Panora GYO A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporu na İlişkin Değerlendirme Raporu

Transkript

1 Panora GYO A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporu na İlişkin Değerlendirme Raporu

2 İşbu rapor; Panora Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile ilgili ( Panora GYO veya Şirket ) tarihinde yayınlanan Fiyat Tespit Raporu nda belirlenen halka arz fiyatı ile payların borsada işlem görmesinin ardından geçen altı aylık sürede oluşan pay fiyatıyla arasındaki farkın Seri: VII No: Pay Tebliği nin 29. Maddesi 4. Fıkrası kapsamında değerlendirilmesi amacı ile yazılmıştır. Sermaye Piyasası Kurulu nun ( SPK ) tarihli Resmi Gazete de yayınlanan Seri: VII, No: Pay Tebliği nin 29. Maddesi 4. Fıkrası uyarınca; payların ilk halka arzında fiyat tespit raporunu hazırlayan halka arzda satışa aracılık eden kuruluşun, payların borsada işlem görmeye başlamasından sonraki bir yıl içinde en az iki değerlendirme raporu hazırlaması zorunludur. İki değerlendirme raporunun düzenlenmesi durumunda; ilk raporun payların borsada işlem görmeye başlamasından altı ay sonra yapılması ve ikinci rapor ile ilk rapor arasındaki sürenin asgari olarak dört ay olması ve bu raporlarda halka arz fiyatı ile borsa fiyatı arasındaki farklılıkların nedeni hakkında değerlendirmelerde bulunulması zorunludur. İkiden fazla beşten az değerlendirme raporu düzenlemesi durumunda ise, bu raporlar arasında asgari olarak üç ay bulunması zorunludur. Bu fıkra çerçevesinde hazırlanan raporların KAP ta ortaklığa ilişkin bölümde ve halka arzda satışa aracılık eden yetkili kuruluşun internet sitesinde yayımlanması zorunludur. 2

3 İşbu raporda Panora GYO paylarının halka arzından sonraki dönemde; Fiyat Tespit Raporu değerleme özeti ve kullanılan yöntemlerle güncel durum Şirket paylarında, Borsa Endeksinde ve Borsa Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Endeksi nde gerçekleşen fiyat değişimleri Şirket bilanço ve gelir tablosundaki önemli değişiklikler incelenmiştir. 1. Fiyat Tespit Raporu Değerleme Özeti tarihinde de yayınlanan Fiyat Tespit Raporu nda ( Rapor ) Panora GYO nun halka arz fiyatı belirlenirken Düzeltilmiş Net Aktif Değeri ve Piyasa Çarpanları Analizi Yöntemleri kullanılmıştır. Fiyat Tespit Raporu na ilişkin özet bilgiler aşağıda (1.1. ve 1.2. maddeleri) yer almaktadır Düzeltilmiş Net Aktif Değeri Yöntemi Panora GYO nun proforma bilançosuna göre Düzeltilmiş Net Aktif Değeri (Ana Ortaklığa Ait Özkaynakları) 581,6 milyon TL olarak hesaplanmıştır. Şirket in çıkarılmış sermayesi TL olup, pay başına düzeltilmiş net aktif değer 6,69 TL olarak hesaplanmıştır Piyasa Çarpanları Analizi ne Göre Olası Değer Hesaplanması Piyasa Değeri ile Net Aktif Değerleri Karşılaştırması Gayrimenkul portföyünün %90 ve fazlası kira getirili varlıklardan oluşan GYO ların iskontosu %27,8 düzeyindedir ve bu iskontonun Panora GYO nun Net Aktif Değeri ne uygulanması durumunda Panora GYO için şirket değeri 420,0 milyon TL, pay başına değer ise 4,83 TL olarak hesaplanmıştır. 3

