Önsöz Yaklaşık 5 yıllık bir emeğin ürün olan bu çalışma, gönül ve emek verdiğim bir konu olan arazi ve arsa düzenlemesi (parselasyon) işlemleri

Transkript

1 Önsöz Yaklaşık 5 yıllık bir emeğin ürün olan bu çalışma, gönül ve emek verdiğim bir konu olan arazi ve arsa düzenlemesi (parselasyon) işlemleri hakkındaki bir idealin ürünüdür. Çalışmamda parselasyon işlemlerini, hukuki boyutuyla irdelemeye gayret ettim. Buradaki temel amacım bu konu ile ilgilenen hukukçulara (avukatlar, hakimler vb.) ve uygulayıcılara, konuyu bir bütün halinde sunabilmektir. Bu kapsamda ilk olarak arazi ve arsa düzenlemesi işlemleri, idari işlemin unsurları (yetki, şekil, sebep, konu ve amaç) açısından incelenmiştir. Özellikle şekil, sebep, konu ve amaç yönünden çok detaylı incelemeler yapılmıştır. Daha sonra ise arazi ve arsa düzenlemesine karşı itiraz ve dava konusu irdelenmiştir. Çalışmamızda parselasyon işlemine açılacak davalar, idari yargıdaki dava usulüne göre sırasıyla ve detaylıca incelenmiştir. Bu doğrultuda ilk olarak iptal davasının ön koşulları (görev ve yetki, dava açma süresi, ehliyet, husumet vb), sonrasında davanın esasının görüşülmesi ve karara bağlanması, bunu müteakiben iptal kararının sonuçları irdelenmiştir. Sonrasında ise iptal kararının gereklerinin idare tarafından yerine getirilmemesi durumunda yapılabilecek işlemler ve açılabilecek davalar, bu konudaki yargı içtihatları dikkate alınarak izah edilmiştir. Çalışma, her konuyu detaylı olarak ele alma, analiz etme ve tartışma amacı taşıdığı için bazı konular birden fazla yerde değerlendirilmiştir. Her ne kadar bir miktar tekrara düşmesi endişesi yaşasam da her konuyu detaylıca ele alma isteğim, bazı konuların birden fazla yerde değerlendirilmesine ve yer almasına neden olmuştur. Bunun yanında arazi ve arsa düzenlemesindeki dağıtım kuralları (aynı yerden parsel verilmesi, hisseli parsel verilmemesi, vb.) ile düzenleme ortaklık payı ile ilgili ilkeler, idari işlemlerin yetki, şekil, konu gibi unsurlarından hiçbirine tam olarak uymamaktadırlar. Bu nedenle dağıtım ilkeleri ve düzenleme ortaklık payı ile ilgili ilkeler ayrı bir başlık altında değerlendirilmiştir. Çalışmanın tüm okurlara faydalı olmasını dilerim. Ankara, Ekim, 2016

2

3 İçindekiler Özgeçmiş... 5 Önsöz... 7 İçindekiler... 9 Şekiller Tablosu Kısaltmalar Birinci Bölüm GENEL OLARAK İMAR PLANLARI VE BU PLANLARI UYGULAMAK İÇİN KULLANILABİLECEK ARAÇLAR I. İMAR PLANLARI VE TÜRLERİ A. Mekânsal Strateji Planları B. Çevre Düzeni Planları C. İmar Planları Nazım İmar Planları Uygulama İmar Planları II. İMAR PLANLARINI UYGULAMAK İÇİN KULLANILABİLECEK ARAÇLAR A. Ayırma ve Birleştirme İşlemleri B. Kamulaştırma C. Arazi ve Arsa Düzenlemesi III. İMAR PLANI UYGULAMA ARACI OLARAK ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ A. Genel Olarak B. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Tarihçesi C. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Avantajları İmar Planlarının Bütüncül Şekilde Uygulanmasına İmkân Tanıması Kadastral Durumun Sorunlu Olduğu Bölgelerde Kadastral Durumun Bütüncül Şekilde Düzeltilmesine İmkan Tanıması Kamulaştırma Külfetini Ortadan Kaldırması Maliklerin Muvafakatine Gerek kalmadan Hızlı Bir Şekilde Uygulamaya İmkan Tanıması Maliklerden Yapılan Kesintilerin Yasal Dayanağının Bulunması Eşitlik İlkesine Uygun Olması Daha Fazla Türde Umumi Hizmet Alanı İçin Kesinti İmkânı Tanıması... 53

