TÜRKİYE'DE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ Son yıllarda inişli çıkışlı bir seyrin izlendiği gayrimenkul sektörü, ekonomik büyümede önemli bir paya sahiptir. Genel ekonomik ve demografik değişimlerden direkt olarak etkilenen gayrimenkul piyasası, nüfusta yaşanan artış ve iç göçler ile belirli bölgelerde hareketlilik kazanmaktadır. Küresel krizin etkisi ile birlikte dört çeyrek üst üste küçülen Türkiye ekonomisi 2009 yılı son çeyreğinde %6 ile yeniden büyüme gösterirken, inşaat sektörünün son çeyrekte %6,6 küçülerek, yılı toplam %16,3 küçülme ile tamamladığını görmekteyiz. Ekonomideki yeniden büyümeyi gayrimenkul sektörü için itici bir güç olarak değerlendirip, diğer sektörlerde yaşanan toparlanmanın, 2010 yılının ilk çeyreğinden itibaren inşaat sektörüne de yansımasını beklemekteyiz. Ekonomide istikrarlı büyümeye paralel olarak iç talebin de canlandırılması gerekmektedir. Talebin canlandırılmasında konut sektörü ile birlikte uzun zamandır ertelenmiş olan alt yapı yatırımlarının yeniden başlatılması da önem taşımaktadır. Yeni konut yatırımlarında, deprem riski yüksek şehirlerden başlayarak Kentsel Dönüşüm Projelerine ağırlık verilmesi, kamu finansman imkanlarının öncelikle bu yönde kullanılması, sağlanacak desteklerin başında gelmektedir. Yanı sıra son iki yılda Amerika ve Avrupa da yaşanan ekonomik şoklar ve büyük ölçekli firmaların batışı, uluslararası yatırımcıların dikkatlerinin, gelişmiş ülkelerden gelişmekte olan ülkelere kayması sonucunu doğurmuş olup, bu gelişmeyi de Türkiye nin yakın gelecekte potansiyelini artıran ana unsurlardan biri olarak değerlendirmekteyiz. Önümüzdeki yıllarda gayrimenkul sektöründe yaşanması beklenen büyümenin de GYO sektörü üzerinde olumlu yönde etkisinin olması beklenmekte olup, alışveriş merkezi, ofis, turizm tesisleri ve hastane gibi belli alt sektörlere yönelik GYO ların kurulması ile de GYO sektörünün ciddi bir gelişme göstermesi beklenmektedir. 2010 yılının başında global krizin etkilerinin azaldığı ve trendin tekrar gelişme yönünde işaretler verdiği gözlenmektedir. Faiz oranlarındaki düşüşün yarattığı uzun vadeli finansman imkanı, konut satışlarında gözle görülür bir canlanmayı da beraberinde getirmiştir. Sektörün gelişiminde faiz oranlarında yaşanan gelişmelerin yanı sıra, TL nin değerinde ve enflasyonda yakalanması gereken istikrar da sektördeki gelişmeyi etkileyecek faktörlerdir. 2005 yılı itibari ile Avrupa gayrimenkul sektöründe önemli bir doygunluk yaşandığını, ABD piyasalarının da doygunluğa yaklaştığını göz önüne alırsak, en çok gelişen ve gelişme potansiyeli taşıyan Asya piyasalarından sonra Türkiye de hızla gelişen piyasaları ile gelişmekte olan piyasalar içinde giderek cazip hale gelmektedir. 50
Konut kredisi faiz oranlarında gerileme eğilimi 2009 yılı son çeyreğinde ve 2010 yılı ilk çeyreğinde devam etmiştir. 2010 ilk çeyreğinde minimum ve maksimum faiz oranları gerilemiş, buna bağlı olarak kullandırılan konut kredilerinin ortalama faiz oranı 2010 yılı ilk çeyreği sonunda %0,94'e gerilemiştir. Faiz oranlarındaki gerilemenin sonuna yaklaşıldığı ve ortalama faizin 0,90 puanın altına inme olasılığının sınırlı olduğu öngörülmektedir. Konut Kredisi Aylık Faiz Oranları (%) Dönemler Minimum Ortalama Maksimum 2008 Q1 1,3 1,49 1,54 2008 Q2 1,48 1,6 1,77 2008 Q3 1,16 1,49 1,79 2008 Q4 1,51 1,78 2,1 2009 Q1 1,49 1,64 1,84 2009 Q2 1,29 1,48 1,79 2009 Q3 0,58 0,96 1,25 2009 Q4 0,85 0,96 1,11 2010 Q1 0,82 0,94 1,08 Kaynak: Devlet Planlama Teşkilatı 2010 yılı ilk çeyrek döneminde de konut kredilerindeki genişleme sürmektedir. 