ÖZDERĠCĠ GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ.

DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME RAPORU - 0111 ÖZDERĠCĠ GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. Ofis Değerleme Raporu, ĠSTANBUL 05.12.2011 Rumeli Hisarı Mah. Büyükdere Cad. Yapı Kredi Plaza C Blok, Kat:9, No:25 Levent, BeĢiktaĢ, ĠSTANBUL Takdim: Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. Rumeli Hisarı Mah. Büyükdere Cad. Yapı Kredi Plaza C Blok, Kat:9, No:25 Levent, BeĢiktaĢ, ĠSTANBUL Hazırlayan: Denge Gayrimenkul Değerleme ve Dan. A. ġ. Halk Sok. Ada ĠĢ Merkezi No:50 Kat:3 D:6-7 Sahrayı cedit, Kadıköy/ĠSTANBUL

Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. 28.11.2011 Rumeli Hisarı Mah. Büyükdere Cad. Yapı Kredi Plaza C Blok, Kat:9, No:25 Levent, BeĢiktaĢ, ĠSTANBUL Konu: Ġstanbul ili, BeĢiktaĢ ilçesi, Rumelihisarı mahallesinde konumlu gayrimenkul değerleme çalıģması Sayın Yetkili Ġstanbul ili, BeĢiktaĢ ilçesi, Rumelihisarı Mahallesi nde yer alan 1403 ada, 648 no lu parsel C Blok 25 no lu bağımsız bölüm için Ģirketimiz tarafından hazırlanmıģ olan değerleme raporu ekte bilgilerinize sunulmaktadır. Söz konusu çalıģma kapsamında Değerleme Uzmanı ġehir Plancısı Sn. Nilgün ġahġn ve Değerleme Uzmanı Yardımcısı ĠnĢaat Mühendisi Sn. Erol AKINER tarafından bahse konu gayrimenkul ve çevreleri bizzat görülerek incelenmiģtir. ÇalıĢmaya konu olan gayrimenkullerin yakın civarı ile daha geniģ ölçekte Ġstanbul ili, BeĢiktaĢ genelinde yapmıģ olduğumuz araģtırmalar neticesinde benzer kullanıma sahip, benzer özellikler taģıyan emsaller incelemeye alınmıģtır. ĠĢbu rapor 05.12.2011 tarihi itibariyle geçerli olup, konu mülklerin değer tespiti ile ilgili çalıģma kapsamında civardaki gayrimenkul piyasası incelenmiģ ve günümüz ekonomik koģulları dikkate alınmıģtır. Söz konusu gayrimenkulün piyasa değerinin; 5.700.000 TL + KDV Yazıyla: (BeĢ Milyon Yedi Yüz Bin TL + KDV), Olacağı tahmin ve takdir edilmiģtir. Saygılarımızla, Denge Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A. ġ. Ahmet ARSLAN Baki BUDAKOĞLU Genel Müdür Yardımcısı Genel Müdür Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376) Lisanslı Değerleme Uzmanı (400159) 1

Bağlayıcı Ve Sınırlayıcı KoĢullar / Taahhütname 1. Bu raporda sunulan bilgiler ve ifadeler gerçek ve doğrudur. 2. Raporda belirtilen analizler, fikirler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve Ģartlarla kısıtlıdır ve bunlar benim kiģisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analizlerim, fikirlerim ve sonuçlarımdır. 3. Bu raporun konusu olan mülke güncel ve geleceğe dönük hiçbir çıkarım yoktur. (veya belirtilen biçimde vardır.) ve iģin içindeki taraflarla hiçbir kiģisel ilgim yoktur. 4. Bu raporun konusu olan mülke veya bu görevle ilgili taraflara karģı hiçbir önyargım yoktur. 5. Bu görevle ilgili olarak durumum önceden saptanmıģ sonuçların geliģtirilmesi ve bildirilmesine bağlı değildir. 6. Bu görevin tamamlanması için aldığım/alacağım ücret, önceden saptanmıģ bir değer veya değerin müģterinin amaçlarını gözeten yönünün geliģtirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen bir sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir. 7. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleģtirilmiģtir. 8. Değerleme uzmanı mesleki eğitim Ģartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır. 9. Bu raporun konusu olan mülkü kadastro, belediye, tapu kurumlarında durumuna bakılmıģ ve yerinde Ģahsen görüp incelemiģtir. 10. Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını beyan ederiz. 11. Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona iliģkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu varsayar ve bu nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüģ bildirmez. Söz konusu mülke sorumlu bir mülkiyet altında bulunduğu esasına dayanılarak değer biçilir. Raporu Hazırlayan Raporu Denetleyen Nilgün ġahġn Lisanslı Değerleme Uzmanı (400173) Baki Budakoğlu Sorumlu Değerleme Uzmanı (400159) 2

- YÖNETĠCĠ ÖZETĠ - Raporun Geçerli Olduğu Tarih ve Rapor Numarası DeğerlemeTürü ve Rapor Formatı 05.12.2011/0111 Açıklamalı Değerleme Ġncelemenin Yapıldığı Tarih 28.11.2011 Değerlemesi Yapılan Mülk Gayrimenkulün Adresi Ofis Rumeli Hisarı Mah. Büyükdere Cad. Yapı Kredi Plaza C Blok, Kat:9, No:25 Levent, BeĢiktaĢ, ĠSTANBUL Hukuki Tanımı Mal Sahibi Mevcut Kullanımı Mevcut Kullanıcı Ġmar Durumu Değerlemesi Yapılan Mülkün Arsa Alanı Değerlemesi Yapılan Mülkün Yapı Alanı Kullanılan Değerleme YaklaĢımları Piyasa Değeri (Yasal) Değerleme Uzmanı Dayanak SözleĢmesinin Tarih ve Numarası Büro Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi Ofis Mülk Sahibi ve Kiracı Yönetici Merkez alanında 16.409,00 m 2 486,03 m 2 Emsal KarĢılaĢtırma, Gelir YaklaĢımı 5.700.000 TL + KDV Nilgün ġahġn Bu değerleme raporu Ģirketimiz ile Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 28.11.2011 tarihli dayanak sözleģmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıģtır. 3

DEĞERLEMENĠN DAYANDIĞI VARSAYIMLAR Genel Varsayımlar ve ÇalıĢmayı Kısıtlayıcı ġartlar Bu değerleme raporu aģağıdaki genel varsayımları içermektedir: 1. Sağlanan yasal tanım veya yasal tapu mülkiyetine iliģkin konular için hiçbir sorumluluk alınmaz. Aksi beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir. 2. Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiģtir. 3. Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıģtır. 4. BaĢkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır, fakat bunların doğruluğu için garanti verilmez. 5. Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıģtır. Bu rapordaki parsel planları ve çizim malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dâhil edilmiģtir. 6. Mülkü daha değerli ya da daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya aģikâr olmayan Ģartları içermediği varsayılmıģtır. Böyle Ģartlar veya bunların ortaya çıkarılması için gerekebilen mühendislik etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz. 7. Değerleme raporu, içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıģtır. 8. Değerleme raporunun içinde herhangi bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği ve dikkate alınmadığı sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına uyduğu varsayılmıģtır. 9. Gerekli tüm ruhsatlar, iskân belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal veya özel kurum ve kuruluģlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için, elde edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıģtır. 10. Arazi ve yapılandırmaların kullanımlarının, tanımlanan mülkün sınırları içinde kaldığı ve raporda aksi belirtilmedikçe, bir tecavüz olmadığı varsayılmıģtır. 11. Bu raporda aksi beyan edilmedikçe, mülkte var olan veya olmayan tehlikeli maddelerin mevcudiyeti değerleme uzmanı tarafından gözlemlenmemiģtir. Bu gibi malzemelerin mülkün içinde ve dıģındaki mevcudiyeti hakkında değerleme uzmanının herhangi bir bilgisi yoktur. Değerleme uzmanı bu gibi maddeleri ortaya çıkarmak için gerekli niteliklere sahip değildir. Asbest, üre formaldehit köpüklü tecrit maddesi ve potansiyel olarak zararlı diğer maddeler mülkün değerini etkileyebilir. Tahmin edilen değer, değer kaybına neden olabilecek bu gibi maddelerin mülkün içinde ve dıģında bulunmadığı varsayımına dayalıdır. Bu gibi durumlar veya bunları ortaya çıkarmak için gerekli ekspertiz veya mühendislik bilgisi için hiçbir sorumluluk üstlenilmez. Eğer arzu edilirse kullanıcının bu alanda bir eksperin hizmetlerinden yararlanması önemle önerilir. 4

