Taraflar: -Kiraya Veren Kiralananın maliki veya kiralanan üzerinde intifa hakkı sahibi, kiralananın kiracısı yada kiralan ile hiçbir bağlantısı olmayan bir kişi olabilir. Paylı mülkiyete konu bir mal söz konusu ise pay ve paydaşların çoğunluğunun sağlanması gerekir. -Kiracı Sözleşmenin Niteliği: Sözleşmedeki açıklamalarda özel bir kira sözleşmesinden bahsedilmiyorsa o sözleşme olağan kira sözleşmesine ilişkindir. Olağan kira sözleşmesi; konut ve çatılı işyeri kiraları ile ürün kirası ve onun alt bir türü olan hayvan kirası dışındaki kira sözleşmelerini anlatan genel bir tiptir. Temel Öğeler: -Kiralanan -Kira Bedeli Bedelin paradan başka bir şey olma olması da mümkündür. Hizmet veya mal da olabilir. Sözleşmede kiracı aleyhine değiştirilebilecek tek unsurdur. Diğer değişiklikler kesin hükümsüzdür. Kiracının birden fazla olduğu hallerde kira bedeli sorumlulukları kısmi borç esasınsa göredir. Bu durumun istisnası TTK m.7 dir. Buna göre İki veya daha fazla kişi, içlerinden yalnız biri veya hepsi için ticari niteliği haiz bir iş dolayısıyla, diğer bir kimseye karşı birlikte borç altına girerse, kanunda veya sözleşmede aksi öngörülmemişse müteselsilen sorumlu olurlar. -Anlaşma Sözleşmenin kurulması için kiralananın kiracıya teslimi gerekmez. Kiraya veren ve kiracının karşılıklı anlaşması kurulum için yeterlidir. Bağlantılı Sözleşme: Kiracıyı koruma amaçlı bir düzenleme. Konut ve çatılı işyeri kirasını konu alan sözleşmelerin kurulmasıyla veya sürdürülmesiyle kiracının yararına olmayan veya onun kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi bulunmayan bir borç altına girmesine neden olan bir sözleşmeye bağlanması durumunda, kira sözleşmesiyle bağlantılı sözleşmenin geçersiz olacağı emredici olarak düzenlenmiştir. (TBK m.340) Örnek olarak: Kiracının kendi yararı olmaksızın eşyayı satın alması ya da onu sigorta ettirmeyi taahhüt etmesi geçersizdir. Burada geçersiz olan kiraya veren ya da üçüncü kişiyle yapılan bağlantılı sözleşmedir, kira sözleşmesi değildir. Aile Konutu: Aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça sözleşmeyi feshedemez. Kira Süresi: Sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olma ihtimali vardır. Belirli süreli sözleşmelerde süre, gün-ay-yıl olarak kararlaştırılabilir veya takvimsel iki nokta arasındaki dönem olarak da belirlenebilir. Bunun yanı sıra kesin olmayan sürelerle de kurulabilir. Örneğin kiracının emekli olacağı tarihe kadar şeklinde. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise süre konusunda belirli süre kapsamına girmeyen diğer bütün haller uygulama bulur.
