GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU TALEP TARİHİ 17/02/2017 TALEP EDEN BANKA BİRİMİ VE RAPORUN SUNULDUĞU MERCİİ ZİRAAT KATILIM BANKASI A.Ş./Selçuklu Konya Şubesi BANKA ADRESİ Hobyar Eminönü Mah. Hayri Efendi Cad. Bahçekapı No:12 34112 Fatih/İstanbul DEĞERLEME FİRMASI VE SÖZLEŞME TARİHİ ÇİZGİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 04/04/2016 DEĞERLEME FİRMASI VERGİ NO 2580881098 FİRMA ADRESİ A.Nafiz Gürman Mh. Ali Rıza Gürcan Cd. Metropol Center No: 31 K:12 D:48 Merter - Güngören/ İstanbul EKSPERTİZ TARİHİ 21/02/2017 RAPOR TARİHİ 21/02/2017 RAPOR NO CIZ2017_0278 RAPOR/REFERANS NO(BANKA) 6634 TALEP EDİLEN DEĞER TÜRÜ SATIŞ MÜŞTERİ ADI EYÜP FATİH KÜNTE - 1/20 -
İÇİNDEKİLER 1.İÇİNDEKİLER 2.DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER 3.GAYRiMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER 4.GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ - Sıra No: : (21430,) - Blok No: : (-,) - Kat No: : (ZEMİN,) - Bağımsız Bölüm No: : (3,) 5.YASAL KISITLAMALAR (Şerh, Rehin, Beyan, İpotek, Hacizve Diğer Haklar) 6.RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER 7.RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER - Sıra No: : (21430,) - Blok No: : (-,) - Kat No: : (ZEMİN,) - Bağımsız Bölüm No: : (3,) 8.GAYRİMENKULUN ÖZELLİKLERİ 9.BAĞIMSIZ BÖLÜM ÖZELLİKLERİ - Sıra No: : (21430,) - Blok No: : (-,) - Kat No: : (ZEMİN,) - Bağımsız Bölüm No: : (3,) 10.GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER 11.EKSPERİN SATIŞA İLİŞKİN KANAATİ - Sıra No: : (21430,) - Blok No: : (-,) - Kat No: : (ZEMİN,) - Bağımsız Bölüm No: : (3,) 12.ANALİZLER VE SONUÇLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ İLE HESAPLAMALAR 13.DEĞERLEME 14.DEĞERLEME - Sıra No: : (21430,) - Blok No: : (-,) - Kat No: : (ZEMİN,) - Bağımsız Bölüm No: : (3,) 15.ONAY BÖLÜMÜ 16.DİKKATE ALINAN EMSALLER, ÖZELLİKLERİ ve AÇIKLAMALAR 17.Raporun Dağıtımı Yayınlanması Yasaği 18.DEĞERLEMEYİ YAPAN PERSONEL BİLGİLERİ 19. EKLER/FOTOĞRAFLAR Bankanın değerlemeye ilişkin talebinin kapsamı; iş bu raporun Adres Bilgileri kısmında adresi, Gayrimenkulün Güncel Tapu Kaydı Bilgileri bölümünde güncel tapu kayıtları verilen taşınmazın güncel piyasa değerinin takdiridir. Rapor hazırlanırken varsa, getirilen sınırlamalar ve oluşan kısıtlayıcı koşullar Analiz ve Sonuçların Değerlendirilmesi ile Hesaplamalar bölümünde belirtilmiştir. DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER FORM NO 6634 TALEP TARIHI 17/02/2017 TALEP EDEN BANKA BIRIMI VE RAPORUN SUNULDUGU MERCI BANKA ADRESI YAPAN FİRMA VE VERGİ NUMARASI, SÖZLEŞME TARİHİ FIRMA ADRESI ZİRAAT KATILIM BANKASI A.