SARAY GAYRİMENKUL YATIRIM A.Ş.

DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME RAPORU - 004 SARAY GAYRİMENKUL YATIRIM A.Ş. DEPOLU ASMA KATLI DÜKKÂN KAYSERİ 05.03.2013 Osman Kavuncu Mahallesi Osman Kavuncu Caddesi Saray Gönen Apartmanı No: 235/A-B Melikgazi/Kayseri Takdim: Saray Gayrimenkul Yatırım.A.Ş. Atatürk Mah. Vedat Günyol Cad. No:13 Ataşehir/İSTANBUL Hazırlayan: Denge Gayrimenkul Değerleme ve Dan. A. Ş. Halk Sok. Ada İş Merkezi No:50 Kat:3 D:6-7 Sahrayıcedit, Kadıköy/İSTANBUL

05.03.2013 Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. Atatürk Mah. Vedat Günyol Cad. No:13 Ataşehir/İSTANBUL Konu: Kayseri ili, Melikgazi ilçesi, Osman Kavuncu Mahallesinde konumlu 2 adet Depolu Asma Katlı Dükkan değer tespiti Sayın Yetkili, Kayseri ili, Melikgazi ilçesi, Osman Kavuncu Mahallesi nde yer alan 2570 ada, 1 no lu parsel üzerinde yer alan 45 ve 46 bağımsız bölüm no.lu asma katlı depolu dükkânlar için şirketimiz tarafından hazırlanmış olan değerleme raporu ekte bilgilerinize sunulmaktadır. Söz konusu çalışma kapsamında Lisanslı Değerleme Uzmanı Sn. Ahmet ARSLAN tarafından bahse konu gayrimenkuller ve çevreleri bizzat görülerek incelenmiştir. Çalışmaya konu olan gayrimenkullerin yakın civarı ile daha geniş ölçekte Kayseri ili, Melikgazi ilçesi genelinde yapmış olduğumuz araştırmalar neticesinde benzer kullanıma sahip, benzer özellikler taşıyan emsaller incelemeye alınmış, içinde bulunduğumuz bugünkü ekonomik koşullar çerçevesinde söz konusu dükkan nitelikli gayrimenkuller analiz edilmiştir. İşbu rapor 05.03.2013 tarihi itibariyle geçerli olup, konu mülklerin değer tespiti ile ilgili çalışma kapsamında civardaki gayrimenkul piyasası incelenmiş ve günümüz ekonomik koşulları dikkate alınmıştır. Saygılarımızla, Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş. Ahmet ARSLAN Baki BUDAKOĞLU Genel Müdür Yardımcısı Genel Müdür Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376) Lisanslı Değerleme Uzmanı (400159) 1

Bağlayıcı Ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname 1. Bu raporda sunulan bilgiler ve ifadeler gerçek ve doğrudur. 2. Raporda belirtilen analizler, fikirler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve şartlarla kısıtlıdır ve bunlar benim kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analizlerim, fikirlerim ve sonuçlarımdır. 3. Bu raporun konusu olan mülke güncel ve geleceğe dönük hiçbir çıkarım yoktur. (veya belirtilen biçimde vardır.) ve işin içindeki taraflarla hiçbir kişisel ilgim yoktur. 4. Bu raporun konusu olan mülke veya bu görevle ilgili taraflara karşı hiçbir önyargım yoktur. 5. Bu görevle ilgili olarak durumum önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine bağlı değildir. 6. Bu görevin tamamlanması için aldığım/alacağım ücret, önceden saptanmış bir değer veya değerin müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen bir sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir. 7. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. 8. Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır. 9. Bu raporun konusu olan mülkü kadastro, belediye, tapu kurumlarında durumuna bakılmış ve yerinde şahsen görüp incelemiştir. 10. Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını beyan ederiz. 11. Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu varsayar ve bu nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülke sorumlu bir mülkiyet altında bulunduğu esasına dayanılarak değer biçilir. Raporu Hazırlayan Raporu Denetleyen Ahmet ARSLAN Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376) Baki BUDAKOĞLU Sorumlu Değerleme Uzmanı (400159) 2

- YÖNETİCİ ÖZETİ - Raporun Geçerli Olduğu Tarih ve Rapor Numarası DeğerlemeTürü ve Rapor Formatı 05.03.2013/004 Açıklamalı Değerleme İncelemenin Yapıldığı Tarih 28.02.2013 Değerlemesi Yapılan Mülk 45 ve 46 Bağımsız Bölüm No.lu Depolu Asma Katlı Dükkanlar Gayrimenkulün Adresi Osman Kavuncu Mahallesi Osman Kavuncu Caddesi Saray Gönen Apartmanı No: 235/A-B Melikgazi/Kayseri Hukuki Tanımı Mal Sahibi Mevcut Kullanımı Mevcut Kullanıcı İmar Durumu Değerlemesi Yapılan Mülkün Arsa Alanı Değerlemesi Yapılan Mülkün Yapı Alanı Kullanılan Değerleme Yaklaşımları Tanımlanan Değer Tanımlanan Değer KDV Dahil Değerleme Uzmanı Depolu Asma Katlı Dükkan Saray Gayrimenkul Yatırım Anonim Şirketi Dükkan Saray Gayrimenkul Yatırım Anonim Şirketi Söz konusu taşınmaz, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre; konut alanında kalmakta ve 30 m X 30 m oturumlu 8 katlı olacak şekilde yapılaşma şartlarına sahiptir. Taşınmazın yer aldığı parsel üzerinde serbest çalışma müsaadesi bulunmaktadır. 899,54 m 2 45 No.lu bağımsız bölüm bodrum katta 20 m², zemin katta 390 m², asma katta 155 m² olmak üzere brüt kullanım alanı yaklaşık 565 m²dir. 46 No.lu bağımsız bölüm bodrum katta 95 m², zemin katta 370 m², asma katta 220 m² olmak üzere brüt kullanım alanı yaklaşık 685 m²dir. Emsal Karşılaştırma ve Gelir indirgeme Yöntemi 2.110.900 TL +KDV 2.490.860 TL Ahmet ARSLAN 3

