A- GİRİŞ 1- GENEL OLARAK

5403 SAYILI TOPRAK KORUMA VE ARAZİ KULLANIMI KANUNUNDA 6537 SAYILI KANUNLA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER SONRASINDA MİRASA KONU ARAZİLERİN DEVRİNE İLİŞKİN HÜKÜMLER VE ÖLÜME BAĞLI TASARRUFLAR ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) VE ÖNALIM (ŞUFA) DAVALARI Av. Vedat CANBOLAT A- GİRİŞ 1- GENEL OLARAK Sürekli artan dünya nüfusu gıda gereksiniminin de sürekli artmasına neden olmaktadır. Gıda gereksinimini ancak topraktan temin etmek mümkündür. Yine sürekli ortan nüfusun barınma gereksinimi de sürekli artmaktadır. Gelişen teknolojiden yararlanılarak büyük kentler, metropoller oluşturulmakta, kentler birbirine kara ve demir yolları ile bağlanmaktadır. Kentler, kentleri birbirine bağlayan yollar, gelişen sosyal ve ekonomik hayatın kamçıladığı daha fazla tüketme arzusunun karşılanması için kurulan sanayi tesisleri ve her türlü yapılar ve tesisler sonuç itibariyle toprağın üzerine kurulmaktadır. Modern hayatın vazgeçilmezleri eğlence alanları, parklar, bahçeler, rekreasyon alanları toprağın üzerin kurulu tesislerdir. Madenler topraktan çıkartılmaktadır. Bu ve benzeri nedenlerle her gün her an sürekli toprak tüketilmektedir. Diğer taraftan tüketilmekte kalınmamakta kirletilmektedir. Hâlbuki toprak varlığı sınırsız bir varlık değildir. Çok fazla ihtiyaç duyulan toprak sınırlıdır. İşte bu nedenle toprağın gerektiği şekilde ve gerektiği ölçülerde kirletilmeden verimli olarak kullanılması gelecekte yaşayacak kişilere temiz ve yeterli bırakılması önem taşımaktadır. Bu açıdan toprak stratejik bir maddedir. Bilhassa, ekilebilen, üzerinde gıda ihtiyacımızı karşılayabileceğimiz tarım arazileri stratejik varlıklarımızdır. Bu stratejik ve çok kıymetli varlığın değerini yeterince kavrayabildiğimizi söylemek mümkün değildir. Anadolu da yaşayan bizler toprağın (tarımsal arazilerin) değerini atalarımız kadar kavrayabilmiş değiliz. Geçmişte, tarihimizde, Anadolu da yerleşim yerlerinin tarımsal arazilerin üzerine değil de tarıma elverişli olmayan kayalık ve eğimli arazilerin üzerine kurulduğunu görüp dururken, modern kentlerin oluşturulması için yapılan kent planlarının birinci sınıf tarım arazilerinin, ovaların üzerine kurulması anlaşılabilir değildir. Toprağın hoyratça kullanılarak, kaybının ve kirlenmesinin engellenmesi amacıyla 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kabul edilmiştir. Ancak kısa sürede kanunun eksikliği hissedilmiştir. Toprağın kaybının ve kirlenmesinin önlenmesi yeterli değildir. Toprağın en verimli şekilde kullanılması da gerekmektedir. Ülkemizde tarım arazilerinin miras yoluyla ve ifrazlarla çok küçük parsellere bölündüğü bir gerçektir. Küçük parsellere bölünmüş tarım arazilerinde verimli tarımsal faaliyetlerin yapılması mümkün değildir. Son 50 yıl içerisinde köyden kente yoğun göçler olmuştur. Cumhuriyetin ilk yıllarında ülke nüfusunun % 80 i köylerde yaşarken, günümüzde köylerde yaşayan nüfus % 20 nin altına düşmüştür. Artık köylerde yaşlı, fiziksel aktivitesini önemli ölçüde kaybetmiş insanlar yaşamaktadır. Kentleşme süreci sonunda aileler dağılmıştır. Tapuda malik gözüken ve toprağı işleyen çiftçinin ölümü sonunda, kentleşme sürecinin savurduğu ve birbirinden kopardığı farklı yerlerde yaşayan çocuklarının (mirasçıların) bir araya gelerek anlaşmaları, gönüllü olarak babalarından kalan tarlaları, bahçeleri köyde yaşayan kardeşlerine veya içlerinden birisine devir etmeleri mümkün olamadığı gibi birlikte kullanımda söz konusu olamamıştır. Hatta mirasçılar, çoğu kez, bir araya gelerek tapuda adlarına intikal işlemini dahi yaptıramamışlardır. 1

Diğer taraftan küreselleşen dünyanın rekabet ortamında küçük (10 20 dönüm gibi) parçalara bölünmüş muris adına kayıtlı tarla ve bahçelerin köyde kalmış ve fiziksel aktivitesini kısmen yitirmiş (yaşlı) mirasçı tarafından geleneksel yöntemlerle işlenmesi ve üretim yapılması kârlı olmaktan çıkmıştır. Devlet tarafından sağlanan tarımsal destekler yüzünden gerçekte ekilip biçilmediği halde kullanılıyormuş gibi gözükse de ülke de tarım yapılacak toprakların önemli bir bölümü üzerinde tarım yapılmamaktadır. Bu durum ciddi ekonomik kayıplara neden olmaktadır. Bu olumsuz durumun önüne yeterli büyüklükte tarım arazileri oluşturularak geçilebileceği düşünülerek 6537 sayılı toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu nda değişiklik yapılmıştır. Yapılan değişiklik olumludur. Ancak yeterli değildir. Bu makalede 6537 sayılı kanunla, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu nda yapılan değişiklikler ve getirilen yeni düzenlemeler ile mirasa konu tarım arazilerinin devri, ortaklığın giderilmesi ve önalım davaları anlatılmaya çalışılacaktır. 