DEĞERLEME RAPORU VAKIF GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ VAKIF Ġġ MERKEZĠ 1
ĠÇĠNDEKĠLER BÖLÜM 1 RAPOR BĠLGĠLERĠ 1-1 Rapor Tarihi ve Numarası 1-2 Rapor Türü 1-3 Raporu Hazırlayanlar 1-4 Rapor Tarihi 1-5 Dayanak SözleĢmesi BÖLÜM 2 ġġrket-müġterġ BĠLGĠLERĠ, DEĞERLEMENĠN TANIMI ve KAPSAMI 2-1 ġirket Bilgileri 2-2 MüĢteri Bilgileri 2-3 Değerlemenin Tanımı ve Kapsamı BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZ HAKKINDA GENEL BĠLGĠLER 3-1 TaĢınmazın Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri 3-2 TaĢınmazın Tapu Kayıt Bilgileri 3-3 TaĢınmazın Tapu Tetkiki 3-4 TaĢınmazın Kullanımına Dair Yasal Ġzinler ve Belgeler 3-5 TaĢınmazın Son Üç Yıl Ġçinde Mülkiyet ve Diğer Hukuki DeğiĢiklikler (Ġmar Durumu, KamulaĢtırma ĠĢlemleri, vb.) 3-6 Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumunun Uygunluğu 3-7 Gayrimenkulün Yapılanma/Ġmar Durumu ve Kullanımına Dair Yasal Ġzin ve Belgeler: BÖLÜM 4 DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER 4-1 TaĢınmazın Bulunduğu Bölgenin Analizi 4-2 Mevcut Ekonomik KoĢullar ve Gayrimenkul Piyasasının Analizi 4-3 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen ve Sınırlayan Faktörler 4-4 TaĢınmazın Fiziksel, Yapısal ve Teknik Özellikleri 4-5 TaĢınmazın Değerlemesinde Baz Alınan Veriler 4-6 TaĢınmazın Değerine Etken Faktörler 4-7 Değerleme ĠĢleminde Kullanılan Yöntemler, Varsayımlar ve Nedenleri 4-7.A- Gelir Kapitalizasyonu (Nakit AkıĢı) YaklaĢımı 4.7.B- Maliyet OluĢumları YaklaĢımı 4.7.C- Piyasa Değeri YaklaĢımı Emsal KarĢılaĢtırma 4.8 Değerleme ÇalıĢmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri 4.9 Üzerinde Proje GeliĢtirilen Arsaların BoĢ Arazi ve Proje Değerleri 4.10 Nakit/Gelir Akımları Analizi 4.11 Maliyet OluĢumları Analizi 4.12. Değerlemede Esas Alınan SatıĢ Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri BÖLÜM 5 ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ 5-1 Analiz Sonuçlarının KarĢılaĢtırılması ve ĠliĢkilendirilmesi 5-2 Nihai Değerleme EKLER 2
BÖLÜM 1 RAPOR BĠLGĠLERĠ 1-1 Rapor Tarihi ve Numarası Bu rapor Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin talebine istinaden şirketimiz tarafından 19.12.2011 tarihinde tanzim edilmiştir. 1-2 Rapor Türü Bu rapor SPK Mevzuatı çerçevesinde faaliyet gösteren Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin mülkiyetinde bulunan taşınmazın günümüz piyasa koşullarında Türk Lirası (TL) cinsinden nakit ve/ya karşılığı peşin satış değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanan değerleme raporudur. 1-3 Raporu Hazırlayanlar Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Murat IĢılay ÜNALDI (SPK Lisans No:401228) tarafından taşınmaz mahallinde yapılan inceleme sonucunda, ilgili kişi-kurum-kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, farklı değerleme yöntemlerinden elde edilen sonuçların bir arada yorumlanması sonucunda hazırlanmış, Sorumlu Değerleme Uzmanı Fazilet GÜNEġ AKKUġ (SPK Lisans No:400191) tarafından kontrol edilmiştir. 1-4 Rapor Tarihi Bu değerleme raporu şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Murat Işılay ÜNALDI tarafından gayrimenkul mahallinde yapılan incelemeye istinaden 19.12.2011 tarihinde hazırlanmıştır. 1-5 Dayanak SözleĢmesi Şirketimiz ile Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 01.12.2011 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. 3
