YÖNETİCİ ÖZETİ. Adresi. Kullanılan Yöntemlere Göre Takdir Olunan Toplam Değerler (KDV Hariç)

Transkript

1 YÖNETİCİ ÖZETİ Değerlemeyi Talep Eden Dayanak Sözleşmesi Raprlama Süresi Değerlenen Mülkiyet Hakları Rapr Türü Dğuş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 31 Ocak 2013 tarih ve 8175-II kayıt n lu ana sözleşme ve 02 Aralık 2013 tarih ve 8418 kayıt n lu ek prtkl 4 iş günü Tam mülkiyet Pazar ve kira değeri tespiti Rapr Tarihi 27 Aralık 2013 Değerleme Knusu Gayrimenkulün Adresi Tapu Bilgileri Özeti Sahibi Mevcut Kullanıcı Mevcut Kullanım Tapu İncelemesi İmar Durumu Tplam Kullanım Alanı m 2 Tplam Kiralanabilir Alanı m 2 En İyi ve En Verimli Kullanımı Dğuş Center Maslak, Maslak Mahallesi, Ahi Evran Caddesi, N: 4, Şişli / İSTANBUL İstanbul İli, Şişli İlçesi, İ. Ayazağa Mahallesi, Çömlekçi Mevkii, 1 ada, ,85 yüzölçümlü 131 n lu parsel üzerinde yer alan kargir iş yeri Dğuş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Bünyesinde yer alan iş yerleri kiracıları tarafından kullanılmaktadır. Bir kısmı ise Dğuş GYO Yönetim fisi larak kullanılmaktadır. Bdrum ve zemin katlarda yer alan iş yerleri dükkân ve mağaza larak kullanılmaktadır. Nrmal kat ise yemek katı lup çeşitli restranlar yer almaktadır. Taşınmaz üzerinde bir adet beyan ntu bulunmaktadır. Lejantı: Ticaret Alanı (T2) (1/5000 ölçekli nazım imar planı paftasında) TAKS: 0,40 ve Emsal (E): 2,00 Alışveriş ve ticaret merkezi Kullanılan Yöntemlere Göre Takdir Olunan Tplam Değerler (KDV Hariç) TOPLAM PAZAR DEĞERİ AYLIK KİRA DEĞERİ Maliyet Yaklaşımı ,-TL ,-TL Gelir İndirgeme ,-TL --- Nihai Snuç ,-TL ,-TL Rapru Hazırlayanlar Srumlu Değerleme Uzmanı İsmail KİLİMCİ (SPK Lisans Belge N: ) Değerleme Uzmanı Tuna GÜLEROĞLU (SPK Lisans Belge N: ) RAPOR NO: 2013/8335

2 İÇİNDEKİLER SAYFA NO 1. RAPOR BİLGİLERİ ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER a) Şirket bilgileri b) Müşteri bilgileri DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI UYGUNLUK BEYANI TAŞINMAZIN HUKUKİ TANIMI VE YAPILAN İNCELEMELER a) Mülkiyet durumu b) Tapu kütüğü incelemesi c) İmar durumu incelemesi d) Taşınmazın sn üç yıllık dönemde mülkiyet durumundaki değişiklikler e) Taşınmazın sn üç yıllık dönemde imar durumundaki değişiklikler TAŞINMAZIN LOKASYON BİLGİSİ VE FİZİKİ DURUMU a) Taşınmazın çevre ve knumu b) Binanın inşaat özellikleri c) Açıklamalar PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER a) En verimli ve en iyi kullanım analizi b) Mevcut eknmik kşullar ve gayrimenkul piyasasının analizi c) Bölge analizi d) Piyasa bilgileri e) Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler DEĞERLEME SÜRECİ a) Değerleme yöntemleri TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ a) Maliyet yaklaşımı yöntemi ve ulaşılan snuç b) Gelir indirgeme yöntemi ve ulaşılan snuç c) Değerleme uzmanı görüşü TAŞINMAZIN AYLIK TOPLAM KİRA DEĞERİNİN TESPİTİ TAŞINMAZIN TAMAMLANMASI HALİNDEKİ BRÜT KİRA GETİRİ ORANI SONUÇ RAPOR NO: 2013/8335

3 1. RAPOR BİLGİLERİ RAPORU TALEP EDEN : Dğuş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ : Dğuş Center Maslak, Maslak Mahallesi, Ahi Evran Caddesi, N: 4, Şişli / İSTANBUL DAYANAK SÖZLEŞMESİ : 31 Ocak 2013 tarih ve 8175-II kayıt n lu ana sözleşme ve 02 Aralık 2013 tarih ve 8418 kayıt n lu ek prtkl MÜŞTERİ NO : 553 RAPOR NO : 2013/8335 EKSPERTİZ TARİHİ : 24 Aralık 2013 RAPOR TARİHİ : 27 Aralık 2013 RAPORUN KONUSU :..Bu rapr, yukarıda adresi belirtilen taşınmazın tplam pazar ve aylık kira değerlerinin tespitine yönelik larak hazırlanmıştır. RAPORU HAZIRLAYANLAR : İsmail KİLİMCİ (Srumlu Değerleme Uzmanı) Tuna GÜLEROĞLU (Değerleme Uzmanı) Bu rapr, Sermaye Piyasası Kurulu nun Seri VIII, N: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile Kurul un tarih ve 27/781 sayılı kararında yer alan Değerleme Raprlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır RAPOR NO: 2013/8335

