Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu 2011 1
İçindekiler Giriş 02 Kısaca SAF GYO 06 Temel Göstergeler 10 Vizyon, Misyon Yönetim den 12 Yönetim Kurulu Başkanı nın Mesajı 14 Yönetim Kurulu 18 Genel Müdür ün Mesajı 20 Üst Yönetim ve Komiteler Aktiviteler 24 2011 Yılı Sektörel Gelişmeler 26 Projeler Kurumsal Yönetim 36 Risk Yönetimi Politikaları 38 Bilgilendirme Politikası 40 Etik İlkeler 42 Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu 50 Yıl İçinde Gerçekleşen Ana Sözleşme Değişiklikleri 55 Kâr Dağıtım Politikası 56 SAF GYO Ekspertiz Rapor Özetleri Finansal Tablolar ve Dipnotları 65 Finansal Tablolar ve Bağımsız Denetim Raporu
Gayrimenkul sektörünün pırlantası Güçlü finansal yapısı, yüksek kârlılığı ve deneyimli ortaklarıyla gayrimenkul sektörünün parıldayan temel taşlarından biri olan SAF GYO, müşterileri için değeri hızla artan iş ve yaşam mekânları üretiyor.
Kısaca SAF GYO Ortakların köklü deneyiminden güç alan SAF GYO, ilk projesi Akasya Acıbadem ile İMKB nin en değerli şirketlerinden biri olmuştur. Sağlam Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. SPK nın Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları na ilişkin esaslar tebliğinde belirtilen gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak ve tebliğde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunmak amacı ile 2005 yılında kurulmuştur. Sağlam Gayrimenkul Yatırım ortaklığı A.Ş. 75.183.397,-TL net aktif değeri ile Saf Gayrimenkul Geliştirme İnşaat ve Ticaret A.Ş. ise 1.115.133.125,-TL indirgenmiş nakit akım değeri ile 31 Ekim 2011 tarihinde yapılan Olağanüstü Genel Kurul Toplantısı nda birleşme kararı almış, bu karar ile Şirket in ödenmiş sermayesi 886.601.669,-TL ye ve kayıtlı sermaye tavanı 2.000.000.000,-TL ye ulaşmıştır. Söz konusu birleşme sürecinde Sağlam Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Ana Sözleşmesi nin 2. Maddesi tadil edilerek şirket unvanı Saf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değiştirilmiştir. İki şirketin birleşmesi ile birlikte kurulan Saf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. İMKB de işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklıkları arasında piyasa değeri açısından en büyük ikinci gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketi konumundadır. 31 Aralık 2011 tarihi itibarıyla Şirket in piyasa değeri 1.179.180.219,-TL düzeyindedir. Türkiye de giderek daha fazla önem kazanan gayrimenkul sektörüne nitellikli projelerle katkı sunma stratejisiyle faaliyetlerine yön veren SAF GYO, kısa sürede sektörün en itibarlı şirketlerinden biri konumuna gelmiştir. Şirket in İstanbul Acıbadem de 121.000 m² arsa üzerine inşa edilen 206.100 m² satılabilir alana sahip Akasya Acıbadem projesi Akasya Göl, Akasya Koru ve Akasya Kent etapları olmak üzere toplam üç etaptan oluşmaktadır. Göl etabında 459, Koru etabında 432, Kent etabında ise 458 adet olmak üzere toplam 1.349 adet konut bulunmaktadır. İlk iki etapta bulunan toplam 891 adet konutun tamamı satılmış ve teslimleri gerçekleşmiştir. Kent etabının ise 352 adedi kısa sürede satılmış ve Eylül 2013 döneminde teslim edilmesi planlanmaktadır. Ayrıca Kent Etabında 81.000 m² kiralanabilir alana sahip breem sertifikalı İstanbul Anadolu Yakası nın en büyük AVM si inşa edilmektedir. Akasya projesi dışında Şirket in portföyünde 19.836 m² kapalı alana sahip Fecir İş Merkezi, 30.202 m² kapalı alana sahip Rozi Fabrika Binası, 4.230 m² kapalı alana sahip Antalya BTM Binası, 3.454 m² kapalı alana sahip Altunizade BTM Binası ve Mecidiyeköy İş Merkezi nde 1.125 m 2 kapalı alana sahip ofisler bulunmaktadır. Ana ortaklarının iş yaşamındaki köklü deneyim ve uzmanlığından güç alan SAF GYO, ilk projesi olan Akasya Acıbadem ile birinci sınıf konut sahibi olmak isteyenlerin yanı sıra yatırımcıların da ilgiyle takip ettiği başlıca gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketi haline gelmiştir. Şirket, önümüzdeki dönemde pazara sunacağı yeni projelerle sektördeki kalite çıtasını daha da yukarıya çıkarmayı hedeflemektedir. 2 SAF GYO 2011 FAALİYET RAPORU GİRİŞ
3
