TORUNLAR GYO A.Ş. HALKA ARZI FİYAT TESPİT RAPORU

Transkript

1 TORUNLAR GYO A.Ş. HALKA ARZI FİYAT TESPİT RAPORU Değerleme Yöntemleri Torunlar GYO halka arzı ile ilgili değerleme çalışmasında aşağıdaki yöntemler kullanılmıştır: Parçaların Toplamı İndirgenmiş Nakit Akımları Analizi (İNAA) Net Aktif Değer Yöntemi I. Parçaların Toplamı ĠndirgenmiĢ Nakit Akımları Analizi Parçaların toplamı yönteminde ilk önce Torunlar GYO portföyünde yer alan varlıkların her biri için indirgenmiş nakit analizi yöntemiyle bir değer hesaplanmış, daha sonra Torunlar GYO nun bu varlıklardaki payının toplamı hesaplanarak şirket değeri bulunmuştur. Temel Varsayımlar Varlıklar Kiralan. Alan (m 2 ) Satıl. Alan (m 2 ) Kira/ m 2 SatıĢ Fiyatı/ m 2 ĠnĢ. Maliyeti /m 2 SatıĢ Maliyeti / Gelir Faal. Gideri/ Gelirler Yatırım Harcaması Zafer Plaza %10 %10 1,58 Korupark AVM %10 %10 - Antalya Deepo %10 %8 31,6 Ankamall %10 %10 - Torium AVM %10 %10 31,6 Mall of İstanbul %10 %10 360,24 Torun Tower %10 %10 53,72 Netsel Marina %10 %10 - Samsun AVM %10 %10 11,06 Nishİstanb ul Korupark I ve II Korupark III MOI konut Torun Tower (konut)

2 ĠNA ve Finansal Tahminlerde Kullanılan Genel Varsayımlar 2010T 2011T 2012T 2013T 2014T TL/ABD$ (yıl sonu) 1,55 1,46 1,50 1,57 1,64 TL/ ABD$ (ortalama) 1,52 1,50 1,48 1,53 1,60 TL/ eop (yıl sonu) 1,96 1,87 1,93 2,04 2,13 TL/ avg (ortalama) 1,95 1,92 1,90 1,99 2,08 TÜFE DeğiĢim (%, Ortalama) %6,87 %7,35 %7,25 %6,50 %5,75 GSYĠH Büyümesi %6,20 %4,50 %6,00 %4,50 %5, T Risksiz Faiz Oranı Hisse Senedi Risk Primi %6 %5 Beta 1,3 Sermaye Maliyeti Borçlanma Maliyeti Sermaye Payı Borç Payı %12 %6 %72 %28 Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyeti %10 Parçaların Toplamı- Nakit Akımları Özet Tablo Varlıklar Torunlar Payı Varlık Değeri Değeri Torunlar Payının Toplam Değeri Zafer Plaza %72, Korupark AVM % Antalya Deepo % Ankamall %14, Torium AVM % Mall of İstanbul % Torun Tower % Netsel Marina %44, Samsun AVM % Nishİstanbul %41, Arsa - - Kayabası % Kemankeş % Antalya % TOPLAM Nakit Kısa Vadeli Borçlar Uzun Vadeli Borçlar Toplam Tüm varlıklar için ABD$ cinsinden kiralarda yıllık %3 artış, Avro cinsinden kiralarda ise yıllık %2 artış öngörülmüştür. Kayabaşı, Kemankeş ve Antalya modele arsa değerlerinden dahil edilmiştir. 2

3 Uç Değer büyümesi %3 olarak varsayılmıştır. GYO lar Kurumlar Vergisi nden muaf olduğu için, vergi gideri 0 olarak kabul edilmiştir. Konsolide (TL mn) 2010T 2011T 2012T 2013T 2014T Gelirler* 131,9 147,8 225,8 958,6 307,9 Kira Gelirleri 56,9 98,9 117,2 203,9 271,3 Konut Satışlarından Gelirler 75,1 48,9 108,5 754,7 36,7 FAVÖK** 90,4 102,3 146,8 602,0 235,8 *Diğer gelirler dahil edilmemiştir. **Genel merkez faaliyet giderleri, diğer gelir ve diğer giderler dahil edilmemiştir. Değerleme esnasında, kira gelirlerine olan duyarlılığın ölçülebilmesi amacıyla üç farklı senaryo kullanılmıştır: 1. Projeksiyon dönemi boyunca ABD$ ve Avro cinsinden sabit kira geliri 2. ABD$ cinsinden kiralarda %3 artış, Avro cinsinden kiralarda %2 artış 3. ABD$ cinsinden kiralarda %4 artış, Avro cinsinden kiralarda %3 artış Sabit kira geliri ġirket Değeri Kira Geliri ArtıĢı: ABD$: %3 Avro: %2 Kira Geliri ArtıĢı: ABD$: %4 Avro: % II. Net Aktif Değer Yöntemi (NAD) Net Aktif Değer, varlıkların portföy tablosundaki değerlerine hazır değerler, alacaklar ve diğer varlıkların eklenip, borçların düşülmesinden sonra varılan net değerdir itibariyle Torunlar GYO nun net aktif değer tablosu aşağıdaki gibidir: 3