4 2. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.a) Şirket bilgileri ŞİRKETİN ÜNVANI : Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : Büyükdere Caddesi, Akçam Skak, N: 17/1, 4.Levent / İSTANBUL TELEFON NO : +90 (212) FAALİYET KONUSU KURULUŞ TARİHİ : 07 Temmuz 2003 SERMAYESİ : Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul prjeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raprları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve prblemli durumlarda görüş rapru vermektir. : ,-TL TİCARET SİCİL NO : KURULUŞUN YAYINLANDIĞI TİCARET SİCİL GAZETESİ NİN TARİH VE NO.SU : 10 Temmuz 2003 / 5838 Nt: Şirket, 12 Eylül 2003 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi ne alınmış; 08 Mart 2010 tarihinde de Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından gayrimenkul, gayrimenkul prjesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi hizmetini vermekle yetkilendirilmiştir. 2.b) Müşteri bilgileri ŞİRKETİN ÜNVANI : Dğuş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : Dğuş Center Maslak, Maslak Mahallesi, Ahi Evran Caddesi, N: 4/23, Şişli / İSTANBUL TELEFON NO : +90 (212) ÖDENMİŞ SERMAYESİ : ,-TL HALKA AÇIKLIK ORANI : % 49 FAALİYET KONUSU PORTFÖYÜNDE YER ALAN GAYRİMENKULLER : Sermaye Piyasası Kurulu nun yayınlamış lduğu Seri: VI ve N: 11 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği ile belirlenmiş usul ve esaslar dâhilinde, gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul prjelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli prjeleri gerçekleştirmek üzere adi rtaklık kurabilen ve tebliğde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumudur. : - Antalya 2000 Plaza - Dğuş Center Maslak RAPOR NO: 2013/8335

5 3. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI Bu rapr, müşterinin talebi üzerine adresi 3. sayfada belirtilen taşınmazın tplam pazar ve aylık kira değerlerinin tespitine yönelik larak hazırlanmıştır. Müşteri talebinin rapra getirdiği herhangi bir sınırlama yktur. Pazar ve kira değeri: Bir mülkün, uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla (kiracı) istekli bir satıcı (kiralayan) arasında herhangi bir zrlama lmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken (kiralanması gereken) tahmini tutardır. Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili larak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir. Alıcı (kiracı) ve satıcı (kiralayan) makul ve mantıklı hareket etmektedirler. Taraflar gayrimenkul ile ilgili her knuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. Gayrimenkulün satışı (kiralanması) için makul bir süre tanınmıştır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin larak yapılmaktadır. Gayrimenkulün alım - satım (kiralanması) işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz ranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. 4. UYGUNLUK BEYANI Bilgimiz ve inançlarımız dğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz: 1. Raprumuz Sermaye Piyasası Kurulu nun ilgili tebliğinin srumluluk, bağımsızlık, işin kabulü ve devri, mesleki özen ve titizlik, sır saklama yükümlülüğü ilke ve kurallarına uygun şekilde hazırlanmaktadır. Şirketimizde Kalite Güvence Sistemi uyarınca bu ilke ve kuralların denetimi yapılmaktadır. 2. Raprda sunulan bulgular sahip lduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde dğrudur. 3. Raprda belirtilen analizler ve snuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve kşullarla kısıtlı lup kişisel, tarafsız ve önyargısız prfesynel analiz, fikir ve snuçlardan luşmaktadır. 4. Değerleme knusunu luşturan mülkle ilgili larak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır. 5. Bu görevle ilgili larak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine snuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış snuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla dğrudan ilgili snraki bir layın meydana gelmesine bağlı değildir. 6. Değerleme ahlaki kural ve perfrmans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. 7. Raprlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir. 8. Bu raprun knusu lan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü knusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır. 9. Raprda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raprun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır RAPOR NO: 2013/8335

6 5. TAŞINMAZIN HUKUKİ TANIMI VE YAPILAN İNCELEMELER 5.a) Mülkiyet durumu SAHİBİ İLİ İLÇESİ MAHALLESİ MEVKİİ PAFTA NO : 2 ADA NO : 1 :.Dğuş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. : İstanbul : Şişli PARSEL NO : 131 : İ. Ayazağa : Çömlekçi ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ : Kargir İş yeri (*) PARSEL YÜZÖLÇÜMÜ : ,85 m² ARSA PAYI : Tamamı YEVMİYE NO : 8003 CİLT NO : 25 SAYFA NO : 2459 TAPU TARİHİ : (*) Parsel üzerinde yer alan yapı için cins tashihi yapılmıştır. 5.b) Tapu kütüğü incelemesi İstanbul İli, Şişli İlçesi Tapu Müdürlüğü nde 16 Aralık 2013 tarih ve saat 09:00 itibari ile tapu kütüğü üzerinde yapılan incelemelerde rapr knusu taşınmaz üzerinde aşağıdaki ntun bulunduğu belirlenmiştir. (Müşteriden temin edilen 19 Kasım 2013 tarihli TAKBİS kaydı ile uyumludur) Beyanlar Bölümü: Bakanlar Kurulu nun tarih ve 2007/ sayılı kararı ile bu taşınmaz, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve ayni sınırlı ayni hak edinemeyecekleri alan larak belirlenmiştir. ( tarih ve 714 sayı) ( tarihli) Nt: Beyanlar bölümündeki nt gereği taşınmazın yabancı uyruklu gerçek ile tüzel kişilere satışına kısıtlama getirmektedir. Taşınmazın satışı sırasında ilgili kurumlardan görüş alınmasının uygun lacağı görüş ve kanaatindeyiz. TAKBİS kayıtları incelemesi itibariyle rapr knusu taşınmazın sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım rtaklığı prtföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca lmadığı görüş ve kanaatindeyiz RAPOR NO: 2013/8335