Kısaca SAF GYO SAF GYO, sektörün en güçlü şirketlerinin bir araya geldiği bir güçler birliği şirketidir. SAF GYO A.Ş. Ortaklık Yapısı Hissedar Adı A Grubu B Grubu Toplam Hisse Adet Oran % Sinpaş Grubu 0 145.388.515 145.388.515 16,40 Avni Çelik 0 1.694.427 1.694.427 0,19 Sinpaş Yapı End. ve Tic A.Ş. 82.262.789 82.262.789 9,28 Sinpaş Gayrimenkul Yat. Ort. A.Ş. 61.431.299 61.431.299 6,93 Eksim Grubu 0 62.261.901 62.261.901 7,02 AGE Investment Holding B.V. 53.989.108 53.989.108 6,09 Abdullah Tivnikli 8.272.793 8.272.793 0,93 Ülker Grubu 400.000 234.275.032 234.675.032 26,47 Yıldız Holding A.Ş. 213.650.417 213.650.417 24,10 Murat Ülker 200.000 6.800.000 7.000.000 0,79 Ahsen Özokur 200.000 6.800.000 7.000.000 0,79 Gözde Girişim Sermayesi Yatırım Ortaklığı A.Ş. 4.081.842 4.081.842 0,46 Ülker Çikolata San.A.Ş. 2.942.765 2.942.765 0,33 Mahmut Mahir Kuşçulu 4 4 0,00 İsmail Bacacı 4 4 0,00 Akkök Grubu 0 299.016.602 299.016.602 33,73 Akiş G.Menkul Yatırımı A.Ş. 58.142.186 58.142.186 6,56 Atlantik Holding A.Ş. 19.380.706 19.380.706 2,19 Ali Raif Dinçkök 83.054.595 83.054.595 9,37 Ömer Dinçkök 62.295.125 62.295.125 7,03 Raif Ali Dinçkök 20.931.162 20.931.162 2,36 Ayça Dinçkök 8.306.017 8.306.017 0,94 Gamze Dinçkök Yücaoğlu 8.306.017 8.306.017 0,94 Mutlu Dinçkök 8.306.017 8.306.017 0,94 Alize Dinçkök Eyüboğlu 2.608.089 2.608.089 0,29 Nilüfer Çiftçi 19.380.671 19.380.671 2,19 Aslan Badi 8.306.017 8.306.017 0,94 Doğu Batı Grubu 0 116.284.234 116.284.234 13,12 Doğu Batı San.Ürünleri A.Ş. 8.306.017 8.306.017 0,94 Rıfat Hasan 44.852.490 44.852.490 5,06 Mair Kasuto 29.901.660 29.901.660 3,37 Nesim Özmandıracı 33.224.067 33.224.067 3,75 Halka Açık 28.975.385 28.975.385 3,27 Toplam 400.000 886.201.669 886.601.669 100,00 4 SAF GYO 2011 FAALİYET RAPORU GİRİŞ
SAF GYO İştirakleri Ottoman Gayrimenkul Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş. Ottoman Gayrimenkul 12 Eylül 2007 tarihinde, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye ait İstanbul Zeytinburnu nda yer alan, 774 ada ve 52 parsel numaralı 15.500 m² büyüklüğündeki arsa için düzenlenen ihaleye katılmış ve söz konusu arsayı 87.000.000 TL + KDV bedelle satın almıştır. Söz konusu arsa imar uygulamaları sonrası 774 ada ve 57 parsel olarak numaralandırılmış olup, 13.534 m² olarak tescil edilmiştir. Marmara Denizi sahil yolu üzerinde bulunan söz konusu arsa üzerinde Ottoman Gayrimenkul Yatırımları İnşaat ve Ticaret A.Ş. tarafından proje tasarım geliştirme faaliyetleri 2010 yılı içerisinde tamamlanmış ve Ekim 2010 yılında Yapı Ruhsatı alınmıştır. 355 ünite 38.219 m 2 Ottomare Suites projesi 38.219 m² lik satılabilir alana sahip 355 üniteden oluşmaktadır. Arsa üzerinde geliştirilen Ottomare Suites projesi 38.219 m² lik satılabilir alana sahip 355 üniteden oluşmaktadır. Projenin ön satışına 2010 yılının son çeyreğinde başlanmış ve satışlar %86 oranında tamamlanmıştır. 5
Temel Göstergeler Kısa sürede sektörün en önemli oyuncularından biri olan SAF GYO nun piyasa değeri 2011 yılsonu itibarıyla 1.179.180.220 TL dir. 2011 2010 2009 2008 2007 Özsermaye Gelişimi 437.021.444 54.249.197 51.059.236 50.299.085 58.952.984 Özet Gelir Tablosu Satış Gelirleri 585.198.037 8.525.544 8.629.923 3.698.549 1.563.146 Satışların Maliyeti (-) (283.323.216) (1.386.956) (1.409.540) (742.949) (353.757) Brüt Kâr/Zarar 301.874.821 7.138.588 7.220.383 2.955.600 1.209.389 Pazarlama, Satış ve Dağıtım Giderleri (-) (5.144.221) Genel Yönetim Giderleri (-) (3.717.262) (1.776.551) (1.468.038) (1.573.166) (1.253.051) Diğer Faaliyet Gelirleri 2.559.051 1.698.235 162.174 21.736 - Diğer Faaliyet Giderleri (-) (7.485.281) (315.699) (4.999) (181.678) Faaliyet Kârı/Zararı (13.787.713) (78.316) (1.621.563) (1.556.429) (1.434.729) Finansal Gelirler 61.250.601 9.234.305 11.197.410 23.243.903 6.488.052 Finansal Giderler (-) (13.295.442) (13.104.616) (16.036.079) (33.296.973) (4.161.202) Sürdürülen Faaliyetler Vergi Öncesi Kârı/Zararı 336.042.267 3.189.961 760.151 (8.653.899) 2.101.510 Sürdürülen Faaliyetler Vergi Gelir/Gideri (6.553.922) Dönem Karı/Zararı 329.488.345 3.189.961 760.151 (8.653.899) 2.101.510 Portföy Dağılımı İştirak Hissesi 14.400.000 3.600.000 2.386.428 2.053.042 100.000 Para ve Sermaye Piyasası Araçları 125.438.410 8.124.156 7.985.461 8.229.111 38.198.926 Arsa/Arazi 0 20.880.000 21.606.866 15.730.000 Fabrika Binası/Satış Mağazası 57.760.000 71.970.000 69.500.000 65.940.000 12.090.000 İş Merkezi 19.378.500 19.500.487 19.215.000 27.848.676 12.720.000 Konut 946.106.679 540.891 610.000 Akasya AVM Projesi 936.338.281 Toplam Portföy Değeri 2.099.421.870 103.194.643 119.966.889 126.218.586 79.448.926 İMKB Performansı ve Piyasa Değeri İmkb Performansı 1,33 0,89 0,88 0,43 1,18 Ödenmiş Sermeye 886.601.669 56.000.000 56.000.000 56.000.000 56.000.000 Piyasa Değeri 1.179.180.220 49.840.000 49.280.000 24.080.000 66.080.000 6 SAF GYO 2011 FAALİYET RAPORU GİRİŞ
