TERRACE FULYA TOPLU YAPI YÖNETİM PLANI Madde 1 Yönetim Planına Konu, Toplu Yapının Bulunduğu Parseller İstanbul ili, Şişli ilçesi, Teşvikiye Mahallesi, 54 pafta, 407 ada, 55, 56, 76 ve 77 numaralı parseller üzerinde inşa edilerek üzerlerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş mesken ve ticari işyerleri ile sosyal tesis ve benzeri nitelikli ortak yer ve tesisler bu yönetim planı hükmünce bir toplu yapı olarak yönetilecektir. Madde 2 Toplu Yapı Özellikleri TERRACE FULYA TOPLU YAPISINDA YER ALAN BAĞIMSIZ PARSELLERĠN ORTAK YER VE TESĠSLER NEDENĠYLE, BĠRLĠKTE TOPLU YAPI OLUġTURMASI Birden fazla parselin komşuluğu ile inşa edilen ve yaşama geçirilen Terrace Fulya Toplu Yapısını oluşturan parsellerde mevcut bazı ortak yer ve tesisler, bulunduğu parsel dışında (Terrace Fulya Toplu Yapı oluşumuna dâhil) diğer komşu parsellerdeki bağımsız bölümlerin kat maliklerine de tahsis olunmuştur. Terrace Fulya, bu özelliği ile 5711 sayılı kanunla değişik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun ilgili maddeleri uyarınca toplu yapı oluşturmuştur. Toplu yapıyı oluşturan parsellerde, kat mülkiyeti ayrı ayrı dikkate alınacak, fakat 55, 56, 76 ve 77 numaralı parseller, toplu yapı yönetimi çerçevesinde birlikte, bu Toplu Yapı Yönetim Planına göre yönetilecektir. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu kararıyla, yeni parseller bu toplu yapı oluşumuna dâhil edilebilir. TOPLU YAPI HĠZMETLERĠ Aşağıda tek tek belirlenecek hizmetler ve bunlara benzer nitelikte geliştirilecek, Terrace Fulya yaşam felsefesine uygun tüm hizmetler toplu yapı hizmetleri olarak masrafları toplu yapı bütçesinden karşılanacaktır. Bu toplu yapı hizmetlerinden yararlanılamadığı veya gereksiz olduğu ileri sürülerek masraflarından kaçınılamayacaktır. Bu hizmetler Terrace Fulya yaşamının esaslı unsurudur. Madde 3 Tanımlar Toplu Yapı: İstanbul İli, Şişli İlçesi, 54 Pafta, 407 Ada, 55, 56, 76 ve 77 numaralı parsellerde inşa edilmiş tüm bağımsız bölümler ile bu bağımsız bölümlere tahsis olunmuş alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesisler gibi ortak alanların hepsini bir bütün olarak ifade etmektedir. Burada amaç, yukarıda belirtilen dört parselin birlikte ve bir bütün olarak yönetilmesini sağlamaktır. Parsel: Tapuda, kat mülkiyeti olarak kütükte kayıtlı, Terrace Fulya Toplu Yapısı nın yer aldığı, İstanbul ili, Şişli İlçesi, 54 Pafta, 407 Ada, 55, 56, 76 ve 77 numaralı parsellerin her biri. - 1 -
Blok: Bir parselde inşa edilmiş ve bünyesinde kat mülkiyetine konu birden fazla bağımsız bölümü en azından çatı ve temel ortak yeri ile barındıran ve blok ismi ve numarası ile adlandırılan yapıların her biri. Blok isimleri: 76. Parselde Center-2, 77. Parselde Center-1, 55. Parselde Life-5, Life-4, 56. Parselde Life-1, Life-2, Life-3 isimli bloklar yer almaktadır. Bir başka deyişle 4 parsel üzerinde 7 blok yer almaktadır. Bağımsız Bölüm: Özgülendiği amaç doğrultusunda her bir kat malikinin yararlanmasına ayrılmış ve kat mülkiyeti kütüğünde kendisine sayfa ayrılmış yapı bölümleri olarak, Daire, Ofis, Büro, Dükkân, Depolu Dükkân, Çatı Aralı Daire gibi bölümlerden oluşan, bağımsız olarak mülkiyet hakkına konu olan yapı bölümleri. Dükkân ve Büro: 76 ve 77 parselin zemin, 1.normal, 2.normal ve 3.normal katlarında bulunan tapuda depo, dükkân ve büro olarak geçen bağımsız bölümler. Bodrum ve Otopark: 76 ve 77 numaralı parsellerin altında yer alan 1. bodrum, 2. bodrum, 3. Bodrum ve 4. bodrum olarak geçen ortak alanlar. 55 ve 56 numaralı parsellerin altında yer alan, 1. bodrum, 2. bodrum ve 3. bodrum olarak geçen ortak alanlar. Depo: 55 ve 56. parsellerdeki blokların zemin ve 1. bodrum katında yer alan ve her kat malikine bireysel olarak özgülenmiş alan. Kat Maliki: Bağımsız bölüm üzerinde ayni hak olarak mülkiyet hakkı sahibi tek kişi veya toplu mülkiyet olarak elbirliği ve paylı mülkiyet hakkı sahipleri birliği. Terrace Fulya Sakini: Terrace Fulya Toplu Yapısı bünyesinde mevcut bağımsız bölümlerde gerek kat maliki olarak, gerekse (kira, ariyet, oturma, intifa, irtifak gibi) herhangi bir hukuki nedene dayanarak fiilen oturmakta olan tüm kişiler. Blok Ortak Yer ve Tesisleri: İçinde bulunduğu blokla sınırlı olarak yalnızca o bloktaki kat maliklerine tahsis edilmiş yer ve tesisler. Parsel Ortak Yer ve Tesisleri: İçinde bulunduğu parselle sınırlı olarak yalnızca o parseldeki kat maliklerine tahsis edilmiş yer ve tesisler. Toplu Yapı Ortak Yer ve Tesisleri: İçinde yer aldığı parsel dışında yukarıda belirtilen komşu parsellerde mevcut arazi ve yapılarda yer almakla birlikte toplu yapı içinde yer alan tüm bağımsız bölüm hak sahipleri ile diğer hak sahiplerine hizmet verilen yapı ve yapı bölümleri. Eklenti: Eklentilere ilişkin KMK hükümleri uyarınca gerekli koşullara uyularak, bazı bloklara veya bazı bağımsız bölümlere özgülenen bağımsız bölümün dışında ve blok içinde olan tesis ve yerler. Toplu Yapı Hizmet ve Aktiviteleri: Toplu yapı yönetimince tek elden yürütülen temizlik ve güvenlik hizmetleri, şenlik düzenlenmesi, bayram kutlamaları, spor turnuvaları organizasyonu gibi Terrace Fulya Toplu Yapı yaşam felsefesine uygun hizmet ve aktiviteler. Toplu Yapı Yönetimi: Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu tarafından Yönetim Kurulunu ifade eder. - 2 - seçilecek
Madde 4 Ġsimler Toplu yapının ismi TERRACE FULYA dır. TOPLU YAPI YÖNETĠM PLANINA ĠLĠġKĠN HÜKÜMLER Madde 5 Toplu Yapı Yönetim Planının Bağlayıcılığı KMK ilgili madde hükmünce hazırlanan bu yönetim planı, Toplu Yapıyı oluşturan tüm parsellerdeki bağımsız bölüm maliklerini parsel ve blok ayırımı yapılmaksızın bağlayıcı bir sözleşme niteliğindedir. Toplu Yapı Yönetim Planı hükümleri uyarınca, herhangi bir parseldeki kat malikleri, kendi parsellerindeki toplu yapı ortak yer ve tesislerinin komşu diğer parsellerdeki kat maliklerine de özgülendiğini ve ayrıca başka parselde yer alan inşa edilmiş / edilecek toplu yapı ortak yer ve tesislerine ilişkin işletme ve yapım giderlerine katılma borcu altında olduklarını, kat mülkiyetine bağlı bir ayni hak iktisabı dolayısı ile kabul etmişlerdir. Hâlihazır kat mülkiyeti sahiplerini bağlayan bu yönetim planı, kat malikinin ölümü halinde mirasçılarını veya bağımsız bölümü sonradan edinenleri de bağlayıcı niteliktedir. Beyanlar hanesinde varlığına işaret edilmiş bu Toplu Yapı Yönetim Planı hükümlerini, Türk Medeni Kanunu nun tapu kütüğünün aleniyeti ilkesince, hiç kimse bilmediğini iddia edemez. Madde 6 Toplu Yapı Yönetim Planının DeğiĢtirilmesi İşbu Toplu Yapı Yönetim Planı, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının 4/5 çoğunlukla vereceği karar ile değiştirilebilir. Yönetim planının değiştirilmesinde, yönetim planının 2.maddesi hükmü gereği, toplu yapı ortak yer ve tesislerine ilişkin katlanma ve giderlere iştirak yükümlülüğü kaldırılamaz ve katılma oranını azaltacak nitelikte hüküm konulamaz. TOPLU YAPI YÖNETĠMĠNĠN KONUSU Madde 7 Toplu Yapı Yönetiminin Konusu (Genel Olarak) Herhangi bir parselde mevcut olmakla birlikte, Terrace Fulya Toplu Yapısı tarafından organizasyon sonucu, tüm diğer parsellerde mevcut kat maliklerinin yararlanmasına özgülenmiş tesis, yer ve hizmetler ve aktiviteler toplu yapı yönetimince koordine edilecektir. Bağımsız bölüm malikleri bu faaliyetlerin masraflarını, aşağıda belirtilen ilkeler doğrultusunda hesaplanan toplu yapı işletme aidatına iştirak payı nı ödeme yükümlülüğü altındadırlar. - 3 -
