SERVET GYO 2013 Yılsonu Bilgilendirme Notu Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu nun VII sayılı pay tebliğinin 29/4 maddesi uyarınca hazırlanmıştır.

Transkript

1 SERVET GYO 2013 Yılsonu Bilgilendirme Notu Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu nun VII sayılı pay tebliğinin 29/4 maddesi uyarınca hazırlanmıştır. Halka arz işlemi Bizim Menkul Değerler A.Ş. tarafından gerçekleştirilmiş olan Servet GYO A.Ş. hisse senetleri 24 Nisan 2013 tarihi itibariyle hisse başına 2,73 TL baz fiyatla Borsa İstanbul da işlem görmeye başlamıştır. Bilgilendirme notunun ilerleyen bölümlerinde 2013 yılsonu itibariyle açıklanmış olan mali tabloların analizi yapılacak ve halka arz fiyatı ile mevcut borsa fiyatı arasındaki farklılıkların nedenleri incelenecektir yılında şirketin brüt satış gelirleri 12,5 Milyon TL olarak gerçekleşmiştir. Elde edilmiş olan satış gelirleri şirketin elinde bulundurduğu yatırım amaçlı gayrimenkullerden elde ettiği kira gelirleridir. Şirket 2013 yılında mevcut gayrimenkullerden elde ettiği brüt kira gelirini 2012 yılına göre %7,2 arttırmayı başarmıştır. Şirketin 2012 yılında mevcut gayrimenkullerden elde ettiği kira geliri 11,7 Milyon TL iken bugün itibariyle bilançosunda bulunmayan Çelik&Yenal iş merkezinden elde ettiği kira geliri ise 1 Milyon TL dir. Şirket 2012 yılında ayrıca 77,5 Milyon TL arsa ve proje satış geliri elde etmiştir. BRÜT KİRA GELİRLERİ '000 TL 2012 Gerçekleşen 2013 Gerçekleşen BMD Halka Arz Tahmin 2013T Tahminden Sapma Deposite Outlet ve Depo 8.082, , ,0-5,0% ÇELİK&ÖZER İş Merkezi 992,0 924,7 925,1 0,0% ÇELİK&TÜZÜN İş Merkezi 879,8 980,6 978,7 0,2% ÇELİK&TÖRÜN İş Merkezi 1.713, , ,9 13,5% Neckerman Areal - 290,4 Diğer Gelirler 0,0 4,5 TOPLAM '000 TL , , ,7 0,40% 7,2% 1

2 Aşağıdaki tablolarda şirketin elinde bulundurduğu gayrimenkullerin ekspertiz değerleri gösterilmiştir. Şirketin toplam gayrimenkul büyüklüğü 252,4 Milyon TL değerindedir. Gayrimenkul Portföyü Ekspertiz Rapor Tarihi Kayıtlara Alındığı İlk Değer Makul Değer Sahiplik Oranı Makul Değerin Şirkete Ait Kısmı 2012 Yılına Göre Değer Artışı Deposite Outlet Center % Çelik & Özer İş Merkezi % Çelik & Tüzün Lojistik Merkezi % Çelik & Törün İş Merkezi % Neckermann Areal (Warehouse & Offices) % *Söz konusu gayrimenkullerin, kayıtlı değeri ile makul değeri arasındaki farkın geçmiş dönemlerde gelir olarak tablolara aktarılan kısmını ifade etmektedir. Şirket halka arz sonrasında gayrimenkul portföyüne yeni bir iştirak vasıtasıyla kira geliri elde etmeyi düşündüğü bir gayrimenkul ilave etmiştir. Şirket Kasım 2013 tarihinde TL sermaye ile kurulan Deks Lojistik ve Yatırım Anonim Şirketi ne %53,6 oranında iştirak etmiştir. Servet GYO bu iştiraki vasıtasıyla Ekim 2012 de Frankfurt, Almanya da kurulmuş olan Os&We Ost West Handelszentrum GmbH şirketine 10 Aralık 2013 tarihinde %94 oranında iştirak ederek yurtdışındaki ilk gayrimenkul yatırımını gerçekleştirmiştir. Deks Lojistik kuruluşu akabinde EUR kredi kullanarak OS&WE ye aktarmış ve OS&WE bu finansmanla Frankfurt ta bulunan ve m² arsa üzerinde m² kiralanabilir alana sahip depolama ve ofis amaçlı kullanılan binalardan oluşan tesisi 2013 yılı Aralık ayında satın almıştır. OS&WE tarihi itibariyle söz konusu tesisin kira gelirlerini elde etmeye başlamıştır. OS&WE ve Deks Lojistik şirketlerindeki iştiraki dolayısıyla, Servet GYO söz konusu tesisin dolaylı olarak %50,4 üne sahip duruma gelmiştir. 2

