İSTANBUL AZA GÜNEŞLİ PROJESİ GENEL KONSEPT & PROJE SUNUMU AZA tr 1
Ltd. Şti. Ailesi Orta Doğu Yatırım Sektörünün profesyonel ve kurumsal aktörü konumundadır. Kendi alanında yıllarca deneyime ve kurumsal yönetim kültürüne sahip anlayışı taşıyan profesyonel ekibimiz, başta ülkemiz olmak üzere gayrimenkul sektörünün lokomotifi konumunda projeler üretmektedir. AZA Ltd. Şti. Şirketimiz uzun yıllar yaptığı araştırmalar ile gayrimenkul ve yatırım sektörünü ileriye taşıyacak adımlar atmaktadır. Özellikle yatırımcı karlılığı ve detaylı analiz anlayışıyla yatırım sektöründe örnek model olma görevini, sosyal bilinç ile yapmaktadır. AZA, profesyonel ekibi ile gerçekleştirdiği yatırım ortaklığı projeleri ile yatırımcılara yüksek karlar sağlamıştır. Şirketimiz; yatırım sektöründe pazarlama ve projeleri uzman kadrosuyla değerlendirerek, özel rapor hazırlanması ve danışmanlık hizmetlerini eksiksiz bir şekilde yönetir ve sürdürür. Gelişen gayrimenkul sektörünü düzenli takip eden şirketimiz, sektör ile ilgili en güncel bilgilere dayalı yatırımlar gerçekleştirir. AZA tarafından hazırlanan projelerde, ekonomik gelişmeler ve bunlarla ilgili gayrimenkul sektörü hakkında gerekli analizler ve AR-GE çalışması yapılır. Sektör ve lokasyon ile ilgili bilgilerin şeffaf bir bakış açısı ile değerlendirilmesi, fiyat ve karlılık tartışmalarına açıklık getirmektedir. AZA tarafından hazırlanan projeler, ekonomik ve siyasi gelişmeler başta olmak üzere, proje geleceğine etki edecek tüm etkenler analiz edilerek, şeffaf bakış açısı ile değerlendirilmektedir. Piyasaların arz ve taleplerine göre değil, geleceği şekillendirecek yatırımlar üstünde çalışmayı amaç edinmiş ekibimiz geniş ve kültürel birikime sahiptir. 2
İÇERİK Aza Gİrİşİm hakkında TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNE BAKIŞ TÜRKİYE NİN BÜYÜME ORANI DÜNYA GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TürkİYE EKONOMİSİNE 2014-2015 GENEL BAKIŞ TÜRKİYE İNŞAAT SEKTÖRÜ ANALİZİ İSTANBUL DAKİ OFİS PAZARINA GENEL BAKIŞ İSTANBUL AVRUPA YAKASI GÜNEŞLİ GENEL BAKIŞ AZA İSTANBUL & GÜNEŞLİ BÖLGESİ GENEL BAKIŞ AZA GÜNEŞLİ PROJESİ AŞAMALARI AZAKENT GÜNEŞLİ PROJESİ - 1.BÖLÜM AZAKENT GÜNEŞLİ PROJESİ FİNANS 01 05 07 08 09 19 27 33 35 37 38 48 3
Türkiye Gayrimenkul Sektörüne Bakış Türkiye, ekonomik açıdan istikrarlı büyümesinin yanı sıra demokrasi ve hukuk alanında yaptığı reformlar ile, sosyal ve siyasi olarak dünyanın parlayan yıldızıdır. Uluslararası uzmanlar, Türkiye nin gelecekte inanılmaz bir statüye erişeceği konusunda hem fikirler.türkiye nin bu projeksiyonunda ekonominin en önemli sektörü olan gayrimenkul sektörününde daha fazla ileriye gideceği kesinlik kazanmaktadır. Bu süreç dahilinde gayrimenkul sektöründe de olumlu gelişmeler yaşanmış ve kendi dinamiklerine yüklenen rollerde artmıştır. 3% KÜRESEL KRİZDE gelişim ve büyüme Yatırım sektörünün başında; gayrimenkul sektörü ve alt sektörleri ekonominin en önemli unsurlarındandır. İnşaat sektörünün çarpan hızlandıran etkisi ülke ekonomilerinde ve hatta 2008 yılında yaşanan küresel krizde de görüldüğü üzere Dünya ekonomisinde Türkiye önemli bir etkiye sahiptir. Avrupa ve Amerikan yazılı basınında yaşadığı krize rağmen, Türkiye nin krizden etkilenmemesini Avrupa da yaşanan kriz Ortadoğu nun lokomotifi Türkiye yi teğet geçti başlıkları ile sunuldu. Dünyanın Parlayan Yıldızı Türkiye! 4
