GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI 1
İÇİNDEKİLER I. TANIM...3 II. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ YARARLARI...4 A. Ülke Ekonomisi ve Devlet Açısından...4 B. Yatırımcılar Açısından...5 III. KURULUŞ ve DÖNÜŞÜM...6 A. Ani Usulde Kurulacak ise...6 B. Dönüşecek ise...7 IV. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ FAALİYET KAPSAMI VE YATIRIM FAALİYETLERİ...8 V. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ YAPAMAYACAKLARI İŞLER...8 VI. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINDA YATIRIMLARA İLİŞKİN YASAKLAR VE PORTFÖY SINIRLAMALARI...9 KAYNAKÇA...11 2
I.TANIM Gayrimenkule ilişkin değerlerden oluşan bir portföy işletmesi ve anonim ortaklık tipinde örgütlenmesi nedeniyle gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ülke ekonomisi, devlet ve yatırımcılar açısından büyük önem taşıdığı açıktır 1. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları önceki tebliğde gayrimenkullerden ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarından oluşan portföyü işleten ve gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapan sermaye piyasası kurumu olarak tanımlanmaktaydı. Yeni tebliğde ise piyasa ve onu çerçeveleyen hukuk kurallarının birbirlerini oluşturmasına, birlikte gelişmelerine iyi bir örnek teşkil edecek biçimde yukarıda tanımı geliştirmiş ve Sermaye Piyasası Kanunu 36. maddeye dayanarak çıkarılan, Seri:VI No:11 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliği m.4/a Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarını bu kez Bu tebliğ ile belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve bu Tebliğ de izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumları olarak tarif edilmiştir 2 Tebliğde tanımlanan diğer bir terim ise Lider Girişimci dir. Buna göre Lider Girişimci Ortaklıkta tek başına veya bir araya gelmek suretiyle sermayenin asgari %25 i oranında pay sahibi olan ve tebliğde belirtilen şartları taşıyan gerçek veya tüzel kişi, ortak ya da ortaklardır. Bu tanımların yanı sıra tebliğde müteahhit, ortaklık portföyünde yer alan gayrimenkul projelerin inşaat işlerini, işletmeci şirket, ortaklık mülkiyetinde bulunan gayrimenkullerin ticari amaçla işletmesini, danışman şirket, ortaklık portföyünün geliştirilmesi ve alternatif yatırım imkanlarının araştırılmasına yönelik hizmetleri, ekspertiz şirketi ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkullerin rayiç değerlerini ve kira rayiçlerini tespit etmek konusunda hizmet veren kuruluşlar olarak tanımlanmıştır 3 Sermaye Piyasası Kanununda ise gayrimenkul yatırım ortaklılıklarına ilişkin detaylı hükümler mevcut değildir. Sadece Kanunun 36. maddesinin 3. fıkrasında Gayrimenkul yatırım ortaklılıklarının kuruluşlarında ve sermaye artırımlarında, Türk Ticaret Kanunu hükümleri çerçevesinde ayni sermaye konulabilir. Ayni sermaye karşılığı çıkarılacak senetlerin halka arz esasları Kurulca 1 Bahtiyar Mehmet, Makaleler, Beta Yayınevi, C I, İstanbul, 2008, s. 225. 2 Tanör, Reha, Türk Sermaye Piyasası, Beta Yayınevi,C I, İstanbul, 1999, s. 225. 3 Sermaye Piyasası ve Borsa Temel Bilgiler Klavuzu, İstanbul Menkul Kıymetler Borsası Yayınları, İstanbul, 1999, s. 81. 3