Madde 8 Toplu Yapı Yönetimince ĠĢletme Aidatı Kapsamında GerçekleĢtirilecek Hizmet ve Aktiviteler Terrace Fulya Yönetimi genel ortak alanlardaki, güvenlik, temizlik, spor alanlarına yönelik hizmet ve aktiviteler, sigorta hizmetleri, otopark içi ulaşım ve park düzeninin sağlanması, sosyal hizmet organizasyonu, tahkim ve plebisit hizmetleri, belirli gün ve anma hizmetleri, otopark hizmetleri, çocuk parkı ve bakıcılığı hizmetleri, peyzaj ve ağaçlandırma hizmetleri, ısıtma, soğutma, havalandırma, enerji, su, teknik işletim, bakım onarım faaliyetleri ve olağanüstü harcamalar fonu gibi hizmetler ile daha sonra belirlenebilecek hizmet ve aktiviteleri yönetme ve yerine getirme görevi, birkaç firmadan teklif almak suretiyle, bir bütün olarak (anahtar teslimi) bir hizmet şirketi aracılığıyla yerine getirebilir. Bu hizmetlerden hangilerinin ne zaman hayata geçirileceği ve yenilerinin eklenmesi veya kaldırılması konusunda karar vermeye yetkili organ Toplu Yapı Yönetim Kuruludur. Madde 9 Toplu Yapı Yönetimince Ücret KarĢılığı Organize Edilecek Hizmet ve Aktiviteler Çocuk bakıcılığı, ticari hizmet ve organizasyonun sağlanması ve catering, house keeping, vale parking, otopark içi ulaşım ve park düzeninin sağlanması, araç kiralama, araç yıkama, özel güvenlik sağlama, hasta bakıcılığı, sağlık desteği, günlük su-gazete servisi, kuru temizleme servisi gibi her türlü hizmet teminine aracılık faaliyetleri vs. hizmet şirketinin sağlayacağı ve talep eden kat maliklerinin, Toplu Yapı Yönetim Kurulunun onayladığı, ücreti ödeyerek yararlanacağı butik hizmet ve aktivitelerin nelerden ibaret olacağı, Temsilciler Kurulunun talebi ile Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından belirlenebilir. Yönetim ve hizmet şirketi arasında yapılacak sözleşmede bu hizmetler ve ücretlendirme yöntemleri belirlenir. Gerek Blok temsilcilerinin talebiyle gerekse hizmet şirketinin teklifiyle bu hizmetler değiştirebileceği gibi yenileri de eklenebilir. Tüm bu konulardaki karar yetkisi, Toplu Yapı Yönetim Kurulu na aittir. Bu anlamda verilen hizmetlerin birçoğu aracılık hizmeti kapsamında olup, hizmet kalitesi ve hizmetin gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan sorumluluk tamamen hizmeti üstlenen kişi veya firmaya aittir. YÖNETĠM ORGANLARI A) BLOK YÖNETĠMĠ BLOK KAT MALĠKLERĠ KURULU Madde 10 Kurulun OluĢumu Blok Kat Malikleri Kurulu, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerince blokta mevcut tüm bağımsız bölümlerin kat malikleri veya yetkili ya da kanuni temsilcilerinin katılımı ile oluşur. Aşağıda 11. madde ile 24. madde arası, Blok Kat Malikleri Kurul ve toplantısı ile ilgilidir. Madde 11-4 -
Kurula Katılma ve Oy Hakkı Blok Kat malikleri kurulunda, her kat maliki, bağımsız bölüm başına bir oy hakkına sahiptir. Bir kişinin, sahip olduğu birden fazla bağımsız bölüm için ayrı oy hakkı vardır. Birden fazla bağımsız bölüme sahip olan kat malikinin sahip olacağı oy sayısı o bloktaki bağımsız bölüm sayısına göre belirlenmiş olan tüm oyların üçte birinden fazla olamaz. Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa (iştirak halinde veya müşterek mülkiyet halinde) Blok Kat Malikleri Kurulunda vekâlet verilecek bir temsilci oylamaya katılma hakkına sahiptir. Bunun dışındaki ortak malikler, o bağımsız bölümün ayni hak sahibi olarak, kat malikleri kurulu misafiridir. Kat maliklerinden her biri oyunu yetkili kılacağı iradi bir temsilci (Vekil) ile kullanabilir. Bir kişi, toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Ehliyetsiz olan kat malikini kanuni durumuna göre veli yada vasisi temsil eder. Verilecek temsil yetkisi yazılı bir belge ile olur. Toplantı başladığında önce bu belgeler kontrol edilir. Vekil eden kat malikinin, imzanın sahteliği konusunda dava açması halinde, kat maliki lehine karar verilinceye kadar, imza geçerli kabul edilir. Toplantıda kullanılan bir yetki belgesinin geçerli olmadığı anlaşılacak olursa bu nedenle genel kurulun iptali davası ancak davacı olacak kişinin söz konusu yetki belgesi olmasaydı yeter sayı ile itiraz olunan kararın alınmayacak olması halinde açılabilecektir. Yetki belgeleri, uyuşmazlıkların ispatı amacı ile toplantı belgeleri olarak beş yıl saklanır. Alınacak Blok Kat Malikleri Kurulu kararı ile, doğrudan doğruya kendisi ile ilgili aleyhinde yada lehinde sonuç doğacak kat malikinin, toplantıya katılma hakkı olmakla beraber kanuni engel nedeniyle kendisi ile ilgili konuda oy kullanma hakkı yoktur. Madde 12 Olağan Blok Kat Malikleri Kurulu Toplantısının Duyurulması Toplantı tarihinden 15 gün önce, toplantı tarihi, yeri ve saati de belirtilerek, gündem duyuru panolarına ve blok asansörlerine en az A4 kâğıdı ebatlarında asılır ve ayrıca Terrace Fulya Toplu Yapı Yönetimi internet sitesinde ilan edilir. Hiç kimse, yönetim planının bu hükmü gereği, duyuruyu görmediğini ve gündemi bilmediğini iddia edemez. Yönetim Planında olağan toplantı zamanı açık bir şekilde belirtildiğinden, bağımsız bölümün kullanım hakkını bir akitle (kira gibi), başkalarına devretmiş olanlar, bağımsız bölüm maliki olarak kendilerine duyuru yapılması gerektiğini ileri süremezler. Madde 13 Toplantı Zamanı ve Çağrı Blok Kat Malikleri Kurulu, her takvim yılının Şubat ayının 2. Cumartesi günü saat 10:00 da toplantı yeri olan 56 numaralı parselin önündeki Sosyal Tesisin Çok Amaçlı Salonunda toplanır. Bu toplantıda çoğunluk sağlanamazsa, katılanların - 5 -