Türkiye İstikrarını Koruyor TTürkiye ekonomik istikrarın getirdiği koşullar içinde uzun vadeli yatırımlar ve planlar yapabilir hale gelmiştir. Kamu otoriteleri ve özel sektör Cumhuriyet in 100.kuruluş yılı olan 2023 yılına yönelik hedefler koymakta ve uygulama planları hazırlamaktadır. Türkiye gayrimenkul sektörü de 2000 li yılların ilk yarısından itibaren önemli bir gelişme göstermeye başlamış ve giderek uluslararası standartlara yaklaşarak yabancı yatırımcılar içinde çekici bir pazar ülke haline gelmiştir. Diğer taraftan yapılan analizlerde ve içinde bulunulan zaman dilimine göre davranışsal farklar yaşatabilecek parametrelerin bulunduğuda unutulmamalıdır. Mikro bazda tartışılan önemli noktalardan biri de konut fiyatlarıdır. Konut fiyatlarındaki seyir ve fiyatlamanın doğru olup olmaması yalnız konut sektörü için değil tüm ekonomi için önemli bir gösterge olma özelliğini taşımaktadır. Bu durum Merkez Bankası ve iktisat politikaları uygulayıcıları içinde hayati önem teşkil etmektedir. Varlık fiyatlarının analizi ve oluşumu ile ilgili pek çok iktisat ve finans yöntemi bulunmakla birlikte her zaman ve her yer için geçerli doğru yer tespiti mümkün olmamaktadır. Bunun temel nedeni ölçülmesi daha zor olan insan ve buna bağlı davranış kalıplarından kaynaklanan unsurların zaman zaman baskın konuma gelmesidir. Ayrıca özellikle konut projelerinin birbirlerinden konum, büyüklük ve sosyal olanaklar gibi farklı olması homojen bir karsılaştırmayı mümkün kılmamaktadır. 2008 küresel krizinin en önemli tetikleyicisi olan ABD gayrimenkul fiyatları ve buna bağlı türev araçlar konuyla ilgili duyarlılığı daha da artırmıştır. Ülkemizde 2001 den bu yana sağlanan kazanımlar ve konut sektörüne etkileri, gelişmiş ülkelerle kıyaslandığında oldukça iyi boyutta bulunmaktadır. Bununla birlikte ilgili eğilimin ekonomik ve diğer etmenler ışığı altında durumunun analiz edilmesi sektörün büyüyeceğini göstermektedir. 5
Türkiye nin İstikrarlı Büyüme Oranı 08.04.2014 tarihinde Uluslararası Para Fonu İMF tarafından yayınlanan Küresel Ekonomik Görünüm Raporu verilerine göre Türkiye çok gelişmiş ekonomiye sahip ülkelerin büyüme indeksini yakalayarak global ekonomide kendini kanıtlamıştır. İMF 2013 te %3 seviyesinde olan küresel ekonomik büyümenin olduğu dünya piyasasında Türkiye % 3.6 ile iyi bir çıkış yakalamıştır. İMF nin gelecek yıl için Türkiye büyüme öngörüsü ise %3.1 olmuştur. AZA olarak bizim 2015 Türkiye büyüme beklentimiz % 6 seviyesinde olacaktır. IMF IMF