BÖLÜM 2 ġġrket-müġterġ BĠLGĠLERĠ, DEĞERLEMENĠN TANIMI ve KAPSAMI 2-1 ġirket Bilgileri ġirket Ünvanı; Bilge Gayrimenkul Değerleme ve ġirket Adresi;İnönü Caddesi, Sümko Sitesi, G-3 Blok, D:5 Kozyatağı-Kadıköy/İSTANBUL 2-2 MüĢteri Bilgileri Bu değerleme raporu Halaskargazi Caddesi, Yasan İş Merkezi, 6. Kat, No:243/6 Osmanbey- Şişli/İSTANBUL adresinde faaliyet gösteren Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. firması için hazırlanmıştır. 2-3 Değerlemenin Tanımı ve Kapsamı Bu değerleme raporu; Ankara İli, Çankaya İlçesi, Çankaya Mahallesi,Üsküp Caddesi No:44, 2814 ada, 12 parselde Betonarme Karkas Bina vasfıyla kayıtlı binanın 270/1540 arsa paylı 2. kat 4 nolu (mülkiyetinin 1/2 hissesi Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye, 1/2 hissesi ise T. Vakıflar Bankası T.A.O. Memur ve Hiz.Em.ve Sağ. Yar. Sandığı Vakfı na ait), 270/1540 arsa paylı 3. kat 5 nolu (mülkiyetinin tamamı Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye ait) ve 365/1540 arsa paylı 4. kat 6 nolu (mülkiyetinin tamamı Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye ait) olan bağımsız bölümlerin günümüz piyasa koşullarında TL cinsinden nakit veya nakit karşılığı peşin satış değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır. Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir. Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedir. Taşınmazın satışı için makul bir süre tanınmıştır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. Gayrimenkul alım-satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. 4
BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZ HAKKINDA GENEL BĠLGĠLER 3-1 TaĢınmazın Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri Değerlemesi yapılan taşınmaz; Türkiye nin başkenti Ankara İli,Çankaya ilçesi,çankaya Mahallesi,Üsküp Caddesi (Eski Çevre sokak) No: 44 yer almaktadır. Taşınmaz; Gaziosmanpaşa ve Ayrancı semtlerini birbirine bağlayan ve aynı zamanda Ankara nın önemli ulaşım akslarından Atatürk Bulvarı, Cinnah Caddesi ve Güvenlik Caddesi ni kesen, taşıt ve yaya trafiğinin fazla olduğu Farabi Sokak tan sola dönülerek ulaşılan Üsküp Caddesi üzerinde yer almaktadır. Taşınmaz, Üsküp Caddesi nin sonlarına doğru bu yönde sağda yer almaktadır. Üsküp Caddesi, isim olarak cadde olsa da, halen sokak özelliğini taşıyan tek yönlü bir yol olup, taşıt ve yaya trafiği azdır. Taşınmazın yer aldığı 2814 ada, Cinnah Caddesi, Kabataş Sokak, Üsküp Caddesi ve Botanik Parkı nın kesişiminde yer almakta olup, Botanik Parkı na 3. bina konumundadır. Planlı yapılaşmanın olduğu bölgede resmi-özel kurum ve kuruluşlar (Libya / Ürdün /Cezayir / İngiltere / Japonya / Amerika / Yunanistan Büyükelçilikleri, Cumhurbaşkanlığı Köşkü, Dışişleri Bakanlığı Konutu, İş Merkezleri, oteller, banka binaları ve tıp merkezleri bulunmaktadır. Bölge tercih gören bir iş ve ticaret bölgesi olup, taşıt ve yaya trafiği yoğun olarak gözlemlenmektedir. Taşınmazın bulunduğu bölgeye toplu taşım araçlarıyla ulaşım Cinnah Caddesi üzerinden rahatlıkla sağlanmaktadır. Taşınmazın yakın çevresinde, Atatürk Bulvarı, Cinnah Caddesi, elçilikler, Botanik Parkı, Seğmenler Parkı, Nihat Erim İş Merkezi, Eka Tıp Merkezi ve şirketler yer almaktadır. Toplu taşıma araçları (Özel ve Halk Otobüsü) ile ulaşım kolaylıkla sağlanmaktadır. Teknik altyapısı tamdır. Değerleme konusu parselin bazı merkezlere kuģ uçuģu uzaklıkları; Esenboğa Havalimanı na 32 km, Kızılay Merkez e 3,5 km, Tunalı Hilmi Caddesi ne 1,5 km, Çankaya Belediye Başkanlığı na 3,4 km, Metro / Ankaray Durağı na 3,3 km, T.B.M.M ne 1,6 km, Ulus a 5 km, Seğmenler Parkı na 600 mt, Güven Hastanesi ne 1,8 km mesafededir. 5