3 Karlılık Şirketin 2012 ve 2013 yılında genel karlılık oranları ve fiyat tespit raporunda belirtilmiş olan hedef değerleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Gayrimenkullerden Elde Edilen Kira Gelirine Göre 2012/ /12 Değişim 2013 BMD Tahmin Tahminden Sapma Brüt Kira Gelirleri ,51% ,40% Net Kira Gelirleri ,18% ,18% Brüt Kar ,46% ,30% 86,52% 81,85% 85,68% FAVÖK ,07% ,03% 64,88% 58,32% 71,28% Şirketin 2013 yılı brüt kira gelirleri; 2012 yılında elde edilen kira gelirine göre (Çelik&Yenal iş merkezi 2013 yılında şirketin gayrimenkul portföyünde bulunmamaktadır. İlgili gayrimenkul 2012 yılında 1 Milyon TL lik kira gelir katkısı yapmıştır.) %1,51 oranında düşüş göstermiş olmasına rağmen Fiyat tespit raporunda şirketin halka arz değerinin bulunması için yapılan varsayımlara paralel gerçekleşmiştir yılı genelinde şirketin bir önceki döneme göre brüt kar marjında ve favök marjında düşüş yaşanırken, bu karlılık oranları halka arz sırasında yapılmış olan tahminlerin de altında gerçekleşmiştir yılında satışların maliyetleri incelendiğinde Törün ve Özer iş merkezleri için sırasıyla 70 Bin TL ve 50 Bin TL lik tahminlerin üzerinde oluşan gider kalemleri dikkat çekmektedir. Bunun yanında portföye 2013 sonu itibariyle dahil edilmiş olan Neckerman Areal için yapılan 387 Bin TL lik maliyet brüt karlılığın tahminlerin altında gelmesine sebep olmuştur yılı için toplam 1,8 Milyon TL faaliyet gideri tahmin edilmişken gerçekleşen faaliyet giderleri yaklaşık 2,9 Milyon TL olmuştur. Faaliyet gider kalemlerinde ise personel giderleri, müşavirlik giderleri, kira giderleri, şüpheli alacak karşılığı giderleri ve danışmanlık giderlerinin beklentilerin üzerinde geçekleşerek tahminlerde sapma meydana gelmesine sebep olmuştur (şüpheli alacak karşılığı giderleri bu dönem beklenmedik şekilde yükselmesine rağmen, diğer 3