2-YASA DEĞİŞİKLİĞİNİN AMACI 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu nun AMAÇ başlıklı 1. maddesi: Bu Kanunun amacı; toprağın doğal veya yapay yollarla kaybını ve niteliklerini yitirmesini engelleyerek korunmasını, geliştirilmesini ve çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak, planlı arazi kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemektir. Şeklinde düzenlenmişken, 6537 sayılı yasa ile getirilen değişikli ile: Bu Kanunun amacı; toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemektir. Şeklinde değiştirilmiştir. Görüleceği üzere 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun toprağın kaybını ve niteliklerini yitirmesini engelleyerek korunmasını, geliştirilmesini ve çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma kalitesine uygun olarak planlı arazi kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek şeklindeki amacına tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi, tarım arazilerinin bölünmelerinin önlenmesi gibi amaçlar eklenmiştir. Yasa koyucu stratejik bir meta olarak kabul edilen toprağın kaybını ve niteliklerini önlemenin yanında toprağın verimli kullanımını da sağlamayı hedeflemiştir. 3- YASA DEĞİŞİKLİĞİNİN KAPSAMI 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu nun kapsamında da değişiklik yapılmıştır. Kanunun KAPSAM başlıklı 2. maddesi: Bu Kanun; arazi ve toprak kaynaklarının bilimsel esaslara uygun olarak belirlenmesi, sınıflandırılması, arazi kullanım planlarının hazırlanması, koruma ve geliştirme sürecinde toplumsal, ekonomik ve çevresel boyutlarının katılımcı yöntemlerle değerlendirilmesi, amaç dışı ve yanlış kullanımların önlenmesi, korumayı sağlayacak yöntemlerin oluşturulmasına ilişkin sorumluluk, görev ve yetkilerin tanımlanması ile ilgili usul ve esasları kapsar. Şeklinde düzenlenmişken; Bu Kanun; arazi ve toprak kaynaklarının bilimsel esaslara uygun olarak sınıflandırılması, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin asgari büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, arazi kullanım planlarının hazırlanması, koruma ve geliştirme sürecinde toplumsal, ekonomik ve çevresel boyutlarının katılımcı yöntemlerle değerlendirilmesi, amaç dışı ve yanlış kullanımların önlenmesi, korumayı sağlayacak yöntemlerin oluşturulması ile görev, yetki ve sorumluluklara ilişkin usul ve esasları kapsar. Şeklinde değiştirilmiştir. 2

Değişiklikle kanun kapsamına tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin asgari büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerin önlenmesi eklenmiştir. 4- YASA DEĞİŞİKLİĞİ İLE GETİRİLEN YENİ (KAVRAMLAR) TARİFLER Yeni düzenleme ile 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu na asgari tarımsal arazi büyüklüğü, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü ve yan sınai işletme tarifleri eklenmiştir. - Asgari tarımsal arazi büyüklüğü: Üretim faaliyet ve girdileri rasyonel ve ekonomik olarak kullanıldığı takdirde, bir tarımsal arazide elde edilen verimliliğin, söz konusu tarımsal arazinin daha fazla küçülmesi hâlinde elde edilemeyeceği Bakanlıkça belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğünü, - Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü: Bölge farklılıkları göz önünde bulundurularak il ve ilçelerin ekli (1) sayılı listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini, - Yan sınai işletme: Yeter gelirli tarımsal arazilere ait ürün depolama, koruma, işleme ve pazarlama gibi faaliyetlere yönelik tesisleri, ifade etmektedir. Asgari tarımsal arazi büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Tarım ve Köyişleri Bakanlığı tarafından belirlenecektir. Belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler, bölünemez eşya niteliği kazanmış olacaktır. Bölünemez eşya kavramından maksat arazinin ifraz edilememesidir. Belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler artık taksim edilemeyecek, daha küçük parçalara (parsellere) ayrılamayacaktır. Başka bir ifade ile arazinin belirlenen asgari büyüklüğün altında ayrı parseller oluşturacak şekilde aynen taksimi artık mümkün değildir. Şüphesiz tarımsal arazilerle ilgili olarak (tapuda niteliği tarla, bağ ve bahçe olan) açılan ortaklığın giderilmesi davalarında asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında aynen taksimin mümkün olamayacağını mahkemeler gözeteceklerdir. B- ARAZİ BÜYÜKLÜKLERİ 1- ASGARİ TARIMSAL ARAZİ BÜYÜKLÜKLERİ Kanunda, asgari tarımsal arazi büyüklüğünün; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük olamayacağı hüküm altına alınmıştır. Tarım ve Köyişleri Bakanlığı, asgari tarımsal arazi büyüklüğünü, Kanun da hüküm altına