GAYRİMENKUL PİYASALARINDAN HABERLER İlkbahar 2010 Newsletter Colliers ın Yenilenen Kimliği BU SAYI İÇİNDE: Colliers in Yenilenen Kimliği Türkiye deki Otel Departmanımız 2010 Küresel Yatırımcı Duyarlılığı Araştırması İstanbul Ofis Piyasası Başarı Hikayelerimiz Portföyümüzden Colliers International ın gayrimenkul uzmanlarını ve hizmet hatlarını tek bir şirket altında birleştirmek için ABD de ve tüm dünyada gerçekleştirilen bir girişimin parçası olarak Colliers International Türkiye, yeni Colliers International ın piyasa pozisyonunu ve markasını, aynı zamanda da yenilenen logosunu resmen benimsemiştir. Tek bir marka altında birleşmek, Colliers International ın yerel, ulusal ya da uluslar arası olmak üzere hangi ölçekte ihtiyaç duyulursa duyulsun müşterilerine tam bir gayrimenkul hizmetleri grubunu kesintisiz olarak sunmaya duyduğu bağlılığı göstermektedir. Colliers International ile FirstService Real Estate Advisors tarafından sunulan küresel gayrimenkul hizmetlerinin ve operasyonların Colliers International markası altında birleştirilmesi Devamı Sayfa 2 de www.colliers.com
WEB SİTEMİZİN YENİ TASARIMI Yepyeni web sitemizin tasarımına göz atınız: www.colliers.com. COLLIERS IN YENİLENEN KURUMSAL KİMLİĞİ sonucunda; artık Colliers International ın dünyada 61 ülkede 480 ofisi ve 15 bin çalışanı bulunmaktadır. Günümüzde, mesele yalnızca yeni bir görünüm ve tutum değildir; diyen Colliers International ın Türkiye deki Yönetici Ortak ı Kerim Cin sözlerine şöyle devam ediyor: Mesele daha çok ister Türkiye de isterse dünyanın diğer ucunda olsun, her bir müşterimizin ticarî gayrimenkul ihtiyaçlarını karşılayabilmemizi sağlayacak genişlik ve derinliğe sahip gerçek bir küresel platforma entegrasyonumuzun tamamlanmasıdır. Colliers International dünyanın en itibarlı gayrimenkul markalarından biridir ve ismi Türkiye de en yüksek hizmet kalitesi ile eş anlamlıdır. Colliers International ın küresel başkanı ve CEO su Dougles Frye ise; Colliers International müşterilerimiz, çalışanlarımız ve toplumlarımız için başarıyı hızlandırmaya odaklanmıştır diyor. Platformumuzu büyütmek, hizmetlerimizin derinliğini ve kapsamını en yüksek seviyede küresel ticarî gayrimenkul hizmetleri firması ölçeğine yükseltmek için yorulmaksızın çalıştık ve şimdi tüm dünya tek kuruluş, tek isim ve tek markadan kesintisiz hizmet görmeyi bekleyebilir. Portföyümüzden SATILIK KİRALIK KİRALIK KUŞADASI OTEL Otelin üst kullanım hakkı satılmaktadır. Otel, Ege Bölgesinde, Kuşadası nda yer almaktadır. Toplam Kapalı Alan: 25,822 m², 356 Oda, 80 Apart Otel Odası, 1,200 m² Kongre Merkezi, 1,536 m² Toplantı Alanı. AKKOM OFİS PARK Akkom Ofis Park; toplam 4 adet bağımsız A sınıfı ofis bloğundan oluşmaktadır. Ofis Park ın ilk 3 bloğu 2010 yılı içerisinde kullanıcılara teslim edilecektir. Şile-Çamlıca yolundan yüksek görünürlüğe sahip bu proje, Küçüksu Caddesi üzerinde, Anadolu Yakası nın en hızlı gelişen ofis bölgesi olan Ümraniye de bulunmaktadır. İKİTELLİ DEPO Toplam Kapalı Alan: 48.976 m 2 Toplam Kiralanabilir Alan: 34.939 m 2 Kat Alanları 3.790 m 2 ve 13.400 m 2 arasında değişiyor. Kolon Aralıkları: 9 m - 18 m Tavan Yüksekliği: 5,90 m - 11,40 m Kot farkından dolayı her katta girişçıkış kapısı mevcuttur.
