KONUT PİYASASI RAPORU Genel Bakış Türkiye, üst üste gerçekleşen seçimlerle birlikte siyasi ve ekonomik belirsizliklerin yaşandığı 2014 ve 2015 yıllarında, önceki yıllara göre, büyümenin az kaydedildiği bir dönem geçirmiştir. Buna rağmen, Türk Ekonomisinin lokomotiflerinden olan inşaat sektöründe ortalamanın üzerinde büyüme gözlenmiştir. 2014 yılının ilk yarısında inşaat sektörü %3,8 büyürken, %3 büyüyen GSYH nin üzerinde performans göstermiştir. Ancak inşaat sektörünün büyümesi 2014 dördüncü çeyrekte %2,1 gerilemesiyle, %2,7 büyüme gösteren GSYH nin altına düşmüştür. Buna karşılık, İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Cumhuriyet Cad. Pak Apt. No:30/1 Elmadağ - Taksim / İstanbul Tel: 0212.232.93.13 ekspertiz@igd.com.tr / www.igd.com.tr İSTANBUL 2016 bireylerin konutu hem yatırım, hem de teminat olarak gördüğü düşünülecek olursa, aslında finansal yönü de ağırlık kazanmakta ve gayrimenkulün diğer alt piyasalarından ayrılmaktadır. Üretilen ve satışı gerçekleşen konut sayısı göz önüne alındığında, konut piyasasının sürekli takip altında olması gereken bir piyasa olduğu gerçeği ortaya çıkmaktadır. İstanbul, diğer piyasalarda da olduğu gibi konut piyasasında da Türkiye için öncü olma niteliğini korumaktadır. Ulaşım ve diğer altyapı yatırımlarıyla yaşam kalitesi artan İstanbul da, yapımı süren mega projelerin tamamlanmasıyla ortaya çıkacak ekonomik getiri, şehrin büyümesine katkı sağlayacaktır. Bu durumun İstanbul daki yeni gayrimenkul yatırımlarına talep yaratacağı düşünülmektedir. Öte yandan her yıl Avrupa daki önemli 28 şehrin değerlendirildiği, sektöre ait öngörülerde bulunan Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2015 Raporu na göre İstanbul 2014 yılında, En İyi Yatırım Pazarları listesine göre 20. sırada yer almaktadır. Gelişme Beklentileri ne göre ise 9. sıradadır. Bir önceki sene Mevcut Yatırım Performansı na göre 4., Gelişme Beklenti lerine göre ise 1. sırada olan Türkiye nin ani düşüş yaşaması, ülkenin yatırım açısından yabancılar tarafından nasıl görüldüğünün bir göstergesidir. TELİF HAKLARI : Tamamıyla İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD) nin mülkiyetinde olan bu rapordaki bilgiler, referans verilmek kaydı ve izin alınmak sureti ve değişiklik yapılmaması kaydı ile kullanılabilir. İzin ve özel izin ile kullanılan metinler üzerinde kullanıcıların mülkiyet hakkı bulunmamaktadır. Makale veya araştırma kullanımı için lütfen info@igd.com.tr a e-posta gönderiniz ya da 0212.232.93.13 no lu telefon ile irtibata geçiniz. ÖNEMLİ: İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD), herhangi bir kişi ya da kurumun bu rapora istinat etmesi sonucu kaynaklanabilecek kayıp, zarar ve hasarlardan sorumlu tutulamaz.
02 KONUT PİYASASI RAPORU Türkiye, genç nüfusu yüksek, sürekli büyüyen bir ülkedir. TUİK 2010 verileri ile 2014 verileri karşılaştırıldığında Türkiye nüfusunun %5,4 büyüdüğü görülmektedir. Nüfusu 1 milyon üzerindeki illerin Manisa dışında pozitif yönlü büyüdüğü, hatta Antalya, Gaziantep, Şanlıurfa ve Kocaeli illerindeki büyümenin, söz konusu beş yıllık zaman diliminde, %10 un üzerine çıktığı tespit edilmiştir. Bu büyüme oranlarıyla Antalya iki sıra, Samsun bir sıra yükselmiştir. Aydın ili ise 2012 yılı itibariyle nüfusu 1 milyonun üzerindeki iller arasına girmiştir. Türkiye de 1 Milyonun Üzerinde Olan İller İstanbul 225.454 konut satışı ile 2014 yılında Türkiye deki en yüksek paya (%19,3) sahip olmuştur. Konut satış sayılarına göre İstanbul u, 131.825 konut satışı (%11,3) ile Ankara, 71.779 konut satışı (%6,2) ile İzmir izlemiştir. Ülke genelinde toplam konut satışı artarken, İstanbul başta olmak üzere üç büyük ilde satışlar azalmıştır. Gerçekleşen 157 konut satışı ile Ardahan en az konut satışı olan il olmuştur. Türkiye genelinde satılan konutların 389.689 tanesi ipotekli, 775.692 tanesi diğer satış türünde gerçekleşmiştir. 