18. ESRI Kullanıcılar Toplantısı 07-08 Ekim 2013 ODTÜ, Ankara Konut Fiyatlarının Belirlenmesinde Coğrafi Bilgi Sistemleri'nin (CBS) Kullanılması: Ankara Örneği Tarık Türk a, Olgun Kitapçı b, Murat Fatih TUNA c a Yrd. Doç. Dr., Geomatik Mühendisliği Bölümü, Mühendislik Fakültesi, Cumhuriyet Üniversitesi, 58140, Sivas. b Yrd. Doç. Dr., Ayşe Sak Uygulamalı Bilimler Yüksek Okulu, Akdeniz Üniversitesi, 07192, Antalya. c Arş. Gör., Yönetim Bilişim Sistemleri Bölümü, İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi, Cumhuriyet Üniversitesi, 58140, Sivas. 18. ESRI Kullanıcılar Toplantısı 07-08 Ekim 1
Sunum İçeriği Çalışmanın Amacı Pazarlama Bilgi Sistemleri Örnek Uygulama: Ankara Uygulanan Yöntemler Bulgu ve Değerlendirmeler Sonuç ve Öneriler 2
Çalışmanın Amacı Bu çalışmada, Ankara ilindeki konut fiyatlarının ve bu fiyatların konumsal dağılımlarının Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) ile incelenmesi amaçlanmaktadır. 3
Pazarlama Bilgi Sistemleri Müşteri veritabanının oluşturulması Pazarlama ve satış yöneticilerinin rekabetçi sinyalleri saptaması Saptanan sinyallerin yorumlaması ve eyleme geçmesinin sağlanması Doğru pazarlama kararlarının alınması Etkili pazarlama stratejilerinin geliştirilmesi 4
CBS nin İş Süreçlerinde Kullanımı Hedef pazarın belirlenmesi ve pazar analizi Optimal taşıma ve ulaşım güzergâhının belirlenmesi Lojistik faaliyetleri Faaliyet bölgesinin seçimi İş sürekliliğinin sağlanması Tüketim eğilimlerinin modellenmesi Reklâm faaliyetleri Pazarlama kararlarının alınması 5
Konut Pazarlamasında CBS nin Rolü Konut Ediniminin Amacı Yaşamsal Barınma İhtiyacı Kentleşme Süreci Konutun Yatırımsal Boyutu Barınma İhtiyacının Tatmin Düzeyindeki Artış Fiyatlama Stratejilerinin Ön Plana Çıkışı CBS Destekli Konut Edinme Kararları Amaca uygun, Daha düşük maliyetli, Daha az zaman kaybı ile, Daha makul konut ediniminin sağlanması 6
Konut Fiyatlarının CBS İle Belirlenmesi Taşınmaz değerlemesi ve konut fiyatlamasına yönelik çalışmalarda ilk kez CBS nin kullanılması (Lake v.d., 1998). Konutlara ilişkin verilerin, coğrafi göstergelerle birleştirilmesi ve istatistikî analizlerle incelenmesi (Chen v.d., 2007). Konut fiyatlarının yapay sinir ağları ve CBS ile birleştirilerek tahmin edilmesi (García, Gámez ve Alfaro, 2008). Konut fiyatlarının CBS den yararlanılarak konum ve zamana dayalı olarak regresyonla tahmin edilmesi (Holly, Pesaran ve Yamagata, 2011; Dekkers ve Koomen, 2008). 7
8
Çalışma Alanı ve Çalışmanın Amacı Ankara Büyükşehir Belediye başkanlığı sınırları içerisinde bulunan ilçelerdeki (Akyurt, Altındağ, Çankaya, Etimesgut, Gölbaşı, Keçiören, Mamak, Sincan, Yenimahalle) konut fiyatlarının Çoklu Doğrusal Regresyon Analizi ile belirlenmesi ve buradaki konutların coğrafi dağılımlarının Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) ile incelenmesidir. 9
Kullanılan Veriler ve Yazılım ESRI ArcGIS 9.3 ve SPSS yazılımları kullanılmıştır. Bu çalışmada coğrafi veri olarak, Ankara il sınırı içerisinde yer alan dokuz ilçenin sınırlarını gösteren harita kullanılmıştır. Kullanılan sözel veriler ise, Türkiye içerisinde faaliyetini sürdüren www.sahibinden.com çevrimiçi pazar platformunda pilot çalışma alanında satışa sunulan konutlara yönelik 11 Aralık 2011 ve 23 Nisan 2012 tarihleri arasında toplanmış veriler ile Çalışma alanındaki ilçelere ait 2007-2011 Yılları arasındaki Nüfus Verileri (TÜİK) 10
Çalışmada Kullanılan Temel Konut Parametreleri 11
Metrekare ve Fiyata Göre Veriseti Aralığı (722/1000) 12
Yöntem Verilerin İstatistiksel olarak değerlendirilmesi Verilerin CBS ortamında bütünleştirilmesi 13
Modelin Anlamlılık ve Katsayılar Tablosu 14
