DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN : Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ : Yeşilkent Mah., Nazım Hikmet Bulvarı, İnnovia 3. Etap Projesi Esenyurt / İSTANBUL DAYANAK SÖZLEŞME : 12 Aralık 2012 tarih ve 442 2012/040 no ile MÜŞTERİ NO : 442 RAPOR NO : EKSPERTİZ TARİHİ : 17 Aralık 2012 RAPOR TARİHİ : 23 Ocak 2013 RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen İnnovia projesi 3. Etabı bünyesindeki 3.293 adet daire ve 77 adet ticari ünitenin satış ve kira değerlerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. RAPORUN TÜRÜ : Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında ve ilgili tebliğlere uygun olarak hazırlanmıştır. 1
İÇİNDEKİLER 1. ŞİRKET BİLGİLERİ... 3 2. MÜŞTERİ BİLGİLERİ... 4 3. UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR... 5 4. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI... 6 4.1. TAPU KAYITLARI... 6 4.2. TAPU TAKYİDATI... 7 5. TAŞINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU... 7 5.1. KONUM VE ÇEVRE BİLGİLERİ... 7 5.2. BÖLGE ANALİZİ... 7 5.3. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER... 8 5.4. ULAŞIM... 9 6. GENEL İNŞAAT ÖZELLİKLERİ... 9 7. PROJENİN TANIMI... 10 8. PROJENİN HALİHAZIR DURUMU... 13 9. İMAR DURUMU... 13 10. EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ... 15 11. DEĞERLENDİRME... 15 12. FİYATLANDIRMA... 15 13. UZMAN GÖRÜŞÜ... 26 14. SONUÇ... 27 2
1. ŞİRKET BİLGİLERİ ŞİRKET ADI ŞİRKET MERKEZİ : LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. : İstanbul ŞİRKET ADRESİ : Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/8 34718 Acıbadem Kadıköy / İSTANBUL TELEFON : (0216) 545 48 66-67 (0216) 545 95 29 (0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37 FAKS : (0216) 339 02 81 İRTİBAT BÜROLARI E-POSTA WEB : Antalya İrtibat Bürosu Telefon : (0242) 229 34 40 Faks : (0242) 229 34 40 : bilgi@lotusgd.com : www.lotusgd.com KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ : 10 Ocak 2005 SPK KURUL KAYDINA ALINIŞ : 07 Nisan 2005 14/462 TARİH ve KARAR NO BDDK KURUL KAYDINA ALINIŞ : 12 Mart 2009-3073 TARİH ve KARAR NO TİCARET SİCİL NO : 542757/490339 KURULUŞ SERMAYESİ ŞİMDİKİ SERMAYESİ : 75.000,-YTL : 300.000,-TL 3
2. MÜŞTERİ BİLGİLERİ ŞİRKETİN ÜNVANI ŞİRKETİN ADRESİ : Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. : Büyükdere Cd. No:185 Kanyon Ofis Bloğu Kat:5 34394 Levent/ İstanbul TELEFON NO : (212) 709 37 45 FAKS NO : (212) 353 09 09 KURULUŞ TARİHİ : 23.12.1997 KAYITLI SERMAYE TAVANI ÖDENMİŞ SERMAYESİ : 400.000.000,-TL : 235.115.706,01-TL HALKA AÇIKLIK ORANI : % 26,99 FAALİYET KONUSU : Sermaye Piyasası Kurulu'nun gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleri ile belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, sermaye piyasası araçlarına ve sermaye piyasalarına yatırım yapmaktadır. Şirket ayrıca belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilmekte ve SPK düzenlemelerinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilmektedir. Şirket Türkiye'de kurulmuş olup Türkiye'de faaliyet göstermektedir. PORTFÖYÜNDE YER ALAN GAYRİMENKULLER : Tekirdağ ili, Merkez ilçesi, Barbaros köyü, Tavanlıçeşme mevkii, G18b10d2d pafta, 8103-8104 ve 1 no'lu 3 parsel (8.166,05 m 2 yüzölçümlü arsa), İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Yeşilkent Mahallesi, 2945 ada, 34 ve 36 nolu parsellerde inşa edilmekte olan İnnovia projesi 4. etapta toplam 4.624 adet daire ve 25.217,20 m 2 ticari alan, İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, Güzelce mahallesi, 19 IV pafta, 444 ada, 2 parselde inşa edilmekte olan Güzelşehir projesindeki alışveriş merkezinde (toplam 4.852 m 2 kullanım alanlı) 12 adet natamam işyeri, İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Yeşilkent Mahallesi, 2949 ada, 7 nolu parsellerde yer alan 1. etapta toplam 56 adet daire, İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Yeşilkent Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde,2949 ada, 8 parselde inşa edilen İnnovia projesi 1. etaptaki 1.155 m 2 kullanım alanlı kreş binasında %70 pay, İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Yeşilkent Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2949 ada, 7 parselde inşa edilen İnnovia projesi 1. etapta (771 m2 kullanım alanlı) 6 adet ticari ünite, İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Yeşilkent Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşa edilmekte olan İnnovia projesi 2. etapta toplam 3.682 adet daire, İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Yeşilkent Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşa edilmekte olan İnnovia Projesi 2. etapta 183 ofis ünitesi, 34 Avm ünitesi ve 1 sosyal tesisten oluşan toplam 41.377 m 2 kullanım alanlı 218 adet ticari ünite, İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Yeşilkent Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde,2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerdeki İnnovia projesi 2. etapta 49 bağımsız bölümlü toplam 6.060 m 2 kullanım alanlı çarşı, İstanbul ili, Esenyurt, Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2945 ada, 35 nolu parsel üzerinde geliştirilen İnnovia projesi 3. etapta 3.293 daire ve 77 ticari ünite, Kocaeli ili, Körfez ilçesi, Belen Köyü 14 adet parsel (121.014 m 2 yüzölçümlü arsa), Sakarya İli, Arifiye İlçesi, 4 adet parsel (81.900,16 m 2 yüzölçümlü arsa) 4
3. UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz. a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur. b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır. c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir. d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir. e. Resmi dairelerde gayrimenkulün araştırmasına yönelik olarak yapılan temaslarda bazı bilgiler belgeye dayalı olmaksızın elde edilebilmektedir. Bu bilgiler yetkililerin beyanlarına dayalı olduğu ve yazılı bir dokümanla desteklenmediği için ilgili resmi kuruluşun sonraki beyanlarında farklılıklar söz konusu olabilir. f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz. Rapora Konu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler RAPOR TARİHİ 01.10.2011 RAPOR NUMARASI 2011/2935 RAPORU HAZIRLAYANLAR Kıvanç KILVAN (400114) TAKDİR OLUNAN DEĞER (TL) (KDV HARİÇ) 149.610.000,-TL 5
4. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI 4.1. Tapu kayıtları İLİ - İLÇESİ KÖYÜ : İstanbul Esenyurt : Eşkinoz PAFTA NO : ADA NO : 2945 PARSEL NO : 35 YÜZÖLÇÜMÜ (m 2 ) : 68.563,18 ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ : Arsa (*) (*) Kat irtifakı kurulmuş olup kat irtifak listeleri (toplam 3.370 adet bağımsız bölüm için) rapor ekinde sunulmuştur. 6
4.2. Tapu Takyidatı Yeşil GYO tarafından alınan 25.12.2012 tarihli takyidat yazıları cd halinde dijital olarak ekte sunulmuştur. Taşınmazlar üzerinde müştereken TEİAŞ Genel Müdürlüğü lehine 326,67 m 2 alan üzerinde irtifak hakkı mevcut olup tapu takyidatı açısından SPK mevzuatı hükümlerine aykırı bir durum bulunmamaktadır. (A Blok 2 nolu bağımsız bölüme ait takyidat yazısı örnek olarak rapor ekinde sunulmuştur) 5. TAŞINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU 5.1. Konum ve Çevre Bilgileri Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı üzerindeki 2945 ada, 35 nolu parsel üzerinde gerçekleştirilen İnnovia 3. Etap projesidir. Taşınmazın yakın çevresinde yapımı devam eden Milpark, Fi-Tower ve İnnovia Projesi 2. Etabı ile çok sayıda boş parsel bulunmaktadır. Bölgede orta gelir grupları tarafından mesken olarak kullanılan, ayrık nizamda inşa edilmiş, 10-15 katlı apartmanlar ve apartman siteleri yer almaktadır. Taşınmaz, Bauhaus a ve E-5 (D-100) karayoluna 1,7 km., Esenyurt Belediyesi ne 3 km., TEM Otoyolu Esenyurt gişelerine 6 km., Atatürk Havalimanı na ise yaklaşık 18 km. mesafededirler. 5.2. Bölge Analizi Beylikdüzü ve çevresi 80 lı yılların ikinci yarısından itibaren artarak devam edegelen yapılaşma ile birlikte özellikle son 10 yılda büyük bir gelişme göstermiş, nüfus yoğunluğu artmış ve kentin önemli yerleşim merkezlerinden biri haline gelmiştir. TEM Otoyolu nun bölgenin kuzeyinden geçmesi ve Avcılar ve Hadımköy gişeleri ile E-5 (D100) Karayolu'na yapılan bağlantılar ile ulaşımda sağlanan kolaylıklar ve bölgede yapılan Emlak Bankası Bizimkent Evleri, İsthanbul Evleri, İhlas Marmara Evleri, Modernist, Fi-Tower ve İnnovia gibi konut projeleri ile Okyanus Koleji, Fatih Üniversitesi, Beykent Üniversitesi gibi eğitim kuruluşlarının yanı sıra Migros, Real, Carrefour, Beylicium, Marka City gibi büyük alışveriş merkezlerinin ve yapılması planlanan projelerin varlığı (Güzelce ve Büyükçekmece Marina ları ile Silivri Havaalanı vb.) nedeniyle gayrimenkul yatırımı açısından cazip hale gelmiş ve bölgeye olan talep en üst düzeye ulaşmıştır 7
5.3. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır. Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir. 2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir. Daha önce Türkiye ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir. Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır. 2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri erişilebilir fiyatlı olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011 ve 2012 yıllarında da devam etmiştir. Kısa bir projeksiyonda ise gayrimenkul piyasasındaki toparlanmanın devam edeceği düşünülebilir. 2012/2721 8
5.4. Ulaşım Ulaşılabilirlik olanakları incelendiğinde TEM Otoyolu Esenyurt Bağlantı Yolu na ve E-5 karayoluna yakın konumdaki taşınmazlardan bu yollara bağlantı, trafik yoğunluğu hafif olan bulvar yollardan sağlanmaktadır. Ancak ilçede yapılaşmanın ve nüfus yoğunluğunun büyük bir hızla devam etmesi sonucu şehir merkezlerine ulaşımı sağlayan E-5 Karayolu nda ve TEM Otoyolu nda mesai başlangıç ve bitim saatlerinde yoğun trafik oluşmaktadır. Özel araçların yanı sıra özellikle E-5 (D100) Karayolu üzerinden bölgeye ulaşan ve bölgeden geçen toplu taşıma araçları (İ.E.T.T. otobüsleri, metrobüs, civar Belediyelerin özel halk otobüsleri vs.) ulaşım olanaklarını artırmaktadır. 6. GENEL İNŞAAT ÖZELLİKLERİ İNŞAAT TARZI İNŞAAT NİZAMI : B.A.K (Tünel kalıp) : Blok BLOK ADEDİ : 10 ELEKTRİK SU KANALİZASYON SU DEPOSU HİDROFOR JENERATÖR : Şebeke : Şebeke : Şebeke : Mevcut : Mevcut : Mevcut DOĞALGAZ TESİSATI : Mevcut ISITMA SİSTEMİ ASANSÖR YANGIN MERDİVENİ TV SİSTEMİ/TESİSATI PARK YERİ SATIŞ KABİLİYETİ : Doğalgaz yakıtlı merkezi sistem : Mevcut : Mevcut : Uydu sistemi/tesisatı mevcut : Kapalı otopark alanları mevcut : Taşınmazlar Satılabilirlik özelliğine sahiptir. (*) Proje tamamlandığında blokların sahip olacağı genel özelliklerdir. 2012/2721 9
7. PROJENİN TANIMI İnnovia 3. Etap projesi, 68.563,18 m 2 yüzölçümlü 2945 ada, 35 nolu parsel üzerinde gerçekleştirilmektedir. Parselin topografik yapısı hafif eğimli ve engebesizdir. Geometrik olarak yamuğa benzer şekildedir. (Bkz. Ekler/Halihazır plan örneği) Parsel üzerinde hâlihazırda İnnovia 3 Etap projesi inşası devam etmektedir. Konu parsel güney yönden Nazım Hikmet Bulvarı na cephelidir. Parselin doğu yönden komşu olduğu 15 nolu parsel üzerinde Fİ-Tower projesi gerçekleştirilmek batı yönünde komşu olduğu 36 nolu parsel üzerinde ise İnnovia 2. ve 3. Etap şantiyesinin yönetim ofislerinin yanı sıra beton santralinin de bulunduğu geçici yapılar bulunmaktadır. Bölgenin altyapısı tamamlanmıştır. 3. Etap projesi ile ilgili yapı ruhsatları, vaziyet planı, kat planları ve diğer bilgiler proje yetkililerinden temin edilmiştir. Değerlemeye konu taşınmazlar, Etap bünyesindeki halen inşaatına devam edilmekte olan 3.293 adet daire ile 77 adet ticari üniteden oluşmaktadır. Bloklar için 06.05.2010 tarih ve 10250 no ile Yapı Ruhsatı alınmıştır. Bu ruhsat toplam 1.006.832,34 m 2 inşaat alanı için verilmiş olup 3. Etabın toplam inşaat alanı 373.657,67 m² dir. Proje kapsamında 10 adet konut bloğunda 15 ayrı tipte toplam 3.293 daire bulunmaktadır. Bloklar 3 adet bodrum kattan oluşan ve kapalı otopark alanı olarak düzenlenmiş geniş bir kitle üzerinde yükselmektedir. Projede 1.615 kapalı, 246 adet açık olmak üzere toplam 1.725 araçlık otopark alanı bulunmaktadır. Proje tamamlandığında bünyesinde, Açık yüzme havuzları, Seyir ve güneşlenme terasları, Koru alanı, Yürüme, koşu ve bisiklet yoları, Fitness center, Açık ve kapalı spor alanları, Tenis kortu, Basketbol, voleybol ve mini futbol sahaları, Bowling salonu, Sauna ve Türk hamamı, 2012/2721 10