Taşınmazın konumu 6
3-2 TaĢınmazın Tapu Kayıt Bilgileri İli : Ankara İlçesi : Çankaya Bucağı : - Mahallesi : Çankaya Caddesi : - Pafta No : -- Ada No : 2814 Parsel No : 12 Ana Gayrimenkulün Niteliği: Betonarme Karkas Bina Alanı : 551,00 m² Bağımsız Bölümün Niteliği: Konut Arsa Payı : 270 /1540 Kat No : 2 Bağımsız Bölüm No : 4 Sahibi : ½ Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ½ T.Vakıf Bankası T.A.O. Mem. ve Hiz. Em.ve Sağ.Yar.San.Vakfı Yevmiye No : 10189 Cilt No : 41 Sayfa No : 4008 Tapu Tarihi : 11.09.2000 Tapu Cinsi : Kat Mülkiyeti Bağımsız Bölümün Niteliği : Konut Arsa Payı : 270 /1540 Kat No : 3 Bağımsız Bölüm : 5 Sahibi : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Yevmiye No : 10189 7
Cilt No : 41 Sayfa No : 4009 Tapu Tarihi : 11.09.2000 Tapu Cinsi : Kat Mülkiyeti Bağımsız Bölümün Niteliği : Çatı Aralı Konut Arsa Payı : 355 /1540 Kat No : 4 Bağımsız Bölüm : 6 Sahibi : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Yevmiye No : 10189 Cilt No : 41 Sayfa No : 4010 Tapu Tarihi : 11.09.2000 Tapu Cinsi : Kat Mülkiyeti 3-3 TaĢınmazın Tapu Tetkiki Çankaya Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan araştırmada söz konusu taşınmazın tapu kaydı üzerinde rehin, şerh gibi kısıtlayıcı her hangi bir takyidat olmadığı bilgisi alınmıştır. 3-4 TaĢınmazın Kullanımına Dair Yasal Ġzinler ve Belgeler: Tapu Senedi Fotokopileri, İmar Durum Belgesi, Mimari Proje, Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzin Belgesi. 3-5 TaĢınmazın Son Üç Yıl Ġçinde Mülkiyet ve Diğer Hukuki DeğiĢiklikler (Ġmar Durumu, KamulaĢtırma ĠĢlemleri, vb.) Taşınmazlar son üç yıl içinde satışa konu olmamıştır. 8
3-6 Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumunun Uygunluğu Konut olarak projelendirilmiş olmalarına karşın yerinde ofis olarak kullanılmak üzere realize edilmişlerdir. Bölge geneline baktığımızda ofis kullanımı taşınmazlar için en iyi kullanım şeklidir. Taşınmazlar kat mülkiyetine geçmiş yasal sürecini tamamlamıştır. Evrakları tamdır. 3-7 Gayrimenkulün Yapılanma/Ġmar Durumu ve Kullanımına Dair Yasal Ġzin ve Belgeler: Çankaya Belediyesi İmar Müdürlüğü nden alınan bilgiye göre değerleme konusu taşınmazların bulunduğu parsel; 10.02.2000 tarihinde onanan 1/1000 Uygulama İmar Planı nda, yoldan 5,00 m, yan ve arka parsellerden en az 3,00 m çekme mesafeleri içerisinde kalan alanda, ayrık nizam, 5 kat, Hmax:15,50 m yapılaşma koşullarında konut alanı nda kalmaktadır. Çankaya Belediyesi İmar Arşivindeki Dosyasında; Mimari Proje : Ana gayrimenkule ait 07.10.1998 onay tarihli mimari projesinde 2 bodrum + zemin + 4 normal ve çatı katlı olarak onaylanmıştır. Yapı Ruhsatı : Ana gayrimenkule ait 02.12.1998 tarih ve 486 sayılı yapı ruhsatı bulunmaktadır. Yapı Kullanma İzin Belgesi: Ana gayrimenkule ait 29.08.2000 tarih ve 271/2000 sayılı yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. BÖLÜM 4 DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER 4-1 TaĢınmazın Bulunduğu Bölgenin Analizi Ekspertiz konusu taşınmaz bulunduğu, Ankara ili, Çankaya İlçesi, Çankaya Mahallesi Cumhuriyetin kuruluşundan itibaren gelişmeye başlayan bir bölge olmuştur. Bakanlıklara ve daha sonra açılan T.B.M.M. yakın mesafede olması nedeniyle memur ve üst düzey bürokratların, Elçilik mensuplarının yaşadığı bir bölge olarak gelişmiştir. Ülkenin en önemli yönetsel karar organlarını, iş ve ticaret merkezlerini, kültür ve sanat kuruluşları ile üniversitelerini barındıran bir yerleşim alanı olarak yalnızca ilçe sınırlarında yaşayanların değil başkent Ankara nın, ülkenin hatta yabancı ülke 9
