretlerin yılın bütün mevsimlerine yayılması mümkün görülmektedir. İç ve dış turizm gelirlerinin artırılması, tesis sayısı ve hizmet kalitesi ile yakından ilişkilidir. İlde turizm işletme belgeli otel sayısı 20 adet, turizm yatırım belgeli otel sayısı 12 adet, Erciyes Dağı na yakın konumdaki kamu tesisleri 4 adet ve belediye belgeli otel sayısı 22 adet olmak üzere toplam 58 adet otelin faaliyet gösterdiği belirlenmiştir. Toplam 58 adet otel işletmesinde adet oda ve adet yatak kapasitesi bulunmaktadır. İl de toplam 12 adet yatırım belgeli otelden 1 adeti 3 yıldızlı, 4 adeti 4 yıldızlı, 1 adeti 5 yıldızlı ve 6 adet otelin de butik otel niteliğinde olduğu tespit edilmiştir. Yatırım belgeli otellerin kapasitesi oda ve tesislerin yatak sayısının ise adet olduğu saptanmıştır. İl in toplam 20 adet işletme belgeli otelden 2 adetinin 2 yıldızlı, 9 adetinin 3 yıldızlı, 5 adetinin 4 yıldızlı, 2 adetinin 5 yıldızlı olduğu ve 2 adet otelin de butik otel olduğu tespit edilmiştir. Yatırım belgeli otellerin kapasitesi oda ve yatak kapasitesi ise adet olarak belirlenmiştir. Erciyes Dağı çevresinde kamuya ait 4 adet 19

27 konaklama tesisinde 119 adet oda kapasitesinin bulunduğu ve bu tesislerin 340 adet yatak kapasitesi ile hizmet sunmakta olduğu tespit edilmiştir. Kayseri İli nde Faaliyette Bulunan Otellerin Oda ve Yatak Sayıları İşletmeler Adet Oda Sayısı Yatak Sayısı Turizm İşletme Belgeli Turizm Yatırım Belgeli Erciyes teki Kamu Tesisleri Belediye Belgeli Toplam Kayseri İli nde Yatırım Belgeli Otellerin Oda ve Yatak Sayıları No Otelin Adı Yıldız Sayısı Oda Sayısı Yatak Sayısı 1 Erciyes Prestij Otel 4 Yıldız Erkara Otel 4 Yıldız Taş Plas Otel 3 Yıldız ASR Marmara 4 Yıldız Kuloğlu Otel 4 Yıldız Toplam Kayseri İli nde İşletme Belgeli Otellerin Oda ve Yatak Sayıları No Otelin Adı Yıldız Sayısı Oda Sayısı Yatak Sayısı 1 Grand Eras 4 Yıldız City One Otel 4 Yıldız Erciyes Grand Eras 4 Yıldız Novotel 4 Yıldız Mirada Del Lago 4 Yıldız Mirada Del Monte 3 Yıldız Nüzhet Otel 3 Yıldız İbis Otel 3 Yıldız Almer Otel 3 Yıldız Altın Saray 3 Yıldız Ayata Otel 3 Yıldız Bent Otel 3 Yıldız Grand Ülger 3 Yıldız Lifos Oteli 3 Yıldız Kayseri İli ndeki Konaklama Tesislerine İlişkin Bilgiler İl in tarihsel ve doğal özellikleri yönünden önemli turizm potansiyeline sahip olduğu görülmekte olup, İl in Kapadokya Bölgesi destinasyonunda yer alması da bir avantaj olarak görülmektedir. Özellikle Erciyes Dağı ve çevresi önemli kış turizmi olanağı ve İl in geneli önemli kongre, kültür ve inanç turizm olanağı sunmaktadır. Erciyes 1/ ölçekli Turizm Planı ile kişi konaklama kapasiteli otel, kişilik piknik alanı, kayak pisti ve yardımcı tesislerin inşa edilmesi sağlanacaktır. Kaynak: Kayseri İli Gayrimenkul Sektörü Değerlendirme Ve Öngörüleri Raporu, GYODER, 2014 İlçedeki 4 ve 3 yıldızlı oteller incelenerek şirketlere özel fiyatları edinilmiştir. Kayseri İlindeki otellere ilişkin şirket fiyatları incelenmiş aşağıdaki tabloda sunulmuştur. 20