Ş./Selçuklu Konya Şubesi Hobyar Eminönü Mah. Hayri Efendi Cad. Bahçekapı No:12 34112 Fatih/İstanbul ÇİZGİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 2580881098 04/04/2016 A.Nafiz Gürman Mh. Ali Rıza Gürcan Cd. Metropol Center No: 31 K:12 D:48 Merter - Güngören/ İstanbul EKSPERTIZ TARIHI 21/02/2017 RAPOR TARIHI 21/02/2017 RAPOR NO (Firma) RAPOR/REFERANS NO (Banka) TALEP EDILEN DEGER TÜRÜ MÜSTERI ADI CIZ2017_0278 6634 SATIŞ EYÜP FATİH KÜNTE Değerlemesi Yapılan Taşınmazın Mahallindeki Niteliği MESKEN GAYRiMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER Adresi Müftü Mahallesi, 41161 Sokak, No:9/3 Beyşehir/KONYA MEVCUT KULLANIM DURUMU Sıra No: 21430 Kat No: Blok No: - Bağımsız Bölüm No: 3 KONUMU VE ÇEVRESEL ÖZELLIKLERI ZEMİN Mülk Durumu Mesken İşyeri Arsa Tarla Akaryakıt İstasyonu Fabrika Otel Çiftlik Diğer Boş X Açıklama (İşyeri ise Faaliyet Konusu) MESKEN Değerlemeye konu taşınmaz; Konya İli, Beyşehir İlçesi, Müftü Mahallesi, 41161 Sokak. Eflatun Apt. No:9, K:Z D:3 posta adresinde konumlanmaktadır. Taşınmaza ulaşım için, Konya-Beyşehir İlçe merkezinde Seydişehir caddesi ile Kesimoğlu Bulvarının kesiştiği kavşaktan güneybatı yönde Kesimoğllu Bulvarı istikametinde devam edilir.yaklaşık 500 m ilerledikten - 2/20 -
sonra sağa 41161. Sokağa dönülür. Ardından 200m sonra kesişiminde sağ kol üzerinde değerleme konusu taşınmazın bulunduğu binaya ulaşılır. Taşınmazın yakın çevresinde 4-5 katlı apartman ve boş arsalar yer almaktadır. Bölge altyapısını tamamlamış düzenli bir konut bölgesidir. Halen yapılaşma hızla devam etmektedir. Ulaşım Dolmuşlar, Belediye Otobüsleri ile sağlanabilmektedir. Toplu taşıma araçlarının duraklarına yürüyüş mesafesindedir. UAVT: 2740944976 Bölgedeki Gayrimenkullere Olan Arz / Talep Bölgede, Gayrimenkul ile Ayni Nitelikteki Gayrimenkullere Olan Arz/Talep Gayrimenkul Degeri Elden Çikarilabilme Süresi (Var ise Takyidat/Kisit vb. Dikkate Alinmaksizin Belirlenecektir) Arz Az - Talep Az Arz Az - Talep Fazla Arz ve Talep Dengeli Arz Fazla - Talep Az Arz Fazla - Talep Fazla X Arz Az - Talep Az Arz Az - Talep Fazla Arz ve Talep Dengeli Arz Fazla - Talep Az Arz Fazla - Talep Fazla X Artis Egiliminde Duragan Azalis Egiliminde X 3 Aydan Az 3-6 Ay Arasi 6 Aydan Fazla X GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ - Sıra No: 21430 - Kat No: ZEMİN - Blok No: - - Bağımsız Bölüm No: 3 İli KONYA Bina Apt. No 9 İlçesi BEYŞEHİR Pafta - Bağımsız Bölüm Niteliği Ana Gayrimenkul Niteliği Bucağı - Ada 988 Sayfa No 2757 Mahallesi MÜFTÜ Parsel 235 Yevmiye No 5170 Köyü - Parsel Yüz Ölçümü(m2) Sokağı 41161 Arsa Payı 959,72 Cilt 28 331739/383888 0 MESKEN BEŞ KATLI BETONARME APARTMAN VE ARSASI Tescil Tarihi 24/06/2016 Semt/Mevkii ŞEHİRÖNÜ Blok No - Daire/Dükkan No 3 Bulvar/Cadde - Kat No ZEMİN Site Adı - Bina Apt. Adı - Sahibi(Malik Adı Soyadı/Ünvanı) - Hisse Oranı B.B.