Bu değerleme raporu aģağıdaki kısıtlayıcı Ģartlarla hazırlanmıģtır. 1. Bu raporda tahmin edilen toplam değerin arsa ve yapılandırmalar arasındaki paylaģım sadece belirtilen kullanım programı için geçerlidir. Arazi ve yapılandırmalar için tahsis edilen ayrı değerler herhangi baģka bir değerleme için kullanılmamalıdır ve kullanıldığı takdirde geçersizdir. 2. Bu raporun veya kopyasını elde bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez. 3. Değerleme uzmanı önceden bir anlaģma sağlanmadığı takdirde bu değerleme nedeniyle danıģmanlık yapmak konuyla ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir. 4. Değerleme uzmanının (yazılı) onayı ve rızası olmadan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle değere iliģkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği veya değerleme uzmanının bağlı olduğu firma) reklam, halkla iliģkiler, haberler, satıģlar veya diğer medya yoluyla kamuoyuna açıklanıp, yayılamaz. 5. Önerilen yapılandırmaların aksi öngörülmediği takdirde projesine, ruhsatına, planına, imara ve diğer yasal mevzuatlara uygun inģa edilmiģ olduğu varsayılmıģtır. Bu raporu almak, raporun tamamen ya da kısmen yayınlama ve/veya çoğaltma hakkını doğurmaz. Bu raporun herhangi bir amaçla referans gösterilmesi, amacı dıģında kullanılması, çoğaltılması ve/veya yayınlanması için Denge Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A. ġ. nin yazılı onayı gerekmektedir. Bu değerleme çalıģması UDES e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve ayrıca Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek ġirketlere ve Bu ġirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına ĠliĢkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile kurulun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıģtır. 5

ĠÇĠNDEKĠLER 1. RAPOR, ġġrket VE MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ... 8 2. Rapor Tarihi ve Numarası... 8 3. Raporun Türünün Tanımlanması... 8 4. Raporu Hazırlayanlar... 8 5. Değerleme Tarihi... 8 6. Dayanak SözleĢmesinin Tarih ve Numarası... 8 7. ġirket Bilgileri... 8 8. MüĢteri Bilgileri... 8 9. MüĢterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar... 8 2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı... 9 2.2. Değerin Tanımı... 9 2.2.1. Piyasa Değeri... 9 2.3. Değerlendirilen Mülk Halkları... 9 2.4. ĠĢin Kapsamı... 9 3.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri... 10 3.2. Gayrimenkulün Ġmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç... 10 3.3. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen DeğiĢikliklere (Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri v.b.) ĠliĢkin Bilgi: 11 3.4. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ:... 11 3.5. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller Ġle Ġlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim KuruluĢunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) GerçekleĢtirdiği Denetimler Hakkında Bilgi:... 12 3.6. Arazinin Tanıtılması... 12 3.7. Piyasa Yöresi, ġehir, KomĢuluk Çevresi ve Konum Verileri... 14 4. PĠYASA ARAġTIRMASI... 17 4.1. Emsal AraĢtırması... 18 4.1.1Kiralık Ofis Emsali AraĢtırması...18 4.1.1Satılık Ofis Emsali AraĢtırması...19 5. VERĠ ANALĠZĠ VE SONUÇLAR... 20 5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler... 20 5.2. En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi... 20 5.3. Değer YaklaĢımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler... 21 5.3.1. Değer YaklaĢımlarında Kullanılan Yöntemler... 21 5.3.1.1. Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı... 21 5.3.1.2. Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı... 21 5.3.2. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi... 21 5.3.2.1. Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımına Göre Değer Analizi... 21 5.3.2.2. Değerlemede Esas Alınan Benzer SatıĢ Örneklerinin Tanım Ve SatıĢ Bedelleri Ġle Bunların Seçilmesinin Nedenleri... 21 6

5.3.2.3. Gelirlerin Kapitalizasyonu (Gelirlerin Ġndirgenmesi) YaklaĢımına Göre Değer Analizi... 22 5.4. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi... 22 5.4.1. Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri... 22 5.4.2. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ... 23 Ekspertize konu gayrimenkule ait Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma Ġzin Belgesinin tam ve eksiksiz olduğu görülmüģtür.... 23 5.4.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ... 23 6. SONUÇ (Değer Göstergelerinin UzlaĢtırılması)... 24 6.1. Değerleme Uzmanı GörüĢü... 24 7. EKLER VE FOTOĞRAFLAR... 25 7

BÖLÜM 1 RAPOR, ġġrket VE MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ 1. RAPOR, ġġrket VE MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ 2. Rapor Tarihi ve Numarası Bu rapor, Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. nin 28.11.2011 tarihli talebine istinaden, Ģirketimiz tarafından 05.12.2011 tarihli, 0111 numaralı rapor olarak tanzim edilmiģtir. 3. Raporun Türünün Tanımlanması Değerleme çalıģmasına konu olan rapor türü Açıklamalı Değerleme raporudur. Bu tür bir raporda elde edilen veriler kapsamlı Ģekilde açıklanmakta ve analizleri ve finansal hesapları sebepleri ile takdim edilmektedir. 4. Raporu Hazırlayanlar Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kiģi ve kuruluģlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıģtır. Bu rapor, Değerleme Uzmanı ġehir Plancısı Sn. Nilgün ġahġn tarafından hazırlanmıģtır. Değerleme Uzmanı Yardımcısı ĠnĢaat Mühendisi Sn. Erol AKINER çalıģmalar sırasında destek vermiģtir. 5. Değerleme Tarihi Bu değerleme raporu için, Ģirketimizin değerleme uzmanları 28.11.2011 tarihinde çalıģmalara baģlamıģ ve 05.12.2011 tarihine kadar raporu hazırlamıģlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalıģması yapılmıģtır. 6. Dayanak SözleĢmesinin Tarih ve Numarası Bu değerleme raporu Ģirketimiz ile Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. ġ. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 28.11.2011 tarihli dayanak sözleģmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıģtır. Bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek ġirketlere ve Bu ġirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına ĠliĢkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile kurulun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıģtır. 7. ġirket Bilgileri Denge Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. ġirketimiz Denge Varlık Değerleme ve DanıĢmanlık Limitet ġirketi unvanıyla, 19.07.2005 tarih ve 6354 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan ġirket Ana SözleĢmesine göre, gayrimenkul (taģınmaz) değerlemesi olarak tanımlanan iģ ve hizmetleri vermek amacıyla 460.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuģtur. 8. MüĢteri Bilgileri Bu değerleme raporu; Rumeli Hisarı Mah. Büyükdere Cad. Yapı Kredi Plaza, C Blok, Kat:9, No:25, Levent, BeĢiktaĢ, ĠSTANBUL adresinde ikamet eden Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. ġ. için hazırlanmıģtır. 9. MüĢterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar Değerleme çalıģması sırasında müģteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiģtir. 8