bulunacaktır. Sosyal tesis ve ticaret üniteleri, Açık ve kapalı otopark alanları, 24 saat özel güvenlik ve teknik bakım ekibi Proje bünyesinde yer alacak blokların tiplere göre adetleri ve toplam inşaat alanları aşağıdaki tabloda verilmiştir. Ayrıca A blokun ön kısmında konumlu ve tapu kayıtlarında K, H, A Çarşı-1 ve A Çarşı-2 olarak adlandırılan 4 adet ticari bölümde toplam 77 adet işyeri bulunmaktadır. Toplam Bağımsız Bölüm Sayısı Toplam İnşaat Alanı (m 2 ) Blok Adı İnşaat Tarzı Kat Sayısı Açıklama A B.A.K. 31 3 bodrum + zemin + 27 normal 318 39.622,38 B B.A.K. 31 3 bodrum + zemin + 27 normal 442 32.822,56 C B.A.K. 31 3 bodrum + zemin + 27 normal 314 36.591,81 D B.A.K. 31 3 bodrum + zemin + 27 normal 322 36.289,12 E B.A.K. 31 3 bodrum + zemin + 27 normal 313 36.289,12 F B.A.K. 31 3 bodrum + zemin + 27 normal 322 36.289,12 G B.A.K. 31 3 bodrum + zemin + 27 normal 317 36.289,12 H B.A.K. 31 3 bodrum + zemin + 27 normal 313 36.289,12 I B.A.K. 31 3 bodrum + zemin + 27 normal 323 36.289,12 J B.A.K. 31 3 bodrum + zemin + 27 normal 309 36.321,31 Sosyal Tesisler B.A.K. - - 10.564,89 TOPLAM 3293 373.657,67 Daire tiplerinin kullanım alanları ve kullanım tertipleri aşağıda tablolandırılmıştır. Kullanım Daire Tipi Kullanım Tertibi Alanı (m 2 ) 1A 33 Salon, açık mutfak, banyo-wc 1B 41 Salon, açık mutfak, banyo-wc 1+1B 45 Salon, açık mutfak, oda, banyo 1+1C 46 Salon, açık mutfak, oda, banyo 1+1D 50 Salon, açık mutfak, oda, banyo 1+1E 67 Salon, açık mutfak, oda, banyo 1+1F 51 Salon, açık mutfak, oda, banyo 1+1G 46 Salon, açık mutfak, oda, banyo 1+1H 60 Salon, açık mutfak, oda, banyo 1+1I 50 Salon, açık mutfak, oda, banyo 2+1A 92 Antre, salon, mutfak, oda, ebeveyn yatak odası ve banyosu, banyo-wc 2+1B 92 Antre, salon, mutfak, oda, ebeveyn yatak odası ve banyosu, banyo-wc 2+1C 107 Antre, salon, mutfak, 2 adet oda, banyo-wc 2+1D 129 Antre, salon, mutfak, oda, ebeveyn yatak odası ve banyosu, banyo-wc ve teras 3+1A 127 Antre, salon, mutfak, 2 adet oda, ebeveyn yatak odası ve banyosu, banyo-wc 2012/2721 11
Blokların bağımsız bölüm bazında çeşitlendirilmesi ise aşağıda tablo halinde verilmiştir. TOPLAM DAİRE ADEDİ BLOK 1A 1B 1+1B 1+1C 1+1D 1+1E 1+1F 1+1G 1+1H 1+1I 2+1A 2+1B 2+1C 2+1D 3+1 TOPLAM A 44 0 54 28 28 0 0 0 0 0 28 28 8 8 92 318 B 0 51 0 0 0 0 252 27 56 56 0 0 0 0 0 442 C 40 0 54 28 28 0 0 0 0 0 28 28 8 8 92 314 D 47 0 54 28 28 1 0 0 0 0 28 28 8 8 92 322 E 39 0 54 28 28 0 0 0 0 0 28 28 8 8 92 313 F 48 0 54 28 28 0 0 0 0 0 28 28 8 8 92 322 G 45 0 53 28 27 0 0 0 0 0 27 27 10 8 92 317 H 39 0 54 28 28 0 0 0 0 0 28 28 8 8 92 313 I 49 0 54 28 28 0 0 0 0 0 28 28 8 8 92 323 J 35 0 54 28 28 0 0 0 0 0 28 28 8 8 92 309 TOPLAM 386 51 485 252 251 1 252 27 56 56 251 251 74 72 828 3293 Ayrıca A blokun ön kısmında konumlu ve tapu kayıtlarında K, H, A Çarşı-1 ve A Çarşı-2 olarak adlandırılan 4 adet ticari bölümde toplam 77 adet işyeri bulunmaktadır. 12
8. PROJENİN HALİHAZIR DURUMU İnnovia 3. Etap projesi bünyesinde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemelerde parsel bünyesinde yer alan 8 adet bloğun kaba inşaat faaliyetlerinin bittiği, 2 adet bloğun ise kaba inşaat faaliyetlerine devam edildiği tespit edilmiştir. Ticari blokların da kaba inşaatları tamamlanmış olup ortak alan ince imalatları devam etmektedir. Blokların mevcut inşaat seviyeleri aşağıda tablo halinde verilmiştir. BLOK AÇIKLAMALAR İNŞAİ TAMAMLANM A ORANI (%) A Hafriyat ve kazık imalatı tamamlanmış, 3.kat tünel kalıp imalatı yapılmaktadır. 27,42% B Hafriyat ve kazık imalatı tamamlanmış,2.bodrum kat imalatı yapılmaktadır. 29,80% C Tünel kalıp çalışması tamamlanmış, ince inşaatlar, mekanik ve elektrik işleri devam etmektedir. 60,93% D Tünel kalıp çalışması tamamlanmış, ince inşaatlar, mekanik ve elektrik işleri devam etmektedir. 61,07% E Tünel kalıp çalışması tamamlanmış, ince inşaatlar, mekanik ve elektrik işleri devam etmektedir. 73,11% F Tünel kalıp çalışması tamamlanmış, ince inşaatlar, mekanik ve elektrik işleri devam etmektedir. Mantolama tamamlanmıştır. 88,05% G Tünel kalıp çalışması tamamlanmış, ince inşaatlar, mekanik ve elektrik işleri devam etmektedir. Mantolama tamamlanmıştır. 89,50% H Tünel kalıp çalışması tamamlanmış, ince inşaatlar, mekanik ve elektrik işleri devam etmektedir. Mantolama tamamlanmıştır. 76,21% I Tünel kalıp çalışması tamamlanmış, ince inşaatlar, mekanik ve elektrik işleri devam etmektedir. 63,36% J Tünel kalıp çalışması tamamlanmış, ince inşaatlar, mekanik ve elektrik işleri devam etmektedir. Mantolama tamamlanmıştır. 76,43% Ticari Bloklar Kaba inşaat işleri tamamlanmıştır. % 50 Projenin mevcut durumu itibariyle ortalama tamamlanma oranı %60 mertebesindedir. 9. İMAR DURUMU Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan temaslardan İnnovia Projesi 3. etabın gerçekleştirildiği 2945 ada, 35 nolu parselin 15.10.2010 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Esenyurt. Etap Uygulama İmar Planı na göre sahip oldukları lejant ve yapılaşma şartları aşağıda belirtilmiştir. Ada No Parsel No Lejantı İnşaat Nizamı K.A.K.S./Emsal 2945 35 Konut Alanı Blok 2,50 13
Plan notlarına göre yapılaşma şartları : 1) E : 2.50 2) H max : Serbest 3) İnşaat Nizamı : Ayrık 4) Deprem yönetmeliğine uyulacaktır. 5) Otopark yönetmeliğine uyulacaktır. 6) Kamuya ayrılan alanlar kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz. 7) Yapı adalarında ve yeşil alanlarda 0.00 kotu altına ilgili kurumdan görüş alınmak şartı ile trafo yapılabilir. 8) Temel mühendislik ve geoteknik etüdler doğrultusunda inşaat uygulaması yapılacaktır. 9) Parsel içerisinde istinat duvarı yapılması gerekli ise belediyeden ruhsat alınması zorunludur. 10) Tüm yapı adalarında bina oturum alanları dışında kalan her 25 m 2 alan için bir ağaç dikilecektir. 11) Planlama alanlarında avan proje onayları İstanbul imar Yönetmeliği hükümlerine göre yapılacaktır. 12) Planda bina yaklaşma sınırı gösterilmiş bölgelerde tevhid ve/ve ya ifraz yapılması halinde yeni oluşacak parsellerde bina yaklaşma sınırı 10 m. den az olamaz. 13) İfraz edilmesi halinde yan bahçe mesafesi 5m. den arka bahçe mesafesi H/2 den az olamaz. 14) Plan notlarında belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı imar yasası ve yönetmeliği hükümleri uygulanacaktır. şeklindedir. İlgililerden plan notlarında yukarıdaki yapılaşma şartlarının yanı sıra; toplu konut yapımcıları (özel ve tüzel kişiler, kooperatifler) vasıtasıyla yapılan ve daire sayısı 100 adedi aşan projelerde her 100 daire için K.A.K.S. 0,15 artırılır. Toplu konut alanlarında zemin katlarda siteye hizmet verecek ticari veya hizmet tesisleri yapılabilir. bilgisinin bulunduğu öğrenilmiştir. 14
10. EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ Taşınmazların konumu, ulaşım kabiliyeti, mevcut imar durumu, bulunduğu bölgenin gelişim potansiyeli dikkate alındığında konut/işyeri olarak kullanımlarının en uygun kullanım şekli olduğu düşünülmektedir. 11. DEĞERLENDİRME Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler: Olumlu etkenler: Kaliteli kentsel ve mimari tasarım, Proje alanının yeni kentsel gelişme bölgesinde yer alması, Ulaşım imkânlarının kolaylığı, Tamamlanmış alt yapı, Yeterli otopark alanı bulunması, Yapıların endüstriyelleşmiş sistemlerle (tünel kalıp) inşa edilecek olması, Proje kapsamındaki rekreatif alanların (yüzme havuzu, çocuk oyun alanları, yeşil alanlar, spor sahaları vb.) mevcudiyeti, İç mekânlarda kullanılması öngörülen malzeme standartlarının yaygın kalite ortalamasının üzerinde olması, Yapım sistemleri itibariyle binaların depremsellik bakımından güvenilir olması. Olumsuz etkenler: İnşa halinde olmaları (geçici etken), Ulaşımın kolaylığına rağmen projenin şehir merkezine (göreceli olarak) uzak olması. 12. FİYATLANDIRMA Taşınmazların değer tespiti aşağıda belirtilen ana başlıklar dikkate alınarak yapılmıştır. Piyasa Değeri Aylık Kira Değeri 15
12.1. PİYASA DEĞERİ İnnovia 3. Etap projesinin değer tesbiti aşağıda belirtilen ana başlıklar altında yapılmıştır. 12.1.1. Arsanın değeri 12.1.2. Projenin halihazır durumuyla değeri 12.1.3. Dairelerin ve ticari ünitelerin bugünkü rayiçlerle bitmiş haldeki değeri 12.1.1. Arsanın değeri Arsanın değerinin tespitinde Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden, emlak pazarlama firmaları ve proje yetkilileri ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu arsa için kıymet takdir edilmiştir. Bulunan emsaller, görülebilirlik, konum, büyüklük, imar durumu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki mevcut veri ve bilgilerden yararlanılmıştır. Bölge genelinde yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. Emsal 1 : (İnşaat firması:0532 709 94 37) Nazım Hikmet Bulvarı üzerinde konumlu, 600 m 2 yüzölçümlü, konut imarlı (H:15,50) arsa 2.400.000,-TL bedelle satılıktır. (4.000,-TL/m 2 ) Emsal 2 : (Emlak Ofisi:0212 999 86 72) Mehterçeşme Mahallesi nde konumlu 160 m² yüzölçümlü, H:15,50 imar şartına sahip konut imarlı arsa 320.000,-TL bedelle satılıktır. (2.000,-TL/m 2 ) Emsal 3 : (Sahibinden:0532 275 19 22) Mehterçeşme Mahallesi nde konumlu, 3178 m 2 yüzölçümlü, konut imarlı arsa 3.200.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.007,-TL/m 2 ) Emsal 4 : (İnşaat firması:0532 709 94 37) Mehterçeşme Mahallesi nde konumlu, 1584 m 2 yüzölçümlü, H:18,50 imar şartına sahip konut imarlı arsa 3.170.000,-TL bedelle satılıktır. (~2.001,-TL/m 2 ) Emsal 5 : (İnşaat firması:0212 428 55 20) Mehterçeşme Mahallesi nde konumlu, 500 m 2 yüzölçümlü, H:18,50 imar şartına sahip konut+ticaret imarlı arsa 1.320.000,-TL bedelle satılıktır. (2.640,-TL/m 2 ) 16
Bu araştırmalardan hareketle, arsanın konumu, yüzölçümü büyüklüğü, imar durumu ve üzerinde gerçekleştirilmekte olan İnnovai 3. Etap projesinin mevcudiyeti dikkate alınarak m 2 birim değeri için 2.000,-TL kıymet takdir edilmiştir. Buna göre 2945 ada, 35 nolu parselin değeri ; 68.563,18 m 2 x 2.000 TL/m 2 137.125.000,-TL olarak belirlenmiştir. ise, Parseldeki Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye ait hissenin değeri SAHİBİ ADA NO PARSEL NO HİSSESİNE TEKABÜL EDEN ARSA MİKTARI (m²) BİRİM DEĞER (TL/m 2 ) YUVARLATILMIŞ DEĞER (TL) Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 2945 35 59.913,94 2.000 119.825.000 olarak belirlenmiştir. 12.1.2. Projenin halihazır durumuyla değeri Projenin mevcut durumuyla değeri aşağıda belirtilen iki yöntemle hesaplanmıştır. 12.1.2.1. İkame Maliyet Yaklaşımı 12.1.2.2. İndirgenmiş Nakit Akımları yöntemi 12.1.2.1. İkame Maliyet Yaklaşımı Bu yöntemde taşınmazın arsa ve inşai değeri olmak üzere iki bileşeni esas tutulmak suretiyle değerler ayrı ayrı tespit edilmekte ve taşınmazların değeri bu bileşenlerin toplamı olarak takdir edilmektedir. (Ancak bu değerler arsa ve inşai yatırımların ayrı ayrı satışına esas olmayıp toplam değere ulaşmak için belirlenen fiktif büyüklüklerdir.) 12.1.2.1.1. Arsanın değeri Proje arsasının (2945 ada, 35 nolu parsel) değeri 137.125.000,-TL olup Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye ait hissenin değeri ise 119.825.000,-TL dir. 17
12.1.2.1.2. Arsa üzerindeki inşai yatırımların mevcut durumuyla değeri İnşai yatırımların değerlendirmeye esas m 2 birim bedeli (kârı havi satışa esas rayiç tutarı) binaların yapılış tarzları ve nitelikleri dikkate alınarak belirlenmiştir. İnşaat maliyeti : İnşaat maliyeti Toplam inşaat alanı 373.657,57 m² x 700,-TL/m² 261.560.000,-TL Zemin etüdleri (maktuen) = 150.000,-TL Proje yapım giderleri 261.560.000,-TL x % 0,5 1.310.000,-TL Proje onayı ve ruhsat işleri : 261.560.000,-TL x % 0,5 1.310.000,-TL Şantiye mobilizasyonu (maktuen) = 550.000,-TL Teknik alt yapı, saha işleri ve çevre düzenlemesi maliyeti 261.560.000,-TL x % 5 13.080.000,-TL olmak üzere İnşaat maliyeti toplamı...= 277.960.000,-TL Proje yönetimi ve pazarlama giderleri ise, 277.960.000 x % 5 13.898.000,-TL mertebesindir. Bu meblağın eklenmesiyle toplam proje maliyeti 291.860.000,-TL ye ulaşmaktadır. Projenin mevcut durumu itibariyle tamamlanma oranı %60 mertebesindedir. Proje bünyesindeki mevcut inşai yatırımların değeri ise (291.860.000,-TL x 0,60) 175.115.000,-TL olarak hesaplanmıştır. Buna göre rapor konusu taşınmazların (Yeşil GYO ya ait hisse) halihazır durumuyla değeri ise, Arsa değeri... 119.825.000,-TL İnşaî yatırımın değeri... 175.115.000,-TL TOPLAM 294.940.000,-TL dir. 18