çoğunluğu ile karar vermek üzere, ikinci toplantı, Şubat ayının 3. Pazar günü saat 10:00 da aynı yerde yapılır. Yönetim planının toplantı tarihi, saati ve yerini hiçbir kuşkuya yer vermeyecek şekilde saptayan bu bağlayıcı hükmü karşısında, olağan toplantılar kat maliklerine, yukarıda belirtilen ilan dışında, yazılı duyuru ile bildirilmek zorunluluğu yoktur. Toplantı tarihlerinin bayram günlerine isabet etmesi halinde toplantı bir sonraki haftanın aynı gününe ertelenebilir. Madde 14 Blok Kat Malikleri Kurulu Olağanüstü Toplantısı Münhasıran yönetim planına konu Bloklardan herhangi birini ilgilendiren önemli bir nedenin çıkması halinde, ilgili bloğun yöneticisi veya denetçisi yada kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, saptanacak toplantı gününden asgari 15 gün önce yasada belirtilen usule uygun olarak bütün kat maliklerine duyurulur. Bu çağrıda, birinci toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde, yedi (7) günden az olmamak üzere daha sonra yapılacak ikinci toplantı günü, nerede ve ne zaman yapılacağı da belirtilir. Madde 15 Blok Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Konusu Blok Kat malikleri kurulunun olağan toplantısının zorunlu gündemini, bloğu yönetecek 1 yöneticisi ve (1) blok deneticisi seçimi oluşturur. Mümkün olduğu ve aday gösterildiği taktirde, (1) er yedek yönetici ve denetçi seçilir. Seçilen bu Yönetici aynı zamanda blogu, Toplu Yapı Temsilciler Kurulunda temsil edecek olan Blok Temsilcisidir. Blokların ortak yer ve tesislerinin bakım, onarım ve korunması hizmetleri ile genel olarak bu yerlerin işletilmesi hizmetleri toplu yapı hizmetidir. Toplu yapı hizmetleri ile toplu yapı ortak yer ve tesisleri bu parsel içinde olsa dahi hiçbir şekilde Blok Kat Malikleri Kurulu kararına konu edilemez. Ancak, (sadece o bloğun bir davaya konu edilmesi gibi) münhasıran o bloğu ilgilendiren önemli bir hususun çıkması halinde ihtiyari (arızi olarak) Blok Kat Malikleri Kurulu her zaman toplanabilir ve kendi bloklarını ilgilendiren kararları alabilir. Madde 16 Blok Kat Malikleri Kurul Kararlarının Bağlayıcılığı ve Duyurulması Blok Kat malikleri kurulunun kararları, toplantıya veya karara katılmamış olsalar dahi, o bloktaki tüm kat maliklerini ve tapuda yapılmış işlemle bağımsız bölüme ilişkin bir ayni hakkı edinmiş olanları bağlar. Bağımsız bölüme ilişkin ayni hakkın kazanılması durumunda kararın sonuçlarına bağlılık anı, ilgili ayni hakkın (mülkiyet, intifa, oturma gibi) tapu sicil tüzüğü uyarınca tapu kütüğünün yevmiye defterine yazılmak suretiyle doğması anıdır. Kat malikleri kurulunca alınan kararlar yönetici tarafından, kurulun o toplantısına katılmamış kat maliklerinin de bilgisinin sağlanması amacı ile duyurulur. Bildirim, yönetimin takdirine bağlı olarak ve önemine göre yazılı yada ilan panosuna duyuru - 6 -
şeklinde yapılabilir. Ayrıca, internet sitesinde kararların güncellenerek duyurulması sağlanır. Madde 17 Blok Kat Malikleri Kurulu Toplantı Divanının OluĢumu Kat malikleri kurulunda salt çoğunlukça aksine karar alınmadıkça aşağıdaki ilkelere uyulur. Toplantılar yönetici tarafından açılır. Toplanan kat malikleri, hâzirun cetvelindeki imzaların kontrolü ile gerekli çoğunluğun sağlandığı anlaşıldıktan sonra, toplantıyı yönetmek üzere bir başkan ve iki üye seçerler. Toplu yapı yönetimince görevlendirilmiş salonun teknik ekipmanlarından görevli kişiler yanında, kararları bilgisayar ortamında yazacak bir kişi kat malikleri kuruluna yardımcı olarak görevlendirilecektir. Bu kişi istenildiği taktirde kâtip üye olarak atanabilecektir. Bu katip üye kararları sırası ile bilgisayar ortamında yazmakla görevlidir. Kararın konusunun gizlilik gerektirmesi halinde, divan heyeti tarafından toplu yapı personelinin dışarı çıkarılması mümkündür. Divan heyetini oluşturan kişiler kat maliki olmak zorunda değildirler. Divan başkanı, kanuna göre toplantının sağlıklı ve güven içinde yürütülmesini sağlamakla yükümlüdür. Toplantı için ayrılmış süreye bağlılık esastır. Bu amaçla toplantı zamanında başlatılır ve birinci toplantıda çoğunluğun oluşmadığına ilişkin tutanak toplantı başlama saatinden itibaren en geç yarım saat içinde düzenlenmiş olur. İkinci toplantılarda, toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile karar alınabileceği için toplantı saatinde ve yöneticinin açılış konuşması ile başlar. Geciken üyeler hâzirun cetvelini imza ile toplantıya katılabilirler. Bu amaçla belli bir saatten sonra çoğunluğun kararı ile geriye dönük gündem maddesi tartışılamaz. Her gündem maddesine ayrılan sürenin bitimi ile bu madde hükmünce görüşmelerde yeterlilik sağlanmış olup oylamaya geçilir. Ancak, önceki gündem maddelerinin süresinden önce tamamlanması halinde bu süre sonraki gündem maddelerinde kullanılabilir. Başkanın takdir hakkına bağlı olarak gündem maddelerine geçmeden önce, konuşmak isteyen tüm kişileri belirleyerek konuşmaları toplantı süresine uyum amacıyla belirli bir süre ile sınırlandırabilir. Bu yetkinin varlığı tartışılarak oylanamaz. Toplantıda gündeme bağlılık esastır. Ancak, toplantıya katılanların üçte birinin önerisi ile görüşülmesi istenen konular gündeme alınabilir. Olağan toplantılarda kat mülkiyetinin hükümlerine uygun ve gerekli konularda gündeme bağlılık zorunluluğu yoktur. Ancak, olağanüstü toplantılarda çoğunlukla gündeme alınan konularda alınan kararlar ile kat maliklerine ek mali külfet yüklenemez. Bu tür kararlar yukarıdaki usule uygun olarak kat maliklerine duyurulacak yeni bir olağanüstü toplantı gündemini oluşturabilir. Madde 18 Toplantı Geçerliliği ve Karar Yeter Sayısı Blok Kat malikleri kurulu, ilk toplantıda blokta mevcut bağımsız bölümlerin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve toplantıya katılanların oy çoğunluğuyla (salt çoğunlukla) karar verir. Kat Mülkiyeti Kanununda nitelikli karar çoğunluğunun aranıldığı haller saklıdır. - 7 -
Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa, yukarıda yeri, tarihi ve zamanı kesin olarak belirlenmiş ikinci toplantıda katılanların oy çoğunluğu ile karar verilir. Madde 19 Kararların Yazılması ve Ġmzalanması Blok Kat malikleri kurulunca alınmış kararların konusu kuşkuya yer vermeyecek bir şekilde hangi çoğunlukla alındığı da belirtilerek, her bir karar yazımını takiben, oylanmış karara uygunluğunu kontrol etmek amacıyla, katip üye tarafından sesli olarak okunarak kesinleştirilir. Toplantıya son verilmesini takiben katip üye tarafından bilgisayarda yazılmış kararların son hali üç suret olarak basılır. Kararın bir sureti kat malikleri tarafından imza yetkisi verilmiş toplantı divan heyetince imzalanarak, (1) numaradan başlayıp sırasıyla giden sayfa numaraları taşıyan, her sayfası noter mührü ile onaylı bir Blok Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri ne yapıştırılır. Hâzirun cetvelinin asıllarından birinin anılan karar defterine yapıştırılarak eklenmesi sonucu toplantı tutanaklarını kat malikleri adına imza yetkisi verilmiş divan heyetinin imzalamasıyla birlikte, karara muhalefet şerhi koyan kat malikleri veya temsilcilerinin beyanlarının geçirildiği tutanağın muhalif üye tarafından imzalanması sağlanır. BLOK YÖNETĠCĠSĠ Madde 20 Blok Yöneticisinin Görevleri Blok Kat malikleri kurulu olağan toplantısında, bloğu yönetecek 1 yönetici seçimi yapar. Mümkün olduğu ve aday gösterildiği taktirde, (1) yedek yönetici