GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

KİLER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU KİLER GYO A.Ş. Tarih: 31.12.2013 R. No: 2013REV960 SAPPHIRE ALIŞVERİŞ MERKEZİ VE REZİDANS TA 314 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM ŞİŞLİ / İSTANBUL RAPOR NO: 2011A502 RAPOR TARİHİ:30.12.2011 1

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından Kiler GYO A.Ş. için 31.12.2013 tarihinde 2013REV960 rapor numarası ile hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları beyan ederiz; Aşağıdaki raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu, Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu, Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığı, Değerleme Uzmanının ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığı, Değerlemenin ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiği, Değerleme Uzmanının, mesleki eğitim şartlarına haiz olduğu, Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğu, Değerleme Uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediği, Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını beyan ederiz. Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş nin üretim faaliyeti ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemi BSI tarafından belgelendirilmiştir. Sertifika No : FS 509685 2

GAYRİMEKULÜN AÇIK ADRESİ GAYRİMENKULÜN KULLANIMI TAPU KAYIT BİLGİLERİ YÖNETİCİ ÖZETİ Büyükdere Caddesi, Sapphire AVM ve Rezidans, 4. Levent- Şişli / İstanbul. Rezidans ve Alışveriş Merkezi Taşınmazların tapu kayıt bilgileri raporun 4.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri başlığı altında ayrıntılı şekilde belirtilmiştir. İMAR DURUMU Değerleme konusu taşınmazlar, 31.12.2007 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli, Kağıthane 3. Etap Uygulama kapsamında, Ticaret Alanı lejandında kalmaktadır. Taşınmazların yapılaşma koşulları için, 08.09.1995 tarihli, 1/1000 ölçekli, Büyükdere Caddesi Güzergahı Uygulama İmar Planı şartları geçerli olup; TAKS=0,25-0,35 E=2,50 İnşaat Nizamı: Blok Nizam dır. 31.12.2013 TARİHİ İTİBARİ İLE TAŞINMAZLARIN TOPLAM PİYASA DEĞERİ (KDV HARİÇ) 659.080.000.-TL 308.800.000.-USD (Altıyüzellidokuzmilyonseksenbin.-TürkLirası) (Üçyüzsekizmilyonsekizyüzbin.-Amerikan Doları) 31.12.2013 TARİHİ İTİBARİ İLE TAŞINMAZLARIN TOPLAM PİYASA DEĞERİ (KDV DAHİL) 777.714.854.-TL (Yediyüzyetmişyedimilyonyediyüzondörtbinsekizyüzellidört.- TürkLirası) 364.384.000.-USD (Üçyüzaltmışdörtmilyonüçyüzseksendörtbin- Amerikan Doları) 1- Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik piyasa değeridir. 2-1 USD= 2,1343-TL kabul edilmiştir. Kur değeri bilgi amaçlı verilmiştir. 3- KDV oranı %18 kabul edilmiştir. 4- Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. 5- Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. Simge SEVİN AKSAN Değerleme Uzmanı (401772) Hüsniye BOZTUNÇ Sorumlu Değerleme Uzmanı (400811) 3

İÇİNDEKİLER BÖLÜM 1... 7 RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ... 7 1.1 Rapor Tarih ve Numarası...7 1.2 Rapor Türü...7 1.3 Raporu Hazırlayanlar...15 1.4 Değerleme Tarihi...15 1.5 Dayanak Sözleşmesi...15 1.6 Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler...15 1.7 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar...15 1.8 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler...15 1.9 Şirket Bilgileri...16 1.10 Müşteri Bilgileri...16 BÖLÜM 2... 18 DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI... 18 2.1 Değerlemede Kullanılan Yöntemler...18 2.1.1 Emsal Karşılaştırma Yöntemi...18 2.1.2 Gelir İndirgeme Yöntemi...18 2.1.3 Maliyet Yöntemi...18 2.1.4 Geliştirme Yaklaşımı...18 2.2 Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi...19 2.2.1 Tanımlar ve Hesaplama Yöntem Modeli...19 2.2.2 Geliştirme Yaklaşımı Analizi...21 2.3.1 Piyasa Değeri (Pazar Değeri)...22 2.3.2 Zorunlu Satış Değeri...22 BÖLÜM 3... 24 GENEL VE ÖZEL VERİLER... 24 3.1.1 Demografik Veriler...24 3.1.2 Ekonomik Veriler...25 3.2.1 İstanbul İli...27 3.2.2. Şişli İlçesi...28 BÖLÜM 4... 30 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ... 30 4.1 Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri...30 4.2 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri...37 4.3 Gayrimenkulün İmar Bilgileri...40 4.3.1 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi...42 4.4 Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul, Gayrimenkulün Projesi Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydalar Hakkında Görüş...43 4.5 Hukuki Sorumluluk...44 4.6 Çevre ve Zemin Kirliliği (Kontaminasyon)...45 BÖLÜM 5... 47 GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ... 47 5.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri...47 5.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tanımı...49 5.3 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Yapısal İnşaat Özellikleri...61 5.4 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin İç Mekan İnşaat Özellikleri...61 5.3 Gayrimenkul Mahallinde Yapılan Tespitler...61 BÖLÜM 6... 64 EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ... 64 BÖLÜM 7... 66 TAŞINMAZIN DEĞERİNE ETKEN FAKTÖRLER... 66 7.1 Taşınmazın Değerine Etken Faktörler...66 4

7.2 Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi...66 7.2.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Analizi...66 7.2.3. Direkt Kapitalizasyon Analizi...71 7.2.5 Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi...74 BÖLÜM 8... 86 SONUÇ... 86 BÖLÜM 9... 88 EKLER... 88 5

BÖLÜM 1 RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ 6

1.1 Rapor Tarih ve Numarası Bu rapor, Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin 21.11.2013 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 31.12.2013 tarihinde, 2013REV960 rapor numarası ile tanzim edilmiştir. 1.2 Rapor Türü Bu değerleme raporu, aşağıda listelenen Kiler GYO A.Ş. mülkiyetindeki gayrimenkullerin piyasa değerleri ile söz konusu bağımsız bölümlerin içinde yer aldığı kompleksin işletmecilik faaliyetlerinden kendi payına düşen ortak alan gelirleri esas olmak üzere, söz konusu gayrimenkullerin ve ilgili faaliyetlere ilişkin 31.12.2013 tarihli piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri ne göre hazırlanmıştır. İli : İstanbul İlçesi : Şişli Bucağı : - Köyü : - Mahallesi : Mecidiyeköy Sokağı : - Mevkii : - Pafta No : 304 Ada No : 1947 Parsel No : 91 Ana Gay. Niteliği : Betonarme Bina Ana Gay. Yüzölçümü : 11.602, 48 m² BÖLÜM 1 RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ Sıra B. B. No No Kat No Arsa Payı Niteliği Sahibi 1 1 6. Bodrum 28 / 145031 Dükkan 2 2 6. Bodrum 66 / 145031 Dükkan 3 3 6. Bodrum 166 / 145031 Dükkan 4 4 6. Bodrum 116 / 145031 Dükkan 5 5 6. Bodrum 126 / 145031 Dükkan 6 6 6. Bodrum 60 / 145031 Dükkan 7 7 5. Bodrum 138 / 145031 Dükkan 8 8 5. Bodrum 112 / 145031 Dükkan 9 9 5. Bodrum 126 / 145031 Dükkan 10 10 5. Bodrum 186 / 145031 Dükkan 11 11 4. Bodrum 38 / 145031 Dükkan 12 12 4. Bodrum 32 / 145031 Dükkan 13 13 4. Bodrum 32 / 145031 Dükkan 14 14 4. Bodrum 64 / 145031 Dükkan 15 15 4. Bodrum 184 / 145031 Dükkan 16 16 4. Bodrum 12848 / 145031 Dükkan 17 17 4. Bodrum 336 / 145031 Dükkan 7

Sıra B. B. No No Kat No Arsa Payı Niteliği Sahibi 18 18 4. Bodrum 208 / 145031 Dükkan 19 19 4. Bodrum 60 / 145031 Dükkan 20 20 4. Bodrum 28 / 145031 Dükkan 21 21 4. Bodrum 32 / 145031 Dükkan 22 22 4. Bodrum 38 / 145031 Dükkan 23 23 4. Bodrum 64 / 145031 Dükkan 24 24 4. Bodrum 184 / 145031 Dükkan 25 25 4. Bodrum 278 / 145031 Dükkan 26 26 4. Bodrum 448 / 145031 Dükkan 27 27 4. Bodrum 388 / 145031 Dükkan 28 28 4. Bodrum 246 / 145031 Dükkan 29 29 4. Bodrum 380 / 145031 Dükkan 30 30 4. Bodrum 440 / 145031 Dükkan 31 31 4. Bodrum 700 / 145031 Dükkan 32 32 4. Bodrum 488 / 145031 Dükkan 33 33 4. Bodrum 260 / 145031 Dükkan 34 34 4. Bodrum 198 / 145031 Dükkan 35 35 4. Bodrum 42 / 145031 Dükkan 36 36 3. Bodrum 50 / 145031 Dükkan 37 37 3. Bodrum 28 / 145031 Dükkan 38 38 3. Bodrum 28 / 145031 Dükkan 39 39 3. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 40 40 3. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 41 41 3. Bodrum 28 / 145031 Dükkan 42 42 3. Bodrum 224 / 145031 Dükkan 43 43 3. Bodrum 416 / 145031 Dükkan 44 44 3. Bodrum 224 / 145031 Dükkan 45 45 3. Bodrum 228 / 145031 Dükkan 46 46 3. Bodrum 218 / 145031 Dükkan 47 47 3. Bodrum 84 / 145031 Dükkan 48 48 3. Bodrum 278 / 145031 Dükkan 49 49 3. Bodrum 278 / 145031 Dükkan 50 50 3. Bodrum 278 / 145031 Dükkan 51 51 3. Bodrum 278 / 145031 Dükkan 52 52 3. Bodrum 380 / 145031 Dükkan 53 53 3. Bodrum 74 / 145031 Dükkan 54 54 3. Bodrum 36 / 145031 Dükkan 55 55 3. Bodrum 88 / 145031 Dükkan 56 56 3. Bodrum 38 / 145031 Dükkan 57 57 3. Bodrum 38 / 145031 Dükkan 58 58 3. Bodrum 64 / 145031 Dükkan 59 59 3. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 60 60 3. Bodrum 106 / 145031 Dükkan 61 61 3. Bodrum 416 / 145031 Dükkan 62 62 3. Bodrum 810 / 145031 Dükkan 63 63 3. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 64 64 3. Bodrum 84 / 145031 Dükkan 65 65 3. Bodrum 88 / 145031 Dükkan 8

Sıra B. B. No No Kat No Arsa Payı Niteliği Sahibi 66 66 3. Bodrum 200 / 145031 Dükkan 67 67 3. Bodrum 84 / 145031 Dükkan 68 68 3. Bodrum 46 / 145031 Dükkan 69 69 3. Bodrum 42 / 145031 Dükkan 70 70 3. Bodrum 366 / 145031 Dükkan 71 71 3. Bodrum 66 / 145031 Dükkan 72 72 3. Bodrum 38 / 145031 Dükkan 73 73 3. Bodrum 38 / 145031 Dükkan 74 74 3. Bodrum 102 / 145031 Dükkan 75 75 3. Bodrum 36 / 145031 Dükkan 76 76 3. Bodrum 70 / 145031 Dükkan 77 77 3. Bodrum 186 / 145031 Dükkan 78 78 3. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 79 79 3. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 80 80 3. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 81 81 3. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 82 82 3. Bodrum 242 / 145031 Dükkan 83 83 3. Bodrum 166 / 145031 Dükkan 84 84 3. Bodrum 170 / 145031 Dükkan 85 85 3. Bodrum 170 / 145031 Dükkan 86 86 3. Bodrum 250 / 145031 Dükkan 87 87 3. Bodrum 240 / 145031 Dükkan 88 88 3. Bodrum 28 / 145031 Dükkan 89 89 3. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 90 90 3. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 91 91 3. Bodrum 32 / 145031 Dükkan 92 92 3. Bodrum 32 / 145031 Dükkan 93 93 3. Bodrum 46 / 145031 Dükkan 94 94 3. Bodrum 66 / 145031 Dükkan 95 95 3. Bodrum 172 / 145031 Dükkan 96 96 3. Bodrum 256 / 145031 Dükkan 97 97 3. Bodrum 436 / 145031 Dükkan 98 98 3. Bodrum 348 / 145031 Dükkan 99 99 3. Bodrum 232 / 145031 Dükkan 100 100 3. Bodrum 390 / 145031 Dükkan 101 101 3. Bodrum 496 / 145031 Dükkan 102 102 3. Bodrum 728 / 145031 Dükkan 103 103 3. Bodrum 770 / 145031 Dükkan 104 104 3. Bodrum 288 / 145031 Dükkan 105 105 3. Bodrum 60 / 145031 Dükkan 106 106 3. Bodrum 46 / 145031 Dükkan 107 107 3. Bodrum 566 / 145031 Dükkan 108 108 3. Bodrum 566 / 145031 Dükkan 109 109 3. Bodrum 46 / 145031 Dükkan 110 110 2. Bodrum 46 / 145031 Dükkan 111 111 2. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 112 112 2. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 113 113 2. Bodrum 135 / 145031 Dükkan 9

Sıra B. B. No No Kat No Arsa Payı Niteliği Sahibi 114 114 2. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 115 115 2. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 116 116 2. Bodrum 32 / 145031 Dükkan 117 117 2. Bodrum 228 / 145031 Dükkan 118 118 2. Bodrum 412 / 145031 Dükkan 119 119 2. Bodrum 226 / 145031 Dükkan 120 120 2. Bodrum 228 / 145031 Dükkan 121 121 2. Bodrum 218 / 145031 Dükkan 122 122 2. Bodrum 338 / 145031 Dükkan 123 123 2. Bodrum 278 / 145031 Dükkan 124 124 2. Bodrum 278 / 145031 Dükkan 125 125 2. Bodrum 278 / 145031 Dükkan 126 126 2. Bodrum 278 / 145031 Dükkan 127 127 2. Bodrum 300 / 145031 Dükkan 128 128 2. Bodrum 56 / 145031 Dükkan 129 129 2. Bodrum 28 / 145031 Dükkan 130 130 2. Bodrum 106 / 145031 Dükkan 131 131 2. Bodrum 46 / 145031 Dükkan 132 132 2. Bodrum 50 / 145031 Dükkan 133 133 2. Bodrum 64 / 145031 Dükkan 134 134 2. Bodrum 374 / 145031 Dükkan 135 135 2. Bodrum 218 / 145031 Dükkan 136 136 2. Bodrum 184 / 145031 Dükkan 137 137 2. Bodrum 168 / 145031 Dükkan 138 138 2. Bodrum 152 / 145031 Dükkan 139 139 2. Bodrum 394 / 145031 Dükkan 140 140 2. Bodrum 78 / 145031 Dükkan 141 141 2. Bodrum 56 / 145031 Dükkan 142 142 2. Bodrum 52 / 145031 Dükkan 143 143 2. Bodrum 124 / 145031 Dükkan 144 144 2. Bodrum 28 / 145031 Dükkan 145 145 2. Bodrum 56 / 145031 Dükkan 146 146 2. Bodrum 278 / 145031 Dükkan 147 147 2. Bodrum 250 / 145031 Dükkan 148 148 2. Bodrum 258 / 145031 Dükkan 149 149 2. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 150 150 2. Bodrum 208 / 145031 Dükkan 151 151 2. Bodrum 240 / 145031 Dükkan 152 152 2. Bodrum 168 / 145031 Dükkan 153 153 2. Bodrum 168 / 145031 Dükkan 154 154 2. Bodrum 168 / 145031 Dükkan 155 155 2. Bodrum 260 / 145031 Dükkan 156 156 2. Bodrum 240 / 145031 Dükkan 157 157 2. Bodrum 32 / 145031 Dükkan 158 158 2. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 159 159 2. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 160 160 2. Bodrum 138 / 145031 Dükkan 161 161 2. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 10

Sıra B. B. No No Kat No Arsa Payı Niteliği Sahibi 162 162 2. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 163 163 2. Bodrum 46 / 145031 Dükkan 164 164 2. Bodrum 64 / 145031 Dükkan 165 165 2. Bodrum 176 / 145031 Dükkan 166 166 2. Bodrum 278 / 145031 Dükkan 167 167 2. Bodrum 476 / 145031 Dükkan 168 168 2. Bodrum 334 / 145031 Dükkan 169 169 2. Bodrum 260 / 145031 Dükkan 170 170 2. Bodrum 404 / 145031 Dükkan 171 171 2. Bodrum 532 / 145031 Dükkan 172 172 2. Bodrum 1166 / 145031 Dükkan 173 173 2. Bodrum 964 / 145031 Dükkan 174 174 2. Bodrum 292 / 145031 Dükkan 175 175 2. Bodrum 56 / 145031 Dükkan 176 176 2. Bodrum 46 / 145031 Dükkan 177 177 2. Bodrum 80 / 145031 Dükkan 178 178 2. Bodrum 46 / 145031 Dükkan 179 179 1. Bodrum 46 / 145031 Dükkan 180 180 1. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 181 181 1. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 182 182 1. Bodrum 36 / 145031 Dükkan 183 183 1. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 184 184 1. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 185 185 1. Bodrum 32 / 145031 Dükkan 186 186 1. Bodrum 226 / 145031 Dükkan 187 187 1. Bodrum 268 / 145031 Dükkan 188 188 1. Bodrum 148 / 145031 Dükkan 189 189 1. Bodrum 92 / 145031 Dükkan 190 190 1. Bodrum 208 / 145031 Dükkan 191 191 1. Bodrum 208 / 145031 Dükkan 192 192 1. Bodrum 208 / 145031 Dükkan 193 193 1. Bodrum 208 / 145031 Dükkan 194 194 1. Bodrum 208 / 145031 Dükkan 195 195 1. Bodrum 208 / 145031 Dükkan 196 196 1. Bodrum 212 / 145031 Dükkan 197 197 1. Bodrum 56 / 145031 Dükkan 198 198 1. Bodrum 38 / 145031 Dükkan 199 199 1. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 200 200 1. Bodrum 38 / 145031 Dükkan 201 201 1. Bodrum 64 / 145031 Dükkan 202 202 1. Bodrum 638 / 145031 Dükkan 203 203 1. Bodrum 344 / 145031 Dükkan 204 204 1. Bodrum 184 / 145031 Dükkan 205 205 1. Bodrum 170 / 145031 Dükkan 206 206 1. Bodrum 448 / 145031 Dükkan 207 207 1. Bodrum 148 / 145031 Dükkan 208 208 1. Bodrum 74 / 145031 Dükkan 209 209 1. Bodrum 50 / 145031 Dükkan 11

Sıra B. B. No No Kat No Arsa Payı Niteliği Sahibi 210 210 1. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 211 211 1. Bodrum 28 / 145031 Dükkan 212 212 1. Bodrum 56 / 145031 Dükkan 213 213 1. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 214 214 1. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 215 215 1. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 216 216 1. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 217 217 1. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 218 218 1. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 219 219 1. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 220 220 1. Bodrum 92 / 145031 Dükkan 221 221 1. Bodrum 148 / 145031 Dükkan 222 222 1. Bodrum 268 / 145031 Dükkan 223 223 1. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 224 224 1. Bodrum 32 / 145031 Dükkan 225 225 1. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 226 226 1. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 227 227 1. Bodrum 36 / 145031 Dükkan 228 228 1. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 229 229 1. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 230 230 1. Bodrum 46 / 145031 Dükkan 231 231 1. Bodrum 60 / 145031 Dükkan 232 232 1. Bodrum 66 / 145031 Dükkan 233 233 1. Bodrum 106 / 145031 Dükkan 234 234 1. Bodrum 126 / 145031 Dükkan 235 235 1. Bodrum 306 / 145031 Dükkan 236 236 1. Bodrum 172 / 145031 Dükkan 237 237 1. Bodrum 240 / 145031 Dükkan 238 238 1. Bodrum 264 / 145031 Dükkan 239 239 1. Bodrum 194 / 145031 Dükkan 240 240 1. Bodrum 92 / 145031 Dükkan 241 241 1. Bodrum 38 / 145031 Dükkan 242 242 1. Bodrum 38 / 145031 Dükkan 243 243 1. Bodrum 46 / 145031 Dükkan 244 244 1. Bodrum 46 / 145031 Dükkan 245 245 Zemin, Asma, 1, 2 21105 / 145031 Dükkan 12

Değerleme kapsamında yer alan rezidans kısmında, Kiler GYO üzerinde olan 65 adet ve üzerinde Kiler GYO ya ait kiralama şerhi bulunan 4 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. İli : İstanbul İlçesi : Şişli Bucağı : - Köyü : - Mahallesi : Mecidiyeköy Sokağı : - Mevkii : - Pafta No : 304 Ada No : 1947 Parsel No : 91 Ana Gay. Niteliği : Betonarme Bina Ana Gay. Yüzölçümü : 11.602, 48 m² B. B. Kat Arsa Niteliği Sahibi No No Payı 247 6 176 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 252 7 278 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 258 8 278 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 259 8 158 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 260 8 274 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 261 8 270 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 270 10 288 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 273 10 278 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 286 12 296 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 287 12 188 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 289 13 296 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 291 13 294 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 292 13 286 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 293 13 170 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 294 13 290 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 295 14 352 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 296 14 228 / 145031 15. Katta Tesisat Odası Olan Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 297 14 348 / 145031 15. Katta Tesisat Odası Olan Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 298 14 282 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 302 16 228 / 145031 15. Ara Katta Tesisat Odası Olan Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 303 16 348 / 145031 15. Ara Katta Tesisat Odası Olan Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 310 17 284 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 317 18 284 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 329 20 286 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 331 20 288 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 342 22 204 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 347 23 292 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 357 26 242 / 145031 25. Ara Katta Tesisat Odası Olan Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 359 26 294 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 13

B. B. Kat Arsa No No Payı Niteliği Sahibi 360 26 180 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 372 28 180 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 377 29 322 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 379 29 326 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 383 30 298 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 384 30 184 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 385 30 300 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 389 31 298 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 414 36 224 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 415 36 202 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 416 36 202 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 417 36 226 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 422 37 228 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 423 37 206 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 424 37 206 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 425 37 230 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 435 39 950 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 438 40 960 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 439 40 230 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 440 40 260 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 442 41 970 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 443 42 970 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 448 44 970 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 456 49 1078 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 271* 10 170 / 145036 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 282* 12 242 / 145036 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 283* 12 168 / 145037 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 284* 12 168 / 145060 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 285* 12 236 / 145061 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 309* 17 288 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 312* 17 286 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 323* 19 308 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 341* 22 314 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 445* 43 970 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 447* 44 970 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 368* 28 302 / 145052 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 255** 7 270 / 145031 Kat Bahçeli Daire 267** 9 282 / 145031 Kat Bahçeli Daire 304** 16 282 / 145031 Kat Bahçeli Daire 356** 26 368 / 145031 25. Ara Katta Tesisat Odası Olan Kat Bahçeli Daire * Satış vaadi sözleşmesi ile satılıp, mülkiyeti halen Kiler GYO da olan taşınmazlardır. Garanti Finansal Kiralama A.Ş. Garanti Finansal Kiralama A.Ş. Garanti Finansal Kiralama A.Ş. Garanti Finansal Kiralama A.Ş. 14

**Mülkiyeti Kiler GYO da olmayan, ancak üzerinde Kiler GYO lehine kiralama şerhi bulunan taşınmazlar 1.3 Raporu Hazırlayanlar Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi kurum kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, değerleme uzmanı Simge SEVİN AKSAN ve sorumlu değerleme uzmanı Hüsniye BOZTUNÇ tarafından hazırlanmıştır 1.4 Değerleme Tarihi Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 17.12.2013 tarihinde çalışmalara başlamış ve 31.12.2013 tarihine kadar raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır. 1.5 Dayanak Sözleşmesi Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 25.11.2013 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. 1.6 Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler Değerleme işlemini genel anlamda olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir faktör yoktur. 1.7 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar Bu rapor, Kiler GYO A.Ş. nin 21.11.2013 tarihli talebine istinaden, söz konusu taşınmaz için hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur. Değerleme çalışmasında müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. 1.8 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler Rapor-1 Rapor-2 Rapor-3 Rapor Tarihi 31.03.2008 30.12.2011 31.12.2012 Rapor Numarası 2008REV132-1 2011A501 2012REV901 Raporu Hazırlayanlar Mehmet Onur ÇAKMAKLI Işıl DİNÇER Coşkun KANBEROĞLU Mehmet ASLAN- Makbule YÖNEL MAYA Özge AKLAR Hüsniye BOZTUNÇ Gayrimenkulün Toplam 572.071.000.-TL 806.490.000.-TL 630.330.000.-TL Değeri (TL) (KDV Hariç) 2008REV132-1 Nolu Rapordaki Değer Artışı İle İlgili Açıklamalar; 26.02.2008 tarihinde, 2007REV41-1 rapor numarası ile düzenlenen proje değerleme çalışması, müşteri talebi doğrultusunda müşteri tarafından beyan edilen, onaylı mimari proje alan bilgilerine göre düzenlenmiştir. 2008REV132-1 no lu raporda kullanılan alan bilgileri değişmemiştir. Ancak inşaat sürecinin devam etmesi sebebiyle planlanan inşaat maliyetinin bir kısmı gerçekleşmiş, residence üniteleri satışlarının devam etmesi sebebiyle satılması planlanan ünitelerin bir kısmı satılmıştır. Gerçekleşen inşaat maliyetleri projenin değerini yükseltirken, satılan ünitelerin satış değerlerinin tahsil edilmesi proje değerini düşürmüştür. Aynı zamanda 26.02.2008 tarihinde hazırlanan raporda döviz kurunun 1,20.-TL olması, 2007REV41-1, 31.03.2008 yılında hazırlanan raporda döviz kurunun 1,25.-TL olarak alınması projenin değerini olumlu etkilemiştir. Sonuç olarak; yukarıda belirtilen durumlar projenin değerini olumlu etkilemiş, proje değerinin yükselmesine sebep olmuştur. 15