7 5.c) İmar durumu incelemesi Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü Planlama Birimi nde yapılan incelemelerde rapr knusu taşınmazın knumlu bulunduğu parselin tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Maslak ve Çevresi Nazım İmar Planı paftasında Ticaret Alanı (T2) içerisinde kaldığı ve yerinin dğru lduğu tespit edilmiştir. 1/1000 ölçekli uygulama imar planları Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü nce hazırlanmış lup İstanbul Büyükşehir Belediyesi ne naya sunulmuştur. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı paftasında parselin lejantının naya Ticaret Alanı (T2) larak sunulduğu öğrenilmiştir. 1/5000 ölçekli nazım imar planı ntlarına göre yapılaşma şartları aşağıdaki şekildedir: TAKS (Taban Alanı Katsayısı): 0,40 Emsal (E): 2,00 Şişli Belediyesi Ayazağa Ek Hizmet Binası İmar Birimi nde taşınmaza ait dsya üzerinde yapılan incelemelerde ise aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur: Değerlemeye knu taşınmaza ait tasdik tarihli mimari prje ile tasdik tarihli mimari tadilat prjesi bulunmaktadır. İlk mimari prjeye istinaden alınmış lan tarih, 1-28 sayılı yapı ruhsatı, tarih, 1/49 sayılı ilave ruhsat ve tarih, 07/ sayılı yapı kullanma izin belgesi mevcuttur. Tadilat mimari prjesine istinaden alınmış lan tarih, 1-10 sayılı yapı ruhsatı, tarih, 2/93 sayılı ilave ruhsat ve tarih, 13/183 sayılı yapı kullanma izin belgesi mevcuttur. Aralarındaki fark; ilk yapı kullanma izin belgesinin 9 ünite için, sn yapı kullanma izin belgesinin ise 12 ünite için düzenlenmiş lmasıdır. Her iki yapı kullanma izin belgesine göre kullanım alanı brüt m 2 dir. Yerinde yapılan incelemelerde ise iç hacim bölmelendirmelerinin mimari prjesinden kısmen farklı yapıldığı tespit edilmiştir. Bu değişiklikler basit inşaat teknikleriyle inşâ edilmiş lup gerektiğinde binanın statiğine zarar vermeden sökülebilir veya tekrar eski haline getirilebilir özelliğe sahiptirler. Ayrıca, parsel bünyesinde fakat bina ile direkt bağlantılı durumda bulunmayan, tpark giriş-çıkış rampaları inşası sırasında zaruriyetten rtaya çıkan - 16,25 m ktunda bir hacim (kat) yer almaktadır. Bu hacmin; mevcut dilatasynlar ile ana yapıdan ayrılmış lması, emsale dâhil bir alan lmaması ve tpark giriş-çıkış rampa inşaatı sırasında luşmuş zaruri bir alan lması sebebiyle değerlemede dikkate alınmamıştır. İmar durumu incelemesi itibariyle rapr knusu taşınmazın sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım rtaklığı prtföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca lmadığı görüş ve kanaatindeyiz RAPOR NO: 2013/8335

8 5.d) Taşınmazın sn üç yıllık dönemde mülkiyet durumundaki değişiklikler Yapılan incelemelerde değerlemeye knu taşınmazın mülkiyeti Dğuş GE Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına kayıtlı iken tarih ve 8003 yevmiye n ile unvan değişikliği işleminden Dğuş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına tescil edilmiştir. 5.e) Taşınmazın sn üç yıllık dönemde imar durumundaki değişiklikler Yapılan incelemelerde taşınmazın daha önce tasdik tarihli uygulama imar planı paftasında lejantının kısmen MİKS Alanı, yapılaşma şartının TAKS: 0,50 / KAKS: 1,20 ve kısmen de Küçük Sanayi Alanı, yapılaşma şartının ise TAKS: 0,40 / KAKS: 0,80 lduğu tespit edilmiştir. Ayrıca, yine sn 3 yıl içerisinde bölgeyi kapsayan çk sayıda plan tadilatları yapılmıştır. 6. TAŞINMAZIN LOKASYON BİLGİSİ VE FİZİKİ DURUMU 6.a) Taşınmazın çevre ve knumu Değerlemeye knu taşınmaz, İstanbul İli, Şişli İlçesi, Maslak Mahallesi, Ahi Evran Caddesi üzerinde yer alan 4/23 kapı n lu Dğuş Center Maslak tır. Yakın çevrede Yıldız Teknik Üniversitesi Meslek Yüksekkulu, Işık Üniversitesi Maslak Kampüsü, İstanbul Teknik Üniversitesi Maslak Kampüsü, Nurl Plaza, Ata Center, Petrl Ofisi Yönetim Binası, Spring Giz Plaza, Mashattan Prjesi ile Atatürk Ot Sanayi Sitesi bulunmaktadır. Merkezi knumu, ulaşım rahatlığı, çevrenin ticaret ptansiyeli ve müşteri celbi taşınmazın değerini lumlu yönde etkilemektedir. Bölge, Şişli Belediyesi sınırları içerisinde yer almakta lup tamamlanmış altyapıya sahiptir. Taşınmazın bazı nktalara lan yaklaşık uzaklıkları: Büyükdere Caddesi... : Levent... : Zincirlikuyu... : Mecidiyeköy... : Beşiktaş... : Taksim... : Atatürk Havalimanı : 400 m 4,5 km 5,0 km 7,5 km 8,0 km 12 km 30 km RAPOR NO: 2013/8335