Kesin belirli süreli sözleşmelerin bitiminden en az 15 gün evvel, yazılı şekilde bildirim yapılmalıdır. Aksi takdirde sözleşme aynı koşullarla 1 yıl daha uzatılmış sayılır. Bu uzama süresi 10 yıl olursa, kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeden kira sözleşmesine son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde, kiracı her zaman kiraya veren ise 10 yıl geçtikten sonra fesih bildirimiyle kira sözleşmesini feshedebilir. Kiraya Verenin Borçları: -Kiralananı kullanmaya elverişli biçimde teslim etme borcu: Kiraya veren, kiralananı, sözleşmede belirtilen tarihte ve sözleşmenin amacına uygun, kullanıma elverişli biçimde kiracıya teslim etmelidir. Bu hüküm konut ve çatılı iş yeri kiralarından kiracı aleyhine değiştirilemez. Kiralanın teslim anında ayıplı olması durumunda ayıbın önemli olup olmamasına göre ayrım yapılır. Ayıp önemli ise kiracı dilerse borçlunun temerrüdüne ilişkin genel hükümler dilerse kiralanın sonradan ayıplı olması duruma gelmesinden dolayı kiraya verenin sorumluğunu düzenleyen hükümlere başvurabilir. Ayıbın önemli olmaması durumunda ise yalnızca kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. (TBK m117 vd., TBK m305 vd., TBK 304/II) Kiralananın Teslim Anında Ayıplı Olması Ayıp Önemli İse Ayıp Önemli Değil İse TBK m.117 vd. TBK m.305 vd. -Kiralananı sözleşme süresince kullanmaya elverişli biçimde bulundurma borcu: Kiraya verenin bu borcuna aykırı davranış göstermesi, kiralanın sonradan ayıplı olmasına yol açar. Kiralanandaki ayıplar; maddi, manevi ve hukuki ayıplar olabilir. Maddi ayıplarda kiralanın kırık, bozuk, kirli olması, akıtması vb. olabilir Manevi ayıplar; kiracıyı rahatsız edecek şekilde kokulu olması, gürültülü olması veya kiracının taciz veya tehdit gibi davranışlara maruz kalması olabilir. Hukuki ayıplar ise kiralanın işletilmesine veya kullanılmasına ilişkin ruhsatın kamu hukukuna ilişki yasak nedeniyle alınmaması vb. olabilir. Kiraya veren tarafından giderilmesi gereken bir ayıp oluştuğunda kiracı durumu bildirmelidir. Aksi takdirde oluşacak zarardan sorumlu olur. Mesela binanın dış cephesindeki çatlağın bildirilmemesiyle ileride çok daha masraflı bir onarım gerekirse bu durum kiracının sorumluluğunda olur. Kiraya verenin ayıptan sorumlu olması için kusurlu olması gerekmez. Ancak oluşan ayıp, kiracının özenli kullanmaması nedeniyle oluşmuş ise ayıptan kiraya veren sorumlu olmaz (TBK m.316)
Ayıp halinde kiracının dört seçeneği vardır. *Ayıpların giderilmesini istemek Kiralanın ayıplı olması durumunda kiracı önelcikle ayıbın uygun bir sürede giderilmesini istemelidir. Ayıp uygun bir sürede giderilmez ise kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidererek bunun için yapmış olduğu gideri bedelden düşebilir. *Kira bedelinden ayıp oranında kesinti yapılmasını istemek *Zararın giderilmesini istemek *Sözleşmenin feshini istemek Kiracı bu hakların yanında zararın giderilmesini diğer seçimlik haklarından biri ile de talep edebilir.(tbk m.305/i) Kiracının sözleşmeyi feshetme hakkını kullanabilmesi için ayıbın önemli olması gerekir. -Kiralananda üçüncü kişinin hak iddiasına karşı kiracıya güvence verme borcu(zapta karşı tekeffül): Kiralanan üzerinde üçüncü kişi hak iddia ettiğinde kiracı durumu kiraya verene bildirmelidir. Bildirimle beraber kiraya veren davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermek zorundadır. Zapta karşı tekeffülün uygulama bulması için üçüncü kişi tarafından ileri sürülen hakkın kiracının kira sözleşmesiyle ön görülen amacına uygun bir biçimde kiralanandan yararlanmasını engelliyor olması gerekir. Üçüncü kişi hak iddiasını yargısal yol ile ortaya çıkartmalıdır. Buna karşılık kiracı davayı en kısa zamanda savunma yapması için kiraya verene ihbarla yükümlüdür. Buna ek olarak gerçek olmayan zapt kavramı mevcuttur. Gerçek olmayan zapt üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan üzerinde üstün hak sahibi olması halidir. Gerçek olmayan zaptta kiralananın el değiştirmesi ya da üçüncü kişinin