insanlarının değişik amaçlarla uğradığı bir yerleşim yeridir. Bu anlamda Ulusal ve uluslararası düzeyde öneme sahiptir. Ankara metropolü genelinde orta ve yüksek gelir grupları ile eğitim düzeyi yüksek olanların büyük çoğunluğu Çankaya ilçesinde yaşamaktadır. Ayrıca Ankara nın kültürelsanatsal etkinliklerinin büyük bir bölümü de Çankaya da gerçekleştirilmektedir. Çankaya ilçesine bağlı Balgat, Esenboğa Havaalanı na yaklaşık 30 km mesafededir. Ankara Merkezi Kızılay a yaklaşık 4 km. Ulus a 7 km mesafededir. İlçenin şehir kesiminde oturanların çoğunluğu memur ve işçilerdir. Son yıllarda hızlı bir gelişme gösteren ilçenin sınırları içerisinde ticaret ile uğraşanlar çoğalmıştır. Son yıllarda Ankara İli'nin yeni yerleşim alanı olarak ilçenin banliyösü sayılabilecek Ümitköy, Çayyolu, Beysukent, Bilkent, Söğütözü ve Mustafa Kemal Mahalleleri ön plana çıkmıştır. 4-2 Gayrimenkul Piyasasının Analizi Ülkemizin yaşadığı 2001 yılı ekonomik krizinin etkileri tüm sektörlerde ciddi bir biçimde hissedilmiş ve yaklaşık 2003 yılına kadar gayrimenkul sektöründe de gerileme söz konusu olmuştur. Bu yıldan itibaren siyasi istikrar ve ekonomik koşullardaki iyileşme ile beraber gayrimenkul sektörü hızlı bir yükselişe geçmiştir. 2005 ve 2006 yıllarında en parlak dönemini yaşayan sektör, 2006 yılının ikinci yarısından itibaren tekrar bir duraklama içine girmiştir. 2007 yılının ilk aylarında ipotekli konut finansman sistemi olarak bilinen Mortgage sisteminin yasal düzenlemeleri onaylanmış ancak olumlu etkileri siyasi belirsizlik ve banka konut kredilerindeki artıştan dolayı henüz hissedilmemiştir. Son 2 yılda hissedilen ekonomik durgunluk ise özellikle kira değerlerinin düşmesine dolayısıyla gayrimenkul değerlerinin olumsuz etkilenmesine yol açmıştır. 2009 ve 2010 yılı, ekonomik göstergelerin şekillenmesinde uluslararası koşullar belirleyici olmuştur. ABD finans sistemi kaynaklı olarak küresel finansal krizin etkileri devam etmektedir. 4-3 Değerleme ĠĢlemini Olumlu-Olumsuz Yönde Etkileyen ve Sınırlayan Faktörler: Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen/kısıtlayan ve sınırlayan her hangi bir faktör görülmemiştir. 10
4-4 TaĢınmazın Fiziksel, Yapısal ve Teknik Özellikleri: Ana Gayrimenkulün Özellikleri; Ankara ili, Çankaya İlçesi, Çankaya Mahallesi, Üsküp Caddesi No:44 adresinde konumlu ana gayrimenkulde T.Vakıflar Bankası Memur ve Hizmetlileri Emekli ve Sağlık Yardım Sandığı faaliyet göstermektedir. Ana gayrimenkulün yer aldığı parsel, çok eğimli bir topografyaya sahip 551,00 m2 alanlı, 2814 ada, 12 parseldir. Parsel dikdörtgen geometrik şekillidir. Parsel üzerinde 2 bodrum + zemin + 4 normal ve çatı katlı betonarme bina bulunmaktadır. Ana gayrimenkulün giriş kapısı ve pencere doğramaları ısı camlı alüminyum doğramadır. Dış cephesi mermer kaplıdır. Bina elektrik, su, doğalgaz yakıtlı merkezi sistem kalorifer tesisatlı olup, güvenliği bulunmaktadır. Arazinin çok eğimli olması nedeniyle ana gayrimenkule Kabataş Sokak yönünden 1 bodrum kattan girilmektedir. 