Genel Bolat Hukuk Bürosu Kent yaşamında hemen herkesi ilgilendiren Kat Mülkiyeti Hukuku alanında çalışmalar yapmaktadır Kat Mülkiyeti Hukuku alanındaki çalışma konuları aşağıda yer almaktadır. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Kat Mülkiyetinini ve Kat İrtifakının Kurulması Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinini Hakları Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları Anagayrimenkulün Yönetimi Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Sona Ermesi Devre Mülk Hakkı Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler Karşılıklı İki Dairenin Birleşmesi Sonucunda Aidat İki Daire Olarak mı, Tek Daire Olarak mı Ödenir? Toplanamayan Aidatlarla İlgili Hukuki Yollara Başvurulmamasında Yöneticinin Sorumluluğu Nedir? Toplantılarda Gerekli Çoğunluk Ne Zaman Sağlanmış Sayılır? Gecikme Faizi Nasıl Uygulanır, Oranı, Yaptırım Gücü Nedir? Ortak Giderlere Kiracı Ev Sahibi Ne Oranda Katılacaktır? Yönetim ve Denetim Kurullarının İbrası Nasıl Olur? İbra Edilmemesi Durumunda Ne Olur? Yükümlülüklerini Yerine Getirmeyen Eski Kiracıdan Dolayı Ev Sahibinin Sorumluluğu Nedir?
Kooperatifin Tasfiyesi ve Kat Mülkiyetine Geçilmesi Ne Zaman Yapılır? Yapılması Zorunlu mudur? Apartman Siteye Ait Hangi Masraflar Gider Olarak Yazılabilir? Apartman Site Yöneticisinin Hangi Masrafları Gider Olarak Yazılabilir? (Cep telefonu görüşmesi, benzin masrafı vs..) Yönetici Aidattan Muaf Tutulabilir Mi? Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir? İyi Komşuluk İlişkilerine Dikkat Etmeyen Komşuya Karşı Yaptırımlar Nelerdir? Yönetimin Aldığı Kararlara Uyulmaması Durumunda Yaptırımlar Nelerdir? Binanın Dış Cephesindeki Değişikliklere Kim, Nasıl Müdahale Edebilir? Bağımsız Bölümlere Site Apartman Sakinlerinin Yaptığı Tecavüzler Nasıl Önlenir? Mesken Olarak Tanımlanmış Yerlerin İşyeri Olarak Kullanılması Mümkün Müdür? Sorularla Kat Mülkiyeti Hukuku 1- Bir eklenti sahibi birden çok bağımsız bölümün malikleri olabilir mi?
Bir eklentinin birden çok bağımsız bölüme özgülenip özgülenemeyeceği konusu öğretide tartışmalıdır. Bağımsız bölümlerle eklentiler arasındaki bağlantıyı düzenleyen 6. madde hükmünde; eklentilerin doğrudan doğruya bir (tek) bağımsız bölüme özgüleneceği ve o bağımsız bölümün bütünleyici parçasını oluşturacağı, bağımsız bölüm malikinin eklentilerin de tek başına maliki olacağı biçimindeki bir anlatıma yer verilmiş olduğu gözetildiğinde, eklentilerin birden çok bağımsız bölüme değil, ancak bir tek bağımsız bölüme özgülenebileceği sonucunu ortaya çıkarmaktadır. Öğretide bu düşünceyi benimseyen görüşe karşıt, bir eklentinin birden çok bağımsız bölüme bağlanabileceğine ilişkin görüşler de ileri sürülmektedir. Uygulamada, bir eklentinin birden çok bağımsız bölüme bağlandığı, her bağımsız bölümün tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh olunduğu, tapuda bu yolda işlemler yapıldığı anlaşılmakta, bu uygulamanın yaşamın akışına ve gereklerine uygun ise de Yasanın sözüne aykırı bulunduğu vurgulanmaktadır. Eklentiler, özgülendiği bağımsız bölümün bütünleyici parçası olduğundan {md. 6/1), o bağımsız bölümden ayrı olarak üzerinde tasarruf işlemi yapılamaz. Bunların bağımsız tasarrufa konu olamaması, bütünleyici parça sayılmalarının doğal sonucudur. 2- Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte de böyle bir tescil istemi söz konusu olduğunda, diğer kat irtifak hakkı sahiplerinin de rızalarının alınması gerekli midir? Böyle bir istemle karşılaşan tapu idaresinin, ilgili diğer kat irtifak hakkı sahiplerinin tamamı rıza göstermedikçe bu isteği yerine getirmeyeceği kanısındayız. Çünkü 14. maddenin ikinci fıkrasında kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinin, kat irtifakının tesciline ilişkin resmi senede göre yapılacağı belirtilmiştir. O nedenle, böyle bir tescili öngören kat mülkiyetine geçiş için, tüm kat irtifak hakkı sahiplerinin tapu memuru huzurunda düzenlenecek resmi senedi özgür iradeleri ile imzalamaları gerekecektir.