4 Benzer Şirketlerin Kira Geliri ile Firma Değerinin Karşılaştırılması Gayrimenkul portföyünün %90 ve fazlası kira getirili varlıklardan oluşan GYO ların kira gelirlerinin firma değerlerine göre geri dönüş süresi 10,4 yıldır. Bu geri dönüş süresine göre, Panora GYO nun 40,1 Mn TL kira geliri ve 10,4 milyon TL net borcu dikkate alındığında, Panora GYO için şirket değeri 404,6 milyon TL, pay başına değer ise 4,65 TL olarak hesaplanmıştır Faiz, Amortisman ve Vergi Öncesi Kar (FAVÖK) ile Firma Değerinin Karşılaştırılması Gayrimenkul portföyünün %90 ve fazlası kira getirili varlıklardan oluşan GYO ların 2012 FAVÖK tutarlarının firma değerlerine göre geri dönüş süresi 13,3 yıldır. Bu geri dönüş süresine göre, Panora GYO nun 34,8 Mn TL FAVÖK tutarı ve 10,4 milyon TL net borcu dikkate alındığında, Panora GYO için şirket değeri 450,6 milyon TL, pay başına değer ise 5,18 TL olarak hesaplanmıştır Sonuç Panora GYO halka arzında birim pay değeri 4,70 TL olarak belirlenmiştir. 2. Fiyat Tespit Raporu nda Kullanılan Yöntemlerle Güncel Durum Analizi Aşağıda yer alan analizde borsada işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklıklarının 2013 yıl sonu mali tabloları esas alınmıştır Panora GYO Net Aktif Değeri Panora GYO nun tarihli bilançosu ve dağıtılan 2013 yılı nakit kar payı dikkate alındığında Net Aktif Değeri 625 milyon TL, pay başına net aktif değeri ise 7,19 TL dir Yılsonu TL Varlıkların Rayiç Değeri 657,196,956 Para ve Sermaye Piyasası Araçları 19,458,464 Gayrimenkullerin Ekspertiz Değerleri 632,543,244 Diğer Varlıklar 5,195,248 Yükümlülükler (-) 1,893, Yılı Nakit Kar Payı 30,119,400 Net Aktif Değeri 625,183,774 Pay Başına Net Aktif Değeri

5 2.2. Piyasa Çarpanları Analizi Piyasa Değeri ile Net Aktif Değerleri Karşılaştırması Borsa İstanbul da işlem gören GYO ların tarihi itibariyle net aktif değerleri, piyasa değerleri ve bu verilere göre hesaplanan iskonto/prim oranları aşağıdaki tabloda yer almaktadır. Emlak Konut GYO hariç medyan ile net aktif değerine göre iskonto %42,2 düzeyindedir. Gayrimenkul (Milyon TL) İskonto / Prim Toplamı Diğer Var./ İştirakler Likit Varlıklar Net Aktif Değeri Piyasa Değeri (%) (Ekspertiz Yüküm. GYO'lar ( ) Değerleri) Atakule % Akfen % Akiş 1, % Akmerkez , % Alarko % Ata % Avrasya % Doğuş , % Deniz % Emlak Konut 10, ,960-2,219 13,040 9, % Halk % İdealist % İş 2, , % Kiler % Martı % Nurol % Özderici % Özak % Panora % Pera % Reysaş % Saf 1, , % Sinpaş 1, , % Servet % Torunlar 3, ,033-2,303 2,995 1, % TSKB % Vakıf % Yeşil 1, % Yeni Gimat 1, , % Yapı Kredi Koray % Net Aktif Değer = Toplam Varlıklar - Toplam Yükümlülükler ( ) Medyan ile İskonto -42.0% *Diğer Varlık/Yükümlülükler = Alacaklar Borçlar Nakit Kar Payı Emlak Konut Hariç Medyan İle İsk % 2013 yılı karından dağıtılan nakit kar payları dikkate alınmıştır. Gayrimenkul portföyünün %90 ve fazlası kira getirili varlıklardan oluşan GYOlar ın iskontosu %43,3 iken Panora GYO nun net aktif değerine göre iskontosu %47,5 düzeyindedir. (Portföyü 5