2 bodrum katta sığınak ve otopark, 1 bodrum+ zemin + 4 normal katta ve çatı aralı katta, her katta 1 büro bulunmaktadır. Çankaya Tapu Sicil Müdürlüğü Arşivi ndeki projesinde bağımsız bölümler konut olarak görülmektedir. Değerleme konusu bağımsız bölümlerin özellikleri: 4 Nolu Bağımsız Bölüm: Ana gayrimenkulün 2. katında yer almaktadır. Brüt 198 m² alana sahiptir. Servis, yönetici odaları ve WC bulunmaktadır. Servis zeminleri PVC esaslı yer döşemesi, yönetici odası laminat parke kaplıdır. Duvarlar plastik boyalıdır. 5 Nolu Bağımsız Bölüm: Ana gayrimenkulün 3. katında yer almaktadır. Brüt 198 m² alana sahiptir. Servis, çay ocağı ve WC bulunmaktadır. Servis zeminleri PVC esaslı yer döşemesi kaplıdır. Duvarlar plastik boyalıdır. 6 Nolu Bağımsız Bölüm: Ana gayrimenkulün 4. katında yer almaktadır. Çatı katına çıkış merdiveni iptal edilmiş olup ~ 13 m² bu alan kullanım alanına dahil edilmiştir. Brüt 198 m² alana sahiptir. Servis ve yönetici odaları, çay ocağı ve WC bulunmaktadır. Projesinde içten üst kata çıkış 11
merdiveni iptal edilmiş, bu alan depo olarak kullanılmaktadır. Servis zeminleri PVC esaslı yer döşemesi, yönetici odası laminat parke kaplıdır. Duvarlar plastik boyalıdır. Çatı Kat: Tapu kaydına ve projesine göre 6 nolu bağımsız bölümün eklentisi durumundaki kat yerinde bağımsız bir kat olarak düzenlenmiştir. 4 cü kat ile içten bağlantısını sağlayan ~ 13 m² merdiven iptal edilerek kullanım alanına dahil edilmiş ve brüt 94 m² kullanım alanı ile 44 m² teras alanına sahip ayrı bir kat olarak kullanılmaktadır. Bu katta mutfak olarak ve eğitim amaçlı olarak kullanılmaktadır.büro zemini ve teras zeminleri seramik kaplı. Duvarlar plastik boyalıdır 4-5 TaĢınmazın Değerlemesinde Baz Alınan Veriler Taşınmazların bulunduğu çevre içerisinde yapılan tespitler, firma yetkililerinden ve resmi kuruluşlardan temin edilebilen bilgiler karşılaştırılarak elde edilen sonuçların bir arada yorumlanması ile değerleme yapılmıştır. Yerinde yapılan incelemede taşınmazın inşaatında kullanılan malzeme ve işçilik kalitesi dikkate alındığında sınıfının 3B olacağı kanaatine varılmıştır. 4-6 TaĢınmazın Değerine Etken Faktörler Olumlu Etkenler: - Şehrin merkezi yerlerine yakın konumda olması, - Kat mülkiyetli olmaları, - Bölgeye ulaşım alternatiflerinin bulunması, - Altyapısının tamamlanmış olması. Olumsuz Etkenler: - Üsküp Caddesi nde tek yönlü araç trafiğine izin verilmesi, - Otopark sorunu. 4-7 Değerleme ĠĢleminde Kullanılan Yöntemler, Varsayımlar ve Nedenleri Değerleme çalışmasında Piyasa Değeri Yaklaşımı - Emsal Karşılaştırma yöntemi uygulanmıştır. Değerleme, gayrimenkulün yasal durumu, yapılanma hakkı, üzerindeki yapının fiziksel durumu ve konumu göz önünde bulundurularak yapılmıştır. 12
4.7.A. Gelir Kapitalizasyonu (Nakit AkıĢı) YaklaĢımı: Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında mülkün getireceği net gelir boş kalma, tahsilat kayıpları ve işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında iki farklı metot bulunmaktadır. Direkt Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit Akışında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır. Bazı gayrimenkuller özellikleri itibarı ile geliştirileceği düşünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu durumda gayrimenkulün geliştirilmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliştirilmesi nedeni ile yapılacak giderlerden düşülerek bulunan net gelirleri dikkate alınır, müteahhit karları da hesaba katılarak kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaşılır. Değere esas teşkil eden çalışmalar ve analizler uzmanda saklı kalır. 4.7.B. Maliyet OluĢumları YaklaĢımı: Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa ya da yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa ekledikten sonra, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değeri eklenmesi ile yapılır. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır şeklinde tanımlanmaktadır. 13