seçilir. Seçilen bu Yönetici aynı zamanda blogu, Toplu Yapı Temsilciler Kurulunda temsil edecek olan Blok Temsilcisidir. Blok Yöneticileri, Kat Mülkiyeti Kanununda ve bu yönetim planında belirlenen işler hakkında karar almak ve gereğini yapmak üzere yetkili organ olan Toplu Yapı Temsilciler Kurulunda bulunduğu bloğu temsil eder ve kendisine verilen görevleri yerine getirir. Blok yöneticileri aynı zamanda münhasıran temsil ettiği bloğu ilgilendiren hususlarda (blok kat malikleri kurulunun ihtiyari olarak toplandığı ve karar alma yetkisinin bulunduğu durumlarda, blok kat malikleri kurulu toplantısının yürütülmesi ve kararlarının duyurulması gibi konularda) yönetici sıfatı ile hareket eder. Madde 21 Blok Yöneticiliğinin Sona Ermesi Blok yöneticiliği ölüm, görevini yapmasına engel olacak şekilde devamlı sakatlık, azil ve medeni hakları kullanma ehliyetinden yoksun kalmak, yüz kızartıcı suçtan mahkûm olmak hallerinde sona erer. Blok yöneticileri haklı bir sebep öne sürerek her zaman istifa edebilir. İstifa eden yöneticinin yerine varsa yedek üye geçer. BLOK DENETÇĠSĠ - 8 -
Madde 22 Blok Denetçisi Tercih sebebi olarak üniversite mezunu ve mali işler konusunda yeterli mesleki bilgiye sahip bir (1) gerçek kişi Denetçi, Blok Kat Malikleri Kurulunca, kat malikleri arasından sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğun kararı ile atanır. Denetçi haklı nedenle, her an istifa hakkına sahiptir. Süresi bitmeden önce ölüm, istifa, medeni haklarını kullanma ehliyetini kaybetme gibi nedenlerle boşalan denetçinin yerine, varsa yedek üye geçer. Yedek üyenin olmaması halinde, toplantıya katılan blok kat malikleri yeni bir denetçi seçer Madde 23 Denetçi Ücreti Blok denetçisi, ücrete hak kazanmaz. Madde 24 Denetleme Faaliyeti Denetçi, Blok Yöneticisinin hesap ve harcamalarını denetler. B)- TOPLU YAPI YÖNETĠMĠ Madde 25 I- TOPLU YAPI KAT MALĠKLERĠ KURULU Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu oluģumu ve kurulun toplantısı Toplu yapı kapsamındaki parsellerin üzerindeki bloklarda yer alan tüm bağımsız bölümlerin maliklerinden oluşan kuruldur. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu yetkileri işbu yönetim planı ile Toplu Yapı Temsilciler Kurulu na verilmiştir. Ancak Toplu Yapı Yönetim Kurulu ve Toplu Yapı Denetim Kurulu toplu yapı kat malikleri tarafından her yıl yapılan olağan toplantıda seçilir. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu her yıl her takvim yılının Şubat ayının 2. Cumartesi günü saat 11:00 da toplantı yeri olan 56 numaralı parselin önündeki Sosyal Tesisin Çok Amaçlı Salonunda toplanır. Bu toplantıda çoğunluk sağlanamazsa, katılanların çoğunluğu ile karar vermek üzere, ikinci toplantı, Şubat ayının 3. Pazar günü saat 11:00 da aynı yerde yapılır. Yönetim planının toplantı tarihi, saati ve yerini hiçbir kuşkuya yer vermeyecek şekilde saptayan bu bağlayıcı hükmü karşısında, olağan toplantılar kat maliklerine, yukarıda belirtilen ilan dışında, yazılı duyuru ile bildirilmek zorunluluğu yoktur. Toplantı tarihlerinin bayram günlerine isabet etmesi halinde toplantı bir sonraki haftanın aynı gününe ertelenebilir. Toplantı usulü ve yönetimi konusunda yönetim planında blok yapı toplantıları için belirlenmiş kurallar uygulanır. Gündeme yazılmamış olsa bile Yönetim ve Denetim Kurulu ataması Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu olağan toplantısı gündeminin zorunlu maddesidir. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu her yıl yapılacak olağan toplantısında, Toplu Yapı Yönetim Kurulu nu oluşturacak 5 asil, 2 yedek üye seçer. Toplu yapı yönetim kurulu veya denetim kuruluna yeni üye seçilmesini gerektirir - 9 -
bir sebebin doğması halinde, saptanacak toplantı gününden asgari 15 gün önce yasada belirtilen usule uygun olarak bütün kat maliklerine duyurulur. Bu çağrıda, birinci toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde, yedi (7) günden az olmamak üzere daha sonra yapılacak ikinci toplantı günü, nerede ve ne zaman yapılacağı da belirtilir. Madde 26 II-TOPLU YAPI TEMSĠLCĠLER KURULU Toplu Yapı Temsilciler Kurulu OluĢumu ve Kurulunun Olağan Toplantısı Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Terrace Fulya da bulunan LİFE 1, LİFE 2, LİFE 3, LİFE 4, LİFE 5 Blokların Blok kat malikleri kurulunca seçilen Blok yöneticileri ile CENTER 1 blok kat malikleri kurullarınca seçilen 1 yönetici ile 6 temsilci ve CENTER 2 blok kat malikleri kurullarınca seçilen 1 yönetici ile 6 temsilci olmak üzere; toplam 19 adet temsilciden oluşur. Ayrıca Life blokları kat malikleri kurulları birer yedek,center blokları ikişer yedek temsilci seçerler. Boşalan temsilcinin yerine yedek üye göreve başlar. Blok Kat Malikleri Kurulu toplantısının herhangi bir nedenle yapılamaması veya yapılmakla birlikte yönetici seçilememesi gibi hususlar nedeniyle toplu yapı temsilciler kurulu üyesinin belirlenememesi halinde ise önceki toplu yapı temsilciler kurulu üyesinin görevi yeni bir temsilci seçilene kadar devam eder. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyeliği bu sıfatla herhangi bir ücrete hak kazandırmaz. Blok Yöneticiliğinin sona erme sebeplerine ilişkin hükümler burada da geçerli olup, boşalan temsilcililerin yeri aynı usulle doldurulur. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu yazılı tebligat yapılmaksızın ilan panolarına yapılacak duyuru ile yıl içerisinde bir defa olağan olarak 56 numaralı parselin önündeki Sosyal Tesislerde toplanır. Toplantı duyurusunda ilk toplantının günü ve saati ile birinci toplantıda yeterli sayının sağlanamaması halinde, iki toplantı arasında 7 günden az olmamak üzere belirlenecek ikinci toplantı günü ve saati de yer alır. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu olağan toplantısı, Şubat ayının 2. Cumartesi ve 3. Pazar günü veya Blok Kat Malikleri toplantısından sonra olmak koşulu ile Blok Yapı Olağan Toplantısı ile aynı günde yapılabilir Yapılacak olan olağan toplu yapı temsilciler kurulu toplantısında, Toplu Yapı Yönetim Kurulunun, sözleşme ile hizmet alınıyorsa Hizmet Firması ile birlikte hazırladığı gelecek yıl Toplu Yapı işletme Projesi karara bağlanır. Bir önceki yılın toplu yapı masraf ve harcamaları ile enflasyon etkisi göz önüne alınarak toplu yapı işletme projelerine, toplu yapı işletme giderlerine, katılım payı olarak eklenecek miktarın belirlenmesi amacı ile toplu yapı işletme projesi hazırlanır. Bu toplantıda, Toplu Yapı Yönetiminin yeni bir toplu yapı hizmeti başlatması karar altına alınarak, bu hizmete ilişkin masraflar da işletme projesine gider olarak kaydedilebilir. Bu işletme projesi, toplu yapı yönetim kurulu tarafından blok yöneticilerine imza karşılığı veya taahhütlü mektup ile duyurulur. Bu projede toplu yapı ortak yer ve tesislerine ilişkin olarak yapılacak tüm tahmini giderler ve katılma paylarından oluşan avans niteliğindeki tahmini gelirler ile toplu yapı işletme gelirleri belirlenir. - 10 -