alınan büyüklüklerin altında belirleyemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz. Ancak, tarım dışı kullanım izni verilen alanlar veya çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda arazi özellikleri nedeniyle belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünden daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir. 2- YETER GELİRLİ ARAZİ BÜYÜKLÜKLERİ Kanuna ekli (1) sayılı listede bölge farklılıkları göz önüne alınarak Türkiye deki tüm İl ve İlçelerle ilgili olarak sulu arazi, kuru arazi, dikili arazi ve örtü altı arazi, yeter gelirli arazi büyüklükleri belirlenmiştir. Tarımsal araziler listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifraz edilemez, bölünemez. Tarımsal arazilerin bu niteliği şerh konulmak üzere Bakanlık tarafından ilgili Tapu Sicil Müdürlüklerine bildirilmiştir. Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin hesaplanmasında, aynı kişiye ait ve Bakanlıkça aralarında ekonomik bütünlük bulunduğu tespit edilen tarım arazileri birlikte değerlendirilecektir. Yeter gelirli tarımsal arazilerin ekonomik bütünlüğe sahip olmayan kısımları Bakanlığın izni ile satılabilecektir. 3

Bilimsel gelişmeler ve günün koşullarına göre Kanuna ekli (1) sayılı listede Tarım ve Köyişleri Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulu kararı ile değişiklik yapılabilecektir. C- MİRASA KONU TARIMSAL ARAZİLERLERİN DEVRİ 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununu değiştiren 6537 sayılı Kanun 30.04.2014 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Kanunların geriye yürümezliği ilkesi gereğince 6537 sayılı kanunla getirilen ve aşağıda açıklayacağımız düzenlemeler kanunun yürürlüğe girdiği 30.04.2014 tarihinden önce ölen miras bırakanların mülkiyetindeki taşınmazlar yönünden uygulanamayacaktır. 6537 sayılı kanunla getirilen düzenlemeler 30.04.2014 tarihinden sonra gerçekleşen ölümler sonunda yapılması gereken intikal işlemleri için uygulanabilecektir. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu nun 8/B maddesinde yapılan değişiklik ile Mirasa konu tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esastır. Mirasçılar arasında anlaşma sağlanması hâlinde, mülkiyeti devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır. Devir işlemlerinin bir yıl içinde tamamlanmaması ve 8/C maddesinin ikinci fıkrasına göre dava açılmaması hâlinde, bu Kanunun 8/Ç maddesi hükümleri uygulanır. Hükmü getirilmiştir. Madde metninden anlaşıldığı üzere mirasçıların anlaşmaları halinde mirasın açılmasından itibaren 1 yıl içerisinde tarımsal arazi büyüklüğü ve yeter gelirli arazi büyüklüğü ilkeleri gözetilerek devir yapılabilecek mirasçı sayısı belirlenerek devir yapılması mümkündür. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu nun 8/C maddesinde mirasçıların 4 seçenekten birisini seçmeleri gerektiği aksi halde ortaklığın Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak olan ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası sonunda sonlandırılacağı hükmü getirilmiştir. 1- MİRASA KONU TARIMSAL ARAZİLERLERİN ANLAŞMA YOLUYLA DEVRİ a- Terekedeki tarımsal arazinin mirasçılar arasında devri Mirasçılar aralarında anlaşarak terekede bulunan tarımsal arazinin tamamını bir veya daha fazla mirasçıya devir edebilirler. Ancak birden fazla mirasçıya devir yapılabilmesi için terekede, her bir devir alan mirasçıya yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünü karşılayacak kadar arazinin mevcut bulunması (var olması) şarttır. Örneğin terekede yeterli gelirli tarımsal arazi büyüklüğünü karşılamaya yeterli arazi yoksa devir ancak bir mirasçıya yapılabilecektir. b- Terekedeki tarımsal arazinin 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 373 üncü ve devamı maddelerine göre kuracakları aile malları ortaklığına veya kazanç paylı aile malları ortaklığına devri c- Terekedeki tarımsal arazinin mirasçıların tamamının miras payı oranında hissedarı oldukları 13/1/2011 tarihli ve 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre kuracakları limited şirkete devri d- Terekedeki tarımsal arazinin üçüncü bir kişiye devri Her 4 seçenekte konunun terekede yer alan tarımsal arazilerin tümünü kapsadığı açıktır. Terekede yer alan bir kısım parsellerin ayrı tutulması mümkün değildir. Örnek verilecek olursa terekedeki tüm arazinin (parsellerin) satılması gerekmektedir. Düzenlemeden mirasçıların aralarında seçecekleri mirasçı yada mirasçılara tüm parsellerin devrini yapmak, tüm parselleri kapsayacak şekilde aile malları ortaklığı oluşturmak, yine kuracakları limitet şirkete terekede yer alan tüm tarımsal arazileri dahil etmek zorunda oldukları, aynı şekilde tek bir parselin satışının mümkün bulunmadığı sonucu çıkmaktadır. 4