(BAĞIMSIZ BÖLÜM) NO ÇAĞLA HAYVANCILIK TARIM İNŞAAT TURİZM SANAYİ TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ (1/1) 3 Mülkiyet Durumu Kat Mülkiyeti Kat İrtifakı Devre Mülk Bağımsız Mülkiyet Cins Tashihi Yapılmış Cins Tashihi Yapılmamış X NİTELİK GRUBU Nitelik Durumu Açıklama MESKEN Koordinat Enlem 37.68968 Boylam 31.72632 UAVT NO 2740944976 YASAL KISITLAMALAR (Şerh, Rehin, Beyan, İpotek, Hacizve Diğer Haklar) 20.02.2017 / 11:00 saat itibariyle TAKBİS sisteminden temin edilen tapu kaydına göre taşınmaz üzerinde; 24.06.2016 tarih5170 yevmiye numarası ile ''Yönetim Planı : 27/04/2016 '' tarihli 30.12.2016 tarih 11059 yevmiye numarası ile ''...KM ne Çevrilmiştir. ''beyan kayıtları olduğu öğrenilmiştir. RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER İmar Durumu (Bölgenin ve Münhasıran Gayrimenkulün İmar Planındaki Durumu ve Yakın Gelecekteki Olası Durumundan da ayrıca bahsedilecektir) 20.02.2017 tarihinde, Beyşehir Belediyesi İmar Birimi'nden alınan şifahi bilgiye göre, konu taşınmazın yer aldığı parsel, 1/1000 ölçekli U.İ.Planına göre ' Konut Sahası' alanında kalmakta olup Hmaks: 12,50 m(4 Kat) ayrık nizamda, ön bahçe çekme mesafesi: 5, yan bahçe çekme mesafesi:3 m yapılaşma şartlarına sahip olduğu öğrenilmiştir. Proje, Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzin Belgesi, Diğer Belgeler Tarafımıza ibraz edilen tapu ile değerlemesi yapılan gayrimenkulun ada/parsel bazında yerinin doğruluğu imar paftasından tespit edilmiştir. Kattaki konum ve ebat olarak projesi ile uyumlu olduğu Beyşehir Tapu Müdürlüğü'nde mevcut 24.08.2015 tarih bila sayılı onaylı mimari projesi incelenerek tespit edilmiştir. - 3/20 -
Ayrıca 07.12.2015 tarih 229 sayılı yeni yapı ruhsatı, 29.11.2016 tarihli 174 sayılı yapı kullanım izin belgesi Beyşehir Belediyesi`nde görülmüş olup ekte mevcuttur. Yapı Kullanım İzin Belgesi Var Mı? Evet İzin Belgesi Tarihi 29/11/2016 İnceleme Yapılan Kurumlar Belediye Sınırları İçinde Mi? Beyşehir Tapu Müdürlüğü ve Beyşehir Belediyesi Evet RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER - Sıra No: 21430 - Kat No: ZEMİN - Blok No: - - Bağımsız Bölüm No: 3 Mevcut Yasal Durum Karşılaştırması ve Aykırı İmalatlar AYKIRILIK YOK GAYRİMENKULUN ÖZELLİKLERİ Yapıya Ait Bilgiler Binanın Kat Dağılımı Yapı Grubu ve İnşaat Sınıfı Yapi Cinsi/Tarzı Yapı Nizamı İşçilik ve Malzeme Yapım Yılı Kat Adedi Bağ. Böl. Adedi İnşaat Alanı m2 Diğer / Açıklama 