Net Dönem Kârı Satış Gelirleri 329,5 585,2 SAF GYO, 2011 yılında önemli bir başarıya imza atarak 329,5 milyon TL net kâr elde etmiştir. SAF GYO nun 2011 satış gelirleri 585,2 milyon TL düzeyinde gerçekleşmiştir. Özsermaye Gelişimi (TL) Satış Gelirleri (TL) 58.952.984 1.563.146 2007 2007 50.299.085 3.698.549 2008 2008 51.059.236 8.629.923 2009 2009 54.249.197 8.525.544 2010 2010 2011 2011 437.021.444 585.198.037 net KÂR (TL) İMKB Performansı (TL) 2.101.510 2007 2007 (8.653.899) 2008 2008 0,43 2009 760.151 3.189.961 2010 2010 2009 0,88 0,89 1,18 2011 2011 329.488.345 1,33 Ödenmiş Sermaye (TL) Piyasa Değeri (TL) 56.000.000 2007 2007 56.000.000 2008 2008 56.000.000 2009 2009 56.000.000 2010 2010 2011 2011 66.080.000 24.080.000 49.280.000 49.840.000 886.601.669 1.179.180.220 7
Temel Göstergeler Güçlü mali yapısıyla yüksek kazançlı bir portföy sunan SAF GYO, 2011 yılında yatırımcılara İMKB de %49 kazandırmıştır. Projeler Yeri Toplam Kapalı Alan Ekspertiz Pazar Değeri (KDV hariç) Ekspertiz Kira Değeri (KDV hariç) Komili Fabrika Binası Kocaeli/Gebze 30.202 m² 42.545.000 TL 305.000 TL Mecidiyeköy İş Merkezi İstanbul/Mecidiyeköy 1.125,49 m² 3.740.000 TL 24.000 TL Antalya BTM Binası Antalya/Kepez 4.230 m² 5.335.000 TL 34.000 TL Altunizade BTM Binası İstanbul/Altunizade 3.454 m² 9.880.000 TL 76.000 TL Fecir İş Merkezi İstanbul/Hadımköy 19.836 m² 15.640.000 TL 128.934 TL Akasya Göl Projesi İstanbul/Acıbadem 98,663 m² 307.578.731 TL - Akasya Koru Projesi İstanbul/Acıbadem 100.422 m² 250.729.519 TL - Akasya Kent Projesi - Konut ve AVM İstanbul/Acıbadem 396.639,92 m² 1.324.136.711 TL - * SAF GYO nun portföyünde bulunan varlıkların daha ayrıntılı Ekspertiz Rapor Özetleri ni bu raporun 56. sayfasında bulabilirsiniz. ENDEKS 63.278 64.435 61.284 60.000 69.250 63.046 63.269 62.296 53.946 HİSSE FİYATI İMKB-100 59.963 gmyo SAF GYO 5 56.061 54.518 51.267 4 SAF GYO 2011 İMKB DEĞERLENDİRMELERİ 40.000 44.138 38.523 42.006 45.823 41.573 40.208 38.960 33.298 36.057 35.734 32.462 29.849 3 İMKB 100: %-22,33 20.000 1,59 1,13 1,52 1,62 1,47 1,33 2 GMYO: %-18,16 0,94 0,82 0,89 0,93 0,84 0,91 1 Saf GYO: %49,44 0 0 31/01/11 28/02/11 31/03/11 30/04/11 31/05/11 30/06/11 31/07/11 31/08/11 30/09/11 31/10/11 30/11/11 31/12/11 8 SAF GYO 2011 FAALİYET RAPORU GİRİŞ
9
Vizyon SAF GYO, ülkemiz gayrimenkul piyasasındaki değişime ve ilerlemeye ivme kazandıracak, Türkiye ekonomisi için değer yaratacak dünya standartlarında projelere imza atarak sektörün daima önde gelen güvenilir firmalarından biri olmaya devam edecektir. Misyon SAF GYO, gayrimenkul piyasasının gelişim alanlarını yakından takip ederek istikrarlı büyüme ve yüksek kârlılıkla yatırımcılarına kazanç sağlamayı misyon edinmiştir. 10 SAF GYO 2011 FAALİYET RAPORU GİRİŞ
11
Yönetim Kurulu Başkanı nın Mesajı 2011 yılı, Akasya Acıbadem Projesi nin birinci ve ikinci etaplarını müşterilerimize teslim ettiğimiz, başarılı bir yıl oldu. Değerli paydaşlarımız, 1873-1896 yılları arasındaki uzun depresyon döneminde pek çok ülkenin henüz sanayi devrimini yapamamış olması, 1929 büyük buhranı nda ise dünyanın üçte birinin sosyalist sistem ile yönetiliyor olması, krizlerin tüm küreye yayılmasını engellemişti. 2008 lere gelirken oyunun kuralları değişmiş, küresel mal ve sermaye hareketleri zirveye çıkmıştır. Bu dönemde ABD de başlayan finans krizi büyük resesyon tüm ekonomileri etkilemiş ve dünya ilk kez küresel krizle tanışmıştır. ABD ile başlayan ekonomik krize FED, parasal genişlemelerle müdahale etti. Tam küresel ekonomide raylar yerine oturdu derken, medeniyetin beşiği olduğunu iddia eden Yunanistan krizin beşiği oluverdi. Ardından İtalya, İspanya, Portekiz ve İrlanda ile devam eden borç ödeme sorunu, 2011 yılında zirve yaparak Euro Bölgesi ülkelerinin birbiri ardına kemer sıkmasına ve küresel büyümenin ivme kaybetmesine neden olmuştur. Küresel ekonomide belirsizlik sürerken, Türkiye ekonomisi, güçlü iç taleple yüksek büyüme hızını yakalamış, işsizliği kronik bir sorun olmaktan çıkarmış, mevcut işsiz stokunu eritmeye devam etmiş ve seçim yılı olmasına rağmen bütçe disiplininden taviz vermemiştir. Avro Bölgesi ndeki borç krizinin derinleşmesiyle TCMB, Ağustos ayında faiz oranlarını düşürerek para politikasını gevşetirken, istihdam piyasasındaki düzelme ve sermaye girişlerinin yoğunlaşması ise cari açığın artmasına neden olmuştur. Bu durum, yılın son çeyreğinde TCMB yi tekrar daraltıcı para politikası uygulamak zorunda bırakmıştır. TCMB nin bu uygulamaları sonrasında kredi faizlerinin yükselerek kredi hacminin düşüş göstermesi, konut sektöründe talebin düşüş eğilimine girmesi ve sektördeki arz yoğunluğu, 2012 yılında dikkat edilmesi gereken en önemli noktalar olarak ön plana çıkmaktadır. Küresel ekonomide konut piyasalarındaki durgunluk devam etse de, Türk gayrimenkul sektörü, özellikle son on yılda kayda değer biçimde öne çıkarak yatırımcılar için daha cazip fırsatlar sunar hale gelmiştir. 