2- MİRASA KONU TARIMSAL ARAZİLERLERİN İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) DAVASI YOLUYLA DEVRİ Terekedeki tarımsal arazilerin mirasçılar arasında anlaşma yoluyla yukarıda sayılan seçeneklerden birisi üzerinde anlaşma sağlanarak devri mümkün olamadığı takdirde dava yoluyla ortaklığın giderilmesi (izalesi) ve tarımsal arazilerin devri zorunlu hale gelecektir. a- Davacılar (Dava açma hakkına sahip olanlar) Ortaklığın giderilmesi davasını her bir mirasçı, diğer mirasçılar aleyhine açabilecektir. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun değişik 8/Ç maddesi uyarınca, yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin 1 yıllık sürede devredilmediğinin kamu kurum veya kuruluşları ile finans kurumları tarafından öğrenilmesi hâlinde, durum, bu kurum veya kuruluşlar tarafından derhâl Bakanlığa bildirilecektir. Bakanlık bu Kanun hükümlerinin uygulanması için mirasçılara üç ay süre verecek, verilen süre sonunda devir olmaması hâlinde, Bakanlık ta dava açabilecektir. Mirasçılar ve Bakanlığın dışında her bir mirasçıdan alacaklı olan üçüncü kişilerin de yetki belgesi almak kaydıyla tarımsal araziler üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasını açma hakkının bulunduğu kabul edilmelidir. b- Davalılar Mirasa konu tarımsal arazilerin ortaklığının giderilmesi davasının davalılarının davacı sıfatını taşımayan mirasçılar olduğu açıktır. c- Yetkili ve görevli mahkeme Tarımsal araziler üzerindeki ortaklığın giderilmesi davası tarımsal arazilerin bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde görülecektir. Terekede yer alan tarımsal arazilerin farklı yargı çevreleri içerisinde yer alması halinde her bir yargı çevresi içerisindeki mahkemenin (sulh hukuk) yetkili olduğu açıktır. d- Dava şartı Kanunun düzenlenmesinden anlaşılacağı üzere kanaatimizce terekede yer alan sadece bir parsel yönünden izalei şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası açmak mümkün değildir. Terekede yer alan tüm tarımsal arazilerin birlikte dava konusu yapılması gerekmektedir. Bu husus düzenleme ile yeni getirilmiştir. Anılan değişiklik öncesinde terekede yer alan bir parsel yönünden ortaklığın giderilmesi davası açmak mümkün iken artık terekede yer alan tüm tarımsal arazilerin dava konusu yapılması gerekmektedir. e- Harçtan muafiyet Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde mirasçılar veya Bakanlıkça açılacak davalar her türlü resim ve harçtan muaftır. 3- TARIMSAL ARAZİLERİN ORTAKLIĞININ GİDERİLMESİ DAVASINDA HÜKÜM 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda 6537 Sayılı Kanunla getirilen değişiklikler öncesinde, tarımsal arazilerin ortaklığının giderilmesi davasında, davaya konu tarımsal arazilerin aynen taksiminin mümkün bulunup bulunmadığı araştırılmakta, şayet aynen taksim mümkün değil ise ortaklığın satış yoluyla giderilmesine hükmedilmekte, aynen taksim mümkün ise tarımsal arazi ortak sayısınca ifraz edilmekte gerekirse ivaz ilavesi ile ortaklar adına tescile hükmedilmekte idi. 6537 sayılı yasa ile getirilen değişiklik ile yasanın yürürlüğe girdiği tarihten sonra ölen miras bırakanın terekesinde yer alan tarımsal arazilerin ortaklığının giderilmesi davasında mahkemenin daha 5

farklı ve kapsamlı bir araştırma yapması ve ortaya çıkacak ihtimallere göre hüküm kurması düzenlenmiştir. 4503 sayılı Yasanın 6537 sayılı yasayla değişik 8/C maddesi: Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamadığı takdirde, mirasçılardan her biri yetkili sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açabilir. Bu durumda sulh hukuk hâkimi tarımsal arazi veya yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin; a) Kişisel yetenek ve durumları göz önünde tutulmak suretiyle tespit edilen ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devrine, birden çok ehil mirasçının bulunması hâlinde, öncelikle asgari geçimini bu yeter gelirli tarımsal arazilerden sağlayan mirasçıya, bunun bulunmaması hâlinde bu mirasçılar arasından en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devrine, ehil mirasçı olmaması hâlinde, mirasçılar arasından en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devrine karar verir. b) Birden fazla ehil mirasçı olması ve bu mirasçıların miras dışı tarımsal arazilere sahip olması durumunda, bu mirasçıların mevcut arazilerini yeter gelirli büyüklüğe ulaştırmak veya bu arazilerin ekonomik olarak işletilmesine katkı sağlamak amacıyla hâkim, tarım arazilerinin yeter gelir büyüklüğünü aramaksızın bu mirasçılara devrine karar verebilir. c) Mirasa konu yeter gelirli tarımsal arazinin kendisine devrini talep eden mirasçı