Bulgu ve Değerlendirmeler Tasarlanan CBS Tabanlı Talebe Dayalı Fiyat Belirleme Sistemi ile, satışı yapılacak olan konutlara ilişkin her türlü bilgiye sorgulama ve analiz aracılığıyla ulaşılabilmektedir. Bu çalışmanın istatistiksel açıdan değerlendirilmesi sonucunda; R 2 değerinin 0,96 olduğu, Ürettiği sonuçların ve parametrelerinin %95 güvenle istatistiksel açıdan anlamlı olduğu, Sabit terim dâhil edildiğinde anlamsız olduğu, Kukla değişkenler olarak dâhil edilen ilçelerin fiyat etkilerini yansıttığı, Standart sapmasının yaklaşık 28.534 TL olduğu görülmüştür. 15
Bulgu ve Değerlendirmeler Ulaşılan nihai regresyon denklemi : Fiyat = 667,329 x m 2 + 710,792 x binayaşıgrup + 13358,141 x merkezi sistem + 2119,075 x binadaki katsayısı + 7760,370 x asansör + 7042,328 x otopark + 10036, 866 x ebeveyn banyosu + 9309,542 x gömme dolap + 21067,837x ankastre mutfak + (ilçe katsayısı) i x (ilçe adı) i (ilçe katsayısı) i : katsayılar tablosundaki i nci ilçeye ait β i değeri (ilçe adı) i : katsayılar tablosundaki i nci ilçenin adı 16
Bulgu ve Değerlendirmeler Analizler sonucunda çalışma alanındaki konutların fiyat dağılımlarını gösteren, her düzeyde kullanıcının faydalanabileceği konusal (tematik) haritalar üretilmiştir. Konutlara ilişkin her türlü bilgiye sorgulama ile ulaşılabilmektedir. Konutlara ilişkin her türlü belgelendirme işlemleri kolaylıkla gerçekleştirilebilir. Elde edilen fiyat denklemi ile istenilen bir ilçedeki konut fiyatı kolaylıkla hesaplanabilir. 17
18
Sonuç ve Oneriler Yapılan çalışma sonucunda, müşteri beklentisinin değişkenliği, Satılan konutlarda standart bir satış politikasının olmaması, Ankara ilinin bilinçli bir konutlanma sürecinden geçmediği ve Çevrimiçi pazar platformlarındaki (ya da sanal pazar yerlerine) verilerin güvenilirliğinin sorgulanması gerektiği sonuçlarına ulaşılmıştır. 19
Sonuç ve Oneriler Bir konutun yaşı arttıkça, fiyatının azalacağı görüşü, Çankaya ilçesi için söylenememektedir. Mücavir alandaki en yüksek yaş ortalaması ve fiyat ortalaması Çankaya ilçesindedir. Fiyat ve metrekare arasında, her ilçe için yüksek derecede pozitif ve güçlü ilişki vardır. Karasal iklimin hâkim olmasına rağmen, evlerin sadece %55,7 sinde ısı yalıtımı bulunmaktadır. 20
Sonuç ve Oneriler Mücavir alandaki bir konutun; metrekaresi yaklaşık 667 TL dir. her beş senelik dönemde fiyatı yaklaşık 711 TL artmaktadır. merkezi sistemle ısınıyor olması, fiyatını yaklaşık 13.358 TL arttırmaktadır. Ayrıca çalışmaya dâhil edilen ısınma türleri içerisinde, sadece merkezi sistemin fiyat üzerinde açıklayıcılığı vardır. bulunduğu binanın kat sayısı, fiyatını yaklaşık 2.119 TL arttırmaktadır. Aynı özelliklerdeki iki evin fiyatı, binanın toplam katına göre değişebilmektedir. ankastre mutfağa sahip olması, fiyatını yaklaşık 21.068 TL arttırmaktadır. 21
Sonuç ve Oneriler Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nın 28.04.2012 tarihinde Resmi Gazete de yayınlamış olduğu Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri tebliğine göre, IV. Sınıf A Grubu yapıların,dolayısıyla konutların metrekare birim maliyeti 615 TL olarak hesaplanmıştır. 2011 yılı Aralık ayında Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCMB) tarafından yayınlanan konut fiyat endeksi raporunda, Ankara ilindeki konutların metrekare birim fiyatının 975 TL olduğu belirtilmiştir. Bu çalışmada ise metrekare birim fiyatı 740 TL olarak hesaplanmıştır. Yani tek başına metrekare parametresi, Ankara ilindeki bir konutun fiyatına 740 TL etki etmektedir. 22
Sonuç ve Oneriler Bu çalışmanın, karar vericilerin konut alımı sırasında en uygun seçimi yapabilecek çözümler içererebileceği düşünülmektedir. Bu çalışma, taşınmaz değerlemesine yönelik fikirler vermektedir. Bu çalışmadan hareketle oluşturulacak çalışmalar, konut alım satımının profesyonel bir yapıya ulaşmasında etkin rol oynayabilir 23
18. ESRI Kullanıcılar Toplantısı 07-08 Ekim 2013 ODTÜ, Ankara TEŞEKKÜRLER... 18. ESRI Kullanıcılar Toplantısı 07-08 Ekim 24