2011 yılında yüksek büyümenin yanı sıra tüketici güveninin de kriz öncesi seviyelere yükselmesi, konut ve istihdam piyasalarındaki hareketlenmeyi destekleyerek GYO sektöründe %10 luk bir büyüme ve 1,9 milyonluk istihdam artışını beraberinde getirmiştir. Bunun yanında, yavaşlayan ancak hâlâ yüksek seyreden güçlü iç talebin ekonomiyi dış talep kaynaklı şoklardan koruması, TCMB nin ekonomik aktivitede bir yavaşlama olması durumunda tüm para politikası araçlarını genişleyici yönde kullanacağını belirtmesi ve aynı zamanda kentsel dönüşüm, 2B ve mütekabiliyet yasası dikkate alındığında GYO sektörünün 2012 yılında %6-7 oranında büyümesini beklemekteyiz. İstanbul Menkul Kıymetler Borsası, 2011 yılında sektörünün pırlantası olan SAF Gayrimenkul Geliştirme İnşaat ve Ticaret A.Ş. ile 2007 yılında halka açılan ve bugüne kadar istikrarlı bir şekilde büyümesini sürdüren Sağlam Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin birleşme işlemine tanıklık etti. Bu birleşme ile birlikte, ödenmiş sermayemiz 56 milyon Türk lirasından 886,6 milyon Türk lirasına yükseldi ve İMKB de piyasa değeri en yüksek ikinci gayrimenkul yatırım ortaklığı konumuna geldik. Şirketimizden gayrimenkul alarak yatırım yapanlar yüzde 100 ü bulan getiri elde ettiler. Hisse senetlerimizin de bu trende uygun olarak ilerleyeceğini düşünüyoruz. 12 SAF GYO 2011 FAALİYET RAPORU yönetim den
2011 yılı aynı zamanda Akasya Acıbadem Projesi nin birinci ve ikinci etaplarını müşterilerimize teslim ettiğimiz ve sonuçlarını mali tablolarımıza yansıttığımız başarılı bir yıl oldu. 2012 yılı ise, Şirketimiz açısından Akasya Acıbadem Projemizin son etabına yoğunlaşacağımız bir yıl olacaktır. Satışlarının %80 i gerçekleşmiş olan bu etapta, ortak alanları ve otoparkları ile birlikte yaklaşık 396.000 m 2 lik bir inşaat çalışması tüm hızıyla devam etmektedir. İstanbul Anadolu yakasının güçlü bir çekim merkezi haline gelecek olan Akasya Alışveriş ve Yaşam Merkezi nin tamamlanmasıyla Şirketimiz önemli bir kira gelirine sahip olacaktır. Aynı zamanda portföyümüzde yer alan diğer gayrimenkullerimizden düzenli kira geliri elde etmeye, iştirakimiz olan Ottoman Gayrimenkul Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş. bünyesindeki Ottomare Projesi ni de geliştirmeye devam edeceğiz. Önümüzdeki dönemde gelişmiş ekonomilerde merkez bankalarının genişleyici para politikası uygulamaları neticesinde likiditenin yüksek seyretmesi ve diğer gelişmekte olan ülkelerle birlikte ülkemize de para girişinin devam etmesi beklenmektedir. TCMB nin ekonomik aktivitede bir yavaşlama olması durumunda tüm para politikası araçlarını genişleyici yönde kullanacağını belirtmesi, yabancıların Türkiye de gayrimenkul edinmesinde mütekabiliyet şartının kaldırılması, orman vasfını yitirmiş hazine arazilerinin satışı ve kentsel dönüşüm uygulamalarının kolaylaştırılması yönünde çeşitli yasa hazırlıklarının devam etmesi, 2012 yılında Türk ekonomisinin büyümesini sürdüreceğini göstermektedir. Bu süreçte önceliğimiz, devam eden Akasya Acıbadem Projesi ni hayata geçirmekle birlikte uygun pazar ve finansman koşullarının oluşması durumunda, sektördeki alternatif yatırım seçeneklerini de değerlendirmek olacaktır. 2012 yılının ortaklarımıza, çalışanlarımıza, müşterilerimize, tedarikçilerimize ve diğer tüm paydaşlarımıza hayırlı olmasını dilerim. Saygılarımla, Avni Çelik Yönetim Kurulu Başkanı İnşaat Mühendisi 13