2015 yılının ilk 10 ayı için açıklanan konut satışı Türkiye genelinde 1.040.713 olurken, 2014 yılının aynı dönemine göre %12,3 artış yaşanmıştır. 2015 yılının Ocak-Ekim dönemi için İstanbul da gerçekleşen konut satışı 119.123 iken, geçen yıla göre artış %13,1 olarak kaydedilmiştir. Türkiye ve İstanbul daki Konut Satış İstatistikleri* 875.000 Şehirlerde yaşanan nüfus artışı beraberinde konut ihtiyacını getirmektedir. Artan bu talebe yönelik farklı kaynaklardan konut arzını tetiklemektedir. Gelir düzeyinin artışı, konut kredisi imkanları gibi finansal sebeplerle, markalı konuta olan talebi arttırmaktadır. Bununla birlikte, yalnızca İstanbul da ruhsat verilen konut sayısı 2014 yılında 218.375 olarak açıklanmıştır. Konut Satışları, 2014 Türkiye İstatistik Kurumu (TUİK) verilerine göre 2013 yılındaki Türkiye genelindeki konut satışının 1.157.190 seviyesinde olduğu belirlenmiş, 2014 yılında ise Türkiye de satılan toplam konut sayısı 1.165.381 olarak açıklanmıştır. 2014 ün aylık dağılımları incelendiğinde, en fazla satışın 134.666 konutun el değiştirdiği Aralık ayında olduğu görülmüştür. En az konut satışı ise 82.597 ile şubat ayında tespit edilmiştir. 700.000 525.000 350.000 175.000 * Yukardaki grafikte, toplam konut satışından ipotekli olan satışlar çıkartılarak, diğer satış türünde olanlar üzerinden yapılan değerlendirme gösterilmiştir. ** Ocak-Ekim 2015 arası Türkiye deki Toplam ve İpotekli Konut Satışı (Ocak-Ekim 2015) Konut Finansmanı Konut kredisi faiz oranları 2006-2009 arasında yaşanan dalgalı dönemin ardından, 2009 yılının ikinci yarısından itibaren düşmeye başlamıştır. Ekonomideki düzelmenin de etkisiyle konut faiz oranlardaki düşüş 2010 yılının sonuna kadar sürmüştür. Bu tarihten sonraki dönemde döviz kurlarında yaşanan artışla, konut faizlerinde dalgalı dönem gözlemlenmiştir. Faiz oranları, 2013 yılının birinci yarısının sonunda 10 yılın en düşük değerine ulaşmıştır. Sonraki dönemde inişli-çıkışlı bir seyir izlese de, genel olarak yükseliş trendi göstermiştir. Ülkedeki politik hareketliliğin yaşanmaya başladığı 2014 yılının ilk çeyreğinde konut kredi faiz oranları yükseliş olarak tepki verse de, seçim sonrası eski seviyesine düşmüştür. 2015 yılının ikinci çeyreğinden sonra kademeli olarak yükselen faiz oranları, özellikle dolar kurundaki artışın da etkisi ve Haziran Seçimi sonrası siyasi
03 belirsizliklerle birlikte yükselişini sürdürmüştür. Kasım 2015 teki seçim sonrasında tek parti hükümetinin kurulmasıyla düşme sinyalleri vermeye başlamıştır. Son 10 Yılın Konut Kredisi Faiz Oranları (%) 2014 ilk çeyreğinde konut kredileri faiz oranlarında yaşanan yükselişle birlikte toplam konut satışları içindeki ipotekli satışların oranlarında da azalma kaydedilmiştir. Söz konusu dönemde Türkiye deki ipotekli satışların, toplam konut satışları içindeki payı %30 un altına düşmüştür. Konut faiz oranlarında yaşanan yükselme trendine karşılık ipotekli satışların paylarında yükseliş yönlü dalgalanma yaşanmıştır. Konut faiz oranlarında son 5 yılın en yüksek oranının görüldüğü Ekim 2015 itibariyle ipotekli satışların da buna paralel olarak yeniden %30 seviyesinin altına düştüğü gözlenmiştir. Mevcut Stok 2009 da yaşanan ekonomik krizin ardından alınan stratejik kararlarla birlikte inşaat sektöründe, özelikle de konut alanında artış gözlenmiştir. 2010 yılında yapı ruhsatı alan konut sayısında bir önceki yıla göre yaklaşık %75 oranında artış yaşanmıştır. Yüzölçümü olarak konut alanlarındaki artışı ise %79 olmuştur. 