2012A501 No lu Rapordaki Değer Artışı İle İlgili Açıklamalar; Söz konusu raporda söz konusu değer artışının en önemli nedeni 2008REV132-1 nolu değerleme raporunda dolar kuru 1,25.-TL iken Değerleme konusu raporun hazırlandığı tarihte dolar kurunun 1.8889.-TL olmasıdır. 1.9 Şirket Bilgileri Şirketimiz, 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. 1.10 Müşteri Bilgileri Bu değerleme raporu, Namık Kemal Mahallesi, Kiler Caddesi, No:96, Kat:3, Esenyurt/İstanbul adresinde faaliyet gösteren Kiler GYO A.Ş. için hazırlanmıştır. 16

BÖLÜM 2 DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 17

2.1 Değerlemede Kullanılan Yöntemler Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, Gelir İndirgeme Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımı yöntemleridir. 2.1.1 Emsal Karşılaştırma Yöntemi Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir. 2.1.2 Gelir İndirgeme Yöntemi Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasıla veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır. İndirgeme oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanın bulunabilrliği, cari vergi yasalarına bağlıdır. 2.1.3 Maliyet Yöntemi Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulun değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde, gayrimenkulun önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulun değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulun bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir. Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanmıştır. Gayrimenkulun değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. 2.1.4 Geliştirme Yaklaşımı BÖLÜM 2 DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI Yatırımların amacı mal veya hizmetler üretip piyasaya arz etmek ve bunun sonucunda kar etmektir. Yatırım, ticari karlılığı üretilecek mal veya hizmetler için yeterli talebin bulunmasına ve bunların beklenen karı temin etme olanağı sağlayacak fiyatlarla satılmasına bağlıdır. Projenin girişimci yönünde incelenmesi, proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik bekleyişlerin incelenmesi ve değerlendirilmesini içerir. Proje konusu mal veya hizmetlerin yer aldığı pazarın değerlendirilmesi mevcut durum ve geleceğe yönelik bekleyişler olarak incelenebilir. 18

Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek, firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam harcamalar ile ilgili bir gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda projenin gelir tahmini yapılarak bu tahmin sırasında varsayımlarda bulunulur. Bu varsayımlarda sektörün durumu, projenin bulunduğu yere yakın konumdaki benzer projelerin istatistiksel rakamlarından yararlanılır. Daha sonra projenin performans tahmini yapılarak ve bu performans tahmininden projenin gerçekleştirilmesi durumunda net bugünkü değerinin ne olacağı hesaplanır. Çalışmada yapılan varsayımlar kısmen anlatılmış olmakla birlikte detayları uzmanda saklıdır. 2.2 Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi Çalışmanın bu bölümünde gayrimenkül değeri için geliştirme yaklaşımı kullanılmıştır. 2.2.1 Tanımlar ve Hesaplama Yöntem Modeli Risksiz getiri oranı Ülke riskini de içeren, yurtdışı piyasalarda satılan hazine garantili döviz cinsi tahviller Eurobond olarak adlandırılır. Değişik vadelerde bulunmakta olup piyasada günlük olarak alım satımı yapılabilmektedir. Bu tahviller ülkemizde finansal hesaplamalara baz olan Risksiz getiri oranının göstergesi olarak kullanılmaktadır. Piyasalardaki en likit Eurobond, 2020 vadeli Eurobond'u olup gösterge tahvil niteliği taşımaktadır. Risksiz getiri oranı değişkenleri 1 Risksiz getiri oranının hesaplanmasına ilişkin 3 farklı yaklaşım bulunmaktadır. Değişken 1: Risksiz getiri oranı olarak kısa vadeli bir devlet tahvili oranı ve bir sermaye piyasası endeksi uyarınca geçmişteki belirli bir süre boyunca bu tahvil oranı üzerinden ve bunu aşan miktarda kazanılan prim kullanılarak piyasada elde edilmesi beklenilen kazanç hesaplanır. Böylece, sermaye maliyeti hesaplanmış olur ve her yılın nakit akış tablosunda iskonto oranı olarak kullanılır. Değişken 2: Cari kısa vadeli devlet tahvili ile piyasadaki geçmiş prim miktarı kullanılarak ilk dönem (yıl) için sermaye maliyeti hesaplanır. İlerideki dönemler için ileriye dönük oranlar oluşturulur ve ileriki yıllara ilişkin sermaye maliyetinin hesaplanmasında kullanılır. Değişken 3 : Cari uzun vadeli devlet tahvili oranı (tahvilin süresi varlığın süresine eşleştirilir) risksiz getiri oranı olarak kullanılır ve bir sermaye piyasası endeksi uyarınca geçmişteki belirli bir süre boyunca bu tahvil oranı üzerinden ve bunu aşan miktarda kazanılan prim kullanılarak piyasada elde edilmesi beklenilen kazanç hesaplanır. Bu girdiler kullanılarak sermaye maliyeti hesaplanır ve her yılın nakit akışında iskonto oranı olarak uygulanır. Eurobond ülke ve politik risk içermesine rağmen yapılan işe ait market riskini içermemektedir. Bütün bu bilgilerden yola çıkarak yaptığımız kabullerde şirketimiz Variant 3 ü kullanmaktadır. Ancak özellikle uzun dönemli ticari ömrü olan gayrimenkullerin değerlemesinde gayrimenkulün ticari ömrüne uygun vadede bir varlık bulunmamaktadır. Bu nedenle şirketimiz risksiz getiri oranı kabullerinde en uzun vadeli bond çeşidi olan 2019 vadeli Eurobond un kullanılması dünya kabullerine uygun olacağı öngörülmüştür. Bu onarının içinde ülke riski de bulunmaktadır. Bununla birlikte Damodaran ın Finansal Market Karakteristik özeliklerine göre kullanılmasını tavsiye ettiği oranlar aşağıdaki gibidir: Finansal Piyasa Özellikleri 2 Devlet Tahvili Prim Kapsam Oranı 1 Damodaran on Valuation,Security Analysis for Investment and Corporate Finance, Section 3 : Estimation of Discount Rates p.25 19

Siyasi risk taşıyan gelişmekte olan piyasalar Devlet tahvili oranı üzerinden %8.5 (Güney Amerika, Doğu Avrupa) Sınırlı listelemeye sahip gelişmiş piyasalar (Batı Avrupa, Almanya ve İsviçre hariç) Devlet tahvili oranı üzerinden %4.5-5.5 Sınırlı listelemeye ve istikrarlı ekonomiye sahip gelişmiş piyasalar (Almanya ve İsviçe) Devlet tahvili oranı üzerinden %3.5-4 Piyasa Riski Primi- Piyasa Endeksi Her bir gayrimenkulün kendi içinde bulunduğu pazarın ve rekabetin koşulları, gayrimenkulün yeri konumu, ticari durumu, sektördeki diğer benzerleri ile karşılaştırması gibi veriler ve riskler market indeksini oluşturacaktır. Dolayısıyla daha düşük performansı olan bir gayrimenkulün market riski daha yüksek olacaktır. Çalışmalarımızda kullanılan rakamlar Türkiye nin değişik illlerinde bugüne kadar yaptığımız onlarca proje değerleme çalışmalarından gelen tecrübelerimizin kritik edilmesi sonucu ortaya konulmuş verilerden oluşmaktadır. İskonto Oranı (Risksiz Getiri Oranı+ Piyasa Riski Primi = İskonto Oranı) İleriki bir zamana ilişkin belirli bir meblağı, ödenecekleri veya alacakları bugünkü değere dönüştürmek için kullanılan orandır. Teorik olarak, sermayenin fırsat maliyetini, yani benzer risk taşıyan başka bir kullanıma sunulması halinde sermayenin sağlayacağı getiri oranını yansıtması gerekmektedir. Bu değere getiri değeri de denilmektedir. 3 İskonto oranları tüm risk primlerini içermektedir. (Ülke riski, piyasa riski, ) Discount rate Risk free rate ile Market risk premium un toplamından oluşur. IAS 36 para. 48 de İskonto oranının (veya oranlarının) paranın bugünkü piyasa değerlendirmesini ve varlığa özgü riskleri yansıtan vergi öncesi bir oran (veya oranlar) olması gerekmektedir. İskonto oran(lar)ı ileriye dönük nakit akış tahminlerinde düzenlenen riskleri yansıtmamalıdır, denilmektedir. Ayrıca, diğer gelir veya nakit akışı ölçümlerinin de, iskonto oran(lar)ının gelir akış(lar)ıyla uygun şekilde eşleştirilmeleri halinde, kullanılabileceği doğrudur. Genel Kapitalizasyon Oranı Tek yılın net işletme geliri ve toplam servet fiyatı veya değeri arasındaki ilişkiyi yansıtan bir toplam servetteki paya ilişkin gelir oranıdır; net işletme gelirini genel servet değerinin bir göstergesine dönüştürmek için kullanılmaktadır. 4 Diğer bakış açısı: Sabit Varlık Fiyatlandırma Modeli (CAPM) 5 CAPM modeli, çeşitlendirilebilir varyans bakımından riski ölçer ve beklenilen sonuçları bu risk ölçümüyle ilişkilendirir. Yatırımcıların varlık getirileri ve varyanslarıyla ilgili homojen beklentilere sahip olmaları, risksiz getiri oranı üzerinden kredi alabilmeleri ve verebilmeleri, tüm varlıkların pazarlanabilir ve kusursuz bir şekilde bölünebilir olması, işlem maliyetlerı olmaması ve açıktan satış ile ilgili herhangi bir kısıtlama olmaması gibi çeşitli varsayımlara 2 Damodaran on Valuation,Security Analysis for Investment and Corporate Finance, Section 3 : Estimation of Discount Rates p.23 3 International Valuation Standarts, Sixth Edition, 2003, p.323 4 The Appraisal of Real Estate, 12th Edition, Chapter 20, The Income Capitalization Approach, p. 489 5 Damodaran on Valuation,Security Analysis for Investment and Corporate Finance, Section 3 : Estimation of Discount Rates p.21 20

dayanmaktadır. Bu varsayımlarla, herhangi bir varlığa ilişkin çeşitlendirilemeyen risk, getirilerin bir piyasa endeksinde ki getirilerle birlikte ortaklara varyanslandırılarak ölçülebilir. Bu, varlığın beta sı olarak tanımlanmaktadır. Şirketin özsermayesine ilişkin beta tahmin edilebilir ise; gerekli getiri özsermayenin maliyetini oluşturacaktır, Özsermaye maliyeti = R f + Özsermaye beta (E(R m )-R f ) R f = Risksiz getiri oranı E(R m ) Piyasa Endeksi üzerinden beklenilen getiri Değerlemede Kullanılan Yöntemin Açıklaması: Değerlerlendirme kapsamında CAPM Modeli kullanılmamıştır. İndirgeme oranı: Risksiz Getiri Oranı ile Risk Priminin toplamından hesaplanmıştır. Bu toplamda kullanılan oranların açıklamaları aşağıdaki şekildedir. Risksiz getiri oranı yukarıda belirtilen 2.2.1 maddesi değişken 3 modeline göre tespit edilmiş olup, halen yürürlükteki en uzun vadeli euro bond verimi son 6 aylık ortalaması(kısa süreli piyasa değişikliklerini minimize etmek için ortalama kullanılmıştır) ile belirlenmiştir. Bu oran içerisinde ülke riskini barındırmaktadır. Risk primi ise; 2.2.1 maddesinde açıklandığı üzere bölge, sektör, proje, imar vs. gibi proje özelini ilgilendiren riskleri gözönünde bulundurarak değerleme uzmanının tecrübeleri doğrultusunda profesyonel görüşü olarak takdir edilmiştir. 2.2.2 Geliştirme Yaklaşımı Analizi Proje geliştirme yaklaşımı gelir indirgeme yöntemine benzer olmakla birlikte temelde farklılıklar vardır. Gelir indirgeme yönteminde mimari projesi ve ruhsatı bulunan mevcut projenin değerlemesi yapılmaktadır. Geliştirme yönteminde ise herhangi bir projesi veya ruhsatı bulunmayan arsa üzerine mevcut imar durumu çerçevesinde en uygun proje geliştirilerek elde edilecek gelirlerin indirgemesi yapılmaktadır. Arsa değerlemesinde 2. yöntem olarak kullanılan geliştirme yaklaşımında arsa üzerinde yapılacak olan projeden arsa sahibi payına düşen gelirler hesaplanarak arsa değeri bulunmaktadır. Projesi belli olan boş arsanın ya da inşa aşamasındaki projeyi değerlerken mevcut onaylı olan mimari projesi ile yapı ruhsatındaki alan bilgilerine göre gelir indirgeme yöntemi ile nakit akış tablosu oluşturulmaktadır. Boş arsaların değerlemesinde ise değerlemeyi yapan uzman yürürlükte olan mevcut imar planı koşullarına göre kendi öngörüsü ilse satılabilir / kiralanabilir alan tespitini yaparak nakit akış tablosunu oluşturmaktadır. 21

2.3 Kullanılan Değer Tanımları 2.3.1 Piyasa Değeri (Pazar Değeri) Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda; satış için gerekli piyasa koşulların sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün en olası, nakit el değiştirme değeridir. Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. - Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir. - Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlıyacak şekilde hareket etmektedirler. - Gayrimenkulun satışı için makul bir süre tanınmıştır. - Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. - Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. 2.3.2 Zorunlu Satış Değeri Satıcının gayrimenkulünü satmak için baskı altında olduğu ve bunun sonucu olarak uygun bir pazarlama süresinin mümkün olmadığı koşullarda kullanılan değerdir. Zorunlu satışta kabul edilen fiyat, piyasa değerinin makul ve adil durumunun aksine satıcının özel koşullarını yansıtan bir değerdir. 22

BÖLÜM 3 GENEL VE ÖZEL VERİLER 23

Veri araştırması, değerleme konusu varlığın piyasa seviyesindeki uluslararası, ulusal, bölgesel ya da komşuluk çevresi trendlerini araştırmakla başlar. Bu araştırma değerleme uzmanının o özgün piyasa alanında gayrimenkul değerlerini etkileyen ilkelerin, güçlerin ve etmenlerin ilişkilerini anlamasına yardımcı olur. Araştırma, aynı zamanda değerleme uzmanına rakamsal bilgileri, piyasa trendlerini ve ipuçlarını sağlar. Genel veriler, tanımlanmış piyasa bölgesinde mülk değerini etkileyen toplumsal, ekonomik, kamusal ve çevresel verilerdir. Özel veriler ise, değerlemesi yapılacak mülke ve eşdeğer mülklerin niteliklerine ilişkin verilerdir. 3.1.1 Demografik Veriler BÖLÜM 3 GENEL VE ÖZEL VERİLER Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2012 tarihi itibariyle Türkiye nüfusu 75.627.384 kişidir. 2012 yılında Türkiye nin yıllık nüfus artış hızı binde 12 olarak gerçekleşmiştir. 2012 yılında Türkiye de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre 903.115 kişi artmıştır. Nüfusun % 50,4 ünü (37.956.168 kişi) erkekler, % 49,6 sını (37.671.216 kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Türkiye Geneli Nüfus Artışının Yıllara Yaygın Gösterimi Toplam Toplam Erkek Kadın 2008 71.517.100 35.901.154 35.615.946 2009 72.561.312 36.462.470 36.098.842 2010 73.722.988 37.043.182 36.679.806 2011 74.724.269 37.532.954 37.191.315 2012 75.627.384 37.956.168 37.671.216 Türkiye nüfusu 2009 yılı sonu itibariyle 2008 yılına oranla binde 14,5 artarak, 72.561.312 kişiye ulaşmış olup bu rakam 2010 yılı sonu itibari ile 1.161.676 kişilik artışla (binde 15,88) 73.722.988 kişiye ulaşmıştır. 2011 yılında binde 13,5 olan yıllık nüfus artış hızı 2012 yılında binde 12'ye gerilemiştir. Türkiye de ikamet eden nüfus 2012 yılında, bir önceki yıla göre 903.115 kişi artmıştır. Aşağıdaki grafikte 2007-2011 yılları arası Türkiye geneli nüfus artış oranlarını görmek mümkündür. 2012 yılında 81 ilden; 56 sının nüfusu bir önceki yıla göre artarken, 25 ilin nüfusu azalmıştır. Nüfus artış hızı en düşük olan ilk üç il; Bilecik (binde -100,41), Isparta (-86,27) ve Kütahya (binde -45,44) dır. Nüfus artış hızı en yüksek olan ilk üç il ise sırasıyla; Tunceli (binde 103,49), Hakkari (binde 79,75) ve Şırnak (binde 62,82) tır. 24

Türkiye de şehirlerde bulunan nüfus, köylerde bulunan nüfusa göre çok büyük bir hızla artmaktadır. Ülkede şehirlerde bulunan nüfusun oranı son 17 yılda önemli artış göstererek 1990 yılında yüzde 59 iken 2000 yılında yüzde 64,9'a 2009 yılında ise ülke nüfusunun %75,5 ine yükselmiştir. 2010 yılında bu oran %76,3 olarak ölçülmüştür. Şehir nüfusu (il ve ilçe merkezlerinde ikamet eden nüfus) 56.222.356, köy nüfusu (belde ve köylerde ikamet eden nüfus) ise 17.500.632 kişidir. 2012 yılı itibari ile ise toplam nüfusun % 76,8 i 58.448.431) il ve ilçe merkezlerinde ikamet ederken, % 23,2 si (17.178.953) belde ve köylerde ikamet etmektedir. İl ve ilçe merkezlerinde yaşayan nüfus oranının en yüksek olduğu il yüzde 99 ile İstanbul, en düşük olduğu il ise yüzde 35 ile Ardahan olmuştur. Ülkemizin toplam nüfusunun % 18,3 i (13.854.740 kişi) İstanbul da ikamet etmektedir. Bunu sırasıyla; % 6,6 ile (4.890.893 kişi) Ankara, % 5,3 ile (3.965.232 kişi) İzmir, % 3,6 ile (2.652.126 kişi) Bursa, % 2,8 ile (2.108.805 kişi) Adana takip etmektedir. Ülkemizde en az nüfusa sahip olan Bayburt ilinde ikamet eden kişi sayısı ise 76.724 tür. Ülkemizde ortalama yaş 30,1 dir. Ortanca yaş erkeklerde 29,5 iken, kadınlarda 30,6 dır. İl ve ilçe merkezlerinde ikamet edenlerin ortanca yaşı 29,5; belde ve köylerde ikamet edenlerin ortanca yaşı ise 30,5 tir. Nüfusun yarısı 29,7 yaşından küçüktür. 15-64 yaş grubunda bulunan çalışma çağındaki nüfus (51.088.202), toplam nüfusun % 67,6 sını oluşturmaktadır. Ülkemiz nüfusunun % 24,9 u (18.857.179 kişi) 0-14 yaş grubunda, % 7,5 ı ise (5.682.003 kişi) 65 ve daha yukarı yaş grubunda bulunmaktadır. Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen bir kilometrekareye düşen kişi sayısı Türkiye genelinde 98 kişidir. Bu sayı illerde 12 ile 2.666 kişi arasında değişmektedir. İstanbul ilinde bir kilometrekareye 2.666 kişi düşmektedir. Bunu sırasıyla; Bunu sırasıyla; 453 kişi ile Kocaeli, 333 kişi ile İzmir, 264 kişi ile Gaziantep ve 258 kişi ile Bursa illeri izlemektedir. Nüfus yoğunluğunun en az olduğu il ise 12 kişi ile Tunceli dir. Yüzölçümü büyüklüğüne göre ilk sırada yer alan Konya nın nüfus yoğunluğu 53, yüzölçümü en küçük olan Yalova nın nüfus yoğunluğu ise 250 dir. 3.1.2 Ekonomik Veriler 6 İl Nüfus (Şehir Merkezi) Nüfus İstanbul 13.710.512 13.854.740 Ankara 4.842.136 4.965.542 İzmir 3.661.930 4.005.459 Bursa 2.402.012 2.688.171 Adana 1.886.624 2.125.635 2008 yılının başlarında iç siyasetten çok dış ekonomik gelişmeler ağırlıkta olmuş, yaşanan gelişmeler ekonomiyi doğrudan etkileyerek 2008 yılı Nisan ayından itibaren yatırımlarda yavaşlama görülmüş ve geçmiş yıllardaki yabancı yatırım oranı düşmeye başlamıştır. 2008 yılı içerisindeki yatırımlara bakıldığında, konut ve AVM sektöründeki bazı bölgelerde doyma noktasına ulaşmakla birlikte ofis ve lojistik sektöründe yatırımların devam ettiği gözlenmiştir. Dünya da ilk başta ABD'de subprime mortgage krizi olarak başlayan, sonrasında likidite sıkıntısından kaynaklandığı sanılan ancak zamanla asıl sorunun güven eksikliği olduğu anlaşılan 2008 yılının en önemli olayı ekonomik kriz, Mart ayında ABD'nin önemli yatırım bankalarının ve sigorta firmalarının iflas etmesi ile kendini göstermiş ve kısa zamanda Avrupa'ya sıçramıştır. Ülkelerin birbiri ardına kriz önleyici paketler açıklamalarına rağmen ekonomik küçülmelere engel olamayıp dünya büyüme tahminleri eksi değerleri göstermiştir. 6 TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 25

2008 yılı sonu ve 2009 yılı başında Türkiye de ekonomik kriz reel sektörde de hissedilmeye başlamıştır. 2009 yılı içerisinde ekonomik daralma ile birlikte sanayi üretimi ve istihdamda düşüşler yaşanmıştır. Gayrimenkul sektörünün de 2009 yılını küçülerek geçirdiği, fiyatların düşüş hareketini sürdürdüğü ve talebin az olduğu bilinmektedir. Ancak 2010 yılı başlarında ülke ekonomisinde ve dış piyasalarda yaşanan pozitif görünüm ile birlikte sürdürülebilir bir kalkınmanın tekrar başladığı ve krizin etkilerinin pozitif hava ile beraber bir nebze de azaldığı gözlemlenmektedir. 2010 yılı genelinde döviz fiyatlarının belirli bir bant seviyesinde kalması, İstanbul Borsasının 2010 yılı başı itibariyle artış eğilimini devam ettirmesi, 2010 Eylül ayında yapılan referandumun siyasi istikrar olarak algılanmasıyla birlikte piyasalarda esen pozitif hava devam etmiştir. Ekonomik verilerin pozitif olmaya başladığı 2011 yılı içerisinde yabancı yatırımların Türkiye'ye olan ilgisi devam etmiştir. Ancak büyük yatırım kararlarının önceki yıllarda olduğu gibi rahat ve kolay verilememesi yatırım süreçlerini uzatmıştır. Fiyat istikrarı ve ekonomik büyümenin artması ile 2011 yılı Türkiye nin ilerlemesine ve dış politikada gücünün artmasına sahne olmuştur. 2012 yılı içerisinde de ekonomik istikrarın devam ettiği görülse de, bazı gayrimenkul tipleri ve projeleri için satış sıkıntısı yaşandığı gözlemlenmiştir. Bunun yanında 2012 yılı sektöre 3 önemli yasanın getirildiği bir yıl olmuştur. Mütekabiliyet yasası ile birlikte Türkiye de yatırım yapmak isteyen yabancı yatırımcıların önü açılmış olup, bu yasanın önümüzdeki süreçte gayrimenkul piyasasına ciddi bir ivme kazandırması beklenmektedir. Mütekabiliyet yasası ile yabancı sermayeyi çekmek ve cari açığı kapatmak amaçlansa da asıl yurt içinde ve yurt dışında ilgi gören ve kaynak arttırılmasını sağlayacak hususun Kentsel Dönüşüm ve 2B arazilerinin satışı olduğu düşünülmektedir. Bu yasalar ile yeni gayrimenkul geliştirme alanları yaratılmış olup, bunun etkisinin 2013 yılında daha net hissedileceği düşünülmektedir. Özellikle kentsel dönüşüm ile yapılacak yatırımlar ve arazi arayışları yoğun olarak yatırımcıların gündemindedir. Uluslararası Kredi Derecelendirme Kuruluşu Standart & Poor s, Türkiye nin uzun vadeli kredi notunu Mart 2013 de BB den yatırım yapılabilir seviyenin bir altı olan BB+ ya yükseltmiştir. Mayıs 2013 de ise Moody s Türkiye nin kredi notunu bir basamak artışla Baa3 e yükseltmiştir. Böylelikle Türkiye, Fitch in Kasım 2012 deki artışının(bbb-) ardından ikinci yatırım yapılabilir notunu almıştır. Bu olumlu gelişmeler ile yabancı yatırımcıların Türkiye ye girişlerinin daha hızlı bir şekilde artarak devam etmesi beklenmektedir. Ekonomik açıdan yaşanan olumlu gelişmeler ve 2012 yılı içinde kabul edilen 3 önemli yasanın etkisinin görülmeye başlanması ile birlikte 2013 yılının 2012 yılına kıyasla gayrimenkul sektörü açısından daha iyi bir yıl olacağı öngörülmektedir. 26