6 ağırlıklı olarak endüstriyel binalardan oluşan ve AVM içermeyen Reysaş GYO ile ortalamanın tersine yüksek oranda primli işlem gören Doğuş GYO hesaplama dışı tutulmuş, dönem içinde halka arz edilen Yeni Gimat GYO hesaplamaya dahil edilmiştir) (Milyon TL) Gayrimenkul İskonto / Prim Diğer Var./ Toplamı İştirakler Likit Varlıklar Net Aktif Değeri Piyasa Değeri (%) GYO'lar Yüküm. (Ekspertiz ( ) Akmerkez , % Doğuş , % Reysaş % Servet % TSKB % Yeni Gimat 1, , % Toplam 4, ,130 2, % Doğuş ve Reysaş GYO Hariç -43.3% Panora % Benzer Şirketlerin Kira Geliri ile Firma Değerinin Karşılaştırılması Gayrimenkul portföyünün %90 ve fazlası kira getirili varlıklardan oluşan GYO ların kira gelirlerinin firma değerlerine göre geri dönüş süresi 7,6 yıl iken Panora GYO nun kira geri dönüş süresi 6,3 yıldır. (Portföyü ağırlıklı olarak endüstriyel binalardan oluşan ve AVM içermeyen Reysaş GYO ile ortalamanın çok üzerinde hesaplanan Doğuş GYO hesaplama dışı tutulmuş, dönem içinde halka arz edilen Yeni Gimat GYO hesaplamaya dahil edilmiştir) (Milyon TL) Kira Getirili Varlıkların Kira Geri Dönüş Süreleri GYO'lar Piyasa Değeri ( ) Net Borç Firma Değeri 1 Kira Getirili G.Menkul Payı (%) 2013 Kira Geliri Ekspertiz Değeri Firma Değeri 2 Ekspertiz Değerine (Yıl) Firma Değerine (Yıl) Akmerkez % Doğuş 1, ,199 99% , Reysaş % Servet % TSKB % Yeni Gimat % 113 1, Toplam 2, , ,805 3, Doğuş ve Reysaş GYO Hariç 7.6 Panora % *Net Borç = Toplam Yükümlülükler - Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Hariç Toplam Varlıklar Firma Değeri 1 = Piyasa Değeri + Net Borç Firma Değeri 2 = Firma Değeri 1 * Kira Getirili Gayrimenkul Payı 6

7 Faiz, Amortisman ve Vergi Öncesi Kar (FAVÖK) ile Firma Değerinin Karşılaştırılması Gayrimenkul portföyünün %90 ve fazlası kira getirili varlıklardan oluşan GYO ların Yatırım Amaçlı Gayrimenkullerin Değer Artışı nı içermeyen ve gayrimenkul satışlarından elde edilen kazançlarını düzelterek hesapladığımız 2013/12 FAVÖK tutarlarının firma değerlerine göre geri dönüş süresi 11,2 yıl iken Panora GYO nun FAVÖK geri dönüş süresi 9,2 yıldır. (Portföyü ağırlıklı olarak endüstriyel binalardan oluşan ve AVM içermeyen Reysaş GYO ile ortalamanın çok üzerinde olan Doğuş GYO hesaplama dışı tutulmuş, dönem içinde halka arz edilen Yeni Gimat GYO hesaplamaya dahil edilmiştir) GYO'lar, Mn TL Piyasa Değeri ( ) Net Borç Firma Değeri-1 Kira Getirili G.Menkul Payı (%) Firma Değeri-2 FAVÖK 2013 Mn TL FD-2 /FAVÖK Akmerkez % Doğuş 1, ,199 99% 1, Reysaş % Servet % TSKB % Yeni Gimat % Toplam 2, ,079 3, Doğuş ve Reysaş GYO Hariç 11.2 Panora % *Net Borç = Toplam Yükümlülükler - Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Hariç Toplam Varlıklar Firma Değeri 1 = Piyasa Değeri + Net Borç Firma Değeri 2 = Firma Değeri 1 * Kira Getirili Gayrimenkul Payı 7