2011 yılında yaklaşık %28 oranında düşüş yaşansa da, sonraki yıllarda ivmeli artış yaşanmıştır. 2014 yılında bir önceki yıla göre konut sayısında %22,5; yüzölçümüne göre ise yaklaşık %26 yükseliş gerçeklemiştir. TUİK tarafından açıklanan veriye göre 2015 yılının ilk 9 ayında yaklaşık 627.000 konut için yapı ruhsatı almıştır. 2011 yılında TUİK tarafından yapılmış olan Nüfus ve Konut Araştırması na göre 3,8 olan hane halkı büyüklüğü, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonuçlarına göre 2014 yılı itibariyle 3,6 ya düşmüştür. Bu düşüşte, artan boşanma oranlarıyla birlikte değişen aile yapıları etkili olmaktadır. TUİK Bina İnşaat Maliyet Endeksi verilerine göre 2014 yılı ortalaması, bir önceki yıla göre %10,7 oranında artmıştır. Artan arsa maliyetlerine ek olarak inşaat maliyetlerindeki yükseliş sonucunda konut geliştiricilerinin genel olarak üst ve orta-üst gelir grubuna yönelik konut ürettiği gözlenmektedir. Özellikle İstanbul da istatistiksel olarak nüfus artışına yönelik konut talebi markalı konut projeleriyle karşılanıyormuş gibi görünse de, uzun vadede orta-alt ve alt gelir grubu için konut arzı yeterli olmayacaktır. Alınan yapı ruhsatlarının 2013 ve 2014 yılları için İstanbul un ilçelerindeki kırılımı incelendiğinde; Beyoğlu, Zeytinburnu, Kağıthane gibi merkezdeki ilçelerinde çok ciddi artış olduğu gözlenmiştir. Bunlara ek olarak, kentsel dönüşüm kapsamında Riskli Alan ilan edilen ilçelerin çoğunda da yapı ruhsat sayılarının arttığı tespit edilmiştir. Sonuç olarak özellikle orta-alt ve alt gelir grubuna yönelik olarak markalı olmayan konutların, yerel konut üreticileri tarafından karşılandığını söylemek yanlış olmayacaktır. İstanbul da Yeni Konut Bölgeleri İstanbul da artan nüfus ve üzerinde konut geliştirilebilecek arsa yoksunluğu nedeni ile yıllar geçtikçe özellikle kentin çeperlerinde yeni yerleşim alanları ortaya çıkmakta, mevcut olan alanlarda ise dönüşümle birlikte yoğunluk artmaktadır. Son on yıl öncesine kadar kırsal olarak nitelendirilen lokasyonlar, şimdilerde yüksek getirisi olan mekanlar haline gelmiştir. İstanbul un özellikle iki ucunda bulunan Kurtköy, Sancaktepe, Kayaşehir, Beylikdüzü gibi yerleşim alanları bu bölgelere örnek verilebilir. Şehir dışında olan sanayi alanları nüfusun artması ve yapılaşmayla birlikte şehir içinde kalmıştır. Genellikle imar kararları sonucunda üretim alanları başka bölgelere taşınmış ve söz konusu yerlerde fonksiyonel dönüşüm başlamıştır. Kağıthane, Topkapı gibi alanlar başta olmak üzere bu bölgelerde yoğun konut ve ticaret alanları gelişmeye başlamıştır. Genişleyen hatlarıyla metro, tramvay, metrobüs, Marmaray gibi toplu ulaşım araçları yeni konut alanlarının büyümesi ivme kazanmıştır. Ulaşım ağlarıyla birlikte, hastane, okul gibi diğer sosyal donatı alanlarının geliştirilmesi sonucunda yeni alt merkezler oluşmaya devam etmektedir. Yapı Ruhsatı Veren Konut Sayısı 875.000 700.000 525.000 350.000 175.000 0 Sky Bahçeşehir Bahçeşehir 13 bin metrekare alan üzerinde 4 blokta inşa edilen Sky Bahçeşehir projesinde 194 konut bulunuyor. Sinan Gayrimenkul tarafından geliştirilen projede 2+1, 3+1 ve 4+1 daire seçenekleri bulunuyor. Piyalepaşa İstanbul Beyoğlu Piyalepaşa Polat İnşaat tarafından geliştirilen karma projede konut, perakende alanları, ofis, otel gibi farklı fonksiyonlara yer veriliyor. Toplam 950 konut ve rezidansın yer aldığı projedeki konutların büyüklükleri 55 m 2 ile 207m 2 arasında değişiyor.