28 OTEL ADI YILDIZ TOPLAM ODA SAYISI City One Otel 4 YILDIZ Mirada Del Lago 4 YILDIZ Nüzhet Otel 3 YILDIZ 54 Almer Hotel 3 YILDIZ 75 Ayata Otel 3 YILDIZ Bent Otel 3 YILDIZ Grand Ülger 3 YILDIZ 33 Lifos Otel 3 YILDIZ 42 TOPLAM YATAK KAPASİTESİ İncelenen otellerde şirketlere özel verilen oda fiyatlarının kahvaltı dahil 30 Euro-108 Euro arasında değiştiği görülmüştür. 21

29 5 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER 5.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevresine İlişkin Bilgiler Değerleme konusu taşınmaz Pervane Mahallesi, Kocasinan Bulvarı No: 161-Kayseri posta adresinde yer almaktadır. Tapuda Kayseri ili, Kocasinan ilçesi, Pervane mahallesi, 349 pafta, 2420 ada, 9 parsel numarası ile kayıtlıdır. Parsel üzerinde 4 yıldızlı Novotel ve 3 yıldızlı İbis Otel olarak faaliyet gösteren 2 adet otel bulunmaktadır. Taşınmaza ulaşmak için Ankara yönünden Kayseri kent merkezine giriş yapıldıktan sonra Osman Kavuncu Bulvarı ve devamındaki Park Bulvarı takip edilerek, Valilik ve Adliye Binaları ile Hilton Otel in de yer aldığı kent meydanına gelinir. Bu meydan üzerinden sola, İstasyon Caddesi ne dönülür. İstasyon Caddesi üzerinde yaklaşık 1,00 km devam edildikten sonra sağa, Kocasinan Bulvarı na dönülür. Rapor konusu taşınmaz bu bulvar üzerinde yaklaşık 1,25 km sonra yolun sol tarafında, Kayseri Sanayi Odası nın hemen yanında, Kocasinan Bulvarı ve Mustafa Kemal Paşa Bulvarları nın kesişiminde yer almaktadır.söz konusu bulvarlar Kayseri merkezinin önemli akslarıdır. Kayseri Havalimanı na ~3,5-4 km. mesafededir. Bölgeye toplu taşıma araçları ile ulaşım oldukça kolaydır. Mustafa Kemal Paşa Bulvarı üzerinden Havalimanı na kolayca ulaşılmaktadır. Taşınmazın batı bitişiğinde Kayseri Sanayi Odası binası, doğu bitişiğinde Kocasinan Bulvarı na cepheli Kayseri Ticaret Odası na ait şuan için inşaat çalışmaları devam eden Kayseri Ticaret Odası Binası inşaatı yer almaktadır. Kuzey cephesinden (otelin arka cephesinden) Ankara-Kayseri-Sivas hattını birbirine bağlayan devlet demiryolu geçmektedir. Demiryolunun kuzeyinde yer alan parseller üzerinde inşaatına son 1-2 yıldır başlanılan konut blokları yer almaktadır. Yakın civarında İller Bankası, Kocasinan Kaymakamlığı, Mevlana Camii, Nuh Mehmet Küçükçalık Anadolu Lisesi, KASKİ Binası yer almaktadır. Kayseri Büyükşehir Belediyesi ne,yakın zamanda faaliyete geçen (~1,5-2 ay önce) Radison Blu Otel ve Forum Kayseri Alışveriş Merkezi ne ~1,5 km. Adliye, Valilik, Hilton Otel ve kent meydanına ~2,5 km.mesafededir. 22

30 Değerleme Konusu Gayrimenkulün (Novotel ve İbis Otel) Konumu 23

31 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Yakın Çevresi ve Alanın Üç Boyutlu Görüntüsü 5.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri Ana Gayrimenkul İli : Kayseri Kayseri İlçesi : Kocasinan Kocasinan Mahallesi : Pervane Mahallesi Pervane Mahallesi Pafta No : Ada No : Parsel No : 9 9 Yüzölçümü : ,40 m 2 - Üst Hakkı Maliki : Kayseri Sanayi Odası Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Niteliği : Karkas Otel ve Arsası 49 Yıl süre ile 56 cilt 5913 sayfadaki 2420 ada 9 parsel üzerindeki üst hakkı Tapu Tarihi : Yevmiye No : Cilt No : Sayfa No : Değerleme konusu taşınmaz Kocasinan Tapu SicilSicil Müdürlüğü, Pervane Mahallesi 56 cilt, 5913 sayfada kayıtlıdır. Niteliği Karkas Otel ve Arsası olup, maliki Kayseri Sanayi Odası dır. Taşınmaz üzerinde Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine 49 yıl süre ile Müstakil ve daimi nitelikte olan Üst Hakkı tesis edilmiş ve aynı tapu kütüğünün (Pervane Mahallesi56 cilt) 5919 nolu 24