DEĞERLEMENİN DAYANDIĞI VARSAYIMLAR Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir: 1. Sağlanan yasal tanım veya yasal tapu mülkiyetine ilişkin konular için hiçbir sorumluluk alınmaz. Aksi beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir. 2. Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiştir. 3. Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır. 4. Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır, fakat bunların doğruluğu için garanti verilmez. 5. Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır. Bu rapordaki parsel planları ve çizim malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiştir. 6. Mülkü daha değerli ya da daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya aşikar olmayan şartları içermediği varsayılmıştır. Böyle şartlar veya bunların ortaya çıkarılması için gerekebilen mühendislik etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz. 7. Değerleme raporu, içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır. 8. Değerleme raporunun içinde herhangi bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği ve dikkate alınmadığı sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına uyduğu varsayılmıştır. 9. Gerekli tüm ruhsatlar, iskan belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal veya özel kurum ve kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için, elde edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır. 10. Arazi ve yapılandırmaların kullanımlarının, tanımlanan mülkün sınırları içinde kaldığı ve raporda aksi belirtilmedikçe, bir tecavüz olmadığı varsayılmıştır. 11. Bu raporda aksi beyan edilmedikçe, mülkte var olan veya olmayan tehlikeli maddelerin mevcudiyeti değerleme uzmanı tarafından gözlemlenmemiştir. Bu gibi malzemelerin mülkün içinde ve dışındaki mevcudiyeti hakkında değerleme uzmanının herhangi bir bilgisi yoktur. Değerleme uzmanı bu gibi maddeleri ortaya çıkarmak için gerekli niteliklere sahip değildir. Asbest, üre formaldehit köpüklü tecrit maddesi ve potansiyel olarak zararlı diğer maddeler mülkün değerini etkileyebilir. Tahmin edilen değer, değer kaybına neden olabilecek bu gibi maddelerin mülkün içinde ve dışında bulunmadığı varsayımına dayalıdır. Bu gibi durumlar veya bunları ortaya çıkarmak için gerekli ekspertiz veya mühendislik bilgisi için hiçbir sorumluluk üstlenilmez. Eğer arzu edilirse kullanıcının bu alanda bir eksperin hizmetlerinden yararlanması önemle önerilir. 4

Bu değerleme raporu aşağıdaki kısıtlayıcı şartlarla hazırlanmıştır. 1. Bu raporda tahmin edilen toplam değerin arsa ve yapılandırmalar arasındaki paylaşım sadece belirtilen kullanım programı için geçerlidir. Arazi ve yapılandırmalar için tahsis edilen ayrı değerler herhangi başka bir değerleme için kullanılmamalıdır ve kullanıldığı takdirde geçersizdir. 2. Bu raporun veya kopyasını elde bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez. 3. Değerleme uzmanı önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdirde bu değerleme nedeniyle danışmanlık yapmak konuyla ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir. 4. Değerleme uzmanının (yazılı) onayı ve rızası olmadan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği veya değerleme uzmanının bağlı olduğu firma) reklam, halkla ilişkiler, haberler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuoyuna açıklanıp, yayılamaz. 5. Önerilen yapılandırmaların aksi öngörülmediği takdirde projesine, ruhsatına, planına, imara ve diğer yasal mevzuatlara uygun inşa edilmiş/edilmekte olduğu varsayılmıştır. Bu raporu almak, raporun tamamen ya da kısmen yayınlama ve/veya çoğaltma hakkını doğurmaz. Bu raporun herhangi bir amaçla referans gösterilmesi, amacı dışında kullanılması, çoğaltılması ve/veya yayınlanması için Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş. nin yazılı onayı gerekmektedir. Bu değerleme çalışması UDES e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve ayrıca Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile kurulun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır. 5

İÇİNDEKİLER 1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ... 7 2. Rapor Tarihi ve Numarası... 7 3. Raporun Türünün Tanımlanması... 7 4. Raporu Hazırlayanlar... 7 5. Değerleme Tarihi... 7 6. Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası... 7 7. Şirket Bilgileri... 7 8. Müşteri Bilgileri... 7 9. Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar... 7 2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı... 8 2.2. Değerin Tanımı... 8 2.2.1. Piyasa Değeri... 8 2.3. Değerlendirilen Mülk Halkları... 8 2.4. İşin Kapsamı... 8 3.1. Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri... 9 3.2. KONU TAŞINMAZA AİT BİLGİLER... 12 3.2.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri... 12 3.3. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç... 12 3.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi..13 3.5. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş... 13 3.6. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi... 13 3.7. Taşınmazın Tanıtılması... 13 3.7.1. Ulaşım Özellikleri... 13 3.7.2. Fiziksel Özellikler... 14 4. PİYASA ARAŞTIRMASI... 16 4.1.1. Satılık ve Kiralık Dükkan Emsali Araştırması... 16 5. VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR... 18 5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler... 18 5.2. En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi... 18 5.3. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler... 19 5.3.1.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı... 19 5.3.1.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı... 20 6. SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması)... 22 7. EKLER VE FOTOĞRAFLAR... 24 6

BÖLÜM 1 RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ 1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ 2. Rapor Tarihi ve Numarası Bu rapor, Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. nin 18.01.2013 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 05.03.2013 tarihli, 017 numaralı rapor olarak tanzim edilmiştir. 3. Raporun Türünün Tanımlanması Değerleme çalışmasına konu olan rapor türü Açıklamalı Değerleme raporudur. Bu tür bir raporda elde edilen veriler kapsamlı şekilde açıklanmakta ve analizleri ve finansal hesapları sebepleri ile takdim edilmektedir. 4. Raporu Hazırlayanlar Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi ve kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor Lisanslı Değerleme Uzman Ahmet ARSLAN tarafından hazırlanmıştır. 5. Değerleme Tarihi Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 13.02.2013 tarihinde çalışmalara başlamış ve 05.03.2013 tarihine kadar raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır. 6. Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası Bu değerleme raporu şirketimiz ile Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 18.01.2013 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. Bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile kurulun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır. 7. Şirket Bilgileri Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Şirketimiz Denge Varlık Değerleme ve Danışmanlık Limited Şirketi ünvanıyla, 19.07.2005 tarih ve 6354 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, gayrimenkul (taşınmaz) değerlemesi olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 460.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. 8. Müşteri Bilgileri Bu değerleme raporu, Atatürk Mah. Vedat Günyol Cad. No:13 Ataşehir/İSTANBUL adresinde ikamet eden Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. için hazırlanmıştır. 9. Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir 7