04 KONUT PİYASASI RAPORU Vira İstanbul- Beylikdüzü Gül Proje tarafından geliştirilen proje kapsamında 1.156 konut ve 39 dükkan 92 bin metrekare alan bulunuyor. 1+1 den 4+1 e farklı daire seçeneklerinin yer aldığı projenin Aralık 2018 de teslim edilmesi planlanıyor. İnistanbul Lokal- Topkapı Topkapı da İş GYO ve NEF İnşaat tarafından geliştirilen İnistanbul projelerinin ikincisi olan İnistanbul Lokal yaklaşık 18 bin metrekare alanda yükseliyor. 1+1 ve 2+1 daire seçeneklerinin olduğu projede toplam 938 konuttan bulunuyor. Bizimtepe Aydos- Sancaktepe Halk GYO ve Vakıfbank GYO tarafından, yaklaşık 98 bin metrekare alan üzerinde geliştirilen Bizimtepe Aydos projesinde toplam 1.037 konut yer alıyor. 2+1, 3+1 ve 4+1 farklı daire seçeneklerinin olduğu projede konut teslimlerinin Kasım 2017 de yapılması planlanıyor. Sağlam Park Güneşli Güneşli Sağlam İnşaat ın 6 bin metrekare alan üzerinde 21 katlı tek blok olarak inşa ettiği projede toplam 105 konut bulunuyor. Proje, büyüklükleri 115 m2 ve 150 m2 arasında değişen 2+1 ve 3+1 daire seçeneklerinden oluşuyor. 360 Kurtköy- Kurtköy Hanesel Yapı ve Demirbaş Yapı tarafından 320 milyon TL yatırım değeriyle hayata geçirilecek olan projede toplam 540 konut bulunuyor. Bütün konutlarında olan giyinme odası bulunan projede 2,5+1 den 5,5+1 e kadar farklı daire alternatifleri yer alıyor. Projenin Temmuz 2018 de teslim edilmesi bekleniyor. Twinstar Yakacık- Kartal Demirli Yapı tarafından Kartal Yakacık ta inşa edilen Twinstar Yakacık projesinde toplam 120 konut yer alıyor. Yaklaşık 6 bin metrekare alanda yükselen iki bloklu projede 1+1 den 4+1 e farklı daire seçenekleri bulunuyor. Kriya Time Tuzla Tuzla Lansmanı Kasım 2015 de yapılan Kriya Time Tuzla nın inşaatına Ocak 2016 da başlanması bekleniyor. Satya Yapı tarafından geliştirilen projede 1+1, 2+1, 3+1 daire seçenekleriyle toplam 188 konut bulunuyor. Bosspoint Esenyurt- Esenyurt Boskan İnşaat tarafından hayata geçirilen projede toplam 425 konut ve 17 dükkandan oluşuyor. 1+1 ve 2+1 daire seçeneklerinin olduğu projenin Ocak 2017 de teslim edilmesi planlanıyor. İstanbul da Yeni Konut Bölgeleri ESENYURT Bosspoint Esenyurt Olcay Doruk Kent Babacan Point (Ön Kayıt Kopluyor) BEYLİKDÜZÜ Vira İstanbul Vadi Marmara Nursan Konakları Fly Family Residence Deniz İstanbul 11. Mahalle Dekar Asmalı Hayat Huzurlu Marmara ATAKÖY Sea Pearl (I. Etap) Avrupa Residence & Office Ataköy (Ataköy 38. Kısım) KEMERBURGAZ Bakırcı Kemer BAHÇEŞEHİR Bahçeşehir Atmaca Sky Bahçeşehir Koza Park Kiptaş Bahçeşehir Merkez Evleri (Ön Talep Topluyor) HALKALI İstasyon 24 Avrupa Konutları Atakent 4 (Ön Kayıt Kopluyor) Dumankaya Miks KÜÇÜKÇEKMECE Blue Lake BAHÇEKENT Avrupark Bahçekent BOMONTİ Elysium Art Şişli (Sinpaş Queen Bomonti: Ön talep topluyor) FİNANSKENT 5. Levent BAŞAKŞEHİR Mostar Life Grand House Vadişehir Başakşehir Nidapark Başakşehir Vadiyaka Bulvar Rezidans Avrupa Konutları Olimpa Park Plus TOPKAPI Inistanbul Lokal Seyr-i İstanbul (Ön Kayıt Kopluyor) MERTER-GÜNGÖREN Real Merter BÜYÜKÇEKMECE Pelican Hill Ihlamur Evleri KAYAŞEHİR Adım İstanbul Park Mavera 2. Etap GÜNEŞLİ-BASIN EKSPES Mirage Residence Sağlam Park Kirazlı Koru Evleri Sağlam Park Avrupa Konutları Atakent Airport 24 Cathay Park 1001 Yeni Yaşam Referans Güneşli DOLAPDERE-KASIMPAŞA Piyalepaşa İstanbul Elysiyum Soul Beyoğlu KAĞITHANE DKY on Kağıthane (Ege Yapı Kağıthane: Ön talep topluyor) MALTEPE KARTAL Marmara Kule Sayfiye (Lansman 2014) AND Kartal DKY Sahil Royal Garden Mesa Marmara Referans Kartal Adam Kule Zümrüt Projesi PENDİK East Park Residence TUZLA Kriya Time Tuzla ÇEKMEKÖY Ege Yapı Çekmeköy KOZYATAĞI 216 İkinci Bahar FİKİRTEPE Alya Life Residence Fikirtepe Dumankaya SANCAKTEPE Sancaktepe Adres Bizimtepe Aydos SULTANBEYLİ Sancaktepe Adres Suryapı İlkbahar ŞERİFALİ Loft UF 7.60 ATAŞEHİR Sample Home TAŞDELEN 216 İlkbahar KURTKÖY 360 Kurtköy TARABYA Therra Park