9 6.b) Binanın inşaat özellikleri İNŞAAT TARZI Betnarme karkas + çelik knstrüksiyn KAT SAYISI 5 (3 bdrum + zemin + 1 nrmal kat) (*) TOPLAM İNŞAAT ALANI m 2 TOPLAM KİRALANABİLİR ALANI ELEKTRİK TRAFO JENERATÖR PARATONER KULLANMA SUYU SU DEPOSU HİDROFOR ARITMA TESİSİ KANALİZASYON DOĞALGAZ KLİMA TESİSATI GÜVENLİK SES YAYIN SİSTEMİ ASANSÖRLER YANGIN İHBAR SİSTEMİ YANGIN SÖNDÜRME TESİSATI YANGIN MERDİVENİ DIŞ CEPHE ÇATI OTOPARK SATIŞ/KİRA KABİLİYETİ m 2 Şebeke 1 adet x KWA, 1 adet x KWA, 2 adet x 800 KWA, 1 adet x 630 KWA kapasiteli 2 adet x KVA, 2 adet x 815 KVA, 1 adet x 630 KVA kapasiteli, tamamı Teksan marka ve dizel yakıtlı Mevcut Şebeke Betnarme su depları mevcut (tplam 400 tn kapasiteli) Mevcut İçme suyu arıtma tesisi mevcut Şebeke Mevcut Tüm kapalı hacimlerde mevcut (VRV sistem), nrmal kat ile yönetim fisleri (Rf tp sistemi). Isı kazanları Viessman markadır. Güvenlik elemanları ve güvenlik kameraları (~ 96 adet) mevcut Müşterilere hitap eden tüm rtak kapalı hacimlerde ses yayın sistemi mevcut 3 adet müşteri, 4 adet yük asansörü ve 6 adet yürüyen merdiven mevcut Duman ve ısı dedektörleri mevcut Yangın dlapları, hidrantlar, sprinkler sistemi ve yangın tüpleri mevcut Mevcut (5 adet) Alüminyum panel kaplı Uzay kafes tipi ve çelik knstrüksiyn çatı Tplam 900 araç kapasiteli açık ve kapalı tpark mevcut Taşınmaz satılabilirlik / kiralanabilirlik özelliğine sahiptir. (*) Yapı ruhsatında bina 2 bdrum, zemin ve nrmal kat lmak üzere tplam 4 katlıdır. Mimari prjesinde, yapının 3. bdrum ile 2. bdrum katının bazı kısımları H: 6 m yüksekliğinde tek bir kat larak düzenlenmiştir. Bu nedenle yapı ruhsatında binanın mevcut 3. bdrum katı ayrı bir kat larak belirtilmemiş; 2. bdrum kat bünyesinde değerlendirilmiştir RAPOR NO: 2013/8335

10 6.c) Açıklamalar Tplam inşaat alanı m²; kiralanabilir alanı ise m 2 dir. Yaya girişi Ahi Evran Caddesi nden, araç girişi ise arka cepheden ( m ktu) sağlanmaktadır. Yapının katlara göre kullanım fnksiynları aşağıdaki şekildedir. KAT ADI KULLANIM ŞEKLİ 3. bdrum ( m ktu) Ot servisleri, kazan dairesi, tesis persneli ssyal daları, pan daları, syunma daları 2. bdrum ( m ktu) Kuaför ve lstra salnu, yönetim fisi ve kapalı tpark 1. bdrum ( m ktu) Çcuk yun alanı, t servisi ve mağaza hacimleri Zemin ( m ktu) Mağaza hacimleri ve Dğuş Otmtin mağazası Nrmal kat ( m ktu) Yemek katı (Fd curt) Dluluk ranı % 99 civarındadır. Temizlik ve güvenlik hizmetlerini YKS Grup vermektedir. Yapının müşterilere hitap eden rtak kullanım alanlarında (kat kridrlarında) zeminler seramik kaplı, duvarlar saten byalı, kln yüzeyleri metal ve cam giydirme, tavanlar alçı asma tavanlıdır. Müşteri WC lerinde zeminler seramik, duvarlar fayans kaplı ve kısmen saten byalı, tavanlar alçı asma tavanlıdır. Kapı dğramaları ahşap ve alüminyumdur. Vitrifiye tamdır. Ortak kullanım alanlarında tavanlarda spt ışıklandırma, havalandırma tünelleri, sprinkler sistem, duman dedektörleri ve ses yayın tesisatı mevcuttur. Kiralanan hacimler kullanıcı firmaların kendi zevk ve ticari faaliyetlerine uygun şekilde tefriş edilmiştir. Bu hacimlerin tavanları asma tavanlı lup tavanlarda havalandırma kanalları, menfezleri ve yangın sprink sistemi mevcuttur. Teknik hacimler ve persnel kullanımındaki alanlarda zeminler seramik, epksi veya kar mzaik kaplı, duvarlar fayans kaplı veya plastik byalı, tavanlar ise asma tavanlı veya plastik byalıdır RAPOR NO: 2013/8335