BÜYÜME VE TÜFE BEKLENTİLERİ ÜLKE Reel GSYH Tüketici Fiyatları 2013 2014 2015 2013 2014 2015 World Output 3,0 3,6 3,9 Europe 0,5 1,7 1,9 1,9 1,6 1,8 Advanced Europe 0,1 1,5 1,7 1,5 1,1 1,3 Euro Area -0,5 1,2 1,5 1,3 0,9 1,2 Germany 0,5 1,7 1,6 1,6 1,4 1,4 France 0,3 1,0 1,5 1,0 1,0 1,2 Italy -1,9 0,6 1,1 1,3 0,7 1,0 United Kingdom 1,8 2,9 2,5 2,6 1,9 1,9 Emerging and Developing Europe 2,8 2,4 2,9 4,1 4,0 4,1 Turkey 4,0 2,3 3,1 7,5 7,8 6,5 Kaynak: IMF World Economic Outlook April 2014 6
DÜNYA GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ Uluslararası projeksiyonda genel gayrimenkul yatırımlarının alt seviyelerde olmasına rağmen ;Türkiye nin 2014 yılı gayrimenkul yatırımlarında en karlı lokasyon olduğu görülmektedir. İstanbul da Türk Lirası nın Euro ve ABD doları karşısında değer kaybından dolayı yıl ortasında tüm yıllık kira ve konut fiyatları rakamlarında önemli düşüş yaşanmıştır. Bu düşüş sayesinde İstanbul da konut ve ofis satışları artmıştır. Uluslararası perakende zincirlerinin, EMEA bölgesinde, Londra da Old Bond Street, Paris te Champs Élysees,Moskova da Stoleshnikov Lane gibi, ana cadde üzerinde bulunan alışveriş lokasyonlarına talepleri, kiralamada büyümeyi daha da ileri taşımıştır. Batı Avrupa da, Paris ve Londra dan sonra, Alman ana caddelerinde de kira oranları yıllık artış göstermekle birlikte, son altı aylık dönemde sabitlenmiştir. Cenevre ve Helsinki de ise, ana cadde ve alışveriş merkezi kira oranlarında düşüş yaşanmıştır. Doğu Avrupa da, ana cadde kira oranlarında en büyük artış Sofya da kaydedilmiştir. Bu durum, 2013 ve 2014 yıllarında kira seviyelerinde yaşanan büyük düşüşten eski seviyelere doğru bir artışı yansıtmaktadır. Kiracı talebinin yüksek olduğu Rusya nın önde gelen perakende pazarları, Moskova ve Saint Petersburg da ana cadde ve alışveriş merkezi kira oranlarında da artış kaydedilmiştir. Riga piyasasında, cadde üzeri alışveriş birimlerine olan talep artışının yansıması olarak, özellikle ana caddelerde kira oranları güçlü hissedilen bir şekilde artış seyrini sürdürmüştür. Dünya piyasasına arz edilen yeni perakende noktalarının yoğunluğuna bağlı olarak, Kiev de alışveriş merkezi kira oranlarında büyük bir düşüş kaydedilmiştir. İstanbul da ise, Türk Lirasının Euro ve ABD Doları karşısında değer kaybına bağlı olarak, güçlü perakende satışlara ve uluslararası markalardan gelen taleplerin devam etmesine rağmen, yıl ortası ve yıllık bazda kira oranlarında önemli düşüş yaşanmıştır. 7
K 29 8
Türkiye Ekonomisinde 2001 den Sonra Yaşanan Gelişmeler Türkiye Ekonomisi 2001 de yaşadığı kriz sonrası alınan ciddi önlemler sayesinde oldukça dinamik bir yapıya kavuşmuştur. Krizlerde önemli bir kırılganlık unsuru olan bankacılık sektörü yapılan düzenlemelerle finans sektöründeki riski azaltmıştır. Uygulanan kur sisteminde yapılan değişiklik ise sıcak para hareketleri ve dalgalanmalar karşısında emniyet sübabı görevini görmüştür. TCMB