12.1.2.2. İndirgenmiş Nakit Akımları Yöntemi Bu yöntem, proje değerinin projenin gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalıdır. Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve projenin taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve projenin bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Bu değer projenin, mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan (olması gereken) değeridir. Varsayımlar: Makroekonomik Büyüklükler: Yıllık Enflasyon Oranı (TÜFE), A.B.D. Yıllık Enflasyon Oranı (CPI), Dönemsel Devalüasyon Oranı, Yıllık Enflasyon Oranı, Dönem Sonu Kuru ve Ortalama Kur varsayımları sayfa 22 deki tabloda sunulmuştur. Reel İskonto Oranı: Reel iskonto oranı sektörün ve projenin taşıdığı risk seviyesi dikkate alınarak % 8 olarak belirlenmiştir. Konut Satışlarının Gerçekleşme Oranları ve Satış Fiyatları (Yeşil İnşaat hissesine isabet eden) : Daire satışlarına başlanmış ve ekspertiz tarihine kadar toplanan sipariş avansları tutarı yaklaşık 288.000.000,-TL mertebesindedir. Kalan satışa esas alan ise 16.050 m² dir. Ticari Ünitelerin Satışlarının Gerçekleşme Oranları ve Satış Fiyatları : Ticari üniteler kiralanmak suretiyle değerlendirilecek olup 2014 yılı itibariyle faaliyete geçeceklerdir. Kira değerlerinin belirlenmesinde projenin yakın çevresinde gerçekleştirilen projelerindeki ortalama m 2 birim değerleri esas alınmak sureti ile 2013 yılı için aylık kira değeri raporun 12.1.3.1. bölümünde belirlendiği üzere toplam 51.845,-USD olarak belirlenmiştir. Kira gelirlerinin her yıl % 2 oranında artacağı varsayılmıştır. 19
Satışa Esas Konut ve Ticari Ünite Alanları: Proje bünyesinde yer alan 3.293 adet konutun, 77 adet ticari ünitenin satışa esas toplam alanı ile bu alanlardan Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin hissesine düşen miktarları aşağıda tablolandırılmıştır. Etap No 3 Proje Başlangıç ve Bitiş Tarihi Ekim 2010 Aralık 2013 Planlanan Ünite Adedi Satılabilir Konut Alanı (m 2 ) Projenin Tamam için Satılabilir Ticaret Alanı (m 2 ) Satılabilir Toplam Alan (m 2 ) Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesi için Satılabilir Konut Alanı (m 2 ) Satılabilir Ticaret Alanı (m 2 ) Satılabilir Toplam Alan (m 2 ) Toplam İnşaat Alanı (m 2 ) 3370 251.714 8.697 260.411 221.050 8.252 229.302 373.657,57 Sigorta Primi ve Emlak Vergisi: Sigorta primi bina değerinin binde 2 si, emlak vergisi inşaat süresince arsa değerinin binde 6 sı, daha sonra ise ticari ünitelerin bina değerinin binde 4 ü alınmıştır. Arsa değeri yukarıda hesaplanmış olup 2012 yılı itibarı ile Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye ait hissenin değeri 119.825.000,-TL alınmıştır. Arsa ve bina değerleri her yıl tahmini yeniden değerleme oranı ile artırılmıştır. İnşaat Süresi ve Maliyeti: Projenin inşaatının 2013 yılı sonuna kadar tamamlanacağı, inşaat maliyetinin tamamının Yeşil İnşaat tarafından karşılanacağı ve 2013 yılında kalan % 40 ının, tamamlanacağı varsayılmıştır. İnşaat maliyeti yukarıda (s.18) hesaplanmış olup toplam 291.860.000,-TL dir. m² Birim maliyeti ise bu hesaptan hareketle 435 USD alınmıştır. Tamamlanan İnşaatın Maliyeti: Proje mevcut durumu itibariyle %60 oranında tamamlanmış olup bu durumun mali karşılığı 175.115.000,-TL olarak hesaplanmıştır. Hesaplanan bu tutar 2013 yılının inşaat maliyetinden çıkarılmak suretiyle nakit akımı hesabına dahil edilmiştir. 20
Nakit Ödenen Vergiler: Etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir. Özet olarak: Yukarıdaki varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile (sayfa 22 ve 23 te sunulan indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere) projenin (rapor konusu hisseye tekabül eden kısmının) bugünkü finansal değeri 354.610.000,-TL olarak bulunmuştur. Bu değerin, ekonomideki gelişmelere bağlı olarak satışların gerçekleşme oranlarındaki ve birim fiyatlardaki değişimlere ve müteahhitlik becerisine (maliyetlerin kontrolüne) göre artabileceği ya da azalabileceği tabiidir. 12.1.2.3. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi Görüleceği üzere projenin (rapor konusu hisseye tekabül eden kısmının) halihazır durumuyla değerinin tesbitinde kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler arasında yaklaşık % 20 mertebesinde bir fark bulunmaktadır. Bu fark satış gerçekleşme oranının inşai gerçekleşme oranının üzerinde olmasından kaynaklanmaktadır. Ancak İNA yöntemiyle belirlenen değer büyük ölçüde ekonomik varsayımlara dayalı olduğundan nihai değer olarak Maliyet Yaklaşımı Yöntemi ile bulunan değerin (294.940.000,-TL) alınması uygun görülmüştür. 21
İNNOVİA PROJESİ 3. ETAP (TL) İnşaat varsayımları Arsa Alanı (m 2 ) 68.563,18 Toplam İnşaat Alanı (m 2 ) 373.658 İnşaat m 2 Maliyeti (USD) 437 İnşaatın Süresi 1 yıl Satışa Esas Kalan Konut Alanı (m 2 ) 16.050 Satışa Esas Ticaret Alanı (m 2 ) 8.252 Emlak Vergisi 0,6% Sigorta primi 0,2% Ticari Ünite Varsayımları 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Azami Yıllık Kira Geliri (USD) 0 634.583 647.274 660.220 673.424 686.893 700.631 714.643 Konut Varsayımları m 2 Başına Ortalama Satış Fiyatı (USD) 800 850 Azami Yıllık Satış Geliri (USD) 12.840.000 13.642.500 Satış Oranı (İlk yıl %50, 2. yıl %50) 50% 50% 23/01/2013 USD/TL 1,766 01/2012 12/2012 TÜFE 6% İskonto Oranı 9% Yıllık Enflasyon Oranı (TÜFE) 6% 6% 5% 5% 5% 5% 5% 5% A.B.D. Yıllık Enflasyon Oranı (CPI) 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% Dönemsel Devalüasyon Oranı 4% 4% 3% 3% 3% 3% 3% 3% Dönem Sonu Kuru 1,831 1,903 1,959 2,016 2,075 2,137 2,199 2,264 Ortalama Kur 1,798 1,867 1,931 1,987 2,046 2,106 2,168 2,232 Reel İskonto Oranı 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% Nominal İskonto Oranı 16% 16% 14% 14% 14% 14% 14% 14% 1 / İskonto Faktörü 1,07 1,24 1,42 1,63 1,86 2,13 2,44 2,79 Etkin Vergi Oranı 0% 22