3.2 Özel Veriler - Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi 3.2.1 İstanbul İli İstanbul, 280 01 ve 290 55 doğu boylamlarıyla 410 33 ve 400 28 kuzey enlemleri arasında bulunur. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İstanbul, Avrupa ile Asya kıtaları arasında köprü görevi gören, bunların birbirine en çok yaklaştığı iki uç üzerinde kurulmuş, 5.512 km 2 lik alana sahip bir şehirdir. Bu uçlar Avrupa kıtasında Çatalca, Asya kıtasında ise Kocaeli; güneyden Marmara ve Bursa, güneybatıdan Tekirdağ ve kuzeybatıdan Kırklareli ile çevrilidir. Marmara denizindeki Adalar da İstanbul iline dahildir. İstanbul ilinin ilçeleri; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eminönü, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Kocasinan, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultangazi, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar, Zeytinburnu dur. İstanbul Uluslararası Atatürk Havalimanı, şehir merkezine 20 km mesafededir. Ayrıca İstanbulda uçak ve helikopter kiralama olanağı vardır. Türkiye topraklarının %9,7 sini kaplayan İstanbul, nüfus varlığı açısından ülkenin en önemli ili durumundadır. 2012 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemi nüfus sayımı sonuçlarına göre, İstanbul un toplam nüfusu 13.854.740 olarak belirlenmiştir. Ekonomik yönden İstanbul, Türkiye nin en gelişmiş kentlerinden biridir. Turizm, sanayi ve ticaret ekonomisinin en önemli kaynaklarıdır. Sanayi kuruluşlarının büyük çoğunluğu il dışına taşınmasına karşın, kent imalat sanayi yönünden önemini korumaktadır. İstanbul sanayiinde asıl gelişme Cumhuriyetten sonra başlamıştır. 1950 lerden sonra hızlanan sermaye birikimleri, özel sektöre sağlanan destek, sanayi ve ticaret yönünden İstanbul un önde gelen bir kent olmasına olanak sağlamıştır. İstanbul doğal güzelliği, zengin kültür varlıkları, ulaşım ve konaklama konusundaki gelişimi ile Türkiye nin en gözde turizm merkezlerinden biri olmuştur. Türkiye ye gelen yabancı turistlerin büyük bir bölümü İstanbul dan giriş yapmaktadır. 27

3.2.2. Şişli İlçesi İstanbul ilinin batısında yer alan Şişli ilçesinin toprakları 1987 de Kâğıthane nin ayrılmasından sonra ikiye bölünmüş durumdadır. Bu bölümler kuzeyde Ayazağa bölümü ve güneyde Şişli bölümü olarak adlandırılır. Ayazağa bölümü, kuzey ve doğuda Sarıyer, güneydoğuda Beşiktaş, güneyde Kağıthane, batıda da Eyüp ilçeleriyle çevrilidir. Şişli bölümü ise, batı ve kuzeyde Kâğıthane, doğu ve güneydoğuda Beşiktaş, güney ve güneybatıda Beyoğlu ilçelerine komşudur. Şişli ilçesinin bu sınırlar içinde toplam yüzölçümü 30 km² dir. İlçe topraklarının denize kıyısı yoktur. İlçenin kuzey kesimi, güney kesimine göre daha büyüktür. Eski yıllarda Beyoğlu ilçesine bağlı bir bucak olarak yönetilen Şişli yöresi, 1954 te ilçe statüsüne geçmiştir. 1970 lerde 100.000 i aşan nüfus, 2000 nüfus sayımında 270.674, 2008 nüfus sayımında 312.666 kişiye ulaşmış olup, 2011 adrese dayalı nüfus sayımına göre ilçenin nüfusu 320.763 kişidir. Belirlenen bu nüfusun gece nüfusu olduğu, gündüz ise yaklaşık üç katına çıktığı da tahmin edilmektedir. İlçe 2008 Nüfusu 2009 Nüfusu 2010 Nüfusu 2011 Nüfusu 2012 Nüfusu Şişli 312.666 316.058 317.337 320.763 318.217 Kırsal yerleşmesi bulunmayan Şişli ilçesinin kentsel alanı 28 mahalleden oluşmaktadır. Bu mahalleler Mecidiyeköy, Bozkurt, Cumhuriyet, Duatepe, Eskişehir, Ergenekon, Esentepe, Feriköy, Fulya, Gülbahar, Harbiye, Halide Edip Adıvar, Halil Rıfat Paşa, Halaskargazi, İnönü, İzzet Paşa Çiftliği, Kaptanpaşa, Kuştepe, Mahmut Şevket Paşa, Merkez, Meşrutiyet, 19 Mayıs, Paşa, Teşvikiye ve Yayla mahalleleridir. Şişli ye bağlı Ayazağa, Maslak ve Huzur mahalleleri, 6 Aralık 2012 tarihli Resmi Gazete de belirtildiği üzere, Sarıyer ilçesine bağlanmıştır. İlçe sınırları içinde kültürel aktiviteler için çeşitli merkezler vardır. Tiyatro ve sinemanın yanı sıra, Lütfü Kırdar Kongre Salonu, Cemal Reşit Rey Konser Salonu, Açıkhava Tiyatrosu, Şehir Tiyatroları Harbiye Sahnesi, Askeri Müze, İstanbul Teknik Üniversitesi, Marmara Üniversitesi ve Yıldız Teknik Üniversitesi nin bazı birimleri yer almaktadır. Şişli kuruluşundan itibaren üst sosyo-ekonomik katmanlarda yer alan yabancıların ve azınlıkların rağbet ettikleri bir yerleşim birimi olmuştur. Cumhuriyet ten sonra, bu sosyo-kültürel yapı bir ölçüde değişse de halen Şişli ilçesi İstanbul da azınlıkların, belli ve giderek azalan bir oranda da olsa, bulundukları nadir ilçelerinden biridir. 28

BÖLÜM 4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ 29

BÖLÜM 4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ 4.1 Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri İli : İstanbul İlçesi : Şişli Bucağı : - Köyü : - Mahallesi : Mecidiyeköy Sokağı : - Mevkii : - Pafta No : 304 Ada No : 1947 Parsel No : 91 Ana Gay. Niteliği : Betonarme Bina Ana Gay. Yüzölçümü : 11.602, 48 m² Sıra B. B. No No Kat No Arsa Payı Niteliği Sahibi 1 1 6. Bodrum 28 / 145031 Dükkan 2 2 6. Bodrum 66 / 145031 Dükkan 3 3 6. Bodrum 166 / 145031 Dükkan 4 4 6. Bodrum 116 / 145031 Dükkan 5 5 6. Bodrum 126 / 145031 Dükkan 6 6 6. Bodrum 60 / 145031 Dükkan 7 7 5. Bodrum 138 / 145031 Dükkan 8 8 5. Bodrum 112 / 145031 Dükkan 9 9 5. Bodrum 126 / 145031 Dükkan 10 10 5. Bodrum 186 / 145031 Dükkan 11 11 4. Bodrum 38 / 145031 Dükkan 12 12 4. Bodrum 32 / 145031 Dükkan 13 13 4. Bodrum 32 / 145031 Dükkan 14 14 4. Bodrum 64 / 145031 Dükkan 15 15 4. Bodrum 184 / 145031 Dükkan 16 16 4. Bodrum 12848 / 145031 Dükkan 17 17 4. Bodrum 336 / 145031 Dükkan 18 18 4. Bodrum 208 / 145031 Dükkan 19 19 4. Bodrum 60 / 145031 Dükkan 20 20 4. Bodrum 28 / 145031 Dükkan 21 21 4. Bodrum 32 / 145031 Dükkan 22 22 4. Bodrum 38 / 145031 Dükkan 23 23 4. Bodrum 64 / 145031 Dükkan 24 24 4. Bodrum 184 / 145031 Dükkan 25 25 4. Bodrum 278 / 145031 Dükkan 26 26 4. Bodrum 448 / 145031 Dükkan 27 27 4. Bodrum 388 / 145031 Dükkan 28 28 4. Bodrum 246 / 145031 Dükkan 29 29 4. Bodrum 380 / 145031 Dükkan 30 30 4. Bodrum 440 / 145031 Dükkan 30

Sıra B. B. No No Kat No Arsa Payı Niteliği Sahibi 31 31 4. Bodrum 700 / 145031 Dükkan 32 32 4. Bodrum 488 / 145031 Dükkan 33 33 4. Bodrum 260 / 145031 Dükkan 34 34 4. Bodrum 198 / 145031 Dükkan 35 35 4. Bodrum 42 / 145031 Dükkan 36 36 3. Bodrum 50 / 145031 Dükkan 37 37 3. Bodrum 28 / 145031 Dükkan 38 38 3. Bodrum 28 / 145031 Dükkan 39 39 3. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 40 40 3. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 41 41 3. Bodrum 28 / 145031 Dükkan 42 42 3. Bodrum 224 / 145031 Dükkan 43 43 3. Bodrum 416 / 145031 Dükkan 44 44 3. Bodrum 224 / 145031 Dükkan 45 45 3. Bodrum 228 / 145031 Dükkan 46 46 3. Bodrum 218 / 145031 Dükkan 47 47 3. Bodrum 84 / 145031 Dükkan 48 48 3. Bodrum 278 / 145031 Dükkan 49 49 3. Bodrum 278 / 145031 Dükkan 50 50 3. Bodrum 278 / 145031 Dükkan 51 51 3. Bodrum 278 / 145031 Dükkan 52 52 3. Bodrum 380 / 145031 Dükkan 53 53 3. Bodrum 74 / 145031 Dükkan 54 54 3. Bodrum 36 / 145031 Dükkan 55 55 3. Bodrum 88 / 145031 Dükkan 56 56 3. Bodrum 38 / 145031 Dükkan 57 57 3. Bodrum 38 / 145031 Dükkan 58 58 3. Bodrum 64 / 145031 Dükkan 59 59 3. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 60 60 3. Bodrum 106 / 145031 Dükkan 61 61 3. Bodrum 416 / 145031 Dükkan 62 62 3. Bodrum 810 / 145031 Dükkan 63 63 3. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 64 64 3. Bodrum 84 / 145031 Dükkan 65 65 3. Bodrum 88 / 145031 Dükkan 66 66 3. Bodrum 200 / 145031 Dükkan 67 67 3. Bodrum 84 / 145031 Dükkan 68 68 3. Bodrum 46 / 145031 Dükkan 69 69 3. Bodrum 42 / 145031 Dükkan 70 70 3. Bodrum 366 / 145031 Dükkan 71 71 3. Bodrum 66 / 145031 Dükkan 72 72 3. Bodrum 38 / 145031 Dükkan 73 73 3. Bodrum 38 / 145031 Dükkan 74 74 3. Bodrum 102 / 145031 Dükkan 75 75 3. Bodrum 36 / 145031 Dükkan 76 76 3. Bodrum 70 / 145031 Dükkan 77 77 3. Bodrum 186 / 145031 Dükkan 78 78 3. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 31

Sıra B. B. No No Kat No Arsa Payı Niteliği Sahibi 79 79 3. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 80 80 3. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 81 81 3. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 82 82 3. Bodrum 242 / 145031 Dükkan 83 83 3. Bodrum 166 / 145031 Dükkan 84 84 3. Bodrum 170 / 145031 Dükkan 85 85 3. Bodrum 170 / 145031 Dükkan 86 86 3. Bodrum 250 / 145031 Dükkan 87 87 3. Bodrum 240 / 145031 Dükkan 88 88 3. Bodrum 28 / 145031 Dükkan 89 89 3. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 90 90 3. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 91 91 3. Bodrum 32 / 145031 Dükkan 92 92 3. Bodrum 32 / 145031 Dükkan 93 93 3. Bodrum 46 / 145031 Dükkan 94 94 3. Bodrum 66 / 145031 Dükkan 95 95 3. Bodrum 172 / 145031 Dükkan 96 96 3. Bodrum 256 / 145031 Dükkan 97 97 3. Bodrum 436 / 145031 Dükkan 98 98 3. Bodrum 348 / 145031 Dükkan 99 99 3. Bodrum 232 / 145031 Dükkan 100 100 3. Bodrum 390 / 145031 Dükkan 101 101 3. Bodrum 496 / 145031 Dükkan 102 102 3. Bodrum 728 / 145031 Dükkan 103 103 3. Bodrum 770 / 145031 Dükkan 104 104 3. Bodrum 288 / 145031 Dükkan 105 105 3. Bodrum 60 / 145031 Dükkan 106 106 3. Bodrum 46 / 145031 Dükkan 107 107 3. Bodrum 566 / 145031 Dükkan 108 108 3. Bodrum 566 / 145031 Dükkan 109 109 3. Bodrum 46 / 145031 Dükkan 110 110 2. Bodrum 46 / 145031 Dükkan 111 111 2. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 112 112 2. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 113 113 2. Bodrum 135 / 145031 Dükkan 114 114 2. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 115 115 2. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 116 116 2. Bodrum 32 / 145031 Dükkan 117 117 2. Bodrum 228 / 145031 Dükkan 118 118 2. Bodrum 412 / 145031 Dükkan 119 119 2. Bodrum 226 / 145031 Dükkan 120 120 2. Bodrum 228 / 145031 Dükkan 121 121 2. Bodrum 218 / 145031 Dükkan 122 122 2. Bodrum 338 / 145031 Dükkan 123 123 2. Bodrum 278 / 145031 Dükkan 124 124 2. Bodrum 278 / 145031 Dükkan 125 125 2. Bodrum 278 / 145031 Dükkan 126 126 2. Bodrum 278 / 145031 Dükkan 32

Sıra B. B. No No Kat No Arsa Payı Niteliği Sahibi 127 127 2. Bodrum 300 / 145031 Dükkan 128 128 2. Bodrum 56 / 145031 Dükkan 129 129 2. Bodrum 28 / 145031 Dükkan 130 130 2. Bodrum 106 / 145031 Dükkan 131 131 2. Bodrum 46 / 145031 Dükkan 132 132 2. Bodrum 50 / 145031 Dükkan 133 133 2. Bodrum 64 / 145031 Dükkan 134 134 2. Bodrum 374 / 145031 Dükkan 135 135 2. Bodrum 218 / 145031 Dükkan 136 136 2. Bodrum 184 / 145031 Dükkan 137 137 2. Bodrum 168 / 145031 Dükkan 138 138 2. Bodrum 152 / 145031 Dükkan 139 139 2. Bodrum 394 / 145031 Dükkan 140 140 2. Bodrum 78 / 145031 Dükkan 141 141 2. Bodrum 56 / 145031 Dükkan 142 142 2. Bodrum 52 / 145031 Dükkan 143 143 2. Bodrum 124 / 145031 Dükkan 144 144 2. Bodrum 28 / 145031 Dükkan 145 145 2. Bodrum 56 / 145031 Dükkan 146 146 2. Bodrum 278 / 145031 Dükkan 147 147 2. Bodrum 250 / 145031 Dükkan 148 148 2. Bodrum 258 / 145031 Dükkan 149 149 2. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 150 150 2. Bodrum 208 / 145031 Dükkan 151 151 2. Bodrum 240 / 145031 Dükkan 152 152 2. Bodrum 168 / 145031 Dükkan 153 153 2. Bodrum 168 / 145031 Dükkan 154 154 2. Bodrum 168 / 145031 Dükkan 155 155 2. Bodrum 260 / 145031 Dükkan 156 156 2. Bodrum 240 / 145031 Dükkan 157 157 2. Bodrum 32 / 145031 Dükkan 158 158 2. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 159 159 2. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 160 160 2. Bodrum 138 / 145031 Dükkan 161 161 2. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 162 162 2. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 163 163 2. Bodrum 46 / 145031 Dükkan 164 164 2. Bodrum 64 / 145031 Dükkan 165 165 2. Bodrum 176 / 145031 Dükkan 166 166 2. Bodrum 278 / 145031 Dükkan 167 167 2. Bodrum 476 / 145031 Dükkan 168 168 2. Bodrum 334 / 145031 Dükkan 169 169 2. Bodrum 260 / 145031 Dükkan 170 170 2. Bodrum 404 / 145031 Dükkan 171 171 2. Bodrum 532 / 145031 Dükkan 172 172 2. Bodrum 1166 / 145031 Dükkan 173 173 2. Bodrum 964 / 145031 Dükkan 174 174 2. Bodrum 292 / 145031 Dükkan 33

Sıra B. B. No No Kat No Arsa Payı Niteliği Sahibi 175 175 2. Bodrum 56 / 145031 Dükkan 176 176 2. Bodrum 46 / 145031 Dükkan 177 177 2. Bodrum 80 / 145031 Dükkan 178 178 2. Bodrum 46 / 145031 Dükkan 179 179 1. Bodrum 46 / 145031 Dükkan 180 180 1. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 181 181 1. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 182 182 1. Bodrum 36 / 145031 Dükkan 183 183 1. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 184 184 1. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 185 185 1. Bodrum 32 / 145031 Dükkan 186 186 1. Bodrum 226 / 145031 Dükkan 187 187 1. Bodrum 268 / 145031 Dükkan 188 188 1. Bodrum 148 / 145031 Dükkan 189 189 1. Bodrum 92 / 145031 Dükkan 190 190 1. Bodrum 208 / 145031 Dükkan 191 191 1. Bodrum 208 / 145031 Dükkan 192 192 1. Bodrum 208 / 145031 Dükkan 193 193 1. Bodrum 208 / 145031 Dükkan 194 194 1. Bodrum 208 / 145031 Dükkan 195 195 1. Bodrum 208 / 145031 Dükkan 196 196 1. Bodrum 212 / 145031 Dükkan 197 197 1. Bodrum 56 / 145031 Dükkan 198 198 1. Bodrum 38 / 145031 Dükkan 199 199 1. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 200 200 1. Bodrum 38 / 145031 Dükkan 201 201 1. Bodrum 64 / 145031 Dükkan 202 202 1. Bodrum 638 / 145031 Dükkan 203 203 1. Bodrum 344 / 145031 Dükkan 204 204 1. Bodrum 184 / 145031 Dükkan 205 205 1. Bodrum 170 / 145031 Dükkan 206 206 1. Bodrum 448 / 145031 Dükkan 207 207 1. Bodrum 148 / 145031 Dükkan 208 208 1. Bodrum 74 / 145031 Dükkan 209 209 1. Bodrum 50 / 145031 Dükkan 210 210 1. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 211 211 1. Bodrum 28 / 145031 Dükkan 212 212 1. Bodrum 56 / 145031 Dükkan 213 213 1. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 214 214 1. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 215 215 1. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 216 216 1. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 217 217 1. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 218 218 1. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 219 219 1. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 220 220 1. Bodrum 92 / 145031 Dükkan 221 221 1. Bodrum 148 / 145031 Dükkan 222 222 1. Bodrum 268 / 145031 Dükkan 34

Sıra B. B. No No Kat No Arsa Payı Niteliği Sahibi 223 223 1. Bodrum 204 / 145031 Dükkan 224 224 1. Bodrum 32 / 145031 Dükkan 225 225 1. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 226 226 1. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 227 227 1. Bodrum 36 / 145031 Dükkan 228 228 1. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 229 229 1. Bodrum 24 / 145031 Dükkan 230 230 1. Bodrum 46 / 145031 Dükkan 231 231 1. Bodrum 60 / 145031 Dükkan 232 232 1. Bodrum 66 / 145031 Dükkan 233 233 1. Bodrum 106 / 145031 Dükkan 234 234 1. Bodrum 126 / 145031 Dükkan 235 235 1. Bodrum 306 / 145031 Dükkan 236 236 1. Bodrum 172 / 145031 Dükkan 237 237 1. Bodrum 240 / 145031 Dükkan 238 238 1. Bodrum 264 / 145031 Dükkan 239 239 1. Bodrum 194 / 145031 Dükkan 240 240 1. Bodrum 92 / 145031 Dükkan 241 241 1. Bodrum 38 / 145031 Dükkan 242 242 1. Bodrum 38 / 145031 Dükkan 243 243 1. Bodrum 46 / 145031 Dükkan 244 244 1. Bodrum 46 / 145031 Dükkan Zemin, 245 245 Asma, 1, 2 21105 / 145031 Dükkan İli : İstanbul İlçesi : Şişli Bucağı : - Köyü : - Mahallesi : Mecidiyeköy Sokağı : - Mevkii : - Pafta No : 304 Ada No : 1947 Parsel No : 91 Ana Gay. Niteliği : Betonarme Bina Ana Gay. Yüzölçümü : 11.602, 48 m² 35

B. B. Kat Arsa Niteliği Sahibi No No Payı 247 6 176 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 252 7 278 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 258 8 278 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 259 8 158 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 260 8 274 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 261 8 270 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 270 10 288 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 273 10 278 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 286 12 296 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 287 12 188 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 289 13 296 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 291 13 294 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 292 13 286 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 293 13 170 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 294 13 290 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 295 14 352 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 296 14 228 / 145031 15. Katta Tesisat Odası Olan Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 297 14 348 / 145031 15. Katta Tesisat Odası Olan Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 298 14 282 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 302 16 228 / 145031 15. Ara Katta Tesisat Odası Olan Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 303 16 348 / 145031 15. Ara Katta Tesisat Odası Olan Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 310 17 284 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 317 18 284 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 329 20 286 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 331 20 288 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 342 22 204 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 347 23 292 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 357 26 242 / 145031 25. Ara Katta Tesisat Odası Olan Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 359 26 294 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 360 26 180 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 372 28 180 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 377 29 322 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 379 29 326 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 383 30 298 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 384 30 184 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 385 30 300 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 389 31 298 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 414 36 224 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 415 36 202 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 416 36 202 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 417 36 226 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 422 37 228 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 423 37 206 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 424 37 206 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 425 37 230 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 36

B. B. No Kat No Arsa Payı Niteliği Sahibi 435 39 950 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 438 40 960 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 439 40 230 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 440 40 260 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 442 41 970 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 443 42 970 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 448 44 970 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 456 49 1078 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 271* 10 170 / 145036 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 282* 12 242 / 145036 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 283* 12 168 / 145037 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 284* 12 168 / 145060 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 285* 12 236 / 145061 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 309* 17 288 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 312* 17 286 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 323* 19 308 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 341* 22 314 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 445* 43 970 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 447* 44 970 / 145031 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 368* 28 302 / 145052 Kat Bahçeli Daire Kiler GYO A.Ş. 255** 7 270 / 145031 Kat Bahçeli Daire 267** 9 282 / 145031 Kat Bahçeli Daire 304** 16 282 / 145031 Kat Bahçeli Daire 356** 26 368 / 145031 25. Ara Katta Tesisat Odası Olan Kat Bahçeli Daire * Satış vaadi sözleşmesi ile satılıp, mülkiyeti halen Kiler GYO da olan taşınmazlardır. Garanti Finansal Kiralama A.Ş. Garanti Finansal Kiralama A.Ş. Garanti Finansal Kiralama A.Ş. Garanti Finansal Kiralama A.Ş. **Mülkiyeti Kiler GYO da olmayan, ancak üzerinde Kiler GYO lehine kiralama şerhi bulunan taşınmazlar 4.2 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır. İstanbul ili, Şişli ilçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde 17.12.2013 tarih, saat 14.00 itibariyle yapılan incelemede alınan bilgilere ve 05.12.2013 tarihli onay tarihli takyidat belgelerine göre konu taşınmazlar üzerinde yer alan takyidat bilgileri rapor ekinde sunulmaktadır. 37

Değerleme konusu taşınmazların tamamında müşterek olarak: Şerhler; Beyanlar; 1 TL bedel karşılığında TEDAŞ lehine kira sözleşmesi vardır. (9184 no lu TM yeri ve kablo geçiş güzergahı için 99 yıllığı 1 TL bedelle kira şerhi) (11.12.2009 tarih, 16266 yevmiye no ile) Yönetim Planı. (06.07.2009 tarih, 11651 yevmiye no ile) Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı ana gayrimenkul üzerinde, 06.04.2011 tarih, 5800 yevmiye no ile Kat Mülkiyeti kurulmuştur. Değerleme Konusu 16 No lu Bağımsız Bölüm Üzerinde; Albaraka Türk Katılım Bankası A.Ş. lehine, 30.000.000 TL bedelle, 1. Derece, FBK müddetle ipotek bulunmaktadır. (10.05.2013 tarih, 8904 yevmiye no ile) Değerleme konusu ana binanın, 1., 2., 3., 4., 5. ve 6. bodrum katlarında yer alan Dükkan vasıflı 244 adet bağımsız bölüm ile zemin, asma, 1. ve 2. normal katlarda yer alan Dükkan vasıflı 245 no lu bağımsız bölüm üzerinde, aşağıdaki takyidatlar yer almaktadır. Şerhler; Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine 70/100 hissesi üzerinde kat karşılığı ve satış vaadi sözleşmesi bulunmaktadır. (22.11.2005 tarih, 14810 yevmiye no ile) 247, 252, 258, 259, 261, 270, 273, 286, 287, 289, 291, 292, 293, 295, 298, 302, 329, 342, 347, 357, 359, 360, 372, 377, 379, 383, 384, 385, 389, 414, 415, 416, 417, 422, 423, 435, 438, 439, 440, 442, 443, 448, no lu bağımsız bölümlerde aşağıdaki takyidatlar bulunmaktadır: Rehinler Hanesinde: C.İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine, 120.000.000 USD bedelle, %16 faiz oranlı, 2. Derece, FBK müddetle ipotek bulunmaktadır.(09.10.2013 tarih, 19118 yevmiye no ile)* Düşünceler Hanesinde: C ilave ipotek yabancı para olup, birimi Amerikan Dolarıdır. Aynı parselde 247, 252, 258, 259, 261, 270, 273, 286, 287, 289, 291, 292, 293, 295, 298, 302, 329, 342, 347, 357, 359, 360, 372, 377 379, 383, 384, 385, 389, 414, 415, 416, 417, 422, 423, 435, 438, 439, 440, 442, 443, 448 bağımsız bölümler ile müşterektir. Şerhler Hanesinde: C ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.** *Söz konusu ipotek tapu kütüğüünde 2. derece olarak belirtilmiş iken, onaylı takyidat belgesinde 1. derece olarak belirtilmiştir. **Söz konusu istifade hakkı tapu kütüğünde mevcut iken, onaylı takyidat belgesinde bulunmamaktadır. 38