3- Onaylı mimari projesi olmasına karşın yapı bu projeye uygun yapılmamışsa ne olacaktır? Burada iki hususu birbirinden ayırarak soruyu yanıtlamak gerekir: Projeye uygunsuzluk imar mevzuatına aykırı değilse, hakim, bir proje değişikliği (tadilat projesi) hazırlattırıp bunu esas alarak kararını verecektir. Ancak, projeye aykırılık aynı zamanda imar mevzuatına da aykırı ve binada yapılacak tadilatla bunun giderilmesi olanaklı değilse, yasanın öngördüğü belge eksik olacağından böyle bir yapıda kat mülkiyetine geçilemeyecektir. Ayrıca, projesine ve imar mevzuatına aykırı bir yapıya belediyece yapı kullanma belgesi verilmesine de yasal olanak bulunmamaktadır. 4- Anayapı onaylı mimari projesine aykırı yapılmış ise ne olacaktır? Böyle bir durumda kat maliklerinden her biri, anataşınmazın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine başvurarak, yapının projesine uygun hale getirilmesini isteyebilir. Mahkemece, taşınmazın yerinde yaptırılacak inceleme sonucunda uzman bilirkişi tarafından projeye aykırılıklar saptanır ise, bunların projeye uygun duruma getirilmesine karar verilecektir. Bilirkişi raporunda, projeye aykırılıklar saptanmış, ancak bunların projeye uygun hale getirilmesinin yapının statiğini bozacağı, sağlamlığına zarar vereceği belirlenmiş ise mahkemece, salt ana yapıya zarar vermeyecek nitelikteki aykırılıkların projeye uygun hale getirilmesine karar verilecektir, Yargıtay uygulamalarında; anayapı, daha baştan onaylı projesine aykırı olarak yapılmış olup da sonradan projeye uygun duruma getirilmesi, önemli bir bölümünün yıkılmasına ya da statiğinin bozulmasına yol açacak ise, yapının projesine uygun hale getirilmesini isteyen kat malikinin böyle bir davayı açmakta hukuki yararının bulunmadığı kabul
edilmektedir. Yargıtay 18.Hukuk Dairesi bir kararında binanın yapımı sırasındaki projeye aykırılık cephenin tamamında ise, dava konusu bağımsız bölümün projeye uygun hale getirilmesinin, binanın yıkılmasını gerektirip gerektirmediği ve aynı cephedeki diğer bölümlerde arz edeceği durum da incelenmelidir. Eğer projeye uygun hale getirme binanın yıkılıp yeniden yapılmasını gerektiriyorsa, davacı bağımsız bölüm malikinin bunu istemekte hukuki yararı ve iyi niyeti bulunup bulunmadığı da göz önünde tutulmalıdır demektedir. 18.Hukuk Dairesince yine benzeri bir kararda mimari projeye aykırılığın giderilmesi, yapının statiğini bozacak ise, davacı kat malikinin binanın projeye uygun hale getirilmesini istemekte hukuki yararı yoktur görüşüne yer verilmiştir. 5- Harap olup kullanılamayacak duruma gelen bağımsız bölümün maliki ya da bu bölümün arsa payını devralan kat malikleri, bağımsız bölümün yeniden yapılmasına kadar o bölümün payına düşen genel giderlerden sorumlu olacak mıdır? Bu konuya ilişkin yasal bir düzenleme bulunmamaktadır. Kat Mülkiyeti Yasasının Anataşınmazın genel giderlerine katılma başlığını taşıyan 20. maddesinde genel giderlerin neler olduğu belirtilmiş, kat maliklerinden her birinin -aralarında başka türlü anlaşma