05 2015 Yılı Öne Çıkan Konut Projeleri* Proje Adı Geliştirici Bölge Tür Konut Ortalama Konut Alanları Satış Fiyatı Sayısı Mirage Residence Sur Yapı Güneşli Karma Kullanımlı Proje-Konut ve Perakende 51-293 m 2 4.500-6.800TL/m 2 342 Sur Yapı İlkbahar Sur Yapı Sultanbeyli Konut Projesi 58-234 m 2 3.200-3.600TL/m 2 504 Bulvar Rezidans Özülke İnşaat- Özkar İnşaat Başakşehir Karma Kullanımlı Proje-Konut ve Perakende 159-341 m 2 3.300-4.600TL/m 2 165 Selenium Retro Aşçıoğlu İnşaat Ataköy Karma Kullanımlı Proje-Konut ve Ofis 68-97 m 2 9.600-11.300TL/m 2 394 İstasyon 24 24 Gayrimenkul Halkalı Konut- Ev Ofis Projesi 58-118 m 2 5700TL/m 2 98 Airport 24 24 Gayrimenkul Basın Ekspres Karma Kullanımlı Proje-Konut ve Perakende 56-110 m 2 4.500-5.900TL/m 2 133 5. Levent Torunlar GYO-Kiptaş Finanskent Karma Kullanımlı Proje-Konut ve Perakende 50-200 m 2 7.500-11.100TL/m 2 2.288 Avrupark Bahçekent Konut Yapı- Cihan İnşaat- TOKİ Bahçekent Karma Kullanımlı Proje-Konut ve Perakende 64-182 m 2 3.000-3.500TL/m 2 1.394 Marmara Kule Gizpa İnşaat- Yasin Işık İnşaat Kartal Karma Kullanımlı Proje-Konut, Ev Ofis ve Perakende 67-167 m 2 Ön Talep 246 Dumankaya Miks Dumankaya İnşaat, Emlak Konut Halkalı Atakent Karma Kullanımlı Proje-Konut, Ofis ve Perakende 39-99 m 2 4.300-5.100TL/m 2 657 Sea Pearl- I. Etap Kat AŞ- Kuzu Grup Ataköy Karma Kullanımlı Proje-Konut, Otel ve Perakende 88-398 m 2 7.200$/m 2 1.400 Sayfiye Rönesans Kartal Konut Projesi 68-171 m 2 5.100TL/m 2 276 Babacan Premium Babacan Esenyurt Karma Kullanımlı Proje-Konut ve Perakende 50-200 m 2 2.700-3.500TL/m 2 1.216 Adım İstanbul (Evvel İstanbul'un yeni etabı) İntaya, EYG ve İntes Kayaşehir Karma Kullanımlı Proje-Konut ve Perakende 106-268 m 2 4.300-5.600TL/m 2 573 Piyalepaşa İstanbul Polat İnşaat Beyoğlu- Piyalepaşa Karma Kullanımlı Proje 55-207 m 2 8.500-10.500TL/m 2 950 Blue Lake Metal Yapı Konut- Karmen Yapı Küçükçekmece Karma Kullanımlı Proje-Konut ve Perakende 60-268 m 2 3.100-5.700$/m 2 788 Cathay Park 1001 Cathay Group Basın Ekspres Karma Kullanımlı Proje Ön Talep 1.067 DKY on Kağıthane DKY Kağıthane Karma Kullanımlı Proje- Konut, Ofis ve Perakende 57-86 m 2 6.000-6.500TL/m 2 205 Ege Yapı Ege Yapı Kağıthane Ön Talep Vira İstanbul Gül Proje Beylikdüzü Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende 48-145 m 2 4.600TL/m 2 1.156 Avrupa Residence& Office Ataköy Artaş İnşaat Ataköy Karma Kullanımlı Proje- Konut, Ofis ve Perakende 69-104 m 2 8.900-9.700TL/m 2 165 Real Merter Oliv Yapı- Vizyon Yapı Merter- Güngören Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende 66-185 m 2 4.300-4.500TL/m 2 248 Queen Central Park Sinpaş GYO Bomonti Konut Projesi Ön Talep 800 Nidapark Başakşehir Tahincioğlu Başakşehir Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende 88-314 m 2 5.200-5.500TL/m 2 347 Kirazlı Koru Evleri Mayra İnşaat ve Tanışlar İnşaat Güneşli (Bağcılar) Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende 88-206 m 2 2.700-3800TL/m 2 232 Huzurlu Marmara Huzurlu İnşaat Kavaklı (Beylikdüzü) Konut Projesi 97-177 m 2 3.000-4.300TL/m 2 500 Aqua Kavaklı- I. Etap Nihal İnşaat, Topçuoğlu İnşaat, AKEME İnşaat Kavaklı (Beylikdüzü) Konut Projesi 120-304 m 2 2.400-2.900TL/m 2 110 Olcay Doruk Kent Olcaylar Group İnşaat Esenyurt Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende 78-230 m 2 2.200-2.600TL/m 2 200 Bakırcı Kemer Bakırcı Yapı Kemerburgaz Konut Projesi 66-200 m 2 6.700TL/m 2 41 Elysium Soul Beyoğlu Ofton İnşaat Dolapdere Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende 37-223 m 2 11.800-15.000TL/m 2 225 Elysium Art Şişli Ofton İnşaat