2010 yılı ilk çeyreğinde konut kredileri stoku 2,4 milyar TL artarak 45 milyar TL'ye ulaşmıştır. Konut kredilerinin toplam tüketici kredileri içindeki payı %47, toplam krediler içindeki payı ise %10,4 olarak gerçekleşmiştir. Konut Kredilerinin Tüketici Kredileri ve Toplam Krediler İçindeki Payı Dönemler Konut Kredileri (Milyar TL) Konut Kredilerinin Toplam Tüketici Kredileri İçindeki Payı (%) Konut Kredilerinin Toplam Krediler İçindeki Payı (%) 2008 Q1 33,9 48,5 10,6 2008 Q2 36,2 48,3 10,6 2008 Q3 37,6 46,6 10,4 2008 Q4 37,4 47,5 10,2 2009 Q1 37,4 47,8 10,2 2009 Q2 38,6 47,6 10,5 2009 Q3 39,5 46,5 10,6 2009 Q4 42,6 47,0 10,5 2010 Q1 45,0 47,0 10,4 Kaynak: TCMB 51
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI (GYO) Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, gayrimenkullere ve gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen sermaye piyasası kurumlarıdır. 1990'lı yılların sonunda, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) kuruluşlarının hukuki altyapısının geliştirilmesi ve GYO'ların borsada işlem görmeye başlaması ile birlikte sektöre önemli bir finansman kaynağı yaratılmış, aynı zamanda yatırımcıların büyük gayrimenkul projelerine ortak olabilmelerine imkan verilmiştir. Başlangıç yıllarında daha çok kiralık gayrimenkul portföylerine yatırım yaparak büyüyen GYO şirketleri zaman içinde daha çok gayrimenkul geliştiriciliğine yönelmiş olup, giderek artan bir şekilde konut ve alışveriş merkezi yatırımlarına da yönelmeye başlamışlardır. Gayrimenkul sektörünün, talebi artan bir sektör olması, bu talebi karşılamak üzere kurumsal sermayeye ihtiyaç duyulması ve GYO'ların küçük yatırımcıların küçük meblağlar karşılığında da olsa gayrimenkul yatırımı yapabilmesini olanaklı kılması yeni GYO'ların sektöre girmesinde etkili olmuştur. GYO LAR HALKA ARZ İÇİN SIRADA Global krizin etkilerinin azalmaya başlamasıyla, GYO halka arzlarında da bir artış yaşanması beklenmektedir. Öte yandan GYO lara tanınan Kurumlar Vergisi istisnası ve Sermaye Piyasası Kurulu'nun bu tip kuruluşlarda halka açılma oranını %49'dan %25'e indirmesi de süreci hızlandıracak bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır. İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., borsada işlem görmek üzere 15 Nisan 2010 da başvuruda bulunurken, Albayrak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı da SPK ya başvurdu. Henüz SPK'ya başvurmayan ancak halka arz çalışması başlatan firmalar arasında ise Kiler, Torunlar, Martı, Reysaş ve Akfen yer alıyor. Yanı sıra TOKİ nin iştiraki Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. de halka arz edilmeye hazırlanıyor. Halka arzla birlikte Emlak Konut GYO nun Türkiye'nin en büyük halka açık GYO'su olması bekleniyor. Öte yandan Martı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin paylarının halka arzı için Sermaye Piyasası Kurulu tarafından öngörülen süre içerisinde çalışmalara başlanılmasına karar verildi. Önümüzdeki dönemde planlanan halka arzların tamamlanmasıyla, sektördeki likidite, güvenlik, şeffaflık ve performans artacak hem de finansman problemi yaşayan gayrimenkul sektörüne kaynak yaratılacaktır. 52