BÖLÜM 2 DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR 2. DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR 2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı Söz konusu değerleme çalıģması Ġstanbul ili, BeĢiktaĢ Ġlçesi, Rumeli Hisarı mahallesinde, konumlu gayrimenkulün 05.12.2011 tarihi itibariyle piyasa değerlerinin belirleme amacıyla hazırlanmıģtır. Bu raporda resmi kurum araģtırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiģ ve piyasa koģullarına uygun olarak adil piyasa ve acil satıģ değerleri araģtırılıp tespit edilmiģtir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koģulları içinde değerlendirilmiģ ve değere nasıl ulaģıldığı hakkında bilgi verilmiģtir. 2.2. Değerin Tanımı 2.2.1. Piyasa Değeri Piyasa değeri belirli bir kıymet biçme tarihinde istekli bir alıcı ve istekli bir satıcının hiçbir baģka etki altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu satıģı gerçekleģtirebilecekleri tahmini bir miktardır. Bu tanımlamada ifade edilen, satıģın belirlenen bir tarihte tamamlanması ve tapunun satıcıdan alıcıya aģağıdaki Ģartlar altında devredilmesidir: Alıcı ve satıcı mantıklı hareket etmektedir. Her iki taraflar gayrimenkul ile ilgili bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak Ģekilde hareket etmektedirler. Gayrimenkulün satıģı için açık piyasada makul bir süre tanınmıģtır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peģin olarak yapılmaktadır. Gayrimenkulün alım satım iģlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleģtirilmektedir. 2.3. Değerlendirilen Mülk Halkları Raporda değerlendirilen mülkiyet hakkı tam mülkiyet hakkıdır. 2.4. ĠĢin Kapsamı Bu çalıģma kapsamında çalıģmayı gerçekleģtiren değerleme uzmanı bir takım araģtırmalarda ve analizlerde bulunmuģtur. Elde ettiği verilerin bir kısmı çalıģmakta olduğu ofis ortamından sürekli güncellenen verilerden temin edilmiģtir. Diğer veriler ise; Yaptığı çalıģmanın bağlı olduğu Belediye, Tapu Sicil Müdürlüğü, Ġl Özel Ġdaresi, Kadastro Müdürlüğü v.b. resmi kurumlarda incelemelerde bulunulmuģtur. Demografik veriler TUĠK ten (Türkiye Ġstatistik Kurumu) temin edilmiģtir. Arz talep iliģkisi ve fiyat araģtırmaları bölgedeki emlak ofislerinden araģtırılmıģtır. Bölge ve saha analizi bizzat gidilerek incelenmiģ ve fotoğraflanmıģtır. 9

BÖLÜM 3 GAYRĠMENKULÜN TANIMI VE VERĠLERĠN SUNULMASI 3. GAYRĠMENKULÜN TANIMI VE VERĠLERĠN SUNULMASI 3.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri Mülke ait yasal tasvir ve yasal çap veya değerleme haritasının kopyası konulacak. ĠLĠ ĠSTANBUL ALANI 16.409,00 m 2 ĠLÇESĠ BEġĠKTAġ NĠTELĠĞĠ BÜRO MAHALLESĠ / KÖYÜ RUMELĠHĠSARI ARSA PAYI 69/1000 SOKAĞI - BLOK NO C MEVKĠĠ - KAT NO 9 PAFTA 22-23/1 BAĞIMSIZ 25 ADA 1403 B. NO PARSEL 648 VASFI ÜÇ BLOKLU DOKSAN BĠR BAĞIMSIZ BÖLÜMLÜ KARGĠR ĠġYERĠ MALĠKLERĠ ÖZDERĠCĠ GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. 3.1.1. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri 28.11.2011 tarihinde ilgili tapu sicil müdürlüğü tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde yapılan araģtırmada; ekspertize konu bağımsız bölüm üzerinde bulunan takyidatlar aģağıdaki tabloda gösterilmiģtir Türü Açıklama Tarih Yev. No Beyan Yönetim Planı 30.12.1987 1934 Beyan T.E.K lehine 99 yıllığına, 1 TL den 3886-3887-3888 nolu trafo merkezi ve geçiģ yeri için kira Ģerhi 25.08.1987 5351 3.1.2. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl Ġçerisindeki SatıĢ Bilgileri BeĢiktaĢ Tapu Müdürlüğü tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde yapılan araģtırmada ve ilgili kurumdan temin edilen ekli belgeden, son 3 yıl içerisinde malik değiģikliği olmadığı tespit edilmiģtir. 3.2. Gayrimenkulün Ġmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç Ġmar Durumu: Söz konusu taģınmaz, 10.12.1993 tasdik tarihli ve 1/1000 ölçekli BeĢiktaĢ Geri Görünüm ve Etkilenme Bölgesi Uygulama Ġmar Planına göre; Yönetici Merkez (Ticaret) alanında kalmakta ve Emsal (E) : 3,00 yapılaģma koģulları bulunmaktadır. Son 3 yıl içerisinde imar durumunda değiģiklik olmadığı tespit edilmiģtir. 10

BÖLÜM 3 GAYRĠMENKULÜN TANIMI VE VERĠLERĠN SUNULMASI Yapı Ruhsat : Ana gayrimenkulle ilgili olarak ada/parsel bazında yerinin doğruluğu parselasyon planından, imar planından, blok bazında ve bağımsız bölüm bazında yerinin doğruluğu BeĢiktaĢ Belediyesinde mevcut kat irtifakına esas 25.12.1986 tarih ve 1986/12591 sayılı Mimari Uygulama Projesi incelenmek suretiyle tespit edilmiģtir. Ekspertize konu bağımsız bölümün projesinde planlanan konumda olduğu görülmüģtür. Yerinde yapılan incelemede 286,03 m 2 lik bölümünün Manhattan Gayrimenkul Yönetim Limited ġirketi tarafından kiralık olarak kullanıldığı görülmüģtür. C Blok a ait 26.12.1986 tarih ve 86/5-1 sayılı yapı ruhsatı ile 07.02.1990 tarih, 990/550 sayılı Yapı Kullanma Ġzin Belgesi mevcuttur. Yapı Denetim: Değerleme konusu taģınmaz üzerindeki yapı 2001 tarihinden önce inģa edildiğinden dolayı 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun a tabi değildir. 3.3. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen DeğiĢikliklere (Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri v.b.) ĠliĢkin Bilgi: Değerleme konusu taģınmazlar son üç yıl içinde imar planında bir değiģiklik olmamıģ ve kamulaģtırma meydana gelmediği BeĢiktaĢ Belediyesi Ġmar Müdürlüğünden edinilen ekteki belgeden öğrenilmiģtir. 3.4. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ: C Blok a ait 26.12.1986 tarih ve 86/5-1 sayılı yapı ruhsatı ile 07.02.1990 tarih, 990/550 sayılı Yapı Kullanma Ġzin Belgesi mevcuttur. 11