271, 260 ve 331 no lu bağımsız bölümler üzerinde müşterek olarak aşağıdaki takyidatlar bulunmaktadır: Rehinler Hanesinde: C.İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine, 120.000.000 USD bedelle, %16 faiz oranlı, 2. Derece, FBK müddetle ipotek bulunmaktadır. (09.10.2013 tarih, 19117 yevmiye no ile)* Düşünceler Hanesinde: C ilave ipotek yabancı para birimi olup Amerikan Doalarıdır. Aynı parsel 331, 260 ve 271 parseller ile müşterektir. Şerhler Hanesinde: C ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır** *Söz konusu ipotek tapu kütüğünde 2. derece olarak belirtilmiş iken, onaylı takyidat belgesinde 1. derece olarak belirtilmiştir. **Söz konusu istifade hakkı tapu kütüğünde mevcut iken, onaylı takyidat belgesinde bulunmamaktadır. 456 no lu bağımsız bölüm üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.* *Şişli Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan tapu kütüğü incelemelerinde, 456 no lu bağımsız bölüm üzerinde Akbank T.A.Ş. lehine, 14.000.000 USD tutarında, 2 farklı ipotek görülmekte olup söz konusu ipoteklerin Şişli Tapu Sicil Müdürlüğü nden temin edilen 05.12.2013 tarihli takyidat belgesinde yer almadığı görülmüştür. Tapu memurları ile yapılan görüşmede, söz konusu ipoteklerin mevcut durumda terkin edildikleri ve tapu kütüğü kayıtlarının güncelleme işlemlerinin devam ettiği öğrenilmiştir. 247 no lu bağımsız bölüm üzerinde aşağıdaki takyidatlar bulunmaktadır: Şerhler Hanesinde: Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine 70/100 hissesi üzerinde kat karşılığı ve satış vaadi sözleşmesi vardır. (22.11.2005 tarih, 14810 yevmiye no ile) 297 ve 298 no lu bağımsız bölümler üzerinde aşağıdaki takyidatlar bulunmaktadır: Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine 70/100 hissesi üzerinde kat karşılığı ve satış vaadi sözleşmesi vardır. (22.11.2005 tarih, 14810 yevmiye no ile)* *Söz konusu ipotekler tapu kütüğünde yer almakla birlikte, 05.12.2013 tarihli takyidat belgesinde belirtilmemiştir. 255, 267, 304 ve 356 no lu bağımsız bölümler üzerinde aşağıdaki takyidatlar bulunmaktadır: Beyanlar Hanesinde: Finansal Kiralam Şerhi (Kiler GYO lehine)(31.07.2013 tarih, 1548 yevmiye no ile) 4.2.1 Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri Konu taşınmazlardan 255,267, 304 ve 356 no lu taşınmazlar Kiler GYO mülkiyetinde iken, 31.07.2013 tarih, 19001 yevmiye no ile Garanti Finansal Kiralama A.Ş. adına tescil edilmiştir. 39

Değerleme konusu ana binanın, 1., 2., 3., 4., 5. ve 6. bodrum katlarında yer alan Dükkan vasıflı 244 adet bağımsız bölüm üzerinde bulunan aşağıdaki takyidatlar terkin edilmiştir. Rehinler Hanesinde: A.İ. Akbank T.A.Ş. lehine, 14.000.000 USD bedelle, FBK müddetle, 1. dereceden, akdi faiz oranı ile Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye ait ½ hisse üzerinde, 23.03.2010 tarih ve 2823 yevmiye no ile tesis edilen ipotek terkin edilmiştir. (01.03.2013 tarih, 4011 yevmiye no ile) B.İ. Akbank T.A.Ş. lehine, 14.000.000 USD bedelle, FBK müddetle, 1. dereceden, % 8 faiz oranı ile Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye ait ½ hisse üzerinde, 25.07.2012 tarih ve 12639 yevmiye no ile tesis edilen ipotek terkin edilmiştir. (01.03.2013 tarih, 4028 yevmiye no ile) Düşünceler Hanesinde: A- ipotek Kiler GYO A.Ş. ye ait 1/2 hisse üzerinde, Amerikan Doları üzerinden tesis edilmiş olup, faiz oranı değişkendir ve 1 ila 245 no lu ve 456 no lu bağımsız bölümlerle müşterektir. notu terkin edilmiştir. B- ipotek Kiler GYO A.Ş. ye ait 1/2 hisse üzerinde, Amerikan Doları üzerinden tesis edilmiş olup, faiz oranı değişkendir ve 1 ila 244 no lu ve 456 no lu bağımsız bölümlerle müşterektir. notu terkin edilmiştir. Değerleme konusu ana binanın, 1 zemin, asma, 1. ve 2. normal katlarında yer alan Dükkan vasıflı 245 no lu bağımsız bölüm üzerinde bulunan aşağıdaki takyidatlar terkin edilmiştir. A.İ. Akbank T.A.Ş. lehine, 14.000.000 USD bedelle, FBK müddetle, 1. dereceden, akdi faiz oranı ile Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye ait ½ hisse üzerinde, 23.03.2010 tarih ve 2823 yevmiye no ile tesis edilen ipotek terkin edilmiştir. (12.04.2011 tarih, 6100 yevmiye no ile) Düşünceler Hanesinde: A- ipotek Kiler GYO A.Ş. ye ait 1/2 hisse üzerinde, Amerikan Doları üzerinden tesis edilmiş olup, faiz oranı değişkendir ve 1 ila 245 no lu ve 456 no lu bağımsız bölümlerle müşterektir. notu terkin edilmiştir. 4.3 Gayrimenkulün İmar Bilgileri İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Bir değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir. Kağıthane Belediyesi İmar Müdürlüğü nde 17.12.2013 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda edinilen şifahi bilgilere ekte sunulan onaylı imar durumu belgesine göre değerleme konusu taşınmaz, 31.12.2007 tasdik tarihli, Kağıthane 3. Etap Uygulama İmar Planı kapsamında Ticaret Alanı lejandın da kalmaktadır. Yapılaşma koşulları için, 08.09.2005 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli, Büyükdere Caddesi Güzergahı Ticaret Sahaleri Tadilat Planı şartları geçerli olup; İmar Durumu: TAKS=0,25-0,35 E=2,50 İnşaat Nizamı: Blok Nizam 40

Hmax:Serbest tir. 1947 Ada 91 Parsel Plan Notları Ticaret bölgesindeki yapı adalarında; İrtifa:H=serbesttir. Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri 6.00 mt.dir. H=serbest yüksekliğindeki binalar için zemin üstündeki yükselen bloklarda TAKS min=0.25, TAKS max=0.35 dir ve H=15.50 metre yükseklikten sonraki katlar için herhangi bir şekilde komşu mesafesini arttırma koşulu aranmayacaktır., Blok ebatları serbesttir. Zemin katlar için min. TAKS=0.35 max. TAKS=0.50 dir. Kat yükseklikleri 4.00 metreyi aşamaz. Ancak zemin katlarda bu koşul aranmayabilir. Bodrum katlar inşaat emsaline dahil değildir. Şişli Büyükdere Caddesinden cephe alan parsellerde -+0.00 kotu Büyükdere Caddesinde; diğer yapı adalarında da cephe aldığı yolların yüksek noktasından alınacaktır. Bina otoparklarının bina bünyesinde sağlanması esastır. Bina ihtiyacı dışında da dışarıya hizmet eden otopark yapılabilir. 41

Metro inşaatı için parsel ilgilileri ile yapılan mevcut protokol gereği ve irtifaklandıracak olan parsel kısımları dahil edilmek suretiyle bu parsellerde brüt parsel alanı üzerinden inşaat emsali uygulanacaktır. Metroya irtifak tesis edilecek alanın zemin üstü parsel sahiplerinin tasarrufunda kalacak ve bu alanlarda metro giriş-çıkışları ve bacaları dışında çarşı ve dükkan gibi tesisler yapılamaz. Ancak metronun zemin altındaki kısımları ile Büyükdere caddesinden cephe alan parsellerin zemin altından bağlantısının sağlanması yapılabilir. Uygulama aşamasında İSKİ nin uygun görüşü alınmak kaydıyla isale hattında kaydırma yapılabilir. Plan onama sınırı içerisindeki tüm parsellerin emsali net alan üzerinden 2.5 tur. Ruhsat ve İzinler: Kağıthane Belediyesi İmar Müdürlüğü nden 22.09.2006 tarih, 3/72 no lu, 11.008,84 m 2 yüzölçüme sahip, 304 pafta, 1947 ada, 34 parsel no lu parsel için düzenlenmiş, 150.910 m 2 kapalı inşaat alanına sahip, 394 adet üniteli, alışveriş merkezi, ofis ve otopark kullanımı amaçlı Yapı Ruhsatı mevcuttur. Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı 1947 ada, 91 no lu parsele ait, 10.01.2008 tarih, 2959 no lu onaylı Mimari Proje bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı, 1947 ada, 91 no lu parsele ait, 22.02.2008 tarih, 1/29 no lu, 211 ünite, 29.434 m² kapalı alana sahip daire, 245 ünite 37.725,50 m² kapalı alana sahip dükkan, 120 m² ortak alan(kapıcı), 97.858,77 m² ortak alan olmak üzere toplamda 456 adet üniteli, 165.139 m² kapalı alan için verilmiş tadilat Yapı Ruhsatı bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı, 1947 ada, 91 no lu parsele ait, 20.01.2011 tarih, 1/3 no lu, 211 ünite, 29.434 m² kapalı alana sahip daire, 245 ünite 37.725,50 m² kapalı alana sahip dükkan, 120 m² ortak alan(kapıcı), 97.858,77 m² ortak alan olmak üzere toplamda 456 adet üniteli, 165.139 m² kapalı alan için verilmiş Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır. Yapı Ruhsatı ve İzinler Özet Tablo Ruhsat -Yapı Kullanma İzin Belgesi Tarih/No Veriliş Nedeni Alanı (m²) 22.09.2006 3/72 (Yapı Ruhsatı) Yeni Yapı 150.910 10.01.2008 2959 (Onaylı Mimari Proje) Tadilat - 22.02.2008 1/29 (Yapı Ruhsatı) Tadilat 165.139 20.01.2011 1/3 (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Tadilat 165.139 Yapı Denetim : Değerleme konusu taşınmaz 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun a tabidir. Değerlemesi yapılan gayrimenkulün içerisinde yer aldığı projenin yapı denetimi, Konaklar Mahallesi, Faruk Nafız Çamlıbel Sokak, Meltem Apt., No:7/1, 1. oda, 4.Levent-Kağıthane/İstanbul adresinde faaliyet gösteren AKS Denetim LTD. ŞTİ. tarafından yapılmıştır. 4.3.1 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı ana gayrimenkul, tapuda Arsa olarak kayıtlı iken, 06.04.2011 tarih, 5800 yevmiye no ile, Betonarme Bina vasıflı olmuştur. 42

Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı ana gayrimenkul üzerinde, 06.04.2011 tarih, 5800 yevmiye no ile Kat Mülkiyeti kurulmuştur. Söz konusu parselin imar durumunda son 3 yıllık dönemde herhangi bir değişiklik meydana gelmediği tespit edilmiştir. 252, 258, 259, 260, 261, 270, 273, 286, 287, 289, 291, 292, 293, 294, 295, 296, 302, 303, 310, 317, 329, 331, 342, 347, 357, 359, 360, 372, 377, 379, 383, 384, 385, 389, 414, 415, 416, 417, 422, 423, 424, 425, 435, 438, 439, 440, 442, 443, 448, 456, 282, 283, 284, 285, 309, 312, 323, 341, 445, 447, 368, 255, 267, 304, 356 no lu bağımsız bölümler üzerinde yer alan Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine 70/100 hissesi üzerinde kat karşılığı ve satış vaadi sözleşmesi ile ilgili şerh 11.10.2012 tarih, 16800 yevmiye no ile terkin edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazlardan 247, 252, 258, 259, 260, 261, 270, 273, 286, 287, 289, 291, 292, 293, 294, 295, 296, 297, 298, 302, 303, 310, 317, 329, 331, 342, 347, 357, 359, 360, 372, 377, 379, 383, 384, 385, 389, 414, 415, 416, 417, 422, 423, 424, 425, 435, 438, 439, 440, 442, 443, 448, 282, 283, 284, 285, 309, 312, 323, 341, 445, 447, 368, 255, 267, 304, 356 no lu bağımsız bölümler üzerinde, farklı değerlerde yer alan, Akbank T.A.Ş. lehine, akdi faiz oranlı 1. Derece, FBK müffetli, 02.03.2010 tarih, 12382 yevmiye no lu ipotek 26.06.2013 tarih, 12382 yevmiye no ile terkin edilmiştir. 312 nolu bağımsız bölüm üzerinde yer alan ipotek 25.05.2012 tarihinde, 323 nolu bağımsız bölüm üzerinde yer alan ipotekler, 16.11.2012 tarihinde terkin edilmiştir. 247, 252, 258, 259, 260, 261, 270, 273, 286, 287, 289, 291, 292, 293, 294, 295, 296, 297, 298, 302, 303, 310, 317, 329, 331, 342, 347, 357, 359, 360, 372, 377, 379, 383, 384, 385, 389, 414, 415, 416, 417, 422, 423, 424, 425, 435, 438, 439, 440, 442, 443, 448, 456, 282, 283, 284, 285, 309, 323, 341, 445, 447, 368, 255, 267, 304, 356 no lu bağımsız bölümler üzerinde yer alan Akbank T.A.Ş. lehine, 98.355.358 USD bedell, 2. Derece, FBK müddetli, 20.07.2012 tarih, 12403 numaralı ipotek, 304, 235 ve 267 no lu bağımsız bölümler üzerinde 01.08.2013 tarih, 1504 yevmiye no ile, diğer taşınmazlar üzerinden ise 21.111.2013 tarih, 21352 yevmiye no ile terkin edilmiştir. 4.4 Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul, Gayrimenkulün Projesi Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydalar Hakkında Görüş Değerleme konusu taşınmazlardan Dükkan nitelikli olanların haricindeki bağımsız bölümlerin üzerinde, İpotek: C.İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine, 120.000.000 USD bedelle, %16 faiz oranlı, 2. Derece, FBK müddetle ipotek bulunmaktadır.(09.10.2013 tarih, 19118 yevmiye no ile) İpotek: C.İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine, 120.000.000 USD bedelle, %16 faiz oranlı, 2. Derece, FBK müddetle ipotek bulunmaktadır. (09.10.2013 tarih, 19117 yevmiye no ile) Yukarıda yer alan ipoteklerin 26.12.2013 tarihli Kiler GYO beyanına istinaden, Kiler GYO nun gayrimenkul yatırımlarının finansmanı amaçlı kullanmış olduğu kredilerin teminatı amaçlı tesis edildiği bilgisi edinilmiştir. Değerleme konusu taşınmazların tapu kaydında mevcut olan ipoteklerin, yatırım finansmanı maksadıyla tesis edilmesinden dolayı konu mülklerin mevcut durumları ile GYO portföyüne alınmasında herhangi bir sakınca bulunmayacağı düşünülmektedir. 43

44

4.5 Hukuki Sorumluluk Değerleme konusu taşınmazlardan Dükkan nitelikli olanların haricindeki bağımsız bölümlerin üzerinde, İpotek: C.İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine, 120.000.000 USD bedelle, %16 faiz oranlı, 2. Derece, FBK müddetle ipotek bulunmaktadır.(09.10.2013 tarih, 19118 yevmiye no ile) İpotek: C.İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine, 120.000.000 USD bedelle, %16 faiz oranlı, 2. Derece, FBK müddetle ipotek bulunmaktadır. (09.10.2013 tarih, 19117 yevmiye no ile) Söz konusu ipotekler ile ilgili bankalardan alınan ipoteklerin proje finansmanı için alındığını gösteren yazı rapor ekinde sunulmaktadır. 4.6 Çevre ve Zemin Kirliliği (Kontaminasyon) Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır. 45

BÖLÜM 5 GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ 46

BÖLÜM 5 GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ 5.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri Gayrimenkulün açık adresi: Büyükdere Caddesi, Sapphire AVM ve Rezidans, 4. Levent- Şişli / İstanbul. Değerleme konusu taşınmazlar; İstanbul ili, Şişli ilçesi, Mecidiyeköy mahallesi, 304 pafta, 1947 ada, 91 no lu parselde konumlu Sapphire Alışveriş Merkezi ve Residence projesi içinde yer almaktadır. Değerleme konusu taşınmazlara ulaşım için Beşiktaş Barbaros Bulvarı ndan Levent istikametinde devam edilerek Büyükdere Caddesi ne geçilir. Sabancı Center geçildikten sonra, Akçam Sokak yönünde sağa ve Çınar Sokak yönünde tekrar sağa dönülür. Konu taşınmazlar, Büyükdere Caddesi üzerinde yer alan, Sapphire AVM ve Rezidans ta konumlanmıştır. Söz konusu taşınmazlar Levent-Maslak ana arteri olan Büyükdere Caddesi üzerinde yer almaktadır. Bulunduğu mevkiide ve yakın çevresinde benzer yapıda ofis, residence, iş ve alışveriş merkezleri mevcuttur. Konu taşınmazın; cepheli olduğu Büyükdere Caddesi ne göre karşı cephesinde, İş Kuleleri, Yapı Kredi Plaza, Sabancı Center yer almaktadır. Taşınmazın Büyükdere Caddesi ne göre bulunduğu yönde ise MetroCity Alışveriş Merkezi, Levent Loft, Kanyon ve inşaatı devam etmekte olan ÖzdilekRiver Plaza ve Kristal Kule, Movenpick Otel yer almaktadır. Ayrıca 4. Levent İETT Otobüs Garajı konu parselin yanında konumlanmıştır. Değerleme konusu ana gayrimenkul; Maslak Beşiktaş ulaşım hattını taşıyan Büyükdere Caddesi üzerinde, Beşiktaş a gidiş yönünde yolun sağında ve yola cepheli konumlu olup görünülebilirliği ve reklam kabiliyeti oldukça yüksektir. TEM- Fatih Sultan Mehmet Köprüsü ne yakın konumlu olup E-5 Karayolu Boğaziçi Köprüsü ve Barbaros Bulvarı nın kesişim noktasına yakın mesafededir. Konu gayrimenkule ulaşım, toplu taşıma araçları ile de sağlanmaktadır. İETT toplu taşıma araçları ve 16 Eylül 2000 tarihinde hizmete giren metro seferleriyle bölgenin ulaşılabilirliği artmıştır. Ayrıca 4. Levent Metro İstasyonu Çeliktepe çıkışına taşınmazın alışveriş merkezi kısmının, -3. bodrum katından direkt bağlantısı bulunmaktadır. Türkiye ve Avrupa nın (Moskova hariç) en yüksek 2. binası olan Sapphire in üst katlarda panoramik, Marmara Denizi, Maslak ve orman manzarası bulunmaktadır. Binanın en yüksek noktası anten ucunda 261 m. dir. Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parsel, geometrik beşgene benzer bir şekle sahiptir. Söz konusu parselin Büyükdere Caddesi ne yaklaşık 68 m., İsmet İnönü Caddesi ne yaklaşık 166 m., Beşik Sokak a ise yaklaşık 58 m. cephesi bulunmaktadır. Konu Gayrimenkuller den Bazı Önemli Merkezlere Tespit Edilmiş Uzaklıklar; Yer TEM Otoyolu Büyükdere caddesi kavşağı ~ 0,15 TEM Otoyolu Barboros bulvarı kavşağı ~ 2,00 Boğaziçi Köprüsü Gişeler ~ 6,00 Beşiktaş Meydan ~ 5,00 Atatürk Havaalanı ~ 23,00 Mesafe (km) 47

Maslak Değerleme Konusu Taşınmaz Sabancı Center F.S.M. Köprüsü Büyükdere Caddesi İş Kuleler Levent Loft Kanyon Beşiktaş Değerleme Konusu Taşınmaz Sabancı Center Büyükdere Caddesi 48

5.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tanımı Değerleme konusu taşınmazlar, İstanbul ili, Şişli ilçesi, Mecidiyeköy Mahallesi, 304 pafta, 1947 ada, 91 parsel no lu, Betonarme Bina vasıflı, 11.602,48 m 2 yüzölçümüne sahip ana gayrimenkul üzerinde yer alan Sapphire AVM ve Rezidans projesi kapsamında yer almakta olan toplam 314 adet bağımsız bölümdür. 11.602,48 m 2 arsa üzerine inşa edilen, onaylı mimari projesine ve yapı kullanma izin belgesine göre 165.139 m 2 inşaat alanına sahip proje 51 kat (sosyal tesis katları, ara katlar ve tesisat katı olmak üzere toplam 6 kat hariç) zemin üstü, 10 kat zemin altı olmak üzere toplam 61 kattan oluşmaktadır. Yasal evrakları ile mevcut durumu birbiri ile uyumludur. Sapphire projesi, residence ve alışveriş merkezi konseptinden oluşmaktadır. Projede 245 adedi dükkan olmak üzere toplam 459 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Zemin kat, zemin asma kat, 1. kat ile 1, 2, 3 ve 4. bodrum katlar alışveriş merkezi olarak kullanılmaktadır. Alışveriş merkezi 31.03.2011 tarihinde hizmete girmiştir. 6 katlı otoparkın 4 katı alışveriş merkezi, 2 katı ise rezidanslar için ayrılmıştır. 6 katlı otoparkın bir bölümü konutların kullanabileceği depolarla birlikte diğer depolama hizmetlerine ayrılmıştır. Residence bloğu, dokuzar kattan oluşan, 4 bölüm halinde inşa edilmiştir. Rezidanslarda her bağımsız bağımsız bölümün içinde, ünitesi kendisine hizmet edecek kat bahçesi veya teras alanı bulunmaktadır. Ayrıca dokuz kattan oluşan bölümlerin 1., 4. ve 7. katlarında iç bahçeler inşa edilmiştir. 49. katta 2 adet seyir terası bulunmaktadır. 48, 35, 25, 15, 5 ve 4. katlarda tesisat katları bulunmaktadır. 49. katta yer alan bağımsız bölümler seyir terasına hizmet veren kafeterya alanı olarak kullanılmaktadır. 4 konut kuşağı olarak planlanan binada, bölümler arasında 4 ortak mekan bulunmaktadır. Her 9 katta bir yer alan iç bahçelerin yanı sıra bu bölümlerde yer alan sosyal alanlarda 163 m. yükseklikte golf pratik sahası ve yüzme havuzu bulunmaktadır. Camlardaki mantolama sistemi sayesinde enerjiden %25 oranında tasarruf sağlanıp, dışarıdan gelen doğal havanın da kullanılması binada yaşayanlara tamamen doğal bir ortam sağlamaktadır. Bina 4. kattan itibaren aşağı doğru genişleyerek, binanın yüzeyini kaplayan cam örtü, binanın eteği şeklinde uzayarak cafe, bar, restoran, sinema ve dükkanların yer aldığı alanın üzerini örtmektedir. Bina cephesi birbirinden bağımsız iki kabuktan oluşmaktadır. İç mekanların, dışta oluşturulan kabuk yardımıyla olumsuz meteorolojik koşullardan ve sesten korunması planlanmıştır. Konut katlarında 4 m. brüt, 3,10 m. net kat yüksekliği sağlanmaktadır. Söz konusu dükkanlar için Kiler GYO A.Ş. ile Güney Turizm ve Turistik Yatırımlar A.Ş. arasında 27.07.2010 tarihinde imzalanmış olan ek protokol gereği, Kiler GYO A.Ş. nin dükkanların tümünde hisse oranı %72, Güney Turizm in ise %28 dir. Alışveriş merkezi yasal kiralanabilir alanı 22.756,50 m 2 olup, yasal alanlar onaylı mimari projesi üzerinden belirlenmiştir. Söz konusu Sapphire projesi içinde yer alan seyir terası için 08.02.2011 tarihli garanti taahhütnamesi bulunmaktadır. Taahhütname gereği Kiler Holding A.Ş., Kiler GYO A.Ş. nin seyir terasının gelirleri üzerindeki hisse oranı olan %70 lik kısmının 5 yıl süre ile 8.400.000 USD nin altında kalması durumunda, beklenen gelir ile gerçekleşen gelir arasındaki farkı karşılayacaktır. İskan edilen alanlar (alışveriş merkezi dükkan ve sirkülasyon alanları) emsale dahil inşaat alanları içerisinde yer almaktadır. Ancak mevcutta emsale dahil edilmeyen teknik hacim vb. alanların bir kısmı dükkan ve depo alanı olarak kullanılmaktadır. Taşınmazın onaylı mimari projesi incelendiğinde 245 adet dükkan olarak projelendirildiği görülmüştür. Ancak yerinde yapılan incelemede dükkan sayısının farklı olduğu tespit edilmiştir. Dükkan sayısındaki farklılığın sebepleri olarak mimari projede oluşturulmuş dükkanların birleştirilerek ya da bölünerek kullanılması ve teknik hacim ve sirkülasyon alanı olarak belirlenen bazı hacimlerin dükkan oluşturularak kiracıların kullanımına sunulması olarak belirlenmiştir. Müşteri tarafından beyan edilen kiralanabilir alan bilgileri aşağıda verilmektedir. 49