2015 5 12 2274 Bodrum + Zemin + 3 Normal kat 3B Betonarme Karkas Çelik Kargir/Yığma Tuğla Ahşap Diğer / Açıklama X Ayrık Bitişik İkiz Blok Diğer / Açıklama X Lüks İyi Orta Kötü Diğer / Açıklama X Şehir Suyu Kuyu Suyu Hidrofor Elektrik Jenerator Trafo Mevcut Tesisat Isıtma Sistemi X X X X X Merkezi Sıcak Su Doğalgaz Yangın Merdiveni Çocuk Parkı Diğer Açıklama X X Merkezi Kalorifer Kombi Soba Diğer / Açıklama X Güvenlik Yok Açıklaması Otopark Var Açıklaması Yüzme Havuzu Yok Açıklaması Asansör Var Açıklaması Deprem Bölgesi Derecesi Müştemilatı, Çevre Düzenlemeleri, Özellikleri 3. Derece Depreme Dayanıklılık ve Hasar Durumu Hasar Yok Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bina 959,72 m2 yüzölçümlü, düzgün geometrik yapıda dikdörtgen benzeri şekle sahip alan içerisinde konumlanmış olan parseldedir. Parsel üzerinde 1 adet bina bulunmaktadır. Parsel güneydoğu ve güneybatı yönlerde sokaklara diğer yönlerde ayrık nizam komşu parsellere cephelidir. Bina betonarme yapı strüktüründe bodrum, zemin, 3 normal kat olarak inşa edilmiştir. Bodrum katta kapalı otopark, kazan dairesi, sığınak ve bağımsız bölümlere ait ekler; Zemin katta ; 1,2,3 bağımsız bölüm nolu daireler, 1. Normal Katta ;4,5,6 bağımsız bölüm nolu daireler; 2. Normal Katta ;7,8,9 bağımsız bölüm nolu daireler; 3. Normal Katta ;10,11,12 bağımsız bölüm nolu daireler olmak üzere toplam 12 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. Bina girişi kuzeydoğu yönde zemin katta konumlanmaktadır. Bina giriş kapısı alüminyum doğramadır. Bina da asansör bulunmamaktadır. Ana Gayrimenkulde Kaçak Yapılaşma Olup / Olmadığı, Ruhsata Uygunluk ve Taşınmazların Konum ve Büyüklük (Alan) Açısından Projesine Uygunluğu Değerleme konusu taşınmaz Beyşehir Tapu Müdürlüğünde incelenen onaylı mimari projesine konum, alan ve büyüklük açısından uygun inşa edilmiştir Parselin Konum (Kadastral) Açısından Uygunluğu Kısıtlı Bir Durumun Olup, Olmadığı (Askeri Güvenlik Değerlemeye konu gayrimenkulün parsel konumunu uygunluğu kadastral paftasından kontrol ve teyit edilmiştir. Beyşehir Belediyesinde yapılan incelemede taşınmaz üzerinde zabıt,tutanak, karar veya herhangi bir kısıtlı durum olmadığı şifahen öğrenilmiştir. - 4/20 -
Bölgesi, Sit Alanı, İstimlak, Heyelan vb.) BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ÖZELLİKLERİ - Sıra No: 21430 - Kat No: ZEMİN - Blok No: - - Bağımsız Bölüm No: 3 Salon Oda Banyo Mutfak Balkon Birimleri (Adet) Kullanı m Alanı(Br üt m2) 1 3 1 1 2 Diğer Açıklama Mevcut Kullanım Alanı(Brüt m2) 137.00 Yasal Kullanım Alanı(Brüt m2) 137.00 İnşai Özellikle ri (Tadilat İhtiyacı, Eksik İmalatla r vb.) Zemin