sı da yapısal ve hukuki anlamda para politikası kurallarını daha iyi uygulayabilecek konuma gelmiş, kamu mâliyesinde yapılan düzenlemeler ile de borçlanma gereksinimi ve faiz oranlarında pozitif gelişmeler sağlanmıştır. Türkiye Ekonomisinde yaşanan 2001 krizi ülkemiz için dönüm noktası olmuştur. On yıldır devam eden yüksek enflasyon ve işsizlik, düşük büyüme, yüksek faiz ve kamu borcu gibi pek çok yapısal sorun ülkeyi sonunda derin bir krize götürmüştür. Kriz sonrası alınan yasal düzenlemeler ve idari tedbirlerle birlikte kısa sayılabilecek bir sürede çok hızlı bir toparlanma süreci yaşanarak krizin etkileri önemli ölçüde silinmiştir. Özellikle kamu harcamaları ve borçlanma disiplini ile borç yönetimi konusunda görülen iyileşme kendisini büyüme ve risk primlerindeki azalmayla göstermiştir. Dünya Ekonomisindeki dalgalanmalar ile değişen algıların Türkiye Ekonomisine etkileri dikkat çekmektedir. Ancak Türkiye Ekonomisindeki kronik bazı sorunların azalması veya olumlu yönde değişmesi ekonominin dalgalanmalara karşı olan dayanıklılığını artırmıştır. Türkiye nin genel ekonomik görünüm ve göstergeleri yurt dışındaki pek çok ülkeyle kıyaslandığında daha iyi bir duruma ulaşmıştır. Türkiye ekonomisi de benzer risk gurubundaki ekonomiler gibi, dünya ekonomisinde gelişen trendlerden etkilenmektedir. Dünyadaki krizin farklı evrelerinde küresel ekonomilerde meydana gelen dalgalanma ve değişimlere karşı para, iktisat ve maliye politikaları ile proaktif müdahalelerin yapılması gerekmiştir. Dünya Ekonomilerinin birbirleri ile entegre olmaları fon hareketlerinden, ithalat - ihracata, döviz kurlarından, faiz oranlarına kadar pek çok önemli değişkeni birbirinden etkilenir hale getirmiştir. Dolayısı ile küresel ekonomik aktörlerden birinde meydana gelebilecek olumlu veya olumsuz gelişme yerel ekonomileri de etkilemektedir. Yukarıdaki bölümde ifade ettiğimiz ABD Merkez Bankası para politikası kararı bunun en tipik örneklerindendir. TCMB küresel gelişmeleri diğer ülke merkez bankaları gibi büyük bir ciddiyet ile takip etmekte ve para politikası silahlarını kullanmaktadır. Parasal genişleme ile ilgili FED in olası çıkış kararını açıkladığı sürece kadar, kamu borçlanma ihtiyacının düşmesi, bütçe prensiplerine uyulması ve dengeli bir büyüme stratejisi sayesinde yıllık hazine faizlerinde dramatik bir düşüş kaydedilerek önemli bir faiz yükünden kurtulunmuştur. Krizin hemen sonrası %80 lere fırlayan faiz (yıllık nominal) oranları 27 Haziran 2014 tarihi itibarı ile %8.30 a kadar gerilemiştir. 9