4 faaliyet gelirleri altında TL konusu kalmayan karşılıklardan gelir yazılmış ve Favök hesaplamasına dahil edilmemiştir). Şirket 2013 yılında yatırım amaçlı gayrimenkul değer artışlarından 9,5 Milyon TL gelir elde ederken, 7,3 Milyon TL yatırım faaliyetlerine ilişkin kur farkı geliri elde etmiştir yılında şirket 1,4 Milyon TL finansal gelir elde ederken, 25 Milyon TL finansal gidere katlanmıştır (10 Milyon TL kur farkı gideri, 2 Milyon TL kredi faiz giderleri, 12,9 Milyon TL hisse senedi değerleme zararı) yılında şirketin net dönem karı 1,6 Milyon TL olmuştur Yılı Tahmini 2013 Yılı Gerçekleşen Fark Tutarı (TL) Fark Oranı (%) Deposite Outlet ve Depo Merkezi % Çelik & Törün Endüstri Merkezi % Çelik & Özer İş Merkezi % Çelik & Tüzün Lojistik Merkezi % Neckerman Areal Diğer Brüt Satışlar Toplamı % Satışlardan İade % Deposite Outlet ve Depo Merkezi % Çelik & Törün Endüstri Merkezi % Çelik & Özer İş Merkezi % Çelik & Tüzün Lojistik Merkezi % Neckerman Areal Satışların Maliyeti % Brüt Kar % Pazarlama, Satış ve Dağ. Gid % Genel Yönetim Giderleri % Diğer Faaliyet Gelirleri Diğer Faaliyet Giderleri Faaliyet Giderleri Toplamı % Faaliyet Karı % 4

5 Fiyat Performansı 24 Nisan 2013 tarihinde işlem görmeye başlayan Servet GYO hisse senetleri geçen 5 aylık dönemde piyasalarda yaşanan dalgalanmanın da etkisiyle tarihi itibariyle %25,61 düşüş yaşamıştır. 1,2 1,1 1 0,9 0,8 0,7 0,6 SRVGY XU100 XGMYO Aynı dönemde ise BİST 100 endeksinin seviyelerinden öncelikle seviyelerine yükseldiği, daha sonra piyasalarda yaşanan dalgalanmalar sebebiyle seviyelerine gerilediği görülmektedir. Özellikle Mart ayında gerçekleşmiş olan yerel seçimler sonrası endeksin, bu düşüşün bir kısmını telafi etmeyi başardığı görülmektedir itibariyle BİST 100 endeksi seviyesindedir. Bu dönem içerisinde BİST 100 endeksi %13,8 düşüş göstermiştir. Şirketin de içerisinde bulunduğu GYO endeksi ise aynı süre içerisinde BİST 100 ile paralel bir performans sergilemiş ve itibariyle yaklaşık son 1 yıllık sürede %12,27 lük düşüş yaşamıştır (Yüzdesel değer düşüşleri günlük ağırlıklı ortalama fiyatlara göre hesaplanmıştır). 5

6 Yukarıdaki grafikte görülebileceği üzere kısa vadeli olarak son 10 günlük süreçte her iki endeksle de ters yönde hareket eden SERVET GYO pay fiyatı, uzun vadede son 1 yıllık süreçte BİST 100 endeksi ve GYO endeksiyle paralel hareket etmiştir. Bu süre içinde gerçekleşen aşağı yönlü hareket hem son bir yıldır gelişmekte olan piyasalardan gerçekleşen likidite çıkışının hem de yurtiçinde meydana gelen siyasal istikrarsızlık ortamının bir sonucudur ve şirketin kendine özel sistematik bir risk unsurunun sonucu değildir. Halka arz sırasında yayınlanan fiyat tespit raporunda çarpan analizinde GYO endeksinde bulunan tüm şirketlerin verilerinin yanında şirketle benzer faaliyet alanında bulunan şirketlere de özel olarak ağırlık verilmiştir. Aşağıdaki grafikte GYO endeksinde bulunan şirketlerin tarihinden sonraki fiyat hareketleri gösterilmiştir. 2,5 2,4 2,3 2,2 2,1 2 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 SRVGY AKMGY RYGYO AGYO TSGYO VKGYO NUGYO OZKGY 6