11 7. PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER 7.a) En verimli ve en iyi kullanım analizi Sermaye Piyasası Kurulu nun Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) Hakkındaki Tebliği ne göre en verimli ve en iyi kullanımın tanımı; bir mülkün fiziki larak uygun lan, yasalarca izin verilen, finansal larak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değeri getirecek en lası kullanımıdır şeklindedir. Bu tanımdan hareketle taşınmazın knumu, büyüklüğü, mimari özellikleri, inşaat kalitesi ve mevcut durumu dikkate alındığında en verimli ve en iyi kullanım seçeneğinin mevcut kullanım şekli lan "alışveriş ve ticaret merkezi" lacağı görüş ve kanaatindeyiz. 7.b) Mevcut eknmik kşullar ve gayrimenkul piyasasının analizi Bilindiği üzere Ülkemizde gayrimenkul sektörü 2004 yılı başından itibaren hızlı gelişme dönemine girmiştir. Knut piyasası ile başlayan gelişme ardından ticari gayrimenkul piyasalarını da kapsamaya başlamıştır. Eknmide sağlanan iyileşme ve istikrar ile AB tam üyelik sürecinin yarattığı uygun kşullar sektörde kurumsallaşmayı geliştirmiş ve knut finansman sistemi mdelinin uygulanmasına lanak sağlanmıştır. Yabancı sermaye yatırımcılarının ilgisi de sektörün nitelik ve standartlarını yükseltmiştir. Sektördeki gelişme büyük şehirlerden başlamış ve diğer şehirlere dğru kaymıştır. Sn 4 yıllık süre byundaki satın alma gücündeki yükseliş ve gerekse alternatif yatırım enstrümanlarının düşük getirisi gayrimenkul sektöründe beklenen canlanmayı sağlamıştır yılları arasındaki zaman diliminde gayrimenkul değerlerindeki artış ranı enflasynun üzerinde gerçekleşmiş ve kira gelirlerinde ise önemli artışlar lmuştur. Gayrimenkul sektörü eknmik ve siyasi dalgalanmalardan en çabuk etkilenen sektörlerin başında gelmektedir yılı içerisinde ve 2008 yılının 9 aylık döneminde yurtiçinde ve yurtdışında yaşanan ufak çaplı eknmik ve siyasi dalgalanmalar ve özellikle knut arzının hızlı artışıyla birlikte talep yönünde azalma luşmuştur. Talebin azalmasıyla birlikte gayrimenkul değerlerindeki artış yavaşlamış ve hatta bazı bölgelerde durağan seyretmiştir yılının sn çeyreğinde ve yıllarının tamamında glbal finansal kriz etkilerini göstermiş ve gayrimenkule lan talep azalmıştır yılının tamamı ve 2014 yılının ilk yarısı için öngörümüz, glbal eknmik krizin etkilerini sürdüreceği, gayrimenkule lan talebin durağan seyredeceği, değerlerde ciddi bir artış lmayacağı şeklindedir RAPOR NO: 2013/8335

12 7.c) Bölge analizi Şişli İlçesi 25 km 2 lik bir alanda yer almaktadır yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre nüfusu kişidir. Gündüz bu sayı üç misline kadar çıkabilmektedir. İlçe, tarihin her döneminde şehrin en seçkin yerlerinden biri lma özelliğini krumuştur. Cumhuriyetin ilk yıllarında özellikle Etfal Hastanesi çevresinde yapılaşma yğunlaşmıştır. Daha snra Cumhuriyet, Halaskargazi ve Abide-i Hürriyet Caddelerinde giderek hızlı bir yapılaşma lmuştur döneminde başta Cumhuriyet, Halaskargazi ve Abide-i Hürriyet Caddelerinin iki yanında ve çevresinde, çğu günümüze kadar gelen dönemin lüks apartmanları bitişik nizamda inşa edilmiştir. 1950'den snra İstanbul'a yönelen ve günümüze kadar süren göç dalgasından ilçe de payını almış ve semtin kuzeyinde Çağlayan, Gültepe gibi gecekndu mahalleleri luşmuştur ve snrasında da Hürriyet, Örnektepe, Kuştepe, Çeliktepe adlarıyla yeni gecekndu bölgeleri meydana gelmiştir. Bu süreç içinde Harbiye, Nişantaşı, Osmanbey, Şişli ve Maslak semtleri önemli iş ve ticaret merkezi knumuna gelmiştir. İlçe hızla değişim içinde, İstanbul'un ve ülke eknmisinin iş ve finans merkezi lma özelliğini hâlâ krumaktadır. 7.d) Piyasa bilgileri Satılık arsalar 1. Maslak Semti nde knumlu, Turizm Alanı lejantına ve KAKS: 1,00 yapılaşma hakkına sahip yaklaşık m 2 yüzölçümlü parselin satış değeri ,-USD dir. (m² satış değeri ~ 3.165,-USD / ~ 6.460,-TL) İlgili tel.: Maslak Semti nde knumlu hâlihazırda imar planları hazırlanma aşamasında lan ve muhtemel Ticaret Alanı lejantına sahip lacak lan yaklaşık m 2 yüzölçümlü parselin satış değeri ,-USD dir. (m² satış değeri ~ 6.795,-USD / ~ ,-TL) İlgili tel.: Maslak Semti nde knumlu, Ticaret Alanı lejantına sahip yaklaşık m 2 yüzölçümlü parselin satış değeri ,-USD dir. (m² satış değeri 5.000,-USD / ~ ,-TL) İlgili tel.: Huzur Mahallesi ndeki Cendere Caddesi ne cepheli imar çalışmaları devam eden yaklaşık m 2 yüzölçümlü parselin satış değeri ,-USD dir. (m² satış değeri 1.600,-USD / ~ 3.265,-TL) İlgili tel.: RAPOR NO: 2013/8335