Maliyet yaklaşımında geliştirmenin amortize edilmiş yeni maliyetinin arsa değerine eklenmesi sureti ile mülkün değeri belirlenmektedir. 4.7.C. Piyasa Değeri YaklaĢımı - Emsal KarĢılaĢtırma: Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan veyeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaşımda izlenen prosedürlerdir. Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dahilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Piyasa değeri yaklaşımı; yaygın ve karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur. İşyeri türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karşılaştırabilir örnekler incelenir. Piyasa Değeri Yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır. - Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. - Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. - Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. - Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. - Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo - ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir. 4.8. Değerleme ÇalıĢmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Değerleme çalışmasında mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış satışa arz edilmiş olan gayrimenkuller tespit edildiği için Piyasa Değeri Yaklaşımı Emsal Karşılaştırma yöntemi uygulanmıştır. 14
4.9. Üzerinde Proje GeliĢtirilen Arsaların BoĢ Arazi ve Proje Değeri Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir. 4.10. Nakit / Gelir Akımları Analizi Konu mülkün nakit/gelir akımları analizini kullanmaya uygun olmadığından bu yöntem kullanılmamıştır. 4.11. Maliyet OluĢumları Analizi Konu mülkün niteliği maliyet analizini kullanmaya uygun olmadığından bu yöntem kullanılmamıştır. 4.12. Değerlemede Esas Alınan SatıĢ/Kira Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri Gayrimenkulün üzerinde bulunduğu caddede ve yakın çevresinde değerleme konusu gayrimenkule emsal oluşturacak satılmış ve satışa arz edilmiş benzer gayrimenkullerin bilgileri aşağıda verilmiştir. Emsaller: 1-) Borsem Emlak : Satılık 0312 428 15 55 Değerlemeye konu taşınmazlara yaklaşık 50 m. mesafede, 2. kat, 250 m² alanlı olarak ifade edilmiş, 4+1, içi yapılı, merkezi sistem ısıtmalı mesken için 500.000 TL talep edilmektedir. ( 2.000 TL/m²) Mesken için 2000 TL/ay kira talep edilmektedir.(8 TL/m²-ay) 2-) Sahibi, Mehmet bey 0537 570 0194 Değerlemeye konu taşınmazlara yaklaşık 400 m. mesafede, Üsküp Caddesi nde, 2. kat, 3+1, 135 m² alanlı olarak ifaae edilen, içerisi yeni tadilattan geçmiş mesken için 219.000 TL talep edilmektedir. (1.622 TL) 3-) Borsem Emlak :0312 468 0803 Değerlemeye konu taşınmazlara yaklaşık 50 m. mesafede, Üsküp Caddesi nde, 2. kat, 4+1, 180 m² alanlı olarak ifade edilmiş, içi bakımlı mesken için 290.000 TL talep edilmektedir. (1.611 TL/m²) Mesken için 900 TL/ay kira talep edilmektedir.(5 TL/m²-Ay) 15
