ARSA OFİsİ GENEL MÜDÜRLÜ(;Ü ve BELEDİYELER Güray AÇıL Ülkemizde, 1950'Ii yınardan itibaren başlıyarak günümüze kadar hızlanarak gelen kentleşme olayı, ekonomik gelişme ve sanayileşme, turizm sektöründeki gelişmeler. arsa fiyatlarının aşırı derecede artışına sebep olmuştur. Kenlleşmenin düzenli bir şekilde olması, arsa politikaları ile çok yakından ilişkili oldu~u için konuya devlet eliyle çözüm aranmış ve 29.4.1969 yılında kabul edilen 1164 Sayılı Kanunla İmar ve İskan Bakanlığı'na bağlı kamu tüzel kişiliğine haiz ve döner sermayeli bir kuruluş olarak "Arsa Ofisi Genel Müdürıüğü"kurulmuştur. Kanunun 1. maddesinde kuruluş amacı; "Arsaların aşın fiyat artışlarını önleme için tanzim alış ve satışlan yapmak, konut, sanayi, turizm bölgeleri ve kamu tesisleri için arazi ve arsa sağlamak" olarak belirlenmiştir. 1989 yılına kadar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı'na bağlı olarak gwev yapan Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü. bu tarihten itibaren; yürürlüğe giren bir kararname ile Maliye ve Gümrük Bakanlığı-na bağlı olarak faaliyetlerini sürdürmektedir. GÖREVLERI şekilde belirlenmişıir. Kuruluş kanununun 2. maddesinde Ofis'in görevleri aşağıdaki Bu Genel Müdürlük: 1. Konut, sanayi ve turizm bölgeleri ve çeşitli kamu hizmeti ve tesisleri için anlaşma. devir, saunalma yoluyla ve benzeri şekillerde arsa ve arazi sağlamaya, 2. Arsa stoku ve tanzim satışları yapmaya, 3. Sağladığı arazi ve arsaları Bakanlıkça tespit edilecek esaslara göre planlayarak olduğu gibi veya alt yapı tesislerini kısmen veya tamamen ikmal ederek veya euirerek ihtiyaç sahiplerine satmaya, kiralamaya, mübadeleye, irtifak hakkı tesis etmeye yetkilidir. Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü, gerek kuruluş kanununun kendisine yetki verdiği bu '" Arsa Ofisi Gı:nel Müdür Yardımcısı. Çağdaş Yerel Yönelimler, cm I, Sayı 3, Mayıs 1992, 5.33 38.
34 ÇAGDAŞ YEREL YÖNETİMLER maddeye, gerekse 9. maddesine dayanarak konut, sanayi, turizm bölgeleri ve diğer kamu tesisleri için planlanmış sahalarda kalan özel ve tüzel kişilere ait arazi ve arsaları bağlı bulunduğu Bakanın onayı ile kamulaştınr. Bu hususta 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine de uyulur. Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü ayrıca; 4. Hazineye ait arazi ve arsalar ile evvelce Hazineden intikal etmiş olup da bel e diyelerce herhangi bir hizmete tahsis edilmemiş olan arazi ve arsaların Maliye ve Bayındırlık ve İskan Bakanlıklarınca müştereken takdir edilecek kıymetleri üzerinden kanununda yazılı amaçlarda kullanılmak üzere devrini sağlamak, 5. Belediye, tı Özel İdare ve Vakıflar İdaresinin satışa çıkannadan önce bildireceği arsa ve arazilerin durumlarını telkik ederek bunları salın alıp almıyacağını bildinnek, 6. KonLW., sanayi, turizm ihtiyaçlarıyla diğer kamu tesisleri için planlamayı öngördüğü sahaların tahdidini yaparak ilgili tapu dairelerine bildirmek, 7. Bu suretle tahdidini yaparak bildirdiği sahalardaki arazi ve arsalardan tapu dairelerince satıldığı bildirilenierin durumunu tetkik ederek şura hakkını kullanıp bildirmek, 8. Satışa çıkardığı arsalar üzerinde amacına uygun inşaat yapılıp yapılmadığını kontrol etmekle yükümlüdür. SERMAYE ve TEŞKİLATLANMASı 1164 Sayılı Kanunun 5. maddesinde Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü sermayesi 250 milyon TL. olarak belirlenmiş ve bu sermayenin en geç 10 yılda Maliye Bakanlığı bütçesine yeteri kadar ödenek konularak tamamlanması hükmü getirilmiştir. Ayrıca bu miktarın lüzumu halinde Bakanlar Kurulu kararı İle bir misli artırılabileceği öngörülmüşlür. Ancak; bu sermaye ile Ofis, kendinden beklenen görevleri yeterince yerine gelirememiş ve arsa spekülasyonuna karşı etkili olamamıştır. 18.2.197Tde sennayesi Bakanlar Kurulu kararı ile 1 misli artırılarak 500 milyon TL. ye çıkarılmakla birlikte tüm ülke sathında etkili bir arazi politikası izlemek için bu miktarda yeterli olamamıştır. Maliye Bakanlığı Ofiste çok sınırlı ödenek vermiş ancak sermayesine mahsuben Hazineden taşınmaz mal devir alınabilmiştir. 28.7.1981'de kanununun 5. maddesi değiştirilerek Ofis'in sennayesi 3 milyar ll.ye çıkarılmış, ayrıca Bakanlar Kurulu kararı ile bu sermayenin 3 kat artırılarak 9 milyarta