kiralanan üzerinde sınırlı aynı hak sahibi olması şeklinde gerçekleşebilir. Üçüncü kişi sözleşmenin kurulmasından sonra kiralananı devralırsa kira sözleşmesinin tarafı olur. -Diğer borçları: Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu(tbk m.302) Yan giderlere katlanma borcu (TBK m.303) Kiracının Borçları: -Kira bedelini ödeme borcu: Kiracının asıl borcudur. TBK m.89 a göre bu borç kiraya verenin ifa zamanındaki yerleşim yerinde ödenir. Ancak taraflar ifa yerini kararlaştırabilirler. Kira bedeli ve varsa yan giderleri ödeme borcu sözleşmede belirtilen zamanda, sözleşmede bulunan hükme göre ödenir. (Yan gideler: kiralananın kullanımından doğan kapıcı ücreti, elektrik doğalgaz, su, apartman aidatı gibi giderlerdir.) Kira bedeli kiracı aleyhine düzenleme yasağına tabidir. Yani sözleşmede belirlenen kira bedeli ve yan giderler dışında kiracıya maddi bir sorumluluk yüklenemez. Kira bedeli ve bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri de dâhil olmak üzere yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeli bir önceki kira yılın üretici fiyat endeksindeki artışı geçmemek şartıyla belirlenir. Kira bedeli yabancı para cinsinden belirlenmiş ise 5 yıl geçmeden kira bedeli değiştirilemez. 5 yıldan sonra ise kira bedeli hâkim tarafından yabancı paranın değerindeki değişiklikler ÜFE endekssindeki değişikliler, kiralanın durumu ve emsal kiralar göz önünde bulundurularak belirlenir. Kira bedeline ilişkin davalar her zaman açılabilir. (TBK m.345) Verilecek kararın uygulanmaya başlanacağı zaman davanın tarihine göre değişiklik gösterir. Yeni kira döneminin başlangıcından otuz gün ya da daha önce dava açılırsa veya bu süre içinde kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulması koşuluyla izleyen kira dönemi sonuna kadar dava
açılırsa mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. -Depozito(Güvence) verme borcu: Sözleşmeye göre en fazla 3 aylık kira bedeli karşılığı olarak kararlaştırılabilir. TBK da güvence olarak adlandırılmaktadır. 3 Aylık kira miktarını aşan kısım geçersizidir. Güvence miktarı belirlenirken ilk aya ilişkin olan kira bedeli dikkate alınır. -Kiralananın kullanılmaması ve sözleşmenin bitiminde önce geri verilmesi: Kiracı kendisinden kaynaklanan bir nedenle (askerlik, tutukluluk vb. gibi) kullanıma hazırı durumda olmasına karşın kiralananı kullanamasa veya sınırlı olarak kullanabilse dahi kira bedelini ödemek zorundadır. Eğer kiraya verenin yapmakla yükümlü olduğu bir gider varsa ve bu gider kiracının kullanmamasından dolayı yapılmıyorsa kira bedelinden düşülür. Kiraya verenin kira bedelini talep edebilmesi için önemli olan sözleşmenin kurulmuş olmasıdır. Kiralanın kullanılması eğer ki kiracıya yüklenemeyecek bir nedenle imkânsızlaşırsa kiracı borcundan kurtulur. -Kiralananı özenle kullanma borcu: Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun biçimde özenle, ona zarar vermeden, çevreyi ve özellikle komşuları rahatsız etmeden, saygılı bir biçimde kullanma borcu altındadır. Bu duruma aykırı davranış kiraya verenin sözleşmeyi feshetmesine neden olur. Kiraya veren bu nedenle sözleşmeyi feshedebilmek için bir ihtarda bulunmalıdır. İhtarla kiracıya en az 30 gün süre verilir. Bu süre içinde aykırılık giderilmezse sözleşme feshedilebilir. Kiraya verenin bazı hallerde bildirimle birlikte derhal fesih yapabilmesi mümkündür. Bunlar kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, aykırılığın giderilmesi için kiracıya süre tanınmasının yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının borca aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda bulunan diğer insanlar için katlanılmaz nitelikte olmasıdır. -Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu: Olağan temizlik ve bakım giderleri kiracının sorumluluğundadır. Bunlar kullanımdan doğan masraflardır. Ayrıca hangi giderlerin olağan kullanımdan dolayı olduğunu tarafların iradeleri, durumun gerekleri belirler. -Ayıpları kiraya verene bildirme borcu: Kiracı kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene bildirmekle yükümlüdür. -Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu: TBK m.319 da kiracının ayıpların giderilmesine, zararların önlenmesine yönelik çalışmalara izin vermek zorunda olduğunu düzenlemiştir. Kiraya veren yapılması muhtemel çalışmayı bir süre önceden kiracıya bildirmekle yükümlüdür. Söz konusu çalışmaları kiracıyı da gözeterek minimum sürede, kiracının yararlanma hakkını en az zedeleyerek yapmak durumundadır. Ayrıca kiracı kiralananı satın almak ya da kendisi çıktıktan sonra kiralamak isteyenlerin görmesi ve gezmesine izin vermelidir. Gezmesine izin verilecek kişiler kiraya veren ve kiraya verenin belirlediği üçüncü kişilerdir. Sokaktan geçerken görülen ilan veya emlakçıdan öğrenmesiyle gezmek isteyen üçüncü kişilere katlanmak zorunda değildir. Kiraya veren, kiralananın görülüp gezileceğini uygun bir süre önceden kiracıya bildirmelidir. Kiracının yukarıda açıklanan her iki borcuna karşılık kira bedelinin indirilmesini isteme hakkı saklıdır. -Kiralananı geri verme borcu: Kiracı sözleşmenin başlangıcında kiralananı aldığı şekliyle geri vermelidir. Kiracı olağan kullanım dışında oluşabilecek olan eksilme veya bozulmadan sorumludur. TBK daki önemli bir yenilik kira
sözleşmesinin sona ermesi üzerine kiracının sözleşmeye aykırı kullanımlardan doğan zararları giderme dışında bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmaları geçersiz kılan emredici nitelikteki hükümdür. (BK m.266 TBK m.334) Kanun bu yolla sözleşeme esnasında baskın taraf olan kiraya verenin üstünlüğüne bir noktada son vermiştir. Kiracının sözleşmeyi sona erdirmesini engelleyecek taahhütlerin geçerli olmayacağını düzenlemiştir. Kiraya veren kiralananı geri aldığında gözden geçirmelidir. Kiralanın sözleşmeye uygun kullanımından kaynaklamayan ve kiracının sorumlu olduğu ayıp ve eksiklikleri kiracıya yazılı olarak hemen bildirmelidir. Kira Bedelinin Uyarlanması: Yargıtay a göre kira bedelinde uyarlama yapılabilmesi için: 1. Uzun süreli bir sözleşmenin bulunması; 2. Hal ve şartlarda olağanüstü ve öngörülmeyen değişiklikler olması; 3. Söz konusu değişikliklerin objektif olması; 4. Kira ilişkisinin devamının katlanılmaz hale dönüşmesi gerekir. Kiraya Verenin Hapis Hakkı: Kiraya veren kira alacağını güvenceye almak adına kiracının taşınmazda bulunan taşınır malları üzerinde hapis hakkına sahiptir. Eğer kiracı taşınmazı bir başkasına kiraya vermiş ise hapis hakkı alt kiracının taşınmazda bulunan taşınırları içinde geçerlidir. Hapis hakkı işlemiş 1 yıllık ve işlemekte olan 6 aylık kira bedelleri için uygulanır. 1 yıllık süre kiraya verenin kiracıyı icra yoluyla takibe başladığı tarihten geriye doğru, 6 aylık süre de yine icra yoluyla takibe başladığı tarihten itibaren hesaplanır. Kira Sözleşmesindeki Özel Durumlar: -Kiraya veren tarafından yenilik ve değişiklik yapılması: TBK m.320 kiraya veren tarafından kiralananda yenilik ve değişiklik yapılmasını düzenlemiştir. Yenilik ve değişiklikten kasıt kiralananı iyileştirici nitelikte olan ve ondan yararlanma imkânını artıran faaliyetlerdir. Bunlar kiralanın bozuk yâda eskimiş parçalarının değiştirilmesi veya mevcut olmayan bir özelliğin eklenmesi gibidir. Örneğin dış cephe mantolanması gibi. Yapılacak değişiklik ve eklemelere kiracının rıza göstermesi gerekli değildir ancak değişiklik ve eklemelerin kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen, sözleşmede belirlenen ve kullanıma aykırı olmayan ve kiracıdan katlanması beklenebilecek nitelikte olması gerekir. Değişiklik ve ekleme sırasında kiracının menfaatlerinin gözetilmesi gerekir. Faaliyetlerin uygun zamanda ve kısa sürede bitirilmesi sağlanmalıdır. Bu faaliyetler nedeniyle kiracı kiralanandan tam olarak yararlanmaz ise veya bir zarara uğrarsa kir bedelinin indirilmesini veya zararının giderilmesini isteyebilir. (TBK m.307, 308, 320) -Kiracı tarafında yenilik ve değişiklik yapılması: Kiraya verenin yazılı izni ile kiracı tarafından kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması mümkündür. Kiraya veren yazılı rıza gösterdikten sonra sözleşmenin bitiminde kiralananın eski durumunda teslimini isteyemez. Buna ek olarak kiracıda söz konusu işlemlerden sonra kiralananda doğacak değer artışını talep edemez. (TBK m.321) -Alt kira ve kullanım hakkının devri: Kiracının, kiralananı üçüncü bir kişiye kiralaması alt kira olarak adlandırılır. Alt kira sözleşmesi ile kiralanan, aynı anda iki farklı kira sözleşmesine konu olur. Alt kira sözleşmesi, ilk kiraya zarar verememek koşuluyla birinci kira sözleşmesinden farklı hükümler içerebilir. TBK m.322 ye göre kiracı kiralananın tamamını yâda belirli bir kısmını kiralayabileceği gibi mümkünse kiralananın farklı bölümlerini değişik kişilere veya tamamını farklı zamanlarda değişik kişilere kiralayabilir. Kural olarak
gayrimenkul kirasında kiralananı devretme yasağı vardır yani kiracının alt kira sözleşmesi yapabilmesi veya kullanım hakkını devredebilmesi kiraya berenin yazılı rızasıyla mümkündür. Bu düzenleme TBK m.322/ii de yapılmıştır -Kira ilişkisinin devri: TBK m.323 de kira ilişkisine göre özel olarak düzenlenmiş bu durum TBK m.205 de genel olarak açıklanmıştır. Kira ilişkisinin devri ile kiracı, kira sözleşmesindeki yerini devralan üçüncü kişiye bırakır ve sözleşmeye taraf olma sıfatını kaybederek kiraya verene karşı borçtan kurtulur. Bu durum kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. Kiraya veren nedensiz yere rıza göstermekten kaçabilir. İş yeri kiralarında devreden devirden itibaren 2 yıl süreyle devralan ile birlikte müteselsilen sorumludur. Eğer sözleşmenin süresi 2 yıldan kısa ise sözleşmenin bitimiyle devreden sorumluluktan kurtulur. Söz konusu sorumluluk daha kısa süreli veya hiç olarak kararlaştırılabilir ancak iki yıllık süre uzatılamaz. -Takastan feragat yasağı: TBK genel hükmünde borçlunun takas hakkından önceden de feragat edebileceği kabul edilmiştir. (TBK m.145) Ancak kira sözleşmelerine ilişkin hükümle kiracı veya kiraya verenin alacaklarını takas etmek hakkından önceden feragat edemeyecekleri kabul edilmiştir. Feragat edilmeyecek alacaklar kira sözlemesinden doğan alacaklardır. Bu hüküm ile kiracının aleyhine konulacak takastan feragata ilişkin sözleşme hükümlerinin geçersiz olması sağlanmıştır. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi: Belirli süreli kira sözleşmelerinde tarafların kira süresini gün-hafta-ay yada yıl olarak belirledikleri sürenin geçmesiyle kiracının bildirim yoluyla sözleşmeyi sona erdireceği düzenlenmiştir. Sürenin bitiminde sözleşmenin son bulması için kiracının sürenin bitiminden en az 15 gün içinde taşınmazı boşaltacağını kiraya verene yazılı olarak bildirmelidir. (TBK m.347) 15 günlük sürenin kiracı lehine sözleşmeyle kısaltılması mümkündür. Ancak daha uzun bir süre belirlenmesi alehte düzenleme yasağı gereğince mümkün değildir. Kiraya veren ise ancak 10 yıllık uzama süresini izleyen her 1 yılın bitiminde en az 3 ay önce yazılı olarak bildirimle sözleşmeyi feshedebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde Fesih dönemlerinin hesabında kira başlangıç tarihinin esas alınacağı yönünde bir düzenleme mevcuttur. (TBK m.328) Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflar arasında fesih bildirimi süresi ve dönemiyle alakalı açık bir anlaşma yoksa kira sözleşmesinin başlangıcı esas alınır. 6 aylık kira döneminin sonunda aylık fesih bildirim süresine 3 uyularak kiracı ve kiraya veren tarafından feshedilebilir. (TBK m.329) Bu hüküm gereğince her 6 aylık dönem için 3 aylık süre öncesinden tarafların biri ötekine bu 6 aylık dönem sonunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Eğer 3 aylık süre bittiğinde fesih bildirimi yapılırsa artık o sözleşme o 6 aylık dönemde değil bir sonraki 6 aylık dönem sonunda sona erer. 3.aylık Fesih Bildirim Süresi 31.03.2012 01.01.2011 30.06.2011 31.12.2011 01.04.2012 31.12.2012 Belirsiz süreli İlk 6 aylık dönem 2. 6 aylık dönem Fesih bildirimi Sözleşmenin Kira sözleşmesi Sona ermesi