Yönetim Kurulu SAF GYO nun Yönetim Kurulu nda yıl içinde gerçekleşen birleşme işlemi ile birlikte değişiklik olmuştur. Yıl içinde dönemler bazında görev yapan Yönetim Kurulu Üyeleri aşağıdaki gibidir. 1.1.2011-17.06.2011 tarihleri arasında: Adı Soyadı Murat Ülker Cahit Paksoy Mahmut Mahir Kuşçulu Mehmet Atila Kurama Nazım Özdemir Rıfat Hasan Görevi Yönetim Kurulu Başkanı Yönetim Kurulu Başkan Vekili Yönetim Kurulu Üyesi Yönetim Kurulu Üyesi Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi 17.06.2011-31.10.2011 tarihleri arasında: Adı Soyadı Ali Ülker Mehmet Atila Kurama Ahmet Özokur Ataman Yıldız İbrahim Taşkın Mahmut Mahir Kuşçulu Görevi Yönetim Kurulu Başkanı Yönetim Kurulu Başkan Vekili Yönetim Kurulu Üyesi Yönetim Kurulu Üyesi Yönetim Kurulu Üyesi Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi 31.10.2011-31.12.2011 tarihleri arasında: Adı Soyadı Avni Çelik Raif Ali Dinçkök Ahmet Özokur Gamze Dinçkök Yücaoğlu Güner Öztek Mahmut Mahir Kuşçulu Mahmut Sefa Çelik Murat Ülker Osman Baydoğan Özlem Ataünal Rıfat Hasan Sabi Ruso Görevi Yönetim Kurulu Başkanı Yönetim Kurulu Başkan Vekili Yönetim Kurulu Üyesi Yönetim Kurulu Üyesi Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi Yönetim Kurulu Üyesi Yönetim Kurulu Üyesi Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi Yönetim Kurulu Üyesi Yönetim Kurulu Üyesi Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi 14 SAF GYO 2011 FAALİYET RAPORU yönetim den
Avni ÇELİK Yönetim Kurulu Başkanı, İnşaat Mühendisi 1950 yılında Alaca da doğan inşaat mühendisi Avni Çelik, Devlet Mühendislik ve Mimarlık Akademisi İnşaat Mühendisliği Bölümü nü bitirmiş olup üniversite eğitimi süresi de dahil olmak üzere 1968 yılından bugüne kadar 40 yıldır sanayi ve iş hayatının içindedir. 1974 yılında kurmuş olduğu Sinpaş Yapı Endüstrisi ve Ticaret A.Ş. ile başlayan girişimler, Seranit Granit Seramik Sanayi A.Ş., Mikronize Mineral End. A.Ş., Prodek Yapı Dekorasyonu San. Tic. A.Ş. ve diğer şirketlerle devam ederek Sinpaş Grubu nu oluşturmuştur. İnşaat mühendisi Avni Çelik, İstanbul Ticaret Odası, İstanbul Sanayi Odası ve İnşaat Mühendisleri Odası üyesidir. Çorum Eğitim Vakfı, İstanbul Ticaret Üniversitesi ve Boğaziçi Vakfı kurucusu ve/veya mütevelli heyeti üyesidir. Kuruluşundan bu yana Sinpaş GYO nunyönetim Kurulu Başkanlığı görevini yürütmektedir. Raif Ali DİNÇKÖK Yönetim Kurulu Başkan Vekili 1971 yılında İstanbul da doğdu. 1993 yılında Boston Üniversitesi İşletme Bölümü nden mezun olduktan sonra Akkök Şirketler Grubu nda çalışmaya başladı. 1994-2000 yılları arasında Ak-Al Tekstil San. A.Ş. de Satın Alma Bölümü nde ve 2000-2003 yılları arasında Akenerji de Koordinatör olarak görev aldı. Akkök Sanayi Yatırım ve Geliştirme A.Ş. Yönetim Kurulu ve İcra Kurulu Üyeliği görevlerini yürüten Raif Ali Dinçkök, Akkök Grup Şirketleri nin Yönetim Kurullarında da görev yapmaktadır. Ahmet ÖZOKUR Yönetim Kurulu Üyesi Indiana Üniversitesi İşletme Fakültesi ve European Business School da işletme ve pazarlama dallarında yüksek eğitimini tamamlayan Ahmet Özokur, 2004 yılında Hızlı Sistem AŞ de İcra Kurulu Üyesi olarak kariyerine başlamıştır. 2005 yılında Datateknik Genel Müdürlüğü ne getirilen Özokur aynı yıl, Datateknik Bilişim Grubu nun Üst Düzey Yöneticisi (CEO) olmuştur. 2006 yılında gerçekleşen satın almalar ve birleşmeler ile Datateknik Bilişim Grubu, tam entegre bir grup olarak, sistem entegratörlüğü, bilgisayar bileşenleri dağıtımı, yazılım üretimi ve dağıtımı, interaktif uygulama geliştirmesi ve Exper markalı ürünlerin üretimi ve dağıtımını yapan sektöründe öncü ve yenilikçi bir işletme halini almıştır. 2008 yılında Datateknik Bilişim Grubu nun Yıldız Holding bünyesinde yeniden yapılandırılması ile birlikte Holding Yönetim Kurulu Başkanı asistanlığı görevine getirilen Ahmet Özokur, aynı yıl Yıldız Holding Gayrimenkul Yatırımları Grubu nda Proje Liderliği ve Beta Marina İşletmeciliği AŞ Murahhas Aza görevlerine atanmıştır. 4 Ocak 2010 tarihinden itibaren Sağlam Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Genel Müdürlüğü görevine getirilmiştir. Su sporlarına ilgi duyan Ahmet Özokur, evli ve 2 çocuk babasıdır. Gamze DİNÇKÖK YÜCAOĞLU Yönetim Kurulu Üyesi 1981 yılında İstanbul da doğdu. 2004 yılında Ekonomi ve Psikoloji dallarında eğitim aldığı Harvard Üniversitesi nden mezun olduktan sonra Akenerji Elektrik Üretim A.Ş. de çalışmaya başladı. 2004-2006 yılları arasında Finans, Muhasebe ve Bütçe birimlerinde görev aldı. 2006-2009 yılları arasında Finans ve Muhasebe den Sorumlu Genel Müdür Yardımcılığı ve Haziran 2009 tarihinden bu yana ise Finansal Denetim ve Risk Yönetimi Direktörlüğü görevlerini üstlenen Gamze DinçkökYücaoğlu, Akkök Grup Şirketleri nin Yönetim Kurullarında da görev yapmaktadır. Güner ÖZTEK Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi 1955 yılında St. Joseph Lisesi nden, 1959 yılında ise Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi nden mezun olmuştur. Fransızca ve İngilizce bilmektedir. 