Tahvil Bileşik Faiz Oranı Kaynak: IMCB Son yıllarda Merkez Bankalarının görev tanımlarında yaşanan değişikliğe paralel olarak, fiyat ve finansal istikrar ile büyüme ile ilgili sorumlulukları da artmıştır. TCMB da gerek dünyadaki ekonomik gelişmelere gerekse de yurt içindeki gelişmelere bağlı olarak zaman zaman önleyici, zaman zaman ise olası dalgalanma sonuçlarını azaltıcı politikaları başarıyla uygulamaktadır. Dünya ekonomisinde yaşanan dinamik gelişmelerle birlikte öncelikli olarak para politikasında değişikliğe gidilmesi gereken durumlar artmıştır. Yukarıda sözü edilen 22 Mayıs tarihli FED açıklaması gelişmekte olan ülke ekonomilerinde ciddi rahatsızlıklar yaratmış bunun sonucu Brezilya, Hindistan gibi ülkeler art arda faiz artışı yapmak zorunda kalmışlardır. O tarihe kadar TCMB doğrudan faiz artırımı yerine Türk Lirasının değerini korumak amacıyla karşılık oranları, ihale ve rezerv opsiyon mekanizmalarını kullanmıştır. Ancak bu politikaların dışsal gelişmelere karşı beklenen etkiyi göstermemesi sonucu Merkez Bankamız 23 Temmuz da yaptığı Para Politikası Kurulu toplantısında olumsuzlukları gidermek ve ekonomik aktivitelerin zarar görmesini önlemek amacıyla faiz koridorunda düzenlemeye gitmiş politika faizini %4,5 de sabit tutmasına karşın borç verme faiz oranını %6,5 den %7,25 e çıkarmıştır. Takip eden süreçte özellikle cari açık sorunu olan ve dış finansman ihtiyacına daha çok gereksinim duyan ülkeler (Brezilya, Endonezya, Hindistan ve Güney Afrika) döviz çıkışını önlemek, yerel paranın değer kaybını azaltmak ve dövize bağlı makro değişkenleri kontrol etmek amacıyla başta parasal önlemler olmak üzere ekonomilerine müdahale etmişlerdir. 10
a Endonezya Türk e Güney A Kaynak: Erdem Başçı, TBMM-Bütçe Plan Komisyonu Sunumundan Grafikleştirilmiştir,13.02.2013,s.19 Ülkemizde ise artan dış risklerle birlikte bazı içsel risklerde de yaşanan farklılaşma neticesinde; TCMB nın 28 Ocak 2014 gecesi Para Kurulunu olağan üstü toplantıya çağırmasına neden olmuştur. Söz konusu toplantıda politika faizi olarak nitelendirilen faiz oranı %4,5 den %10 a marjinal fonlama faiz oranı ise %7,75 den %12 ye çıkarılarak daha sıkı bir para politikası izlenerek döviz oynaklığı ve enflasyon riskine karşı önlem alınmıştır. İç ve dış konjonktürde meydana gelen değişiklikler Merkez Bankalarını daha da aktif olmaya zorladığından ekonomideki beklenti ve hedeflerin yönetilebilmesi adına politika kararları kısa sürede değiştirilebilmektedir. Bunun tipik bir örneğini 24 Haziran 2014 de Merkez Bankamız Para Piyasası Kurulunu toplayarak politika faizini %9.5 den %8.75 e marjinal fonlama faizini ise %12 den %11 e çekmiştir. Ardından Para Piyasası Kurulu 17 Temmuz 2014 yaptığı toplantıda; marjinal fonlama oranı yüzde 12, açık piyasa işlemleri çerçevesinde piyasa yapıcısı bankalara repo işlemleri yoluyla tanınan borçlanma imkanı faiz oranı yüzde 11,5 düzeyinde sabit tutulmuş, Merkez Bankası borçlanma faiz oranı ise yüzde 8 den yüzde 7,5 e indirilmiş, bir hafta vadeli repo ihale faiz oranı yüzde 8,75 ten yüzde 8,25 e çekilmiştir. Bu önlemlerle piyasada gerileyen risk primleri ve hedef büyüme oranına doğru ekonominin yönlendirilmesi sağlanmıştır. Merkez Bankası yaptığı para kurulu toplantısının ardından yaptığı açıklama ile gelecekteki beklentilerinide ifade etmiştir. 11