8 2.3. Rapor Tarihi ve Güncel Durum Karşılaştırması Fiyat Tespit Raporu nda kullanılan yöntemlerin fiyat tespit raporu tarihi ve güncel durum için karşılaştırılması aşağıda yer almaktadır. Güncel durum analizinde piyasa verileri ve 2013 yılsonu mali verileri baz alınmıştır. Kira Getirili GYOlar'ın Rapor Tarihi Net Aktif Değerine Göre İskontosu -27.8% -43.3% Kira Gelirine Göre Geri Dönüş Süresi (Yıl) FAVÖK Geri Dönüş Süresi (Yıl) Panora GYO Pay Başına Net Aktif Değeri (TL) Net Aktif Değerine Göre İskontosu -29.7% -47.5% Kira Gelirine Göre Geri Dönüş Süresi (Yıl) FAVÖK Geri Dönüş Süresi (Yıl) Halka Arz Sonrası Panora GYO Paylarının ve Borsa İstanbul un Performansı Panora GYO payları, Borsa İstanbul da ( BIST-100 ) tarihinde pay başına 4,70 TL fiyatla işlem görmeye başlamıştır. Panora GYO paylarının borsa kapanış fiyatı 3,77 TL dir tarihinde pay başına 0,3462 TL nakit kar payı dikkate alındığında düzeltilmiş fiyat 4,12 TL dir. Buna göre; halka arz fiyatı olan 4,70 TL baz alındığında pay fiyatında %12,42 değer kaybı söz konusudur. BIST-100 endeksi en yüksek seviyesi olan puana Panora GYO paylarının işlem görmeye başladığı dönemde tarihinde ulaşmıştır. Ancak sonrasında piyasalarda yaşanan olumsuzluklar nedeniyle endekste düşüş gerçekleşmiştir tarihindeki açılış değeri olan BIST-100 endeksinin tarihindeki kapanış değeri dur. Buna göre BIST-100 endeksinde yaşanan değer kaybı %20,56 dır. Aşağıdaki grafikte Panora GYO ve BIST-100 endeksinin tarihli açılış fiyatları %100 olarak kabul edilmiş ve fiyatlarda meydana gelen değişimler yüzdesel olarak karşılaştırılmıştır. 8

9 BIST-GYO endeksinin tarihindeki açılış değeri , tarihindeki kapanış değeri ise tir. Panora GYO paylarının işlem görmeye başladığı günden itibaren BIST-GYO endeksinde yaşanan değer kaybı %18,83 tür. Bu çerçevede Panora GYO paylarının işlem görmeye başladığı tarihinden itibaren BIST-100 e göre relatif getirisi %10,24, BIST-GYO ya göre relatif getirisi %7,90 pozitiftir Dönemi İçin Panora GYO ile BIST-100 ve BIST-GYO Performans Karşılaştırması Panora GYO Performansı -%12,42 Panora GYO nun Relatif Performansı BIST-100 Performansı -%20,56 + %10,24 BIST-GYO Performansı -%18,83 + %7,90 9

10 Ayrıca Panora GYO halka arzında, halka arz teşviki kapsamında, yatırımcıların halka arzdan alarak 90 gün süreyle hesaplarında bulunduracağı payların satış yapan ortaklar tarafından 4,76 TL fiyatla geri alınacağı taahhüdü verilmiştir tarihlerinde gerçekleşen geri alım işlemleri çerçevesinde adet pay (satışa sunulan payların %87 si) taahhüt veren ortaklar tarafından pay başına 4,76 TL fiyatla geri alınmıştır. 4. Payların Borsa Performansına Etki Eden Faktörler Panora GYO paylarının borsa performansına etki eden faktörler Şirket in kontrolünde olmayan dışsal faktörler ve Şirket in mali performansı olarak 2 ana başlık altında özetlenebilir Şirket Kontrolünde Olmayan Dışsal Faktörler Şirket in Kontrolünde Olmayan Dışsal Faktörler aşağıdaki gibi özetlenmiştir. Başta Amerikan Merkez Bankası olmak üzere yabancı merkez bankalarının likidite daraltıcı uygulamalara geçmesi ile global düzeyde piyasalarda yaşanan düşüşler Yurt içinde faiz hadlerinin yükselmesi Yurt içi pay piyasalarında yaşanan düşüşler 4.2. Şirket Mali Performansı 2013 yılı Mayıs ayında tamamlanan halka arz sonrasında Panora GYO 2013 yılı Mart, Haziran, Eylül ve Aralık dönemi mali tablolarını açıklamıştır. Şirket in 2012/12, 2013/03, 2013/06, 2013/09 ve 2013/12 dönemleri mali tablo özetleri aşağıdaki gibidir. 10

