A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. KARAKAġ ATLANTĠS KIYMETLĠ MADENLER KUYUMCULUK TELEKOMÜNĠKASYON SANAYĠ VE TĠCARET ANONĠM ġġrketġ BAKIRKÖY / İSTANBUL (1 Adet Arsa) DEĞERLEME RAPORU Rapor No: 2015-ÖZEL-0077-1 -
DEĞERLEME RAPORU BĠLGĠLERĠ DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN : KARAKAġ ATLANTĠS KIYMETLĠ MADENLER KUYUMCULUK TELEKOMÜNĠKASYON SANAYĠ VE TĠCARET ANONĠM ġġrketġ MÜġTERĠ ADRESĠ : Akçay Caddesi No: 283/A Gaziemir/ĠZMĠR SEKTÖR VE MÜġTERĠ HAKKINDA TANITICI BĠLGĠ: Ülkemizde mücevher sektöründe iģtigal eden firma, 2014 yılında ihracatını mamul ihracatı ve dahilde iģleme rejimi kapsamında olmak üzere iki Ģekilde yapmıģtır. 2014 yılında 25,24 milyon $ altın ihracatı gerçekleģtirilmiģ olup bunun yanı sıra 488.018,41 gram dahilde iģleme rejimi çerçevesinde iģçilik olarak ihracat ayrıca gerçekleģtirilmiģtir. 2013 yılında toplamda 47,4 milyon $ altın ihracatı gerçekleģtirilmiģtir. Firmanın 2014 yılında ihracatta azda olsa azalma görülse de bunun ana sebebi ihracatının ağırlıklı olarak Orta Doğu piyasasına yapılması ve bu bölgenin siyasi karıģıklık içinde olması ana sebep olarak görülebilir. Türkiye ekonomisi büyük bir hızla geliģirken Türk mücevher sektörü de bu geliģmeye önemli katkıda bulunmaktadır. Yıllık ortalama 400 ton altın ve mücevherat iģleme kapasitesine sahip ülkemizin 5 milyar dolarlık ihracat potansiyeli mevcuttur. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ : ġenlik Mahallesi, Harman Sokağı, 580 Ada 42 Parsel Bakırköy/Ġstanbul SÖZLEġME TARĠHĠ/NO : 28.07.2015 / 4-0077 MÜġTERĠ NO : 4 RAPOR NO : 2015-ÖZEL-0077 EKSPERTĠZ TARĠHĠ : 05.08.2015 RAPOR TARĠHĠ : 07.08.2015 MÜġTERĠ TALEBĠ VE RAPORUN KONUSU : Bu rapor kurul düzenlemeleri ve SPK tebliğleri çerçevesinde yukarıda adresi belirtilen 1 Adet Arsa nın günümüz piyasa koģullarında TL cinsinden nakit veya nakit karģılığı peģin satıģ değerinin belirlenmesine yöne lik olarak hazırlanmıģtır. MüĢteri tarafından getirilen bir kapsam ve sınırlama bulunmamaktadır. - 2 -
Ġçindekiler Sayfa No Değer Tanımı Ve Geçerlilik KoĢulları 4 Uygunluk Beyanı 4 TaĢınmazın Tapu Kayıtları 5 Tapu Takyidatı 5 TaĢınmazın Kullanımına Dair Yasal Ġzinler ve Belgeler 5 TaĢınmazın Son Üç Yıl Ġçinde Mülkiyet Ve Diğer Hukuki DeğiĢiklikler( Ġmar Durumu, KamulaĢtırma ĠĢlemleri, V.B.) Ġmar Durumu 6 Parsellerin Özellikleri 6 Değerlemesi Yapılan TaĢınmaza ĠliĢkin Analizler 7 Değerlemeye Etki Eden Kriterler 7 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Açıklamalar 8 Emsal Analizi 8-9 Proje GeliĢtirme Yöntemi 9 Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi 10 Gayrimenkul Değerlemesi ve Sonuç 10-11 Ekler 11 EK.1: Uydu Fotoğrafı 11 Ek.2: Fotoğraflar 12-13-14 Ek.3: Belgeler 15-16 Ek.4: Raporu Hazırlayan, Kontrol Eden Ve Onaylayan Uzmanların SPK Lisans Belgeleri EK 5: A Artıbir Gayrimenkul Değerleme A. ġ. SPK Yetki Belgesi 18 EK 6: A Artıbir Gayrimenkul Değerleme A. ġ. BDDK Yetki Belgesi 19 EK 7: A Artıbir Gayrimenkul Değerleme A. ġ. Yönetim Kurulu BaĢkanı Ġmza Sirkusu 5 16-17 20-3 -
DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI Bu rapor, müģterinin talebi üzerine adresi 2. sayfada belirtilen gayrimenkulün pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıģtır. MüĢteri talebinin rapora getirdiği herhangi bir sınırlama yoktur. Pazar değeri: Bir mülkün, uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir iliģkiden etkilenmeyeceği Ģartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir Ģekilde hareket ettikleri bir anlaģma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiģtirmesi gereken tahmini tutardır. Bu değerleme çalıģmasında aģağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. - Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peģinen kabul edilmiģtir. - Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler. - Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak Ģekilde hareket etmektedirler. - Gayrimenkulün satıģı için makul bir süre tanınmıģtır. - Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peģin olarak yapılmaktadır. - Gayrimenkulün alım - satım iģlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleģtirilmektedir. UYGUNLUK BEYANI Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aģağıdaki hususları teyit ederiz: 1. Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur. 2. Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koģullarla kısıtlı olup kiģisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluģmaktadır. 3. Değerleme konusunu oluģturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu iģin içindeki taraflara karģı herhangi kiģisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır. 4. Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müģterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmıģ sonuçların geliģtirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir. 5. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleģtirilmiģtir. 6. Raporlama aģamasında görev alanlar mesleki eğitim Ģartlarına sahiptir. 7. Bu raporun konusu olan mülk Ģahsen incelenmiģtir. Değerleme çalıģmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır. 8. Raporda belirtilen kiģiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıģtır. - 4 -
SAHĠBĠ VE HĠSSE ORANLARI TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI : KARAKAġ ATLANTĠS KIYMETLĠ MADENLER KUYUMCULUK TELEKOMÜNĠKASYON SANAYĠ VE TĠCARET ANONĠM ġġrketġ - Tam ĠLĠ - ĠLÇESĠ : Ġstanbul-Bakırköy BUCAĞI : - MAHALLESĠ : ġenlik KÖYÜ : - SOKAĞI : - MEVKĠĠ : - PAFTA NO : 18 ADA NO : 580 PARSEL NO : 42 NĠTELĠĞĠ : Arsa ALANI : 771,73 m² ARSA PAYI : - YEVMĠYE NO : 6387 CĠLT NO : 48 SAHĠFE NO : 4703 TAPU TARĠHĠ : 03.06.2015 MÜLKĠYET DURUMU : Kat mülkiyeti Kat Ġrtifakı Cins Tashihli Devre Mülk Arsa TAPU TAKYĠDATI 05.08.2015 tarihinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü-Web Portalından alınan TAKBĠS belgesine göre değerleme konusu taģınmazın tapu kayıtları üzerinde aģağıdaki takyidat kaydına rastlanmıģtır; BEYANLAR HANESĠ: 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. 04.06.2014 6387 Tarih ve Yevmiye TAġINMAZIN KULLANIMINA DAĠR YASAL ĠZĠNLER VE BELGELER Tapu Senedi Fotokopisi ve Ġmar Çapı (TaĢınmaz arsa vasıflı olduğundan ruhsat, proje gibi belgeler bulunmamaktadır.) TAġINMAZIN SON ÜÇ YIL ĠÇĠNDE MÜLKĠYET VE DĠĞER HUKUKĠ DEĞĠġĠKLĠKLER( ĠMAR DURUMU, KAMULAġTIRMA ĠġLEMLERĠ, V.B.) Bedelsiz kamuya terk iģlemi sonrası parsel yüz ölçümü 771.73 m2 olarak değiģerek 03/06/2015 tarihinde tapuya tescil edilmiģtir. - 5 -