BÖLÜM 2 DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR 2. DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR 2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı Söz konusu değerleme çalışması Kayseri ili, Melikgazi İlçesi, Osman Kavuncu mahallesinde, konumlu gayrimenkulün 05.03.2013 tarihi itibariyle piyasa ve acil satış değerlerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa ve acil satış değerleri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir. 2.2. Değerin Tanımı 2.2.1. Piyasa Değeri Piyasa değeri belirli bir kıymet biçme tarihinde istekli bir alıcı ve istekli bir satıcının hiçbir başka etki altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu satışı gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktardır. Bu tanımlamada ifade edilen, satışın belirlenen bir tarihte tamamlanması ve tapunun satıcıdan alıcıya aşağıdaki şartlar altında devredilmesidir: Alıcı ve satıcı mantıklı hareket etmektedir. Her iki taraflar gayrimenkul ile ilgili bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. Gayrimenkulün satışı için açık piyasada makul bir süre tanınmıştır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. 2.3. Değerlendirilen Mülk Halkları Raporda değerlendirilen mülkiyet hakkı tam mülkiyet hakkıdır. 2.4. İşin Kapsamı Bu çalışma kapsamında çalışmayı gerçekleştiren değerleme uzmanı bir takım araştırmalarda ve analizlerde bulunmuştur. Elde ettiği verilerin bir kısmı çalışmakta olduğu ofis ortamından sürekli güncellenen verilerden temin edilmiştir. Diğer veriler ise; Yaptığı çalışmanın bağlı olduğu Belediye, Tapu Sicil Müdürlüğü, İl Özel İdaresi, Kadastro Müdürlüğü v.b. resmi kurumlarda incelemelerde bulunulmuştur. Demografik veriler TUİK ten (Türkiye İstatistik Kurumu) temin edilmiştir. Arz talep ilişkisi ve fiyat araştırmaları bölgedeki emlak ofislerinden araştırılmıştır. Bölge ve saha analizi bizzat gidilerek incelenmiş ve fotoğraflanmıştır.. 8

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3. GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3.1. Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri 3.1.1. Kayseri İli Genel Veriler İç Anadolu'nun Kızılırmak bölümünde yer alan Kayseri ili, kuzeyde Yozgat ve Sivas, batıda Niğde ve Nevşehir, güneyde Adana güneydoğuda Kahramanmaraş ve doğuda Malatya illeri arasında yer alır. Greenwich rasathanesine göre 33 derece 30 dakika doğu boylamı, 38 derece 45 dakika 30 saniye kuzey enleminde bulunan ilin yüzölçümü 16.917 km 2 ve denizden yüksekliği 1 050 metredir. Ovalık bir alanda kurulan İlin yüzölçümünün; yaklaşık % 40'sini tarım alanları, % 8'ini ormanlık ve fundalık alanlar, %.41'ini çayır ve meralar, % 11'unu tarım dişi araziler teşkil etmektedir. Kayseri İlinin birçok yerinde bozkır iklimi özellikleri vardır. Yazlar sıcak ve kurak, kışlar soğuk ve kar yağışlıdır. Yüksek yerlerde ise yayla iklimi hüküm sürer İlin en önemli ve en yüksek dağı 3.916 metre yüksekliğindeki Erciyes Dağıdır. Erciyes Dağı, göğsünde ve eteklerinde birçok tali volkan tepelerinin bulunduğu sönmüş bir küme volkandır. Dağcılık sporu ve kış turizmi açısından önemli bir yeri vardır İlin önemli akarsularının başında Kızılırmak gelmektedir. Kızılırmak Nehrinin 128 kilometrelik bölümü Kayseri il sınırları içerisinde yer almaktadır. Kızılırmağın kolları olarak Sarımsaklı Suyu (55 km), Kestuvan Suyu (48 km) ve Değirmendere Suyu (32 km) bulunmaktadır. Diğer önemli akarsuları Zamantı (250 km) ve Sarız Çayı (60 km) Seyhan nehrinin kolu durumundadır. İlin önemli ovaları ise Develi Ovası (1.050 km 2 ), Sarımsaklı Ovası (300 km 2 ), Karasaz Ovası (80 km 2 ) ve Palas Ovasıdır (50 km 2 ). 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi Veri Tabanına göre ilin nüfusu 1.234.651 dır. Nüfusun 1.064.164 şehirde, 170.487 de kırsal alanda yaşamaktadır. İlde; 1 büyükşehir, 16 ilçe ve 32 kasaba belediyesi, 422 mahalle ve 395 köy bulunmaktadır. İl merkezi büyükşehir statüsünde olup, 23 Temmuz 2004 tarihinde yürürlüğe giren 5216 sayılı Büyükşehir Belediyeleri Kanunu ile Kayseri Büyükşehir Belediyesi'nin sınırları yeniden düzenlenmiştir. Daha önce iki metropol ilçeden oluşan Kayseri Büyükşehir Belediyesi yeni yasa ile beş ilçe (Kocasinan, Melikgazi, Hacılar, İncesu ve Talas) belediyesinden oluşmaktadır. 9