13 Kiralık dükkân ve mağazalar 1. Maslak Semti ndeki Büyükdere Caddesi üzerinde yer alan bir binanın zemin katında knumlu yaklaşık brüt 530 m 2 kullanım alanına sahip mağazanın aylık kira değeri ,- USD dir. (m² satış değeri ~ 30,-USD / ~ 61,-TL) İlgili tel.: Maslak Semti nde yer alan 3 katlı ve yaklaşık brüt 300 m 2 kullanım alanına sahip iş yerinin aylık kira değeri ,-TL dir. (m² satış değeri 60,-TL) İlgili tel.: Maslak Semti nde yer alan bir plazanın zemin katında knumlu ve yaklaşık brüt m 2 kullanım alanına sahip mağazanın aylık kira değeri ,-USD dir. (m² satış değeri ~ 27,-USD / ~ 55,-TL) İlgili tel.: Maslak Semti nde yer alan bir plazanın zemin katında knumlu ve yaklaşık brüt 567 m 2 kullanım alanına sahip dükkân / mağazanın aylık kira değeri ,-USD dir. (m² satış değeri ~ 25,-USD / ~ 51,-TL) İlgili tel.: Nt: Rapr tarihi itibariyle 1,-USD = 2,0405 TL larak dikkate alınmıştır. 7.e) Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler Olumlu etkenler: Merkezi knum, Ulaşım klaylığı, Bölgenin ticaret ptansiyeli, Müşteri celbi, Reklam kabiliyeti, Cins tashihinin yapılmış lması, Bölgenin tamamlanmış altyapısı. Olumsuz etkenler: 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının henüz naylanmamış lması, Glbal piyasalarda yaşanan finansal kriz nedeniyle gayrimenkule lan genel talebin azalmış lması RAPOR NO: 2013/8335

14 8. DEĞERLEME SÜRECİ 8.a) Değerleme yöntemleri Gayrimenkullerin pazar değerinin tahmininde; emsal karşılaştırma yaklaşımı, gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımı yöntemleri kullanılır. Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım pazar verileriyle desteklenmelidir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı mülk fiyatlarını pazarın belirlediğini kabul eder. Pazar değeri de bu nedenle pazar payı için birbirleriyle rekabet halinde lan mülklerin pazar fiyatları üzerinde bir çalışma gerçekleştirilerek hesaplanır. Gelir indirgeme yaklaşımı nda pazar değeri uygulamaları için ilgili pazar bilgilerini geliştirmek ve analiz etmek gereklidir. Bu yöntemde mülkün gelecekte luşacak kazanç beklentilerinin yarattığı değerin (gelir akışları) bugünkü değerlerinin tplamına eşit lacağını öngörür. Gelir indirgeme, gelecekteki tahmini gelirlerin şu anki değerini göz önünde bulunduran işlemleri içerir. Maliyet yaklaşımı nda, arsa üzerindeki yatırım maliyetlerinin amrtize edildikten (herhangi bir çıkar veya kazanç varsa eklenmesi, aşınma payının tplam maliyetten çıkarılması) snra arsa değerine eklenmesi ile gayrimenkulün değeri belirlenmektedir. Taşınmazın değerlemesinde kullanılan yöntemler Bu çalışmada rapra knu taşınmazın pazar değerinin tespitinde maliyet yaklaşımı ve gelir indirgeme yöntemleri uygulanmıştır. Emsal karşılaştırma yöntemi ise, maliyet yaklaşımı yönteminde ele alınan bileşenlerden arsa değerinin hesaplanmasında kullanılmıştır RAPOR NO: 2013/8335

15 9. TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ 9.a) Maliyet yaklaşımı yöntemi ve ulaşılan snuç Bu yöntemde, var lan bir yapının günümüz eknmik kşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar lmak üzere iki farklı fiziksel lgudan meydana geldiği ve önemli bir kalan eknmik ömür beklentisine sahip lduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fnksiynel ve eknmik açıdan demde lmasından dlayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla lamayacağı kabul edilir. Değerleme işlemi; yapılacak lan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa veya yerine kyma maliyetine; mevcut yapının sahip lduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa eklendikten snra, aşınma payının tplam maliyetten çıkarılması ve sn larak da arazi değerinin eklenmesi ile yapılır. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, hiçbir şahıs na karşı istek duymasa veya nun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır şeklinde tanımlanmaktadır. Maliyet yaklaşımında, geliştirmenin amrtize edilmiş yeni maliyetinin arsa değerine eklenmesi sureti ile gayrimenkulün değeri belirlenmektedir. Yöntemin uygulanması Maliyet yaklaşımı yöntemi ile taşınmazın pazar değerinin tespitinde aşağıdaki bileşenler dikkate alınmıştır: I - Arsa değeri II - Arsa üzerindeki inşaat yatırımının değeri Nt: Bu bileşenler, arsa ve inşaî yatırımın ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler anlamında lmayıp taşınmazın tplam değerinin luşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir RAPOR NO: 2013/8335