ĠMAR DURUMU Ġmar Durum Belgesi Tarih ve No: 17.07.2006/28.11.2012 Ġmar Lejandı: Meskun Konut Alanı TAKS: 0,25 KAKS: - Emsal: - H: 7,50 m Diğer Ġmar Durum Bilgileri ve Plan Notları: Değerleme konusu 580 ada 4 parsel; 1/1000 ölçekli Florya Uygulama imar planında Konut sahasına isabet etmektedir. Ayrık Nizam, Taks: 0.25, H: 7.5 m, 5 er metre ön, arka ve yan bahçe çekme mesafesi mevcuttur. Terk iģleminin yapıldığı belirlenmiģtir. PARSELĠN ÖZELLĠKLERĠ Gayrimenkulün Cinsi, Mevcut Kullanım ġekli ve Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler: Değerleme konusu parsel halihazırda arsa konumundadır ve üzerinde herhangi yapı bulunmamaktadır. Parsel üzerinde daha önce var olan riskli yapının yıkılmıģ olduğu belirlenmiģtir. Parsel üzerinde bir miktar moloz mevcuttur. Konum, UlaĢım Ve YapılaĢma Hakkında Bilgi: Değerleme konusu taģınmaz; Ġstanbul Ġli, Bakırköy Ġlçesi, ġenlik Mahallesi, Harman Sokak üzerinde Florya merkezine yakın Atatürk Ormanı olarak anılan bölgede, Florya sahiline ve YeĢilköy Hava Limanına yakın konumda yer almaktadır. TaĢınmaza yakın mesafede Florya Metin Oktay Tesisleri, ġenlikköy Stadyumu, Florya Atatürk Ormanı, ĠBB Florya Spor Tesisleri, muhtelif eğitim kurumları bulunmaktadır. Çevrede yapılaģma oranı yüksek olup, boģ parsel sayısı düģüktür. Bölge genel itibariyle 2-3 katlı konut amaçlı kullanılan binaların bulunduğu yerleģim bölgesidir. E-5 Karayolu ile sahil arasında bir konumda bulunması sebebiyle metrobüs, otobüs ve özel araçlarla ulaģım imkanı oldukça geniģtir. TaĢınmaza yakın mesafede Florya Metin Oktay Tesisleri, ġenlikköy Stadyumu, Florya Atatürk Ormanı, ĠBB Florya Spor Tesisleri, muhtelif eğitim kurumları bulunmaktadır. Çevrede yapılaģma oranı yüksek olup, boģ parsel sayısı düģüktür. Konu taģınmazların yakın çevredeki bazı önemli noktalara uzaklıkları Ģöyledir; 1- Bakırköy İlçe Merkezi 9 km 2- Yeşilköy Havalimaı 1 km 3- Sahil Yolu 0,3 km 4- E-5 Karayolu ve Florya Metrobüs Durağı 2 km 5- İstanbul Aydın Üniversitesi 3 km 6- Küçükçekmece İlçe Merkezi 6 km 7- Ataköy 8 km Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Ekonomik KoĢulları: TaĢınmazın bulunduğu bölge, genel itibariyle üst gelir grubu tarafından tercih edilen yerleģim alanıdır. Arazi Geometrisi Hakkında Bilgi: Değerleme konusu taģınmaz geometrik olarak paralelkenar formdadır. Kamuya Terk: Konu parselin terk iģlemi yapılmıģtır. Gayrimenkulün ana artere cephesi ve uzaklığı: Ana arter olan E-5 karayoluna ve Sahil yoluna mesafeleri sırasıyla ~2 km ve 0,3 km dir. Parsel köģe konumludur. Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin topoğrafyası, jeolojisi ve deprem bölgesi hk. Bilgi: Değerleme konusu gayrimenkul hafif eğimli bir topoğrafik yapıya sahiptir. TaĢınmaz 1. derece deprem kuģağında yer almaktadır. Bölgesel altyapı hakkında bilgi: TaĢınmazın bulunduğu bölgede elektrik, su, kanalizasyon gibi altyapı hizmetlerinin bulunduğu öğrenilmiģtir. - 6 -