4 10 İçindekiler İkinci Bölüm ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ İŞLEMLERİNİN HUKUKİ AÇIDAN UNSURLARI VE BU UNSURLAR AÇISINDAN MUHTEMEL HUKUKA AYKIRILIK NEDENLERİ Giriş I. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNİN SEBEP VE AMAÇ UNSURU A. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Sebep Unsuru: İmar Planlarının Uygulanmasını Sağlamak Sadece İmar Planı Bulunan Alanlarda Parselasyon Yapılabilmesi İmar Planına Uygunluk Şartı İkinci Kez Parselasyon Yapma Yasağı İdarelerin Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapmaya Zorlanıp Zorlanmayacağı a. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin Görüşü b. Anayasa Mahkemesinin Görüşü c. Yargıtay ın Görüşü d. Danıştay ın Görüşü Uygulama İmar Planının Yargı Kararıyla İptal Edilmesi Durumu Uygulama İmar Planı Değişikliği Durumu B. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Amacı Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Genel Amacı: Kamu Yararının Sağlanması Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Asli Amacı ve Bu Amacın Ortaya Çıkardığı Gereklilikler: İnşaata Elverişli İmar Parseli Üretmek a. Yapılaşmaya Elverişli Parsel Tahsis Zorunluluğu b. Artık Parsel Oluşturulmaması Gerekliliği c. Müstakil Parsel Oluşturma Zorunluluğu d. İnşaat Yapmaya Elverişli Parsel Üretilmesi Mümkün Olmayan Alanların Düzenlemeye Tabi Tutulamaması Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Tali Amacı II. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNDE YETKİ KURALLARI VE BU KURALLARA (YETKİ YÖNÜNDEN HUKUKA) AYKIRILIK HALLERİ A. Yer Yönünden Yetki Kuralları Yer Yönünden Genel Yetki Kuralları a. Belediye Sınırları İçerisinde b. Büyükşehir Belediyesi Olan Yerlerde ba. Genel Kural: Parselasyon Yapmaya İlçe Belediyelerinin Yetkili Olması...82 bb. Büyükşehir Mücavir Alanlarında Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapma Yetkisi...83 bc. Büyükşehir Belediyelerinin Parselasyon Yapmaya Yetkili Olduğu Durumlar...83 bd. İlçe Belediyelerinin Yaptığı Parselasyon İşlemlerinin Büyükşehir Belediyesinin Denetimine Tabi Olması...84 bda. Büyükşehir Belediyesinin Onay ve Denetim Yetkisinin Niteliği... 84

5 İçindekiler 11 bdb. Parselasyon İşlemlerini Büyükşehir Belediyesine Gönderme Zorunluluğu bdc. Gönderme Zorunluluğunun Kapsamı bdd. Gönderme Zamanı bde. Büyükşehirlerde Onay Mercii bdf. Büyükşehir Belediyesinin 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunun 7/b Maddesindeki Denetim Yetkisinin Kapsamı be. İlçe Belediyelerinin Yetkilerini Devredebilmeleri...87 c. Belediye Sınırları Dışına d. Mücavir Alanlarda e sayılı Kanun Kapsamında Kalan Alanlarda Özel Yetki Kuralları a. Teknoloji Geliştirme Bölgeleri b. Organize Sanayi Bölgelerinde ba. Genel Olarak...91 bb. Tarıma Dayalı İhtisas Organize Sanayi Bölgeleri...92 c. Endüstri Bölgelerinde ç. TCDD ye Ait Taşınmazlarla İlgili Yetkiler d. Gecekondu Alanlarında e. Atatürk Kültür Merkezi Alanında f. Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişme Bölgeleri İle Turizm Alan ve Merkezlerinde g. Merkezi İdarenin Yetkisi Dâhilindeki Kamu Yatırımları ve Tesisleri İçin Gerekli Alanlarda h. Atatürk Orman Çiftliğinde ı. Haydarpaşa Limanı İle İlgili Yetkiler i. Kentsel Dönüşüm Alanlarında ia. Büyükşehir Belediyelerinin Genel Yetkili Olması...99 ib. İlçe Belediyelerinin Yetkilendirilmesi ic. Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanlarında Toplu Konut İdaresi Başkanlığının Yetkisi j. Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu Kapsamında Kalan Yerler k. Özel Çevre Koruma Bölgelerinde l. Toplu Konut Alanlarında m. GAP Projesi Kapsamında Kalan Yerlerde Planlama n Sayılı Kanun Kapsamında Kalan Alanlarda o. Tabii Afetlerle İlgili Kanunlar Kapsamındaki Yerlerde ö. Boğaziçi Alanında Planlama p. Özelleştirme Programındaki Kuruluşlara Ait Taşınmalarda r. Şehirlerin Marka Değerini Artırmaya Yönelik Projeler İçin Gerekli Alanlarda s. Milletvekilleri Lojmanları ş. Türk Boğazlar Bölgesinde t. Olimpiyat Köyünde u Sayılı Kanununa Göre Belirlenen Proje Alanlarında ü. Kamu ve Özel Sektör Yatırımları İçin Gereken Alanlarda v. Patlayıcı Madde Üretmek/İşlemek Üzere Kurulacak Tesislerde