Toplantı tarihlerinin bayram günlerine isabet etmesi halinde toplantı bir sonraki haftanın aynı gününe ertelenebilir. Madde 27 Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Olağan Üstü Toplantısı Olağanüstü toplantılar, toplu yapı ortak yer ve tesislerinin işlerinin gerektirdiği her zaman yapılabilir. Bu konuda gündemi içeren duyuru, saptanacak toplantı gününden asgari 15 gün önce ellerinde olacak şekilde, hızlı posta (APS), taahhütlü mektup veya imza karşılığı blok temsilcisine veya konutunda birlikte oturduğu veya işyerinde resmi olarak istihdam ettiği personeline yapılacak tebligat ile olur. Bu konuda anılan şekilde yapılması zorunlu duyurular, yönetim planının bu hükmü uyarınca, tebligatın yukarıda anılan kişilere yapılması hususunda talimat verilerek, özel kurye şirketleri aracılığı ile de yapılabilir. Bu çağrıda, birinci toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde, arada geçen süre yedi (7) günden az olmamak üzere belirlenen ikinci toplantı günü ve nerede yapılacağı da belirtilir. Toplu Yapı Temsilciler Kurulunu olağan üstü toplantıya çağırma yetkisi kural olarak Toplu Yapı Yönetim Kuruluna aittir. Ancak, Toplu Yapı Denetim Kurulu veya Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun en az 1/3 üyesinin aynı kâğıda yazılı ve imzalı çağrısı ile de çağırılabilir. Çağrıda bulunan üyelerden en az 2/3 sinin salonda hazır bulunmaması veya bu toplantıya katılmamalarını haklı kılacak olağanüstü sebeplerin bulunduğunun açıkça bilinemediği hallerde olağanüstü gündem maddesine geçilmeden önce yapılacak bir oylama ile toplantıya son verilir. Kararlar Toplu Yapı Temsilciler Kurulu karar defterine yazılır. Toplantı gündemine bağlılık esastır. Toplantıya katılan temsilcilerin en az 1/3 ü tarafından gündeme alınması istenen konular yeni bir olağan üstü toplantı talebini oluşturur. Bu takdirde en geç 15 gün içerisinde bu gündem ile toplantı yapılır. Madde 28 Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun Görevleri 28.1. Toplu yapı kapsamında kalan bloklarla ilgili yönetsel kararları almak. 28.2. Ortak yerlerin oy birliği ile kiraya verilmesi 28.3. Toplu yapı ortak yer ve tesislerinin işletilmesi ve/veya kiraya verilmesi, süresi sona eren kiracıların tahliyesi ya da sözleşmelerin yenilenmesi, 28.4. Ortak yer ve tesisler üzerinde tasarrufî veya idarî işlemlerde bulunulması ile ilgili sözleşmeleri ve diğer hukuki işlemleri, toplu yapı için gelir elde etmek amacıyla ve Terrace Fulya nın imajına zarar vermemek şartı ile yapmak 28.5. Toplu yapı bünyesinde mevcut ve herhangi bir toplu yapı hizmetine özgülenmemiş alanın bulunması halinde bu alanın intifa tarzını belirlemek. - 11 -
28.6. Bu yönetim planında toplu yapı hizmet ve aktivitesi olarak sayılmış olan veya sayılmamakla birlikte başlatılmasında yarar görülen hizmetlerin başlatılmasına (2/3 çoğunlukla) karar vermek. 28.7. Yeni bir toplu yapı ortak yer ve tesisi yapımı hakkında gerekli kararları almak 28.8. Terrace Fulya kompleksindeki tüm ortak alanların bakım, onarım, yenilenmesi ve kiraya verilmesi hakkında veya yeni bir toplu yapı ortak yer ve tesisi yapımı hakkında gerekli kararları almak. 28.9. Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından hazırlanan işletme projesini karara bağlamak 28.10. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyeleri, vekil sıfatıyla yönetim kurulu üyeleri ile birlikte sorumludur. TOPLU YAPI YÖNETĠM KURULU Madde 29 Toplu Yapı Yönetim Kurulu nun Seçimi Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu her yıl yapılacak olağan toplantısında, Toplu Yapı Yönetim Kurulu nu oluşturacak 5 asil, 2 yedek üye seçer. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu her yıl yaptığı olağan toplantıda gündeme yazılmamış olsa bile Yönetim ve Denetim Kurulu ataması Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu olağan toplantısı gündeminin zorunlu maddesidir. Toplu Yapı Kurulu toplantısının herhangi bir nedenle yapılamaması veya yapılmakla birlikte Yönetim Kurulu üyelerinin seçilememesi halinde ise önceki Toplu Yapı Yönetim Kurulu üyelerinin görevi yeni üyeleri seçilene kadar devam eder. Toplu Yapı Yönetim Kurulu üyeliği bu sıfatla herhangi bir ücrete hak kazandırmaz. Süresi bitmeden önce ölüm, istifa, medeni haklarını kullanma ehliyetini kaybetme gibi nedenlerle boşalan yönetim kurulu üyeliği yedek üye ile tamamlanır. Toplu Yapı Yönetim Kurulu, toplantıya katılan Toplu Yapı Kat Maliklerinin salt çoğunluğu ile seçilir. Yönetim Kurulu nun görev süresi bir (1) yıldır. Kat Malikleri, Toplu Yapı Yönetim Kurulunun oluşturulmamasını neden göstererek Toplu Yapı Yönetim Kurulunun gerek blok yapılar ortak alanları gerekse toplu yapı ortak yerleri ile ilgili aldıkları kararlara uymaktan, giderler ve gider avanslarına katılmaktan kaçınamazlar. Madde 30 Toplu Yapı Yönetim Kurulu nun Yetki Alanı Toplu Yapı ortak yer ve tesislerinin yönetimi ile tüm toplu yapı parsellerinin yönetimi ile ilgili olarak kararlar almak, bu kararları uygulamak, masrafları her bir bloğa aşağıdaki ilkeler doğrultusunda dağıtmak ve işin gerektirdiği diğer işlemler ve fiilleri icra için yetkili organdır. - 12 -
Blok Yöneticiliğinin sona erme sebeplerine ilişkin hükümler burada da geçerli olup, boşalan üyelerin yeri aynı usulle doldurulur. Madde 31 Toplu Yapı Yönetim Kurulunun Görev Dağılımı ve Temsili Toplu Yapı Yönetim Kurulu seçilmesini takiben ilk iş gününde ilk toplantısını yaparak, görev dağılımını karara bağlar. Buna göre aralarından bir başkan, bir ikinci başkan ve bir de muhasip üyeyi görevlendirir. Yönetim kurulunun görevleriyle ilgili olarak yapacağı hukuki işlem ve icraî eylemler yönetim kurulu toplantısında kararlaştırılır. Toplu Yapı Yönetim Kurulunun görevleriyle ilgili olarak yönetim kurulu kararlarının icrası amacıyla temsili, mutlaka bir yönetim kurulu kararına dayanmak zorundadır. Yapılacak işlemler, Yönetim Kurulu tarafından çıkartılacak imza sirkülerindeki yetkiler çerçevesinde en az 2 (iki) üyenin müşterek imzası ile yapılacaktır. Sirkülerdeki yetkiler üye tam sayısının 3/5 çoğunluğu ile kararlaştırılacaktır. Bu şekilde gerçekleştirilen işlem ve eylemlerden doğan sorumluluk tüm yönetim kurulu üyelerine birlikte aittir. Madde 32 Toplu Yapı Yönetim Kurulunun Görevleri Terrace Fulya Toplu Yapı yaşam standardının sürdürülmesi ve yükseltilmesi, komşuluk ilişkilerinin geliştirilmesi, kat maliklerinin günlük işlerinin kolaylaştırılması, kat malikleri ve sakinleri arasındaki uyuşmazlıkların barışçıl yollarla çözülmesi, kültürel sportif sanatsal faaliyetlerin organize edilerek yaşamın güzelleştirilmesi, demokratik hukuka saygılı sosyal eşitlik ilkelerine bağlı bir yönetimin gerçekleştirilmesini sağlamaya yönelik tüm faaliyetler Toplu Yapı Yönetim Kurulunun faaliyet konusunu oluşturacaktır. Buna göre Toplu Yapı Yönetim Kurulu bu yönetim planına, Yönetim Planı ekindeki Yönetim Talimatına, Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu kararlarına uygun olarak yukarıda belirtilen toplu yapı hizmet ve aktivitelerini gerçekleştirecek işlem ve eylemleri yapmak hususunda, KMK da belirlenen tüm ve özellikle aşağıda belirtilen konularda yetkilidir. 