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Ticari Ünite Kira Gelirleri 0 1.184.582 1.249.620 1.312.101 1.377.706 1.446.592 1.518.921 1.594.867 Ticari Ünite Uç Değeri 17.720.747 Konut Satış Gelirleri 11.545.766 12.733.296 0 0 0 Satış Oranı 50% 50% 0% 0% Kümülatif Satış Oranı 50% 100% 100% 100% Azami Yıllık Satış Geliri (USD) 12.840.000 13.642.500 0 0 Yıllık Satış Geliri (USD) 6.420.000 6.821.250 0 0 Yıllık Satış Geliri 11.545.766 12.733.296 0 0 Tamamlanan İnşaat Maliyetleri 175.115.000 0 0 0 Alınan Sipariş Avansları 288.000.000 İnşaat Harcamaları 117.463.530 0 0 0 Emlak Vergisi 718.950 40.205 41.580 42.803 44.062 45.358 46.692 48.066 Sigorta Primi 234.927 13.402 13.860 14.268 14.687 15.119 15.564 16.022 Serbest Nakit Akımı 356.243.358 13.864.272 1.194.180 1.255.030 1.318.957 1.386.114 1.456.665 1.530.780 Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri 332.933.191 11.214.374 839.989 771.333 708.276 650.362 597.173 548.324 Uç Değerin Bugünkü Değeri 6.347.562 23/01/2013 İtibarı İle Toplam Değer 354.610.585 23/01/2013 İtibarı İle Toplam Değer (USD) 200.798.746 23
12.1.3. Dairelerin ve ticari ünitelerin bugünkü rayiçlerle bitmiş haldeki değeri Taşınmazların bitmiş haldeki değerlerinin tespitinde aşağıdaki yöntemler dikkate alınmıştır. 12.1.3.1. Emsal Karşılaştırma Yöntemi 12.1.3.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı 12.1.3.1. Emsal Karşılaştırma Yöntemi Bu yöntemde, Esenyurt - Beylikdüzü bölgesinde ve projenin yakın çevresinde yer alan benzeri yatırımlardaki (Regnum Astrum Towers, Solar Kent, Emlak Bankası Bizimkent Evleri, İsthanbul Evleri, İhlas Marmara Evleri, Modernist vb.) pazara çıkarılmış ve yakın dönemde satılmış benzer gayrimenkullerin satış değerleri araştırılmış ve pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkuller için fiyat belirlenmiştir. Bulunan emsaller konum, kullanım alanı büyüklüğü, manzara, inşai kalite, konfor ve teknik donanım gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış; güncel fiyatlar için satış ofisiyle görüşülmüş, yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmıştır. Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. Emsal 1 : (Emlak Ofisi:0212 500 27 99) İnnovia Projesi 2. Etap bünyesinde yer alan bloğun 6. katında konumlu 58 m 2 kullanım alanlı ve 1+1 kullanımlı daire 105.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.810,-TL/m 2 ) Emsal 2 : (Emlak Ofisi:0212 852 28 42) İnnovia Projesi 2. Etap bünyesinde yer alan bloğun 12. katında konumlu 63 m 2 kullanım alanlı ve 1+1 kullanımlı daire 109.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.730,-TL/m 2 ) Emsal 3 : (Emlak Ofisi:0212 853 62 09) İnnovia Projesi 2. Etap bünyesinde yer alan bloğun 1. katında konumlu 101 m 2 kullanım alanlı ve 2+1 kullanımlı daire 160.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.584,-TL/m 2 ) Emsal 4 : (Emlak Ofisi:0212 999 08 80) İnnovia Projesi 2. Etap bünyesinde yer alan bloğun 9. katında konumlu 100 m 2 kullanım alanlı ve 2+1 kullanımlı daire 165.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.650,-TL/m 2 ) Emsal 5 : (Emlak Ofisi:0212 853 13 37) İnnovia Projesi 2. Etap bünyesinde yer alan bloğun 4. katında konumlu 109 m 2 kullanım alanlı ve 2+1 kullanımlı daire 169.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.550,-TL/m 2 ) 24
Emsal 6 : (Emlak Ofisi:0212 853 53 99) İsthanbul Evleri bünyesinde yer alan bloğun zemin katında konumlu 123 m 2 kullanım alanlı ve 2+1 kullanımlı daire 240.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.951,-TL/m 2 ) Emsal 7 : (Emlak Ofisi:0212 428 39 94 ) Story 1 Residence nin 2. katında konumlu 220 m 2 kullanım alanlı ve 3+1 kullanımlı daire 395.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.795,-TL/m 2 ) Gerek bölgede yapılan piyasa araştırmalarından ve yakın çevrede emsal tutulabilecek yatırımların verilerinden, gerekse ofisimizdeki mevcut bilgilerden hareketle İnnovia 3. Etap Projesi bünyesinde konumlu olan rapor konusu taşınmazların arsa payları dahil değerleri rapor ekinde tablolar halinde sunulmuş, özet tablosu aşağıda verilmiştir. Açıklama Bağımsız Bölüm Adedi Toplam Kullanım Alanı (m 2 ) Toplam Değer (TL) Toplam Aylık Kira Değeri (TL) 3. Etap-Daireler 3.293 253.559,20 351.125.000 1.367.240 3. Etap-Ticari Üniteler 77 8.697,37 15.675.000 92.750 TOPLAM 3.370 262.256,57 366.800.000 (1.459.990) 1.460.000 12.1.3.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı Bu yaklaşımda, Doğrudan İndirgeme (Direkt Kapitalizasyon) ve Gelir İndirgeme (en önemli örneği İndirgenmiş Nakit Akımları analizidir) olarak adlandırılan iki yöntem kullanılmaktadır. Mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan Doğrudan indirgeme yöntemi, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Bu yöntemde bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi incelenir daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerin aynı düzeyde getiri elde edeceği varsayımıyla belirlenen gelir düzeyi ile garanti edilen piyasa değeridir. Bu analizde Taşınmazın Değeri=Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Direkt Kapitalizasyon Oranı formülünden yararlanılır. Bölgede ve taşınmazların yer aldığı İnnovia projesi bünyesinde yapılan araştırmalardan hareketle emsal karşılaştırma yönteminde belirlendiği üzere dairelerin aylık toplam kira değeri 1.367.240,-TL, ticari ünitelerin aylık toplam kira değeri ise 92.750,-TL mertebesindedir. 25