GYO şirketleri, halka açılmak suretiyle çok sayıda yatırımcıdan topladıkları kaynakları bir havuzda toplayarak bunlarla değerli ve yüksek tutardaki gayrimenkul yatırımlarını gerçekleştirmektedirler. Böylece bireysel yatırımcılara kendi tasarruflarıyla yapamayacakları büyük gayrimenkul yatırımlarında dolaylı şekilde pay sahibi olma şansı verilirken, farklı projelere çeşitlendirilmiş bir portföy mantığı ile yatırım yapılabilmesinden dolayı yatırım riski düşürülebilmektedir. Böylece yatırımcılar şirketlerin portföylerindeki varlıkların değerini kolayca ve güvenli bir şekilde öğrenebilirler. GYO şirketleri SPK ve Borsa nın denetimi yanında mali açıdan bağımsız denetime de tabidirler. Bu şekilde GYO şirketleri, hem gayrimenkul projelerine kurumsal ilkelerle profesyonel bir şekilde yatırım yaparak bireysel yatırımcılara kendilerinde olmayan bir ekspertizden faydalanma imkanı vermekte hem de doğrudan gayrimenkul yatırımlarında kolay olmayan likiditasyon imkanını hisse senetlerinin Borsa da satılabilmesi yoluyla kolaylaştırmaktadırlar. GYO şirketleri, yatırımcılarına aynı zamanda hisse senetlerinin değer artışı ve temettü dağıtımı şeklinde fayda sağlamaktadır. Bu şirketler portföylerinden gayrimenkul satış geliri, kira geliri ve menkul kıymetlerden elde edilen faiz geliri gibi farklı vade ve risk yapılarında gelir elde etmektedirler. GYO şirketleri farklı yönetim stratejilerine uygun olarak bitmiş ve kiralık gayrimenkullere, geliştirme projelerine veya bunların bir kombinasyonuna yatırım yapabilirler. Şirketlerin portföylerindeki gayrimenkuller Sermaye Piyasası Kurulu tarafından lisans verilmiş gayrimenkul eksperleri tarafından değerlenerek kamuya açıklanır. 53
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI'NIN PİYASA DEĞERİ VE NET AKTİF DEĞERLERİNDE ARTIŞ Yıl Ay Ortaklık Net Aktif Değeri Piyasa Değeri Sayısı (Bin TL) (Bin TL) 2009 03 14 4.134.304 1.372.940 2009 06 14 4.250.812 1.927.958 2009 09 14 4.263.803 2.773.706 2009 12 14 4.346.030 2.845.887 Kaynak: Sermaye Piyasası Kurulu, Finnet NOT: Şirketlerin güncel portföy değer tabloları 31.12.2009 tarihlidir. 2009 yılı boyunca 14 adet olan gayrimenkul yatırım ortaklıklarının sayısı, 2010 yılının Nisan ayının başında TSGYO nun (TSKB Gayrimenkul Yat. Ort.) halka arz edilmesi sonrası 15 e yükselmiştir. 2009 yılının son çeyrek döneminde Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının hem portföy değerlerinde hem de piyasa değerlerinde artış yaşanmış olup, 2009 yılı son çeyreği itibariyle GYO ların toplam net aktif değeri 4,34 milyar TL ye, toplam piyasa değeri 2,85 milyar TL ye, toplam portföy değeri ise 4,74 milyar TL ye yükselmiştir. TSGYO nun halka arzı sonrasında, GYO ların toplam piyasa değeri (29 Nisan 2010 itibariyle) 3,62 milyar TL ye yükselirken, toplam portföy değeri 5,01 milyar TL ye, toplam net aktif değeri de 4,51 milyar TL ye yükselmiştir. Piyasa Değeri Portföy Değeri Net Aktif Değeri AGYO Atakule G.M.Y.O. 123.480.000 188.731.945 189.694.377 AKMGY Akmerkez G.M.Y.O. 760.350.000 