düzenlenir ve bunların devrinde Türk Ticaret Kanununun 404 üncü maddesi hükmü uygulanmaz. hükmüne yer verilmiştir. Gayrimenkul yatırım ortaklılıklarının tanımı Gayrimenkul Yatırım Ortaklılıkları tebliğinde verilmiştir. Gayrimenkul yatırım ortaklığı : Bu tebliğ ile belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve bu Tebliğ de izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumlarıdır. Bu tanım başarılı bir tanım değildir. Doktrinde bu tanımı başarılı bulmayanlar farklı tanımlar vermişlerdir 4. Bahtiyar a göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları, ortaklıklarının tasarruflarını gayrimenkullere ilişkin değerlere yatırarak bir portföy oluşturmak ve işletmek suretiyle, bir yandan riskin dağılmasını, diğer yandan uzman ve güvenilir yönetimle tasarrufların nemalandırılmasını sağlayan kayıtlı sermayeli anonim ortaklıklardır 5. Nomer ise gayrimenkul yatırım ortaklıklarının Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, amacı ağırlıklı olarak gayrimenkul üzerindeki haklardan, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarından ve gayrimenkullerle ilgili projelerden oluşan portföyü işletmek olan yatırım ortaklıklarıdır. şeklinde tanımlamak isabetli olacaktır 6. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının amaçları portföyde çeşitlilik yaparak yatırım riskini en aza indirmektir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, kayıtlı sermayeli Anonim Ortaklık olarak, hisse senetlerini halka arz etmek üzere kurulurlar ve Sermaye Piyasası Kurulundan portföy işletmeciliği faaliyetinde bulunmak üzere izin alarak çalışmaya başlarlar 7 II. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ YARARLARI A. Ülke Ekonomisi ve Devlet Açısından 1. Ülkenin temel sorunu olan finansman kaynağı sıkıntısının giderilmesinde, hem ortaklık türü, hem faaliyet konusu yönünden gayrimenkul yatırım ortaklıkları önemlidir. Zengin taşınmaz varlığına sahip ülkemizde gayrimenkul yatırım ortaklıkları aracılığıyla söz konusu taşınmazların uzman kişilerce, rasyonel ve verimli bir yöntemle 4 Nomer Füsun, Yatırım Ortaklıkları, Beta Yayınevi, İstanbul, 2003, s. 56. 5 Bahtiyar Mehmet, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Prof. Dr. Erdoğan Moroğlu na 65. Yaş Günü Armağanı, İstanbul, 1999. s. 72. 6 Nomer, s. 56-57. 7 Sumer Ayşe, Türk Sermaye Piyasası Hukuku ve Seçilmiş Mevzuat, Alfa Yayınevi, İstanbul, 1999, s. 76. 4
değerlendirilmesi sağlanabilir taşınmaza dayalı sermaye piyasası araçları, sermayenin geniş bir tabana oturtulmasına da hizmet eder. 2. Devlet ve diğer kamu tüzel kişilerinin mülkiyetinde olan gecekondulaşmaya, siyasi hesaplarla yağmalanmaya ve hoyratça tasarruf edilmeye elverişli taşınmazları, gayrimenkul yatırım ortaklığı faaliyetine uygun zemin oluşturabilir. Tam rekabet piyasasında gerçek değerini bulabilecek hazine arazileri üzerinde, makro ölçekli büyük kentleşme projeleri ve toplu konutlar hayata geçirilebilir. Hatta devletçe toplanmış konut edindirme yardımları ile nemaların itfasında kamu iştirakli gayrimenkul yatırım ortaklıklarının hisse senetlerinin dağıtılması olanağı da düşünülebilir. 3. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları hisse senetlerinin borsada likidite kazanması ve portföy yoluyla yatırımın çeşitlendirilmesi, alternatif yatırımcıların sermaye piyasasına çekilmesine büyük katkı sağlar. Özellikle yabancı sermayenin cezp edilmesi ve ülkeye girişinin sağlanmasında, bu ortaklık türü elverişli olup, uzun vadeli yatırım araçları peşinde olan büyük çaplı yabancı fonlardan Türkiye nin yararlanmasına hizmet edebilir 8. B. Yatırımcılar Açısından 1. Taşınmaz malikleri ve yatırımcıları; satmak, kiralamak, mevzuatın uygun olması halinde sermaye koymak suretiyle taşınmazlarını değerlendirebilirler, likidite sorunlarını giderebilirler. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları sayesinde taşınmaz piyasaları oldukça canlılık kazanacaktır. Bu ortaklıklara tanınan vergi avantajları da yatırımcılar için özendirici olacaktır. 2. Bizzat ve doğrudan taşınmaza yatırım yaparak bunu kiralamak ve kira geliri elde etmek isteyen kişi bir çok sorunla karşılaşabilir: kira bedelinin geç ödenmesi veya hiç ödenmemesi,,ihtarlar, tahliye davası, artırım miktarının saptanması, ödenecek vergiler ve bunun gibi. Oysa; bu kişi bir gayrimenkul yatırım ortaklığına yatırım yaparsa, uzman kişilerce yönetilen ve Sermaye Piyasası Kurulu tarafından sürekli denetlenen bir taşınmaz portföyünün gelirlerinden yararlanabileceklerdir. Üstelik gayrimenkul yatırım ortaklıklarına tanınan vergi avantajları nedeniyle yükselecek bu gelir, portföydeki taşınmazların değerinde oluşacak artışları da yansıtabilecektir. Riskin dağıtılması temeline dayalı bu 8 Bahtiyar, s. 226. 5
ortaklık türü, bireysel yatırımlara oranla daha büyük ve etkin sonuçlar sağlayabilir 9 III. KURULUŞ ve DÖNÜŞÜM Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kuruluşu veya mevcut bir anonim ortaklığın gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmesi için kurulan/dönüşen ortaklığın faaliyete başlaması için temel koşullar çıkarılabilir: Ortaklığın, kayıtlı sermayeli bir anonim ortaklık şeklinde kurulması veya zaten kurulmuş bir anonim ortaklık söz konusu ise kayıtlı sermaye sistemine geçmek için Kurula başvurmuş olması ( SerPK 36/a, GYOT 6A/a ve 6B/a ) Ortaklığın, çıkarılmış sermayesinin en az %49 u oranındaki hisse senetlerini halka arz etmek üzere kurulmuş veya zaten mevcut bir ortaklık söz konusu ise bu orandaki hisse senetlerinin halka arz edileceğinin Kurula karşı taahhüt edilmiş olması ( GYOT 6A, b ve 6B, b ) 10 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları hem ani biçimde kurulabilir hem de daha önceden varolan bir ortaklığın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına dönüşmesi yoluyla ortaya çıkabilir 11 a) Belirli bir projeyi gerçekleştirmek amacıyla süreli, b) Belirli alanlarda yatırım yapmak üzere süreli veya süresiz, c) Amaçlarında bir sınırlama olmaksızın süreli veya süresiz olarak kurulabilirler. Kuruluş ya da dönüşümün Kurulca uygun görülebilmesi için; A) Ani Usulde Kurulacak ise: a) Kayıtlı sermayeli olarak anonim ortaklık şeklinde kurulması, b) Ortaklığın, çıkarılmış sermayesinin asgari %49 u oranındaki hisse senetlerini tebliğin içerdiği süre ve esaslar dahilinde halka arz etmek üzere kurulmuş olması, 9 Bahtiyar, s. 226-227. 10 Bahtiyar, s. 270. 11 Tanör, s.226. 6
c) Başlangıç sermayesinin 7.200.000 YTL den az olmaması bu sermayeyi temsil eden hisse senetlerinin nakit karşılığı çıkarılması, d) Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ibaresinin ticaret unvanlarında yer alması e) Portföy işletmeciliği faaliyetinde bulunmak üzere Kurul a başvurmuş olması f) Kurucu ortakların en az birinin lider girişimci olması g) Kurucu gerçek kişiler ile kurucu tüzel kişilerin yönetim kurulu üyelerinin aşağıda belirtilen ve kurucularda alınan niteliklere sahip olması h) Esas sözleşmenin Kanun ve Tebliğe uygun olması i) Kurul un uygun görüşünün alınması B) Dönüşecek ise; a) Kayıtlı sermaye sistemi içinde yer alması veya bu amaçla Kurul a başvurmuş olması b) Ortaklığın, çıkarılmış sermayesinin asgari % 49 u oranındaki hisse senetlerini, Tebliğ de belirtilen süre ve esaslar dahilinde halka arz edeceğini Kurul a karşı taahhüt etmiş