1. Toplu Yapı Temsilciler Kurulunca verilen kararları yerine getirmek. 2. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu tarafından, Toplu yapı ortak yer ve tesislerinin işletilmesi ve/veya kiraya verilmesi, süresi sona eren kiracıların tahliyesi ya da sözleşmelerin yenilenmesi, ortak yer ve tesisler üzerinde tasarrufî veya idarî işlemlerde bulunulması kararlarını sonuçlandırmak, tüm bu işlemlerle ilgili sözleşmeleri ve diğer hukuki işlemleri, toplu yapı için gelir elde etmek amacıyla ve Terrace Fulya nın imajına zarar vermemek şartı ile yapmak ve denetlemek 3. Toplu yapı ortak yer ve tesislerinin amacına uygun olarak kullanılması, işletilmesi, kiraların tahsili ile birlikte, korunması bakımı, onarımı ve, yenilenmesi için gerekli olağan tedbirleri almak, bu tedbirlerin icap ettirdiği sözleşmeleri yapmak - 13 -
4. Terrace Fulya Toplu Yapı sının genel yönetim işlerinin yürütülmesini, teklif alma ve içlerinde en uygununu seçmek üzere anahtar teslimi biçiminde hizmet ve yönetim firmasına vermek ve bu anlaşmaları yapmak ve hizmet şirketi istihdam etmek. Bu şirketin hizmetlerini bizzat veya ilan panolarının altına koyacağı öneri, dilek ve şikâyet kutularına gelen şikâyetleri dikkate alarak denetlemek. Bu şikâyetleri olağan Yönetim Kurulu toplantılarından önce sekretaryanın konu başlığına göre tasnif ettiği gündeme almak ve ilk toplantıda Terrace Fulya Toplu Yapısı sakinlerinin şikâyetlerinin görüşülmesini sağlamak. 5. Toplu yapı işletme aidatlarının, paraların ve avansların yatırılacağı, gerektiğinde almak üzere ve her türlü bankacılık işlemlerini gerçekleştirmek üzere muteber bankalarda Terrace Fulya Toplu Yapı Yönetim Kurulu adına hesap açtırmak. (Her ne nam altında olursa olsun, yönetim kurulu üyeleri elden para toplamaya yetkili değildirler.) 6. Kat maliklerinin, bu yönetim planı ve KMK hükümlerine göre, toplu yapı işletme projesinde belirlenmiş toplu yapı ortak gider payları ve bunlara ilişkin avansların yukarıdaki yetkiyle belirlenen banka hesabına yatırılmasını sağlamak. Aidatların ödenmesinde temerrüde düşülmesi halinde yönetim planının bu hükmü ile aldığı yetki sonucu hukuk müşavirliği ve avukatlık hizmetlerinden yararlanarak cebri icra yoluna gitmek ve gerekli davaları açmak ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmek ile bu hususlarda avukata vekâlet vermek. 7. Toplu Yapı Temsilciler Kurulundan yetki almak şartı ile, Terrace Fulya Toplu Yaşam standartlarını yükseltmek amacıyla yapılacak iyileştirme ve geliştirme konularında karar almak ve bu konuda ek bütçeye ihtiyaç duyulması halinde masraf ve yeni avans için kat maliklerinden ödenti tahsilatı yapılmasını sağlamak. 8. Toplu Yapı İşletme Projesini hazırlamak ve Temsilciler Kurulu nun onayına sunmak, Toplu Yapının Yönetimi bir bütün olarak sözleşme ile bir hizmet firmasına verildiği takdirde bu firma ile birlikte Toplu Yapının gereken hizmet ve ihtiyaçları göz önüne alınarak işletme projesinin hazırlanması Toplu Yapı Temsilciler Kurulu toplantısının zorunlu gündem maddesi olması karşısında, bu toplantıya hazırlık olarak, öneri işletme projesini hazırlamak. Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun toplanamaması halinde de görevle ilgili madde uyarınca görevi devam eden Yönetim Kurulu, toplantı tarihini izleyen 10 (on) gün içinde resen bir işletme projesi hazırlar. Bu projede özellikle, bir yıllık tahmini gider ve buna bağlı olarak gelir tutarlarını, blok ortak giderleri ve toplu yapı giderlerine blok bazında katılım payı, bu yönetim planına ve KMK nın giderlere ilişkin hükmünce her kat malikine düşecek muhtemel miktarı, tahmini ve muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vermesi gereken avans miktarını ve bu avansların ödeme şekil ve zamanını gösterir. - 14 -
9. Toplu Yapı Temsilciler Kurulunca kabul edilmiş işletme projesinde yer alan avans niteliğindeki aidatların kanuna ve bu yönetim planına uygun faaliyetler sonucu tükenmesi halinde gerçekleştirilecek yasal faaliyetler ve personel harcamaları için ek bütçeye ihtiyaç duyulması halinde masraf ve yeni avans için kat maliklerinden ödenti tahsilâtı yapılmasını sağlamak. 10. Bu Yönetim Planında belirtilen borç ve yükümlülüklerine aykırı davrananlara ve Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine, diğer zilyetlere ve üçüncü şahıslara karşı görevinin kapsamına giren işler nedeniyle kat maliklerini temsîlen dava açmak, icra takibinde bulunmak ve gerekirse kanuni ipotek hakkını kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirmek. Kat malikleri tarafından veya görevinin kapsamındaki işler nedeni ile üçüncü kişiler tarafından açılan davaları takip etmek, gerek duyulduğu taktirde vekil tayin etmek. (Söz konusu dava giderleri ortak giderlerden karşılanır.) Terrace Fulya Toplu Yapısının enerji ihtiyacını temin amacıyla gerekli ünitelerin kurulması, bunların bakımı, onarımı ve işletmesi ile ilgili düzenleyici kararları verir. 11. Toplu yapıyı ilgilendiren tebligatları kabul etmek. Gerek duyduğu takdirde ise kat maliklerine duyurulmasını temin etmek. 12. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu kararıyla veya kurulca verilen yetki uyarınca sözleşmesi feshedilen veya sona eren hizmetlilerin (bahçıvan, bekçi, kapıcı vb.) bu görevleri nedeni ile tahsis edilmiş konutlarının 15 gün içinde boşaltmalarını sağlamak. Bu süre içinde boşaltılmadıkları takdirde zabıtaca boşaltılmasını sağlamak için mülki amire başvurmak. 13. Önleyici bakım ve onarım için periyodik denetimlerin yapılması, bu denetim raporları dikkate alınarak hazırlanacak kısa ve uzun vadeli bakım onarım planlarının yapılmasını, işletme teknik hizmetlerinin yürütülmesini sağlamak. 14. Ortak alanlar, yer ve tesisler ile ilgili olarak gerek duyulan sigorta işlemlerini yaptırmak. Yaptırılan sigortaların primlerini bağımsız bölüm maliklerinin işletme aidatlarına payları oranında eklemek. 15. Toplu yapıyı ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek şekilde gerekli tedbirleri almak. 16. Terrace Fulya yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi 17. Vergi daireleri ve diğer tüm resmi kurum ödemelerini temerrüde düşmeden gününde ödemek. 18. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu ndan yetki alması halinde, Toplu Yapı bünyesinde mevcut ve herhangi bir toplu yapı hizmetine özgülenmemiş alanın bulunması halinde bu alanın intifa tarzını belirlemek. 19. Otoparkın işletilmesi ya da düzenlenmesi ile ilgili karar almak ve uygulamak - 15 -