Türkiye deki Otel Departmanımız Hizmetlerimizi müşterilerimizin ihtiyaçlarına ve değişen piyasa koşullarına göre düzenlemek için Türkiye de yeni bir hizmet başlatmış bulunmaktayız Otel Departmanı. Colliers International Oteller Departmanı 1985 yılında kurulmuş olup otel ve tatil mülkleri konusunda uzmanlaşmıştır. Colliers International ın uzman küresel departmanı, otel varlıklarının zamanında ve etkili bir şekilde satışı için gereken deneyim ve portföyün yanı sıra otel yatırımcılarıyla benzersiz küresel ilişkilere sahiptir. Türkiye nin tüm gayrimenkul sektörlerine ilişkin engin piyasa bilgimiz, Colliers in en yüksek kalitede otel hizmetleri verme konusundaki küresel uzmanlığı ve yerel ekiplerimizin becerileri, Colliers ın söz verdiği gibi, başarınızın hızlandırılmasını hedeflemektedir. AZIMLI İNSANLAR BAŞARI DEMEKTIR Bu nedenle başarınızı hızlandırmanıza yardımcı olmak için sizinle çalışacak en iyi ekibe sahibiz. Yeni oluşturulan Otel Departmanı nın başında, Colliers International Türkiye ye yakın zamanda tekrar katılan Adil Zehir bulunmaktadır. Colliers e tekrar katılmadan önce kendisi Amplio da Proje Geliştirme ve Varlık Yönetimi Müdürü olarak çalışmakta ve diğer birçok sorumluluğunun yanı sıra tüm arazi alım süreçlerini, otel yönetimi anlaşmalarının müzakerelerini, aynı zamanda da finansman temini ve yönetimini idare etmekteydi. SİZİN İÇİN NE YAPABİLİRİZ? Ekibimiz, varlıklarınızdan mümkün olan en yüksek muhtemel getirileri elde edebilmek için ihtiyaç duyduğunuz derinlikli yerel piyasa algısını ve tarafsız, geniş çaplı danışmanlığı sağlayabilir. Otel işletmeleri, piyasa eğilimleri, işletme ve bayilik anlaşmaları, kiralar ve sözleşmeler, işletme durum belgeleri, bütçeler/tahminler, sermaye ihtiyaçları ve pazarlama programlarının temellerine hakimiz. TEMEL HİZMETLER Colliers International ın Otel Departmanı; Otel Aracılığı, Değerleme, Danışmanlık Hizmetleri ve Araştırma konularında uzmanlığını sunmaktadır. OTEL ARACILIĞI Piyasa tecrübemiz ve pazarlama konusundaki teknik bilgimiz yerel bir otel konusunda hem satıcılara hem de alıcılara kesin bir avantaj sağlamaktadır. Engin bilgimizin piyasa içinde ve dışında pazarlanan varlıkları da içeren seçkin bir stok listesi ile birlikte kullanılmasıyla işletmeler için yatırım fırsatlarından, satıcılar içinse uygun alıcılardan oluşan bir havuz sunmaktadır. Portföyümüzü hem uluslar arası hem de yerel pazarlara açabilmekteyiz. DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK HİZMETLERİ İşletme ve piyasa analizi ile finansal fizibilitenin yanında finans düzenlemelerinin müzakereleri, proje konseptlerinin geliştirilmesi ve stratejik pazarlama fırsatları konularında danışmanlık hizmetlerini sunmaktayız. ARAŞTIRMA Araştırma kapasitemiz, yukarıda belirtilen hususları desteklemektedir. Bu yalnızca piyasanın farklı açılarına dair kapsamlı veritabanlarının bulundurulmasından ibaret olmayıp, aynı zamanda piyasa raporlarının hazırlanması ve gelecekteki eğilimlerin tahmin edilmesini içermektedir. Adil Zehir, Otel Hizmetleri ve Yatırımları Müdürü UZMANLIK Bilgimizle Tanınırız. Bizler hem profesyonel hem de kişisel olarak büyümeye odaklı, kendine güvenen ve kabiliyetli insanlarız. İster bağımsız bir otel işletmecisi ister geniş bir kamu şirketi olun; stratejik sermaye planlaması, akıllıca finansman, başarılı idare, etkili gayrimenkul konumlandırması ve markalaşma, satış ve pazarlama gelişimi, genişleme, tutum ve piyasa eğilimlerinin tamamı sizin otel veya konaklama mülklerinizi etkileyen faktörlerdir. www.colliers.com