11 Bilanço Milyon TL 2012/12K 2013/03K 2013/06K 2013/09K 2013/12K Yıllık Değişim (%) Dönen Varlıklar % Duran Varlıklar % Toplam Aktifler % Kısa Vadeli Yükümlülükler % Uzun Vadeli Yükümlülükler % Öz Sermaye (Azınlık Payı Dahil) % Öz Sermaye (Ana Ortaklığa Ait) % Toplam Pasifler % 2013 yılsonu mali tablolarında yaşanan önemli değişiklikler; Şirket 2013 yılı Nisan ayında ortaklarına 2012 yılı karından 23,89 milyon TL lik temettü ödemesi gerçekleştirmiştir. Temettü ödemesinin de etkisiyle Şirket in dönen varlıkları 2013 yılı Haziran döneminde 27 milyon TL den 7 milyon TL ye gerilemiştir. Yılsonu itibariyle dönen varlıklar 25 milyon TL olup ağırlıklı olarak bankalardaki mevduattan oluşmaktadır. Temettü dağıtılması kararının etkisiyle 2013 yılı Mart dönemi tablolarında kısa vadeli yükümlülükleri 31 milyon TL ye yükselmiş, temettünün Nisan ayında ödenmesiyle 2013 yılı Haziran döneminde 6 milyon TL ye gerilemiştir. Finansal borcu bulunmayan Şirket in 2013 yılsonu itibariyle kısa vadeli yükümlülükleri 4 milyon TL dir. Panora GYO, tarihi itibariyle GYO tüzel kişiliğini kazanmıştır. GYO kazançlarının kurumlar vergisinden istisna olması sebebiyle; GYO dönüşümü öncesinde gayrimenkul değerlemesinden kaynaklanan ve uzun vadeli yükümlülükler kaleminde yer alan ertelenmiş vergi yükümlülüğü ortadan kalkmıştır. Bu etkiyle 2013 yılı Mart döneminde uzun vadeli yükümlülükler arasında bulunan 97,66 milyon TL karşılık 2013 yılı Haziran döneminde geçmiş yıllar karına eklenerek sıfırlanmıştır. Şirket in duran varlıklarında 2013 yılında meydana gelen 40 milyon TL lik artış Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller kaleminde yeniden değerleme ile yaşanan artış kaynaklıdır. (2012 Aralık 594 milyon TL, 2013 Aralık 634 milyon TL) 11

12 Gelir Tablosu Önemli Kalemleri Milyon TL 2012/12K 2013/03K 2013/06K 2013/09K 2013/12K Yıllık Değişim Satış Gelirleri % Satışların Maliyeti (-) % Brüt Esas Faaliyet Karı/Zararı % Faaliyet Giderleri (-) % Net Esas Faaliyet Karı/Zararı % Faaliyet Karı veya Zararı % Vergi Öncesi Kar/Zarar % Ödenecek Vergi ve Yasal Yükümlülükler (-) % Net Dönem Karı/Zararı % Amortisman % FAVÖK % FAVÖK (Kaydırılmış) % Şirket in satış gelirleri, Panora AVM nin kira ve ortak alan gelirlerinden oluşmaktadır. Panora AVM nin yüksek doluluk oranı ve dönemsel olarak belirlenen sabit döviz kurlarının etkisiyle Şirekt in satış gelirleri ve brüt karında önemli dalgalanmalar meydana gelmemektedir. Şirket in 2013 yılsonu karında meydana gelen değişiklik; Şirket in Nisan 2013 te GYO ya dönüşümü sonrasında kazançlarının kurumlar vergisinden istisna olması, Sahip olunan gayrimenkulün Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller olarak sınıflanması sebebiyle amortisman ayrılmaması, Faaliyet karındaki artış Yatırım Amaçlı Gayrimenkullerin Gerçeğe Uygun Değer Artış Kazancı kaynaklıdır. temel etkilerini yansıtmaktadır. 12