Müşteri Tarafından Beyan Edilen Kiralanabilir Alan Dağılımları Alan Dağılımları Büyüklük (m 2 ) Dükkan Kiralanabilir Alan Büyüklüğü 27.601 Toplam Alan 27.601 Sapphire Rezidans içerisinde hizmet veren concierge departmanı, 2.000 m² lik alanda kurulmuş lounge alanı, sadece rezidans müşterilerine hizmet veren spor katı ve 1.650 m² lik alanda kurulu olan golf katı bulunmaktadır. Konu bağımsız bölümlerin, cephe, manzara, alan ve bulundukları kat detayları aşağıdaki tabloda belirtilmiştir. Sıra No B. B. No Kat No Arsa Payı Alan (m 2 ) Niteliği Sahibi 1 1 6. Bodrum 28 / 145031 12,00 Dükkan 2 2 6. Bodrum 66 / 145031 27,00 Dükkan 3 3 6. Bodrum 166 / 145031 114,00 Dükkan 4 4 6. Bodrum 116 / 145031 54,00 Dükkan 5 5 6. Bodrum 126 / 145031 36,00 Dükkan 6 6 6. Bodrum 60 / 145031 22,00 Dükkan 7 7 5. Bodrum 138 / 145031 55,00 Dükkan 8 8 5. Bodrum 112 / 145031 55,00 Dükkan 9 9 5. Bodrum 126 / 145031 58,00 Dükkan 10 10 5. Bodrum 186 / 145031 56,00 Dükkan 11 11 4. Bodrum 38 / 145031 14,00 Dükkan 12 12 4. Bodrum 32 / 145031 11,00 Dükkan 13 13 4. Bodrum 32 / 145031 10,00 Dükkan 14 14 4. Bodrum 64 / 145031 23,00 Dükkan 15 15 4. Bodrum 184 / 145031 69,00 Dükkan 16 16 4. Bodrum 12848 / 145031 4.958,00 Dükkan 17 17 4. Bodrum 336 / 145031 125,00 Dükkan 18 18 4. Bodrum 208 / 145031 78,00 Dükkan 19 19 4. Bodrum 60 / 145031 23,00 Dükkan 20 20 4. Bodrum 28 / 145031 10,00 Dükkan 50

21 21 4. Bodrum 32 / 145031 11,00 Dükkan 22 22 4. Bodrum 38 / 145031 14,00 Dükkan 23 23 4. Bodrum 64 / 145031 21,00 Dükkan 24 24 4. Bodrum 184 / 145031 57,00 Dükkan 25 25 4. Bodrum 278 / 145031 87,00 Dükkan 26 26 4. Bodrum 448 / 145031 140,00 Dükkan 27 27 4. Bodrum 388 / 145031 121,00 Dükkan 28 28 4. Bodrum 246 / 145031 78,00 Dükkan 29 29 4. Bodrum 380 / 145031 132,00 Dükkan 30 30 4. Bodrum 440 / 145031 153,00 Dükkan 31 31 4. Bodrum 700 / 145031 244,00 Dükkan 32 32 4. Bodrum 488 / 145031 170,00 Dükkan 33 33 4. Bodrum 260 / 145031 91,00 Dükkan 34 34 4. Bodrum 198 / 145031 68,00 Dükkan 35 35 4. Bodrum 42 / 145031 15,00 Dükkan 36 36 3. Bodrum 50 / 145031 17,00 Dükkan 37 37 3. Bodrum 28 / 145031 10,00 Dükkan 38 38 3. Bodrum 28 / 145031 10,00 Dükkan 39 39 3. Bodrum 24 / 145031 9,00 Dükkan 40 40 3. Bodrum 24 / 145031 9,00 Dükkan 41 41 3. Bodrum 28 / 145031 10,00 Dükkan 42 42 3. Bodrum 224 / 145031 89,00 Dükkan 43 43 3. Bodrum 416 / 145031 162,00 Dükkan 44 44 3. Bodrum 224 / 145031 90,00 Dükkan 45 45 3. Bodrum 228 / 145031 91,00 Dükkan 46 46 3. Bodrum 218 / 145031 71,00 Dükkan 47 47 3. Bodrum 84 / 145031 110,00 Dükkan 51

48 48 3. Bodrum 278 / 145031 110,00 Dükkan 49 49 3. Bodrum 278 / 145031 110,00 Dükkan 50 50 3. Bodrum 278 / 145031 110,00 Dükkan 51 51 3. Bodrum 278 / 145031 109,00 Dükkan 52 52 3. Bodrum 380 / 145031 152,00 Dükkan 53 53 3. Bodrum 74 / 145031 28,00 Dükkan 54 54 3. Bodrum 36 / 145031 13,00 Dükkan 55 55 3. Bodrum 88 / 145031 35,00 Dükkan 56 56 3. Bodrum 38 / 145031 15,00 Dükkan 57 57 3. Bodrum 38 / 145031 15,00 Dükkan 58 58 3. Bodrum 64 / 145031 23,00 Dükkan 59 59 3. Bodrum 24 / 145031 9,00 Dükkan 60 60 3. Bodrum 106 / 145031 42,00 Dükkan 61 61 3. Bodrum 416 / 145031 160,00 Dükkan 62 62 3. Bodrum 810 / 145031 293,00 Dükkan 63 63 3. Bodrum 204 / 145031 74,00 Dükkan 64 64 3. Bodrum 84 / 145031 30,00 Dükkan 65 65 3. Bodrum 88 / 145031 19,00 Dükkan 66 66 3. Bodrum 200 / 145031 43,00 Dükkan 67 67 3. Bodrum 84 / 145031 34,00 Dükkan 68 68 3. Bodrum 46 / 145031 18,00 Dükkan 69 69 3. Bodrum 42 / 145031 16,00 Dükkan 70 70 3. Bodrum 366 / 145031 152,00 Dükkan 71 71 3. Bodrum 66 / 145031 23,00 Dükkan 72 72 3. Bodrum 38 / 145031 15,00 Dükkan 73 73 3. Bodrum 38 / 145031 15,00 Dükkan 52

74 74 3. Bodrum 102 / 145031 35,00 Dükkan 75 75 3. Bodrum 36 / 145031 13,00 Dükkan 76 76 3. Bodrum 70 / 145031 28,00 Dükkan 77 77 3. Bodrum 186 / 145031 74,00 Dükkan 78 78 3. Bodrum 204 / 145031 82,00 Dükkan 79 79 3. Bodrum 204 / 145031 82,00 Dükkan 80 80 3. Bodrum 204 / 145031 82,00 Dükkan 81 81 3. Bodrum 204 / 145031 82,00 Dükkan 82 82 3. Bodrum 242 / 145031 82,00 Dükkan 83 83 3. Bodrum 166 / 145031 57,00 Dükkan 84 84 3. Bodrum 170 / 145031 68,00 Dükkan 85 85 3. Bodrum 170 / 145031 68,00 Dükkan 86 86 3. Bodrum 250 / 145031 103,00 Dükkan 87 87 3. Bodrum 240 / 145031 98,00 Dükkan 88 88 3. Bodrum 28 / 145031 10,00 Dükkan 89 89 3. Bodrum 24 / 145031 9,00 Dükkan 90 90 3. Bodrum 24 / 145031 9,00 Dükkan 91 91 3. Bodrum 32 / 145031 10,00 Dükkan 92 92 3. Bodrum 32 / 145031 10,00 Dükkan 93 93 3. Bodrum 46 / 145031 17,00 Dükkan 94 94 3. Bodrum 66 / 145031 22,00 Dükkan 95 95 3. Bodrum 172 / 145031 58,00 Dükkan 96 96 3. Bodrum 256 / 145031 87,00 Dükkan 97 97 3. Bodrum 436 / 145031 148,00 Dükkan 98 98 3. Bodrum 348 / 145031 118,00 Dükkan 99 99 3. Bodrum 232 / 145031 78,00 Dükkan 100 100 3. Bodrum 390 / 145031 132,00 Dükkan 53

101 101 3. Bodrum 496 / 145031 167,00 Dükkan 102 102 3. Bodrum 728 / 145031 246,00 Dükkan 103 103 3. Bodrum 770 / 145031 261,00 Dükkan 104 104 3. Bodrum 288 / 145031 115,00 Dükkan 105 105 3. Bodrum 60 / 145031 23,00 Dükkan 106 106 3. Bodrum 46 / 145031 12,00 Dükkan 107 107 3. Bodrum 566 / 145031 168,00 Dükkan 108 108 3. Bodrum 566 / 145031 180,00 Dükkan 109 109 3. Bodrum 46 / 145031 12,00 Dükkan 110 110 2. Bodrum 46 / 145031 17,00 Dükkan 111 111 2. Bodrum 24 / 145031 9,00 Dükkan 112 112 2. Bodrum 24 / 145031 9,00 Dükkan 113 113 2. Bodrum 135 / 145031 53,00 Dükkan 114 114 2. Bodrum 24 / 145031 9,00 Dükkan 115 115 2. Bodrum 24 / 145031 9,00 Dükkan 116 116 2. Bodrum 32 / 145031 12,00 Dükkan 117 117 2. Bodrum 228 / 145031 89,00 Dükkan 118 118 2. Bodrum 412 / 145031 159,00 Dükkan 119 119 2. Bodrum 226 / 145031 90,00 Dükkan 120 120 2. Bodrum 228 / 145031 91,00 Dükkan 121 121 2. Bodrum 218 / 145031 71,00 Dükkan 122 122 2. Bodrum 338 / 145031 110,00 Dükkan 123 123 2. Bodrum 278 / 145031 110,00 Dükkan 124 124 2. Bodrum 278 / 145031 110,00 Dükkan 125 125 2. Bodrum 278 / 145031 110,00 Dükkan 126 126 2. Bodrum 278 / 145031 109,00 Dükkan 54

127 127 2. Bodrum 300 / 145031 119,00 Dükkan 128 128 2. Bodrum 56 / 145031 23,00 Dükkan 129 129 2. Bodrum 28 / 145031 11,00 Dükkan 130 130 2. Bodrum 106 / 145031 34,00 Dükkan 131 131 2. Bodrum 46 / 145031 15,00 Dükkan 132 132 2. Bodrum 50 / 145031 16,00 Dükkan 133 133 2. Bodrum 64 / 145031 21,00 Dükkan 134 134 2. Bodrum 374 / 145031 122,00 Dükkan 135 135 2. Bodrum 218 / 145031 71,00 Dükkan 136 136 2. Bodrum 184 / 145031 60,00 Dükkan 137 137 2. Bodrum 168 / 145031 56,00 Dükkan 138 138 2. Bodrum 152 / 145031 42,00 Dükkan 139 139 2. Bodrum 394 / 145031 110,00 Dükkan 140 140 2. Bodrum 78 / 145031 21,00 Dükkan 141 141 2. Bodrum 56 / 145031 16,00 Dükkan 142 142 2. Bodrum 52 / 145031 15,00 Dükkan 143 143 2. Bodrum 124 / 145031 34,00 Dükkan 144 144 2. Bodrum 28 / 145031 11,00 Dükkan 145 145 2. Bodrum 56 / 145031 22,00 Dükkan 146 146 2. Bodrum 278 / 145031 110,00 Dükkan 147 147 2. Bodrum 250 / 145031 101,00 Dükkan 148 148 2. Bodrum 258 / 145031 102,00 Dükkan 149 149 2. Bodrum 204 / 145031 81,00 Dükkan 150 150 2. Bodrum 208 / 145031 82,00 Dükkan 151 151 2. Bodrum 240 / 145031 81,00 Dükkan 152 152 2. Bodrum 168 / 145031 57,00 Dükkan 153 153 2. Bodrum 168 / 145031 68,00 Dükkan 55

154 154 2. Bodrum 168 / 145031 68,00 Dükkan 155 155 2. Bodrum 260 / 145031 99,00 Dükkan 156 156 2. Bodrum 240 / 145031 91,00 Dükkan 157 157 2. Bodrum 32 / 145031 12,00 Dükkan 158 158 2. Bodrum 24 / 145031 9,00 Dükkan 159 159 2. Bodrum 24 / 145031 9,00 Dükkan 160 160 2. Bodrum 138 / 145031 53,00 Dükkan 161 161 2. Bodrum 24 / 145031 9,00 Dükkan 162 162 2. Bodrum 24 / 145031 9,00 Dükkan 163 163 2. Bodrum 46 / 145031 17,00 Dükkan 164 164 2. Bodrum 64 / 145031 22,00 Dükkan 165 165 2. Bodrum 176 / 145031 61,00 Dükkan 166 166 2. Bodrum 278 / 145031 90,00 Dükkan 167 167 2. Bodrum 476 / 145031 154,00 Dükkan 168 168 2. Bodrum 334 / 145031 108,00 Dükkan 169 169 2. Bodrum 260 / 145031 85,00 Dükkan 170 170 2. Bodrum 404 / 145031 134,00 Dükkan 171 171 2. Bodrum 532 / 145031 176,00 Dükkan 172 172 2. Bodrum 1166 / 145031 386,00 Dükkan 173 173 2. Bodrum 964 / 145031 320,00 Dükkan 174 174 2. Bodrum 292 / 145031 117,00 Dükkan 175 175 2. Bodrum 56 / 145031 22,00 Dükkan 176 176 2. Bodrum 46 / 145031 12,00 Dükkan 177 177 2. Bodrum 80 / 145031 200,00 Dükkan 178 178 2. Bodrum 46 / 145031 12,00 Dükkan 179 179 1. Bodrum 46 / 145031 17,00 Dükkan 56

180 180 1. Bodrum 24 / 145031 9,00 Dükkan 181 181 1. Bodrum 24 / 145031 9,00 Dükkan 182 182 1. Bodrum 36 / 145031 13,00 Dükkan 183 183 1. Bodrum 24 / 145031 9,00 Dükkan 184 184 1. Bodrum 24 / 145031 9,00 Dükkan 185 185 1. Bodrum 32 / 145031 9,00 Dükkan 186 186 1. Bodrum 226 / 145031 86,00 Dükkan 187 187 1. Bodrum 268 / 145031 98,00 Dükkan 188 188 1. Bodrum 148 / 145031 39,00 Dükkan 189 189 1. Bodrum 92 / 145031 24,00 Dükkan 190 190 1. Bodrum 208 / 145031 83,00 Dükkan 191 191 1. Bodrum 208 / 145031 83,00 Dükkan 192 192 1. Bodrum 208 / 145031 83,00 Dükkan 193 193 1. Bodrum 208 / 145031 83,00 Dükkan 194 194 1. Bodrum 208 / 145031 83,00 Dükkan 195 195 1. Bodrum 208 / 145031 83,00 Dükkan 196 196 1. Bodrum 212 / 145031 84,00 Dükkan 197 197 1. Bodrum 56 / 145031 11,00 Dükkan 198 198 1. Bodrum 38 / 145031 22,00 Dükkan 199 199 1. Bodrum 24 / 145031 8,00 Dükkan 200 200 1. Bodrum 38 / 145031 14,00 Dükkan 201 201 1. Bodrum 64 / 145031 22,00 Dükkan 202 202 1. Bodrum 638 / 145031 220,00 Dükkan 203 203 1. Bodrum 344 / 145031 119,00 Dükkan 204 204 1. Bodrum 184 / 145031 64,00 Dükkan 205 205 1. Bodrum 170 / 145031 58,00 Dükkan 206 206 1. Bodrum 448 / 145031 133,00 Dükkan 57

207 207 1. Bodrum 148 / 145031 44,00 Dükkan 208 208 1. Bodrum 74 / 145031 22,00 Dükkan 209 209 1. Bodrum 50 / 145031 14,00 Dükkan 210 210 1. Bodrum 24 / 145031 8,00 Dükkan 211 211 1. Bodrum 28 / 145031 11,00 Dükkan 212 212 1. Bodrum 56 / 145031 22,00 Dükkan 213 213 1. Bodrum 204 / 145031 82,00 Dükkan 214 214 1. Bodrum 204 / 145031 81,00 Dükkan 215 215 1. Bodrum 204 / 145031 81,00 Dükkan 216 216 1. Bodrum 204 / 145031 81,00 Dükkan 217 217 1. Bodrum 204 / 145031 81,00 Dükkan 218 218 1. Bodrum 204 / 145031 81,00 Dükkan 219 219 1. Bodrum 204 / 145031 81,00 Dükkan 220 220 1. Bodrum 92 / 145031 24,00 Dükkan 221 221 1. Bodrum 148 / 145031 39,00 Dükkan 222 222 1. Bodrum 268 / 145031 95,00 Dükkan 223 223 1. Bodrum 204 / 145031 89,00 Dükkan 224 224 1. Bodrum 32 / 145031 9,00 Dükkan 225 225 1. Bodrum 24 / 145031 9,00 Dükkan 226 226 1. Bodrum 24 / 145031 9,00 Dükkan 227 227 1. Bodrum 36 / 145031 13,00 Dükkan 228 228 1. Bodrum 24 / 145031 9,00 Dükkan 229 229 1. Bodrum 24 / 145031 9,00 Dükkan 230 230 1. Bodrum 46 / 145031 17,00 Dükkan 231 231 1. Bodrum 60 / 145031 23,00 Dükkan 232 232 1. Bodrum 66 / 145031 26,00 Dükkan 58

233 233 1. Bodrum 106 / 145031 42,00 Dükkan 234 234 1. Bodrum 126 / 145031 51,00 Dükkan 235 235 1. Bodrum 306 / 145031 121,00 Dükkan 236 236 1. Bodrum 172 / 145031 68,00 Dükkan 237 237 1. Bodrum 240 / 145031 95,00 Dükkan 238 238 1. Bodrum 264 / 145031 105,00 Dükkan 239 239 1. Bodrum 194 / 145031 78,00 Dükkan 240 240 1. Bodrum 92 / 145031 36,00 Dükkan 241 241 1. Bodrum 38 / 145031 16,00 Dükkan 242 242 1. Bodrum 38 / 145031 16,00 Dükkan 243 243 1. Bodrum 46 / 145031 18,00 Dükkan 244 244 1. Bodrum 46 / 145031 18,00 Dükkan Zemin, 245 245 Asma, 1, 2 21105 / 145031 2.115,50 Dükkan Sıra No B. B. No Kat No Manzara Cephe BahçeTeras Oda Sayısı Alan Niteliği 1 247 6 Bogaz Tek B 1+1 151,02 Kat Bahçeli Daire 2 252 7 Bogaz Çift T 2+1 165,89 Kat Bahçeli Daire 3 258 8 Bogaz Çift T 2+1 177,19 Kat Bahçeli Daire 4 259 8 Bogaz Tek T 1+1 87,02 Kat Bahçeli Daire 5 260 8 Bogaz Çift T 3+1 177,19 Kat Bahçeli Daire 6 261 8 Orman Çift T 2+1 177,19 Kat Bahçeli Daire 7 270 10 Bogaz Çift T 2+1 165,89 Kat Bahçeli Daire 8 273 10 Orman Çift T 2+1 170,89 Kat Bahçeli Daire 9 286 12 Orman Çift B 2+1 197,88 Kat Bahçeli Daire 10 287 12 Orman Tek B 1+1 115,78 Kat Bahçeli Daire 11 289 13 Bogaz Çift T 2+1 140,89 Kat Bahçeli Daire 12 291 13 Bogaz Çift T 2+1 140,89 Kat Bahçeli Daire 13 292 13 Orman Çift T 2+1 140,89 Kat Bahçeli Daire 14 293 13 Orman Tek T 1+1 87,02 Kat Bahçeli Daire 15 294 13 Orman Çift T 3+1 140,89 Kat Bahçeli Daire 16 295 14 Bogaz Çift T 2+1 186,95 Kat Bahçeli Daire 17 296 14 Bogaz Tek T 1+1 93,48 15. Katta Tesisat Odası Olan Kat Bahçeli Daire 59

Sıra No B. B. No Kat No Manzara Cephe BahçeTeras Oda Sayısı Alan 18 297 14 Bogaz Çift T 2+1 186,95 Niteliği 15. Katta Tesisat Odası Olan Kat Bahçeli Daire 19 298 14 Orman Çift T 2+1 168,3 Kat Bahçeli Daire 20 302 16 Bogaz Tek B 1+1 148,48 21 303 16 Bogaz Çift B 2+1 259,65 15. Ara Katta Tesisat Odası Olan Kat Bahçeli Daire 15. Ara Katta Tesisat Odası Olan Kat Bahçeli Daire 22 310 17 Orman Çift T 3+1 170,89 Kat Bahçeli Daire 23 317 18 Orman Çift T 3+1 168,68 Kat Bahçeli Daire 24 329 20 Orman Çift T 3+1 170,89 Kat Bahçeli Daire 25 331 20 Orman Çift T 2+1 170,89 Kat Bahçeli Daire 26 342 22 Orman Tek B 1+1 114,97 Kat Bahçeli Daire 27 347 23 Orman Çift T 3+1 140,87 Kat Bahçeli Daire 28 357 26 Bogaz Tek B 1+1 159,41 25. Ara Katta Tesisat Odası Olan Kat Bahçeli Daire 29 359 26 Orman Çift B 2+1 196,45 Kat Bahçeli Daire 30 360 26 Orman Tek B 1+1 124,12 Kat Bahçeli Daire 31 372 28 Orman Tek T 1+1 115,57 Kat Bahçeli Daire 32 377 29 Orman Çift B 2+1 196,25 Kat Bahçeli Daire 33 379 29 Orman Çift B 2+1 192,64 Kat Bahçeli Daire 34 383 30 Orman Çift T 2+1 168,75 Kat Bahçeli Daire 35 384 30 Orman Tek T 1+1 96,44 Kat Bahçeli Daire 36 385 30 Orman Çift T 2+1 165,14 Kat Bahçeli Daire 37 389 31 Orman Çift T 2+1 168,67 Kat Bahçeli Daire 38 414 36 Orman Çift T 1+1 136,53 Kat Bahçeli Daire 39 415 36 Orman Tek T 1+1 123,44 Kat Bahçeli Daire 40 416 36 Orman Tek T 1+1 119,08 Kat Bahçeli Daire 41 417 36 Orman Çift T 1+1 141,09 Kat Bahçeli Daire 42 422 37 Orman Çift T 1+1 136,92 Kat Bahçeli Daire 43 423 37 Orman Tek T 1+1 124,03 Kat Bahçeli Daire 44 424 37 Orman Tek T 1+1 115,08 Kat Bahçeli Daire 45 425 37 Orman Çift T 1+1 139,17 Kat Bahçeli Daire 46 435 39 Boğaz -Orman Çift B 5+1 549,1 Kat Bahçeli Daire 47 438 40 Boğaz -Orman Çift B 5+1 381 Kat Bahçeli Daire 48 439 40 Orman Tek T 1+1 91,08 Kat Bahçeli Daire 49 440 40 Orman Çift T 1+1 99,17 Kat Bahçeli Daire 50 442 41 Boğaz -Orman Çift B 5+1 546,1 Kat Bahçeli Daire 51 443 42 Boğaz -Orman Çift B 5+1 545,1 Kat Bahçeli Daire 52 448 44 Boğaz -Orman Çift B 5+1 543,1 Kat Bahçeli Daire 53 456 49 Boğaz -Orman Çift B 2+1 162,5 Kat Bahçeli Daire 60

54 271 10 Bogaz Tek T 1+1 100,52 Kat Bahçeli Daire 55 282 12 Bogaz Çift T 1+1 197,1992 Kat Bahçeli Daire 56 283 12 Bogaz Tek B 1+1 136,03 Kat Bahçeli Daire 57 284 12 Bogaz Tek B 1+1 136,03 Kat Bahçeli Daire 58 285 12 Bogaz Tek B 1+1 197,2 Kat Bahçeli Daire 59 309 17 Bogaz Çift T 1+1 182,39 Kat Bahçeli Daire 60 312 17 Orman Çift T 1+1 170,89 Kat Bahçeli Daire 61 323 19 Orman Çift B 1+1 195,87 Kat Bahçeli Daire 62 341 22 Orman Çift B 1+1 195,87 Kat Bahçeli Daire 63 445 28 Boğaz Çift T 2+1 195,87 Kat Bahçeli Daire Boğaz- 64 447 44 Orman Çift B 1+1 195,87 Kat Bahçeli Daire 65 368 28 Boğaz Çift B 2+1 155,87 Kat Bahçeli Daire 66 255 7 Orman Çift T 2+1 170,89 Kat Bahçeli Daire 67 267 9 Orman Çift B 2+1 110,3 Kat Bahçeli Daire 68 304 16 Orman Çift B 3+1 110,3 Kat Bahçeli Daire 69 356 26 Bogaz Çift B 2+1 118,2 Kat Bahçeli Daire 5.3 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Yapısal İnşaat Özellikleri Bina Adı Toplam Ekspertiz Alanı Sapphire AVM ve Rezidans Yaşı ~2 İnşaat Tarzı Betonarme karkas İnşaat Nizamı Blok Binanın Kat Adedi 61 Dış cephe Cam Giydirme Elektrik Şebeke Isıtma Sistemi Merkezi doğalgaz sistem Su Şebeke Kanalizasyon Şebeke Asansör Mevcut (14 adet) Havalandırma Sistemi Mevcut Yangın Merdiveni Mevcut Yangın Söndürme Sistemi Mevcut ~38.957,02 m 2 (Onaylı mimari projesine ve mevcut duruma göre) 5.4 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin İç Mekan İnşaat Özellikleri Dükkanların tasarımları ve malzeme özellikleri çok farklı ve çeşitlidir. Taşınmazın otopark olarak kullanılan bölümlerinde zemin beton duvarlar ve tavan sıva üzeri boyadır. Alışveriş merkezi olarak kullanılan bölümlerinde zemin mermer, PVC kaplama ve seramik, duvarlar saten boya üzeri boya, granit ve alüminyum giydirme, kısmi dekoratif bölümlerden oluşmaktadır. Tavanlar kartonpiyer asma tavan ve spot aydınlatma, ahşap dekoratif elemanlardan oluşmaktadır. Teknik alan olarak kullanılan bölümlerde zemin karo mozaik, duvarlar ve tavanlar sıva üzeri boyadır. Rezidanslarda ise zeminler, kısmen mermer ve kısmen ahşap parke olarak kullanılmıştır. Asma tavan ve spot armatürler ile, PVC doğramalar yer almaktadır. 5.3 Gayrimenkul Mahallinde Yapılan Tespitler Değerleme konusu taşınmazlar, İstanbul un en nitelikli rezidans + AVM karma projelerinden biri olan Sapphire Projesi içerisinde yer almaktadır. 61

Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı Büyükdere Caddesi, İstanbul un en önemli ulaşım akslarından biridir. Değerleme konusu taşınmazların içinde yer aldığı proje A+ kesime hitap etmektedir. Değerleme konusu taşınmazların inşaat kalitesi ve kullanılan malzemelerin kalitesi oldukça yüksektir. Değerleme konusu taşınmazlara merkezi konumundan ötürü ulaşım imkanı yüksektir. Değerleme konusu bağımsız bölümünlerin bulunduğu rezidans içerisinde kapalı havuz, fitness center ve golf pratik alanı imkanları bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı Sapphire Türkiye ve Avrupa nın (Moskova hariç) en yüksek 2. binası olma özelliğini taşımaktadır. Değerleme konusu taşınmazların inşaatında nitelikli ince işçilik ve kaliteli malzeme kullanılmıştır. Değerleme konusu taşınmazıların bulunduğu rezidans bloğunun en üst katı seyir terası olarak kullanılmakta olup, yerli ve yabancı turistler için çekim merkezi oluşturmaktadır. Değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde, Sabancı Kuleleri, Yapı Kredi Plaza, İş Kuleleri, Levent Loft, Tekfen Tower gibi bilinirliği yüksek birçok bina yer almaktadır. 62

BÖLÜM 6 EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ 63

Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımıdır. En etkin ve verimli kullanımı belirleyen temel unsurlar aşağıdaki soruların cevaplarını içermektedir. BÖLÜM 6 EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ Kullanım makul ve olası bir kullanım mıdır? Kullanım yasal mı ve kullanım için bir yasal hak alabilme olasılığı var mı? Mülk fiziksel olarak kullanıma uygun mu veya uygun hale getirebilir mi? Önerilen kullanım finansal yönden gerçekleştirelebilir mi? İlk dört sorusunu geçen kullanım şekilleri arasında seçilen en verimli ve en iyi kullanım, arazinin gerçekten en verimli kullanımıdır. Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir. Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statik kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Değerleme konusu taşınmazın en etkin ve verimli kullanımının, bulunduğu konum, çevresindeki yapılaşma ve yapılaşma şartları, bina inşa özellikleri, imar durumu ve yasal evrakları dikkate alındığında mevcut durumu ile uyumlu olarak Rezidans + Ticaret amaçlı kullanımları olduğu düşünülmektedir. 64

BÖLÜM 7 TAŞINMAZIN DEĞERİNE ETKEN FAKTÖRLER 65

7.1 Taşınmazın Değerine Etken Faktörler BÖLÜM 7 TAŞINMAZIN DEĞERİNE ETKEN FAKTÖRLER GÜÇLÜ YANLAR Değerleme konusu taşınmazlar İstanbul un en nitelikli projelerinden biri olan Sapphire içerisinde yer almaktadır. Taşınmazların toplu taşıma ve özel araçlar ile ulaşım imkanı oldukça iyidir. Taşınmazların inşaatında nitelikli malzeme ve işçilik kullanılmıştır. Değerleme konusu birçok taşınmazın yüksekliği nedeniyle İstanbul manzarası bulunmaktadır. Taşınmazların konumu nedeniyle reklam kabiliyeti yüksektir. Söz konusu Sapphire binası İstanbul un merkezinde konumlanmıştır. Değerleme konusu taşınmazlara metro ile direkt ulaşım bulunmaktadır. Ana taşınmaz, E-5 karayoluna ve TEM Otoyolu gibi önemli bağlantı noktalarına yüksek erişilebilirliğe sahiptir. Konu taşınmazlar Avrupa Yakasının cazip bölgelerinden biri olan Zincirlikuyu-Maslak hattında bulunmaktadır. FIRSATLAR Avrupa Yakası nda ikamet eden kesimin konsepte uygun tüketim anlayışı bulunmaktadır. Mevcut metro hattının, ana binaya entegre edilmiş olması ulaşım imkanını arttırmaktadır. ZAYIF YANLAR - Taşınmazın konumlu olduğu bölgede trafik yoğunluğu yaşanmaktadır. TEHDİTLER Ülke ekonomisindeki belirsizlikler ve dalgalanmalar tüm sektörleri etkiledeği gibi gayrimenkul sektörünü de olumsuz yönde etkilemektedir. 7.2 Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi Bu değerleme çalışmasında bağımsız bölüm değeri için emsal karşılaştırma yaklaşımı analizi ve direkt kapitalizasyon analizi yöntemleri kullanılmıştır. 7.2.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Analizi Gayrimenkulün yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilere ulaşılmıştır. Arsa Emsalleri: Konu taşınmaza yakın konumda yer alan Zorlu Center projesinin yaklaşık 96.505 m 2 büyüklüğündeki arsasının, 2007 yılında, 800.000.000 USD ye alındığı öğrenilmiştir. (8.290 USD/m 2, 16.580 TL/m 2 ) Zincirlikuyu da yer alan Tat Tower bitişiğindeki TOKİ ye ait 4.261 m 2 alana sahip ticaret imarlı arsa 2008/Mayıs ayında Soyak İnşaat tarafından 53.050.000.-TL fiyata satın alınmıştır. (6.916 USD/m 2, 13.832 TL/m 2 ) 66

Mecidiyeköy de Ali Sami Yen Stadı nın bitişiğinde yer alan Tekel Likör Fabrikası na ait 23.711 m 2 alana sahip arsa, 2008/Mayıs ayında 415.000.000.-TL fiyatla satılmıştır. (9.723 USD/m 2, 19.466 TL/m 2 ) İ.E.T.T ye ait arsanın hemen yanında Soyak a ait 11.648 m² arsa, 150.000.000 USD muhammen bedel ile Şubat 2008 de satışa çıkmıştır, ancak satış gerçekleşmemiştir. (12.887 USD/m², 23.196 TL/m 2 ) Zincirlikuyu da Büyükdere Caddesi ne cepheli, Vakıfbank A.Ş ye ait 2.664 m 2, ticaret lejandlı, Emsal:2, Hmax=Serbest, TAKS:0.50 yapılaşma şartlarına sahip arsa 2008/Aralık ayında 29.500.000.-TL muhammen bedelle ihaleye çıkartılmıştır. Ancak yeterli talep gelmemesinden dolayı ihale 2009 Ocak ayında iptal edilmiştir. (6.501 USD/m², 11.703 TL/m 2 ) Levent Büyükdere Caddesi üzerinde yer alan Kanyon mevkiinde Eski Novartis İlaç a ait 11.700 m 2 alanlı, ticaret lejandlı, Emsal:2.50, yapılaşma şartlarına sahip arsaya 2008 yılı içerisinde 135.000.000.-USD teklif edilmiş olup, söz konusu arsa satılmamıştır. (11.538 USD/m 2, 20.768 TL/m 2 ) Büyükdere Caddesi üzerinde yer alan Tekfen Tower a 100 m. mesafede yer alan İ.E.T.T ye ait 3 emsale sahip olan 46.241 m 2 büyüklüğündeki arazi 2007 yılında 705.000.000 USD bedelle satılmıştır. (15.246 USD/m 2 ) (Arazi 265.885.750 TL muhammen bedel ile satışa çıkmıştır. Söz konusu arazinin satışı ihale satışından sonra iptal edilmiştir.) Yola cepheli 2. parselde bulunan Deva Holding e ait 12.840 m² alana sahip arsa 2007/Şubat ayında Zorlu Holding e 80.500.000 USD fiyatla satılmıştır. (6.269 USD/m², 11.284 TL/m 2 ) Emsal No Alanı (m²) Fiyat (USD/m²) Açıklama 1 96.505 8.290 Zorlu Center projesinin arsası. 2 4.261 6.916 Zincirlikuyu da yer alan Tat Tower bitişiğindeki TOKİ ye ait arsa. 3 23.711 9.723 Ali Sami Yen Stadı nın bitişiğinde yer alan Tekel Likör Fabrikası na ait arsa 4 11.648 12.887 İ.E.T.T ye ait arsanın hemen yanında Soyak a ait arsa. 5 2.664 6.501 Zincirlikuyu da Büyükdere Caddesi ne cepheli, Vakıfbank A.Ş ye ait arsa 6 11.700 11.538 7 46.241 15.246 Levent Büyükdere Caddesi üzerinde yer alan Kanyon mevkiinde Eski Novartis İlaç a ait arsa Büyükdere Caddesi üzerinde yer alan Tekfen Tower a 100 m. mesafede yer alan İ.E.T.T ye ait 3 emsale sahip arazi 8 12.840 6.269 Yola cepheli 2. parselde bulunan Deva Holding e ait arsa Satılık Rezidans Emsallari: Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu Sapphire Rezidans içerisinde, 10. katta yer alan, 1+1 tipte, 100 m 2 brüt satış alanına sahip dairenin 1.100.000-USD fiyat ile satıldığı bilgisi edinilmiştir. (11.000.- USD/m 2, 22.429.-TL/m 2 ) Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu Sapphire Rezidans içerisinde, 26. katta yer alan, 2+1 tipte, 200 m 2 brüt satış alanına sahip dairenin 1.800.000.-USD fiyat ile satıldığı bilgisi edinilmiştir. (9.000.- USD/m 2, 18.351.-TL/m 2 ) Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu Sapphire Rezidans içerisinde 8. katta yer alan, 2+1 tipte, 180 m 2 brüt satış alanına sahip dairenin 1.925.000-USD fiyat ile satılık olduğu bilgisi edinilmiştir. (10.695.- USD/m 2, 21.807.-TL/m 2 ) 67

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu Sapphire Rezidans içerisinde, 39. katta yer alan 5+1 tipte, 550 m 2 brüt satış alanına sahip dairenin 8.145.000-USD fiyat ile satılık olduğu bilgisi edinilmiştir. (14.800.- USD/m 2, 30.177.-TL/m 2 ) Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu Sapphire Rezidans içerisinde, 29. katta yer alan, orman manzaralı, 2+1 tipte, 200 m 2 brüt satış alanına sahip dairenin 2.485.000-USD fiyat ile satılık olduğu bilgisi edinilmiştir. (12.425.- USD/m 2, 25.334 TL/m 2 ) Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu Sapphire Rezidans içerisinde, 22.katta yer alan 2+1 tipte, 115 m 2 brüt satış alanına sahip dairenin 1.400.000-USD fiyat ile satılık olduğu bilgisi edinilmiştir. (12.174.- USD/m 2, 25.924.-TL/m 2 ) Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu Sapphire Rezidans içerisinde, 13.katta yer alan 2+1 tipte, 140 m 2 brüt satış alanına sahip, orman manzaralı dairenin 1.900.000-USD fiyat ile satılık olduğu bilgisi edinilmiştir. (13.571.- USD/m 2 27.671.-TL/m 2 ) Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu Sapphire Rezidans ın satış ofisiyle yapılan görüşmede, dairelerin satış fiyatının ortalama 10.000 USD/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal No Alanı (m²) Proje Adı Fiyat (USD/m²) Açıklama 1 100 Sapphire Rezidans 11.000 1+1 tipinde daire, 10. Katta yer alan daire 2 200 Sapphire Rezidans 9.000 2+1 tipinde daire, 26. Katta yer alan daire 3 180 Sapphire Rezidans 10.965 2+1 tipinde daire, 8. Katta yer alan daire 4 550 Sapphire Rezidans 14.800 1+1 tipinde daire, 21. Katta yer alan daire 5 200 Sapphire Rezidans 12.425 6+1 tipinde daire, 39. Kat, orman manzaralı 6 115 Sapphire Rezidans 12.174 2+1 tipinde daire, 22. Katta yer alan daire 7 140 Sapphire Rezidans 13.571 2+1 tipinde daire, 13. Katta yer alan daire. 8 Sapphire Rezidans 10.000 Satış ofisi görüş Kiralık Rezidans Emsalleri: Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu Sapphire Rezidans içerisinde, 2+1 tipte, 200 m 2 brüt satış alanına sahip dairenin 6000-USD/m² fiyat ile kiralık olduğu bilgisi edinilmiştir. (30.- USD/m 2 /ay, 62,2.-TL/m 2 /ay) Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu Sapphire Rezidans içerisinde yer alan, 4+1 tipte, 400 m 2 brüt kullanım alanına sahip dairenin 9.500-USD fiyat ile kiralık olduğu bilgisi edinilmiştir. (24.- USD/m 2, 48,94.-TL/m 2 ) Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu Sapphire Rezidans içerisinde yer alan, 2+1 tipte, 200 m 2 brüt satış alanına sahip dairenin 5.000-USD fiyat ile kiralık olduğu bilgisi edinilmiştir. (25 USD/m 2, 51.-TL/m 2 ) Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu Sapphire Rezidans içerisinde, 3+1 tipte, 250 m 2 brüt satış alanına sahip dairenin 7.000-USD fiyat ile kiralandığı bilgisi edinilmiştir. (28.- USD/m 2, 57,09.-TL/m 2 ) Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu Sapphire Rezidans içerisinde, 1+1 tipte, 120 m 2 brüt satış alanına sahip dairenin 3.500-USD fiyat ile kiralık olduğu bilgisi edinilmiştir. (29.- USD/m 2, 59,1.-TL/m 2 ) 68

Emsal No Alanı (m²) Proje Adı Fiyat (USD/m²/ay) Açıklama 1 200 Sapphire Rezidans 30 2+1 tipinde daire 2 400 Sapphire Rezidans 24 4+1 tipinde daire, 3 200 Sapphire Rezidans 25 2+1 tipinde daire 4 250 Sapphire Rezidans 28 3+1 tipinde daire 5 120 Sapphire Rezidans 29 1+1 tipinde daire Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri: Değerleme konusu bağımsız bölümünlerin konumu, imar durumu, bulundukları proje içerisindeki imkanlar, altyapısının tamamlanmış olması, taşınmazın ulaşılabilirliğinin yüksek olması, taşınmazın sahip oldukları manzara, kat ve konum ile, taşınmazın hiçbir hukuki sorunu olmadığı varsayıldığında ve çevreden elde edilen gayrimenkul emsal değerleri de dikkate alınarak, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmış ve söz konusu taşınmazların değerlendirmesinde ülkenin ekonomik durumu da dikkate alınarak emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanılarak değer takdir edilmiştir. Satışı Gerçekleşmemiş Olan Rezidanslar Sıra No B. B. No Kat No Alan (m 2 ) Birim Satış Değeri (USD/m 2 ) Nihai Değer (USD/m 2 ) Yaklaşık Nihai Değer (USD/m 2 ) 1 247 6 151 7.362 1.111.608 1.110.000 2 252 7 165,89 8.998 1.492.605 1.490.000 3 258 8 177,19 8.998 1.594.278 1.590.000 4 259 8 87,02 10.382 903.424 900.000 5 260 8 177,19 8.998 1.594.278 1.590.000 6 261 8 177,19 8.180 1.449.343 1.450.000 7 270 10 165,89 9.407 1.560.451 1.560.000 8 273 10 170,89 8.551 1.461.349 1.460.000 9 286 12 197,88 9.734 1.926.243 1.930.000 10 287 12 115,78 7.862 910.309 910.000 11 289 13 140,89 10.571 1.489.286 1.490.000 12 291 13 140,89 10.571 1.489.286 1.490.000 13 292 13 140,89 9.610 1.353.897 1.350.000 14 293 13 87,02 10.296 895.958 900.000 15 294 13 140,89 9.610 1.353.897 1.350.000 16 295 14 186,95 9.816 1.835.011 1.840.000 17 296 14 93,48 11.326 1.058.717 1.060.000 18 297 14 186,95 9.816 1.835.011 1.840.000 19 298 14 168,3 8.923 1.501.775 1.500.000 20 302 16 148,48 9.009 1.337.656 1.340.000 21 303 16 259,65 10.296 2.673.356 2.670.000 22 310 17 170,89 9.295 1.588.423 1.590.000 23 317 18 168,68 9.295 1.567.881 1.570.000 24 329 20 170,89 9.667 1.651.959 1.650.000 25 331 20 170,89 9.667 1.651.959 1.650.000 26 342 22 114,97 8.845 1.016.933 1.020.000 27 347 23 140,87 10.811 1.522.917 1.520.000 69

Sıra No B. B. No Kat No Alan (m 2 ) Birim Satış Değeri (USD/m 2 ) Nihai Değer (USD/m 2 ) Yaklaşık Nihai Değer (USD/m 2 ) 28 357 26 159,41 9.369 1.493.570 1.490.000 29 359 26 196,45 11.357 2.231.043 2.230.000 30 360 26 124,12 9.173 1.138.528 1.140.000 31 372 28 115,75 8.408 973.272 970.000 32 377 29 196,25 11.762 2.308.371 2.310.000 33 379 29 192,64 11.762 2.265.909 2.270.000 34 383 30 168,75 10.782 1.819.496 1.820.000 35 384 30 96,44 12.441 1.199.810 1.200.000 36 385 30 165,14 10.782 1.780.573 1.780.000 37 389 31 168,67 10.782 1.818.634 1.820.000 38 414 36 136,53 12.412 1.694.665 1.690.000 39 415 36 123,44 9.309 1.149.140 1.150.000 40 416 36 119,08 9.309 1.108.551 1.110.000 41 417 36 141,09 12.412 1.751.266 1.750.000 42 422 37 136,92 12.412 1.699.506 1.700.000 43 423 37 124,03 9.309 1.154.632 1.150.000 44 424 37 115,08 9.309 1.071.314 1.070.000 45 425 37 139,17 12.412 1.727.434 1.730.000 46 435 39 549,1 12.767 7.010.382 7.010.000 47 438 40 381 12.767 4.864.242 4.860.000 48 439 40 91,08 13.299 1.211.273 1.210.000 49 440 40 99,17 17.732 1.758.482 1.760.000 50 442 41 546,1 12.767 6.972.081 6.970.000 51 443 42 546,1 12.767 6.972.081 6.970.000 52 448 44 543,1 12.767 6.933.779 6.930.000 53 456 49 162,5 15.088 2.451.852 2.450.000 Toplam Değer (USD) 106.360.000 Toplam Değer (TL) 227.004.148 Satış Vaadi Sözleşmesi İle Satışı Gerçekleşip Tapu Devri Yapılmamış Rezidanslar 54 271 10 100,52 7.588 762.746 760.000 55 282 12 197,2 10.708 2.111.586 2.110.000 56 283 12 136,03 8.649 1.176.474 1.180.000 57 284 12 136,03 8.649 1.176.474 1.180.000 58 285 12 197,2 10.708 2.111.586 2.110.000 59 309 17 182,39 10.225 1.864.847 1.860.000 60 312 17 170,89 9.295 1.588.423 1.590.000 61 323 19 195,87 10.546 2.065.567 2.070.000 62 341 22 195,87 10.951 2.145.012 2.150.000 63 445 43 381 11.703 4.458.889 4.460.000 64 447 44 543,1 12.767 6.933.779 6.930.000 65 368 28 155,87 11.451 1.784.936 1.780.000 Toplam Değer (USD) 28.180.000 Toplam Değer (TL) 60.144.574 Garanti Finansal Kiralama A.Ş. Mülkiyetindeki Gayrimenkuller* 70

Sıra No B. B. No Kat No Alan (m 2 ) Birim Satış Değeri (USD/m2) Nihai Değer (USD/m2) Yaklaşık Nihai Değer (USD/m2) 66 255 7 170,89 8.180 1.397.812 1.400.000 67 267 9 198,09 9.329 1.847.942 1.850.000 68 304 16 200,5 9.360 1.876.680 1.880.000 69 356 26 245,71 11.532 2.833.410 2.830.000 Toplam Değer (USD) 7.960.000 Toplam Değer (TL) 16.989.028 *Söz konusu taşınmazların değeri, raporun sonuç değerine dahil edilmemiştir. Özet Tablo Kiler GYO Mülkiyetindeki Taşınmazların Toplam Değeri 108.290.000 220.803.310 USD TL Kiler GYO Mülkiyetinde Olup, Satış Vaadi Sözleşmesi İmzalanan Taşınmazların Toplam Değeri Garanti Finansal Kiralama A.Ş. Mülkiyetindeki Gayrimenkullerin Toplam Değeri 27.420.000 55.909.380 7.960.000 16.230.440 Toplam Değer * 143.670.000 292.940.000 Garanti Finansal Kiralama A.Ş. Mülkiyetindeki Gayrimenkuller Hariç Toplam Değeri 134.540.000 287.150.972 *Söz konusu değer, konu taşınmazın normal katlarında yer alan rezidans alanları için takdir edilmiştir. 7.2.3. Direkt Kapitalizasyon Analizi Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi inceler. Daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oranı uygular. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen piyasa değeridir. Bu analizde Taşınmaz Değeri = Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Direkt Kapitalizasyon Oranı formülünden yararlanılır. Gayrimenkullerin aylık getirebileceği kira gelirleri ve direkt kapitalizasyon oranları aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Sıra No B. B. No Birim Kira Değeri (USD/m 2 ) Aylık Kira Değeri (USD) Yıllık Kira Değeri (USD) Kapitalizasyon Oaranı (%) Nihai Değer (USD/m 2 ) Yaklaşık Nihai Değer (USD/m 2 ) 1 247 27,18 4.104,18 49250,16 5% 985.003 990.000 2 252 33,22 5.510,87 66130,3896 5% 1.322.608 1.320.000 3 258 33,22 5.886,25 70635,0216 5% 1.412.700 1.410.000 4 259 38,33 3.335,48 40025,7192 5% 800.514 800.000 5 260 33,22 5.886,25 70635,0216 5% 1.412.700 1.410.000 6 261 30,20 5.351,14 64213,656 5% 1.284.273 1.280.000 7 270 34,73 5.761,36 69136,3164 5% 1.382.726 1.380.000 8 273 31,57 5.395,00 64739,9676 5% 1.294.799 1.290.000 9 286 35,94 7.111,81 85341,6864 5% 1.706.834 1.710.000 71

Sıra No B. B. No Birim Kira Değeri (USD/m 2 ) Aylık Kira Değeri (USD) Yıllık Kira Değeri (USD) Kapitalizasyon Oaranı (%) Nihai Değer (USD/m 2 ) Yaklaşık Nihai Değer (USD/m 2 ) 10 287 29,03 3.361,09 40333,1208 5% 806.662 810.000 11 289 39,03 5.498,94 65987,2404 5% 1.319.745 1.320.000 12 291 39,03 5.498,94 65987,2404 5% 1.319.745 1.320.000 13 292 35,48 4.998,78 59985,3264 5% 1.199.707 1.200.000 14 293 38,02 3.308,50 39702,0048 5% 794.040 790.000 15 294 35,48 4.998,78 59985,3264 5% 1.199.707 1.200.000 16 295 36,24 6.775,07 81300,816 5% 1.626.016 1.630.000 17 296 41,82 3.909,33 46912,0032 5% 938.240 940.000 18 297 36,24 6.775,07 81300,816 5% 1.626.016 1.630.000 19 298 32,95 5.545,49 66545,82 5% 1.330.916 1.330.000 20 302 33,26 4.938,44 59261,3376 5% 1.185.227 1.190.000 21 303 38,02 9.871,89 118462,716 5% 2.369.254 2.370.000 22 310 34,32 5.864,94 70379,3376 5% 1.407.587 1.410.000 23 317 34,32 5.789,10 69469,1712 5% 1.389.383 1.390.000 24 329 35,69 6.099,06 73188,7692 5% 1.463.775 1.460.000 25 331 35,69 6.099,06 73188,7692 5% 1.463.775 1.460.000 26 342 32,66 3.754,92 45059,0424 5% 901.181 900.000 27 347 39,92 5.623,53 67482,3648 5% 1.349.647 1.350.000 28 357 34,59 5.513,99 66167,9028 5% 1.323.358 1.320.000 29 359 41,93 8.237,15 98845,782 5% 1.976.916 1.980.000 30 360 33,87 4.203,94 50447,3328 5% 1.008.947 1.010.000 31 372 31,05 3.594,04 43128,45 5% 862.569 860.000 32 377 43,43 8.523,14 102277,65 5% 2.045.553 2.050.000 33 379 43,43 8.366,36 100396,2624 5% 2.007.925 2.010.000 34 383 39,81 6.717,94 80615,25 5% 1.612.305 1.610.000 35 384 45,94 4.430,45 53165,4432 5% 1.063.309 1.060.000 36 385 39,81 6.574,22 78890,6808 5% 1.577.814 1.580.000 37 389 39,81 6.714,75 80577,0324 5% 1.611.541 1.610.000 38 414 45,83 6.257,17 75086,0388 5% 1.501.721 1.500.000 39 415 34,37 4.242,63 50911,5936 5% 1.018.232 1.020.000 40 416 34,37 4.092,78 49113,3552 5% 982.267 980.000 41 417 45,83 6.466,15 77593,8564 5% 1.551.877 1.550.000 42 422 45,83 6.275,04 75300,5232 5% 1.506.010 1.510.000 43 423 34,37 4.262,91 51154,9332 5% 1.023.099 1.020.000 44 424 34,37 3.955,30 47463,5952 5% 949.272 950.000 45 425 45,83 6.378,16 76537,9332 5% 1.530.759 1.530.000 46 435 47,14 25.884,57 310614,888 5% 6.212.298 6.210.000 47 438 47,14 17.960,34 215524,08 5% 4.310.482 4.310.000 48 439 49,10 4.472,03 53664,336 5% 1.073.287 1.070.000 49 440 65,47 6.492,66 77911,9188 5% 1.558.238 1.560.000 50 442 47,14 25.743,15 308917,848 5% 6.178.357 6.180.000 51 443 47,14 25.743,15 308917,848 5% 6.178.357 6.180.000 52 448 47,15 25.607,17 307285,98 5% 6.145.720 6.150.000 53 456 55,71 9.052,88 108634,5 5% 2.172.690 2.170.000 Toplam Değer (USD) 94.270.000 Toplam Değer (TL) 201.200.461 72