20. Bu yönetim planında toplu yapı hizmet ve aktivitesi olarak sayılmış olan veya sayılmamakla birlikte başlatılmasında yarar görülen hizmetlerin başlatılmasına (3/5 çoğunlukla) karar vermek. 21. Terrace Fulya Toplu Yapısında sosyal huzuru ve barışı sağlamak ve korumak üzere gerekli kararları almak 22. Terrace Fulya Toplu Yapısı kat maliklerinin veya sakinlerinin aralarında çıkan uyuşmazlıkları görüşerek bunları çözmek üzere karar almak. 23. Terrace Fulya Toplu Yapı Temsiciler Kurulu nu gerektiğinde toplantıya çağırmak. 24. Terrace Fulya sakinlerinin kimlik bilgilerine uygun olarak, güvenlik kontrollerinde, ücretsiz aktivitelerden yararlanacak kişilerin belirlenmesinde, yapılacak plebisitlerde oy kullanacak kişilerin tespitinde vb amaçlarla kullanılmak üzere özel kimlik belgesi düzenlenmesini sağlamak. Madde 33 Toplu Yapı Yönetim Kurulu Toplantı Usulü Yönetim Kurulu toplantıları Başkanın çağrısı veya Toplu Yapı Denetim Kurulunun veya Toplu Yapı Temsilciler Kurulu nun yazılı çağrısı üzerine belirlenen günde (herkesin katılımına imkân verebilmek amacıyla, iş günlerinde akşam mesai saatleri sonrasında) böyle bir çağrı yoksa 15 günde bir cumartesi günü Toplu Yapı Yönetimi merkezinde, saat 10.00 da yapılır. Yönetim planının bu maddesi karşısında toplantı yeri ve tarihi ayrıca bir duyuruya gerek kalmaksızın bilindiği kabul edilir. Ancak, Başkan, toplantı gündemi bulunmaması nedeniyle toplantıya gerek görmezse Toplu Yapı Yönetim Kurulu karar defterine tek imza ile bu hususu belirterek ve toplantı olmadığına dair her bir yönetim kurulu üyesine bildirmek şartı ile, yönetim kurulu sekreteryasının bildirimi üzerine toplantı yapılmayabilir. Madde 33 Toplu Yapı Yönetim Kurulu Karar Nisabı Toplu Yapı Yönetim Kurulu toplantıları Başkanın zorunlu varlığı ile (yazılı mazeret dilekçesi verilmesi halinde bu husus toplantı karar defterine yazılarak yokluğunda toplanabilir) Başkan dahil en az üç Yönetim Kurulu üyesinin katılımı ile toplanır. Yönetim Kurulu kararları salt çoğunluk ile alınır. Gündem konusunda sonradan imzanın tamamlanması suretiyle olumlu oy beyanı mümkündür. Toplantı sırasında bu husus karar defterine işaret edilerek belirtilir. Bu imzanın bir sonraki toplantıda tamamlanmaması halinde oy geçersiz kabul edilerek karar nisabı buna göre belirlenir. Toplu yapı yönetim kurulu toplantılarında alınan kararlar olumlu veya olumsuz olarak oylanılır, çekimser oy kullanılamaz. Olumsuz oy kullanan üyeler mutlaka gerekçeli olarak muhalefet şerhi yazarak yönetim kurulunu uyarma görev ve sorumluluklarını yerine getirmelidirler. Madde 34 Toplu Yapı Yönetim Kurulunun Üyeliğinin Sona Ermesi - 16 -
Blok Yöneticiliğinin sona ermesine ilişkin hükümler Toplu Yapı Yönetim Kurulu üyeliğinin sona ermesi hallerinde de geçerlidir. Toplu Yapı Yönetim Kurulu üyeleri haklı bir sebep öne sürerek üyelikten her zaman istifa edebilir. Yönetim Kurulu Üyeleri, Yönetim Kurulu toplantılarına mümkün olduğunca katılmakla yükümlüdürler. Üst üste mazeretsiz olarak, üç toplantıda hazır bulunmayan Yönetim Kurulu üyesi üyelikten çekilmiş sayılacaktır. İstifa eden ya da üyelikten çekildiği kabul edilen üyenin yerine, yedek üyelerden bir kişi geçer. Madde 35 Toplu Yapı Yönetim Kurulu Üyelerinin Sorumluluğu Toplu yapı yönetim kurulu üyeleri, prensip olarak, toplu yapı ortak yer, tesis ve hizmetleri bakımından, blok ayırımı gözetilmeksizin her bir kat malikinin vekili durumundadır. Bu nedenle kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. 3) TOPLU YAPI DENETĠM KURULU Madde 36 Toplu Yapı Denetim Kurulunun OluĢumu Toplu Yapı Yönetim Kurulunun faaliyet ve harcamalarını denetlemek üzere Toplu yapı kat malikleri kurulu kendi aralarından 3 asil ve 2 yedek üyeyi Denetim Kurulu olarak seçerler. Bu konuda seçilme yeterliliği olarak adaylar arasında iktisat, işletme, hukuk, maliye, finansman, muhasebe, yönetim bilimleri ve eşdeğer fakülte ve yüksek okullardan mezun olma tercih sebebidir. Gerek Toplu Yapı Yönetim Kurulu kararı ile gerek Denetim Kurulunun alacağı karar ile bağımsız denetleme kuruluşlarına da ayrıca yazılı rapor almak sureti ile denetleme yaptırılabilir veya konusunda uzman bir mali müşavirden rapor alınabilir. Bu konuda masraflar kat maliklerince eşit katılım ilkesince karşılanır. Süresi bitmeden önce ölüm, istifa, medeni haklarını kullanma ehliyetini kaybetme gibi nedenlerle boşalan üyelik, yedek üye ile tamamlanır. Madde 37 Toplu Yapı Denetim Kurulunun Sorumluluğu ve Görevleri Toplu Yapı Denetim Kurulu, toplu yapı ortak yer ve tesislerine ilişkin harcamaları ve buna ilişkin Toplu Yapı Yönetim Kurulu faaliyetlerini denetler. Talep edilmesi halinde, Yönetim Kurulu toplantısında değerlendirilmesi amacıyla, ayrıntılı ve gerekçeli olarak denetleme faaliyet raporunu yazılı olarak hazırlar. Denetim Kurulu, vereceği kararları ve bunlara ilişkin raporu noter mührüyle tasdikli bir deftere yazarak imza eder. Karar ve raporların uzun olması yada grafik, tablo vs şematik açıklamaları içermesi nedeniyle bilgisayar ortamında yazılması gereken hallerde Blok Kat Malikleri Kurulu kararlarının yazılmasına ilişkin usul ve yöntemlere uyulur. Madde 38 Toplu Yapı Denetçi Ücreti - 17 -
Toplu Yapı Denetim Kurulu üyeleri yaptığı denetim faaliyetleri sonucu ücrete hak kazanmaz. KAT MALĠKLERĠNĠN HAKLARI ve YÜKÜMLÜLÜKLERĠ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE ve ĠÇĠNDE YER ALDIĞI BLOK YAPIYA ĠLĠġKĠN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERĠ Madde 39 Bağımsız Bölüme ĠliĢkin Genel Kural Kat malikleri, mülkiyetlerinde bulunan mesken niteliğindeki bağımsız bölümler üzerinde (KMK nın ve bu yönetim planının hükümleri saklı kalmak kaydıyla) Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Kat malikleri, bağımsız bölümlerinin içinde ana yapıya zarar verecek nitelikte olmamak ve Toplu Yapı Yönetim Talimatı içinde yer alan Dekorasyon ve Tadilat Talimatı na aykırı olmamak kaydıyla arzu ettikleri onarım, tesis ve değişiklikleri yapabilirler. 55 ve 56 numaralı parsellerin çatı katlarındaki teraslar, bu teraslara çıkışı olan daireler tarafından kullanılacaktır. Ancak bu kullanım hakkı teraslarda herhangi bir değişiklik ve ilave yapma hakkı vermeyecektir. 