1971-1972 yılları arasında Başbakanlık Özel Kalem Müdürlüğü ve çeşitli diplomatik görevlerin ardından 1986-1991 tarihleri arasında T.C. Kuveyt Büyükelçiliği, 1992-1995 tarihleri arasında Dışişleri Müsteşar İdari İşler Yardımcılığı, 1995-1999 tarihleri arasında Belçika Krallığı nezdinde T.C. Büyükelçiliği ve BAB nezdinde Daimi Temsilcilik ve Dışişleri Bakanlığı Dış Politika Danışma Kurulu Üyeliği görevlerinde bulunmuştur. Özterk, halen SAF GYO Bağımsız Yönetim Kurulu Üyeliği görevinin yanı sıra Yıldız Teknik Üniversitesi nde ders vermektedir. Mahmut Mahir Kuşçulu Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi İstanbul Erkek Lisesi nden mezun olan Kuşçulu, yüksek öğrenimini İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi nde tamamladıktan sonra ABD de pazarlama konusunda yüksek lisans yaptı. Kuşçulu, 1970 ten itibaren aile şirketleri olan Tamcam A.Ş. ve Arsal Cam Sanayii nde idareci ve Yönetim Kurulu Üyesi olarak görev aldı. 1982 yılında Kutaş Dış Ticaret ve Pazarlama A.Ş. yi ve 1985 te Erdem Dış Ticaret A.Ş. yi kurarak bu şirketlerin yönetiminde ve idaresinde bulundu. 20 yıldan bu yana İstanbul Ticaret Odası ve İstanbul Sanayi Odası Meslek Komitelerinde görev alan Kuşçulu, İstanbul Sanayi Odası Meclis Üyeliğini de 13 yıldır sürdürmektedir. Kuşçulu, evli ve iki çocuk babasıdır. 15
Yönetim Kurulu Mahmut Sefa Çelik Yönetim Kurulu Üyesi 1975 Ankara doğumlu olup 1998 yılında Yıldız Teknik Üniversitesi İnşaat Mühendisliği Fakültesi nden mezun olmuş ve 1998-1999 Sinpaş Yapı End. A.Ş. Aqua City şantiyesi Planlama Mühendisi, 1999-2002 Sinpaş Yapı End. A.Ş. Aqua City şantiyesi Altyapı ve Çevre Düzenlemesinden Sorumlu Şantiye Şefi, 2003-2005 Seranit Granit Seramik San. A.Ş., İstanbul&Bilecik, İhracat Müdürü ve Yapı İşleri Sorumluluğu, 2005 yıllından bu yana ise Sinpaş Yapı End. A.Ş. Proje, Planlama ve İdari İzin Süreçlerinden Sorumlu Genel Müdür Yardımcılığı görevini yürütmektedir. Evli ve iki çocuk sahibidir. Murat Ülker Yönetim Kurulu Üyesi Boğaziçi Üniversitesi İdari Bilimler Fakültesi İşletme Bölümü nden mezun olan Murat Ülker, 1982 yılında çalışma yaşamına başladı. 1984 yılında Kontrol Koordinatörü olarak Grup ta görev alan Murat Ülker, yurt dışında çeşitli mesleki kurslara (AIB ve ZDS) katıldı ve ABD de Continental Baking şirketinde staj yaptı. İki yıl süreyle Orta Doğu da ihracat konusunda çalışan Ülker, ABD ve Avrupa da da bisküvi, çikolata ve gıda sektöründe faaliyet gösteren yaklaşık 60 kadar fabrika ve tesiste üç yıl boyunca incelemelerde bulundu. Çeşitli IESC projelerinde görev alan Ülker, dikey entegrasyon ilkesine bağlı olarak birçok yeni yatırımı gerçekleştirdi. Murat Ülker, İşletmelerden Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı, Genel Müdür, İcra Komitesi Üyeliği ve Grup un çeşitli şirketlerinde Yönetim Kurulu Üyeliği yaptıktan sonra 2000 yılında Yıldız Holding Yönetim Kurulu Başkanlığı na seçildi. Evli ve üç çocuk babası olan Murat Ülker, İngilizce ve Almanca bilmekte ve yelken sporunun yanı sıra ailesiyle seyahat etmekten hoşlanmaktadır. Özlem Ataünal Yönetim Kurulu Üyesi Üsküdar Amerikan Kız Lisesi sinin ardından1989 yılında Uludağ Üniversitesi İktisadi İdari Bilimler Fakültesi İşletme Bölümü nden mezun olan Ataünal, 1989-1994 yılları arasında İktisat Bankası T.A.Ş. de Kurumsal Pazarlama Yetkilisi, 1994-2000 yıllarında Körfezbank A.Ş. Kozyatağı Şube Müdürü ve Genel Müdürlük te Müşteri İlişkileri Bölüm Müdürü, 2000-2005 yıllarında Akenerji Elektrik Üretim A.Ş Bütçe ve Finansman Müdürü, 2005 yılından bu yana ise Akkök Sanayi Yatırım ve Geliştirme A.Ş. Holding Finans Direktörü ve muhtelif grup şirketlerinde yönetim kurulu üyelikleri ve icra kurulu üyeliği görevlerinde bulunmaktadır. Osman Baydoğan Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi 1953 yılında İzmir de doğan Osman Baydoğan 1979 yılında Ege Üniversitesi İşletme Fakültesi nden mezun oldu. 1979-1980 yılları arasında Bahattin Gören İnşaat firmasının Adıgüzel HES inşaatında Mali ve İdari İşler Şefi olarak çalıştı. Projenin tasfiyesini müteakip 1980-1983 yılları arasında Tekfen İnşaat ve Tesisat A.Ş. Aliağa Petkim inşaatında Mali ve İdari İşler Şefi olarak görev yaptı. Askerlik görevinin ardından Sezai Türkeş-Fevzi Akkaya STFA Holding de İç Denetçi olarak 2 yıl görev yapan Baydoğan, Albaraka Türk Özel Finans Kurumu nun kuruluş aşamasında Mali İşler Müdür Yardımcısı olarak göreve başladı. Dokuz yıl bu gorevde bulunan Baydoğan, daha sonraki dönemde aynı kurumda 2 yıl Muhasebe Müdürü, 2,5 yıl ise Risk Takip Müdürü olarak görev yapmıştır. Baydoğan, halen 1998 yılından bu yana sürdürdüğü Eksim Dış Ticaret A.