Bomonti Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende 67-74 m 2 11.000-15.400TL/m 2 214 AND Kartal Anadolu Gayrimenkul Kartal Karma Kullanımlı Proje- Konut, Ofis ve Perakende Ön Talep 1.595 Twinstar Yakacık Demirli Yapı Yakacık (Kartal) Konut Projesi 84-232 m 2 2.700-4.100TL/m 2 120 Sağlam Park Sağlam Yapı Güneşli Konut Projesi 115-150 m 2 3.800TL/m 2 105 Avrupa Konutları Atakent 4 Artaş İnşaat Halkalı Konut Projesi Ön Talep 600 Adam Kule DAP Yapı Maltepe (Dragos) Karma Kullanımlı Proje-Konut, Ev Ofis ve Ofis 46-144 m 2 5.000-6.700TL/m 2 254 360 Kurtköy Hanesel Yapı, Demirbaş Yapı Kurtköy Konut Projesi 82-193 m 2 4.300-5.000TL/m 2 540 East Park Residence Fatih Yıldız İnşaat Pendik Konut Projesi 50-200 m 2 4.500-6.000TL/m 2 102 Avrupa Konutları Başakşehir- I. Etap Artaş İnşaat Başakşehir Konut Projesi 97-171 m 2 Ön Talep 603 Alya Life Residence Ekşioğlu İnşaat Fikirtepe Konut Projesi 49-176 m 2 7.000-11.000TL/m 2 214 Vadi Marmara Florya İnşaat Beylikdüzü Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende 66-76 m 2 2.200-4.000TL/m 2 102 Bahçeşehir Atmaca Atmaca Grup Bahçeşehir Konut Projesi 72-333 m 2 4.500-10.400TL/m 2 225 DKY Sahil DKY Kartal Karma Kullanımlı Proje-Konut ve Ofis 128-328 m 2 3.700-4.000TL/m 2 140 Ege Yapı Ege Yapı, Casper Gayrimenkul Çekmeköy Ön Talep Bosspoint Esenyurt Boskan İnşaat Esenyurt Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende 60-149 m 2 2.300-3.700TL/m 2 425 216 İkinci Bahar 216 Yapı Kozyatağı Konut Projesi 70-150 m 2 Ön Talep 58 Royal Garden Royal Grup Kartal Konut Projesi 79-383 m 2 1.400-3.200TL/m 2 220 Park Mavera- II. Etap Makro-Akyapı Kayaşehir Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende 126-250 m 2 Ön Talep 556 Therra Park Gök-an İnşaat Tarabya Konut Projesi 217-511 m 2 8.300-9.800$/m 2 49 Kriya Time Tuzla Satya Yapı Tuzla Konut Projesi 53-135 m 2 3.100TL/m 2 188 Pelican Hill Ihlamur Evleri Kameroğlu İnşaat Büyükçekmece Konut Projesi 445-540 m 2 3.300-3.500TL/m 2 112 Zümrüt Projesi Vira Yapı Maltepe Konut Projesi Ön Talep 180 Mesa Marmara Mesa Mesken Kartal Konut Projesi 96-122 m 2 6.400-6.800TL/m 2 105 Nursan Konakları Gül İnşaat Beylikdüzü Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende 65-148 m 2 3.500TL/m 2 172 Fly Family Residence Uçarlar Yapı Beylikdüzü Konut Projesi 49-137 m 2 1.300-2.200TL/m 2 260 Mostar Life Grand Houses Çolakoğlu Group Başakşehir Konut Projesi 191-304 m 2 4.200-8.400TL/m 2 354 Vadişehir Başakşehir Çolakoğlu Group-Irmak Group, Bordo Yapı, İntes Yapı Başakşehir Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende 132-216 m 2 3.800-4.800TL/m 2 650 Vadiyaka Başakşehir Fuzul İnşaat Başakşehir Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende 109-186 m 2 4.600-5.400TL/m 2 361 Olimpa Park Plus Fuzul İnşaat Başakşehir Konut Projesi 134-195 m 2 4.900-6.200TL/m 2 124 Fikirtepe Dumankaya İnşaat Fikirtepe Ön Talep 505 Sancaktepe Adres Dumankaya İnşaat Sancaktepe Konut Projesi 47-155 m 2 4.200TL/m 2 302 Referans Güneşli Biskon Yapı Güneşli Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende 56-231 m 2 3.700-5.500TL/m 2 161 Referans Kartal Kiler GYO, Biskon Yapı Kartal Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende 53-353 m 2 Ön Talep Balkon Çukurova Gayrimenkul Kartal Konut Projesi 60-215 m 2 4.000-5.000TL/m 2 245 Seyr-i İstanbul Kınaş İnşaat Topkapı Ön Talep Vadistanbul- III. Etap Artaş İnşaat, Aydınlı İnşaat, Invest, AFK Ayazağa Ön Talep 935 Deniz İstanbul Kalyon Keleşoğlu İnşaat Beylikdüzü Konut Projesi 81-199 m 2 7.500-9.900TL/m 2 342 11.Mahalle Gül İnşaat Beylikdüzü Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende 99-330 m 2 2.600-3.500TL/m 