bulunmadığı takdirde, hâkim satışına karar verir. Bu suretle yapılacak satış sonucu elde edilen gelir, mirasçılara payları oranında paylaştırılır. Yeter gelirli tarımsal araziler birden çok yeter geliri sağlayan tarımsal arazi büyüklüğüne bölünebiliyorsa, sulh hukuk hâkimi bunlardan her birinin mülkiyetinin, yukarıda belirtilen hükümler çerçevesinde mirasçılara ayrı ayrı devrine karar verebilir. Ehil mirasçıya ait nitelikler, Bakanlık tarafından çıkarılacak yönetmelikle belirlenir. Yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin mirasçılardan birine devredilmesinden itibaren yirmi yıl içinde bu arazilerden tamamının veya bir kısmının tarım dışı kullanım nedeniyle değerinde artış meydana gelmesi durumunda; devir tarihindeki arazinin parasal değeri tarım dışı kullanım izni verilen tarihe göre yeniden hesaplanır. Bulunan değer ile arazinin yeni değeri arasındaki fark, diğer mirasçılara payları oranında arazinin mülkiyetini devralan mirasçı tarafından ödenir. a- Terekedeki tarımsal arazinin ehil mirasçıya devri Ehil mirasçıya ait niteliklerin Tarım ve Köyişleri Bakanlığı tarafından çıkartılacak yönetmelikle belirleneceği hüküm altına alınmıştır. 31.12.2014 tarih ve 29222 sayıl Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiş bulunan Tarımsal Arazilerin Devrine İlişkin Yönetmeliğin 10 maddesinde ehil mirasçıya ait kriterler: Ehil mirasçının belirlenmesinde aşağıdaki kıstaslar dikkate alınarak yapılan hesaplama sonucunda elli puan ve yukarısına sahip olan mirasçı veya mirasçılar ehil mirasçı olarak kabul edilir. Mirasçılardan; a) Geçimini mirasa konu tarım arazilerinden sağlayanlara yirmi puan, b) Tarım dışı geliri bulunmayanlara on puan, c) Eşi fiilen tarımsal faaliyette bulunanlara on puan, ç) Tarımsal arazileri işleyebilecek mesleki bilgi ve beceriye sahip olanlara on puan, d) Mirasa konu arazilerin bulunduğu ilçe sınırları içinde altı yıla kadar ikamet edenlere beş puan, altı yıl ve daha uzun süre ikamet edenlere on puan, e) Herhangi bir sosyal güvencesi olmayanlara on puan, f) Sosyal Güvenlik Kurumu (SGK) kapsamında tarım sigortası olanlara beş puan, g) Bakanlığın mevcut kayıt sistemlerine kayıtlılık süreleri altı yıla kadar olanlara beş puan, altı yıl ve daha uzun süre olanlara on puan, ğ) Tarımsal örgütlere kayıtlılık süreleri altı yıla kadar olanlara iki puan, altı yıl ve daha uzun süre olanlara beş puan, h) Tarım alet ve donanımlarına sahip olanlara beş puan, ) Kadın olanlara beş puan verilir. Şeklinde belirlenmiştir. a.1- Terekedeki tarımsal arazinin birden çok yeter geliri sağlayan tarımsal arazi büyüklüğüne bölünememesi durumunda: 5403 sayılı yasanın 6537 sayılı yasa ile değişik 8/C- a maddesi uyarınca terekede bulunan tarımsal arazinin, kişisel yetenek ve durumları göz önünde tutulmak suretiyle tespit edilen ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devrine, birden çok ehil mirasçının bulunması hâlinde, öncelikle asgari geçimini bu yeter gelirli tarımsal arazilerden sağlayan mirasçıya, bunun bulunmaması 6

hâlinde bu mirasçılar arasından en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devrine hükmedilmesi gerekmektedir. Bunun için ehil mirasçı araştırmasının yapılması gerekecektir. Birden çok ehil mirasçı bulunması halinde asgari geçimini yeter gelirli tarımsal arazilerden sağlayan mirasçının öncelik hakkı bulunmaktadır. Birden fazla ehil mirasçı bulunmakla birlikte, asgari geçimini tarımsal arazilerden sağlayan mirasçı bulunmaması veya birden fazla asgari geçimini tarımsal arazilerden sağlayan mirasçı bulunması hallerinde en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya terekedeki tarımsal arazinin, tarımsal gelir değeri üzerinden ve/veya teklif edilen en yüksek bedel üzerinden devrine hükmedilecek ve tahsil edilecek bedel diğer mirasçılara miras payları oranında dağıtılacaktır. Tarımsal gelir değeri yönetmelik hükmüne göre belirlenecektir. Tarımsal arazilerin değerlemesi, anılan yönetmeliğin 5. maddesinde: (1) Tarımsal arazilerin gelir değeri, değerleme tarihinde, arazilerin optimum koşullarda işletilmesi halinde elde edilecek yıllık ortalama net gelirine göre hesaplanır. (2) Üretim dönemlerine ait gayrisafi üretim değerlerinin hesaplanmasında, çiftçi eline geçen ürün fiyatları ile verimler dikkate alınır. Çiftçi eline geçen ürün fiyatlarında Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verileri esas alınır. Ürün deseni ve verimlerin hesabında, değerlemesi yapılacak arazinin veya bu arazilere benzer özellik arz eden yöredeki diğer arazilerin Bakanlık sistemlerindeki son beş yıllık kayıtları esas alınarak belirlenir. (3) Değerleme yapılan yıl içinde çiftçi eline geçen ürün fiyatlarıyla