6 12 İçindekiler y. Türk Silahlı Kuvvetlerine Ait Savunma ve Eğitim Amaçlı Alanlarda z. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Kapsamında Kalan Alanlarda za. Taşınmaz Maliklerinin Dönüşüm Yaptıkları Durumda Planlama ve Plan Uygulama Yetkisi zb. Maliklerin Dönüşümü Yapmadığı Durumlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Yetkili Olması zc. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının TOKİ Başkanlığını veya Belediyeleri Yetkilendirmesi B. Kişi Yönünden Yetki Kuralları Parselasyon İşleminin, Kamu İdarelerinin Parselasyon Yapmaya Yetkili Organları Tarafından Yapılması Zorunluluğu a. Belediyelerde b. İl Özel İdarelerinde c. Diğer İdarelerde Parselasyon İşleminin Teknik Açıdan Yeterli Personel Tarafından Yapılması Gerekliliği a. Meslek Türü Açısından Gereklilik b. Mesleki Yeterlilik Şartı c. İdarenin Parselasyon İşlemini Kendisinin Yapması Durumunda Müellifin Memur ya da Diğer Kamu Görevlisi Olması Şartı C. Zaman Yönünden Yetki III. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNDE ŞEKİL KURALLARI (DÜZENLEMENİN YAPILIŞ ŞEKLİ) A. Düzenleme Alanının Tespiti ve Uygulayıcıların Görevlendirilmesi Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapılabilmesi İçin İmar Planı Şartı: İmar Planı Olmayan Alanda Düzenleme Yapılamaması Düzenleme Sonucu Oluşturulacak İmar Parseli Sayısının Bir Önceki Yıl Verilen İnşaat Ruhsatından Az Olmaması Gerekliliği Yapılaşmış Alanla İrtibatlı ve Şehrin Gelişme Yönündeki Alanların Tercih Edilmesi Düzenleme Alanının, Düzenleme Ortaklık Payının ve Kamu Tesisleri Alanına Tahsis Payının Dengeli Çıkmasını Sağlayacak Şekilde Belirlenmesi Bir İmar Adasından Küçük Alanda Parselasyon İşlemi Yapılamaması Benzer İmar Koşulları Olan Bölgelerin Seçilmesi ve Uygulama İmar Planı Kararlarının Dikkate Alınması Düzenleme Alanında Bulunan Tüm Parsellerin Uygulamaya Dahil Edilmesi Gerekliliği Düzenleme Alanının Parsel Maliklerinin İsteği Üzerine Belirlenmesi Uygulayıcıların Görevlendirilmesi a. İdarelerin Kendi Personelleri Aracılığıyla Parselasyon Yapmaları b. Parselasyon İşinin İhale Yoluyla Yaptırılması

7 İçindekiler 13 B. Tarım Arazileri, Meralar ve Sit Alanları İçin Gerekli İzinlerin Alınması ve Meraların Tescilinin Yanlış Şekilde Yapılması Tarım Arazileri a. Mutlak Tarım Arazileri, Özel Ürün Arazileri, Dikili Tarım Arazileri ve Sulu Tarım Arazileri b. Diğer Araziler c. Tarım Arazileri İçin İzin Prosedürü Mera, Yaylak ve Kışlaklar a. Mera Kanunu nun Yürürlüğe Girmesinden Önce İmar Planları Kapsamında Kalan Meralar b. Mera Kanunu nun Yürürlüğe Girmesinden Sonra İmar Planları Kapsamında Kalan Meralar ba. Başvuru bb. İnceleme Raporunun Hazırlanması bc. Mera Komisyonunun ve Defterdarlığın Uygun Görüşü ve Tescil Sit Alanları İçin İzin Zorunluluğu C. Gerekli Kayıt ve Haritaların Elde Edilmesi Kadastro Haritalarının ve Diğer Teknik Belgelerin Temin Edilmesi a. Başvuru b. Döner Sermaye Ücretinin Yatırılması c. Talep İstem Belgesinin Düzenlenmesi d. İşlemin Gerçekleştirilmesi Onaylı İmar Planının ve Hâlihazır Haritanın Temini, Hâlihazır Haritanın Güncellenmesi D. Kadastral Parsellerin Hâlihazır Haritaya Aktarılması Genel Olarak Aktarımım Kadastro Müdürlüğü Tarafından Kontrolü Kadastro Görmemiş Alanlarda Yapılacak İşlemler E. Düzenleme Sınırının Geçirilmesi Düzenleme Sınırının Belediye Encümeni Tarafından Belirlenmesi Gerekliliği Düzenleme Sınırının Geçirilmesiyle İlgili Kurallar Düzenlemeye Giren Parsellerin Belirlenmesi Düzenleme Sınırının ve Ayırma Çaplarının Encümen Tarafından Onaylanması F. Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerin Tapu Kayıtlarının İstenmesi ve Tapu Kayıtlarında Belirtme Yapılması Düzenlemeye Giren Parsellerin Bilgilerinin İstenmesi Tapu Kayıtlarında Belirtme Yapılması İmar Uygulamasına Alınan Parsellerde Satış, İfraz, Tevhit Malik Hanesi Boş Olan Ya da Mülkiyeti Davalı Olan Parsellerde Yapılacak İşlem a. Genel Kural b. Malik Hanesi Boş Olan Taşınmazlar

8 14 İçindekiler c. Mülkiyeti Davalı Olan Parseller d. Tescilsiz İktisap Halleri G. Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerin Yüzölçümlerinin Kontrolü Yüzölçümü Kontrolünün Zorunluluğu Yüzölçümü Kontrolünün Şekli Yüzölçümü Düzeltmesinin Şekli a. Tecviz Dahilinde Kalan Yüzölçümü Farklılıkları b. Tecvizi Aşan Fakat Kaba Olmayan Yüzölçümü Farklılıkları c. Kaba Hatalar ca. Tapudaki Yüzölçümünün Yanlış Yazılmış Olması cb. Ölçü, Sınırlandırma, Tersimat ve Hesaplamalardan Doğan Hatalar cc. Sayısallaştırmadan Sırasında Tespit Edilen Hatalar d. Kısmen Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerde Yapılacak İşlem H. Poligon Tesisi, Ölçü ve Hesap İşleri I. Uygulama Haritaların Hazırlanması ve İmar Adalarının Teşekkülü İ. İmar Adalarının Numaralandırılması, Krokilendirilmesi ve Aplikasyonu İmar Adalarının Numaralandırılması Ada Uygulama Krokilerinin Hazırlanması ve İmar Adalarının Zemine Uygulanması İmar Adalarının Kesin Boyutlarının Tespiti J. Tescil Harici Yerlerin Ölçümü ve Numaralandırılması K. Parselasyon Haritasının Hazırlanması ve Kadastro Paftasıyla Çakıştırılması Genel Olarak Kadastro Parsellerinin Uygulama Haritasına Aktarılması L. Düzenleme Ortaklık Payının Hesaplanması Umumi Hizmetlere Ayrılacak Alanın Hesabı a. Umumi Hizmet Alanları Toplamında Dikkate Alınacak (DOP tan Karşılanabilecek) Alanlar b. Şahıslar Tarafından Yapılan Bağışların Umumi Hizmetler Alanı Toplamından Düşülmesi c. Kapanan Yolların DOP tan Düşülüp Düşülmeyeceği d. Hazine Ya da Belediye Tarafından Umumi Hizmetler İçin Tahsis Edilen Alanların DOP tan Düşülmesi e. Kamulaştırılacak Alanların Düşülmesi f. Düzenleme Alanında Kalan Park, Yeşil Alan Gibi Tescil Harici Alanların Düşülmesi Düzenleme Alanının (Katılım Kütlesinin) Yüzölçümünün Belirlenmesi a. İhdasların Katılım Kütlesine Dahil Edilmesi b. Daha Önceden DOP Kesintisi Yapılmış Eski İmar Parsellerinin Düşülmesi c. Değer Artışı Olmayan Parsellerin Katılım Kütlesinden Düşülmesi d. Şahıslar Tarafından Bağışlanan Alanların Katılım Kütlesinden Düşülmesi