16 I- Arsa değeri Arsa değerinin tespitinde emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde taşınmazın bulunduğu bölge genelinde ve yakın dönemde pazara çıkarılmış / satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak pazar taşınmaz arsası için m² değeri belirlenmiştir. Bulunan emsaller knum, büyüklük, görülebilirlik, fiziksel özellik ve altyapı imkânları gibi kriterler dâhilinde karşılaştırılmış; ayrıca fisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmıştır. Satılık arsaların analizi Piyasa bilgileri bölümünde belirtilen emsallerin m² satış değerleri sırasıyla; 6.460, , ve 3.265,-TL dir. Rapra knu parselin şerefiyesi, knum bakımından 1 n lu emsalden % 10; 4 n lu emsalden % 50 daha fazla, 2 ve 3 n lu emsallerden ise % 20 şer daha azdır. Yanı sıra taşınmaz bünyesindeki iş yerlerinin büyük bir kısmının kullanım alanı emsallere göre daha büyüktür. Kullanım alanı arttıkça m 2 birim değeri düşmekte; azaldıkça ise m 2 birim değeri artmaktadır. Bu görüşten hareketle taşınmazın şerefiyesi kullanım alanı bakımından 2, 3 ve 4 n lu emsallerden % 20 daha düşüktür. Taşınmazın knumlandığı bölgenin imar planındaki belirsizlik nedeniyle satış rakamlarında % 30 isknt uygulanmıştır. Ayrıca, döviz kurundaki dalgalanmalar da dikkate alındığında satış rakamlarında % 15 civarında pazarlık payı lacağı görüşündeyiz. Bu durumda rtalama emsal; [(6.460x1,10x1,00) + (13.865x0,80x0,80) + (10.205x0,80x0,80) + (3.265x1,50x0,80)]x0,70x0,85 = 3.930,-TL/m² 4 larak bulunur. Ulaşılan snuç: Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle değerlemeye knu alışveriş ve ticaret merkezi arsasının knumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri, imar durumu ve üzerindeki yapının mevcudiyeti dikkate alınarak m² değeri için 3.930,-TL kıymet takdir edilmiştir. Buna göre arsanın pazar değeri: ,85 m² x 3.930,-TL/m² ( ,50) ,-TL larak belirlenmiştir RAPOR NO: 2013/8335

17 II- Arsa üzerindeki inşaat yatırımının değeri İnşaat yatırımının değerlendirmeye esas m² bedeli (kârı havî satışa esas rayiç tutarı), binanın yapılış tarzı ve nitelikleri ile birlikte halihazır durumu dikkate alınarak saptanmıştır. Çalışmalarımızda inşaat piyasası güncel rayiçleri esas alınmıştır. YAPI ADI İNŞAAT TARZI YAPI SINIFI TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) AMORTİZE EDİLMİŞ KÂRI HAVÎ m² DEĞERİ (TL) YUVARLATILMIŞ TOPLAM DEĞERİ (TL) Alışveriş ve ticaret merkezi Betnarme karkas IV-A (*) (*) Yerinde yapılan incelemeler ve ekteki inşaat maliyet listesine göre yapının yaşı ve mevcut durumu dikkate alınarak gerekli hesaplamalar yapılmış ve amrtize edilmiş kârı havî m 2 değeri yukarıdaki şekilde belirlenmiştir. Ulaşılan snuç: Arsa değeri : ,-TL İnşaat yatırımının değeri. : ,-TL lmak üzere Taşınmazın tplam pazar değeri ,-TL dir. 9.b) Gelir indirgeme yöntemi ve ulaşılan snuç Bu yöntem, prje değerinin; prjenin gelecek yıllarda üreteceği serbest nakit akımlarının bugünkü değerlerinin tplamına eşit lacağı esasına dayalı lup uzun dönemli prjeksiynu kapsamaktadır. Prjeksiynlardan elde edilen nakit akımları, eknminin, sektörün ve prjenin taşıdığı risk seviyesine uygun bir isknt ranı ile bugüne indirgenmekte ve prjenin arsası ile birlikte bugünkü finansal değeri hesaplanmaktadır RAPOR NO: 2013/8335