ürünlerin son beş yıllık verim ortalamaları çarpılarak araziden elde edilen yıllık ortalama gayrisafi üretim değeri hesaplanır. Değerleme yapılan üretim dönemi için Bakanlık İl ve İlçe Müdürlüklerince belirlenecek bölgede yetiştirilen hakim ürünler için yapılan ortalama yıllık üretim masraflarının yıllık ortalama gayrisafi üretim değerinden çıkartılması sonucu, arazinin yıllık ortalama net geliri tespit edilir. Tespit edilen yıllık ortalama net gelirin yirmi yıl ile çarpılması sonucu oluşan değer, tarımsal arazilerin gelir değeridir. (4) Tarımsal gelir değerine yapılacak itirazlar; hesaplamada kullanılan arazilerdeki ürün deseni ve verimleri, ürün maliyetleri ve çiftçi eline geçen fiyatlar üzerinden yeniden değerlendirilir. Arazilerin ürün desenine, maliyetlerine ve çiftçi eline geçen fiyatlara yapılacak itirazlarda Bakanlık ve TÜİK sistemlerindeki kayıtlar esas alınır. Şeklinde düzenlenmiştir. a.2- Terekedeki tarımsal arazinin birden çok yeter geliri sağlayan tarımsal arazi büyüklüğüne bölünebilmesi durumunda: Yeter gelirli tarımsal araziler birden çok yeter geliri sağlayan tarımsal arazi büyüklüğüne bölünebiliyorsa, sulh hukuk hâkimi bunlardan her birinin mülkiyetinin, yukarıda belirtilen hükümler çerçevesinde mirasçılara ayrı ayrı devrine karar verebilir. a.3- Birden fazla ehil mirasçı olması ve bu mirasçıların miras dışı tarımsal arazilere sahip olması durumunda: Birden fazla ehil mirasçı olması ve bu mirasçıların miras dışı tarımsal arazilere sahip olması durumunda, bu mirasçıların mevcut arazilerini yeter gelirli büyüklüğe ulaştırmak veya bu arazilerin ekonomik olarak işletilmesine katkı sağlamak amacıyla hâkim, tarım arazilerinin yeter gelir büyüklüğünü aramaksızın bu mirasçılara devrine karar verebilir. b- Ehil mirasçı olmaması durumunda: Ehil mirasçı olmaması hâlinde, hâkim mirasçılar arasından en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devrine karar verir. c- Talepte bulunan mirasçının bulunmaması durumunda: Mirasa konu yeter gelirli tarımsal arazinin kendisine devrini talep eden mirasçı bulunmadığı takdirde, hâkim satışına karar verir. Bu suretle yapılacak satış sonucu elde edilen gelir, mirasçılara payları oranında paylaştırılır. 7

d- Diğer mirasçıların paylarının ödenmesi 5403 sayılı yasanın 8/D maddesinin 1. fıkrası ile Tarımsal Arazilerin Devrine İlişkin Yönetmeliğin 12. maddesinin 1. fırkası: Sulh hukuk hâkimi, mülkiyetin devrini uygun bulduğu mirasçıya, diğer mirasçıların miras paylarının bedelini mahkeme veznesine depo etmek üzere altı aya kadar süre verir. Mirasçı tarafından talep edilmesi hâlinde altı aya kadar ek süre verilebilir. Belirlenen süreler içinde bedelin depo edilmemesi ve devir hususunda istekli başka mirasçı bulunmaması durumunda sulh hukuk hâkimi, tarımsal arazinin veya yeter gelirli tarımsal arazinin açık artırmayla satılmasına karar verir. Yasa ve yönetmelik hükümlerinden anlaşıldığı üzere terekedeki tarımsal arazinin devri uygun bulunan mirasçıya arazi bedelini mahkeme veznesine depo etmesi için altı aya kadar süre verilebilecek, mirasçı tarafından talep edilmesi halinde altı aya kadar ek süre verilebilecektir. Belirlenen süreler içerisinde bedel depo edilmemişse bu mirasçı araziyi alma hakkını kaybedecektir. Bu durumda istekli başka mirasçı çıkması halinde arazinin istekli mirasçıya aynı koşullarda devrine istekli çıkmaması halinde arazinin açık artırma ile satışı mümkün olabilecektir. Yasa ve yönetmelikte bedelin belirlenen süre içerisinde depo edilmemesi halinde ilgili mirasçı hakkında arazinin kendisine devir edilmesini talep hakkını yitirmiş olmasının dışında bir müeyyide öngörülmemiştir. Kötü niyetli mirasçının yasadaki boşluğu kullanarak ortaklığın giderilmesini sürüncemede bırakmasının önüne geçilmeli gerekirdi. Kanaatimizce bir müeyyide öngörülmemiş olması eksikliktir. Yasa ve yönetmelikte açıkça düzenlenmemişse de ilamın kesinleşmesi halinde ancak ilamın icrasına başlanabileceği, ilamın icrasının izale-i şüyu satış memuru tarafından yapılacağı, tapuya tescilin ve mirasçılara miras paylarının ödenmesi işlemlerinin ancak icra işlemlerinin kesinleşmesi halinde mümkün olabileceği açıktır. e- Terekedeki taşınırların devri 5403 sayılı yasanın değişik 8/E maddesi uyarınca, yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyeti kendisine devredilen kişi, bu araziler için zorunlu olan araç, gereç ve hayvanların mülkiyetinin gerçek değerleri üzerinden kendisine devredilmesini isteyebilir. Mirasçılar arasında limited şirket kurulması hâlinde yeter gelirli tarımsal araziler için gerekli olan taşınırlar da şirket mal varlığına dâhil edilir. f- Yan sınai işletme 5403 sayılı yasanın 6537 sayılı yasa ile değişik 8/H maddesinde; Yeter gelirli tarımsal arazilere sıkı şekilde bağlı bir yan sınai işletme mevcut ise yan sınai işletme ile yeter gelirli tarımsal arazilerin mülkiyeti bir bütün olarak istemde bulunan ve ehil görülen mirasçıya gerçek değeri üzerinden devredilir. Mirasçılardan birinin itiraz etmesi veya birden çok mirasçının kendilerine devir istemesi hâlinde sulh hukuk hâkimi yeter gelirli tarımsal arazi ve yan sınai işletmenin ekonomik gelir ve bütünlüğünü sürdürme imkânını ve mirasçıların kişisel durumlarını göz önünde bulundurarak yan sınai işletmenin birlikte veya ayrı olarak devrine ya da satışına karar verir. 