Taşınmazların günümüz ekonomik koşulları itibariyle oluşan piyasa şartlarındaki direk kapitalizasyon oranı ise daireler için % 4,5, ticari üniteler için ise % 6,5 olarak öngörülmüştür. Bu araştırmalar ve hesaplamalar neticesinde rapora konu taşınmazlar için takdir olunan bitmiş haldeki ortalama m 2 birim kira değerleri ve satış değerleri aşağıda tablo halinde sunulmuştur. AÇIKLAMA AYLIK KİRA DEĞERİ (TL) YILLIK KİRA DEĞERİ (TL) KAPİTALİZASYON ORANI (%) TOPLAM DEĞER (TL) (Yıllık Kira Değeri / Kapitalizasyon oranı) Daireler 1.367.240 16.406.880 4,5 364.597.000 Ticari Üniteler 92.750 1.113.000 6,5 17.123.000 TOPLAM 381.720.000 12.1.3.3. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi Görüleceği üzere kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirine yakındır. Ancak nihai değer olarak gayrimenkul rayiçleri piyasanın ekonomik parametrelerini her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge ile yansıttığı için ve proje bünyesinde çok fazla kiralık daire bulunması sebebiyle kira değerlerinin alt seviyelerde olması hususları dikkate alınarak Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile bulunan değerin alınması uygun görülmüş ve taşınmazlarının toplam değeri 366.800.000,-TL ; aylık kira değerleri toplamı ise 1.460.000,-TL olarak belirlenmiştir. 12.2. TAŞINMAZLARIN AYLIK KİRA DEĞERİ Rapora konu taşınmazların proje bünyesindeki konumları, kullanım alanları, mimari özellikleri, inşai kaliteleri ve kullanım fonksiyonları da dikkate alınarak takdir edilen aylık kira değerleri ek tabloda belirtilmiştir. Taşınmazların aylık kira değerleri toplam 1.460.000,-TL hesap ve takdir edilmiştir. 13. UZMAN GÖRÜŞÜ Rapor konusu taşınmazlar, Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince proje olarak GYO portföyünde yer alabilirler. 26
14. SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen ve 2945 ada, 35 nolu parsel üzerinde gerçekleştirilen İnnovia projesi, 3. Etap projesinin yerinde ve mimari projeleri üzerinde yapılan incelemeleri sonucunda lokasyonuna, mimari özelliklerine, taşımazların kullanım alanı büyüklüklerine, öngörülen inşaat standartlarına, İnnovia projesi 1. ve 2. Etaplar ile çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre 1. Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen kısmının arsa değeri için, 119.825.000,-TL (Yüzondokuzmilyonsekizyüzyirmibeşbin Türk Lirası), (119.825.000,-TL 2,354 TL/Euro (*) 50.905.000,-Euro) (119.825.000,-TL 1,766 TL/USD (*) 67.851.000,-USD) 2. Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen kısmının halihazır durumuyla değeri için, 294.940.000,-TL (İkiyüzdoksandörtmilyondokuzyüzkırkbin Türk Lirası), (294.940.000,-TL 2,354 TL/Euro (*) 125.102.000,-Euro) (294.940.000,-TL 1,766 TL/USD (*) 167.010.000,-USD) 3. Proje bünyesinde yer alan 3.293 adet dairenin ve 77 adet ticari ünitenin bugünkü rayiçlerle bitmiş haldeki toplam değeri için ise, 366.800.000,-TL (Üçyüzaltmışaltımilyonsekizyüzbin Türk Lirası) (366.800.000,-TL 2,354 TL/Euro (*) 155.820.000,-Euro) (366.800.000,-TL 1,766 TL/USD (*) 207.701.000,-USD) 4. Proje bünyesinde yer alan 3.293 adet dairenin ve 77 adet ticari ünitenin bugünkü rayiçlerle bitmiş haldeki aylık toplam kira değeri için ise, 1.460.000,-TL (Birmilyondörtyüzaltmışbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir. (1.460.000,-TL 2,354 TL/Euro (*) 620.000,-Euro) (1.460.000,-TL 1,766 TL/USD (*) 827.000,-USD) (*) Rapor tarihi itibariyle 1,-Euro = 2,354 TL; 1,- USD = 1,766 TL'dir. Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir. 27
Takdir olunan değerlerin KDV dahil bedelleri ise yukarıdaki sıralamayla; 1. 141.393.500,-TL 2. 348.029.200,-TL 3. 373.132.750,-TL 4. 1.722.800,-TL dir. İşbu rapor, Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin talebi üzerine ve üç (3) orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir Bilgilerinize sunulur. 23 Ocak 2013 (Ekspertiz tarihi : 17 Aralık 2012) Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Eki: Konum krokisi Uydu fotografı Tapu sureti (Eski tapu) Takyidat yazısı (örnek olarak) Yapı Ruhsatı Parselasyon krokisi İmar planı Proje tasarı resimleri (4 adet / 2 sayfa) Vaziyet planları (2 adet/2 sayfa) Kat planları Fotoğraf Değerleme listeleri Değerleme uzmanını tanıtıcı bilgiler Değerleme uzmanlığı lisans belgesi Değerleme sözleşmesi sureti Öznur AKTULAN Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401665) Kontrol Eden Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114) 28
Konum krokisi 29
Uydu Fotoğrafı 30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
SIRA NO BLOK NO KAT BAĞIMSIZ BÖLÜM NO BRÜT M2 PAY PAYDA ARSA PAYI HİSSESİ NİTELİĞİ 1 A ZEMİN 1 50,00 50000 260540084 50000/260540084 TAM MESKEN - 2 A ZEMİN 2 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 3 A ZEMİN 3 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 4 A ZEMİN 4 92,00 92000 260540084 92000/260540084 TAM MESKEN - 5 A ZEMİN 5 33,00 33000 260540084 33000/260540084 TAM MESKEN - HAKKI YAVAŞ 6 A ZEMİN 6 33,00 33000 260540084 33000/260540084 TAM MESKEN - İBRAHİM ÇAVUŞOĞLU 7 A ZEMİN 7 92,00 92000 260540084 92000/260540084 TAM MESKEN - 8 A ZEMİN 8 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 9 A ZEMİN 9 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 10 A ZEMİN 10 46,00 46000 260540084 46000/260540084 TAM MESKEN - 11 A 1 11 50,00 50000 260540084 50000/260540084 TAM MESKEN - 12 A 1 12 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 13 A 1 13 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 14 A 1 14 92,00 92000 260540084 92000/260540084 TAM MESKEN - 15 A 1 15 68,50 68500 260540084 68500/260540084 TAM MESKEN - 16 A 1 16 92,00 92000 260540084 92000/260540084 TAM MESKEN - 17 A 1 17 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 18 A 1 18 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 19 A 1 19 46,00 46000 260540084 46000/260540084 TAM MESKEN - 20 A 1 20 45,00 45000 260540084 45000/260540084 TAM MESKEN - EKLEN Tİ MALİKİ 53
21 A 1 21 45,00 45000 260540084 45000/260540084 TAM MESKEN - 22 A 2 22 50,00 50000 260540084 50000/260540084 TAM MESKEN - 23 A 2 23 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 24 A 2 24 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 25 A 2 25 92,00 92000 260540084 92000/260540084 TAM MESKEN - 26 A 2 26 33,00 33000 260540084 33000/260540084 TAM MESKEN - 27 A 2 27 33,00 33000 260540084 33000/260540084 TAM MESKEN - 28 A 2 28 92,00 92000 260540084 92000/260540084 TAM MESKEN - 29 A 2 29 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 30 A 2 30 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 31 A 2 31 46,00 46000 260540084 46000/260540084 TAM MESKEN - 32 A 2 32 45,00 45000 260540084 45000/260540084 1795/4500 MURAT GÜLTEKİN MESKEN - 2705/4500 33 A 2 33 45,00 45000 260540084 45000/260540084 TAM MESKEN - 34 A 3 34 50,00 50000 260540084 50000/260540084 1/2 KEMAL UYUMAZ MESKEN - 1/2 NAGİHAN UYUMAZ 35 A 3 35 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 36 A 3 36 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 37 A 3 37 92,00 92000 260540084 92000/260540084 TAM MESKEN - 38 A 3 38 68,50 68500 260540084 68500/260540084 TAM MESKEN - 39 A 3 39 92,00 92000 260540084 92000/260540084 TAM MESKEN - 40 A 3 40 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 41 A 3 41 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 54