ARSA OFİSİ GENEL MÜDÜRLÜCÜ ve BELEDİYELER 35 çıkarılması hükmü getirilmiştir. Ofis ayrıca aşağıdaki ek kaynaklardan da para sağlamaya ve bunları kullanmaya yetkili kılınmıştır: 1. Sermayeye eklenecek her çeşit bağış ve yardımlar, 2. Gerçek ve tüzel kişilerden alınan avanslar, 3. Dış kredi kaynakları (Maliye Bakanlığı izni ile), 4. Diğer kurumlardan Arsa Ofisi'ne aktarılacak paralar. 1985 yılında sermayesi 9 milyar TL.ye, 1990 yılında yürürlüğe giren 392 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile de 500 Milyar TL.ye çıkarılan Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü, halen ülke düzeyindeki kentsel arsa temini çahşmalannı yukarıda belirtilen sınırlı bir sermaye miktarı ile sürdürmeye çalışmaktadır. Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü'nün halen merkci.de ve İstanbul, İzmir ve Antalya'da kurulmuş bulunan 3 Bölge Müdürlüğü ıe~ki1aıında, 1991 yılı sonu itibariyle 242 adet personeli bulunmaktadır. Genel Müdürlüğün bütçesi, her yıl Bakan Onayı ile kesinleşmekte olup, 1992 yılı yatırım bütçesi 820.527.579.854 TL. olarak kabul edilmiştir. Bu miktarın; 512.886.201.878 TL.si sanayi yatırımlarına (organize sanayi bölgeleri ve küçük sanayi bölgeleri), 99.948.042.854 TL.si konut bölgesi yatırımlarına, 66.217.274 TL.si turizm bölgeleri yatırımlarına, 8.281.104.800 TL.si kamu hizmet alanları kamulaştırma yatırımlarına ayrılmıştır. FAALİYETLERİ Genel Müdürlüğün faaliyetleri, sekıörler itibariyle aşağıda özeılenmektedir: ı. Sanayi; Bu kapsamda ülke sathında il ve ilçelerde org~!nize sanayi bölgeleri ve küçük sanayi siıeleri için önceden belirlenen programa göre kamulaşıırma çalışmalarını sürdürmektedir. Sanayi teşebbüslerinin; yıllık programlarda yer alması ve Sanayi ve Ticaret Bakanlığıntea uygun görülmesi halinde Ofis'in faaliyet programına alınması gerçekleşir. Ofis'in kuruluşundan, 1991 yılı sonuna kadar bu sektörde toplam 7145,08 hektm alan kamulaştırı]arak, ilgili organize sanayi müteşebbis kurullarına ve k üçük sanayi kooperatiflerine devredilmiştir. 2. Konut;
36 ÇAGDAŞ YEREL YÖNETİMLER Ofis'in kuruluşundan, Maliye ve Gümrük Bakanlığı'na bağlandığı yıl olan 1989'a kadar, İstanbul, Ankara ve İzmir kenlleri olmak üzere ülkenin 3 büyük kentinin gelişme alanlarında tanımlanan toplu konut bölgelerinde yoğunlaşan kamulaştırma faaliyetlerine, 1989 yılında "Kentsel Arsa Üretim Projesi" kapsamında sürdürülen "Arsa Sertifikası" eklenmiştir. karşılığı arsa satışına ilişkin çalışmalar Ankara Sincan - Eryaman'da 1400 hektar, İstanbul - Halkalılda 374,4 hektar, İzmir - Gaziemir'de 86 hektar,. yeni yerleşim alanı olmak üzere bu sektörde 1991 yılı sonuna kadar toplam 3558,16 hektar alan kamulaşunlmışl1r. Bu bölgelerdeki arsalar, başta toplu konut yapımı amacıyla, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'na olmak üzere Emlak Bankası gibi konut yapımı ile ilgili kamu kuruluşları ve konut koopcratinerine devredilmiştir. 1989 yılında Maliye Bakanlığı'na bağlanılmasını takiben, Hazine'ye ait arsa ve arazilerin konut yapımı amacıyla planlanıp, parsellenerek halka "Arsa Edindirme Sertifikası" karşılığı satışını amaçlayan "Kentsel Arsa Üretim Projesi" uygulamaya konulmuş ve 1991 yılı sonu itibariyle 2.445.265 ml yüzölçümünde ve 22.033 adet konut yapımına elverişli arsa üretilmiştir. 3. Turizm; Bu sektörde, Turizm Teşvik Kanunu'nun yürürlüğe girdiği döneme kadar önem arzeden kamulaşunna faaliyetleri, Güney Antalya Projesi kapsamında Antalya ilinde yoğunlaşmış olup, kuruluşundan 1991 yılı sonu itibariyle toplam 294 hektar alan kamulaşunlarak Turizm Bakanlığı'na devredilmiştir. 4. Kamu Hizmetleri; Genel Müdürlüğün, bu seklördeki faaliyetleri, 1991 yılı sonu itibariyle 1994 hektarlık alanın kamulaştırılması düzeyine ulaşmıştır. UELEOİYELERLE İLİŞKİLERİ Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü'nün belediyelerle ilişkilerinde en önemli hususlardan birisi 1164 Sayılı Kanunun 8.maddesine dayanan uygulamalardır. "1\1adde 8- Hazine, Belediye, Özel ıdare ve Vakıflar İdaresi satışa çıkaracakları arazi ve arsajarı sauş muamelesine tevessül etmeden önce Arsa Ofisine bildirmekle mükeııeftir." hükmü uyannca Belediyeler Arsa Ofisi görüşüne başvunnaktadırlar. Bu madde uygulamasında en öncli darboğaz belediyelerden eksik belgelerle konuların intikal etmesidir.