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Kayseri de 11 küçük sanayi sitesi faaliyette bulunmaktadır. Küçük sanayi sitelerinin 8 tanesi il merkezindedir.1 tanesi Tomarza ilçesinde, 1 tanesi Pınarbaşı ilçesinde 1 tanesi de Develi ilçesindedir. Sanayi ve Ticaret Bakanlığının %65 kredi desteği ile yapılmakta olan Tomarza Küçük Sanayi Sitesinde 27 olan işyeri sayısı 55 e yükseltilmiş, bu işyerlerinin inşaatı tamamlanmış, geçici kabulü yapılmıştır. Küçük sanayi sitelerinde toplam 7.741 değişik işyeri yer almakta olup toplam 36.902 işçi çalışmaktadır. Bu sitelerin çoğunluğu %100 doluluk oranına ulaşmıştır. İlimizdeki 746 tesisden 228 tanesi mobilya ve ev tekstili sektöründe faaliyet göstermektedir. Ayrıntılı bilgiler tablolarda verilmiştir. 3.1.2 Melikgazi İlçesi Kayseri İli nin en büyük ilçelerinden biri olan. Melikgazi ilçesi 07.12.1988 tarihinde 3508 sayılı Kanun ile il merkezinden ayrılıp, ilçe olarak teşekkül etmiştir. Orta Anadolu nun Yukarı Kızılırmak bölümünde yer alan Melikgazi toprakları kıvrımlı yapıda ve birbirine paralel üç dağ sırası ile bunların arasındaki platolar ve çöküntü havzaları ile biçimlenmiştir. İlçenin yüzölçümü 440 km2 dir. İlçenin batısında İncesu, Hacılar ile Kocasinan ilçesinin bir kısmı, doğusunda Bünyan, güneyinde Talas, kuzeyinde Kocasinan ilçesi bulunmaktadır. İlçeye bağlı 8 belediye, 3 köy 1 bucak ve merkezde 56 mahalle vardır. 7 Kasabada ise toplam 21 mahalle bulunmaktadır. Yerleşim yerlerinde Toplu Yerleşim Tipi egemen olup, Orta Anadolu nun karakteristik yerleşim özelliklerini göstermektedir. Melikgazi ilçesi Devlet yönetiminin halkla olan ilişkilerinde de önemli bir yer işgal etmektedir. Erciyes Üniversitesi, 59.Er Eğitim Tümen Komutanlığı, Hava İkmal Bakım Merkezi ve diğer kurum ve kuruluşları ile yoğun bir organizasyon göze çarpmaktadır.2000 Genel Nüfus Sayımı sonuçlarına göre Melikgazi nin toplam nüfusu 311.322 dir. İlçe nüfusunun 263.453 ü şehirde, 47.869 u köylerde yaşamaktadır. İlçenin toplam nüfusunun artış oranı %34.64, şehir nüfusu %81,08 ve köyler nüfusu %55,78 dir. Yerleşim durumu itibariyle nüfusun %84 ü ilçe merkezinde %16 sı köy ve kasabalarda yaşamaktadır. Köy ve kasabalardan ilçe merkezine iş için göçler olmaktadır. İlçe bir sanayi ve ticaret merkezidir. İlçe ekonomisinin ağırlığı tarım sektöründe olup, geçimin özellikle çiftçilik, meyvecilik bağcılık ve hayvancılıkla sağlamaktadır. Arazi yapısı ve iklim özellikleri tarımsal üretim verimliliğini önemli ölçüde etkilemektedir. Üretim büyük ölçüde doğa koşullarına bağlı olmakla birlikte modern teknolojinin imkanlarından da yararlanılmaktadır. Tarım ve hayvancılıkta aile tipi küçük işletmeler egemendir. Bu işletmeler genellikle tarım ve hayvancılığı birlikte yapmaktadır. İlçede hacim ve kalite itibariyle en fazla gelişmiş bulunan sanayi sektörleri; tekstil, gıda, madeni eşya, soba, makine, tarım araç ve gereçleri ve yem sanayidir. Tam anlamıyla küçük, orta ve ağır sanayi kurulmuş olup, kapsamlı organize sanayi bölgesi faaliyete geçmiştir. İnşat sektörü yıllara göre çok büyük bir artış göstermiştir. Birçok resmi ve özel kuruluşlar da bu sahada büyük yatırımlar yapmaktadır. Pastırma ve sucuk başlıca ihraç maddesi olup, başta İstanbul ve Ankara olmak üzere komşu vilayetlere gönderilmektedir. Ayrıca deri ve yapağı Türkiye nin dört bir yanına tevzi edilmektedir. Diğer vilayetlere ihraç edilen mallar şunlardır: mobilya, halı, canlı hayvan, yün ve yapağı, ham deri, sucuk, pastırma şeker, un, manifatura, süt makinesi, dikiş makinesi, oto yedek parçası, bisküvi, kavafiye, şekerleme v.s. İthal edilen mallar ise: çimento, demir, kereste, külçe bakır, 10

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI alüminyum, züccaciye, beyaz eşya vb.dir. Türkiye deki mevcut bankaların hemen hepsinin şubeleri ilçede mevcuttur. Bu bankalar daha çok sanayi işletmelerinin kredi ihtiyaçlarını karşılamak, her türlü sanayi teşebbüslerine iştirak etmek, bunların mali işlerini tedvir gibi hizmetlerde bulunmaktadırlar. İlçede konut durumu yapı kooperatiflerinin gelişmesi ile günden güne iyiye gitmektedir. Nüfusa göre yeterli konut bulunmaktadır. İlçe ve civarında betonarme, yığma ve kargir evlerin yoğunlukta olduğu görülür. İlçenin muhtelif semtlerinde gecekondular vardır. İlçenin bir sanayi bölgesi olması ve bu yönde gelişmesi bağlı köylerden ve çevre illerden göçü hızlandırmış, neticede imar planında konut alanlarına ayrılan bölümler hızla dolmuştur. Bu bölgelerde hızlı gelişme karşısında arsa fiyatları artmış, plan dışı bazı bölgelerde daha önceleri kaçak yapılar ve gecekondular önlenemez bir durum almıştı. Şimdi ise kaçak yapılaşma ve gecekondu yapımı önlenmiştir. İlçede yapı kooperatifçiliği konusunda büyük bir gelişme kaydedilmiştir. Bu da hemen her ailenin kooperatif yoluyla birer konut sahibi olduğunu ortaya koymaktadır. Böylece kooperatifleşme büyük bir aşama kaydetmiş olup, Belsin, Kavakyazısı, Hürriyet, Demirciyazısı, Kartal, Esenyurt, Keykubat, Kılıçarslan, Gesi Kasabasında; Beyazşehir, Kay-Koop, İl-Dem, Mimarsinan Kasabasında; Mim-Sin, Şirintepe Mahalleleri bu şekilde teşekkül etmiştir. Tabloda görüldüğü üzere Melikgazi İlçesi 3.Derece Deprem Kuşağında bulunmaktadır. 11

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3.2. KONU TAŞINMAZA AİT BİLGİLER 3.2.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri İLİ KAYSERİ ALANI 899,54 m² İLÇESİ MELİKGAZİ NİTELİĞİ DEPOLU ASMA KATLI DÜKKAN MAHALLESİ / KÖYÜ KANLIYURT ARSA PAYI 58/900 SOKAĞI - BLOK NO - MEVKİİ - KAT NO ZEMİN PAFTA K34C04B4B BAĞIMSIZ B. NO 45 ADA 2570 PARSEL 1 SARAY GAYRİMENKUL MALİKLERİ VASFI 1 BODRUM, 1 ZEMİN, YATIRIM ANONİM ŞİRKETİ 11 KATLI KAR. APRT. İLİ KAYSERİ ALANI 899,54 m² İLÇESİ MELİKGAZİ NİTELİĞİ DEPOLU ASMA KATLI DÜKKAN MAHALLESİ / KÖYÜ KANLIYURT ARSA PAYI 58/900 SOKAĞI - BLOK NO - MEVKİİ - KAT NO ZEMİN PAFTA K34C04B4B BAĞIMSIZ B. NO 46 ADA 2570 PARSEL 1 SARAY GAYRİMENKUL MALİKLERİ VASFI 1 BODRUM, 1 ZEMİN, YATIRIM ANONİM ŞİRKETİ 11 KATLI KAR. APRT. 3.2.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri 13.02.2013 tarihinde ilgili tapu sicil müdürlüğü tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde yapılan araştırmada; ekspertize konu taşınmazlar üzerinde. Türü Açıklama Tarih Yev. No İpotek Ziraat Bankası A.Ş lehinede 1. dereceden 2,250,000-TL 18.09.2008 26101 3.2.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri 13.02.2013 tarihinde Melikgazi Tapu Müdürlüğü tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde yapılan araştırmada taşınmazların 19.11.2012 tarih 27477 yevmiye no ile Ticari Şirketlerin Ayni Sermaye Konulması kapsamında malikleri Saray Gayrimenkul Yatırım Anonim Şirketi olarak tescil edilmiştir. 3.3. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç Söz konusu taşınmaz, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre; konut alanında kalmakta ve 30 m X 30 m oturumlu 8 katlı olacak şekilde yapılaşma şartlarına sahiptir. Taşınmazın yer aldığı parsel üzerinde serbest çalışma müsaadesi bulunmaktadır. Son 3 yıl içerisinde imar durumunda değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 12