BÖLÜM 3 GAYRĠMENKULÜN TANIMI VE VERĠLERĠN SUNULMASI 3.5. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller Ġle Ġlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim KuruluĢunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) GerçekleĢtirdiği Denetimler Hakkında Bilgi: Değerleme konusu taģınmaz üzerindeki yapı, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun a tabi değildir. 3.6. Arazinin Tanıtılması 3.6.1. Fiziksel Özellikler Ekspertize konu C-Blok dokuzuncu katta bulunan 25 no lu Bağımsız bölüm; 6.409,00 m² alana sahip kabaca yamuk formundaki eğimli bir yüzeye sahip arsa üzerinde Betonarme Karkas inģaat tarzında imal edilmiģ olan A, B ve C Bloklar Ģeklinde toplam 3 Blok tan oluģan Ticaret Merkezi içersinde yer almaktadır. Yapılar haricinde kalan kısımlarda beton sahalar ve ağaçlar yer almaktadır. Parselin çevresi yaklaģık 1,5 metre yüksekliğinde beton duvar üzerinde 1 m yüksekliğinde demir parmaklıklar ile çevrilidir. Parselin Büyükdere Caddesine cephesi yaklaģık 99,25 m dir. C-Blok Binasının zemin katında iki ayrı giriģ kapısı bulunmaktadır. GiriĢ katında lobi ve 2 bağımsız bölüm bulunmaktadır. C-Blok Binası 4 Bodrum kat + Zemin kat + 19 Normal kat + Teras katı olmak üzere toplam 25 kat ve 46 bağımsız bölümden oluģmaktadır. Söz konusu Ticaret Merkezi, Yapı Kredi Plaza olup inģaat özellikleri aģağıdaki gibidir. ĠNġAAT NĠZAMI ĠMALAT : Blok Nizam : Betonarme Karkas BĠNA YAġI : 22 TOPLAM ĠNġAAT ALANI : 62.279,00 m 2 ( Kullanılabilir alan) BAĞ. BÖL. ALANI : 486,03 m 2 ( Brüt Alanı ) GÜVENLĠK SĠSTEMĠ : Parsel çevresinde 3 adet güvenlik kulübesi bulunmaktadır. Blok giriģlerinde kartlı giriģ sistemi mevcut olup X-ray cihazları ve kapalı devre güvenlik kameraları bulunmaktadır. Ayrıca asansörlerde de kapalı devre güvenlik kamerası bulunmaktadır. SU, KANALĠZASYON ELEKTRĠK : Mevcut Ģehir Ģebekelerinden faydalanmaktadır. : Mevcut Ģehir Ģebekelerinden faydalanmaktadır. HAVALANDIRMA TESĠSATI : Mevcut. YANGIN TESĠSATI : C-Blok ta Yangın merdiveni olarak ta kullanılan 2 adet merdiven ve her katta 2 adet yangın dolabı bulunmaktadır. Binanın zemin ve normal katlarında duman detektörleri, yangın ihbar ve alarm sistemleri mevcut olup kapalı otoparkların bulunduğu bodrum katlarında bunlara ilaveten sprinkler sistemleri bulunmaktadır. ISITMA TESĠSATI : Termostat kontrollü fan-coil sistemi mevcuttur. ASANSÖR TESĠSATI : 6 adet Wertheim marka 13 kiģilik (1.000 kg) tam elektronik üçlü grup toplama kumandalı asansörler mevcuttur. PARATONER JENERATÖR OTOPARK yeri ayrılmıģtır. : Mevcut. : Mevcut. : Her ofis için kapalı otoparkta 3 adet, açık otoparkta 2 adet otopark 12

BÖLÜM 3 GAYRĠMENKULÜN TANIMI VE VERĠLERĠN SUNULMASI 3.6.2. UlaĢım Özellikleri ÇalıĢmaya konu olan gayrimenkul ulaģım açısından oldukça avantajlı konumdadır. Ġstanbul ölçeğinde bakıldığında merkezi bir konumda olduğu görülmektedir. 1. ve 2. köprü bağlantı yolları ve kavģaklara olan yakınlığı ulaģım açısından çok avantajlı bir konumda olduğunun göstergesidir. Konu Bağımsız Bölümün bulunduğu 1403 Ada 648 parsele olan eriģim doğrudan Büyükdere Caddesi Gültepe kavģağından sağlanmaktadır. Büyükdere Caddesi Barbaros Bulvarı üzerinden 1. Köprüye, BeĢiktaĢ a ve Mecidiyeköy e, doğrudan da 2. Köprü bağlantı yoluna ulaģmaktadır. Konu gayrimenkul den Boğaziçi Köprüsü ne eriģim E-5 Karayolu üzerinden sağlanabilmektedir. E-5 Karayolu na bağlanan sapağa olan mesafe yaklaģık 2km, Boğaziçi köprüsüne yaklaģık 4,5 kilometredir. Ayrıca Fatih Sultan Mehmet Köprüsü ne eriģim TEM Karayolu üzerinden sağlanabilmektedir. TEM Karayolu na bağlanan sapağa olan mesafe yaklaģık 2km Fatih Sultan Mehmet Köprüsü ne yaklaģık 4,5 kilometredir. Konu gayrimenkullerin önemli noktalara olan eriģim mesafeleri aģağıdaki tablodadır. Önemli Merkezler Levent KavĢağı Levent Metro Ġstasyonu Barbaros Bulvarı KavĢağı Boğaziçi Köprüsü Fatih Sultan Mehmet Köprüsü Mesafe (km.) 0,4 km 0,5 km 2,0 km 4,5 km 4,5 km TEM KARAYOLU EKSPERTİZE KONU YER E-5 KARAYOLU 13

BÖLÜM 3 GAYRĠMENKULÜN TANIMI VE VERĠLERĠN SUNULMASI 3.7. Piyasa Yöresi, ġehir, KomĢuluk Çevresi ve Konum Verileri 3.7.1. Genel Veriler Ġstanbul, Türkiye'nin en kalabalık ve ekonomik açıdan en önemli Ģehridir. Belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'nın en yüksek nüfusa sahip Ģehridir. Ġstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek Ģekilde kurulmuģtur. Ġstanbul kıtalararası bir Ģehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarım ada üzerinde kurulan Ġstanbul'un batıdaki sınırını Ġstanbul Surları oluģturmaktaydı. GeliĢme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inģa edilmesiyle 4 defa geniģletilen Ģehrin bugün itibari ile 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükģehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır. Ġstanbul un, sur dıģındaki en eski semtlerinden biri olan BeĢiktaĢ, Ġstanbul Boğazı nın Rumeli yakasında, Tophane ile Ortaköy ün arasındadır. Batı da ġiģli, güneyde Beyoğlu, kuzeyde Sarıyer ilçeleri ile komģudur. Çevrenin büyük yükseltileri yoktur. Fakat sahil kordonunda kurulan mahallelere oranla Levent, Etiler, Yıldız gibi mahalleler denizden bir hayli yüksektir. 1930 yılına kadar Beyoğlu na bağlı bir nahiye olan BeĢiktaĢ ın yüzölçümü 15.2 km² dir. BeĢiktaĢ ilçesi, 23 mahalleden oluģmaktadır. Bu mahalleler, Abbasağa, Akatlar, Arnavutköy,Balmumcu, Bebek, Cihannüma, DikilitaĢ, Etiler, Gayrettepe, Konaklar, KuruçeĢme, Kültür, Levazım, Levent, Mecidiye, Ortaköy, Muradiye, Nispetiye, SinanpaĢa, Türkali, Ulus, ViĢnezade ve Yıldız mahalleleridir. BeĢiktaĢ, Bizans döneminde Boğaziçi kıyılarındaki en belli baģlı yerleģim merkeziyken, Osmanlı döneminde de yerleģim olarak kimliğini kazanmıģtır. BeĢiktaĢ'ın Osmanlı döneminde bir yerleģim yeri kimliği kazanması Karadeniz'in geniģ ölçüde Osmanlı Devleti'nin denetimi altına girmesi sayesinde olmuģtur. BeĢiktaĢ ilçesinde ilk genel nüfus sayımı 1935 yılında yapılmıģtır. Ġstanbul un bazı ilçelerindeki hızlı nüfus artıģı ve bölgesel gecekondulaģma BeĢiktaĢ ta görülmemektedir. Son yıllardaki nüfus artıģ oranı düzenli ve planlı bir yerleģim bölgesi özelliklerini arz etmektedir. 2007 yılı genel nüfus sayım sonuçlarına göre nüfusu;191.513 dür. 2008 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi ne göre; ilçenin nüfusu 185.373 tür. Ġlçede sekiz üniversitenin çeģitli bölüm ve fakültelerinin oluģu, iģyeri sayısının çokluğu ve trafiğin Boğaz Köprüsü nden sonra Ġstanbul'un çeģitli bölgelerine bağlantı yollarının varlığı, gündüz nüfusunun sayım nüfusuna göre birkaç misli artmasına sebep olmaktadır. 3.7.2. Demografik Veriler Ġstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Türkiye Ġstatistik Kurumu'nun (TÜĠK) hazırlamıģ olduğu 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Ġstanbul'un Toplam Nüfusu 13.255.685 kiģidir. Toplam nüfus içerisinde 13.120.596 kent nüfusu, 135.089 da belde ve köy nüfusudur. Ġstanbul'un 14 ü Anadolu yakasında, 25 i Avrupa yakasında olmak üzere toplam39 ilçesi vardır. Ġstanbul un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından 2010 yılı verilerine göre incelendiğinde en çok nüfuslu ilçesi Bağcılar, en az nüfuslu ilçesi de Adalar olmuģtur. 14