ARAŞTIRMA HAKKINDA 2010 Küresel Yatırımcı Duyarlılığı Araştırması 2010 Küresel Yatırımcı Duyarlılığı Araştırması 15 Şubat ta başlamış ve 1 Mart 2010 da sonlandırılmıştır. Araştırma, Colliers Uluslar Arası Küresel Yatırım Hizmetleri Ekibi nden (GIST) üst düzey Colliers uzmanları işbirliğinde Colliers International Araştırma Departmanı nın oluşturduğu geniş bir yelpazedeki soruları içermektedir. Tüm dünyadan gayrimenkul yatırımcılarının geniş bir kesitini temsil eden büyük Kurumsal ve Özel yatırımcılar araştırmaya katılmaları için davet edilmiştir. Toplam portföyleri 300 milyar doları aşan 244 katılımcıya ulaşılmıştır. Küresel araştırmamız, Avustralyalı yatırımcı araştırmamızın başarısının izinden gitmektedir ve hâlihazırdaki yatırımcı duyarlılığı hakkında ilgi çekici bir algı sağlamaktadır. Araştırmanın temel amacı, yatırımcıların gelecek 12 aya yönelik bakış açıları dâhil olmak üzere hâlihazırda piyasadaki küresel yatırımcı duyarlılığını anlamaktır. Katılımcılar ayrıca yüksek kaliteli, iyi performanslı gayrimenkullere doğru büyük bir yönelimi ve aynı zamanda gelir getirmeyen gayrimenkullerden ya da yüksek risk profili olan diğer her şeyden uzaklaşıldığını belirtmişlerdir. Birçok yatırımcı geçtiğimiz iki yılın olaylarını, ticarî gayrimenkulün son derece dönemsel olduğunun ve (hem pazar içinde hem de dışında) zamanlamanın kâr elde etmek için hayatî önem taşıdığının iyi bir hatırlatıcısı olarak görmektedir. Colliers Yatırımcı Duyarlılığı Araştırması na göre Gayrimenkul Yatırımcıları, piyasanın yeniden yükselmeye hazır olduğunu düşünüyor. Tüm dünyada gayrimenkul yatırımcıları piyasaya ilişkin daha iyimser bir tablo çizmekteler ve birçoğuna göre bir sonraki yükseliş döngüsü önümüzdeki yıl başlayacak. Bu iyimserlik, Colliers International 2010 Küresel Yatırımcı Duyarlılığı Araştırması nın her üç katılımcısından ikisinin gelecek 12 ay içerisinde portföylerini genişletmek istediklerini belirtmesinde görülmektedir. Colliers International ın toplam yatırım portföyü 300 milyar doları aşan 244 büyük kurumsal ve özel küresel yatırımcıdan derlediği açılış niteliğindeki Küresel Yatırımcı Duyarlılığı Araştırması na göre, katılımcıların büyük çoğunluğu piyasanın dipte veya dibe yakın olduğuna inanmaktadır ve %41 oranındaki en büyük iki grup, Küresel Varlık Saati nde piyasayı saat 5 ile 6 arasında görmektedir. Saat, piyasa döngülerini belli saatlere eşitler; saat 12 piyasanın zirve yapmasını, saat 6 ise dip noktasını gösterir. Arada kalan her altı saatlik bölüm ise yükseliş (saat 6:00 dan 12:00 a kadar) ve düşüş (saat 12:00 dan sonra saat 6:00 a kadar) döngülerini belirtir. Tüm dünyadan yatırımcılar, sermayenin ulaşılabilirliği