1

2

3

4

5

İçindekiler Genel Bilgiler 3-9 Arsa ve Metro İlişkisi 10-11 Arsa Bilkent Köprüsü İlişkisi 12 Alan Hesabı 13 Yaklaşık Maliyet Tablosu 14 Yaklaşık Gelir ve Zamanlama Tablosu 15 Öneri 1 16-21 Öneri 2 22-27 Öneri 1 (detaylar) 28-51 Öneri 2 (detaylar) 52-55 Örnek Uygulamalar ve Görseller 56-61 İletişim 62 6

Selamoğlu Arsası Genel Bilgiler Selamoğlu arsası, Ankara nın bugün en prestijli yerleşim / ticaret alanı sayılan Meclis-Eskişehir ana aksı üzerinde, Ana yola, Eskişehir Bulvarına doğrudan cepheli, Ön cephesinde Metro istasyonu ve yaya alt geçiti barındıran, Dört büyük üniversite yerleşkesinin, yeni devlet yapıları kampüslerinin, temeli atılmış bulunan bölge hastanesinin arasında ve Ankara nın en önemli ticaret aksında yer alan, Ana yönlenmesi güneye ve ODTÜ ormanına doğru olan, önü açık, Üç tarafından yaya ve araç ulaşımına sahip, Çevre parselleri yapılaşmış, Enerji ve altyapı sorunları olmayan, Tek tapulu, yol terkleri oluşmuş, 16.765 m2 büyüklüğünde bir imar parselidir. İmar notları itibarı ile ticaret, turizm, ofis, konut, yeme-içme, rekreasyon ve benzer işlevlere uygundur. Arsanın alternatif yatırım modelleri içinde değerlendirlimesine yönelik olarak, imar haklarının kullanımı ve arsa olanaklarını görmek üzere bazı avan projeler çalışılmış ve yatırımcıları yönlendirecek bazı yaklaşık değerlere ulaşılmıştır. Bu kitapçık arsanın değerleri ve değerlendirilmesine yönelik olarak tanıtım bilgileri, imar bilgileri, saptamalar ve çalışılan avan projeler üzerinden yapılan hesaplamaları yatırımcıların görüş ve değerlendirmesine sunmayı hedeflemektedir. Hesaplamalara esas olan projeler avan proje niteliğinde olup, projede önerilen işlevler ve işlevlere ayrılan büyüklükler yatırım öncelikleri doğrultusunda değiştirilmeye açıktır. 7

Arsa ve Yatırım Büyüklüğü Özet Bilgiler Arsa Alanı 16.765 m2 Arsa Emsali 3 Emsale Esas İnşaat Hakkı 50.295 m2 + 10.093 (10.093 m2 1. Bodrum emsal dışı) Toplam Emsale Esas İnşaat Hakkı 60.388 m2 Emsal Dışı Satılabilir Alanlar Balkon ve Teras Bahçeler 4.025 m2 Emsal Dışı Dolaşım Alanları 3.600 m2 Sosyal Tesis Payı 2.000 m2 Satılabilir Otopark Alanı 6.250 m2 (500 adet 1 araçlık otoparkın daireler ayrıldığı varsayımı ile) Toplam Satılabilir Net Alan (Sadece daireler ve onlara ait teras alanları) 64.413 m2 Toplam Satılabilir Brüt Alan 76.261 m2 (dairelere ait otopark, ortak dolaşım ve sosyal tesis paylarının dairelere dağıtıldığı varsayımı ile) Toplam İnşaat Alanı 139.582 m2 (Satılabilir alan dışındaki servis, otopark ve tesisat alanları ile birlikte) Hem brüt hem de net hesaplamalarda kolon ve duvar payları daire alanlarına dahil edilmiştir. Öngörülen yatırım / inşaat süresi: Proje, onay vehazırlık süresi: 9 ay İnşaat süresi: 18 / 24 ay Toplam yatırım süresi: 27 / 33 ay Öngörülen inşaat maliyeti: Yaklaşık 194.677.600(yüzdoksandörtmilyonaltıyüzyetmişyedibinaltıyüz) TL / 99.834.666(doksandokuzmilyonsekizyüzotuzdörtbinaltıyüzaltmışaltı)$ Öngörülen Yatırım / Satış Değeri: Yaklaşık 660.000.000 (altıyüzaltmışmilyon) TL (ortalama satış bedeli 8666 TL/ m2 hesabı ile) / 338.461.000 (üçyüzotuzsekizbindörtyüzaltmışbir)$ * Hesaplama tarihinde 1 USD= 1.95 TL olarak işlem görmüştür. 8

9

10

proje alanı 11

Arsa Bilgileri İl:Ankara İlçe:Çankaya 2nci Bölge Ada-Parsel :13870 ada 12 parsel Emsal: 3 (Plan notları ile 4 ü aşabilmekte) mania kotu: 105 (kurul tarafından onaylanmıştır) 12