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi Söz konusu taşınmaz, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre; konut alanında kalmakta ve 30 m X 30 m oturumlu 8 katlı olacak şekilde yapılaşma şartlarına sahiptir. Taşınmazın yer aldığı parsel üzerinde serbest çalışma müsaadesi bulunmaktadır. Son 3 yıl içerisinde imar durumunda değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 3.5. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Melikgazi Belediyesinde yapılan incelemede taşınmazlara ait proje ve ruhsat belgelerinin mevcut olduğu görülmüştür. 3.6. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Taşınmazlar imal tarihi itibari ile Yapı Denetime tabi değillerdir. 3.7. Taşınmazın Tanıtılması 3.7.1. Ulaşım Özellikleri Ekspertize konu taşınmaz, Melikgazi İlçesi, Osman Kavuncu Mahallesi hudutları içerisinde bölgenin ana arterlerinden biri olan Osman Kavuncu Bulvarı üzerinde yer almaktadır. Taşınmazın bulunduğu bölgede ticari aktivite Osman Kavuncu Bulvarı ve bulvar üzerinde yer alan Yeni Sanayi Bölgesinde yoğunlaşmış, caddeye bağlanan ve ara cadde ve sokaklarda ticari aktiviteler de hareketlilik olmadığı gözlemlenmiştir. Yapılaşmanın yoğun olduğu bölgede, cadde üzerindeki binalar; banka şubeleri, oto aksesuar, orta büyüklükte marketler, inşaat malzemesi satış, dekorasyon showroom gibi ticari yapılar olup iç kesimde bulunan binalar yalnız konut amaçlı kullanılmaktadır. Bölge, oto tamir, bakım-servis üzerinde kurulu olan Yeni Sanayi Bölgesine ve Şeker Fabrikasına yakınlığından dolayı alt-orta düzey gelir grubuna sahip insanlar tarafından ikamet veya yatırım amaçlı tercih ettikleri bir bölge özelliğini taşımaktadır. Toplu taşıma araçlarının güzergâhı olan Osman Kavuncu Bulvarı üzerinde bulunması ulaşımda rahatlık yaşanmasını sağlamakta olup taşınmazın yakın çevresinde otobüs durakları ve raylı sistem istasyonu bulunmakla birlikte toplu taşıma araçları ile ulaşımda değişik alternatifler söz konusudur. Yaya ve araç trafiğine açık olan Osman Kavuncu Bulvarı üzerinde hareketli araç trafiği gözlemlenmekte olup, geçmiş 10 yıl içerisinde benzer hareketlilik yaşandığı ifade edilebilir. Önemli Merkezler Mesafe (km.) Yeni Sanayi Bölgesi 100 m Kadir Has Stadyumu 1,3 Kayseri Şeker Fabrikası 300 m Şehir Merkezi 4,5 13

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI YEN SANAYİ BÖLGESİ EKSPERTİZ KONUSU TAŞINMAZ DSİ 12. BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ 3.7.2. Fiziksel Özellikler Ekspertize konu zemin kat 45 ve 46 no.lu bağımsız bölümlerin bulunduğu bina; 900 m² alanlı arsası üzerinde, ayrık nizam, betonarme karkas inşaat tarzında,2 bodrum + zemin + asma+ 11 normal katlı inşa edilmiştir. Binanın 2.bodrum katında sığınak, otopark, hidrofor odası, su depo ve kazan dairesi, 1.bodrum katında kapalı otopark ve depo, zemin katında 2 adet dükkan, asma katında dükkan ekleri ve kapıcı dairesi, normal katlarda her katta 4 daire olmak üzere binada toplam 46 bağımsız bölüm bulunmaktadır. Bina ana giriş bölümü, merdiven basamakları ve sahanlıklar mermer kaplamadır. Giriş bölümünde duvarlar tavana kadar mermer kaplama, merdiven dairesi duvarları 1,2 m'ye kadar mermer kaplama, üzeri plastik boyalıdır. 2 adet asansörün mevcut olduğu binanın dış cephesi dış cephe boyasıdır. Açık ve kapalı otopark imkânı bulunan binada, ısınma merkezi sistemi ile yapılacak şekilde tesisat bulunmaktadır. 1- Konumu : Ekspertize konu 45 no.lu bağımsız bölüm binaya Osman Kavuncu Bulvarı üzerinden bakıldığında binanın zemin kat sağ tarafta, 46 no.lu bağımsız bölüm sol tarafta kalmaktadır. 2- Alanı :Projesine Göre: 45 No.lu bağımsız bölüm bodrum katta 20 m², zemin katta 390 m², asma katta 155 m² olmak üzere brüt kullanım alanı yaklaşık 565 m² dir. 46 No.lu bağımsız bölüm bodrum katta 95 m², zemin katta 370 m², asma katta 220 m² olmak üzere brüt kullanım alanı yaklaşık 685 m² dir. Mahallindeki Durumu: Taşınmazın mahallinde yapılan saha çalışmasında bağımsız bölümler arasındaki duvarın açılarak birlikte kullanıldığı, bodrum katta yer alan bölme duvarların kaldırıldığı ve otopark alanının dükkana dahil edilerek toplam 765 m² bodrum kat imal edildiği tespit edilmiştir. 3-Bölümler : Projesine Göre: Bağımsız bölümler bodrum ve zemin katta tek mahalden asma katta ise dükkan eki, duş ve lv-wc bölümlüdür. :Mahallindeki Durumu: Taşınmazın mahallinde yapılan saha çalışmasında bodrum katın depo olarak kullanıldığı, zemin kata 2 adet ofis imal edildiği ve asma katta 2 adet lv-wc, mutfak ve toplantı salonu imal edildiği tespit edilmiştir. 14

BÖLÜM 3 4-Zeminler 5-Duvarlar GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI : Bodrum kat ve asma kat karo mozaik kaplama, zemin kat granit kaplamadır. : Bodrum kat ve asma kat plastik boya, asma katta yer alan mutfak ve lv-wc bölümü fayans kaplama, zemin kat alçı sıva üzeri saten boyadır. 6-Doğrama 7-Diğer 8-Isınma : Bağımsız bölümlerin ana giriş kapısı iç kapılar ve pencereler alüminyum doğramadır. : Mutfakta ahşap dolap ve mermer tezgah mevcuttur. : Bağımsız bölümde ısınma, doğalgaz yakıtlı bireysel kombili sistem ile sağlanmaktadır. Reklam ve vitrin teşhir imkânı yüksek olan taşınmazların her birinin Osman Kavuncu Bulvarına 15 m. cephesi bulunmaktadır. 15