konusunda gerçek bir endişeyi ifade etmişlerdir. Gayrimenkul, sermayeyoğun bir sektördür, bu nedenle yatırımcılar için en önemli hususlardan birinin uygun fiyatlı ve yeterli bir borç finansman kaynağı olması şaşırtıcı değildir. İlginçtir ki, ilk kazanç veya aktifleştirme oranı koşulları varlık tipine göre farklılık göstermiştir fakat ofis için normal olanı %7,0-%7,5, endüstriyel tip için %8,0-%8,5, perakende tipi içinse %6,5-%7,5 şeklinde hissedilmiştir. Bu metriklere bakıldığında, birçok bölge zaten bu normal seviyelere yükselmiştir ve tekrar inişe geçmiştir; aktifleştirme oranlarının daha da yükseldiği ABD ise bunun istisnasıdır. ABD deki aktifleştirme oranlarının yükselişi neredeyse kesinlikle piyasadaki sıkıntılı varlıkların bolluğundan ötürüdür. Eşit derece önemli bir başka husus ise satılık ve yüksek performanslı temel varlıkların yokluğudur; araştırmanın birçok katılımcısı, makul fiyata satın alınacak neredeyse hiçbir şey bulunmadığından şikayetçiydi. Araştırma katılımcıları, yeni borç yüklenim standartlarının teklif fiyatlarıyla tutarlı olmadığını, bu durumun ise işlemsel satışlar piyasasında tıkanma yarattığını belirtmişlerdir. İleriye bakıldığında, yatırımcıların bugünkünden bile fazla özsermaye sağlaması ve daha düşük getirileri kabul etmesi gerekecek, satıcılar ise zayıflamış bir kiracı piyasasını ve daha zorlu finansman koşullarını yansıtacak şekilde fiyatlarını düşürmek durumunda kalacaklardır. Artan risk hissiyle tutarlı olarak, yatırımcılar ayrıca daha kaliteli gayrimenkullere yönelmek için büyük bir istek duyduklarını ifade etmişlerdir. İster merkezî bir yer, ister büyük bir metropol bölgesi, ister en iyi fiziksel yapı ya da çok uluslu şirketleri de içeren bir kiracı rolü olsun, yatırımcılar kalite merdiveninin basamaklarını tırmanmayı kuvvetle istediklerini göstermişlerdir. Kaliteye yönelik bu yoğun akına paralel olarak yatırımcılar ister boş kalma hali, ister yeniden finansman, ister inşaat olsun veya küresel yatırımlar açısından düşünüldüğünde para birimi veya siyasî istikrarsızlık olsun, risk alma konusunda istekli değillerdir. Gayrimenkul yatırımcılığının rekabetçi doğasını vurgularcasına, araştırma boyunca görülen temel konulardan birisi yatırımcıların ya kısa bir süre önce yatırım kapasitelerinin ötesinde kalan sıkıntılı gayrimenkulleri alabilme imkânlarının arttığını ya da daha önce göz önünde bulunduramayacakları bir yatırım stratejisi olarak gerçekçi bir sıkıntılı gayrimenkul planını artık oluşturabileceklerini algılamalarıydı. Sayısız iflas, sıkıntılı gayrimenkul ve müşterek girişim ortaklıklarının dağılması; likit yatırımcılarına kendi portföylerini rakiplerinin aleyhine genişletme fırsatı vermektedir. COLLIERS INVESTMENT WORLD e katkıda bulunmak veya içerik hakkında yorum yapmak için lütfen melanie.heath@colliers.com adresi ve +44 207 344 6647 telefon numarası üzerinden temasa geçiniz; bu, başarılı bir müşteri katılım programıdır. Raporun tamamını www.colliers.com dan görebilir veya e-kitap olarak http://issuu.com/colliers/ docs/2010quarter1_investor_sentiment_survey adresinden indirebilirsiniz.