9 İçindekiler 15 e. Hazine ya da Belediye Tarafından Umumi Hizmet Alanları İçin Terk Edilen Parsellerin Katılım Kütlesinden Düşülmesi f. Kamulaştırılacak Alanın Katılım Kütlesinden Düşülmesi Düzenleme Ortaklık Payının Hesap Şekli Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisinin ve Dağıtımının Yapılması a. Genel Olarak Kesinti Şekli b. Okul, İbadet Yeri ve Karakol Alanlarının Hazine Adına Dağıtım Görmesi ve Tescil Edilmesi ba. Genel Olarak bb. Karakol Yerleri bc. İbadet Yerleri bd. İlk Öğretim Alanları c. Yol, Meydan, Park, Otopark, Çocuk Bahçesi, Yeşil Saha Gibi Alanların Durumu d. Düzenleme Ortaklık Payının Bedele Dönüştürülmesi e. Üzerinde Yapılaşma Olan Parsellerde Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisinin Yapılaşma Olmayan Kısımdan Yapılması Düzenleme Ortaklık Payının Yasal Orandan Fazla Çıkması Durumunda Yapılması Gereken İşlemler M. Umumi Hizmet Alanları İçin Kamulaştırılacak Alanın Hesabı Genel Olarak Kamulaştırılacak Alanın Hesap Edilmesi Kamulaştırma Oranının ve Her Bir Parselden Kamulaştırılacak Alanın Hesaplanması DOP Kesintisi Yapılan ve İkinci Kez Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerden Kamulaştırılacak Alan Kesintisi Yapılması Kamulaştırılacak Alanların Temin Edilmesi Kamulaştırılacak Alanların Tescili N. Kamu Tesisleri Alanına Tahsis (KOP) ve Hesaplanması Yasal Dayanak KOP tan Oluşturulabilecek Alanlar KOP Oranının Hesaplanması KOP tan Oluşan Alanların Tescili KOP tan Oluşturulması Gereken Alanların DOP tan Karşılanması O. İmar Parsellerinin Teşkili (Geçici Parselleme) Her Bir Parselden İmar Parsellerine Yapılacak Tahsis Miktarının Belirlenmesi Özet Cetvelinin Düzenlenmesi Tahsis Cetvelinin Düzenlenmesi Ö. Dağıtım Kurallarına ve Parsel Üretim Şekillerine Göre İmar Parsellerinin Oluşturulması ve Müstakil, Hisseli ya da Kat Mülkiyeti Esasına Göre Dağıtımın Yapılması Müstakil/Hisseli Parsel Verilmesi

10 16 İçindekiler 2. Kat Mülkiyetine Göre Hisselendirme İmar Parsellerinin Numaralandırılması P. İmar Parsellerine Kesin Şeklin Verilmesi R. Parselasyon Haritasının ve Cetvellerin Düzenlenmesi Parselasyon Haritasının Düzenlenmesi Ada Dağıtım Cetvelinin Düzenlenmesi Mal Sahipleri Araştırma ve Özet Formu (Kadastro Parseline Sıralı) Tescile Esas Dağıtım Cetveli (İmar Parseline Sıralı) S. Parselasyonun Onayı Ş. Parselasyon Planlarının Kadastro Müdürlükleri Tarafından Kontrolü İstenen Belgeler Kontrol Yetkisinin Kapsamı ve Şekli Kontrol a. Düzenleme Sahasına Giren Parsellerin Ayırma Çapları, Özet Cetvelleri, Tahsis Cetvelleri, Dağıtım Cetvelleri Kontrolü b. Röleve Ölçü Krokileri ve Yüzölçümü Hesapları Kontrolü c. Pafta Kontrolü d. Kontrol Noktalarının Tesis, Röper, Ölçü, Hesap ve Kanavalarının Kontrolü e. İmar Ada ve Parsellerinin Detay Noktalarının Konum Kontrolü İşlemin Mali Yönü (Döner Sermaye Ücreti) Kontrol Sonucu T. İmar Uygulamasının Tapuya Tescili, Beyan ve Şerhlerin Nakli Genel Olarak Tescilin Şekli Mülkiyeti Davalı Yerlerde İmar Uygulamasının Tescil Şekli Kat Mülkiyetine Göre Hisselendirme Kat İrtifakı Kurulmuş Parsellerin Tescili Uygulamaya Tabi Tutulan Parsellerdeki Ayni veya Şahsi Hakların, İrtifak Haklarının, Rehinlerin, Şerhlerin, Beyanların, Takyitlerin Yeni İmar Parsellerine Aktarılması Tescilde Maddi Hata Yapılması Tescildeki Hatanın Parselasyon İşleminin İptaline Neden Olup Olmayacağı U. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Tebliği Genel Tebligat Zorunluluğu Vakıflar Genel Müdürlüğüne ve Mazbut Vakıflara Ait Taşınmazlarla İlgili Tebligat Zorunluluğu Tebligatın Kapsamı ve Tebligattaki Hatanın Parselasyon İşlemini Sakatlayıp Sakatlamayacağı Ü. İlk Parselasyon Harcı ve Bu Harcın Yanlış Hesaplanmasının Parselasyon İşleminin İptaline Neden Olup Olmayacağı Genel Olarak İlk Parselasyon Harcı