BÖLÜM 4 PİYASA ARAŞTIRMASI 4. PİYASA ARAŞTIRMASI Arz ve talep dengesi genel itibariyle dengeli olan bölgede yapılan araştırmaya göre ofis kiraları/fiyatları donanım standartlarına bağlı olarak m² başına 2030.-TL ile 2500.-TL arasında değiştiği tespit edilmiştir. 4.1. EmsalAraştırması 4.1.1. Satılık ve Kiralık Dükkan Emsali Araştırması Emsal 1: Murat Hüsrev/0 532 633 23 20 Değerleme konusu taşınmazın 2 blok yanında yer alan 125 m² zemin kat, 120 m2 asma kat kullanım alanlı dükkân için 149,000- Euro talep edilmektedir. (Değerlemede asma katın 1/3 oranında değeri etkilediği kabul edilmiştir 125 m² + 40 m²= 165 m² - 335,000-TL/165 m² =2030-TL/m²) Brüt Alan: 245 m² Pazarlık Payı: % 5 Şerefiyesi: Benzer Gayrimenkulün birim değeri: 2030-TL/m² Emsal 2: 0 537 921 05 97/Mahir Furat Aynı cadde üzerinde yer alan 180 m2 zemin katlı dükkan için 185.000 Euro talep edilmektedir. Brüt Alan: 180 m² Pazarlık Payı: % 10 Şerefiyesi: Benzer Şerefiye Gayrimenkulün birim kira değeri: 390.000-TL/180 m² = 2166-TL/m² 16

BÖLÜM 4 PİYASA ARAŞTIRMASI Emsal 3: Akdamar Emlak/ 0 352 222 21 17 Taşınmaz ile aynı cadde üzerinde banka şubelerinin yoğunlukta bulunduğu zemin kat 450 m2 kullanım alanına sahip dükkan için 530.000 Euro talep edilmektedir. Brüt Alan: 450 m² Pazarlık Payı: % 10 Şerefiyesi: Daha Yüksek Şerefiye Gayrimenkulün birim kira değeri: 1.125.000-TL/450 m² = 2.500-TL/m² Emsal 4: Tufan Emlak/ 0 532 615 34 62 Ekspertiz konusu taşınmazın yer aldığı bölgede emlakçılık faaliyetlerinde bulunan Tufan Emlak ile görüşülmüş olunup bölgedeki taşınmazların ortalama 15-18 yıl arası kendisini amorti ettiği ve bölgedeki fiyatların dükkan büyüklüklerine göre 800-1000-Euro/m² arası değiştiği ifade edilmiştir. Emsal 5: 0 352 331 13 36/Finans Bank Kayseri Şube Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu, bodrum kat 210 m², zemin kat 392 m², asma kat 253 m² olmak üzere 855 m² kullanım alanlı dükkân için 65,000-TL/Yıl kira alındığı öğrenilmiştir. (10 yıllık kira sözleşmesi yapıldığından dolayı %10 iskonto uygulandığı düşünülmektedir)(metrekare kira hesaplamasında bodrum katın 1/3, asma katın 1/2 oranında değeri etkilediği kabul edilmiştir. 70 m² +392 m² + 126 m² =588 m²) Brüt Alan: 855 m² Pazarlık Payı: % 0 Şerefiyesi: Benzer Şerefiye Gayrimenkulün birim kira değeri: 65,000-TL/588 m² = 110-TL/m²/Yıl 17

BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR 5. VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR 5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler Olumlu Özellikler; Ulaşım Kolaylığı Cadde cepheli olması Tamamlanmış altyapı Olumsuz Özellikler Dükkân içerisinde proje harici büyütme ve mimari tadilat yapılması Vitrin cephesinde çok fazla kolon yer alması 5.2. En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi En iyi ve en verimli kullanım boş bir arazinin veya yapılandırılmış bir mülkün fiziksel olarak mümkün, uygun bir biçimde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değerle sonuçlanan, makul bir biçimde olası ve yasal kullanımıdır. En iyi ve en verimli kullanım dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Ancak bu kriterler sağlandıktan ve çeşitli alternatif kullanımlar elendikten sonra sonuçlandırılır. Fiziksel olarak kullanımı mümkün, Yasal mevzuata uygun, Ekonomik açıdan faydalı, Önerilen kullanım azami düzeyde verimli olmalıdır. Tüm soruların kriterleri sağlayan kullanım en iyi ve en verimli kullanımdır. Bu çalışma kapsamında değerleme konusu taşınmazın mevcut imar planı koşulları ve çevresindeki yapılaşmalar ile uyumlu olarak, en iyi ve en verimli kullanımının işyeri olduğu düşünülmektedir. 5.3. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler 5.3.1. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler Yapılan değerleme çalışmalarında dört farklı değer yaklaşım yöntemleri bulunmaktadır. bu yöntemler Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, Gelir İndirgeme Yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı ve Geliştirme Yaklaşımı dır. 5.3.1.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Emsal karşılaştırma yaklaşımı değerlenecek gayrimenkule benzer yakın zamanda satılmış olan gayrimenkullerin satış fiyatları uygun karşılaştırma kriterleri kullanılarak gerekli düzeltme işlemleri yapılarak gayrimenkulün değerinin tespit edildiği yaklaşımdır. 5.3.1.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı Gelir indirgeme yaklaşımında değerlemesi yapılan ve gelir getiren mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınarak değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. 18

BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR 5.3.1.3. Maliyet Yaklaşımı Maliyet yaklaşımı, piyasada alım satımı pek olmayan özel amaçlı genel olarak fabrika, otel, tatil köyleri, fabrika, işhanı vb. gibi kira geliri bilinmeyen gayrimenkuller için kullanılır. Muhtemel bir alıcının, belli bir gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılır. Yıpranma, plan eksiklikleri ve komşuluk çevresi etkilerinden kaynaklanan değer kaybı yeniden inşa maliyetlerinden düşülür. Amorti edilmiş yapıların maliyet tahminine arazi değeri tahmini ilave edilerek maliyet yaklaşımıyla belirlenen değere ulaşılır. 5.3.1.4. Geliştirme Yaklaşımı Bu yaklaşımda planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla modellenir. Bu modelleme yasal ve fiziksel olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli olmalıdır. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır. Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Bu çalışmalar neticesinde projenin performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı yapılır. 5.4. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler Bu değerleme çalışmasında Emsal karşılaştırma ve Gelir Yöntemi yöntemleri kullanılmıştır. 5.4.1.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Emsal (1)--------2.030 TL/m 2 Emsal (2)--------2.166 TL/m 2 Emsal (3)------- 2.500 TL/m 2 Toplam : 6.696 TL/m 2 /3= 2.232 TL/ m 2 Çalışma kapsamında yapılan emsal araştırmasında söz konusu gayrimenkulün konumu göz önünde bulundurularak, gayrimenkulün m 2 birim fiyatı 2100.-TL/m 2 olarak belirlenmiştir. Söz konusu taşınmazlar için birim m² fiyatının 2100.-TL/m² (zemin kat için) takdir edilmiş, bodrum zemin kata etkisi 1/3 oranında, asma katın bodrum kata etkisi 1/2 oranında olacağı kabul edilmiştir. 45 No.lu Bağımsız Bölüm 2100.-TL/m 2 x (390 m 2 + (20 / 3) m 2 + (155/2) m 2 )= 997.500.-TL 46 No.lu Bağımsız Bölüm 2100.-TL/m 2 x (370m 2 + (95 / 3) m 2 + (220/2) m 2 )= 1.073.100.-TL Toplam: 2.070.600-TL 19

BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR 5.4.1.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı Bölgede yapılan kira ve satılık emsalleri araştırması sonucu kapitilizasyon oranı %5,5, m 2 birim kira değeri yıllık 120 TL olarak takdir edilmiştir. 45 No.lu Bağımsız Bölüm Aylık Kira Bedeli : 475 m 2 x 120-TL/ m 2 x 12-Ay = 4.750-TL/ay Yıllık Net Gelir : 4.750-TL/Ay x 12 ay = 57.000 TL Gayrimenkul Değeri : 57.000-TL / 0,055 = 1.036.363- TL 46 No.lu Bağımsız Bölüm Aylık Kira Bedeli : 511 m 2 x 120-TL/ m 2 / 12-Ay = 5.110-TL/ay Yıllık Net Gelir : 5.110-TL/Ay x 12 ay = 61.320-TL Gayrimenkul Değeri : 61.320-TL / 0,055 = 1.114.909-TL Toplam : 2.151.272 TL 5.5. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi 5.5.1. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Melikgazi Belediyesinde yapılan incelemede taşınmazlara ait proje ve ruhsat belgelerinin mevcut olduğu görülmüştür. 5.5.2. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Yapılan araştırmalar ve çalışmalar sonucu, konu taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde bir engel olmadığına kanaat getirilmiştir. 5.5.3. Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri Söz konusu raporlamada, değerlemesi yapılan taşınmazın işyeri olması, herhangi bir projenin değerleme kapsamında yer almaması nedeniyle, SPK mevzuatınca hazırlanan rapor formatında yer alması gerekliliği bulunan 3. Maddenin g bentleri ve bunlar ile ilişkili olan 4. Maddenin ı - m - n - p - r, maddesi yer almamaktadır. Bu maddeler sırasıyla; (3. Maddenin g bentleri) g) Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama. 20

BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR (4. Maddenin ı - j - k - m - n - p - r bentleri) ı) Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri, m) Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, n) Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar, r) Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları. 21

BÖLÜM 6 SONUÇ 6. SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması) Ülkemizdeki gayrimenkul sektörü, kriz dönemlerinde talebin hızlı düşüş yaşadığı, büyüme dönemlerinde ise uzun vadede ve yavaş arttığı sektör niteliğindedir. Bu nedenle ekonomideki kısa vadeli olumlu gelişmeler sektörün büyümesinde hızlı bir hareketlenme yaratamamaktadır. Ancak, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren; ekonomik göstergelerde gözlenen olumlu gelişme, düşen enflasyon oranı, istikrarı sağlanan ekonomi ve düşük gayrimenkul fiyatları ile deprem düşüncesinin olumsuzluğuna rağmen ( özellikle İstanbul da ) gayrimenkul sektöründe ciddi oranda hareketlenme görülmüştür. 2005 yılında gündeme gelen mortgage uygulaması, düşük konut kredileri, dövizin beklenen getiriyi sağlamaması gayrimenkul sektörünün, özellikle de konut sektörünün beklenmeyen bir yükselişine neden olmuş ve bu sektör yatırım araçlarında ilk sıraya oturmuştur. 2006 yılı ilk aylarında doruk noktasına ulaşan sektör, Mayıs ayı ortalarında başlayan faiz oranlarındaki artış, dövizlerin yükselişi nedeni ile bu özelliğini yitirmiş, genel bir bekleme süreci oluşmasından dolayı düşüş yönünde eğilim göstermeye başlamıştır. Yılsonuna doğru alım-satım işlemlerinin ciddi oranda azaldığı piyasada, talebin fazla olduğu dönemlerde çok yükselen taşınmaz değerleri reel değerlere doğru düşmüştür. 2007 yılında ise korunaklı sitelerde ve yeni yapılan yapılarda taşınmaz değerlerinde yükseliş gözlemlenmektedir. Ancak genel olarak, 2006 yılının ilk aylarında gözlenen artış hızına göre, 2007 yılındaki artış hızı daha yavaştır. Yeni yapılaşma trendlerinde genellikle toplu yapılara ( site, alış veriş merkezi, kompleksler, vb ) eğilim görülmektedir. 2008 yılında, küresel bağlamda süren ekonomik krizin etkilerinin gayrimenkul sektöründe de hissedildiği, gayrimenkul alım-satımlarında yavaşlama görüldüğü gözlemlenmiştir. Son üç yılda yaşanan gelişmeler dikkate alınarak; 2010 yılı normalleşme ve iyileşme, 2011 yılı ise yeniden büyüme yılı olarak dikkat çekmektedir. Kriz sonrası yeni dönemde Türkiye gayrimenkul sektörü, uluslararası yatırımcıların gözdesi olarak istikrarlı ve sürdürülebilir bir büyüme yakalamıştır. Türkiye gayrimenkul sektöründe, büyük illerin yanı sıra diğer illerin katılımı ile büyüme ve gelişme giderek derinleşmiştir. 2012 Yılı içerisinde özellikle 2.çeyrekte dünya ekonomisinin geneline yayılan yavaşlama küresel ticari gayrimenkul piyasasını olumsuz etkilemiş, ekonomik yavaşlama talep yönünde zayıflamaya yol açmıştır. Ticari gayrimenkul fiyatları ile getirileri de zayıf talep nedeniyle durağan kalmaktadır. Konu taşınmazın bulunduğu bölge tercih edilirliğini devam ettirmiş; fakat gelişimini tamamlandığı için değer bazında durağanlığa geçmiştir. Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. Söz konusu değerleme çalışması Kayseri ili, Melikgazi İlçesi, Osman Kavuncu mahallesinde, konumlu gayrimenkulün 05.03.2013 tarihi itibariyle piyasa değerini belirleme amacıyla hazırlanmış olup, 31.12.2012 tarihi itibariyle değer değişikliği bulunmadığı tespit edilmiştir. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa ve acil satış değerleri araştırılıp tespit edilmiştir. 22