Kat, 3 Bağımsız Bölüm No'lu Mesken bina girişine göre sağ yarımda konumlanmakta olup yarımda kalmakta olup kuzeydoğu kuzeybatı ve güneybatı yönlerine cephelidir. Bağımsız bölüm projesinde ve fiilen ~137 m2 kullanım alanlı olup antre, salon, 3 oda, mutfak, banyo, kiler, wc, lavabo, ve 2 adet balkon hacimlerinden oluşmaktadır. Taşınmazda zeminler kuru mahallerde laminant parke kaplı olup, ıslak mahallerde, seramik kaplıdır. Duvarlar kuru mahallerde saten alçı üzeri ithal duvar kağıdı olup ıslak mahallerde duvarlar tavana kadar fayans kaplıdır. Balkon zeminleri seramik kaplı olup balkon korkulukları alüminyum doğramadır. Giriş kapısı çelik kapı ve iç mekan kapıları amerikan paneldir. Pencere doğramaları ahşap görünümlü PVC'dır. Taşınmazın ısınma sistemi katı yakıtlı merkezi sistem ile sağlanmaktadır. Mutfak dolapları ve antrede vestiyer mevcuttur. Projesine göre bodrum katta 9 m2 alanlı eklentisinin olduğu görülmüştür. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER Olumlu Faktörler Düzgün geometrik yapıda olması Yapı kullanım izin belgesinin olması Olumsuz Faktörler İlçe merkezinde konumlu olması Ticari hareketliliğin yüksek olması EKSPERİN SATIŞA İLİŞKİN KANAATİ - Sıra No: 21430 - Kat No: ZEMİN - Blok No: - - Bağımsız Bölüm No: 3 Satılabilir Alıcısı Az Satışı Zor Satılamaz X Açıklanmasında Fayda Görülen Hususlar Konu mülkün değerlemesinde yakın çevresinde yer alan benzer özellikteki satılık emsallerden faydalanılmıştır. Taşınmazın mevki, kullanış amacı, büyüklüğü ve çevre emsalleri göz önünde bulundurularak değeri takdir edilmiştir. Değerlemede ' Emsal Karşılaştırma Yöntemi ' kullanılmıştır. ANALİZLER VE SONUÇLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ İLE HESAPLAMALAR Değerleme konusu taşınmaz SATILABİLİR niteliktedir. DEĞERLEME Açıklamalar Yasal ve Mevcut Durum Değeri: 137 m² x 1167.88 TL/m² = ~160.000 TL DEĞERLEME - Sıra No: 21430 - Kat No: ZEMİN - Blok No: - - Bağımsız Bölüm No: 3 Mevcut Durum Değeri (Ruhsat harici alanlar varsa) 160000.00 Yasal Değeri (Teminata Konu Varlığın Nihai Değeri) 160000.00 Acil Satış- Mevcut Durum Değeri 140000.00 Acil Satış - Yasal Durum Değeri 140000.00 Bitmişlik Tespiti(%) 100 NATAMAM YAPI DEĞERI (Sitüasyon tespiti) Tamamlanması Için Gereken Harcama Yaklaşık Tutarı 0.00 Bitmesi Halindeki Mevcut Değeri 0.00 Bitmesi Halindeki Yasal Değeri 0.00 Sigortaya Esas Değeri (TL) 102750.00 Kira Değeri (TL /aylık) 800.00-5/20 -