917.118.977 910.043.319 ALGYO Alarko GMYO 183.193.657 253.330.447 254.974.865 DGGYO Doğuş GE GMYO 130.354.200 168.829.591 167.401.691 EGYO EGS Gayrimenkul Yat Ort 21.000.000 38.644.500 20.533.264 ISGYO İş GMYO 837.000.000 1.295.705.943 1.250.324.802 NUGYO Nurol GMYO 37.000.000 57.281.422 57.082.470 OZGYO Özderici GMYO 41.022.000 22.528.000 17.469.000 PEGYO Pera GMYO 71.040.000 125.401.360 100.908.710 SAGYO Sağlam GMYO 54.320.000 119.966.889 71.572.517 SNGYO Sinpaş G.M.Y.O. 972.000.000 1.336.768.258 1.085.503.034 TSGYO TSKB G.M.Y.O. 154.500.000 276.836.000 164.276.000 VKGYO Vakıf GMYO 85.696.000 99.728.391 100.751.907 YKGYO Yapı Kredi Koray GMYO 88.000.000 99.194.221 97.798.033 YYGYO Y ve Y GMYO 59.692.554 16.626.340 21.972.432 3.618.648.411 5.016.692.284 4.510.306.421 NOT: Şirketlerin güncel portföy değer tabloları 31.12.2009 tarihlidir. 29.04.2010 kapanışları kullanılmıştır. 54
GYO ların 31.12.2009 portföy değer tablolarını incelediğimizde ise, hisse senedi fiyatları iskontolu işlem gören sektörde, iskonto oranlarının düştüğü ve İMKB-100 endeksi ile kıyaslandığında, GMYO endeksinin İMKB-100 endeksinin üstünde performans gösterdiği görülmektedir. 31.12.2008 tarihli portföy değerlerine göre 31.12.2009 tarihli portföy değerlerine göre Şirket KoduŞirket Adı Birim Pay Değeri İMKB Fiyatı (1) İskonto / Prim Oranı (%) Birim Pay Değeri İMKB Fiyatı (2) İskonto / Prim Oranı (%) AGYO Atakule GMYO 2,11 0,78-63,2% 2,26 1,47-34,9% AKMGY Akmerkez GMYO 68,39 21,98-67,9% 66,43 55,50-16,4% ALGYO Alarko GMYO 44,65 4,20-90,6% 23,94 17,20-28,2% DGGYO Doğuş-GE GMYO 1,76 0,46-73,9% 1,79 1,39-22,1% EGYO EGS GMYO 0,39 0,30-23,1% 0,41 0,42 2,3% ISGYO İş GMYO 2,65 0,64-75,8% 2,78 1,86-33,1% NUGYO Nurol GMYO 5,29 1,22-76,9% 5,71 3,70-35,2% OZGYO Özdereci GMYO 1,39 0,38-72,4% 0,68 1,59 134,8% PEGYO Pera GMYO 1,06 0,25-76,4% 1,05 0,74-29,6% SAGYO Sağlam GMYO 1,21 0,43-64,5% 1,28 0,97-24,1% SNGYO Sinpaş GMYO 7,71 0,57-92,7% 2,71 2,43-10,5% VKGYO Vakıf GMYO 4,75 0,95-80,1% 4,84 4,12-14,9% YKGYO Yapı Kredi Koray GMYO 3,40 0,61-82,1% 2,44 2,20-10,0% YYGYO Y ve Y GMYO 0,73 0,59-19,2% 0,66 1,80 171,7% * İskonto / Prim Oranında yer alan (-) değerler şirketin iskontolu, (+) değerler ise primli işlem gördüğünü göstermektedir. (1) 31.12.2008 kapanışları kullanılmıştır (2) 29.04.2010 kapanışları kullanılmıştır. 55
Filiz SARI Araştırma, Uzman f.sari@turkishyatirim.com + 90 212 315 1061 Araştırma Bölümümüzün Hazırladığı Diğer Raporlarımıza www.turkborsa.net www.turkishyatirim.com adreslerinden ulaşabilirsiniz. ÇEKİNCE : Bu rapordaki bilgi ve fikirler Turkish Yatırım tarafından güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan derlenerek hazırlanmıştır. Turkish Yatırım bu bilgilerin doğruluğu veya bütünlüğü konusunda bir garanti veremez. Raporda yer alan yatırım, bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Bu rapordaki görüşler, tahmin ve projeksiyonlar raporu hazırlayan analistlerin fikirlerini yansıtmaktadır. Analist/ler görüş ve tahminlerini haber vermeksizin değiştirme hakkına sahiptirler. Bu rapor sadece bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır. Turkish Yatırım ve personeli bu rapordaki bilgilerin eksikliğinden veya yanlışlığından dolayı hiçbir şart altında sorumlu tutulamaz.