2 600 İnistanbul Lokal İş GYO, NEF Topkapı Konut Projesi 48-308 m 2 5.200-10.600TL/m 2 938 Dekar Asmalı Hayat Dekar Yapı Beylikdüzü Konut Projesi 149-361m 2 4.800-5.900TL/m 2 244 Loft Up 7.60 Tatar Yapı Şerifali Karma Kullanımlı Proje-Konut ve Ofis 140-190 m 2 6.000TL/m 2 Sample Home Rams Yapı Ataşehir Konut Projesi 45-90 m 2 5.900-6.400TL/m 2 41 Bizimtepe Aydos Halk GYO, Vakif GYO Sancaktepe Konut Projesi 88-191 m 2 3.500-4.300TL/m 2 1037 Sky Bahçeşehir Sinan Gayrimenkul Bahçeşehir Konut Projesi 72-333 m 2 3.300-5.300TL/m 2 194 * Piyasaya lanse edilen liste fiyatları olup, pazarlık payları dahil edilmemiştir. Açılanan konut satışlarına bağlı olduğundan değişiklik gösterebilir.
06 KONUT PİYASASI RAPORU 2013 ve 2014 yıllarında verilmiş olan yapı ruhsatları ilçelere göre karşılaştırıldığında, Beyoğlu, Zeytinburnu, Kağıthane gibi şehrin merkezinde olan ilçelerde alınan yapı ruhsatlarında çok ciddi artış olduğu görülmüştür. Merkeze olan talebe yönelik, özellikle kentsel dönüşümle birlikte konut sayısında olan artışın bir göstergesi kabul edilebilir. Bazı ilçelerde markalı konut projeleri sayısında artış olmasa bile yerel müteahhitler tarafından yapılan/ yapılacak konutların olduğu anlaşılmıştır. Sultanbeyli ilçesinde olan ipotek sorunlarının giderilmesiyle birlikte yapı ruhsat sayılarında artış gözlenmiştir. Önümüzdeki dönemde bu sayıda daha da artış olacağı gündemdedir. İstanbul da Yeni Konut Bölgelerinde Satılık Birim Fiyatları AVRUPA ASYA Asgari Azami Asgari Azami Halkalı 2.200 8.400 Ataşehir 2.280 12.800 Bahçeşehir 1.100 6.800 Şerifali 2.700 8.000 Küçükçekmece 2.100 6.200 Fikirtepe 6.500 7.800 Başakşehir 1.700 5.500 Çekmeköy 1.900 7.400 Dolapdere- Kasımpaşa 2.600 5.200 Pendik 1.700 6.000 Topkapı 3.200 4.900 Sancaktepe 1.300 5.700 Güneşli- Basın Ekspres 2.300 4.800 Tuzla 1.300 5.700 Beylikdüzü 1.400 3.800 Maltepe- Kartal 2.300 5.100 Merter- Güngören 2.600 2.900 Sultanbeyli 1.300 5.100 Esenyurt 1.300 2.800 İstanbul daki yeni konut bölgelerindeki konutların 2015 teki satılık birim fiyatları bir önceki yıl ile karşılaştırıldığında genel olarak yükseldiği gözlenmiştir. Azami birim fiyatlarında bölgeye bağlı olarak değişiklik olmuştur. Markalı projelerinin de artışıyla birlikte bölgelerde ikinci el satışlarla beraber azami konut satış değerleri de yükselmektedir. Beylikdüzü nde yaşanan stok fazlalığı sebebiyle azami satış değerlerinde düşüş yaşanmıştır. Krediye uygunluk satış fiyatları yukarı doğru yönlendiren bir faktör olarak ortaya çıkmıştır. 2016 Öngörüleri ve Yeni Trendler Üst üste gerçekleşen seçimlerle geçen son iki yılda 2015 Kasım ayında yapılan Genel Seçim in sonrasında 64. Hükümet kurularak, programı açıklanmıştır. Hükümet Programı na göre, şehirlerin insan ve çevre dostu, estetik, katılımcı ve müreffeh marka şehirler haline getirmek hedefler arasında yer almaktadır. Şehirlerin planlı ve sağlıklı bir yapıya kavuşması için arazi kullanımı, planlama ve yapılaşma konularında temel ilke ve standartlar ile denetim mekanizmasını içerecek şekilde imar ve şehircilik mevzuatı yenilenmesi öngörülmüştür. Ayrıca Rekabetçiliği ve Sosyal Uyumu Gözeten Kentsel Dönüşüm Öncelikli Dönüşüm Programı hayata geçirilecek olup imar değişiklikleriyle oluşan değer artışından kamunun pay almasını sağlayacak düzenlemeler yapılacağı belirtilmiştir. Kentsel dönüşüm alanlarında hakların devredilmesine imkân sağlayacak şekilde Gayrimenkul Sertifikası Modeli geliştirilmesi ve kentsel dönüşüm projelerinde SUKUK gibi yeni finansman araçlarının kullanımı güçlendirecek düzenlemeler söz konusudur. Sonuç olarak önümüzdeki dönemde, gayrimenkul yoluyla elde edilecek kazançlarla ilgili yeni vergilendirmenin