DEĞERLEMESĠ YAPILAN TAġINMAZA ĠLĠġKĠN ANALĠZLER Nakit / Gelir akımları analizi : Konu taģınmaz boģ arsa niteliğinde olduğundan herhangi bir nakit akımına tabi özelliği sözkonusu değildir. Maliyet OluĢumları Analizi: Konu mülk boģ arsa olduğundan maliyet oluģumları analizini kullanmaya uygun olmadığından bu yöntem kullanılmamıģtır. Kira değeri analizi ve kullanılan veriler: BoĢ arsa niteliğinde bulunan konu taģınmaz için bu konuda analiz yapılmamıģtır. Mevcut haliyle kiralama potansiyelinin düģük olduğu kanaatine varılmıģtır. Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi: BoĢ arsa niteliğinde bulunan konu taģınmaz için herhangi bir kat irtifakına konu hak ve alacaklar sözkonusu olmadığından bu konuda analiz yapılmamıģtır. BoĢ arazi ve geliģtirilmiģ proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaģılan sonuçlar: Yerinde yaptığımız inceleme ve tespitlerde boģ arsanın metrekare birim olarak el değiģtirme fiyatı 3.000 USD (yaklaģık 8.300 TL) dir. Arsanın toplam nihai tahmini değer takdirimiz aģağıdaki bölümlerde belirtilmiģtir. Bölgenin tabi olduğu yapılaģma Ģartlarında öngörülen proje; 2. Bodrum katı garajlı bodrum, 1. Bodrum katı 2 daire, zemin katı 2 daire (300 m2), 1. Kat dubleks (çatı piyesli) daire olmak üzere toplam 6 daireden oluģan ~1.600 m2 iskana tabi kullanım alanlı yapıdır. Bu çevrede konu taģınmaza uygun yapılardaki dairelerin m2 satıģ birim fiyatları 3.000 USD (8.300 TL) dir. Kira değerleri de yaklaģık 15 USD/Ay(43 TL/Ay) dır. AĢağıda yapılacak analizde bu tespitlerimiz doğrultusunda oluģan varsayım olarak kullanılacaktır. MüĢterek veya bölünmüģ kısımların değerleme analizi: Konu taģınmaz boģ arsa niteliğinde olduğundan bu konuda herhangi bir analiz sözkonusu değildir. Hasılat paylaģımı veya kat karģılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları: Konu taģınmaz boģ arsa niteliğinde olduğundan, kat irtifakına esas hazırlanmıģ hehrangi bir proje bulunmamasından dolayı bu konuda herhangi bir analiz söz konusu değildir. DEĞERLEMEYE ETKĠ EDEN KRĠTERLER Olumlu etkenler: - Değerleme konusu parselin tercih edilen ve üst gelir grubuna hitap eden bir bölgede yer alması - Düzgün bir geometrik forma sahip olması, - KöĢe konumlu olması Olumsuz etken: Bulunmamaktadır. En etkin verimli kullanım Ģekli ve diğer kullanım alternatifleri: Değerleme konusu parselin bölgenin sosyo ekonomik ve sosyo kültürel yapısına uygun, teknik ve ekonomik açıdan mümkün prestijli bir konut projesi gerçekleģtirilmesi en etkin kullanım Ģekli olarak değerlendirilmiģtir. - 7 -
KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ VE AÇIKLAMALAR Değerleme konusu taģınmazların değer tespitinde Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi ve Proje GeliĢtirme Yöntemi kullanılmıģtır. Bu karģılaģtırmalı yaklaģım benzer veya ikame mülklerin satıģını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karģılaģtırmaya dayalı bir iģlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleģtirilen benzer mülklerin satıģlarıyla karģılaģtırılır. Ġstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir. Değerlemeye konu olan parselin yakın çevresinde taģınmaza emsal teģkil edebilecek arsalara iliģkin bilgilerin yanında, piyasadan edinilen bilgilerle alınan beyanların ve ofis verilerinin baģka bir yöntemle daha desteklenmesi için Proje GeliĢtirme Yöntemi kullanılmıģtır. Bu yöntem, değerlemesi yapılacak arsa üzerinde imar ve yapılanma koģullarına uygun koģullarda ve taraflarca (arsa sahibi - müteahhit) belirlenecek özelliklere sahip bir yapının günümüz ekonomik koģullarına, toplam piyasa rayiç bedelinin tespit edildiği, ileriye yönelik hesap yöntemine dayanır. Değerlemesi yapılacak arsanın bugünkü değerinin, iskonto edilmiģ gelecekteki gelir ve çıkarlarına eģit olduğu kabul edilir. Bu yöntemde, değerlemesi yapılacak arsanın mevcut imar durumuna göre optimum kullanıldığı varsayılır. EMSAL ANALĠZĠ EMSAL 1 - SATILIK ARSA - GLOBAL EMLAK REMZĠ EKEN- TEL: 0532 761 78 78 Konu taģınmaza yakın konumda, uygulama imar planında aynı lejanta ve yapılaģma koģullarına haiz, benzer fiziki özelliklerdeki 900 m² yüzölçümlü boģ arsa 3.250.000 USD bedelle satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. EMSAL - 2 SATILIK ARSA - GLOBAL EMLAK - REMZĠ EKEN- TEL: 0532 761 78 78 Konu taģınmaza yakın konumda, Adakale Sokak ta yer alan, uygulama imar planında aynı lejanta ve yapılaģma koģullarına haiz, benzer fiziki özelliklerdeki 1.000 m² yüzölçümlü arsa 3.400.000 USD bedelle satılıktır. EMSAL - 3 BEYAN - SATILIK ARSA - GLOBAL EMLAK KEZBAN HANIM- TEL: 0212 574 11 13 Konu taģınmaza yakın konumda yer alan benzer imar durumu ve yapılaģma koģullarına haiz arsaların konum, cephe ve manzara kabiliyetlerine göre 3.000 USD/m2 ile 5.000 USD/m2 arasında değiģen bedellerle satılabileceği beyan edilmiģtir. EMSAL 4 BEYAN- MEHMET KARAKAYA-DGM ĠNġAAT VE EMLAK- TEL: 0532 483 52 71 Konu taģınmaza yakın konumda yer alan benzer imar durumu ve yapılaģma koģullarına haiz arsaların konum, cephe ve manzara kabiliyetlerine göre 3.000 USD/m2 ile 6.000 USD/m2 arasında değiģen bedellerle satılabileceği beyan edilmiģtir. EMSAL 5 BEYAN- BERAT KAHRAMAN- KAHRAMAN EMLAK- TEL: 0532 241 86 08 Konu taģınmaza yakın konumda yer alan benzer imar durumu ve yapılaģma koģullarına haiz arsaların konum, cephe ve manzara kabiliyetlerine göre 3.000 USD/m2 ile 6.000 USD/m2 arasında değiģen bedellerle satılabileceği beyan edilmiģtir. Daire fiyatlarının da 300.000 USD den (100 m2, 3+1, bahçe katı) baģlayıp 1.5 milyon USD ye kadar değiģtiğini belirtmiģtir. (3.000 7.000 USD/m²) - 8 -