Sıra No B. B. No Birim Kira Değeri (USD/m2) Aylık Kira Değeri (USD) Yıllık Kira Değeri (USD) Kapitalizasyon Oaranı (%) Nihai Değer (USD/m2) Yaklaşık Nihai Değer (USD/m2) 54 271 30,00 3.015,60 36187,2 5% 723.744 720.000 54 282 39,54 7.797,29 93567,456 5% 1.871.349 1.870.000 55 283 31,93 4.343,44 52121,2548 5% 1.042.425 1.040.000 56 284 31,93 4.343,44 52121,2548 5% 1.042.425 1.040.000 57 285 39,54 7.797,29 93567,456 5% 1.871.349 1.870.000 58 309 37,75 6.885,22 82622,67 5% 1.652.453 1.650.000 59 312 34,32 5.864,94 70379,3376 5% 1.407.587 1.410.000 60 323 38,94 7.627,18 91526,1336 5% 1.830.523 1.830.000 61 341 38,94 7.627,18 91526,1336 5% 1.830.523 1.830.000 62 445 43,21 16.463,01 197556,12 5% 3.951.122 3.950.000 63 447 47,14 25.601,73 307220,808 5% 6.144.416 6.140.000 64 368 42,28 6.590,18 79082,2032 5% 1.581.644 1.580.000 Toplam Değer (USD) 24.930.000 Toplam Değer (TL) 53.208.099 Garanti Finansal Kiralama A.Ş. Mülkiyetindeki Gayrimenkuller* Sıra No B. B. No Birim Kira Değeri (USD/m2) Aylık Kira Değeri (USD) Yıllık Kira Değeri (USD) Kapitalizasyon Oaranı (%) Nihai Değer (USD/m2) Yaklaşık Nihai Değer (USD/m2) 65 255 30,20 5.160,88 61930,536 5% 1.238.611 1.240.000 66 267 34,44 6.822,22 81866,6352 5% 1.637.333 1.640.000 67 304 34,56 6.929,28 83151,36 5% 1.663.027 1.660.000 68 356 42,58 10.462,33 125547,9816 5% 2.510.960 2.510.000 Toplam Değer (USD) 7.050.000 Toplam Değer (TL) 15.046.815 Özet Tablo Kiler GYO Mülkiyetindeki Taşınmazların Toplam Değeri USD 95.980.000 195.703.220,00 TL Kiler GYO Mülkiyetinde Olup, Satış Vaadi Sözleşmesi İmzalanan Taşınmazların Toplam Değeri Garanti Finansal Kiralama A.Ş. Mülkiyetindeki Gayrimenkullerin Toplam Değeri 24.210.000 49.364.190,00 7.050.000 14.374.950,00 Toplam Değer 127.240.000 259.442.360,00 Garanti Finansal Kiralama A.Ş. Mülkiyetindeki Gayrimenkuller Hariç Toplam Değeri 119.200.000 254.408.560 73

DÜKKANLAR Söz konusu bağımsız bölümlerden dükkan fonksiyonlu olan 245 adet dükkan alanının aylık getirebileceği kira gelirleri ve direkt kapitalizasyon oranları, yakın çevrede yer alan alışveriş merkezlerindeki kira oranları dikkate alınarak aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Söz konusu alışveriş merkezi seyir terası gelirleri ayrı bir gelir olarak değerlendirilmiş olup, yıllık gelir minimum garanti tutarı olan 8.400.000 USD Kiler GYO A.Ş. geliri olarak kabul edilmiştir. Sıra No B. B. No Kat No Alan (m 2 ) Niteliği Nihai Birim Kira Değeri (USD/m 2 ) Kap. Oranı (%) Yıllık Kira (USD) Nihai Değer (USD) Yaklaşık Nihai Değer (USD) 1 1 6. Bodrum 12,00 Dükkan 39,00 7% 5.616 80.229 80.000 2 2 6. Bodrum 27,00 Dükkan 34,32 7% 11.120 158.853 160.000 3 3 6. Bodrum 114,00 Dükkan 28,08 7% 38.413 548.763 550.000 4 4 6. Bodrum 54,00 Dükkan 28,08 7% 18.196 259.941 260.000 5 5 6. Bodrum 36,00 Dükkan 34,32 7% 14.826 211.803 210.000 6 6 6. Bodrum 22,00 Dükkan 39,00 7% 10.296 147.086 150.000 7 7 5. Bodrum 55,00 Dükkan 32,76 7% 21.622 308.880 310.000 8 8 5. Bodrum 55,00 Dükkan 32,76 7% 21.622 308.880 310.000 9 9 5. Bodrum 58,00 Dükkan 32,76 7% 22.801 325.728 330.000 10 10 5. Bodrum 56,00 Dükkan 32,76 7% 22.015 314.496 310.000 11 11 4. Bodrum 14,00 Dükkan 52,00 7% 8.736 124.800 120.000 12 12 4. Bodrum 11,00 Dükkan 52,00 7% 6.864 98.057 100.000 13 13 4. Bodrum 10,00 Dükkan 52,00 7% 6.240 89.143 90.000 14 14 4. Bodrum 23,00 Dükkan 52,00 7% 14.352 205.029 210.000 15 15 4. Bodrum 69,00 Dükkan 37,44 7% 31.000 442.862 440.000 16 16 4. Bodrum 4.958,00 Dükkan 24,96 7% 1.485.020 21.214.574 21.210.000 17 17 4. Bodrum 125,00 Dükkan 37,44 7% 56.160 802.286 800.000 18 18 4. Bodrum 78,00 Dükkan 37,44 7% 35.044 500.626 500.000 19 19 4. Bodrum 23,00 Dükkan 52,00 7% 14.352 205.029 210.000 20 20 4. Bodrum 10,00 Dükkan 52,00 7% 6.240 89.143 90.000 21 21 4. Bodrum 11,00 Dükkan 52,00 7% 6.864 98.057 100.000 22 22 4. Bodrum 14,00 Dükkan 52,00 7% 8.736 124.800 120.000 23 23 4. Bodrum 21,00 Dükkan 52,00 7% 13.104 187.200 190.000 24 24 4. Bodrum 57,00 Dükkan 37,44 7% 25.609 365.842 370.000 25 25 4. Bodrum 87,00 Dükkan 37,44 7% 39.087 558.391 560.000 26 26 4. Bodrum 140,00 Dükkan 37,44 7% 62.899 898.560 900.000 27 27 4. Bodrum 121,00 Dükkan 37,44 7% 54.363 776.613 780.000 28 28 4. Bodrum 78,00 Dükkan 37,44 7% 35.044 500.626 500.000 29 29 4. Bodrum 132,00 Dükkan 37,44 7% 59.305 847.214 850.000 30 30 4. Bodrum 153,00 Dükkan 33,28 7% 61.102 872.887 870.000 31 31 4. Bodrum 244,00 Dükkan 33,28 7% 97.444 1.392.055 1.390.000 32 32 4. Bodrum 170,00 Dükkan 33,28 7% 67.891 969.874 970.000 33 33 4. Bodrum 91,00 Dükkan 37,44 7% 40.884 584.064 580.000 34 34 4. Bodrum 68,00 Dükkan 37,44 7% 30.551 436.443 440.000 35 35 4. Bodrum 15,00 Dükkan 52,00 7% 9.360 133.714 130.000 36 36 3. Bodrum 17,00 Dükkan 58,50 7% 11.934 170.486 170.000 37 37 3. Bodrum 10,00 Dükkan 58,50 7% 7.020 100.286 100.000 38 38 3. Bodrum 10,00 Dükkan 58,50 7% 7.020 100.286 100.000 39 39 3. Bodrum 9,00 Dükkan 58,50 7% 6.318 90.257 90.000 74

Sıra No B. B. No Kat No Alan (m 2 ) Niteliği Nihai Birim Kira Değeri (USD/m 2 ) Kap. Oranı (%) Yıllık Kira (USD) Nihai Değer (USD) Yaklaşık Nihai Değer (USD) 40 40 3. Bodrum 9,00 Dükkan 58,50 7% 6.318 90.257 90.000 41 41 3. Bodrum 10,00 Dükkan 58,50 7% 7.020 100.286 100.000 42 42 3. Bodrum 89,00 Dükkan 42,12 7% 44.984 642.631 640.000 43 43 3. Bodrum 162,00 Dükkan 37,44 7% 72.783 1.039.762 1.040.000 44 44 3. Bodrum 90,00 Dükkan 42,12 7% 45.490 649.851 650.000 45 45 3. Bodrum 91,00 Dükkan 42,12 7% 45.995 657.072 660.000 46 46 3. Bodrum 71,00 Dükkan 42,12 7% 35.886 512.661 510.000 47 47 3. Bodrum 110,00 Dükkan 42,12 7% 55.598 794.263 790.000 48 48 3. Bodrum 110,00 Dükkan 42,12 7% 55.598 794.263 790.000 49 49 3. Bodrum 110,00 Dükkan 42,12 7% 55.598 794.263 790.000 50 50 3. Bodrum 110,00 Dükkan 42,12 7% 55.598 794.263 790.000 51 51 3. Bodrum 109,00 Dükkan 42,12 7% 55.093 787.042 790.000 52 52 3. Bodrum 152,00 Dükkan 37,44 7% 68.291 975.579 980.000 53 53 3. Bodrum 28,00 Dükkan 51,48 7% 17.297 247.104 250.000 54 54 3. Bodrum 13,00 Dükkan 58,50 7% 9.126 130.371 130.000 55 55 3. Bodrum 35,00 Dükkan 51,48 7% 21.622 308.880 310.000 56 56 3. Bodrum 15,00 Dükkan 58,50 7% 10.530 150.429 150.000 57 57 3. Bodrum 15,00 Dükkan 58,50 7% 10.530 150.429 150.000 58 58 3. Bodrum 23,00 Dükkan 58,50 7% 16.146 230.657 230.000 59 59 3. Bodrum 9,00 Dükkan 58,50 7% 6.318 90.257 90.000 60 60 3. Bodrum 42,00 Dükkan 51,48 7% 25.946 370.656 370.000 61 61 3. Bodrum 160,00 Dükkan 37,44 7% 71.885 1.026.926 1.030.000 62 62 3. Bodrum 293,00 Dükkan 37,44 7% 131.639 1.880.558 1.880.000 63 63 3. Bodrum 74,00 Dükkan 42,12 7% 37.403 534.322 530.000 64 64 3. Bodrum 30,00 Dükkan 51,48 7% 18.533 264.754 260.000 65 65 3. Bodrum 19,00 Dükkan 58,50 7% 13.338 190.543 190.000 66 66 3. Bodrum 43,00 Dükkan 51,48 7% 26.564 379.481 380.000 67 67 3. Bodrum 34,00 Dükkan 51,48 7% 21.004 300.055 300.000 68 68 3. Bodrum 18,00 Dükkan 58,50 7% 12.636 180.514 180.000 69 69 3. Bodrum 16,00 Dükkan 58,50 7% 11.232 160.457 160.000 70 70 3. Bodrum 152,00 Dükkan 37,44 7% 68.291 975.579 980.000 71 71 3. Bodrum 23,00 Dükkan 58,50 7% 16.146 230.657 230.000 72 72 3. Bodrum 15,00 Dükkan 58,50 7% 10.530 150.429 150.000 73 73 3. Bodrum 15,00 Dükkan 58,50 7% 10.530 150.429 150.000 74 74 3. Bodrum 35,00 Dükkan 51,48 7% 21.622 308.880 310.000 75 75 3. Bodrum 13,00 Dükkan 58,50 7% 9.126 130.371 130.000 76 76 3. Bodrum 28,00 Dükkan 51,48 7% 17.297 247.104 250.000 77 77 3. Bodrum 74,00 Dükkan 42,12 7% 37.403 534.322 530.000 78 78 3. Bodrum 82,00 Dükkan 42,12 7% 41.446 592.087 590.000 79 79 3. Bodrum 82,00 Dükkan 42,12 7% 41.446 592.087 590.000 80 80 3. Bodrum 82,00 Dükkan 42,12 7% 41.446 592.087 590.000 81 81 3. Bodrum 82,00 Dükkan 42,12 7% 41.446 592.087 590.000 82 82 3. Bodrum 82,00 Dükkan 42,12 7% 41.446 592.087 590.000 83 83 3. Bodrum 57,00 Dükkan 42,12 7% 28.810 411.573 410.000 84 84 3. Bodrum 68,00 Dükkan 42,12 7% 34.370 490.999 490.000 85 85 3. Bodrum 68,00 Dükkan 42,12 7% 34.370 490.999 490.000 75

Sıra No B. B. No Kat No Alan (m 2 ) Niteliği Nihai Birim Kira Değeri (USD/m 2 ) Kap. Oranı (%) Yıllık Kira (USD) Nihai Değer (USD) Yaklaşık Nihai Değer (USD) 86 86 3. Bodrum 103,00 Dükkan 42,12 7% 52.060 743.719 740.000 87 87 3. Bodrum 98,00 Dükkan 42,12 7% 49.533 707.616 710.000 88 88 3. Bodrum 10,00 Dükkan 58,50 7% 7.020 100.286 100.000 89 89 3. Bodrum 9,00 Dükkan 58,50 7% 6.318 90.257 90.000 90 90 3. Bodrum 9,00 Dükkan 58,50 7% 6.318 90.257 90.000 91 91 3. Bodrum 10,00 Dükkan 58,50 7% 7.020 100.286 100.000 92 92 3. Bodrum 10,00 Dükkan 58,50 7% 7.020 100.286 100.000 93 93 3. Bodrum 17,00 Dükkan 58,50 7% 11.934 170.486 170.000 94 94 3. Bodrum 22,00 Dükkan 58,50 7% 15.444 220.629 220.000 95 95 3. Bodrum 58,00 Dükkan 42,12 7% 29.316 418.793 420.000 96 96 3. Bodrum 87,00 Dükkan 42,12 7% 43.973 628.190 630.000 97 97 3. Bodrum 148,00 Dükkan 42,12 7% 74.805 1.068.645 1.070.000 98 98 3. Bodrum 118,00 Dükkan 42,12 7% 59.642 852.027 850.000 99 99 3. Bodrum 78,00 Dükkan 42,12 7% 39.424 563.205 560.000 100 100 3. Bodrum 132,00 Dükkan 42,12 7% 66.718 953.115 950.000 101 101 3. Bodrum 167,00 Dükkan 37,44 7% 75.030 1.071.854 1.070.000 102 102 3. Bodrum 246,00 Dükkan 37,44 7% 110.523 1.578.898 1.580.000 103 103 3. Bodrum 261,00 Dükkan 37,44 7% 117.262 1.675.173 1.680.000 104 104 3. Bodrum 115,00 Dükkan 42,12 7% 58.126 830.366 830.000 105 105 3. Bodrum 23,00 Dükkan 58,50 7% 16.146 230.657 230.000 106 106 3. Bodrum 12,00 Dükkan 58,50 7% 8.424 120.343 120.000 107 107 3. Bodrum 168,00 Dükkan 37,44 7% 75.479 1.078.272 1.080.000 108 108 3. Bodrum 180,00 Dükkan 37,44 7% 80.870 1.155.291 1.160.000 109 109 3. Bodrum 12,00 Dükkan 58,50 7% 8.424 120.343 120.000 110 110 3. Bodrum 17,00 Dükkan 58,50 7% 11.934 170.486 170.000 111 111 3. Bodrum 9,00 Dükkan 58,50 7% 6.318 90.257 90.000 112 112 3. Bodrum 9,00 Dükkan 58,50 7% 6.318 90.257 90.000 113 113 3. Bodrum 53,00 Dükkan 42,12 7% 26.788 382.690 380.000 114 114 2. Bodrum 9,00 Dükkan 65,00 7% 7.020 100.286 100.000 115 115 2. Bodrum 9,00 Dükkan 65,00 7% 7.020 100.286 100.000 116 116 2. Bodrum 12,00 Dükkan 65,00 7% 9.360 133.714 130.000 117 117 2. Bodrum 89,00 Dükkan 46,80 7% 49.982 714.034 710.000 118 118 2. Bodrum 159,00 Dükkan 41,60 7% 79.373 1.133.897 1.130.000 119 119 2. Bodrum 90,00 Dükkan 46,80 7% 50.544 722.057 720.000 120 120 2. Bodrum 91,00 Dükkan 46,80 7% 51.106 730.080 730.000 121 121 2. Bodrum 71,00 Dükkan 46,80 7% 39.874 569.623 570.000 122 122 2. Bodrum 110,00 Dükkan 46,80 7% 61.776 882.514 880.000 123 123 2. Bodrum 110,00 Dükkan 46,80 7% 61.776 882.514 880.000 124 124 2. Bodrum 110,00 Dükkan 46,80 7% 61.776 882.514 880.000 125 125 2. Bodrum 110,00 Dükkan 46,80 7% 61.776 882.514 880.000 126 126 2. Bodrum 109,00 Dükkan 46,80 7% 61.214 874.491 870.000 127 127 2. Bodrum 119,00 Dükkan 46,80 7% 66.830 954.720 950.000 128 128 2. Bodrum 23,00 Dükkan 65,00 7% 17.940 256.286 260.000 129 129 2. Bodrum 11,00 Dükkan 65,00 7% 8.580 122.571 120.000 130 130 2. Bodrum 34,00 Dükkan 57,20 7% 23.338 333.394 330.000 131 131 2. Bodrum 15,00 Dükkan 65,00 7% 11.700 167.143 170.000 76

Sıra No B. B. No Kat No Alan (m 2 ) Niteliği Nihai Birim Kira Değeri (USD/m 2 ) Kap. Oranı (%) Yıllık Kira (USD) Nihai Değer (USD) Yaklaşık Nihai Değer (USD) 132 132 2. Bodrum 16,00 Dükkan 65,00 7% 12.480 178.286 180.000 133 133 2. Bodrum 21,00 Dükkan 65,00 7% 16.380 234.000 230.000 134 134 2. Bodrum 122,00 Dükkan 46,80 7% 68.515 978.789 980.000 135 135 2. Bodrum 71,00 Dükkan 46,80 7% 39.874 569.623 570.000 136 136 2. Bodrum 60,00 Dükkan 46,80 7% 33.696 481.371 480.000 137 137 2. Bodrum 56,00 Dükkan 46,80 7% 31.450 449.280 450.000 138 138 2. Bodrum 42,00 Dükkan 57,20 7% 28.829 411.840 410.000 139 139 2. Bodrum 110,00 Dükkan 46,80 7% 61.776 882.514 880.000 140 140 2. Bodrum 21,00 Dükkan 65,00 7% 16.380 234.000 230.000 141 141 2. Bodrum 16,00 Dükkan 65,00 7% 12.480 178.286 180.000 142 142 2. Bodrum 15,00 Dükkan 65,00 7% 11.700 167.143 170.000 143 143 2. Bodrum 34,00 Dükkan 57,20 7% 23.338 333.394 330.000 144 144 2. Bodrum 11,00 Dükkan 65,00 7% 8.580 122.571 120.000 145 145 2. Bodrum 22,00 Dükkan 65,00 7% 17.160 245.143 250.000 146 146 2. Bodrum 110,00 Dükkan 46,80 7% 61.776 882.514 880.000 147 147 2. Bodrum 101,00 Dükkan 46,80 7% 56.722 810.309 810.000 148 148 2. Bodrum 102,00 Dükkan 46,80 7% 57.283 818.331 820.000 149 149 2. Bodrum 81,00 Dükkan 46,80 7% 45.490 649.851 650.000 150 150 2. Bodrum 82,00 Dükkan 46,80 7% 46.051 657.874 660.000 151 151 2. Bodrum 81,00 Dükkan 46,80 7% 45.490 649.851 650.000 152 152 2. Bodrum 57,00 Dükkan 46,80 7% 32.011 457.303 460.000 153 153 2. Bodrum 68,00 Dükkan 46,80 7% 38.189 545.554 550.000 154 154 2. Bodrum 68,00 Dükkan 46,80 7% 38.189 545.554 550.000 155 155 2. Bodrum 99,00 Dükkan 46,80 7% 55.598 794.263 790.000 156 156 2. Bodrum 91,00 Dükkan 46,80 7% 51.106 730.080 730.000 157 157 2. Bodrum 12,00 Dükkan 65,00 7% 9.360 133.714 130.000 158 158 2. Bodrum 9,00 Dükkan 65,00 7% 7.020 100.286 100.000 159 159 2. Bodrum 9,00 Dükkan 65,00 7% 7.020 100.286 100.000 160 160 2. Bodrum 53,00 Dükkan 46,80 7% 29.765 425.211 430.000 161 161 2. Bodrum 9,00 Dükkan 65,00 7% 7.020 100.286 100.000 162 162 2. Bodrum 9,00 Dükkan 65,00 7% 7.020 100.286 100.000 163 163 2. Bodrum 17,00 Dükkan 65,00 7% 13.260 189.429 190.000 164 164 2. Bodrum 22,00 Dükkan 65,00 7% 17.160 245.143 250.000 165 165 2. Bodrum 61,00 Dükkan 46,80 7% 34.258 489.394 490.000 166 166 2. Bodrum 90,00 Dükkan 46,80 7% 50.544 722.057 720.000 167 167 2. Bodrum 154,00 Dükkan 41,60 7% 76.877 1.098.240 1.100.000 168 168 2. Bodrum 108,00 Dükkan 46,80 7% 60.653 866.469 870.000 169 169 2. Bodrum 85,00 Dükkan 46,80 7% 47.736 681.943 680.000 170 170 2. Bodrum 134,00 Dükkan 46,80 7% 75.254 1.075.063 1.080.000 171 171 2. Bodrum 176,00 Dükkan 41,60 7% 87.859 1.255.131 1.260.000 172 172 2. Bodrum 386,00 Dükkan 31,20 7% 144.518 2.064.549 2.060.000 173 173 2. Bodrum 320,00 Dükkan 31,20 7% 119.808 1.711.543 1.710.000 174 174 2. Bodrum 117,00 Dükkan 46,80 7% 65.707 938.674 940.000 175 175 2. Bodrum 22,00 Dükkan 65,00 7% 17.160 245.143 250.000 176 176 2. Bodrum 12,00 Dükkan 65,00 7% 9.360 133.714 130.000 177 177 2. Bodrum 200,00 Dükkan 41,60 7% 99.840 1.426.286 1.430.000 77

Sıra No B. B. No Kat No Alan (m 2 ) Niteliği Nihai Birim Kira Değeri (USD/m 2 ) Kap. Oranı (%) Yıllık Kira (USD) Nihai Değer (USD) Yaklaşık Nihai Değer (USD) 178 178 2. Bodrum 12,00 Dükkan 65,00 7% 9.360 133.714 130.000 179 179 1. Bodrum 17,00 Dükkan 71,50 7% 14.586 208.371 210.000 180 180 1. Bodrum 9,00 Dükkan 71,50 7% 7.722 110.314 110.000 181 181 1. Bodrum 9,00 Dükkan 71,50 7% 7.722 110.314 110.000 182 182 1. Bodrum 13,00 Dükkan 71,50 7% 11.154 159.343 160.000 183 183 1. Bodrum 9,00 Dükkan 71,50 7% 7.722 110.314 110.000 184 184 1. Bodrum 9,00 Dükkan 71,50 7% 7.722 110.314 110.000 185 185 1. Bodrum 9,00 Dükkan 71,50 7% 7.722 110.314 110.000 186 186 1. Bodrum 86,00 Dükkan 51,48 7% 53.127 758.962 760.000 187 187 1. Bodrum 98,00 Dükkan 51,48 7% 60.540 864.864 860.000 188 188 1. Bodrum 39,00 Dükkan 62,92 7% 29.447 420.665 420.000 189 189 1. Bodrum 24,00 Dükkan 71,50 7% 20.592 294.171 290.000 190 190 1. Bodrum 83,00 Dükkan 51,48 7% 51.274 732.487 730.000 191 191 1. Bodrum 83,00 Dükkan 51,48 7% 51.274 732.487 730.000 192 192 1. Bodrum 83,00 Dükkan 51,48 7% 51.274 732.487 730.000 193 193 1. Bodrum 83,00 Dükkan 51,48 7% 51.274 732.487 730.000 194 194 1. Bodrum 83,00 Dükkan 51,48 7% 51.274 732.487 730.000 195 195 1. Bodrum 83,00 Dükkan 51,48 7% 51.274 732.487 730.000 196 196 1. Bodrum 84,00 Dükkan 51,48 7% 51.892 741.312 740.000 197 197 1. Bodrum 11,00 Dükkan 71,50 7% 9.438 134.829 130.000 198 198 1. Bodrum 22,00 Dükkan 71,50 7% 18.876 269.657 270.000 199 199 1. Bodrum 8,00 Dükkan 71,50 7% 6.864 98.057 100.000 200 200 1. Bodrum 14,00 Dükkan 71,50 7% 12.012 171.600 170.000 201 201 1. Bodrum 22,00 Dükkan 71,50 7% 18.876 269.657 270.000 202 202 1. Bodrum 220,00 Dükkan 45,76 7% 120.806 1.725.806 1.730.000 203 203 1. Bodrum 119,00 Dükkan 51,48 7% 73.513 1.050.192 1.050.000 204 204 1. Bodrum 64,00 Dükkan 51,48 7% 39.537 564.809 560.000 205 205 1. Bodrum 58,00 Dükkan 51,48 7% 35.830 511.858 510.000 206 206 1. Bodrum 133,00 Dükkan 51,48 7% 82.162 1.173.744 1.170.000 207 207 1. Bodrum 44,00 Dükkan 62,92 7% 33.222 474.597 470.000 208 208 1. Bodrum 22,00 Dükkan 71,50 7% 18.876 269.657 270.000 209 209 1. Bodrum 14,00 Dükkan 71,50 7% 12.012 171.600 170.000 210 210 1. Bodrum 8,00 Dükkan 71,50 7% 6.864 98.057 100.000 211 211 1. Bodrum 11,00 Dükkan 71,50 7% 9.438 134.829 130.000 212 212 1. Bodrum 22,00 Dükkan 71,50 7% 18.876 269.657 270.000 213 213 1. Bodrum 82,00 Dükkan 51,48 7% 50.656 723.662 720.000 214 214 1. Bodrum 81,00 Dükkan 51,48 7% 50.039 714.837 710.000 215 215 1. Bodrum 81,00 Dükkan 51,48 7% 50.039 714.837 710.000 216 216 1. Bodrum 81,00 Dükkan 51,48 7% 50.039 714.837 710.000 217 217 1. Bodrum 81,00 Dükkan 51,48 7% 50.039 714.837 710.000 218 218 1. Bodrum 81,00 Dükkan 51,48 7% 50.039 714.837 710.000 219 219 1. Bodrum 81,00 Dükkan 51,48 7% 50.039 714.837 710.000 220 220 1. Bodrum 24,00 Dükkan 71,50 7% 20.592 294.171 290.000 221 221 1. Bodrum 39,00 Dükkan 62,92 7% 29.447 420.665 420.000 222 222 1. Bodrum 95,00 Dükkan 51,48 7% 58.687 838.389 840.000 223 223 1. Bodrum 89,00 Dükkan 51,48 7% 54.981 785.438 790.000 78