42 A 3 42 46,00 46000 260540084 46000/260540084 TAM MESKEN - 43 A 3 43 45,00 45000 260540084 45000/260540084 TAM MESKEN - 44 A 3 44 45,00 45000 260540084 45000/260540084 TAM MESKEN - 45 A 4 45 50,00 50000 260540084 50000/260540084 TAM MESKEN - 46 A 4 46 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 47 A 4 47 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 48 A 4 48 92,00 92000 260540084 92000/260540084 TAM MESKEN - 49 A 4 49 33,00 33000 260540084 33000/260540084 TAM MESKEN - 50 A 4 50 33,00 33000 260540084 33000/260540084 TAM MESKEN - 51 A 4 51 92,00 92000 260540084 92000/260540084 TAM MESKEN - 52 A 4 52 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 53 A 4 53 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 54 A 4 54 46,00 46000 260540084 46000/260540084 TAM MESKEN - 55 A 4 55 45,00 45000 260540084 45000/260540084 TAM MESKEN - 56 A 4 56 45,00 45000 260540084 45000/260540084 TAM MESKEN - 57 A 5 57 50,00 50000 260540084 50000/260540084 TAM MESKEN - 58 A 5 58 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 59 A 5 59 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 60 A 5 60 92,00 92000 260540084 92000/260540084 TAM MESKEN - 61 A 5 61 33,00 33000 260540084 33000/260540084 TAM MESKEN - 62 A 5 62 33,00 33000 260540084 33000/260540084 TAM MESKEN - 55
63 A 5 63 92,00 92000 260540084 92000/260540084 TAM MESKEN - 64 A 5 64 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 65 A 5 65 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 66 A 5 66 46,00 46000 260540084 46000/260540084 TAM MESKEN - 67 A 5 67 45,00 45000 260540084 45000/260540084 TAM MESKEN - 68 A 5 68 45,00 45000 260540084 45000/260540084 TAM MESKEN - 69 A 6 69 50,00 50000 260540084 50000/260540084 TAM MESKEN - 70 A 6 70 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 71 A 6 71 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 72 A 6 72 92,00 92000 260540084 92000/260540084 TAM MESKEN - 73 A 6 73 68,50 68500 260540084 68500/260540084 TAM MESKEN - 74 A 6 74 92,00 92000 260540084 92000/260540084 TAM MESKEN - 75 A 6 75 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 76 A 6 76 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 77 A 6 77 46,00 46000 260540084 46000/260540084 TAM MESKEN - 78 A 6 78 45,00 45000 260540084 45000/260540084 TAM MESKEN - 79 A 6 79 45,00 45000 260540084 45000/260540084 TAM MESKEN - 80 A 7 80 50,00 50000 260540084 50000/260540084 TAM MESKEN - 81 A 7 81 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 82 A 7 82 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 83 A 7 83 92,00 92000 260540084 92000/260540084 TAM MESKEN - 56
84 A 7 84 33,00 33000 260540084 33000/260540084 TAM MESKEN - 85 A 7 85 33,00 33000 260540084 33000/260540084 TAM MESKEN - 86 A 7 86 92,00 92000 260540084 92000/260540084 TAM MESKEN - 87 A 7 87 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 88 A 7 88 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 89 A 7 89 46,00 46000 260540084 46000/260540084 TAM MESKEN - 90 A 7 90 45,00 45000 260540084 45000/260540084 TAM MESKEN - 91 A 7 91 45,00 45000 260540084 45000/260540084 TAM MESKEN - 92 A 8 92 50,00 50000 260540084 50000/260540084 TAM MESKEN - 93 A 8 93 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 94 A 8 94 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 95 A 8 95 92,00 92000 260540084 92000/260540084 TAM MESKEN - 96 A 8 96 33,00 33000 260540084 33000/260540084 TAM MESKEN - 97 A 8 97 33,00 33000 260540084 33000/260540084 TAM MESKEN - 98 A 8 98 92,00 92000 260540084 92000/260540084 TAM MESKEN - 99 A 8 99 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 100 A 8 100 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 101 A 8 101 46,00 46000 260540084 46000/260540084 TAM MESKEN - 102 A 8 102 45,00 45000 260540084 45000/260540084 TAM MESKEN - 103 A 8 103 45,00 45000 260540084 45000/260540084 TAM MESKEN - 104 A 9 104 50,00 50000 260540084 50000/260540084 TAM MESKEN - S.S.BEYSU KONUT YAPI 57
KOOPARATİFİ 105 A 9 105 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - BTC PETROL İNŞ.TURİZM DANIŞMANLIK İÇ VE DIŞ TİC.LTD.ŞTİ. 106 A 9 106 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - SAVAŞ ÖZYALÇIN BTC PETROL İNŞ.TURİZM 107 A 9 107 92,00 92000 260540084 92000/260540084 TAM MESKEN - DANIŞMANLIK İÇ VE DIŞ TİC.LTD.ŞTİ. 108 A 9 108 33,00 33000 260540084 33000/260540084 1/2 KEMAL UYUMAZ MESKEN - 1/2 NAGİHAN UYUMAZ 109 A 9 109 33,00 33000 260540084 33000/260540084 1/2 KEMAL UYUMAZ MESKEN - 1/2 NAGİHAN UYUMAZ BTC PETROL İNŞ.TURİZM 110 A 9 110 92,00 92000 260540084 92000/260540084 TAM MESKEN - DANIŞMANLIK İÇ VE DIŞ TİC.LTD.ŞTİ. BTC PETROL İNŞ.TURİZM 111 A 9 111 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - DANIŞMANLIK İÇ VE DIŞ TİC.LTD.ŞTİ. 112 A 9 112 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - BTC PETROL İNŞ.TURİZM DANIŞMANLIK İÇ VE DIŞ TİC.LTD.ŞTİ. 113 A 9 113 46,00 46000 260540084 46000/260540084 TAM MESKEN - S.S.BEYSU KONUT YAPI KOOPARATİFİ 114 A 9 114 45,00 45000 260540084 45000/260540084 TAM MESKEN - S.S.BEYSU KONUT YAPI KOOPARATİFİ 115 A 9 115 45,00 45000 260540084 45000/260540084 TAM MESKEN - ARTAŞ İNŞAAT SAN.VE TİC.A.Ş. 116 A 10 116 50,00 50000 260540084 50000/260540084 TAM MESKEN - BTC PETROL İNŞ.TURİZM 117 A 10 117 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - DANIŞMANLIK İÇ VE DIŞ TİC.LTD.ŞTİ. 118 A 10 118 127,00 127000 260540084 127000/260540084 TAM MESKEN - 119 A 10 119 92,00 92000 260540084 92000/260540084 TAM MESKEN - 120 A 10 120 68,50 68500 260540084 68500/260540084 TAM MESKEN - 121 A 10 121 92,00 92000 260540084 92000/260540084 TAM MESKEN - 122 A 10 122 107,15 107150 260540084 107150/260540084 TAM MESKEN - 58