olması beklenmektedir. Konut ediniminde ise yapılacak yeni finansal düzenlemelerle alım gücünün arttırılması gündeme gelecektir. Yaşanan ekonomik gelişmelere paralel olarak bankalar tarafından verilen konut kredilerindeki faiz oranlarının artması ile konut üreticileri bazı düzenlemelere yönelmişlerdir. Geliştiricilerin, konutları kredi ile alacaklar müşterileri için düşük ön ödemeli, uzun vadeli, uygun faiz oranlarıyla yeni finansman modelleri geliştirdikleri gözlenmiştir. Ayrıca son dönemde, konut projelerinin bir kısmında lansmandan önce ön talep toplandığı, bu şekilde hem talebin daha iyi anlaşıldığı, hem de projenin en verimli getiriyi sağlaması için doğru zamanlana karar verildiği görülmüştür. Siyasal olarak değil ama ekonomik olarak istikrarın yeniden sağlandığı zamana kadar, konut üreticileri buna benzer yöntemlere devam edecektir. Mayıs 2012 de çıkan Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile birlikte İstanbul da 16 ilçede 40 farklı lokasyonda bugüne kadar 11.062.514 m2 alan (1.106 ha) Resmi Gazete de yayınlanarak Riskli Alan ilan edilmiştir. Bağcılar (Çınar-İnönü-Sancaktepe-Yavuzselim- Merkez Mah., Demirkapı Mah., Evren Mah., Göztepe Mah., Kemalpaşa Mah.), Bayrampaşa (Vatan Mah.), Beşiktaş (Rumelihisarı Mah.), Beyoğlu (İstiklal Mah., Örnektepe-Sütlüce Mah.), Esenler (Atışalan Havaalanı Mah., Çiftehavuzlar Mah., Oruçreis Mah., Tuna Mah.), Gaziosmanpaşa (Bağlarbaşı Mah., Barbaros Hayrettin Paşa- Karadeniz-Karayolları Mah., Kazım Karabekir- Fevzi Çakmak Mah., Mevlana Mah., Pazariçi Mah., Sarıgöl-Merkez Mah., Yeni Mahalle, Yıldıztabya Mah.), Güngören (Tozkoparan Mah.), Kadıköy (Fikirtepe Mah.), Kartal (Yukarı Mahalle, Kordonboyu Mah., Yunus Mah.), Küçükçekmece (Fatih Mah., Kanarya Mah.), Pendik (Batı Mah., Dumlupınar-Orta Mah.), Sarıyer (Fatih Sultan Mehmet (Armutlu) Mah., Çamlıtepe (Derbent) Mah.), Sultangazi (Cumhuriyet Mah.), Tuzla (İçmeler Mah.), Üsküdar (Burhaniye Mah.) ve Zeytinburnu (Sümer Mah.). Söz konusu alanlardan, özellikle merkezi alanlara yakın, ulaşım aksları üzerinde olanlarda geliştirme faaliyetleri hızlanmıştır. Genel olarak tek yapı ölçeğinden sıyrılıp, yapı adası/ adaları ölçeğinde yapılan planlı dönüşümler hem mekânsal, hem de sosyolojik olarak daha çekici olacaktır. İlçe Yapı Ruhsat Değişimi (%) Beyoğlu 7.127% Zeytinburnu 2.229% Kağıthane 1.375% Sultanbeyli 667% Kadıköy 221% Arnavutköy 150% Esenler 122% Avcılar 122% Kartal 88% Büyükçekmece 84% Beykoz 70% Çatalca 69% Güngören 67% Bahçelievler 65% Beylikdüzü 61% Esenyurt 53% Sancaktepe 50% Sultangazi 43% Bağcılar 39% Pendik 35% Bayrampaşa 22% Üsküdar 21% Maltepe 19% Çekmeköy 18% Beşiktaş 16% Silivri 13% Tuzla 10% Şile 6% Eyüp 3% Ümraniye -1% Şişli -12% Küçükçekmece -12% Ataşehir -24% Bakırköy -29% Gaziosmanpaşa -34% Başakşehir -47% Sarıyer -49% Fatih -51% İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Cumhuriyet Cad. Pak Apt. No:30/1 Elmadağ - Taksim / İstanbul Tel: 0212.232.93.13 ekspertiz@igd.com.tr / www.igd.com.tr TELİF HAKLARI : Tamamıyla İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD) nin mülkiyetinde olan bu rapordaki bilgiler, referans verilmek kaydı ve izin alınmak sureti ve değişiklik yapılmaması kaydı ile kullanılabilir. İzin ve özel izin ile kullanılan metinler üzerinde kullanıcıların mülkiyet hakkı bulunmamaktadır. Makale veya araştırma kullanımı için lütfen info@igd.com.tr a e-posta gönderiniz ya da 0212.232.93.13 no lu telefon ile irtibata geçiniz. ÖNEMLİ: İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD), herhangi bir kişi ya da kurumun bu rapora istinat etmesi sonucu kaynaklanabilecek kayıp, zarar ve hasarlardan sorumlu tutulamaz.