BÖLÜM 3 GAYRĠMENKULÜN TANIMI VE VERĠLERĠN SUNULMASI Ġlçe Nüfus Ġlçe Nüfus Ġlçe Nüfus Ġlçe Nüfus Adalar 14.221 Beykoz 246.136 GaziosmanpaĢa 474.259 Silivri 138.797 Arnavutköy 188.011 Beylikdüzü 204.873 Güngören 309.624 Sultanbeyli 291.063 AtaĢehir 375.208 Beyoğlu 248.084 Kadıköy 532.835 Sultangazi 468.274 Avcılar 348.635 Büyükçekmece 182.017 Kâğıthane 416.515 ġile 28.119 Bağcılar 738.809 Çatalca 62.001 Kartal 432.199 ġiģli 317.337 Bahçelievler 590.063 Çekmeköy 168.438 Küçükçekmece 695.988 Tuzla 185.819 Bakırköy 219.145 Esenler 461.072 Maltepe 438.257 Ümraniye 603.431 BaĢakĢehir 248.467 Esenyurt 446.777 Pendik 585.196 Üsküdar 526.947 BayrampaĢa 269.481 Eyüp 338.329 Sancaktepe 256.442 Zeytinburnu 292.430 BeĢiktaĢ 184.390 Fatih 431.147 Sarıyer 280.802 Tablo. 1. İstatistik Kurumu Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçları (2010) 3.7.3. Ekonomik Veriler Ġstanbul, Türkiye'nin en büyük Ģehri ve siyasi olarak eski baģkentidir. Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavģağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaģamın merkezi olmuģtur. ġehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karģılamaktadır. YaklaĢık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. Ġstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, Ġpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eģya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaģım araçları, kâğıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır. Günümüzde Ġstanbul, Türkiye'nin %55 üretimine ve %45'lik ticaret hacmine sahiptir. Ülkede Gayrisafi millî hâsıla nın %21,2 lik kısmını oluģturur. 3.7.4. Sektörel Veriler Ġstanbul, kurulduğu dönemden baģlayarak bulunduğu bölgenin ve ait olduğu devletin ekonomik merkezi olma niteliğini korumuģtur. Cumhuriyet döneminde de Ġstanbul ülkenin ekonomik anlamda en ileri merkezi olma merkezi özelliğini korumaktadır. Ġlin ülke gayrisafi millî hâsılası içindeki payı %27, devlet bütçesine katkısıysa %40 düzeyindedir. Yıllık döviz girdisi 3.820.386.391 TL'ye ulaģmıģtır. Ġstanbul ili genelinde ekonomik etkinlikler çok büyük çeģitlilik göstermektedir. Ticaret ve Sanayi Ġstanbul'un yeni iģ bölgelerinden Maslak Ticaret, Ġstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. Ġlde bu sektörün geliģmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların hiç kuģkusuz büyük katkısı vardır. Aynı Ģekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. Ġstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluģturur. DıĢalım ve dıģsatım konusunda da Ġstanbul ili Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaģım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri Ġstanbul'dadır. Nitekim, Ġstanbul ili ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaģtırma-haberleģme sektörü %15'i aģan bir paya sahiptir. Türkiye'nin büyük sanayi kuruluģlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası Ġstanbul ilinde bulunmaktadır. Ġlde madeni eģya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayi geliģkindir. 2000'li yılların baģında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür. Cumhuriyet'in kurulmasıyla hızla sanayileģen 15

BÖLÜM 3 GAYRĠMENKULÜN TANIMI VE VERĠLERĠN SUNULMASI Ġstanbul'da ilk fabrikalar Haliç kıyılarına kurulmuģ; ancak Ģehirde yarattıkları kirlilik ve kargaģadan ötürü birer birer tasfiye edilerek Ģehrin dıģında oluģturulan organize sanayi bölgelerine taģınmıģlardır. Atatürk Oto Sanayi Sitesi ve Ġkitelli Organize Sanayi Bölgesi Ġstanbul'un en büyük sanayi bölgeleridir. Ancak yerleģim yerlerinin önlenemez geniģlemeleri nedeniyle buralar da günümüzde yerleģim yerlerinin arasında kalmıģlardır. Tarım ve Hayvancılık Ġstanbul ili, tarih boyunca bir tarım merkezi olmamıģtır. Ġstanbul ili üretiminde, tarım hep son sıralarda yer almıģ; il daima üretim merkezi olmaktan çok, tüketimle ön plana çıkmıģtır. Buna karģın Ġstanbul, geçmiģte ürettiği az miktarda tarımsal ürünle, kendi gereksiniminin bir bölümünü karģılayabiliyorken; günümüzde tarım alanlarının hızla kentleģmesi ve kırsalda yaģayan halkın daha yüksek yaģam standardı için merkeze yönelmesi nedeniyle, ilde tarımın payı en geri düzeylerine ulaģmıģtır. Günümüzde Ġstanbul ili topraklarının %30'u tarıma elveriģli olmasına karģın bu alanlar tam değerlendirilmemektedir. 390.150 dekarla, ekim alanlarının yarısından fazlası buğdaya ayrılmıģ durumdadır. Bunu 159.500 dekarla ayçiçeği izler. Üretimde sebze olarak 4.964 dekarla taze fasulye, meyve olarak 26.617 dekarla fındık birinci sıradadır. Tarımsal üretimde ön plana çıkan ilçeler arasında Çatalca, Silivri, ġile, Eyüp, Beykoz ve Kartal bulunmaktadır. Ġstanbul ilinde hayvancılık da yapılmaktadır. Genel olarak kentin günlük tüketimine yönelik yapılan bu üretim çiftlik, mandıra ve ağıllarda, sığır besiciliği, tavukçuluk ve balıkçılık üzerine yoğunlaģmıģtır. Özellikle çevre illerdeki balıkçıların, Ġstanbul dıģında avladıkları balıkları Ġstanbul'da piyasaya sürmeleri nedeniyle, balıkçılığın hayvancılık alanındaki payı olması gerekenden yüksek görünmektedir. Hayvancılık sektörüyle ilin günlük süt ve yumurta gereksinimi bir miktar karģılanmaktadır. Ancak Ġstanbul ili bu hâliyle kendine yetemediği için, ürettiği miktarın çok daha fazlasını dıģ illerden satın almaktadır. Ġstanbul'da sınırlı miktarda arıcılık, ipekböcekçiliği de yapılmakta olup, geçmiģte Ayazağa, Kemerburgaz, HacımaĢlı gibi yerlerde domuz çiftlikleri de bulunmaktaydı. Ormancılık ve Madencilik Ġstanbul ili genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmıģ olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir. GeçmiĢte doğal oluģumlu ormanların büyük bir bölümünden kente yakacak odun sağlamak için yararlanılmıģsa da, son yıllarda kentin dört bir yanına uzatılan doğalgaz ağıyla bu gereksinim azalma göstermiģtir. Ġstanbul'daki bu baltalık ormanların bir bölümü günümüzde bozuk ormanlara dönüģmüģtür. Ġstanbul ili genelinde kayda değer maden oluģumları yoktur. Avrupa Yakası'nın kuzeydoğusunda yer alan Sarıyer ilçesine bağlı Maden mahallesinde altın, gümüģ ve bakır damarları olduğu Bizans döneminden bu yana bilinmesine karģın, iģletilmeye değmeyecek derecede küçüklerdir. Bu nedenle buralar maden yatağı olarak değerlendirilmezler. Ġlde metal cevheri olarak çıkartılan tek maden manganezdir. Manganez madenleri ilin batısında Çatalca ve Silivri ilçelerinde bulunmaktadır. Ġlin batısında, kuzeyinde ve kuzeybatısında kömür ve linyit ocakları vardır. Jeolojik yapısının uygunluğu nedeniyle Ġstanbul ilinin pek çok yerinde taģ ocakları bulunur. Bu ocaklar Karadeniz kıyılarından Adalar'a kadar hemen her yerde görülebilir. Ġstanbul'da geçmiģte çıkarılan mermer, kalker, kuvarsit, perlit, kaolen, kil ve kum gibi kaynaklardan bazıları inģaat sektöründen gelen yüksek talep sonucunda bugün tükenmiģ; ya da tükenme noktasına gelmiģtir. Özellikle çıkartılan kuvarsit ve kaolen sayesinde Ġstanbul'da cam ve seramik sanayi geliģmiģtir. Turizm Binlerce yıldır, değiģik insan topluluklarına yurt olan Ġstanbul topraklarının hemen her yöresinde, tarihin çeģitli dönemlerinden kalma tarihî eserlerle karģılaģmak mümkündür. Envanterlerde kayıtlı 16