BÖLÜM 6 SONUÇ KULLANILAN DEĞERLEME YAKLAŞIMI TAKDİR EDİLEN DEĞER TL USD EURO EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI 2.070.600 TL 1.150.333 873.671 GELİR İNDİRGEME YÖNTEMİ 2.151.272 TL 1.195.151 907.710 UZLAŞTIRILAN DEĞER 2.110.000 TL 1.172.000 890.000 Konu gayrimenkullerin değerlemesinde emsal karşılaştırma, gelir indirgeme yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Rapor tarihi itibariyle 1 USD 1,80.-TL; 1 EUR 2,37.-TL olarak esas alınmıştır. Konumuz taşınmazların değerlendirmesinde civardaki alım satım rayiç değerleri ve günümüz ekonomik koşulları, taşınmazın konumu, yaşı, fiziki özellikleri, emsallerdeki pazarlık payları, arz/talep dengesi gibi dışsal etkenler dikkate alınarak emsal karşılaştırma ve gelir indirgeme yönteminin ortalaması baz alınarak rapor tarihindeki Toplam Adil Piyasa Değerlerinin 2.110.000 TL + %18 KDV Yazıyla: ( İki Milyon Yüz On Bin TL) olabileceği tahmin ve takdir edilmiştir. İşbu rapor, tarihi itibariyle muteberdir. 23

BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 7. EKLER VE FOTOĞRAFLAR 24

BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 25

BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 26

BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 27

BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 28

BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 29

BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR Zemin Kat Asma Kat 30

BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 31

BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 32

BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 33

34

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER BAKİ BUDAKOĞLU Eğitim Gazi Üniversitesi İ.İ.B.F İşletme Bölümü ANKARA 1986 Kurs ve Seminer British Council İngilizce Lisan Kursu 1997 Mağazacılık Konusunda İnceleme (Almanya) 1991 Fanatik Müşteriler Eğitim Semineri 2000 Pareto Analizi 2000 Zaman Yönetimi 2000 Stres Çalışması 2000 Fiziksel konseptin oluşturulması çalışmaları kapsamında Mağazacılık konusunda İnceleme (İngiltere) 2000 Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Eğitimi (Bilgi Üni.) 2003 Uygulamaya Yönelik Tapu İşlemleri (DUD) 2004 İleri Değerleme Teknikleri (DUD) 2004 Yabancı Dil Bilgisayar İngilizce MS Office ve AutoCAD programları Deneyim Kurucu Ortak - Genel Müdür - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400159) 01.08.2005-... DENGE Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Şirket Yöneticisi - Lisanslı Değerleme Uzmanı 07.07.2004 31.07.2005 Yeditepe Gay. ve Sabit Kıy. Eksp. ve Değ. Hiz. A.Ş. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Sermaye Piyasası Kurulu Lisanslı 17/11/2003 Lisans No: 400159 Proje-Geliştirme (Yatırım) Müdürü 23.09.1998.31.07.2003 OYPA Oyak Büyük Mağ.Tic. A.Ş. İST. 35

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER Müdür Yardımcısı 15.09.1995 23.09.1998 OYAK Ordu Pazarları ANKARA Araştırmacı 04.04.1990 05.09.1995OYAK Ordu Pazarları ANKARA Üye Olunan Dernekler Değerleme Uzmanları Derneği-Denetleme Kurulu Üyesi İstanbul Proje Yöneticileri Derneği Mesleki Deneyim Süresince Gerçekleştirilen Önemli Bazı İşler : Çeşitli banka ve finans kuruluşları için gayrimenkul-tesis ekspertiz raporlarının hazırlanması, Yeni açılacak mağazalar için bina ve arsa araştırması ile fizibilite çalışmalarının koordinesi, Yatırım Programlarının hazırlanması, Yeni açılacak yada tadilat görecek olan mağazaların mimari yerleşim projelerinin hazırlanması, Kullanılacak olan malzemelerin seçimi, müteahhidin belirlenmesi, proje yönetimi, Reyon donatı, soğutucu, jeneratör, ups, yazarkasa vb. ekipman ile malzemelerin satın alınması, Mağaza açılışlarının koordine edilmesi, OYPA Fiziksel konseptinin danışmanlık firması ile koordineli olarak belirlenmesi ve uygulaması, 36

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER 37

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER AHMET ARSLAN Kişisel Bilgiler Doğum Yeri - Tarihi :Kırıkkale 04.12.1977 Medeni Hali Ehliyet Elektronik Posta : Evli : B sınıfı sürücü ehliyeti : aarslan@dengedegerleme.com Adres: Halk Sk. No:50/7 Sahrayıcedid-Kadıköy / İSTANBUL Eğitim Y. T. Ü. Jeo. ve Fot. Müh. Lisans İSTANBUL 1996 1999 G.Y.T.E Jeo. ve Fot. Müh. Yüksek Lisans 2003-2006 Kurs ve Seminer Visual Basic programlama eğitimi ( C prog. derneği) 2000 Microsoft Word, Excel, Power Point Programları 2001 Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Eğitimi (HKMO) 2002 Yabancı Dil Bilgisayar İngilizce MS Office, Windows, NetCAD, KartoCAD, MapINFO, ArcGIS, AutoCAD PowerBuilder, VB, Sybase Deneyim Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400376) 02.10.2006-... DENGE Varlık Değerleme ve Danışmanlık Ltd. Şti. İSTANBUL Harita Mühendisi Değerleme Uzmanı 2002 2006 Milli Emlak Genel Müdürlüğü BURSA-ANKARA Harita Etüd Şefi 2000 2001 Evren Holding KOCAELİ Öğrenci asistan 1999 YTÜ Emlak Vergi Değerleri CBS kurulumu İSTANBUL Üye Olunan Dernekler Değerleme Uzmanları Derneği - Har. ve Kad. Müh. Odası. Mesleki Deneyim Süresince Gerçekleştirilen Önemli Bazı İşler : Çeşitli banka ve finans kuruluşları için gayrimenkul ekspertiz raporu hazırlanması, Satışa yönelik hazine parsellerinin değerlemesi, rapoların hazırlanması Sorunlu hazine taşınmazlarının değerlemesine yönelik proje geliştirme Bursa iline ait beyana esas emlak vergi kaçaklarının tespiti, vergi oranlarının hesabı Ankara Çankaya İlçesine ait Hazine taşınmazlarının değerlendirilmesine yönelik CBS oluşturuldu. 38

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER 39