olması c) Mevcut ödenmiş veya çıkarılmış sermayesinin 7.200.000 YTL den az olmaması d) Ticaret ünvanını Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ibaresini içerecek şekilde değiştirmek üzere Kurul a başvurmuş olması e) Portföy işletmeciliği faaliyetinde bulunmak için Kurul a başvurmuş olması f) Mevcut ortakların en az birinin lider girişimci olması g) Ortaklıkta % 10 paya sahip gerçek kişi ortaklar ile tüzel kişi ortakların yönetim kurulu üyelerinin kurucular için aranan niteliklere sahip olması h) Esas sözleşmesini Kanun ve Tebliğ hükümlerine uygun şekilde değiştirmek üzere başvurmuş olması i) Kurul un uygun görüşünün alınması, zorunludur. Ani usulde kuruluş için gerekli olan asgari başlangıç sermayesi veya dönüşümün uygun görülebilmesi için gereken asgari ödenmiş veya çıkarılmış sermaye tutarı, Maliye Bakanlığı tarafından ilan edilen yeniden değerleme oranının % 80 inin altında olmamak şartıyla her yıl Kurul ca yeniden belirlenerek ilan edilir. 7
IV. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ FAALİYET KAPSAMI ve YATIRIM FAALİYETLERİ Gayrimenkul yatırım ortaklıkları genel olarak aşağıda belirtilen kapsamda faaliyet gösterirler. a) Ortaklık portföyünü oluşturmak, gerektiğinde portföyde değişiklikler yapmak, ortaklık portföyünü çeşitlendirerek yatırım riskini en aza indirecek şekilde dağıtmak, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı işlemler ve menkul kıymetler hakkındaki gelişmeleri sürekli olarak izleyerek ortaklık portföyünün yönetimine ilişkin gerekli tedbirleri almak, portföyün değerini korumaya ve arttırmaya yönelik araştırmalar yapmak ve yaptırmak, b) Ortaklık portföyünü oluşturan veya portföye alınması planlanan varlıklar hakkında ilgili tebliğ uyarınca gerekli hukuki şartların sağlanıp sağlanmadığını araştırmak, bu hususta gerekli raporların hazırlanmasını temin etmek, c) Portföydeki varlıkların değerinin tespitine ilişkin raporların hazırlanmasını temin etmek, d) Portföy dışarıdan danışmanlık hizmeti alınması suretiyle yürütülüyorsa ilgili kuruluşların çalışmalarını izlemek, e) Kendilerine yüklenilen diğer görevleri ve yürütülmesine izin verilen diğer faaliyetleri gerçekleştirmek. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkullere, bunlara dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapabilecekleri ve kazanç sağlama amacına yönelik olarak alım satım ya da kiralama işlemleri gerçekleştirebilecekleri gibi, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları dışında diğer sermaye piyasası araçlarını alıp satabilir, ters repo işlemi yapabilir ve kur ile faiz riskine karşı korunmak amacıyla swap ve forward işlemlerde bulunabilir, opsiyon yazabilir ya da mala dayalı olanlar hariç vadeli işlem sözleşmeleri alabilirler. V. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ YAPAMAYACAKLARI İŞLER a) Bankacılık Kanununda tanımlandığı üzere mevduat toplayamazlar ve mevduat toplama sonucunu verecek iş ve işlemler yapamazlar. 8
b) Tebliğ de izin verilen işlemler dışında ticari, sınai veya zirai faaliyetlerde bulunamazlar. c) Tebliğ de belirtilen yatırım alanları ile sınırlı olmak üzere kendi adına portföy işletmeciliği faaliyeti dışında sermaye piyasası faaliyetinde bulunamazlar. d) Hiçbir şekilde gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler. Ancak yürütülen projelerin kontrol işleri dahili olarak yürütülecekse bu amaçla istihdam edilen personel kapsam dışıdır. e) Portföylerinde bulunan gayrimenkulleri, kiracılara bu varlıklarla doğrudan veya dolaylı olarak bağlantılı hizmetleri sunacaklar ise kendileri işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezle. Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca portföyde bulunan gayrimenkullerde yapılan yöneticilik görevi işletme faaliyeti kapsamında değerlendirilemez. f) Kendi personeli vasıtasıyla portföye konu olan veya olacak projeler hariç olmak üzere başka kişi ve kuruluşlara proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremezler. VI. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINDA YATIRIMLARA İLİŞKİN YASAKLAR ve PORTFÖY SINIRLAMALARI a) Hiçbir şekilde hisse senetlerini satın aldıkları ortaklıkların sermayesine ve yönetimlerine hakim olma amacı güdemezler ve hiçbir ortaklıkta sermaye veya oy haklarının %5 inden fazlasına sahip olamazlar. b) Altın ve kıymetli madenlere yatırım yapamazlar. c) Borsa veya Borsa dışı teşkilatlanmış piyasalarda işlem görmeyen sermaye piyasası araçlarına yatırım yapamazlar. Sermaye piyasası araçlarının alım satımlarının Borsa kanalıyla yapılması zorunludur. d) Mala dayalı vadeli işlem sözleşmelerine veya mala yatırım yapamazlar. e) Menkul kıymetleri açığa satamazlar, ödünç menkul kıymet işlemi yapamazlar. f) Türev araçları kullanarak korunma amacını aşan işlemler yapamazlar. g) Kanunen ödemekle yükümlü olduğu vergi, harç ve benzeri diğer giderler hariç olmak üzere varlıkların portföye alımı sırasında varlık değerinin %3 ünü aşan komisyon ücreti ve benzeri gider yapamazlar. 9
h) Herhangi bir şekilde devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara yatırım yapamazlar. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde bulunan, a) Gayrimenkul sertifikası, konut kredileri karşılığı ihraç edilen VDMK ler ve bunlara benzer nitelikte olan menkul kıymetler portföy değerinin en çok %20 sini, b) A bendi dışındaki sermaye piyasası araçları ve ters repo işlemleri portföy değerinin en çok %10 unu, c) Hisse senetleri ile A tipi yatırım fonu katılma belgeleri portföy değerinin en çok %5 ini, d) Yabancı gayrimenkullere gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına portföy değerinin en çok %10 unu, e) Portföyde bulunan ve alımından itibaren bir yıl geçmesine rağmen üzerlerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarruta bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı portföy değerinin en çok %10 unu oluşturabilir. Ancak ortaklığın gelirleri belirli taksitler halinde ya da hak edişler karşılığında sağlanıyorsa, gelirin elde edildiği andaki nakit fazlaları (b) bendi kapsamındaki sermaye piyasası araçlarına yatırım yapılarak değerlendirilebilir. Bu durumda (b) bendinde yer alan sınırlama dikkate alınmaz. 10
KAYNAKÇA Bahtiyar Mehmet, Makaleler, Beta Yayınevi, C I, İstanbul, 2008 Bahtiyar Mehmet, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Prof. Dr. Erdoğan Moroğlu na 65. Yaş Günü Armağanı, İstanbul, 1999. Belen Erdem, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Faaliyetlerinin Medeni Hukuk Açısından Değerlendirilmesi, Beta Yayınevi, İstanbul, 2002. Nomer Füsun, Yatırım Ortaklıkları, Beta Yayınevi, İstanbul, 2003 Sermaye Piyasası ve Borsa Temel Bilgiler Klavuzu, İstanbul Menkul Kıymetler Borsası Yayınları, İstanbul, 1999 Sumer Ayşe, Türk Sermaye Piyasası Hukuku ve Seçilmiş Mevzuat, Alfa Yayınevi, İstanbul, 1999 Susar Özkan, Tüm Yönleriyle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Adalet Yayınevi, Ankara, 2004. Tanör, Reha, Türk Sermaye Piyasası, Beta Yayınevi, C I, İstanbul, 1999 11