BÖLÜM 3 GAYRĠMENKULÜN TANIMI VE VERĠLERĠN SUNULMASI binlerce tarihî eser arasında, kent duvarları, saraylar, kasırlar, camiler, kiliseler, sinagoglar, çeģmeler ve konaklar bulunur. 2009 yılı istatistiklerine göre Ġstanbul, Antalya'dan sonra en çok turist ağırlayan ildir. 2009 yılı içinde ile hava, kara ve deniz yoluyla giriģ yapan turist sayısı 7,5 milyonun biraz üzerindedir. Bunlar içinde %13,10'lik payla Almanlar birinci, 6,7'lik payla Ruslar ikinci sırada bulunur. Ġstanbul'un ağırladığı ilk turist kafilesi, 1863 yılında Sergi-i Umumi-i Osmanî yi ziyaret için gelmiģti. Daha sonra Ġstanbul'un demiryoluyla Avrupa'ya bağlanmasıyla turist sayısı daha da artmıģ, artan konaklama talebini karģılamak için Ġstanbul'un ilk oteli Pera Palas kurulmuģtur. Ġstanbul ilinde 2009 verilerine göre iģletme belgeli 371 konaklama ve 405 eğlence tesisi bulunmaktadır. Ġstanbul'da pek çok müze bulunmaktadır ve bunlar içinde özel müzeler de vardır. 2009 yılında yalnızca devlet müzelerini 6.179.556 kiģi ziyaret etmiģtir. Ziyaret edilen mekânlar arasında 2.932.429 kiģi ile Topkapı Sarayı baģı çekerken, onu 2.444.956 kiģiyle Ayasofya Müzesi izlemiģtir. Ġstanbul'un tarihsel merkezi konumundaki Fatih ilçesi (Tarihî yarımada), Haliç çevresi yerleģimleri Beyoğlu ve Eyüp; Boğaziçi'nde BeĢiktaĢ ve Sarıyer; Anadolu Yakası'nda Kadıköy, Üsküdar ve Adalar ilçeleri Ġstanbul'un tarih turizmi açısından zengin merkezleri arasında yer almaktadır. Doğa turizmi içinse Beykoz, ġile, Adalar ve Sarıyer'de ilgi çekici adresler vardır. 4. PĠYASA ARAġTIRMASI EKSPERTİZE KONUYER EMSAL 1 EMSAL 8 EMSAL 4 EMSAL 3 EMSAL 2 EMSAL 7 EMSAL 5 EMSAL 9 EMSAL 6 17

BÖLÜM 4 PĠYASA ARAġTIRMASI 4.1. Emsal AraĢtırması 4.1.1 Kiralık Ofis Emsali AraĢtırması Emsal 1: Sabahattin Bey, 0 212 281 52 61 Ekspertize konu bağımsız bölümün 286,03 m 2 alana sahip bölümü 7.965 USD/ay bedelle halihazırda kiraya verilmiģtir. Kira Bedeli : 7.965 USD/ay Pazarlık Payı : % 0 ġerefiyesi : % 0 Birim Kira Bedeli : 7.965 USD/ay / 286,03 m 2 = 27,85 USD/ay/m 2 Emsal 2: Funda Zafer Emlak Ofisi, 0 535 694 40 86 Ekspertize konu bağımsız bölümle aynı binada 5.katta yer alan, 486,03 m² kullanım alanlı ofis 15.000 USD/ay fiyatla kiralıktır. Kira Bedeli : 15.000 USD/ay Pazarlık Payı : % 10 ġerefiyesi : % 5 daha az (Ekspertize konu bağımsız bölümden daha düģük katta yer almaktadır.) Gayrimenkulün kira bedeli : 15.000 x 0,9 x 1,05 = 14.175 USD/ay Birim Kira Bedeli : 14.175 USD/ay / 486 m 2 = 29,17 USD/ay/m 2 Emsal 3: Remax, Ġlker Sezer, 0 212 280 27 27 Ekspertize konu bağımsız bölümle aynı binada ara katlarda olduğu beyan edilen, 150 m² kullanım alanlı ofis 4.200 USD/ay fiyatla kiralanmıģtır. Kira Bedeli : 4.200 USD/ay Pazarlık Payı : % 0 ġerefiyesi : % 0 Birim Kira Bedeli : 4.200 USD/ay / 150 m 2 = 28 USD/ay/m 2 Emsal 4: Turyap, Tuğrul Sunar, 0 212 268 00 61 Ekspertize konu bağımsız bölümle aynı binada alt katlarda olduğu beyan edilen, 486,03 m² kullanım alanlı ofis 12.000 USD/ay fiyatla kiralıktır. Kira Bedeli : 12.000 USD/ay Pazarlık Payı : % 0 ġerefiyesi : % 10 daha az (Ekspertize konu bağımsız bölümden daha düģük katta yer almaktadır.) Gayrimenkulün kira bedeli : 12.000 x 1,10 = 13.200 USD/ay Birim Kira Bedeli : 13.200 USD/ay / 486 m 2 = 27,16 USD/ay/m 2 18