13

ARSA-METRO HATTI İLİŞKİSİ 14

ARSA-METRO HATTI İLİŞKİSİ 15

16

M2 TABLOSU kat sayısı kiralanabilir emsal inşaat 2-6 bodrum kat 5 6250 (1250x5) 0 53175 (10635x5) 1.bodrum kat 1 5790 8480 10635 zemin kat 1 5617 7338 8064 üst zemin kat 1 5130 4995 7393 1.kat(restoran-mağaza) 1 4853 4684 5500 kat 2 1 4415 4024 4986 kat 3 1 4149 3726 4809 kat 4 1 3853 3524 4399 kat 5 1 3659 3230 4295 kat 6 1 3377 2963 3820 2-6.kat toplamı(rezidans) 5 19453 17467 22309 kat 7 1 3341 2640 3757 kat 8 1 3095 2409 3461 kat 9 1 2870 2200 3300 kat 10 1 2496 1986 2980 kat 11 1 2248 1742 2482 7-11.kat toplamı(rezidans/ofis) 5 14050 10977 15980 kat 12 1 1476 1126 1580 kat 13 1 1392 1070 1440 kat 14 1 1297 883 1385 kat 15 1 1195 736 1270 kat 16 1 1094 705 1179 12-16.kat toplamı(ofis) 5 6454 4520 6854 17-24.kat (esnek) 8 6664 (833x8) 5952 (744x8) 7672 (959x8) sosyal tesis 1 2000 0 2000 TOPLAM 33 76261 64413 139582 17

18

27 / 33 19

ÖNERİ PROJE1 yaygın alternatif 20

Yoğunluk ve yükselme ilişkisi ticari değeri nedeniyle zemin katın bütüncül kullanılması, üzerinde bir yeşil teras oluşturulması ve kuzey cephede kuleleşme arsanın güney cephesi kullanımının maksimize edilmesi ve Eskişehir yolunun gürültü ve hareketinden kaçınılması manzaraya yönelebilen maksimum birim sayısının elde edilmesi TOBB kulelerinin olası gölgeleme etkisinden kaçınılması 21

22

23

24

25

ÖNERİ PROJE 2 yüksek alternatif 26

27

28

29

30

31

Öneri Proje 1 / Detaylar 32

33

105 m 34

İnşaat alanı: 53175 m 2 (10635 x5) Emsal: 0 Satılabilir : 6250 m 2 (1250x5) 35

İnşaat alanı: 10635 m 2 emsal: 8480 m 2 satılabilir alan: 5790 m 2 36

37

38

39

İnşaat alanı: 4986 m 2 Emsal: 4024 m 2 Satılabilir : 4415 m 2 40

İnşaat alanı: 4809 m 2 Emsal: 3726m 2 Satılabilir : 4149 m 2 41

İnşaat alanı: 4399m 2 Emsal: 3524m 2 Satılabilir : 3853m 2 42

İnşaat alanı: 4295m 2 Emsal: 3230m 2 Satılabilir : 3659m 2 43

İnşaat alanı: 3820m 2 Emsal: 2963m 2 Satılabilir : 3377m 2 44

İnşaat alanı: 3757m 2 Emsal: 2640 m 2 Satılabilir : 3341m 2 45

İnşaat alanı: 3461m 2 Emsal: 2409 m 2 Satılabilir : 3095m 2 46

İnşaat alanı: 3300m 2 Emsal: 2200m 2 Satılabilir : 2870m 2 47

İnşaat alanı: 2980m 2 Emsal: 1986m 2 Satılabilir : 2496m 2 48

İnşaat alanı: 2482m 2 Emsal: 1742m 2 Satılabilir : 2248m 2 49

İnşaat alanı: 1580m 2 Emsal: 1126m 2 Satılabilir : 1476m 2 50

İnşaat alanı: 1440m 2 Emsal: 1070m 2 Satılabilir : 1392m 2 51

İnşaat alanı: 1385m 2 Emsal: 883m 2 Satılabilir : 1297m 2 52

İnşaat alanı: 1270m 2 Emsal: 736m 2 Satılabilir : 1195m 2 53

İnşaat alanı: 1179m 2 Emsal: 705m 2 Satılabilir : 1094m 2 54

İnşaat alanı: 959 m 2 emsal: 744 m 2 satılabilir alan: 752 m 2 İnşaat alanı: 959 m 2 emsal: 744 m 2 satılabilir alan: 731 m 2 İnşaat alanı: 959 m 2 emsal: 744 m 2 satılabilir alan: 833 m 2 İnşaat alanı: 959 m 2 emsal: 744 m 2 satılabilir alan: 731 m 2 17-24.Kat Planları İnşaat alanı: 959 m 2 x8 =7672 m 2 emsal: 744 m 2 x8 =5952 m 2 satılabilir alan: 833m 2 x8 =6664 m 2 55

Öneri Proje 2 / Detaylar 56

57

58

59

ÖRNEK UYGULAMALAR ve GÖRSELLER yeşil zemin, yeşil teras, sosyal alanlar 60

yeşil zemin 61

yeşil zemin 62

yeşil teras 63

iç ve dış mekan sürekliliği 64

sosyal alanlar 65

İletişim Ferhat Selamoğlu ferhat@selamoglu.com Adres Mustafa Kemal Mah. 2118. cad. No:1 Çankaya / Ankara Konsept Proje CAGAW Celal Abdi Güzer Mimarlık Atölyesi www.cagaw.com 66