11 İçindekiler İstisnalar Matrah ve Tarife Harçtaki Hatanın Parselasyon İşleminin İptaline Neden Olup Olmayacağı IV. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI İLE İLGİLİ İLKELER A. Düzenleme Ortaklık Payının, Mülkiyet Hakkına ve Anayasaya Aykırı Olup Olmadığı B. Düzenleme Ortaklık Payı Oranı Genel Olarak Düzenleme Ortaklık Payının Hesap Zorunluluğu/Bu Oranın İmar Planı ya da Meclis Kararıyla Belirlenememesi Düzenleme Ortaklık Payının Hesaplamaya Göre Alınması ve En Fazla %40 Alınabilmesi C. Düzenleme Ortaklık Payı Alınması İçin Parselasyon Yapma Zorunluluğu D. Birden Fazla Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınması Yasağı İkinci Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınması Yasağı İkinci Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınması Yasağı Kapsamında, Daha Önceden Yapılmış Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisi Sayılacak Durumlar a Sayılı İmar Kanunu nun 18. Maddesi Gereği Yapılan Kesintiler b Sayılı İmar Kanunu nun 42. Maddesi Kapsamında Yapılan Kesintiler c Sayılı Kanun un 10/c Maddesine Göre Kesinti Yapılan Taşınmazlar İkinci Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınabilecek Durumlar a sayılı İmar Kanununun 39. Maddesine Göre Terk Yapılmış Parseller b Sayılı İmar Kanunu na Göre Terk Yapılan Parseller c sayılı Kanun un 10/b Uygulaması Yapılmış Yerlerde d. Belediye Yapı ve Yollar Kanunu na Göre Terkler Terk Edilen Miktarın DOP Miktarından Fazla Çıkması Durumunda İade Yapılıp Yapılamayacağı E. Düzenleme Ortaklık Payının Tüm Parsellerden Eşit Şekilde Alınması Genel Olarak Eşitlik Zorunluluğu Düzenleme Ortaklık Payından Oluşması Gereken Yerlerin Hazine den Karşılanması F. Düzenleme Ortaklık Payından Karşılanabilecek Alanlar Kanun da Sayılanlar a. Yollar b. Meydanlar c. Parklar d. Yeşil Alanlar e. Çocuk Bahçeleri f. Otoparklar g. Milli Eğitim Bakanlığına Bağlı İlk ve Ortaöğretim Kurumları

12 18 İçindekiler h. İbadet Yerleri ı. Karakollar i. Su Yolları Kanun da Sayılmayanlar a. Pazaryerleri b. Semt Spor Alanları c. Ağaçlandırılacak Alanlar ç. Çay Bahçeleri G. Düzenleme Ortaklık Payının Değer Artışı Karşılığı Alınabilmesi V. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNDE DAĞITIM KURALLARI A. Aynı Yerden Parsel Verilmesi İlkesi Genel Olarak Aynı Yerden Parsel Verilmesi Zorunluluğu İmar Kanunu nun 18. Maddesi Kapsamında Yapılan Uygulamalarda Aynı Yerden Parsel Verilmesi Zorunluluğu a. Zorunluluk b. Hak Sahiplerine Aynı Yerden Parsel Tahsisi Olanağını Kaldıran Durumlar ba. Hukuki Zorunluluk Halleri baa. Kadastro Parselinin Düzenleme Ortaklık Payından Oluşturulması Gereken Alanda Kalması bab. Kadastro Parselinin Umumi Hizmet Alanlarında Kalması bac. Kadastro Parselinin Özel Mülkiyete Konu Olamayacak Alanda Kalması bad. Kadastro Parselinin Resmi Hizmet Alanlarında Kalması bb. Teknik Zorunluluk Halleri bba. Aynı Parselden Yer Tahsis Edilmesi Gereken Birden Fazla Parsel ya da Hak Sahibi Bulunması bbb. Müstakil İmar Parseli Oluşturamayacak Parseller bc. Fiili Zorunluluk Halleri bca. Taşınmazın Yapı Yapılamayacak Alanlarda Kalması bcb. Mevcut Kullanım Şeklinden Farklı Bir Amaca Ayrılmış Alanda Kalan Taşınmazların Durumu c. Başka Yerden Parsel Verilirken Dikkat Edilecek Hususlar ca. En Yakın Yerden Parsel Verilmesi İlkesi cb. Eşdeğer Yer Verilmesi İlkesi cc. İlkeler Çatışması cd. En Yakın Yerden ya da Eşdeğer Yerden Parsel Tahsisinde Yapılaşma Olmayan Alanların Tercih Edilmesi /10-c Uygulamalarında Aynı Yerden Parsel Verilmesi Sorunu a. Genel Olarak b. Aynı Yerden Parsel Verilmesini Engelleyen Durumlar ba sayılı Kanunun 14. Maddesinde Sayılan Durumlar bb. Fiili, Hukuki ve Teknik Zorunluluk Halleri bc. Hissenin Bedele Dönüştürülmesi Hali c. Aynı Yerden Parsel Verilememesi Halinde Yapılacak İşlem ca. Başka Yerden Arsa Tahsisi...288