BÖLÜM 4 PĠYASA ARAġTIRMASI Emsal 5: Mal Sahibi, Mehmet Bey, 0 532 231 21 76 1. Levent Plaza da 7. katta Cadde Cepheli 950m² kullanım alanlı ofis 37.000 USD/ay fiyatla kiralıktır. 1. Levent Plaza nın bina yaģı 10 dur. Kira Bedeli : 37.000 USD/ay Pazarlık Payı : % 10 ġerefiyesi : % 10 daha fazla (Ekspertize konu gayrimenkulden daha yeni binada yer almasına rağmen konum Ģerefiyesi daha düģüktür.) Gayrimenkulün kira bedeli : 37.000 USD/ay x 0,90 x 0,9 = 29.970 USD/ay Birim Kira Bedeli : 29.970 USD/ay / 950m 2 = 31,50 USD/ay/m 2 4.1.1. Satılık Ofis Emsali AraĢtırması Emsal 6: Turyap, 0 533 461 57 07 Metro City AVM de 722 m² kullanım alanlı tam ofis katı 8.800.000 USD fiyatla satılıktır. Konu gayrimenkulün kira gelirinin 23.500 USD/ay olduğu beyan edilmiģtir. Metro City nin Metro bağlantısı bulunmaktadır ve Bina yaģı 10 dur. Pazarlık Payı : % 10 ġerefiyesi : % 25 fazla (Ekspertize konu gayrimenkulden daha yeni binada yer almaktadır.) Satılık değeri : 8.800.000 USD x 0.90 x 0.75 = 5.940.000 USD Gayrimenkulün birim değeri : 5.940.000 USD / 722 m² = 8.227 USD/m 2 Kapitilizasyon oranı :23.500 USD/ay x 12 ay / 8.800.000 USD = 0.032 Emsal 7: BaĢarı Gayrimenkul, 0533 234 34 34 Akmerkez de bulunan, 942 m² kullanım alanlı ofis 9.500.000 USD fiyatla satılmıģtır. Akmerkez AVM nin Bina yaģı 16 dır.kiralık Bağımsız bölüm Boğaz manzaralı olup daha iyi konumdadır. Söz konusu ofisin aylık 40 USD/ay/m 2 kira getirisi vardır. Pazarlık Payı : % 0 ġerefiyesi : % 30 daha fazla (Ekspertize konu gayrimenkulden daha yeni binada yer almaktadır ve konumu daha iyi bir binadır.) Satılık değeri : 9.500.000 USD x 0,70 = 6.650.000 USD Gayrimenkulün birim değeri : 6.650.000 USD / 942 m 2 =7.059 USD/m 2 Kapitilizasyon oranı :37.680 USD/ay x 12 ay / 9.500.000 USD = 0.048 Emsal 8: Hamit Bey, 212 284 16 97 Polat Plaza da 3. katta 240 m² kullanım alanlı ofis 1.100.000 USD fiyatla satılıktır. Polat Plaza nın bina yaģı 10 dur. Söz konusu ofis aylık 5.500 USD/ay fiyatla kiralıktır. Pazarlık Payı : % 5 ġerefiyesi : % 20 daha az (Ekspertize konu bağımsız bölümden daha yenidir ancak konum Ģerefiyesi düģüktür.) Satılık değeri : 1.100.000 USD x 0,95 x 1, 20 =1.254.000 USD Gayrimenkulün birim değeri : 1.254.000 USD / 240 m 2 =5.225 USD/m 2 Kapitilizasyon oranı : 5.500 USD/ay x 12 ay / 1.100.000 USD = 0.050 19

BÖLÜM 5 VERĠ ANALĠZĠ VE SONUÇLAR Emsal 9: Silverhouse Gayrimenkul, Serpil Karaalioğlu, 0 532 726 25 02 Apa Giz Plaza da 21. katta 250 m² kullanım alanlı ofis 1.500.000 USD/ay fiyatla satılıktır. Apa Giz Plaza nın bina yaģı 5 dir. Konu gayrimenkulün kira gelirinin 6.500 USD/ay olduğu beyan edilmiģtir. Pazarlık Payı : % 5 ġerefiyesi : % 20 daha az (Ekspertize konu bağımsız bölümden daha yeni ancak konum Ģerefiyesi düģüktür.) Satılık değeri : 1.500.000 USD x 0,95 x 1, 20 =1.710.000 USD Gayrimenkulün birim değeri : 1.710.000 USD / 250 m 2 =6.840 USD/m 2 Kapitilizasyon oranı : 6.500 USD/ay x 12 ay / 1.500.000 USD = 0.052 5. VERĠ ANALĠZĠ VE SONUÇLAR 5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler Olumlu Özellikler; UlaĢım Kolaylığı ve metro güzergâhı üzerinde yer alması, Altyapının tamamlanmıģ olması, A+ konforunda bir plazada yer alması, Kat mülkiyetli olması, Ġstanbul un ticaret merkezi olan önemli bir bölgesinde yer alması, Yakın çevresinde nitelikli yapıların fazlalığı, Yüksek katta yer alması ve manzara olanağı sunması. Olumsuz Özellikler Binanın Marmara Bölgesinde meydana gelen depremlerden önce inģa edilmiģ olması, Küresel ekonomik krizin devam etmesi. 5.2. En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi En iyi ve en verimli kullanım boģ bir arazinin veya yapılandırılmıģ bir mülkün fiziksel olarak mümkün, uygun bir biçimde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değerle sonuçlanan, makul bir biçimde olası ve yasal kullanımıdır. En iyi ve en verimli kullanım dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Ancak bu kriterler sağlandıktan ve çeģitli alternatif kullanımlar elendikten sonra sonuçlandırılır. Fiziksel olarak kullanımı mümkün, Yasal mevzuata uygun, Ekonomik açıdan faydalı, Önerilen kullanım azami düzeyde verimli olmalıdır. Tüm soruların kriterleri sağlayan kullanım en iyi ve en verimli kullanımdır. Bu çalıģma kapsamında değerleme konusu taģınmazın mevcut imar planı koģulları ve çevresindeki yapılaģmalar ile uyumlu olarak, en iyi ve en verimli kullanımının ofis olduğu düģünülmektedir. 20

BÖLÜM 5 VERĠ ANALĠZĠ VE SONUÇLAR 5.3. Değer YaklaĢımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler 5.3.1. Değer YaklaĢımlarında Kullanılan Yöntemler Yapılan değerleme çalıģmalarında iki farklı değer yaklaģım yöntemleri bulunmaktadır. Bu yöntemler Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı, Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı dır. 5.3.1.1. Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı Emsal karģılaģtırma yaklaģımı değerlenecek gayrimenkule benzer yakın zamanda satılmıģ olan gayrimenkullerin satıģ fiyatları uygun karģılaģtırma kriterleri kullanılarak gerekli düzeltme iģlemleri yapılarak gayrimenkulün değerinin tespit edildiği yaklaģımdır. 5.3.1.2. Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı Gelir indirgeme yaklaģımında değerlemesi yapılan ve gelir getiren mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınarak değer tahmini yapılır. Ġndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile iliģkilidir. 5.3.2. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi Bu değerleme çalıģmasında emsal karģılaģtırma ve gelir indirgeme yaklaģımı kullanılmıģtır. 5.3.2.1. Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımına Göre Değer Analizi ÇalıĢma kapsamında yapılan emsal araģtırmasında söz konusu gayrimenkulün konumu ve fiziksel özellikleri göz önünde bulundurularak, Emsal 7, 8 ve 9 un benzer özelliklerinden dolayı ortalaması alınmıģ olup, söz konusu gayrimenkulün m 2 birim fiyatı hesaplanmıģtır. E(7)-------- E(8)-------- E(9)-------- 7.059 USD/m² 5.225 USD/m² 6.840 USD/m² (19.124) / 3 = 6.375 USD/m² Söz konusu taģınmazlar için yapı birim m² fiyatının 6.375 USD/m² takdir edilmiģtir. Bağımsız Bölüm Değeri: 6.375 USD/m 2 x 486,03 m 2 = 3.098.441 USD = 5.825.070 TL 5.3.2.2. Değerlemede Esas Alınan Benzer SatıĢ Örneklerinin Tanım Ve SatıĢ Bedelleri Ġle Bunların Seçilmesinin Nedenleri Değerlemede esas alınan benzer ofis satıģ örnekleri, ekspertize konu gayrimenkulle aynı bölge içerisinde yer almakta olup; imar durumları ve fiziksel özellikle değerlemeye konu gayrimenkullerle aynı olduğu için emsal olarak seçilmiģtir 21