4 Portföy Değeri ('000 TL) Arsalar ve Araziler İstanbul, Başakşehir, İkitelli İstanbul, Başakşehir, İkitelli İstanbul, Şişli, Esentepe Arsa İstanbul, Başakşehir, Kayabaşı Arsa Korupark 3.Etap Konut Arsası Binalar Zafer Plaza AVM Korupark AVM Korupark, Yunus Havuzu Korupark, Sosyal Tesis & Yüzme Havuzu Korupark, 3 adet İşyeri + 5 adet Depo İstanbul, Beyoğlu - Kemankeş Binası Korupark 1.ve 2. Etap Konutları Gayrimenkul Projeleri Torium AVM Projesi İstanbul / Esenyurt Konut Projesi Nish İstanbul (8 adet Ofis) Nish İstanbul Projesi (Satışı yapılmayan - ofis, konut, mağaza) Nish İstanbul Projesi (Satışı yapılan - ofis, konut) GAYRĠMENKULLER TOPLAMI ĠĢtirakler Yeni Gimat İşyerleri İşletmesi A.Ş. (% 14,83 pay) Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. (% 44,66 pay) TTA.Gayrimenkul Yat. ve Yönetim A.Ş. (% 40 pay) TRN AVM Yatırım ve Yönetim A.Ş. (% 99,997 pay) GAYRĠMENKULLER+ĠġTĠRAKLER TOPLAMI PARA VE SERMAYE PĠYASASI ARAÇLARI TOPLAMI TOPLAM PORTFÖY DEĞERĠ Hazır Değerler 643 Alacaklar Diğer Aktifler Borçlar NET AKTĠF DEĞER

5 Sonuç Torunlar GYO A.Ş. değerlemesinde İndirgenmiş Nakit Akımı yöntemine göre parçaların toplamı ve net aktif değer metodları kullanılmıştır. Parçaların toplamı yönteminde her bir varlığın değerlemesinde indirgenmiş nakit akımı (İNA) metodundan faydalanılmıştır. Değer Aralığı ( 000 TL) Minimum Maksimum Seçilen değerleme yöntemleri neticesinde, Şirketin piyasa değeri milyon TL doları olarak takdir edilmiştir. Bulunan değer aralığı üzerinden %37 ile %40 oranlarında iskonto uygulanarak bulunan şirket değer aralığı milyon TL dir. Bu değer aralığına göre Torunlar GYO nun hisse fiyat aralığı 5,5-7,5 TL olarak belirlenmiştir. 27 Eylül 2010 itibariyle İMKB de işlem gören GYO ların özet bilgileri aşağıda sunulmaktadır. NAD (TL mn) Piyasa Değeri (TL mn) Prim / Ġskonto Akmerkez GYO % Alarko GYO % Atakule GYO % Doğuş-GE GYO % İdealist GYO % İş GYO % Nurol GYO % Martı GYO % Özderici GYO % Pera GYO % Reysaş GYO % Sağlam GYO % Sinpaş GYO % TSKB GYO % Vakıf GYO % Y&Y GYO % Yapi Kredi GYO % TOPLAM %23 Net Aktif Değerler 30 Haziran 2010 itibariyle, Piyasa Değerleri 6 Ekim 2010 itibariyledir. Belirlenen fiyat aralığı, 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle Şirket in milyon TL olan NAD sine göre %30 ile %48 aralığında bir ıskonto oranına tekabül etmektedir. İMKB de işlem gören 17 GYO nun (gözaltı pazarında olduğu için EGS dahil edilmemiştir) 6 Ekim 2010 tarihli piyasa değerleri ve 30 Haziran 2010 tarihli net aktif değerlerine göre hesaplanan ortalama sektör ıskonto oranı %23 dür. 5