7 GYO endeksinin 2013 yılsonu itibariyle net aktif değer tablosu aşağıda verilmiştir. ŞİRKET ADI Gayrimenkul Yatırımları İştirakler Para ve Sermaye Piyasası Araçları Toplam Portföy Değeri (TL)* Net Aktif Değer** 31/12/2013 Piyasa Değeri - TL Beta NAD'e göre Prim / (İskonto) EMLAK KONUT GYO Konut 67,6% 0,0% 32,4% ,05-4,8% TORUNLAR GYO Ticari, Konut, Ofis 72,7% 9,3% 18,0% ,87-49,4% IS GYO Ticari, Ofis, Otel, Konut 95,6% 0,0% 4,4% ,93-58,8% SINPAS GYO Konut 93,4% 5,0% 1,6% ,91-73,6% YENİ GİMAT GYO Otel, Ticari 99,8% 0,2% 0,0% ,31-40,0% SAF GYO Ofis, Konut, Fabrika 96,3% 0,4% 3,3% ,81-34,0% HALK GYO Ticari, Ofis, Konut 86,9% 0,0% 13,1% ,48-43,3% AKMERKEZ GYO Ticari 95,3% 0,0% 4,7% ,57-36,0% YESIL GYO Ticari, Konut 99,9% 0,0% 0,1% ,97-86,5% AKFEN GYO Otel 59,0% 40,9% 0,0% ,83-68,6% KILER GYO Ticari, Konut, Ofis 85,2% 8,5% 6,3% ,92-81,6% AKIS GYO Ofis, Konut 90,7% 6,0% 3,3% ,71-39,5% PANORA GYO Ticari 97,0% 0,0% 3,0% ,29-49,6% DOGUS GYO Ticari, Konut, Ofis 94,4% 0,0% 5,6% ,84 90,4% REYSAS GYO Depo 87,8% 3,8% 8,4% ,81-74,3% ALARKO GYO Ofis, Konut, Otel 59,0% 0,0% 41,0% ,80-49,2% ÖZAK GYO Konut, Ticari, Turizm 58,1% 32,7% 9,3% ,53-21,8% VAKIF GYO Ofis 84,6% 0,0% 15,4% ,78 154,2% ÖZDERICI GYO Ofis, Konut 98,2% 0,0% 1,8% ,66-72,4% TSKB GYO Ofis, Konut, Otel 92,8% 0,0% 7,2% ,66-56,8% ATAKULE GYO Ticari, Ofis, Otel, Konut 77,4% 0,0% 22,6% ,76-53,9% MARTI GYO Konut, Otel 99,4% 0,1% 0,5% ,82-78,4% PERA GYO Ticari, Otel, Ofis 95,8% 1,8% 2,3% ,82-79,5% YAPI KREDI KORAY GYOOfis, Konut 71,7% 23,3% 5,0% ,96-68,7% DENİZ GYO Ticari 0,0% 99,2% 0,8% ,73-40,9% AVRASYA GYO Ticari, Ofis 93,4% 0,0% 6,6% ,56-44,7% SERVET GYO Ticari 89,5% 0,0% 10,5% ,44-42,3% NUROL GYO Ticari, Konut, Ofis 99,6% 0,0% 0,4% ,80 249,3% ATA GYO Ticari 69,0% 0,0% 31,0% ,50 36,6% IDEALIST GYO Ticari 95,3% 0,0% 4,7% ,78 9,6% SEKTÖR TOPLAM/ORTALAMA Faaliyet Alanı NET AKTİF DEĞER TABLOSU Portföy: 12/2013 Mali Tabloları ile, Cari Değer: 08/04/2014 tarihi itibarıyla hesaplanmıştır 84% 8% 9% ,2% EKGYO Hariç Değerler ,1% *Toplam Portföy Değeri: Bina, Arsa ve Gayrimenkul projelerinin ekspertiz değerleri, İştirakleri, Para ve Sermaye Piyasası araçları toplanarak ulaşılmıştır. **Net Aktif Değer: Hesaplanan Toplam Portföy değerine bilançosundaki Ticari Alacak, Diğer Alacak, Diğer Varlıklar ve Peşin Ödenen Giderler kalemlerinin eklenmesi, Uzun ve Kısa Vadeli Borçların düşülmesi yoluyla hesaplanmıştır. Servet GYO, Almanya da yapmış olduğu yatırımı yeni iştiraki vasıtasıyla gerçekleştirmiştir. Şirket bu gayrimenkule iştirakler sayesinde dolaylı olarak %50,4 oranında sahip bulunurken, yönetim hakkını elinde bulundurduğundan bilançosunda tam konsolidasyonla muhasebeleştirmektedir. 7