13 İçindekiler 19 cb. Enkaz Bedeli Ödenmesi B. Hisse Çözümü (Ferdileştirme) Yapılamaması Genel Olarak Müşterek Mülkiyet ve Sona Ermesi Hisse Çözümünün Mümkün Olduğu Durumlar a. Ek 1. Madde Uygulamaları aa. Genel Olarak Ek 1. Madde Uygulamaları ab. Ek 1. Madde Uygulamalarının Şartları ac. Şartların Denetimi b. Paydaşların Muvafakati ya da Anlaşması c. Kayden Hisseli Fiilen Müstakil Parseller d. 2981/10-c Uygulamasında Hisse Çözümü C. Korunmasında Sakınca Olmayan Yapıların Tek Bir İmar Parselinde Bırakılması Genel Olarak Hisseli Parsel Üzerinde Kalan Yapıların Durumu a. Korunamadığı İçin Hisseli Parsel Üzerinde Kalan Yapıların Malikleri Tarafından Kullanımına Devam Edilmesi İlkesi b. Bu Yapıların Malikleri Tarafından Kullanımına Devam Edilmesinin Şartları c. Bu Yapıların Malikleri Tarafından Kullanımına Devam Edilmesinde Süre d. Yapı Sahibinin Şerh Talebinde Bulunabilmesi e. Ecrimisil İstenilmesi, Müdahalenin Önlenmesi ve Yıkım Davaları f. Ağaç vb. Muhdesatın Durumu D. Müstakil Parsel Verilmesi Zorunluluğu Genel Olarak Hisselendirmenin Mümkün Olduğu Durumlar Hisselendirme Halinde Yapılabilecek İşlemler E. Kat Mülkiyetine Tabi Taşınmazlarda Şuyulandırma ve Kat Mülkiyetinin Bozulmaması İçin Yapılabilecek İşlemler F. Kooperatif Evleri, Siteler, Toplu Konut Alanlarında Parselasyon Planlarının Düzenlenmesi G. Hisse Yerine Bedel Verilmesi sayılı Kanun Uyarınca Yapılacak İşlemlerde sayılı İmar Kanunu nun 18. Madde Uyarınca Yapılacak İşlemlerde VI. KONU YÖNÜNDEN HUKUKA AYKIRILIK HALLERİ A. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Konusu: Uygulama İmar Planı İçindeki Taşınmazlar Genel Olarak İmar Planı Şartı Parsel Maliklerinin Muvafakatinin Gerekmemesi Yapılı ve Yapısız Parsellerin Uygulamaya Tabi Tutulabilmesi

14 20 İçindekiler 4. Encümen Kararında Belirtilmeyen Taşınmazların Arazi ve Arsa Düzenlemesine Tabi Tutulması Daha Önceden İmar Uygulamasına Tabi Tutulmuş Taşınmazların İkinci Kez Parselasyon Yapılıp Yapılamayacağı B. Kamu Mallarının İmar Uygulamasın Tabi Tutulması Genel Olarak Kamu Malı Kavramı Kamu Mallarının Özellikleri Kamu Mallarının Türleri Hizmet Mallarında İmar Uygulaması a. Genel Olarak Hizmet Malları b. Hizmet Mallarının İmar Uygulamasına Tabi Tutulması ba. Genel Olarak bb. Üzerinde Tesis Bulunmayan Resmi Kurum Alanlarının Durumu bc. Üzerinde Hizmet Binası ya da Tesis Bulunan Parsellerin Durumu c. Hizmet Mallarından Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisi Orta Mallarının İmar Uygulamasına Tabi Tutulması a. Genel Olarak Orta Malları b. Meraların Uygulamaya Tabi Tutulması ba. Mera Kanunu ndan Önceki Dönem bb. Mera Kanunu ndan Sonraki Dönem c. Yolların Parselasyona Tabi Tutulması d. Özel Parselasyon Yapılan Alanlarda Kamu Alanları İçin Ayrılan Alanlar Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerlerin İmar Uygulamasına Tabi Tutulması a. Genel Olarak b. Tarıma Elverişli Olmayan Tescil Harici Alanlar ba. Bu Alanların Belediyeler Adına Tesciline Dair Uygulama bb. Bu Alanların DOP Hesabında Değerlendirilmesine Yönelik Uygulama bc. Sadece Özel Mülkiyete Konu Alanlara Denk Gelenlerin İhdasına Yönelik Uygulama bd. Bu Alanların Hazine Adına İhdas Edilmesi Yönündeki Uygulama be. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün Görüşü bf. Değerlendirmemiz c. Kıyılarda ve Sahil Şeritlerinde İmar Uygulaması ca. Kıyılar cb. Sahil Şeritleri d. Düzenleme Sahasında Kalan Ormanların Durumu e. Genel Sular ve Bunların Metrukatı f. Mezarlıkların İmar Uygulamasına Tabi Tutulması Kamu Mallarında Mevzuata Aykırı Olarak Yapılan Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Yok Hükmünde Olması C. 2/B Alanlarının Düzenlemeye Tabi Tutulması