bulunmadıkça- kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak, diğer ortak giderlere de kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlü olduğu; bir kat malikinin, bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla ortak yer ve tesislerden yararlanamadığını ya da yararlanmaya gerek ve gereksinim bulunmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağı hükme bağlanmıştır. Bu hükmün, 47.maddedeki bağımsız bölümün harap olması durumunda uygulama olanağı yoktur. Çünkü harap olması nedeniyle, ortada başlı başına kullanılmaya ve yararlanılmaya elverişli bağımsız bölüm bulunmamaktadır. Öyle ise tamamen harap olması yüzünden üzerindeki kat mülkiyeti kat irtifakına dönüşen bağımsız bölüm maliki bu süreçte genel giderlere katılmayacaktır.
6- Kat Mülkiyeti ile kat irtifakı arasında ne fark vardır? a Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapıda kurulabilir. b Kat irtifakı yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir binanın bölümleri üzerinde kurulur. c Kat mülkiyeti bağımsız olarak alınır ve satılabilir. d Kat irtifakı ancak arsa paylarının satılması ile el değiştirir. e Kat mülkiyeti tapuda bağımsız bir sayfaya tescil edilir. Malikler arasındaki ilişkileri belirleyici bir akid niteliğinde yönetim planına sahiptir. f Kat irtifakı tescili genel kütükteki sayfaya genel hükümlere göre yapılır. 7- Ahşap binalar üzerinde kat mülkiyeti kurulabilir mi? Tamamen veya kısmen ahşap olan binalarda kat mülkiyeti kurulamaz. (Kat Mülkiyeti Kanunu. Madde 50). 8-Apartman ve Bloklar halindeki apartmanlar kat mülkiyetine nasıl geçer? Aynı parselde birden çok blok apartman veya tek katlı evler yapılıyorsa; bütün yapılar tamamlanmadan, her biri en az sekiz bağımsız bölüm içeren blok veya bloklar için kat mülkiyetine geçilebilir. Aynı parselde olmaları şarttır. 9- Kat mülkiyeti nasıl doğar? Resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. (Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 10) 10-Tapuda İştirak halinde mülkiyet olarak kayıtlı gayrimenkul üzerinde kat mülkiyeti kurulabilir mi? Kurulamaz. Müşterek mülkiyete çevrilmesi gerekir.
11-Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan, doğrudan doğruya dava yolu ile kat mülkiyeti kurulması istenebilir mi? İstenemez. (Y.1.HD.10.4.1970 t.,1970/2968 e.,1970/2240k) 12-Kurulmuş olan Kat Mülkiyetinin iptali ve ortak mülkiyete çevrilmesi istenebilir mi? İstenemez. (Y.5.HD.28.4.1970 t.,1970/2151 E.,1970/2733 K.) 13- Ana gayrimenkul kısmen kamulaştırılırsa ne olur? Geri kalan bölümler için kat mülkiyetinin devam edip etmeyeceğine karar verilmesi gerekir. Bu konudaki kararın Kat Malikleri Kurulunca ve oy birliği ile alınması şarttır. 14- Ana yapının bağımsız bölümlerinden biri harap olmuş ise ne olur? O bölüm malikinin harap olan bağımsız bölümünü iki yıl içerisinde yaptırması gerekir. Aksi taktir de diğer malikler veya herhangi bir malik iki yıl süresinin tamamlanmasından başlayarak bir yıl içerisinde, o bölüme ait arsa payının değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. (Kat Mülkiyeti Kanunu.Madde 47)