Istanbul Ofis Piyasası - 1. Çeyrek 2010 İSTANBUL OFİS PİYASASI 1. ÇEYREK 2010 2010 yılının ilk çeyreği itibarı ile hem uluslar arası hem de yerel şirketler, gerek mevcut binalarının yaşlanması, gerek şirket birleşmeleri ve büyümeleri, gerekse kiraların makul seviyede olup fırsat yakalamak istemeleri amacıyla ofis arayışlarını hızlandırmışlardır. Bu durum hem Asya hem de Avrupa Yakası nda gözlemlenmektedir. Yeni A sınıfı ofis arayışları ağırlıklı olarak; hizmet ve finans sektörleri için, Avrupa yakasındaki görece yeni binalarda 2. nesil ofisler olarak adlandırdığımız dekorasyonlu yeni boşalmış ofislere, diğer sektörlerde ise Asya yakasındaki daha geniş alanlar sunabilen, düşük maliyetli yeni projelere yoğunlaşmaktadır. 2009 un son çeyreği ile 2010 ilk çeyreğini karşılaştırdığımızda; boşluk oranlarındaki değişimlerde, kiralama aktivitesi bakımından en hareketli bölgelerin Gayrettepe ve Levent Bölgeleri olduğunu görüyoruz. Bu bölgeler İstanbul ofis piyasasında her dönem revaçta olan bölgeleri olarak karşımıza çıkıyor. Bu bölgeler; oturmuş ofis stoğu ile 2. nesil, dekorasyon maliyeti düşük ofis alanları sunabildikleri için, kiraların çok daha düşük olduğu Asya yakasındaki (Ümraniye) yeni projelere rağmen, halen oldukça revaçtadırlar. Boşluk oranlarındaki değişimlerde, kiralama aktivitesi bakımından en hareketli bölgelerin Gayrettepe ve Levent Bölgeleri olduğunu görüyoruz. Bu bölgeler İstanbul ofis piyasasında her dönem revaçta olan bölgeleri olarak karşımıza çıkıyor. Bu bölgeler; oturmuş ofis stoğu ile 2. nesil, dekorasyon maliyeti düşük ofis alanları sunabildikleri için, kiraların çok daha düşük olduğu Asya yakasındaki (Ümraniye) yeni projelere rağmen, halen oldukça revaçtadırlar. Devamı Sayfa 6 da Seçilmiş Danışmanlık Başarı Hikayeleri PASİFİK GAYRİMENKUL Ankara İli, Çankaya İlçesi, Balgat da şehrin en önemli ulaşım arterlerinin kesişme noktasında yer alan toplam 25.000 m² büyüklüğündeki gayrimenkul için Ankara genelinden bölge özeline kadar rezidans, ofis, otel ve perakende pazar analizi ile en iyi & en doğru kullanım analizi ve finansal fizibilite çalışmaları. DOĞUŞ GAYRİMENKUL YATIRIM VE İŞLETME A.Ş. Firmanın mülkiyetinde veya ortaklığında bulunan, İstanbul, Muğla ve Kocaeli illerinde alışveriş merkezi, ofis binası, konut projesi ve arsaları içeren toplam 8 adet gayrimenkul için Gayrimenkul Portföy Değerleme çalışması ve her biri için il geneli ve gayrimenkulün bulunduğu bölge özelinde ayrıntılı pazar araştırmaları. BANK POZİTİF İstanbul da hem Avrupa Yakası hem Asya Yakası nda yer alan kentiçi alanlar için ayrıntılı konut piyasası pazar araştırma raporu ve İstanbul İl genelinde konut, perakende, otel ve ofis piyasalarına yönelik piyasa araştırması sunum çalışması. www.colliers.com
