AKILLI VE ÇEVRECİ BİNA ÇÖZÜMLERİ HABERORTAK.com Mayıs 2015 Sayı: 02 Akıllı ve Çevreci Hastane Yatırımları Mimar Serter Karataban Danışman Cemil Yaman
DANIŞMANDAN l CEMİL YAMAN 6
Biz Danışmanlar, Yatırımcıyı Doğru Bilgilendirdik Erke Sürdürülebilir Bina Tasarım ve Danışmanlık ın Kurucusu Cemil Yaman, yatırımcıların genelde yeşil bina yatırımı yapmadan önce maliyet kaygısı taşıdığını belirterek, Maalesef inşaat sektöründe maliyetlerle alakalı bir kirlilik vardı. Bu kirlilik ortadan kaldırıldı. Biz danışmanlar, yatırımcıları bu konuda doğru bilgilendirdik, onlar da bu işin maliyetinin olmadığını gördüler diyor. Ç ok da geçmişe gitmeye ihtiyaç duymadan, sadece 8 yıl öncesini hatırlayacak olursak yeşil bina sertifikasyonları ve sürdürülebilirlik kavramı küçük bir grup dışında herkese yabancıydı. Yaman, 2007 yılında çalışmakta olduğu firmanın Gebze de yapılacak olan yeni binası için LEED sertifikası almak istediklerinde Türkiye de kendilerine yardım edebilecek bir uzman bulamadıklarını söylüyor. Bugün için kulağa garip gelse de LEED kriterlerinin Türkiye de ilk defa uygulanacağı proje için çözüm Amerikalı bir firma ile çalışmakta bulunmuş. Su ve enerji tasarrufu yapan çevreci bir binanın ortaya çıkması Yaman ı oldukça etkilemiş. Süreci ve konsepti oldukça beğenen Yaman ın yeşil bina uzmanı olmaya karar vermesi de aynı günlere denk geliyor. Sahada edindiği bilgiyi teorik bilgiyle de güçlendirmek için özellikle çalışan Yaman, eğitiminin bir kısmını da Amerika da almış. Ardından Türkiye de sınava girip uzman olmaya hak kazanmış. Yaman, bugün geldiği noktayı 2010 yılına geldiğimizde artık süreci çok iyi biliyordum. Tüm Türkiye ye faydalı olmak için görevimden ayrıldım. Enerji ve su harcamasının azaltılması, sağlıklı ve çevre dostu binaların yapılması konusunda geliştirici firmalara, yatırımcılara, müteahhit firmalara, tasarım firmalarına elimizden geldikçe destek vermek için bu yola girdik diyerek açıklıyor. 2015 yılına geldiğimizde ise Erke Green Academy nin yeşil bina konusunda çözüm üreten bir merkez olmanın ötesine geçtiğini, platin seviyesinde almaya hak kazandığı LEED sertifikası ile sürdürülebilir bina değerlerinin vücut bulmuş hali olarak karşımıza çıktığını görüyoruz. Örnek olarak gösterilebilecek bir yeşil bina olan Erke Green Academy hakkında Yaman Yatırımcılara gidip yeşil bina yapmalarını ne kadar anlatırsak anlatalım, kendi alanımızın yeşil olmasıyla elde ettiğimiz etkiyi yakalayamazdık diyerek düşüncelerini açıklıyor. 7
DANIŞMANDAN l CEMİL YAMAN Bugün bile kimi yatırımcılar yeşil bina üretiminin inşaat ve alt yapı maliyetlerini arttıracağından çekiniyor. Bu haklı bir çekince mi? Genelde yatırımcıların bize sorduğu bir soru bu. Maalesef inşaat sektöründe maliyetlerle alakalı bir kirlilik vardı. Bu kirlilik ortadan kaldırıldı. Biz danışmanlar, yatırımcıları bu konuda doğru bilgilendirdik, onlar da bu işin maliyetinin olmadığını gördüler. Bitirmiş olduğumuz hiçbir projede ilave bir maliyet oluşmadı. İnşaat maliyetiyle ilgili bütçelere ek bir maliyet de oluşturmadık. Bu doğrultuda eskiden yatırımcılar Ben binamı yeşil yapmak istiyorum ama yatırım maliyetinin yüzde 5-10 arasında arttığını söylüyorlar derdi. Biz onlara tecrübelerimizi aktardık. Tamamladıktan sonra kendi binamızdan bahsettik. Bugün ilave bir inşaat maliyeti oluşmadığını anlamış durumdalar. Artık bütün binalar yeşil yapılıyor. Kısaca şöyle söyleyebilirim; yeşilin maliyeti yok, aksine inanılmaz faydaları var. Yüzde 10-50 arasında enerji tasarrufu, yüzde 20-50 arasında su tasarrufu sağlama imkanı var. Çevre dostu malzemelerin kullanıldığı, sağlıklı malzemelerin kullanıldığı, bina kullanıcıları için gün ışığı ve manzara gibi konforlu alanların oluşturulduğu alanlar yeşil binalar. Bir projenin yeşil bina sertifikasına sahip olması için izlenmesi gereken süreç nasıl şekilleniyor? Sertifika seviyesini ve hedeflediğimiz puanları belirlemek için öncelikle bir değerlendirme toplantısı yapıyoruz. LEED özelinde 4 seviyede sertifika alabiliyorsunuz. LEED, gümüş, altın ve platin şeklinde. Değerlendirme toplantısı ile LEED, LEED Gümüş, LEED Altın ve LEED Platin sertifikalarından hangisi için çalışma yapılacağını belirliyoruz. Bu arada projenin tüm disiplinlerine ve yatırımcıya