8/C maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi gereğince mirasçılar arasında limited şirket kurulması hâlinde yeter gelirli tarımsal arazilere sıkı şekilde bağlı olan yan sınai işletme de şirketin mal varlığına dâhil edilir. Düzenlemesi yer almıştır. Yeter gelirli tarımsal arazilere sıkı şekilde bağlı sınaî işletme konusunda yasada daha fazla bir açıklık yoktur. Yasa metninden, yan sınaî işletmenin ve sınaî işletmeye sıkı şekilde bağlı tarımsal arazilerin terekede yer alması gerektiği anlaşılabilmektedir. g- İhtiyati tedbir 5403 sayılı yasanın 6537 sayılı yasa ile değişik 8/G maddesinde getirilen düzenleme gereğince, ayırt etme gücüne sahip olmayan küçük mirasçı bulunması hâlinde hâkim, yeter gelirli tarımsal arazilerin yönetimini dava sonuçlanana kadar ehil gördüğü mirasçılardan birine veya üçüncü bir kişiye tedbiren verebilir. Bu takdirde, elde edilen tarımsal gelir, işletme masrafları düşüldükten sonra mirasçılar arasında payları oranında dağıtılır. 8

h- Denkleştirme 5403 sayılı yasanın 6537 sayılı yasa ile değişik 8/Ğ maddesi gereğince, kendisine yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyeti devredilen mirasçının, devir sebebiyle diğer mirasçılara payları karşılığı ödemesi gereken bedel ile miras bırakanın borcu dolayısıyla daha önce yeter gelirli tarımsal arazi üzerinde kurulmuş bulunan rehin konusu alacaklar birbiriyle denkleştirilecek, bakiye bir tutar kalırsa diğer mirasçılara payları oranında ödenecektir. D- MİRASA KONU TARIMSAL ARAZİLERİN DEVRİNDE ÖLÜME BAĞLI TASARRUFLAR 5403 sayılı yasanın 6537 sayılı yasa ile değişik 8/F maddesinde getirilen düzenleme gereğince mirastan çıkarma, mirastan yoksunluk ve mirastan feragat halleri dışında murisin ehil tek mirasçısının arazinin devrini talep hakkını ölüme bağlı tasarrufla ortadan kaldırması yasaklanmıştır. Birden çok ehil mirasçı bulunması halinde murisin tarımsal araziyi devir edeceği mirasçıyı ölüme bağlı tasarrufla belirlemesi mümkündür. Muris tarafından ölüme bağlı tasarrufla lehine devir hakkı elde eden mirasçıya diğer mirasçıların itiraz etmeleri halinde ehil mirasçının Sulh Hukuk Hâkimi tarafından belirleneceği düzenlenmiştir. Bir açıklık bulunmamakla birlikte Sulh Hukuk Hâkimi tarafından yapılacak incelemenin ve verilecek olan hükmün muris tarafından ölüme bağlı tasarrufla devir hakkı elde eden mirasçının ehil mirasçı olup olmadığı konusu ile sınırlı olması gerektiği kanaatindeyiz. Muris tarafından ölüme bağlı tasarrufla belirlenmiş bulunan mirasçı ehil mirasçı değil ise, diğer mirasçıların itirazı üzerine Sulh Hukuk Hakimi tarafından keyfiyet tespit edilerek devire hak kazanacak ehil mirasçı belirlenebilecektir. E- ÖNALIM HAKKI VE ÖNALIM DAVASI 5403 sayılı yasanın 6537 sayılı yasa ile değişik 8/İ maddesi: 8/C maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer ortaklar önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir. Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır. Yasal önalım hakkı; paylı mülkiyete konu bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını bir üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. (YHGK. 13.4.2005 t. 2005/6 230 E. 2005/244 K.) 5403 sayılı yasanın 6537 sayılı yasa ile değişik 8/İ maddesindeki düzenleme, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732 ve müteakip maddelerindeki düzenlemeden farklılık arz etmektedir. Türk Medeni Kanununda yasal önalım (şufa hakkı) sadece paylı mülkiyette paydaşlara tanınmış bir hak iken 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda önalım hakkı paydaş olmayan sınırdaş arazi maliklerine de tanınmıştır. Bu yönüyle önalım hakkının kapsamı genişletilmiştir. 1- GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır. Hükmü karşısında 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda düzenlenmiş bulunan önalım hakkı davasında 9