Ş. Mali işler Koordinatörlüğü görevinin yanı sıra Altınapa Değirmencilik A.Ş. Yönetim Kurulu Üyeliği, Körfez GYO ve SAF GYO Bağımsız Yönetim Kurulu Üyeliği görevlerini üstlenmektedir. Rıfat HASAN Yönetim Kurulu Üyesi 1941 de İstanbul da doğdu. 1961 Robert Koleji nden mezun olan Rifat HASAN, evli 3 çocuk sahibi olup İngilizce ve Fransızca bilmektedir. Hali hazırda Akmerkez Gay. Yat. A.Ş. İcra Kurulu Üyeliği, İnteks San. Tic. A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanlığı, Doğu Batı San. Ür. İhr. ve İth. A.Ş. Yönetim Kurulu Başkan Vekilliği, Saf G. Menkul A.Ş.; Yönetim Kurulu Üyeliği, Sağlam GYO A.Ş. Yönetim Kurulu Üyeliği, Taç Yat. Ort. A.Ş. Yönetim Kurulu Başkan Vekilliği, Akdünya Eğitim San. Tic. A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanlığı görevlerini yürütmektedir. Ayrıca, Rıfat Hasan Akiş Gay. Yat. A.Ş. de hissedar konumundadır Sabi Ruso Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi 1932 İstanbul doğumlu olup 1956 yılında İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi nden mezun olmuş ve İstanbul Barosu na kayıtlı olarak 1957 yılından 2007 yılına kadar serbest avukat olarak iş yaşamına devam etmiştir. Evli ve iki çocuk sahibi olan Ruso, Fransızca ve İngilizce bilmektedir. 16 SAF GYO 2011 FAALİYET RAPORU yönetim den
İhsan Gökşin Durusoy Yönetim Kurulu Danışmanı İhsan Gökşin Durusoy, 1964 yılında Denizli de doğdu. 1987 yıllında Boğaziçi Üniversitesi Endüstri Mühendisliği Bölümü nden yüksek lisans derecesi alan Durusoy, kariyerine Arçelik te Üretim Mühendisi olarak başladı. 1988-1989 yılları arasında İzmir Demir Çelik A.Ş. de Mali İşler ve Bilgi İşlem Sorumlusu olarak görev alan Durusoy, 1989 yılında Akkök Grubu na bağlı Ak-Al Tekstil Sanayii A.Ş. de Bütçe Planlama Şefi olarak çalışmaya başladı. Bu görevin ardından aynı şirkette sırasıyla Bütçe Planlama Müdürü, Stratejik Planlama Direktörü olarak görev yapan Durusoy, 2007 yılında özgün ve büyük ölçekli gayrimenkul projelerine imza atma hedefiyle kurulan Akiş e Genel Müdür Yardımcısı olarak atanmıştır. Durusoy, 2009 yılından bu yana Akiş Gayrimenkul Yatırımı A.Ş. de Genel Müdür ve Yönetim Kurulu Üyesi olarak görev yapmaktadır. Mahmut KayacIk Yönetim Kurulu Danışmanı Meral KANETİ MOLİNAS Yönetim Kurulu Danışmanı Meral Kaneti Molinas, 1963 yılında İstanbul da doğdu. Robert Kolej deki eğitiminin ardından, 1984 yılında Boğaziçi Üniversitesi Endüstri Mühendisliği bölümünü bitirdi. İş hayatına Profilo Telra da başladı ve aynı dönemde devam ettiği İstanbul Üniversitesi Uluslararası Yöneticilik programını 1986 yılında bitirdi. Endüstri Mühendisi olarak başladığı Profilo daki 23 yıllık kariyeri boyunca çeşitli kademelerde görev yaptı. Şirket in büyümesi ve fabrikanın taşınması sürecinde, entegre tedarik zinciri sistemini kurdu. Ayrıca; Bütçe, Planlama ve Kontrol ile Yönetim Enformasyon Sistemleri bölümlerinin Direktörü olarak Genel Müdür e ve Yönetim Kurulu na bağlı olarak görev yaptı. Profilo daki kariyerini 2007 yılında tamamlayan Molinas, aynı yıl, halen yürütmekte olduğu Doğu Batı A.Ş. Gayrimenkul Proje Koordinatörlüğü görevine getirildi. Bu görevin yanı sıra, 2009 yılından bu yana Akdünya Eğitim A.Ş. de Yönetim Kurulu Üyesi olarak görev yapan Molinas evli ve iki çocuk sahibidir. Molinas İngilizce nin yanı sıra Fransızca ve İspanyolca bilmektedir. 1976 yılında Muğla nın Köyceğiz ilçesinde doğan Mahmut Kayacık, 1999 yılında Boğaziçi Üniversitesi Siyaset Bilimi ve Uluslararası İlişkiler Bölümünden mezun oldu. Aynı yıl, Taç Yatırım Ortaklığı A.Ş. de Finansal Analist olarak çalışmaya başladı. 2002 yılında Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Uluslararası İktisat Bölümünden Opsiyon Piyasaları ve Opsiyonların Hedging Amaçlı Kullanımı adlı teziyle yüksek lisans derecesini aldı. 2003 yılı başında Bizim Menkul Değerler A.Ş. ye geçen Mahmut Kayacık, bu şirkette Fon Yönetimi, Portföy Yönetimi ve Kurumsal Finansman departmanlarında görev aldı. 2008 yılı başında Yıldız Holding A.Ş. ye geçen ve Gayrimenkul Yatırımları Grubu Başkan Asistanı olarak görev yaptıktan sonra 2009 yılı Mayıs ayında Sağlam Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. de çalışmaya başladı. 2011 yılında Yıldız Holding A.Ş. Gayrimenkul Grubu Genel Müdür Yardımcılığına atanan Mahmut Kayacık, bu görevinin yanı sıra Saf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı İcra Kurulu Üyeliği ile Starcity Outlet Center İcra Kurulu Üyeliği görevlerini üstlenmiş durumdadır. Sermaye Piyasası Kurulu İleri Düzey, Türev Araçlar, Kurumsal Yönetim Derecelendirme ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı lisanslarına sahip olan Mahmut Kayacık, kitap okumaktan ve seyahat etmekten hoşlanmaktadır. Kayacık, evli ve üç çocuk babasıdır. Not: SAF GYO Yönetim Kurulu, üyelerin büyük bir çoğunluğunun katılımıyla 2011 yılında 24 kez toplanmıştır. 17