TOPLAM MEVCUT DURUM DEĞERİ 160000.00 TOPLAM YASAL DEĞERİ 160000.00 TOPLAM ACİL SATIŞ- Mevcut Durum Değeri 140000.00 TOPLAM ACİL SATIŞ- Yasal Durum Değeri 140000.00 ONAY BÖLÜMÜ Hazırlayan Okan BEKDİK Kontrol/Onay Baran Mert ÇULLU Sorumlu Değerleme Uzmanı Erol Aydın DİKKATE ALINAN EMSALLER, ÖZELLİKLERİ ve AÇIKLAMALAR EMSAL1: GACARLAR EMLAK 0507 320 35 32 : Değerlemeye konusu taşınmaza yakın konumdaki yeni binanın 4. Son katındaki 3+1 odalı 150 m2 alanlı olduğu beyan edilen 135 m2 alanlı olduğu düşünülen dairenin 166.000 TL bedel ile satılık olduğu öğrenilmiştir.( 160.000/135 = 1.185 TL/m2 ) EMSAL2:SAHİBİDEN SATILIK 0535 878 59 13 : Değerlemeye konusu taşınmaz ile aynı binada konumlanan 2. Ara katındaki 156 m2 alanlı olduğu beyan edilen 140 m2 alanlı olduğu düşünülen dairenin 195.000 TL bedel ile satılık olduğu öğrenilmiştir.(pazarlık payı bulunmaktadır ve ara kat olduğu için daha şerefiyelidir.) (185.000/140 = 1.321 TL/m2 ) EMSAL3:SAHİBİDEN SATILIK 0536 376 70 54 : Değerlemeye konusu taşınmaza yakın konumdaki yeni binanın 3. katındaki 3+1 odalı 142 m2 alanlı olduğu beyan edilen 125 m2 alanlı olduğu düşünülen dairenin 175.000 TL bedel ile satılık olduğu öğrenilmiştir. (pazarlık payı bulunmaktadır ve ara kat olduğu için daha şerefiyelidir) (165.000/125 = 1.320 TL/m2 ) EMSAL4:TOROS EMLAK 0541 512 28 60 : Değerlemeye konusu taşınmaza yakın konumdaki yeni binanın 4. son katındaki 3+1 odalı 145 m2 alanlı olduğu beyan edilen 125 m2 alanlı olduğu düşünülen dairenin 145.000 TL bedel ile satılık olduğu öğrenilmiştir.(140.000/125 = 1120 TL/m2 ) Raporun Dağıtımı Yayınlanması Yasaği İşbu raporun, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde tamamen veya kısmen yayımlanması, raporun, raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır. DEĞERLEMEYİ YAPAN PERSONEL BİLGİLERİ Eksper Ad Soyad Okan BEKDİK İş Tecrübesi (Yıl) 6 Mezun Olunan Okullar (Okul-Fakülte-Bölüm - Başlangıç Yıl-Bitiş Yıl) Selçuk Üniversitesi-Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi-2004 Tamamlanan Eğitim Programları Mesleki - Akademik Faaliyetler Üye Olunan Kuruluşlar Lisans - Tarih - No Banka İçin Hazırlanan Son Üç Rapor (Rapor Tarihi, Talep Referansı, Rapor No) Rapor Tarihi: 20/02/2017 - Referans No: 6606 - Rapor No: CIZ2017_0269 Rapor Tarihi: 17/02/2017 - Referans No: 6599 - Rapor No: CIZ2017_0264 Rapor Tarihi: 16/02/2017 - Referans No: 6568 - Rapor No: CIZ2017_0257-6/20 -
Ek : KROKİ Ek : DIŞ MEKAN - 7/20 -
Ek : DIŞ MEKAN Ek : DIŞ MEKAN - 8/20 -
Ek : DIŞ MEKAN Ek : İÇ MEKAN - 9/20 -
Ek : İÇ MEKAN Ek : İÇ MEKAN - 10/20 -
Ek : İÇ MEKAN Ek : İÇ MEKAN - 11/20 -
Ek : İÇ MEKAN - 12/20 -
Ek : PROJE - 13/20 -
Ek : PROJE - 14/20 -
Ek : PROJE - 15/20 -
Ek : PROJE - 16/20 -
Ek : PROJE - 17/20 -
Ek : YAPI KULLANIM İZİN BELGESİ - 18/20 -
Ek : İMAR DURUMU Ek : UAVT - 19/20 -
Ek : CBS Ek : TAKBİS - 20/20 -