LEED hakkında bilgi veriyoruz. İnşaata gelindiğinde ekiplere eğitim veriyoruz, belirli aralıklarla inşaatı takip ediyoruz. Bitiminde ise sertifikayı alıp teslim ediyoruz. Yatırımcı nezdinde sorun olarak algılanan bir konu daha var. LEED sertifikasına sahip olmak için gerekli olan çalışmalar tasarım ve/veya inşa süreçlerinin aksamasına sebep oluyor mu? LEED süreci kesinlikle ne tasarım ne inşa sürecini olumsuz etkilemiyor. Tasarım sürecinin sonunda tasarım dokümanlarını toplayıp Amerika ya gönderiyoruz. İnşaatın sonunda da aynı oluyor. LEED le ilgili konuların sağlanması konusundaki süreç normal tasarım ve inşaat sürecini kesinlikle olumsuz etkilemiyor. LEED sisteminde yer alan 4 seviye arasında geçiş yapmak ne kadar zorlayıcı bir çalışma gerektiriyor? Altın seviyesinde sertifika almaya uygun bulunan her proje kimi ekstra çalışmalarla platin seviyesine yükselebilir mi? Herhangi bir sertifika seviyesindeki bir binayı farklı özellikler katarak farklı ve ilave uygulamalar yaparak bir ya da iki üst seviye çıkarabilirsiniz. Altın seviyesinde sertifika almaya hak kazanan bir 8
binayı LEED Platin seviyesine çekebilirsiniz. Bu kapsamda tabi ne yapmak lazım? İlave çalışmalar dediğim gibi... Özellikle LEED Altın dan LEED Platin e çıkmak için ciddi bir enerji ve su tasarrufu sağlamak lazım. Yağmur suyu, gri su, yenilenebilir enerji gibi sistemler kullanılmalı. LEED V4 ile iç mekanda kullanılan ürünlerin üstüne daha çok düşülmeye başlandı. Siz bu konuda ne düşünüyorsunuz? Geri dönüştürülmüş, içinde hurda olan, VOC içermeyen, hızlı yenilenebilir kaynaklardan üretilen doğal malzemeler ve FSC sertifikalı malzemeler LEED için her zaman kabul gören, çevreci malzemelerdi. V4 te ise daha çok malzeme sertifikalarına değiniliyor. Örneğin VOC içeriği düşükse sertifika ile kanıtlanması talep ediliyor. Kullanıcı tercihleri açısından binanın yeşil bina sertifikasına sahip olması nasıl bir etki yaratıyor? Yeşil bina sertifikalarının belki de yatırımcılar açısından en büyük faydası prestij sağlıyor olması. Kiralama ve satın alma süreçlerini hızlandırıyor. İki bina yan yana yükselmiş, biri yeşil diğeri değil. Biri enerji ve su tasarruflu ve sağlıklı, diğeri değil. Belki o da öyledir ama sertifikası olmadığı için bilemiyoruz. Bu durumda yeşil sertifikası olan tercih edilir. Yatırımcılar bina kullanıcılarına fayda sağlamanın yanı sıra binalarını da daha hızlı kiralayabiliyor. Yabancı firmalar özelikle bir binayı kiralayacağı ya da satın alacağı zaman yeşil bina sertifikası olup olmadığını soruyor. Yaklaşık 4-5 yıl önce bir yatırımcının binasına LEED sertifikası alacaktık. Sonrasında herhangi bir nedenle yatırımcı fikrini değiştirdi. Aradan zaman geçti ve bir gün beni aradı. Bu sürede bina tamamlanmış, her sisteme karar verilmiş. Tekrar LEED sertifikası almak istediğini belirtti. 3 yıl sonra kararını niçin değiştirdiğini sorduğumda bana yabancı bir yatırımcının binayı satın almak için LEED sertifikası sorduğunu söyledi. Son olarak size geçen süreçte nelerin değiştiğini sormak istiyorum. 2007 den bu yana yeşil bina, sürdürülebilirlik ve LEED sertifikasının Türkiye deki tanınırlık oranını yakından takip etmiş biri olarak; geçen süre hakkında neler söyleyebilirsiniz? Zaman çok hızlı geçiyor, farkında bile olmuyorsunuz. Her şeyden önce böyle bir projeye dahil olmayı planlamamıştım, karşımıza çıktı. Kapımızı güzel bir konu, bir süreç çaldı ve biz de bunu değerlendirdik. Uzman olduk, tecrübe kazandık. Tüm Türkiye ye faydalı bir noktaya gelebilmesi için genel anlamda bir danışmanlık yapılması gerekiyordu. 2007 yılında elektrik proje tasarımı üzerine kurulan Erke de 2010 yılında çalışmaya başladım. Eşimle birlikte. Kendisi ve ekibi elektrik proje tasarımı yaparken ben ise yeşil binalarda danışmanlık yapmaya başladım. Bugüne kadar birçok AVM, ofis, endüstri binası tamamladık. Bugün 100 e yakın projemiz devam ediyor. Hemen hemen bütün binalar artık yeşil olacak, yeşil üretilecek. Bugüne kadar ticari binalar daha öndeydi ama artık konut binaları da yeşil olmaya başladı. Tekil veya ciddi büyüklükteki projelerin tamamında LEED sertifikası tercih ediliyor. Yeşil bina sertifikaları Türkiye nin vazgeçilmez bir unsuru haline geldi. Bu, açıkçası, ülke için de faydalı bir süreç. 9