15 İçindekiler 21 D. Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların İmar Uygulamasına Tabi Tutulması Koruma Amaçlı İmar Planı Şartı Geçiş Döneminde Parselasyon Yapılamaması E. Sulak Alanların Düzenlemeye Tabi Tutulması F. Askeri Yasak Bölgelerin ve Güvenlik Bölgelerinin Parselasyona Tabi Tutulması G. Düzenleme Alanındaki Kapanan Yolların Durumu Hazine Adına Tescil Edilmesi Gerekenler a. İmar Kanunu nun 11. Maddesi veya Büyük Şehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin Değiştirilerek Kabulü Hakkında Kanun un 7. Maddesi Kapsamında Terk Edilen Yerlerin Durumu b. Karayolları Genel Müdürlüğü Tarafından Satın Alma, Kamulaştırma veya Maliye Bakanlığından Devralınmak Suretiyle Edinilen ve Sonrasında Yol Ağı İçin Terk Edilen Yollar c. Turizmi Teşvik Kanunu Kapsamında Kalan Yollar d. Afet Bölgesi İçinde İmar Planına Göre İnşaat Alanında Kalan Yollar Organize Sanayi Bölgeleri İçinde Kapanan Yoların OSB Adına Tescil Edilmesi Kapanan Diğer Yollar ve Meydanların İhdası Konusundaki Farklı Uygulamalar a. Belediyelerin Uygulamaları b. TKGM nin Yolların İhdas Edilip Edilmeyeceği, İhdasın Kimin Adına Yapılacağı Konusundaki Görüşü c. Anayasa Mahkemesi nin Görüşü d. Danıştay ın Görüşü e. Değerlendirme ea. Görüşümüz eb. Anayasa Mahkemesinin Görüşünün ve Tüm Yolların Belediye Adına İhdas Edilebileceğine Dair Yaklaşımın Eleştirisi ec. Danıştay Kararlarının Değerlendirilmesi Kapanan Yolların İmar Uygulaması Öncesi İmar Kanunu nun 15. Maddesine Göre İhdas Edilmesi H. Malikleri Tarafından Kamu Hizmetleri İçin Terk Edilen Yerlerin Durumu Anayasa Mahkemesi nin Görüşü Yargıtay ın Görüşü Danıştay ın Görüşü Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Uygulaması Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi nin Görüşü a. Malikin İade Beklentisinin Mülkiyet Hakkı Kapsamına Girip Girmeyeceği b. Terk Edilen Fakat Terk Amacında Kullanılamayan Taşınmazların Eski Malike İade Edilmemesinin Mülkiyet Hakkına Aykırılığı Değerlendirme

16 22 İçindekiler Üçüncü Bölüm ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNE İTİRAZ VE DAVA Giriş I. İTİRAZ A. Genel Olarak B. İtirazın Yapılacağı Merci C. İtirazı Karara Bağlanması İçin Süre II. İPTAL DAVASININ ÖN KOŞULLARI A. Görev ve Yetki Görevli Yargı Yetkili Mahkeme B. İdari Merci Tecavüzü C. Ehliyet Tapu Maliklerinin Ehliyeti a. Genel Olarak b. Paylı Mülkiyette Bulunan Taşınmazlar Açısından Paydaşların Dava Açma Ehliyeti c. Elbirliği Mülkiyetinde Bulunan Taşınmazlar Açısından Ortakların Dava Açma Ehliyeti d. Tapu Malikleri Açısından Menfaatin Devamı Şartı Malik Olmayan Kişilerin Ehliyeti a. Meslek Odalarının ve Semt/Mahalle/Kent Sakinlerinin Dava Açma Ehliyeti b. Zilyedin Dava Açma Ehliyeti c. Sınırlı Ayni Hak Lehtarının Dava Açma Ehliyeti d. Kuvvetlendirilmiş Alacak Hakkı Sahiplerinin Dava Açma Ehliyeti e. Alacak Hakkı Sahiplerinin Dava Açma Ehliyeti f. Yapı Sahiplerinin Dava Açma Ehliyeti g. Yatırımcıların Dava Açma Ehliyeti h. Taşınmazın Mülkiyetini Tescilden Önce İktisap Eden Kişilerin Dava Açma Ehliyeti ı. Satış Vaadi Alacaklısının Dava Açma Ehliyeti D. Parselasyon İşleminin Kesin ve İcrai İşlem Niteliği E. Dava Açma Süresi Encümene İtiraz Edilmişse Dava Açma Süresi Encümene İtiraz Edilmemişse Dava Açma Süresi İşlem Yok Hükmünde İse Dava Açma Süresi İdari Yargılama Usulü Kanunu nun 11. Maddesine Göre Başvuru Halinde Dava Açma Süresi F. Husumet G. Dilekçenin 2577 sayılı Kanun un 3. ve 5. Maddesine Uygun Olması