4-) Sinerji Gayrimenkul :0312 442 0994 Değerlemeye konu taşınmazlara yaklaşık 200 m. mesafede, 1.kat, 4+1, 170 m² alanlı olarak ifade edilen, içi bakımlı, mesken için 350.000 TL talep edilmektedir. (2058 TL/m²) 5-)Erdal Bey Kiralık: 0532 343 6610 Değerlemeye konu taşınmazların tam karşısında, 1.kat, 6+1, 225 m² alanlı olarak belirtilen, içi yapılı büro için 2500 TL/ay talep edilmektedir. (11.11TL/m2-Ay) 6-)Erdal Bey Kiralık: 0532 343 6610 Değerlemeye konu taşınmazların tam karşısında, 3. kat, 8+1, 285 m² alanlı olarak belirtilen, içi yapılı dubleks büro, 3000 TL/ay talep edilmektedir. (10.52TL/m2-Ay) BÖLÜM 5 ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ 5-1 Analiz Sonuçlarının KarĢılaĢtırılması ve ĠliĢkilendirilmesi Değerleme çalışmasında mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış satışa arz edilmiş olan gayrimenkuller tespit edildiği için Piyasa Değeri Yaklaşımı Emsal Karşılaştırma yöntemi uygulanmıştır. Taşınmazların bulunduğu çevre içerisinde yapılan tespitler, firma yetkililerinden ve resmi kuruluşlardan temin edilebilen bilgiler karşılaştırılarak elde edilen sonuçların bir arada yorumlanması ile değerleme yapılmıştır. Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyetli olup, genel olarak projesi ile uyumludurlar. 6 nolu bağımsız bölümün çatı katı projesinden farklı olarak 4. kat ile bağlantısı kesilerek bina içinden bağlantı verilmek sureti ile kullanılmakta olup, istendiğinde projesine uygun duruma getirilebilinir. Yapının gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır. 5-2 Nihai Değerleme Gayrimenkul piyasasının ve ekonomik koşulların mevcut durumu, gayrimenkulün değerine etki eden olumlu olumsuz faktörler dikkate alınmış, müşteri-resmi kurumlardan bilgi ve belgeler temin edilmiş, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmış, tüm bu verilerin ışığı altında bugüne kadar yapmış olduğumuz değerleme çalışmalarımızdan edinilen bilgi ve tecrübelerden de yararlanılarak nihai değere ulaşılmıştır. 16
Mülkiyetinin 1/2 hissesi Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye, 1/2 hissesi ise T. Vakıflar Bankası T.A.O. Memur ve Hiz.Em.ve Sağ. Yar. Sandığı Vakfı na ait 4 nolu bağımsız bölüm ile tamamı Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi ne ait olan 5 ve 6 nolu bağımsız bölümlerin; Bağımsız Bölüm No K.D.V.hariç peģin satıģ değeri; Alanı M2 Birim Değeri Hissesi Tamamının Değeri VAKIF GYO na ait hissenin Değeri 4* 198 m2 1850TL/m2 1/2 366.300TL 183.150TL 5 198 m2 1700TL/m2 Tam 336.600TL 336.600TL 6 336 m2* 1600TL/m2 Tam 537.600TL 537.600TL Toplam 732 m2 1.240.500TL 1.057.350TL *Teras dahil alandır. *4 no lu taşınmazın 1/2 hissesi Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye aittir. 4 nolu bağımsız bölümün ½ hissesi ile 5 ve 6 nolu bağımsız bölümlerin tamamının peşin satış değeri; 1.050.000 TL/(BirmilyonellibinTürkLirası) olarak takdir edilmiştir. Bu değer Katma Değer Vergisi hariç hesaplanan değerdir. (Rapor tanzim tarihi itibari ile T.C. Merkez Bankası USD satış kuru 1,85.-TL dir.) Durumu ve kanaatimizi ifade eden değerleme raporunu bilgilerinize saygıyla sunarız. Murat IĢılay ÜNALDI Fazilet GÜNEġ AKKUġ Sorumlu Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı ĠnĢaat Yüksek Mühendisi ġehir Plancısı SPK Lisans No: 401228 SPK Lisans No: 400191 EKLER Taşınmaza ait fotoğraflar, Tapu Senedi, Resmi Daire lerden temin edilmiş belgeler, (Aplikasyon Krokisi, Ruhsatlar, İmar Durum Belgesi, Kat Planları) Sorumlu Değerleme Uzmanlarına ait Lisans Belgesi. 17
Taşınmazın Dıştan Görünüşü 6 B.B. 5 B.B. 4 B.B. 18
Taşınmazın İçten Görünüşü : 2 ci kat 19
3 cü Kat 20
4 cü Kat Çatı arası Kat 21
22
4 nolu B.B. 5 nolu B.B 23
6 nolu B.B Çatı arası kat 24
25
26