BÖLÜM 5 VERĠ ANALĠZĠ VE SONUÇLAR 5.3.2.3. Gelirlerin Kapitalizasyonu (Gelirlerin Ġndirgenmesi) YaklaĢımına Göre Değer Analizi Yapılan saha çalıģmasında ekspertize konu bağımsız bölümün bulunduğu Yapı Kredi Plaza da ofis kiralarının 28 USD/ay/m 2 olduğu belirlenmiģ olup bölgedeki Kapitilizasyon oranı 0.055 olarak tespit edilmiģtir. Ekspertize konu gayrimenkulün 13.600 USD/ay bedelle kiralanabileceği kanaatine varılmıģtır. Gayrimenkul Değeri = Yıllık Toplam Gelir / Kap. Oranı = (13.600 USD/ay x 12 ay) / 0,055 = 2.967.723 USD = 5.578.473 TL 5.4. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi 5.4.1. Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri Söz konusu raporlamada, değerlemesi yapılan taģınmazın ofis olması, herhangi bir projenin değerleme kapsamında yer almaması nedeniyle, SPK mevzuatınca hazırlanan rapor formatında yer alması gerekliliği bulunan 3. Maddenin g bendi ve bunlar ile iliģkili olan 4. Maddenin ı - i - j - l - m - n - p r bentleri, 6. Maddenin b bendindeki 3. Maddesi ve Rapor ekleri c maddesi yer almamaktadır. Bu maddeler sırasıyla; (3. Maddenin g bentleri) Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye iliģkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye iliģkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine iliģkin açıklama (4. Maddenin ı - i - j - l - m - n - p - r bentleri) Üzerinde proje geliģtirilen arsaların boģ arazi ve proje değerleri, Nakit / Gelir akımları analizi, Maliyet oluģumları analizi, Kira değeri analizi ve kullanılan veriler, Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, BoĢ arazi ve geliģtirilmiģ proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaģılan sonuçlar, MüĢterek veya bölünmüģ kısımların değerleme analizi, Hâsılat paylaģımı veya kat karģılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları. (6. Madde b bendi; Nihai Değer Takdiri 2. ve 3. Seçenek) Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiģ olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmıģ kısmının arsa değeri dâhil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi. 22

BÖLÜM 5 VERĠ ANALĠZĠ VE SONUÇLAR 5.4.2. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ Ekspertize konu gayrimenkule ait Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma Ġzin Belgesinin tam ve eksiksiz olduğu görülmüģtür. 5.4.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ Rapor konusu taģınmazın sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüģ ve kanaatindeyiz. 23

BÖLÜM 6 SONUÇ 6. SONUÇ (Değer Göstergelerinin UzlaĢtırılması) 6.1. Değerleme Uzmanı GörüĢü Değerleme çalıģması sırasında müģteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiģtir. Söz konusu değerleme çalıģması Ġstanbul ili, BeĢiktaĢ Ġlçesi, Rumeli Hisarı mahallesinde, konumlu gayrimenkulün 05.12.2011 tarihi itibariyle piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıģtır. Bu raporda resmi kurum araģtırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiģ ve piyasa koģullarına uygun olarak piyasa değerleri araģtırılıp tespit edilmiģtir. DEĞER TABLOSU KULLANILAN DEĞERLEME YAKLAġIMI TAKDĠR EDĠLEN DEĞER TL USD EURO EMSAL KARġILAġTIRMA YAKLAġIMI 5.825.070 TL 3.098.441 USD 2.330.028 EUR GELĠR ĠNDĠRGEME YAKLAġIMI 5.578.473 TL 2.967.723 USD 2.231.389 EUR UZLAġTIRILAN DEĞERLER 5.700.000 TL 3.030.000 USD 2.280.000 EUR Konu gayrimenkulün değerlemesinde emsal karģılaģtırma ve gelir indirgeme yaklaģımı kullanılmıģtır. Rapor tarihi itibariyle 1 USD 1.88 TL; 1 EUR 2,50 TL olarak esas alınmıģtır. Konumuz taģınmazın değerlendirmesinde civardaki alım satım rayiç değerleri ve günümüz ekonomik koģulları, taģınmazın konumu, yaģı, fiziki özellikleri, emsallerdeki pazarlık payları, arz/talep dengesi gibi dıģsal etkenler dikkate alınmıģtır. Emsal karģılaģtırma ve gelir indirgeme yaklaģımı sonucu bulunan değerlerin ortalaması alınarak rapor tarihindeki Adil Piyasa Değerinin; 5.700.000 TL + KDV Yazıyla: (BeĢ Milyon Yedi Yüz Bin TL + KDV), olabileceği tahmin ve takdir edilmiģtir. ĠĢbu rapor, tarihi itibariyle muteberdir. 24

BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 7. EKLER VE FOTOĞRAFLAR 25

BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 26

BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 27

BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 28

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLĠLĠKLER AHMET ARSLAN KiĢisel Bilgiler Doğum Yeri - Tarihi :Kırıkkale 04.12.1977 Medeni Hali Ehliyet Elektronik Posta : Evli : B sınıfı sürücü ehliyeti : aarslan@dengedegerleme.com Adres: Halk Sk. No:50/7 Sahrayıcedid-Kadıköy / ĠSTANBUL Eğitim Y. T. Ü. Jeo. ve Fot. Müh. Lisans ĠSTANBUL 1996 1999 G.Y.T.E Jeo. ve Fot. Müh. Yüksek Lisans 2003-2006 Kurs ve Seminer Visual Basic programlama eğitimi ( C prog. derneği) 2000 Microsoft Word, Excel, Power Point Programları 2001 Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Eğitimi (HKMO) 2002 Yabancı Dil Bilgisayar Ġngilizce MS Office, Windows, NetCAD, KartoCAD, MapINFO, ArcGIS, AutoCAD PowerBuilder, VB, Sybase Deneyim Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400376) 02.10.2006-... DENGE Varlık Değerleme ve DanıĢmanlık Ltd. ġti. ĠSTANBUL Harita Mühendisi Değerleme Uzmanı 2002 2006 Milli Emlak Genel Müdürlüğü BURSA-ANKARA Harita Etüd ġefi 2000 2001 Evren Holding KOCAELĠ Öğrenci asistan 1999 YTÜ Emlak Vergi Değerleri CBS kurulumu ĠSTANBUL Üye Olunan Dernekler Değerleme Uzmanları Derneği Değerleme Uzmanları Birliği - Har. ve Kad. Müh. Odası. Mesleki Deneyim Süresince GerçekleĢtirilen Önemli Bazı ĠĢler : ÇeĢitli banka ve finans kuruluģları için gayrimenkul ekspertiz raporu hazırlanması, SatıĢa yönelik hazine parsellerinin değerlemesi, rapoların hazırlanması Sorunlu hazine taģınmazlarının değerlemesine yönelik proje geliģtirme Bursa iline ait beyana esas emlak vergi kaçaklarının tespiti, vergi oranlarının hesabı Ankara Çankaya Ġlçesine ait Hazine taģınmazlarının değerlendirilmesine yönelik CBS oluģturuldu. 29