Genel Müdür ün Mesajı SAF GYO nun 329.488.345 TL olan kârı, rekorlarla dolu 2011 yılında konut kısmındaki hedeflerin üzerine çıktığımızın göstergesidir. Değerli paydaşlarımız, 2011 yılı gelişmiş ekonomiler başta olmak üzere dünya ekonomisinde büyümenin tekrar güç kaybettiği bir yıl oldu. Küresel ekonomide yaşanan belirsizlikler, ulusal ekonomilerin birbiriyle entegre olduğu dünyada tüm finansal piyasaları sarstı. Avro Bölgesi nde yaşanan borç sorunlarının giderek derinleşmesi ve Yunanistan borç krizinin Portekiz, İtalya ve İspanya ya yayılmasının yanı sıra, Mart ayında yaşanan Japonya depremi ve Ağustos ayında ABD nin kredi notunun düşürülmesi, piyasalardaki güven ortamını bozan unsurlar oldu. Ülkemiz ise küresel ekonomide yaşanan olumsuzluklara rağmen mali disiplinin devam etmesi ve Merkez Bankası nın para politikası yönetiminde attığı başarılı adımlar neticesinde yüksek bir büyüme hızı yakaladı. Yılın ilk dokuz aylık verilerine göre ülkemiz gayrisafi yurt içi hasılası bir önceki yıla göre %8,2 oranında gelişme sergiledi. Ekonomimizin göstermiş olduğu büyüme performansı, istihdamı da olumlu etkiledi ve işsizlik oranı 2010 Kasım ayındaki %11 düzeyinden, 2011 Kasım ayında %9,1 düzeyine geriledi. 2011 yılında Türkiye ekonomisinin göreceli olarak zayıf kaldığı alan ise enflasyon oranları oldu. 2011 yılı için Tüketici Fiyat Endeksi %5,5 hedeflenirken %10,43 olarak hedefin çok üzerinde gerçekleşti. Enflasyon oranındaki artış, beraberinde faiz oranlarında da bir yükseliş getirdi. Devlet iç borçlanma senetleri faiz oranları çift haneli rakamlara çıkarken bankaların tüketicilere yönelik konut kredilerinde sene başında %9,5 civarında olan faiz oranları, özellikle yılın son dönemlerinde hızlı bir artış göstererek %14 lere kadar tırmandı. Yılın son döneminde faiz oranlarında yaşanan artış, konut kredilerindeki büyümeyi de neredeyse durma noktasına getirdi. Yılın ilk on ayında %20 oranında artan konut kredisi hacmi, yükselen faiz oranlarının etkisiyle son iki ayda yatay bir seyir izledi. Konut kredisi faiz oranlarındaki yükselme bazı bölgelerde yoğunlaşan konut arzı ile birleşince 2011 yılında konut sektöründe bir yavaşlama olduğu gözlendi. Diğer yandan ticari gayrimenkul piyasası ise ekonomik büyümeye paralel bir şekilde güçlü ivmesine devam etti. Artan nüfus, istihdam piyasasında görülen düzelme, güçlü iç talep ve ekonomik büyümenin beklentilerin üzerinde gerçekleşmesi dünyanın önemli perakendecilerinin Türkiye ye olan ilgisini artırırken, hane halkı gelir ve harcamalarındaki artış, tüketici güveninin kriz öncesi seviyelere yükselmesi ve organize perakendenin genişleme iştahı AVM talebini desteklemeye devam etti. Ülkemizdeki AVM sayısı 300 lere, kiralanabilir alan büyüklüğü ise bin kişi başına 100 m 2 ile toplamda 7,5 milyon m 2 lere ulaştı. 2010 yılında m 2 başına 412 TL olan ciro tutarı ise 2011 yılında 468 TL ye yükselerek %14 oranında bir artış gösterdi. 2011 yılının son döneminde Sağlam GYO ve SAF Gayrimenkul ün birleşmesi ile ortaya çıkan SAF Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., İMKB nin piyasa değeri en büyük ikinci gayrimenkul yatırım ortaklığı durumuna geldi. Bu birleşme işlemi, her iki şirket hissedarlarına önemli kazançlar getirdi. Bugüne kadar daha çok kira gelirine odaklı bir yatırım stratejisi izleyen Sağlam GYO nun hissedarları, bu birleşme ile İstanbul Anadolu yakasının en büyük, prestijli ve kârlı projelerinden biri olan Akasya Acıbadem Projesi nin de hissedarı durumuna gelirken, bugüne kadar halka kapalı bir şekilde faaliyet gösteren SAF Gayrimenkul ün hissedarları da bu yolla halka açık, şeffaf, likiditesi yüksek ve çeşitli vergi avantajlarıyla teşvik edilen bir gayrimenkul yatırım ortaklığının hissedarları durumuna geldi. 18 SAF GYO 2011 FAALİYET RAPORU yönetim den