görevli mahkemenin 6100 sayılı HMK. nun 2.1. m. uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkemenin de HMK nun 12.1. m. uyarınca taşınmazın (tarımsal arazinin) bulunduğu yer mahkemesi olduğu açıktır. 2- ÖNALIM HAKKI DAVASINDA DAVACILAR a- Aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer ortaklar b- Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri Birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması durumunda tarımsal bütünlük arz eden arazi maliki lehine önalım hakkına hükmedilecektir. 3- ÖNALIM HAKKI KULLANMA YASAĞI VE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE Önalım hakkı sınırdaş tarımsal arazi maliklerine karşı kullanılamaz. (5403 K. M.8/İ.) Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medeni Kanununa atıf yapılmış olması nedeniyle cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamayacaktır. Önalım hakkından feragat mümkündür. Ancak önalım hakkından feragatin hüküm ifade etmesi için resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. F- DEĞER ARTIŞI ALACAĞI DAVASI 5403 sayılı yasanın değişik 8/C maddesinin son fıkrası uyarınca, yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin mirasçılardan birine devredilmesinden itibaren yirmi yıl içinde bu arazilerden tamamının veya bir kısmının tarım dışı kullanım nedeniyle değerinde artış meydana gelmesi durumunda; devir tarihindeki arazinin parasal değeri tarım dışı kullanım izni verilen tarihe göre yeniden hesaplanacak, bulunan değer ile arazinin yeni değeri arasındaki fark, diğer mirasçılara payları oranında arazinin mülkiyetini devralan mirasçı tarafından ödenecektir. Değer artışı nedeniyle, diğer mirasçılara devir artış payları, devir alan mirasçı tarafından ödenmediği takdirde, hak sahibi mirasçıların takip edecekleri usul ve başvuru yolları yasada ve yönetmelikte düzenlenmemiştir. Ancak yasa değişikliği ile değer artışı hakkı veya değer artışı alacağı kavramları getirilmiştir. Taraflar (mirasçılar) arasında uzlaşma sağlanamadığı takdirde değer artış alacağının dava açılmak suretiyle elde edilebileceği açıktır. Yasada, değer artışı alacağı davası ile ilgili bir düzenleme yapılmamıştır. Bu yüzden değer artışı alacağı davasının genel hükümlere göre görülmesi gereken bir dava olduğunu söylemek mümkündür. 1- GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME Netice itibariyle değer artışı alacağı davası mal varlığı haklarına ilişkin bir alacak davasıdır. Bu yüzden değer artışı alacağı davasının HMK m. 2/1 uyarınca Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülmesi gerekecektir. Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Değer artışı alacağı davası, mirasa konu tarımsal arazi veya arazilerdeki artıştan (mirastan) kaynaklanan (doğan) bir dava olmakla birlikte HMK m.11. de sayılan davalardan hiç birisinin kapsamına girmemektedir. Diğer taraftan değer artışı alacağı davasının taşınmazın aynından doğan bir dava olduğu da söylenemez. Bu nedenlerle değer artışı alacağı davasının normal bir alacak davası gibi davalının 10

ikametgâhı mahkemesinde (HMK m.6/1) açılabileceği ve davalının ikametgâhı mahkemesinin yetkili mahkeme olduğu açıktır. Şayet tarımsal araziler, mirasçılar arasında yapılmış bulunan anlaşma sonunda devir edilmiş ise yani mirasçılar arasında yapılmış bir taksim sözleşmesi bulunuyorsa bu sözleşmenin ifa yeri olan değeri artan tarımsal arazinin bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir. 2- DAVANIN TARAFLARI Değer artışı alacağı davasının davacısının veya davacılarının tarımsal araziyi üzerine devir almamış mirasçılar olduğu, aynı şekilde davalının veya davalılarının da tarımsal araziyi üzerine geçirmiş, temlik almış mirasçı olduğu açıktır. 3- DAVANIN KONUSU Değer artışı davası bir alacak davasıdır. Davanın konusu artan değerin mirasçının miras payına isabet eden kısmıdır. 4- MUACCELİYET Yasada değer artışı söz konusu olduğu takdirde ne şekilde hareket edileceği yönünde bir düzenleme bulunmamaktadır. Daha açık bir ifade ile değer artışı durumunda devir alan mirasçının otomatik olarak değer artışını tespit ederek diğer mirasçıların değer artışı haklarını iade edeceği yönünde bir düzenleme yoktur. Bu nedenle değer artışı alacağının doğduğunu iddia eden mirasçının, bu isteğinin devir alan mirasçıya uluşturulması halinde varsa değer artışı alacağının muaccel olacağı, faizin de bu tarihten itibaren başlatılabileceği düşünülebilir. G- SONUÇ 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu nda 6537 sayılı kanun ile yapılan değişiklikler ile stratejik bir değer olan tarım arazilerinin yeter gelirli arazi büyüklüğüne eriştirilmesi için önemli bir merhale geçilmiştir. Ancak yapılan bu düzenlemenin yeterli olduğunu söylemek mümkün değildir. Yasanın uygulanması sırasında ortaya çıkacak boşlukların yasal düzenlemelerle veya içtihatlarla doldurulması mümkündür. 11