Emsal Yorumu: Yapılan piyasa araģtırmasında taģınmaza yakın konumda yer alan benzer özelliklerdeki satıģa sunulmuģ arsalar bulunmuģtur. TaĢınmazların satıģa arz bedelleri üzerinde pazarlık payları mevcut olup, bölgede faaliyet gösteren emlak ofislerinden alınan beyanlar ile karģılaģtırma yapılarak arsa birim değeri tespit edilmiģtir. Bölgede yer alan daire fiyatlarının geniģ bir satıģ aralığına sahip olduğu ve taban fiyatın 3000,-USD/m2 olabileceği bilgileri alınmıģ ve bu yöntem sonucu 6.435.000,-TL değer hesaplanmıģtır. PROJE GELĠġTĠRME YÖNTEMĠ Değerlemeye konu taģınmaza yönelik olarak alınan beyanların ve elde edilen bilgiler ile ofis verilerinin baģka bir yöntemle daha desteklenmesi için Proje GeliĢtirme Yöntemi kullanılmıģtır. Değerlemeye konu 580 Ada 42 parseldeki taģınmaz arsanın net alanı 771,73 m2 olup, parselin mevcut imar-parselasyon planına göre iskan edilebilir inģaat alanı 1.600 m2 olmakta olup, ortak alan olan 600 m2 lik garajlı bodrum çıkarıldığında 1.000 m2 satılabilir alanı hesaplanmıģ olup, maliyetler hesaplanırken toplam inģaat alanı (1.600 m2), değer hesaplanırken de satılabilir alanı (1.000 m2) dikkate alınarak hesaplamalar yapılmıģtır. Bu hesaplamalarda kat karģılığı oranı % 70, müteahhit karı % 25 olarak tahmin edilmiģtir. Kullanılan yöntem sonunda arsa m 2 birim fiyatı 5.800.000,-TL olarak hesaplanmıģtır. Proje Analiz Tablosu Kat Karşılığı 70% Yapı Birim Maliyeti Daire Toplam Değeri Arsa Alanı 771,73 860,00 TL Alanı Adedi m2 birim Fiyatı TAKS 0,25 Proje Maliyeti 166,67 6,000 8.300,00 TL KAKS 0 860.000,00 TL Daire Toplam Değeri Ruhsat Alanı 1000,00 8.300.166,00 TL Toplam Ciro 8.300.166,00 TL Dükkan (Konut + Ticari) Arsa Sahibine Düşen Değeri 5.810.116,20 TL Alanı Adedi m2 birim Fiyatı Proje Süresi 12 Proje Riski 0% 0,00 TL Dükkan Toplam Değeri Finansman Maliyeti 0% 0,00 TL 0,00 TL Arsa Değeri 5.810.116,20 TL Dükkan Var mı? hayır Arsa M2 birim Fiyatı 7528,690345 BOŞ Kat Karşılığı Yöntemine Karlılık Oranı Müteahhite maliyet 860.000,00 TL Müteahhit Geliri 2.490.049,80 TL Kar /Zarar 1.630.049,80 TL Arsa Satın Alınması Suretiyle Karlılık Oranı Arsayı satın alarak proje bedeli 6.670.116,20 TL Müteahit karı 1.630.049,80 TL 4923827,288 Karlılık Oranı 0,2444-9 -
ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ Farklı değerleme metotlarının ve analizi sonuçlarının uyumlaģtırılması ve bu amaçla izlenen yöntemin ve nedenlerinin açıklaması : Bu değerleme raporunda ülkemizde kullanılabilir olan iki farklı değerleme yöntemine yer verilmiģtir. Bu yöntemler sırasıyla KarĢılaĢtırılabilir satıģ örnekleri (piyasa değeri) yaklaģımı ve Kat karģılığı yaklaģımı (proje geliģtirme) yöntemleridir. Değerlemesi yapılacak arsanın bugünkü değerinin, iskonto edilmiģ gelecekteki gelir v e çıkarlarına eģit olduğu kabul edilir. Bu yöntemde, değerlemesi yapılacak arsanın mevcut imar durumuna göre optimum kullanıldığı varsayılır. Hazırlanacak ve kat irtifakına esas olarak onaylanacak mimari projenin öngörümüzden farklılık gösterebilecek ihtimali de göz önünde bulundurularak emsal karģılaģtırma yöntemi kullanılarak ulaģılan değer nihai değer olarak belirlenmiģtir. Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin niçin yer almadıklarının gerekçeleri: Bu konuda raporda yer verilmeyen kayda değer herhangi bir bilgi yoktur. Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüģ: Halihazırda boģ bir arsa niteliğinde olan konu taģınmazda bu hususta bir olumsuzluk sözkonusu değildir. En yüksek ve en iyi kullanım değeri analizi: Değerlemeye konu taģınmaz, alınan beyanların ve elde edilen bilgiler ile ofis verilerinin baģka bir yöntemle daha desteklenmesi için Proje GeliĢtirme Yöntemi kullanılmıģtır. Bu baģlıkta yapılan analiz ve hesaplanan değere aģağıda ilgili bölümlerde gerekli bilgiler verilmiģtir. GAYRĠMENKUL DEĞERLEMESĠ VE SONUÇ SORUMLU DEĞERLEME UZMANI SONUÇ CÜMLESĠ: Değerleme konusu taģınmazın niteliği, konum ve çevre özellikleri, fiziksel özellikleri, alanı, cephesi, imar durumu, yapılaģma koģulları, bölgenin sosyo ekonomik yapısı, çevresindeki diğer gayrimenkullerin peģin satıģ bedelleri ile alınan beyanlar göz önünde bulundurularak taģınmazlara kıymet takdir edilmiģtir. K.D.V. Hariç PeĢin SatıĢı Fiyatı Esas Alınarak Piyasa Değeri olarak; 6.435.000,-TL (ALTIMĠLYONDÖRTYÜZOTUZBEġBĠNTÜRKLĠRASI) kıymet tahmin ve takdir edilmiģtir. K.D.V. Dahil PeĢin SatıĢı Fiyatı Esas Alınarak Piyasa Değeri olarak; 7.593.000,-TL (YEDĠMĠLYONBEġYÜZDOKSANÜÇBĠNTÜRKLĠRASI) kıymet tahmin ve takdir edilmiģtir. Rapor tarihi itibariyle 1,-USD: 2.78,-TL dir. Bu takdirimiz, taşınmazlarla ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır. TAġINMAZ ĠÇĠN DAHA ÖNCEDEN HAZIRLADIĞIMIZ RAPORLA ĠLGĠLĠ BĠLGĠ Değerleme konusu gayrimenkulün Ģirket tarafından daha önceki tarihlerde hazırlanmıģ raporu bulunmamaktadır. - 10 -
ĠĢbu rapor, KARAKAġ ATLANTĠS KIYMETLĠ MADENLER KUYUMCULUK TELEKOMÜNĠKASYON SANAYĠ VE TĠCARET ANONĠM ġġrketġ nin talebi üzerine ve tek orijinal olarak düzenlenmiģ olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan Ģirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 07.08.2015 (Ekspertiz tarihi: 05.08.2015) A ARTIBĠR GAYRĠMENKUL DEĞERLEME A.ġ. Saygılarımızla, RAPORU HAZIRLAYAN RAPORU KONTROL EDEN ONAYLAYAN FĠRMA YÖNETĠCĠSĠ ARĠF SÖNMEZ AHMET KUTSAL BURHANETTĠN TANDOĞAN Gayrimenkul Değerleme ĠnĢaat Mühendisi Yönetim Kurulu BaĢkanı Gayrimenkul Değerleme Ve Genel Müdür Uzmanı Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No: 402069) (SPK Lisans No: 403010) (SPK Lisans No: 400814) EKLER: EK.1: Uydu Fotoğrafı EK.2: Fotoğraflar EK.3: Belgeler Ek.4: Raporu Hazırlayan, Kontrol Eden Ve Onaylayan Uzmanların SPK Lisans Belgeleri EK 5: A ARTIBĠR GAYRĠMENKUL DEĞERLEME A.ġ. S.P.K. (Sermaye Piyasası Kurulu) Lisansı EK 6: A ARTIBĠR GAYRĠMENKUL DEĞERLEME A.ġ. B.D.D.K. (Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu) Lisansı EK 7: A Artıbir Gayrimenkul Değerleme A. ġ. Yönetim Kurulu BaĢkanı Ġmza Sirküsü EK.1 UYDU FOTOĞRAFI Koordinatlar: 40.974475, 28.793733-11 -
EK.2 FOTOĞRAFLAR - 12 -
ÇEVRE GÖRÜNÜŞLERİ - 13 -
- 14 -
EK.3: BELGELER E- ÇAP TAPU KAYDI - 15 -
TAPU SENEDİ EK.4: RAPORU HAZIRLAYAN, KONTROL EDEN VE ONAYLAYAN UZMANLARIN SPK LİSANS BELGELERİ - 16 -
- 17 -
EK.5: A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. SPK Yetki Belgesi - 18 -
EK.6: A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. BDDK Yetki Belgesi - 19 -
EK 7: A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A. Ş. YÖNETİM KURULU BAŞKANI İMZA SİRKÜSÜ - 20 -