Sıra No B. B. No Kat No Alan (m 2 ) Niteliği Nihai Birim Kira Değeri (USD/m 2 ) Kap. Oranı (%) Yıllık Kira (USD) Nihai Değer (USD) Yaklaşık Nihai Değer (USD) 224 224 1. Bodrum 9,00 Dükkan 71,50 7% 7.722 110.314 110.000 225 225 1. Bodrum 9,00 Dükkan 71,50 7% 7.722 110.314 110.000 226 226 1. Bodrum 9,00 Dükkan 71,50 7% 7.722 110.314 110.000 227 227 1. Bodrum 13,00 Dükkan 71,50 7% 11.154 159.343 160.000 228 228 1. Bodrum 9,00 Dükkan 71,50 7% 7.722 110.314 110.000 229 229 1. Bodrum 9,00 Dükkan 71,50 7% 7.722 110.314 110.000 230 230 1. Bodrum 17,00 Dükkan 71,50 7% 14.586 208.371 210.000 231 231 1. Bodrum 23,00 Dükkan 71,50 7% 19.734 281.914 280.000 232 232 1. Bodrum 26,00 Dükkan 62,92 7% 19.631 280.443 280.000 233 233 1. Bodrum 42,00 Dükkan 62,92 7% 31.712 453.024 450.000 234 234 1. Bodrum 51,00 Dükkan 51,48 7% 31.506 450.082 450.000 235 235 1. Bodrum 121,00 Dükkan 51,48 7% 74.749 1.067.842 1.070.000 236 236 1. Bodrum 68,00 Dükkan 51,48 7% 42.008 600.110 600.000 237 237 1. Bodrum 95,00 Dükkan 51,48 7% 58.687 838.389 840.000 238 238 1. Bodrum 105,00 Dükkan 51,48 7% 64.865 926.640 930.000 239 239 1. Bodrum 78,00 Dükkan 51,48 7% 48.185 688.361 690.000 240 240 1. Bodrum 36,00 Dükkan 62,92 7% 27.181 388.306 390.000 241 241 1. Bodrum 16,00 Dükkan 71,50 7% 13.728 196.114 200.000 242 242 1. Bodrum 16,00 Dükkan 71,50 7% 13.728 196.114 200.000 243 243 1. Bodrum 18,00 Dükkan 71,50 7% 15.444 220.629 220.000 244 244 1. Bodrum 18,00 Dükkan 71,50 7% 15.444 220.629 220.000 Zemin, 245 245 Asma, 1, 2 2.115,50 Dükkan 39,00 7% 990.054 14.143.629 14.140.000 Toplam 156.049.474 155.940.000 Kiler GYO A.Ş. Hissesi Değeri (1/2) 78.024.737 77.970.000 Seyir Terası Gelirleri 9% 8.400.000 93.333.333 93.330.000 Toplam 171.358.070 171.300.000 7.2.4 Gelir İndirgeme Yöntemi Değerleme çalışması için kira gelirleri alışveriş merkezinde kira sözleşmeleri ile gerçekleşmiş olan kira değerlerine göre hesaplanmıştır. Alışveriş Merkezi İle İlgili Varsayımlar : Değerleme çalışması kapsamında yapılan hesaplamalarda onaylı mimari projesinde belirtilen toplam 22.757 m² kiralanabilir dükkan alanı bilgisi kullanılmıştır. Söz konusu AVM de yer alan dükkanlar için Kiler GYO A.Ş. ile Güney Turizm ve Turistik Yatırımlar A.Ş. arasında 27.07.2010 tarihinde imzalanmış olan ek protokol gereği, Kiler GYO A.Ş. nin dükkanların tümünde hisse oranı %72, Güney Turizm in ise %28 dir. Alışveriş merkezi yasal kiralanabilir alanı 22.756,50 m 2 olup, yasal alanlar onaylı mimari projesi üzerinden belirlenmiştir. 79

Onaylı Mimari Projeye Göre Kiralanabilir Alan Dağılımları Kat Adı Dükkan Adedi Büyüklük (m²) Asma Kat 1. Normal Kat Zemin Kat 1. Bodrum Kat 1 66 2.115,50 3.299,00 2. Bodrum Kat 65 4.855,00 3. Bodrum Kat 78 5.275,00 4. Bodrum Kat 25 6.723,00 5. Bodrum Kat 4 224,00 6. Bodrum Kat 6 265,00 Toplam 245 22.756,50 AVM de gerçekleşen kira tablolarına istinaden değerleme çalışması kapsamında onaylı mimari proje üzerinden gelir dağılımı yapıldığında ve 2012 yılındaki kira indiriminin 2013 şubat ayı itibariyle biteceği göz önünde bulundurularak 2013 yılı için kira değeri, 2012 yılındaki indirimli kira bedelleri ve 2011 yılındaki mevcut sözleşmelere göre elde edilen kira gelirleri göz önünde bulundurularak 32,50 USD/m 2 /ay olarak öngörülmüş 2014 yılında söz konusu değerin 2011 yılındaki kira bedellerine göz önünde bulundurularak 34 USD/m 2 /ay olacağı ve yıllar itibariyle %3 oranında artacağı düşünülmüştür. Kira artış oranı mevcut kira sözleşmelerine göre ortalama alınarak belirlenmiştir. Mevcut durumda müşteriden elde edilen veriler doğrultusunda alışveriş merkezinin doluluk oranının %82 olduğu, yıllar itibari ile bu oranın artarak %90 a ulaşacağı ve bu seviyede sabit kalacağı düşünülmüştür. Diğer gelir kalemleri içerisinde ciro farkı, LED TV, reklam gelirleri, kisok&stand gelirleri, depo gelirleri gibi gelirler bulunmaktadır. Diğer gelirler, gerçekleşen verilere istinaden 2013 yılı için kira gelirlerinin %21 i, ilerleyen yıllar için %19 oranında sabit kalıp yıllar itibariyle bu gelirlerin kira gelirleri oranında artacağı varsayılmıştır. Her yıl takdir edilen inşaat maliyetinin yaklaşık %1 i oranında yenileme fonu ayrılacağı varsayılmıştır. İnşaat maliyetinin %1 lik payı 2013 yılı için yaklaşık 446.915 USD olarak hesaplanmış olup, %3 oranında artacağı düşünülmüştür. Emlak vergisi gerçekleşen verilere istinaden 2013 yılında 42.332 USD olarak öngörülmüş ve bu değerin diğer yıllarda %3 oranında artacağı düşünülmüştür. Bina sigorta bedeli gerçekleşen verilere istinaden 2013 yılında 119.216 USD olarak öngörülmüş ve bu değerin diğer yıllarda %3 oranında artacağı düşünülmüştür. 2013 yılından itibaren otopark geliri öngörülmüştür. Sapphire alışveriş merkezi ortak alan giderleri müşteriden elde edilen gerçekleşmiş veriler doğrultusunda 2013 yılı için 8,40 USD/m 2 /ay olarak öngörülmüştür. Seyir Terası İle İlgili Varsayımlar : 49. katta yer alan bağımsız bölümler düzenlenerek seyir terasına hizmet veren kafeterya alanı olarak kullanılmaktadır. Söz konusu Sapphire projesi içinde yer alan seyir terası için 08.02.2011 tarihli garanti taahhütnamesi bulunmaktadır. Taahhütname gereği Kiler Holding A.Ş., Kiler GYO A.Ş. nin seyir terasının gelirleri üzerindeki hisse oranı olan %70 lik kısmının 5 yıl süre ile 8.400.000 80

USD nin altında kalması durumunda, beklenen gelir ile gerçekleşen gelir arasındaki farkı karşılayacaktır. Bu nedenle gelir öngörüleri 2016 yılının 4. itibaren itibaren yapılmış olup 31.03.2016 tarihine kadar Kiler GYO A.Ş. için garanti tutarı olan 8.400.000 USD yıllık gelir olarak öngörülmüştür. Seyir terası için günlük ziyaretçi sayısının gerçekleşen veriler doğrultusunda projenin tanınırlığının giderek artacağı göz önünde bulundurularak 2013 yılı için 1.000 kişi olup yıllar itibariyle 100 er kişi artacağı varsayılmıştır. Seyir terasının 350 gün boyunca açık olacağı varsayılmıştır. Seyir terasında yer alan skyride simülatör gelirleri göz önünde bulundurularak 2013 yılı için kişi başı gelir 9,5 USD olup, bu rakamın yıllar itibariyle %5 oranında artış göstereceği düşünülmüştür. Kişi başı bilet geliri dışında hediyelik eşya, kafe, dürbün, fotoğraf gelirleri gibi diğer gelir oranlarının bilet gelirlerinin %37 i oranında olacağı varsayılmıştır. Seyir terasında GOP oranının % 57 oranında olacağı varsayılmıştır. Çalışmalar sırasında Amerikan Doları kullanılmıştır ve 1 USD: 2,1343.-TL kabul edilmiştir. Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır. Projeksiyonda indirgeme oranı % 9,50 alınmıştır. Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi dahil edilmemiştir. Amerikan Doları bazlı 2041 Eurobond tahvillerinin son 6 aylık ortalaması olan 5,00 Risksiz Getiri Oranı olarak kabul edilmiştir. AVM Kiralanabilir Alışveriş Merkezi Alanı (m²) 22.757 Birim Kira Değeri (USD/m 2 )(2013) 32,50 Birim Kira Değeri (USD/m 2 ) (2014) 34,00 İşletme Gideri Birim Değeri (USD/m 2 ) 8,40 Kira Artış Oranı 3% Diğer Gelir Oranı (Reklam, Kiosk, Stand,Ciro Farkı, LED TV, Depo ve diğer) (İlk Yıl) 21% Diğer Gelir Oranı (Reklam, Kiosk, Stand,Ciro Farkı, LED TV, Depo ve diğer) (İlerleyen Yıllarda) 19% Kıra Sözleşmelerine Göre Kiracılardan Toplanan Giderler Oranı (2012) 71% Enflasyon Oranı 3% Yenileme Maliyeti Oranı 1% Kapitalizasyon Oranı 7,00% OTOPARK Araç Kapasitesi 1.059 Ortalama Günlük Sirkülasyon (Araç) 3,00 Günlük Sirkülasyon 3.177,00 Kayıp Oranı 50% Net Günlük Sirkülasyon 1.589 Aylık Sirkülasyon 47.655 Yıllık Sirkülasyon 571.860 Günlük Giriş - Çıkış Ücreti (USD) 6,00 Toplam (USD) 3.431.160 Otopark Ücreti Artış Oranı 3% 81

SEYİR TERASI Günlük Ziyaretçi Sayısı 1.000 Açık Olan Gün Sayısı 350 Yıllık Ziyaretçi Sayısı 350.000 Kişi Başı Gelir (USD/Kişi) (2012) 9,50 GOP ORANI 57% Diğer Gelir Oranı 37% Gelir - Gider Artış Oranı 5% Kapitalizasyon Oranı 9,00% 82

SAPPHIRE AVM NAKİT AKIŞLARI Yıllar 31.12.2013 31.12.2014 31.12.2015 31.12.2016 31.12.2017 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2022 31.12.2023 Kiralanabilir Alışveriş Merkezi Mağaza Alanı (m 2 ) 22.757 22.757 22.757 22.757 22.757 22.757 22.757 22.757 22.757 22.757 22.757 Yıllık Doluluk Oranı 0% 86% 88% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% Aylık Birim Kira Değeri 32,50 33,48 34,48 35,51 36,58 37,68 38,81 39,97 39,97 39,97 Toplam Yıllık Mağaza Kira Gelirleri 0 7.632.530 8.044.332 8.473.972 8.728.191 8.990.037 9.259.738 9.537.530 9.823.656 9.823.656 9.823.656 Diğer Gelirler (Reklam, Kiosk, Led TV, Stand,Ciro Farkı, Servis ve diğer) (USD) 1.526.506 1.528.423 1.610.055 1.658.356 1.708.107 1.759.350 1.812.131 1.866.495 1.866.495 1.866.495 Otopark Gelirleri (USD) 0 3.534.095 3.640.118 3.749.321 3.861.801 3.977.655 4.096.984 4.219.894 4.346.491 4.476.886 4.611.192 TOPLAM GELİRLER 0 12.693.131 13.212.872 13.833.348 14.248.348 14.675.799 15.116.073 15.569.555 16.036.642 16.167.036 16.301.343 Gerçekleşmesi Beklenen İşletme Gideri Birim Değeri (USD/m 2 ) 0,00 8,40 8,65 8,91 9,18 9,45 9,74 10,03 10,33 10,64 10,64 Gerçekleşmesi Beklenen İşletme Gideri (USD) 0-2.293.855-2.362.671-2.433.551-2.506.558-2.581.754-2.659.207-2.738.983-2.821.153-2.905.787-2.905.787 Kıra Sözleşmelerine Göre Kiracılardan Toplanan Giderler Oranı 0% 71% 71% 72% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% Kıra Sözleşmelerine Göre Kiracılardan Toplanan Giderler (USD) 0-1.628.637-1.677.496-1.752.157-1.879.918-1.936.316-1.994.405-2.054.237-2.115.864-2.179.340-2.179.340 İşletme Tarafından Ödenmesi Planlanan Ortak Alan Payı Gideri (USD) 0-665.218-685.175-681.394-626.639-645.439-664.802-684.746-705.288-726.447-726.447 Bina Sigortası (USD) 0-119.216-122.792-126.476-130.270-134.179-138.204-142.350-146.621-151.019-155.550 Emlak Vergisi (USD) 0-42.332-43.602-44.910-46.257-47.645-49.074-50.546-52.063-53.625-53.625 Yenileme Fonu (USD) 0-446.915-446.915-460.322-474.132-488.356-503.006-518.096-533.639-549.649-549.649 TOPLAM İŞLETME GİDERİ 0-1.273.680-1.298.483-1.313.102-1.277.298-1.315.617-1.355.086-1.395.739-1.437.611-1.480.739-1.485.270 NET İŞLETME GELİRLERİ 0 11.419.451 11.914.389 12.520.246 12.971.050 13.360.181 13.760.987 14.173.817 14.599.031 14.686.297 14.816.073 Artık Değer 211.658.192 NET NAKİT AKIŞLARI 0 11.419.451 11.914.389 12.520.246 12.971.050 13.360.181 13.760.987 14.173.817 14.599.031 14.686.297 226.474.266 KİLER GYO NAKİT AKIŞLARI 0 8.222.005 8.578.360 9.014.577 9.339.156 9.619.331 9.907.911 10.205.148 10.511.302 10.574.134 163.061.471 SEYİR TERASI NAKİT AKIŞLARI Yıllar 31.12.2013 31.12.2014 31.12.2015 31.12.2016 31.12.2017 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2022 31.12.2023 Açık Olan Gün Sayısı 350 350 350 262 350 350 350 350 350 350 350 Yıllık Ziyaretçi Sayısı 314.400 455.000 490.000 525.000 560.000 595.000 630.000 665.000 Kişi Başı Gelir (USD/Kişi) 10,47 11,00 11,55 12,12 12,73 13,37 13,37 13,37 Seyir Terası Ziyaret Etme Geliri Toplamı 3.292.947 5.003.834 5.658.182 6.365.454 7.129.309 7.953.635 8.421.496 8.889.357 Diğer Gelirler Oranı 37% 37% 37% 37% 37% 37% 37% 37% Diğer Gelirler (USD) 1.218.390 1.851.419 2.093.527 2.355.218 2.637.844 2.942.845 3.115.954 3.289.062 TOPLAM GELİRLER 12.000.000 12.000.000 4.511.337 6.855.253 7.751.709 8.720.672 9.767.153 10.896.480 11.537.450 12.178.419 GOP (%) 57% 57% 57% 57% 57% 57% 57% 57% GOP (USD) 2.571.462 3.907.494 4.418.474 4.970.783 5.567.277 6.210.994 6.576.346 6.941.699 TOPLAM İŞLETME GİDERİ 1.939.875 2.947.759 3.333.235 3.749.889 4.199.876 4.685.486 4.961.103 5.236.720 NET İŞLETME GELİRLERİ 5.571.462 3.907.494 4.418.474 4.970.783 5.567.277 6.210.994 6.576.346 6.941.699 Artık Değer 77.129.987 NET NAKİT AKIŞLARI 0 12.000.000 12.000.000 5.571.462 3.907.494 4.418.474 4.970.783 5.567.277 6.210.994 6.576.346 84.071.686 KİLER GYO NAKİT AKIŞLARI 0 8.400.000 8.400.000 3.900.024 2.735.246 3.092.932 3.479.548 3.897.094 4.347.696 4.603.442 58.850.180 TOPLAM NAKİT AKIŞLARI Yıllar 31.12.2013 31.12.2014 31.12.2015 31.12.2016 31.12.2017 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2022 31.12.2023 AVM Nakit Akışları - 11.419.451 11.914.389 12.520.246 12.971.050 13.360.181 13.760.987 14.173.817 14.599.031 14.686.297 226.474.266 Seyir Terası Nakit Akışları - 12.000.000 12.000.000 5.571.462 3.907.494 4.418.474 4.970.783 5.567.277 6.210.994 6.576.346 84.071.686 TOPLAM NET GELİRLER 0 23.419.451 23.914.389 18.091.708 16.878.544 17.778.656 18.731.770 19.741.094 20.810.025 21.262.644 310.545.951 NET NAKİT AKIŞLARI 0 23.419.451 23.914.389 18.091.708 16.878.544 17.778.656 18.731.770 19.741.094 20.810.025 21.262.644 310.545.951 Kiler GYO A.Ş. Hissesi AVM Nakit Akışları - 8.222.005 8.578.360 9.014.577 9.339.156 9.619.331 9.907.911 10.205.148 10.511.302 10.574.134 163.061.471 Kiler GYO A.Ş. Hissesi Seyir Terası Nakit Akışları - 8.400.000 8.400.000 3.900.024 2.735.246 3.092.932 3.479.548 3.897.094 4.347.696 4.603.442 58.850.180 KİLER GYO A.Ş. TOPLAM NET GELİRLER 0 16.622.005 16.978.360 12.914.601 12.074.402 12.712.262 13.387.459 14.102.242 14.858.998 15.177.577 221.911.651 KİLER GYO A.Ş. NAKİT AKIŞLARI 0 16.622.005 16.978.360 12.914.601 12.074.402 12.712.262 13.387.459 14.102.242 14.858.998 15.177.577 221.911.651 RAPOR NO: 2011A502 RAPOR TARİHİ:30.12.2011 83

Değerleme Tablosu ORANLAR Risksiz Getiri Oranı 5,00% 5,00% 5,00% Risk Primi 4,00% 4,50% 5,00% İNDİRGEME ORANI 9,00% 9,50% 10,00% Net Bugünkü Değer (USD) 252.388.068 244.154.972 236.282.848 Net Bugünkü Değer (TL) 538.671.854 521.099.958 504.298.483 Kiler GYO A.Ş. Hissesi Net Bugünkü Değer (USD) 180.145.520 174.264.004 168.640.397 Kiler GYO A.Ş. Hissesi Net Bugünkü Değer (TL) 384.484.583 371.931.663 359.929.200 7.2.5 Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi Söz konusu değerleme çalışmasında emsal karşılatırma analizi yöntemi ve direkt kapitalizasyon analizi yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır. Değerleme çalışması kapsamında 31.12.2013 tarihi itibariyle hesaplanan gayrimenkul değerleri aşağıda belirtilmiştir: Bağımsız Bölüm Adedi Niteliği Emsal Karşılaştırma Yöntemine Göre Değer (USD) Direkt Kapitalizasyon Analizi Yöntemine Göre Gelir İndirgeme Yöntemine Göre Değeri (USD) Nihai Değer (USD) Nihai Değer (TL) Kiler GYO Mülkiyetindeki Taşınmazların Toplam Değeri (USD) 54 Rezidans 106.360.000 94.270.000-106.360.000 227.000.000 Kiler GYO Mülkiyetinde Olup, Satış Vaadi Sözleşmesi İmzalanan 11 Rezidans 28.180.000 24.930.000-28.180.000 60.140.000 Taşınmazların Toplam Değeri (USD) Garanti Finansal Kiralama A.Ş. Mülkiyetindeki Gayrimenkullerin 4 Rezidans 7.960.000 7.050.000-7.960.000 16.990.000 Toplam Değeri (USD) AVM ALANLARI (USD) 245 Dükkan - 171.300.000 174.260.000 174.260.000 371.930.000 Toplam 134.540.000 297.550.000 174.260.000 308.800.000 659.080.000 KDV Dahil Toplam Değer 364.384.000 777.714.854 Taşınmazların yer aldığı projede rezidanslar için ağırlıklı olarak satışların gerçekleşiyor olması nedeniyle, konut niteliğindeki bağımsız bölümler için emsal karşılaştırma yöntemine göre bulunan değerleri olan 134.540.000.-USD, dükkanlar için, gelir getiren faal bir alışveriş merkezi içinde konumlanmaları nedeniyle, gelir indirgeme yöntemine göre bulunan değeri olan 174.260.000.-USD nihai sonuç olarak takdir edilmiştir. Garanti Finansal Kiralama A.Ş. mülkiyetindeki gayrimenkullerin değeri, raporun nihai sonuç değerine dahil edilmemiştir. Sapphire alışveriş merkezi ve rezidans ta yer alan toplam 314 adet bağımsız bölümün değeri 308.800.000.-USD, (659.080.000.-TL) nihai sonuç olarak takdir edilmiştir. KDV Uygulaması ile İlgili Karar : 2002/4480 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile kanun ile net alanı 150 m² ye kadar olan konut teslimlerinde %1 net alanı 150 m² nin üstünde olan konut teslimleriyle iş yeri ve diğer gayrimenkullerin teslimlerinde ise % 18 KDV uygulanacaktır. RAPOR NO: 2011A502 RAPOR TARİHİ:30.12.2011 84

BÖLÜM 8 SONUÇ 85

BÖLÜM 8 SONUÇ Gayrimenkullerin bulunduğu yerin konumu, yakın çevresi, bölge gelişimi, alt yapısı ve ulaşım imkanları, cadde ve sokağa olan cephesi, alan ve konumu, yapının inşaat sistemi, yaşı, işçilik ve malzeme kalitesi, imar durumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da gözönüne alınarak TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş tarafından taşınmazın değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. 31.12.2013 TARİHİ İTİBARİ İLE TAŞINMAZLARIN TOPLAM PİYASA DEĞERİ (KDV HARİÇ) 659.080.000.-TL 308.800.000.-USD (Altıyüzellidokuzmilyonseksenbin.-TürkLirası) (Üçyüzsekizmilyonsekizyüzbin.-Amerikan Doları) 31.12.2013 TARİHİ İTİBARİ İLE TAŞINMAZLARIN TOPLAM PİYASA DEĞERİ (KDV DAHİL) 777.714.854.-TL (Yediyüzyetmişyedimilyonyediyüzondörtbinsekizyüzellidört.- TürkLirası) 364.384.000.-USD (Üçyüzaltmışdörtmilyonüçyüzseksendörtbin- Amerikan Doları) 1- Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik piyasa değeridir. 2-1 USD= 2,1343.-TL kabul edilmiştir. Kur değeri bilgi amaçlı verilmiştir. 3- KDV oranı %18 kabul edilmiştir. 4- Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. 5- Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. * KDV oranı şirketlerin KDV li mülk satışı konusuna girmektedir. Bu hesaplamada rutin KDV uygulaması olacağı varsayılmıştır. Durumu ve kanaatimizi ifade eden ekspertiz raporumuzu bilgilerinize saygı ile sunarız. Simge SEVİN AKSAN Değerleme Uzmanı (401772) Hüsniye BOZTUNÇ Sorumlu Değerleme Uzmanı (400811) 86

BÖLÜM 9 EKLER 87

BÖLÜM 9 EKLER Ek Listesi 1 Tapu Fotokopisi 2 Takyidat Belgesi 3 İmar Durumu 4 Yapı Ruhsatları 5 Sözleşmeler 6 Fotoğraflar 7 Özgeçmişler 8 SPK Lisans Belgeleri 88