55 ve 56 numaralı parsellerdeki blokların altında bulunan depo alanları, 55 ve 56 numaralı parsellerde bulunan bağımsız bölümler tarafından kullanılacaktır. Bu depoların Hangi bağımsız bölüme ait oldukları ekli listede görülmektedir. Madde 40 Ortak Yer ve Tesislerine ĠliĢkin Genel Kural Kat malikleri arsa payına bağlı olarak toplu yapıya özgülenmiş olan ortak yer ve tesislerinden eşitlik ilkesince yararlanırlar. Bu tür ortak yer ve tesis varsa bunların yenilik bakım ve onarım masraflarına, ekli listede yer alan m2 lerinin tüm bağımsız bölümlerin metrekareleri toplamına oranlanması suretiyle bulunacak orana göre katlanırlar. Toplu yapının üzerinde bulunduğu parsellerden 76 ve 77 numaralı parsellerdeki işyerlerinin çalışanları, ortak alanlardaki sosyal tesislerden faydalanamaz. Bu konuda Terrace Fulya Toplu Yapı Yönetim Talimatı maddeleri de geçerlidir. Madde 41 Bağımsız Bölümlere ĠliĢkin Yükümlülüklerin Genel Kapsamı Kat malikleri, bağımsız bölümlerini ve eklentilerini kullanırken, bu yönetim planında ve eki Yönetim Talimatında belirlenmiş kurallara, belirlenmiş kuralın bulunmaması halinde Kat Mülkiyeti Kanunu na uymakla yükümlüdürler. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, mülkiyetin yasal sınırlamalarını oluşturan tüm emredici hükümler kendilerini bağlar. Bu bağlamda, iyi niyet kurallarına uymak, diğer kat maliklerini rahatsız edecek hareketlerden, yasaya ve bu yönetim planına aykırılık - 18 -
teşkil edecek veya hakkın kötüye kullanılmasını oluşturacak davranışlardan kaçınmak zorundadırlar. Bu konuda Terrace Fulya Toplu Yapı Yönetim Talimatı maddeleri de geçerlidir. Madde 42 BaĢlıca Yükümlülükler 42.1. Kat malikleri, bağımsız bölümlerinin/bloklarının bakımını ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat mülkiyetinin kurulmasına dayanak oluşturan mimari proje bu anlamda bağlayıcı bir norm oluşturur. Her bağımsız bölüm maliki bu yönetim planı ile belirtilen izine konu işler dışında bu projeye aykırı olarak değişiklik ve imalat yapamaz. 42.2. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, toplu yapının ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yapamaz ve bu tesislere değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile bloğa zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki ortak yer ve tesisleri ile diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur. 42.3. Kat maliklerinin yönetim planına ilişkin temel borcu olarak, ortak yer ve tesislerinin işletilme, yenilenme, bakım ve onarımı nedeniyle doğan ve bağımsız bölüme terettüp eden tüm masraflardan işletme aidatı adı altında paylarına düşen ödemeleri tediye ile yükümlüdürler. 42.4. Bağımsız bölümde ve eklentilerinde kedi, köpek, kuş, balık gibi evcil hayvanlar hariç başka bir hayvan besleyemezler. Besledikleri hayvanların ise diğer kat maliklerini rahatsız etmemesini sağlarlar. Aksi takdirde, Toplu Yapı Yönetim Kurulu, sorun çıkaran hayvanın Terrace Fulya dışına çıkarılmasını isteyebilir. Ayrıca bu konuda, Toplu Yapı Yönetim Kurulunun alacağı kararlara hayvan sahipleri uymak zorundadırlar. Köpek gezdirmelerinde poşet taşıyarak hayvanın gaitasını anında temizleyerek çevreyi kirletmemek yükümlülüğü altındadırlar. 42.5. Bağımsız bölümlerinde diğer kat maliklerini rahatsız edecek nitelikte toplantılar tertip edemezler, gürültülü hareketlerde bulunamazlar, özellikle saat 22.00 den sonra, televizyon, radyo, müzik setlerini komşuları rahatsız edecek şekilde kullanamazlar. Nişan, düğün gibi istisnai sebeplerle düzenlenecek toplantılarda diğer kat maliklerini rahatsız etmemeye özen gösterirler. 42.6. Bağımsız bölümlerin balkon, pencere veya teraslarından hiçbir şekilde halı silkemezler, su dökemezler, çöp atamazlar, binanın dış cephesine veya dıştan görülebilecek yerlerine ve bahçelerine çamaşır asamazlar ve görünümü bozacak hiçbir değişiklik veya ilave yapamazlar. Bu anlamda dış cephe camlarının belli bir standartta olması ve farklı bir cam kullanılması halinde dış görünümün bozulması söz konusu olacağından, bu camların bozulması veya kırılması halinde yönetime - 19 -
başvurularak, anılan standartta cam ile değiştirilmesi veya gerekli onarımının yapılmasını sağlamak zorundadırlar. 42.7. Bağımsız bölümlerini kumar oynatmak, randevu evi olarak işletmek gibi ahlaka ve adaba aykırı sayılacak bir şekilde kullanamazlar. 42.8. Bağımsız bölümlerini kat mülkiyetinde gösterilmiş olan niteliklere bağlı olarak kullanırlar. Mesken niteliğindeki bağımsız bölümler bu nitelikleri dışında (KMK mevzuatının meskenlerde izin verdiği büro faaliyetleri de dahil olmak üzere) hiç bir şekilde kullanılamaz. Ancak, 76 ve 77 numaralı parsellerde bulunan mesken nitelikli bağımsız bölümlerin diğer malikleri rahatsız etmeyecek şekilde büro tarzında kullanımı mümkündür. 55 ve 56 numaralı parsellerde yer alan bloklarda tabela asmak kesinlikle yasaktır. Yalnızca 76 ve 77 parsellerde kapı üzerine Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından belirlenecek ebatta ve şekilde tabela asılabilir. Tabela, pano, yönlendirici tabela vs. tanıtıcı unsurlar, kesinlikle dış cepheler başta olmak üzere kapı yanları koridor veya fuaye gibi görünür yerlerde kullanılmaz. 76 ve 77 parsellerde mağazaların bina dışına asacakları tabelalar vs.tanıtıcı unsurlar Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından belirlenecek ebatta ve şekilde olacaktır. 42.9. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu oy birliği ile müsaade etmedikçe, kat mülkiyetinde mesken veya işyeri olarak gösterilmiş olan bağımsız bölümlerinde sinema, gazino, kulüp, kahvehane, dans salonu gibi eğlence, lokanta, pastane gibi beslenme yerleri ve basım evi, dükkan ( yatakhane, sendika, dershane, kreş vb.) gibi yerler ile belirsiz sayıda ve randevusuz müşteri girişine imkan veren ganyan bayi, menkul kıymet aracı kurumu vb. alanlarda faaliyet gösteren ticari faaliyette bulunamaz veya kiraya veremezler. Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza lâboratuarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. 42.10.Kat mülkiyetinde mesken yeri olarak gösterilen bağımsız bölümleri kullanırken diğer kat maliklerini rahatsız edecek uygulamalarda bulunamazlar, gürültü sarsıntı yapamazlar, rahatsız edici duman ve kokular çıkaramazlar. 42.11. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu oy birliği ile müsaade etmedikçe İşyeri nitelikli bağımsız bölümler de dahil olmak üzere Toplu Yapı kapsamındaki bağımsız bölümlerde kokulu gıda üretimi yapamazlar, dershane, eğitim merkezi gibi faaliyet gösteremezler. 42.12. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu oy birliği ile müsaade etmedikçe, binanın rengini değiştiremez; balkonları ve terasları duvar veya camekânla kapatamazlar. Pencere, balkon, teras veya bahçelerine, binanın genel görünüm ve güzelliğini bozacak şekil veya renkte güneşlik koyamazlar; güvenlik önlemleri alamazlar; binanın hiçbir cephesine, bağımsız - 20 -