İrtibat KERİM CİN Yonetici Ortak kerim.cin@colliersturkey.com AHMET ÖZGÜR Proje Müdürü, Danışmanlık Hizmetleri ahmet.ozgur@colliersturkey.com ELİZA BİNGÜL Marketing & PR Manager eliza.bingul@colliersturkey.com İSTANBUL OFİS PİYASASI - 1. Ç. 2010 Tel. +90 212 288 62 62 Fax. +90 212 347 07 94 30 20 10 0 $18,1 İSTANBUL ORTALAMA KİRA RAKAMLARI A ve B SINIFI $/m 2 /ay ASYA $13,6 A Sınıfı B Sınıfı $26,9 AVRUPA $17,2 merkezi ve revaçta bölgelerde kiralamalar gerçekleşmiş olmasıdır. Bu dönemde Avrupa Yakası nda yeni arzın olmaması ve ilk yatırım maliyetlerinin daha düşük olması sebebiyle talep daha çok, eski kiracının boşalttığı taşınmaya hazır, dekorasyonlu ofislere yönelmiştir. Büyükdere Cad. No: 108 Enka Binası Kat: 6/A 34 394 Esentepe, Şişli Istanbul, Turkey Kira rakamlarına baktığımızda İstanbul Asya Yakası A ve B Sınıfı ofislerde ciddi bir genelinde kira ortalaması metrekare bazında kiralama aktivitesinin olmadığını, yeni $18/ay dan $18.78/ay a çıkarak A ve B sınıfı boşalan ofislerin de etkisiyle, boşluk ofislerde kira ortalaması az da olsa yukarı oranlarının 2009 son çeyreğine göre %6 doğru bir hareket göstermiştir. Bu ortalama oranında yükseldiğini görüyoruz. rakamlardaki yükseliş A sınıfı binalarda daha Avrupa Yakası nda genel toplama baktığımızda ise boşluk oranlarında bir azalma görüyoruz. Boşluktaki bu düşüşün fazladır. Bölgeler özelinde baktığımızda ise bu artışın genelde Avrupa Yakası ndaki artıştan kaynaklandığı ortaya çıkıyor. ana sebebi Gayrettepe ve Levent gibi 2010 senesinin başından itibaren şirketlerin 1 500 000 1 250 000 1 000 000 750 000 500 000 250 000 0 İSTANBUL ORTALAMA BOŞLUK ORANLARI A SINIFI OFİSLERİ 1. ÇEYREK 2010 8,96% ASYA 9,05% AVRUPA yer arayışlarındaki hareketlilik artmıştır. 2010 senesinin ikinci yarısı ve 2011 de bu hareketliliğin gerçekleşen işlemler bazında ofis piyasasına yansıyacağını öngörmekteyiz. Gelecek dönemde piyasaya çıkacak yeni ofis projeleri kiralar üzerinde bir baskı oluşturacağını ve bu arzın artan talebi dengeleyerek kira rakamlarını sabit KİRALANMIŞ ALAN BOŞ ALAN tutacağını öngörüyoruz. İstanbul Ofis Piyasasıyla ilgili daha fazla bilgi için lütfen bizimle irtibata geçiniz. This document has been prepared by Colliers International for advertising and general information only. Colliers International makes no guarantees, representations or warranties of any kind, expressed or implied, regarding the information including, but not limited to, warranties of content, accuracy and reliability. Any interested party should undertake their own inquiries as to the accuracy of the information. Colliers International excludes unequivocally all inferred or implied terms, conditions and warranties arising out of this document and excludes all liability for loss and damages arising there from. This publication is the copyrighted property of Colliers International and/or its licensor(s). 2010. All rights reserved. Başarıyı Hızlandırın.