ARSA OFİst GENEL MÜDÜRLÜÖÜ ve BELEDİYELER 37 Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü gereksiz yazışmaları önlemek için geçmiş dönemlerde konuyu iki defa Valiliklere, Belediyelere iletilmek üzere genelge yollayarak duyurmuş ve istenen belgeleri belinmiştir. 23.3.1981 gün ve 1174 sayılı; 22.8.1983 gün ve 394 sayılı, son olarak da 19.6.1991 günlü genelge ile konu Valiliklere duyurulmuştur. İstenen belgelerin içinde en önemlileri belediyelerin satışa çıkaracakları arsa veya arazilerin tapu örnekleri, varsa imar planı üzerinde işaretli yoksa kadastral çapı yerleri ve satışa ilişkin belediyece tasdikli encümen kararıdır. Encümen kararlarmda arsalarm ada, parsel numaralan ilc yüzölçümleri ve tapu kayıtlannın doğru yer alması gerekmektedir. Tapu idareleri de, bu tür işlemler karşısmda kanuni gereğinin yapılması yönünde uyarıımıştır. Bu maddenin uygulanmasmda önemli bir aksaklık, belediyelerin bu gibi arsaları satışa çıkarmadan önce Ofis'in görüşünü almamış olmalarıdır. Bu husus, daha sonra tapu işlemlerine geçildiğinde vatandaşları zor durumda bırakmaktadır. Böylece sadece yasal bir zorunluluk yerine getirilmiş olmakla kalmayıp belediyelerin kendi işleri de aksamamış olacaktır. Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü'nün belediyelerle ilgili diğer faaliyet konuları aşağıda verilmektedir: Belediyeler için önemli bir konu olan toplu konut uygulamalarında ise; 2.3.1984 günlü ve 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu'nun 4.maddesi uyannca Valiliklerce belirlenecek toplu konut iskan sahalarmın gerektiğinde Arsa Ofisi eliyle kamulaştırılabileceği hükmü getirilmiştir. Bu maddeye dayanarak Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü ve Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi arasında 13.6.1986 gününde bir protokol yapılmış ve kamulaşıırmaya ilişkin işbirliği esasları belirlenmiştir. Buna göre Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı tdaresi kamulaşurılması istenen alanlarla ilgili programını mali yıldan önce belirliyerek Arsa Ofisine bildirir. Belediyeler 5656 sayılı Yasa uyarınca ucuz konut alanı olarak belirlenen alanlarda kamulaşurma yapabilirler, ancak bu alanların Valiliklerce belirlenen "toplu konut" alanlan kapsamında olmaması gerekmektedir. Ayrıca bu arsalann sauşından önce Arsa Ofisinin görüşü alınmalıdır. Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü'nün belediyeterle ilgili faaliyetlerinde diğer bir husus da kamulaştırılan alan içinde bclediyeye ait bir parsel veya hissesi olmasıdır. Bu gibi durumlarda Ofis, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 30.maddesine göre anlaşma yoluyla araziyi devralır. Genel Müdürlüğün, belediyelerle işbirliği içinde olmasını gerektiren en önemli faa
38 ÇAGDAŞ YEREL YÖNETİMLER liyetlerden birisi "Kentsel Arsa Üretimi" projesi kapsamında, plan onaması, parselasyonu ve alt-yapısı hazır arsa üretimidir. Bu süreçteki tüm işlemler, belediye ve merkezi idarenin işbirliği ilc daha kısa bir sürede sonuçlandırılabilecek ve halen kentleşmenin çok yüksek oranlarda süregeldiği ülkemizdeki hızla artan ilave kentsel arsa ihtiyacına bir çözüm getirebilecektir. Sonuç olarak; Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü görevi itibariyle tüm kamu kuruluşları gibi belediyelerle de yakın ilişki içinde görevlerini sürdürmek zorundadır. Bu vesileyle Ofis'in elemanlarına görevlerini yaparken belediyelerce de gerekli yardımın yapılmasını sadece yasal bir gerek olarak değil kamu hizmetlerinin aksamadan yürümesini temin açısından da gerekli olduğunu vurgulamak isteriz.