17 İçindekiler Dava Dilekçesinde Bulunması Gereken Hususlar Birden Fazla İşleme Karşı Tek Dilekçe ile Dava Açılması Birden Fazla Kişinin Tek Dilekçe ile Dava Açması III. DAVANIN ESASININ GÖRÜLMESİ A. Arazi ve Arsa Düzenlemesine Karşı Açılacak Davalarda Bilirkişi Müessesi Arazi ve Arsa Düzenlemesinde Bilirkişiye Başvurulmasını Gerektiren Haller Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerine Karşı Açılacak Davalarda Bilirkişi Olarak Görevlendirilebilecekler B. Yürütmenin Durdurulması Yürütmeyi Durdurma Kararı Verilmesi Yürütmeyi Durdurma Kararının Uygulanması C. İptal Davasının Karara Bağlanması Uygulama İmar Planı- Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemi Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Kısmen mi, Tamamen mi İptal Edileceği Sorunu İptal Kararının Tapu Siciline Etkisi Dördüncü Bölüm ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ İŞLEMLERİNİN İPTALİNE İLİŞKİN YARGI KARARININ YERİNE GETİRİLMESİ I. GENEL OLARAK II. YERİNE GETİRME ZORUNLULUĞU III. YARGI KARARININ YERİNE GETİRİLMESİ İÇİN İDAREYE BAŞVURU A. İdareye Başvurunun Zorunlu Olup Olmadığı B. Başvuruda Süre ve Zaman Aşımı IV. YERİNE GETİRME ŞEKLİ A. Genel Olarak B. İptal Kararından Önce Mülkiyeti Değişen Taşınmazların Durumu C. İptal Kararından Sonra Mülkiyeti Değişen Taşınmazların Durumu D. Düzenleme Ortaklık Payının İadesi Meselesi V. YARGI KARARININ YERİNE GETİRİLMEMESİ HALİNDE YAPILACAK İŞLEMLER A. İmar Uygulaması Sonucu Oluşan Parsellerin İptali ile Eski Kaydın İhyası Davası Açılması Eski Kaydın İhyası Davası Açılması İçin Parselasyonun İdari Yargı Kararı İle İptal Edilmesi Gerekliliği Yok Hükmünde Olan Parselasyonlar İçin Doğrudan İmar Uygulaması Sonucu Oluşan Parsellerin İptali ile Eski Kaydın İhyası Davası Açılması

18 24 İçindekiler 3. İmar Uygulaması Sonucu Oluşan Parsellerin İptali ile Eski Kaydın İhyası Davasında Görev Meselesi a. Uyuşmazlık Mahkemesinin Görüşü b. Danıştay ın Görüşü c. Yargıtay ın Görüşü d. Değerlendirmemiz Kararın Sonuçları B. Parselasyonun İptaline İlişkin Yargı Kararını Uygulamayan İdare Aleyhine Tazminat Davası Açılması Genel Olarak Tam Yargı Davasının Ön Koşulları a) Görev ve Yetki b) İdari Merci Tecavüzü (İdareye Başvurunun Zorunlu Olup Olmadığı) c) Ehliyet d) İdari Davaya Konu Olacak Kesin ve Yürütülmesi Gereken Bir İşlem Olup Olmadığı e) Süre ea) Tam Yargı Davası Açma Süresi eb) Sürenin Başlangıcı f) Husumet Tam Yargı Davasının Esası C. Kamu Görevlisi Hakkında Şikayette Bulunma ve Tazminat Davası Açılması Şikayet Kamu Görevlisi Aleyhine Tazminat Davası Açılması Kaynakça Kavramlar Dizini

19 Şekiller Tablosu Şekil 1: 1/ Ölçekli Çevre Düzeni Planı Örneği Şekil 2: Nazım İmar Planı Örneği Şekil 3: Uygulama İmar Planı Örneği Şekil 4: Kadastral Durumun Devam Ettiği Uygulama İmar Planı Örneği Şekil 5: İmar Uygulaması Öncesi ve Sonrası Durum Şekil 6: İfraz-Tevhit (Ayırma-Birleştirme) İşlemi Örneği Şekil 7: Ayrıma-Birleştirme İşlemlerinin Eşitsizliğe Neden Olması Örneği Şekil 8: Arazi ve Arsa Düzenlemesi Öncesi ve Sonrası Durum Şekil 9: Arazi ve Arsa Düzenlemesinde İşlem Akışı Şekil 10: Düzenleme Sınır Krokisi Şekil 11: Kadastro Ayırma Çapı Şekil 12: Uygulama Haritası Örneği Şekil 13: Ada Röleve Krokisi Şekil 14: Parselasyon Haritası Şekil 15: Kamulaştırılacak Alan Hesap Cetveli Şekil 16: Özet Cetveli Şekil 17: Tahsis Cetveli Şekil 18: Parselasyon Haritası Şekil 19: Ada Dağıtım Cetveli Şekil 20: Mal Sahipleri Araştırma ve Özet Formu Şekil 21: Tescile Esas Dağıtım Cetveli (İmar Parseline Sıralı) Tablo 1- Belediye Grupları Bazında İlk Parselasyon Harcı Şekil 22: Aynı Yerden Parsel Verme İçin Örnek Dağıtım Cetveli Şekil 23: Aynı Yerden Parsel Verme İçin Örnek Parselasyon Haritası Şekil 24: Müstakil Parsel Verilmesi İçin Örnek Dağıtım Cetveli Şekil 1) Kıyı, Kıyı Kenar Çizgisi, Kıyı Çizgisi, Sahil Şeridi (Kaynak: Doğan, Erginöz, 1977) Şekil 25: Düzenleme Alanında Kapanan Kadastral Yolların İhdası