18 Varsayımlar ve kabuller: Taşınmaz için yapılan değerlendirme; - Kiracılarla uzun süreli sözleşme yapılması ve bu sürenin piyasa yaygın kabullerine bağlı larak 5-10 yıllık lması kşuluna bağlı larak aşağıda tanımlanan varsayımlar ışığında ele alınmıştır. Kira Geliri ve Kiralanabilir Alan: - Kiraya esas tplam alan m 2 dir. - Piyasa bilgileri bölümünde emsallerin aylık m² kira değerleri sırasıyla; 61, 60, 55 ve 51,-TL dir. Taşınmazın şerefiyesi knum bakımından 1 n lu ve 2 n lu emsallerden % 40 ar, diğer emsallerden ise % 15 er daha düşüktür. Taşınmazın şerefiyesi fiziki özellikler açısından 1 ve 2 n lu emsallerden % 10 ar daha fazla, diğer emsallerden ise % 25 er daha düşüktür. Yanı sıra taşınmaz bünyesindeki iş yerlerinin büyük bir kısmının kullanım alanı emsallere göre daha ldukça büyüktür. Kullanım alanı arttıkça m 2 birim değeri düşmekte; azaldıkça ise m 2 birim değeri artmaktadır. Bu görüşten hareketle taşınmazın şerefiyesi kullanım alanı bakımından emsallerden rtalama % 20 daha düşüktür. Ayrıca, döviz kurundaki dalgalanmalar da dikkate alındığında satış rakamlarında % 15 civarında pazarlık payı lacağı görüşündeyiz. - Buna göre rtalama emsal; ([(61x0,60x1,10)+(60x0,60x1,10)+(55x0,85x0,75)+(51x0,85x0,75)]/4) x 0,80 x 0,85 25,- TL/m 2 (~ 12,25 USD) bulunmuştur. - Aylık kira gelirinin her yıl için % 3 ranında artacağı öngörülmüştür. Dluluk Oranı: Dluluk ranı 2013 yılı ve snrası için % 95 larak kabul edilmiştir. Makreknmik Büyüklükler: A.B.D. Yıllık Enflasyn Oranı (CPI) varsayımları ekteki tablda sunulmuştur. İsknt Oranı: Gelecekte elde edilecek nakit akımları belirsiz lduğu için tahmini nakit akımları belli bir risk içeren bir ranla isknt edilir. Değerlenen varlıkların risklerine bağlı larak % aralığında nminal isknt ranlarının kullanılması makul görünmektedir. Uç Değer ve Reel Uç Büyüme Oranı: Taşınmazın değeri; nakit akımlarının tahmin edildiği açık tahmin dönemindeki (explicit frecast perid) değer ve bu kesin tahmin dönemi snrasındaki değer lmak üzere iki kısımdan luşmaktadır. Sürekli ve sabit büyüme mdelinde (Grdn Mdeli) taşınmazın yaratacağı nakit akımlarının, kesin tahmin dönemi snrasında sabit ve sürekli artacağı varsayılır. Sürekli ve sabit büyüme mdelinde devam eden değer; (Kesin tahmin dönemi snrası birinci yıla ilişkin nakit akımı) / (Ağırlıklı rtalama yatırım maliyeti ranı) - (Kesin tahmin dönemi snrası nakit akımlarının sabit büyüme ranı) eşitliği ile hesaplanmaktadır. Prjeksiyn döneminin snrasında gerçekleşecek nakit akımlarının prjeksiyn dönemi snu itibarı ile değerini veren Grdn Büyüme Mdeli nde kullanılan reel uç büyüme ranı 0 (sıfır) varsayılmıştır. Nakit Ödenen Vergiler: Etkin vergi ranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir. Ulaşılan değer: Yukarıdaki varsayımlar altında yapılan ve snuçları ekteki İndirgenmiş Nakit Akımları tabllarında sunulan analiz snucunda taşınmazın kira hasılatının bugünkü tplam finansal değeri ,-USD (~ ,-TL) larak bulunmuştur. Nt: Rapr tarihi itibariyle 1,-USD = 2,0405 TL larak dikkate alınmıştır RAPOR NO: 2013/8335

19 9.c) Değerleme uzmanı görüşü Kullanılan yöntemlere göre ulaşılan tplam pazar değerleri aşağıda tabl halinde listelenmiştir. DEĞERLEME YÖNTEMİ Maliyet Yaklaşımı Gelir İndirgeme ULAŞILAN DEĞER ,-TL ,-TL İki yöntemle ulaşılan değerler arasında fark bulunmaktadır. Otel ve alışveriş merkezi gibi sabit getirisi lan gayrimenkullerde; taşınmazın sağlamakta lduğu gelir, taşınmazın pazar değerini belirleyen esas unsurdur. Maliyet yaklaşımı yöntemi; arsa ve bina değerini baz almakta lduğundan bu tür taşınmazların pazar değerini her zaman dğru larak yansıtmayabilir. Öte yandan yapılan piyasa araştırmaları neticesinde gayrimenkul yatırımına lan ilginin geçmiş yıllarda yaşanan krize rağmen devam etmekte luşunun görülmesi, taşınmazın knumu, büyüklüğü, tel ve alışveriş merkezi gibi taşınmazlarda pazar değerini belirleyen en önemli unsurun taşınmazın sağlayacağı gelir lduğu, rapr knusu taşınmaza benzer yatırımlarda da değer belirleyici yöntem larak sıklıkla gelir indirgeme yönteminin kullanılıyr lması hususları dikkate alınarak taşınmazın nihai pazar değerinin tespiti için gelir indirgeme yöntemi ile bulunan değerin esas alınmasının en uygun yaklaşım lacağı görüş ve kanaatine varılmıştır. Bu görüşten hareketle rapr knusu taşınmazın tplam pazar değeri ,-TL larak takdir lunmuştur RAPOR NO: 2013/8335

20 10. TAŞINMAZIN AYLIK TOPLAM KİRA DEĞERİNİN TESPİTİ Taşınmazın rtalama aylık m 2 kira değeri raprun (9.b) bölümünde 25,-TL larak belirlenmiştir. Kiralanabilir alan ise m 2 dir. Buna göre taşınmazın aylık tplam kira değeri: m² x 25,-TL/m² ( ) ,-TL larak belirlenmiştir. 11. TAŞINMAZIN BRÜT KİRA GETİRİ ORANI Brüt kira getiri ranı, taşınmazdan elden edilen yıllık brüt kira gelirinin gayrimenkulün değerine bölünmesiyle tespit edilmektedir. Bunu matematiksel bir eşitlik şeklinde ifade etmek gerekirse; Brüt Kira Getiri Oranı = Yıllık Brüt Kira Geliri / Gayrimenkulün Değeri dir. Raprumuzun, (9.a) bölümünde değerlemeye knu taşınmazın bugünkü tplam pazar değeri ile (10.) bölümünde ise bugünkü aylık tplam kira değeri ile hesaplanmış lup taşınmazın brüt kira getiri; ( ,-TL x 12 ay) / ,-TL 0,07 (% 7) larak hesaplanmıştır RAPOR NO: 2013/8335