8 DÖNEN VARLIKLAR Hazır Değerler Finansal Yatırımlar Kısa Vadeli Ticari Alacaklar Diğer Kısa Vadeli Alacaklar Stoklar Diğer Dönen Varlıklar DURAN VARLIKLAR Uzun Vadeli Ticari Alacaklar Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Maddi Duran Varlıklar Maddi Olmayan Duran Varlıklar TOPLAM AKTİFLER KISA VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER Finansal Borçlar Uzun Vadeli Finansal Borçların KısaVadeli Kısımları Ticari Borçlar Diğer Borçlar Borç ve Gider Karşılıkları Diğer Kısa Vadeli Borçlar UZUN VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER Finansal Borçlar Borç ve Gider Karşılıkları ÖZ SERMAYE Sermaye Sermaye Yedekleri Net Dönem Karı Dönem Zararı (-) Geçmiş Yıl Karları TOPLAM PASİFLER ÖZET GELİR TABLOSU ( YTL) 2011/12K 2012/12K 2013/12K Satış Gelirleri Satışların Maliyeti (-) Brüt Esas Faaliyet Karı/Zararı Faaliyet Giderleri (-) Pazarlama Satış Ve Dağıtım Giderleri Genel Yönetim Giderleri Net Esas Faaliyet Karı/Zararı Diğer Faaliyetlerden Gelir Ve Karlar Diğer Faaliyetlerden Zararlar ve Giderler (-) Faaliyet Karı Veya Zararı Özkaynak Yönt. Değer. Yat. Kar/Zararlarindaki Paylar (Esas Faaliyet Dişi) Finansal Gelirler (Esas Faaliyet Dişi) Finansal Giderler (-) Vergi Öncesi Kar/Zarar Net Dönem Karı/Zararı Ana Ortaklık Payı Net Dönem Karı Amortisman Giderleri, İtfa Ve TükenmePayları FAVÖK

9 Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu nun VII sayılı pay tebliğinin 29/4 maddesi uyarınca hazırlanmıştır. Sermaye Piyasası Kurulu Pay Tebliği nin 29/4 maddesi uyarınca fiyat tespit raporunu hazırlayan aracı kuruluş tarafından: Payların ilk halka arzında fiyat tespit raporunu hazırlayan halka arzda satışa aracılık eden kuruluşun, payların borsada işlem görmeye başlamasından sonraki bir yıl içinde en az iki değerlendirme raporu hazırlaması zorunludur. İki değerlendirme raporunun düzenlenmesi durumunda; ilk raporun payların borsada işlem görmeye başlamasından altı ay sonra yapılması ve ikinci rapor ile ilk rapor arasındaki sürenin asgari olarak dört ay olması ve bu raporlarda halka arz fiyatı ile borsa fiyatı arasındaki farklılıkların nedeni hakkında değerlendirmelerde bulunulması zorunludur. İkiden fazla beşten az değerlendirme raporu düzenlemesi durumunda ise, bu raporlar arasında asgari olarak üç ay bulunması zorunludur. Bu fıkra çerçevesinde hazırlanan raporların KAP ta ortaklığa ilişkin bölümde ve halka arzda satışa aracılık eden yetkili kuruluşun internet sitesinde yayımlanması zorunludur. Burada yer alan yatırım, bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun olmayabilir. 9