EMLAK BİLGİ SİSTEMİ OLUŞTURULMASINDA ATAŞEHİR PİLOT PROJESİ TASARIMI VE UYGULAMASI

EMLAK BİLGİ SİSTEMİ OLUŞTURULMASINDA ATAŞEHİR PİLOT PROJESİ TASARIMI VE UYGULAMASI Coğrafi Bilgi Sistemi (CBS) uygulamalarında işin başlangıcında bir proje yönetim yöntemi belirlenmelidir. Proje yönetim yöntemleri büyük ölçüde benzerlik gösterir, hemen hemen her türlü projenin planlanması için kullanılabilir ve daha çok proje planlama aşamasına yöneliktir. Bu yöntemlerle genel olarak proje adımları belirlenir. CBS projelerinde genel anlamda yapılacaklar belirlendikten sonra bilgi sisteminin gerçekleştirilmesi için proje süresince sırayla nelerin yapılacağı daha ayrıntılı olarak planlanmakta ve bir standarda bağlanmaktadır. Sistemin gerçekleştirilmesinde izlenecek yöntemler kurulacak sistemin yapısına ve büyüklüğüne bakılarak belirlenir. Başarılı ve beklentileri karşılayan bir sisteme, ancak sistematik adımlar izlenerek ulaşılmaktadır. CBS oluşturulmasında klasik bilgi sistemleri için geliştirilen yöntemler doğrudan değil genişletilerek kullanılmaktadır. Bunun nedenleri arasında CBS nde, geometrik ve öznitelik verilerinin bütünleşik olarak tutulması, özel coğrafi analiz ve görüntüleme işlemleri yapılması, veriler arasında konuma dayalı ilişkiler bulunması ve klasik yöntemlerin çoğunlukla yazılım geliştirmeye yönelik olması sayılabilir. Oysa CBS projelerinde çoğunlukla ticari olarak satılan paket programlar kullanılmakta ve yalnız uygulama yazılımları hazırlanmaktadır. Günümüzde bilgi sistemlerinin geliştirilmesi ve gerçekleştirilmesi için hazırlanmış birçok yöntem vardır. Bu yöntemlerde hangi aşamalarda nelerin yapılacağı ve nasıl yapılacağı belli standartlara bağlanmıştır. CBS nden beklenen başarının elde edilmesi için sistem gerçekleştirme aşamalarının takip edilmesi gerekmektedir. 1 Emlak Bilgi Sistemi Oluşturma Aşamaları CBS kurulması için izlenecek aşamalar, çeşitli uygulamalarda sistem ortamı ve boyutlarına, stratejiye, önceliklere ve beklentilere göre birçok işleme ayrılabilmekte, sırası değiştirilebilmekte ya da paralel olarak yürütülebilmektedir. EBS oluşturulması için de Şekil 1 de gösterilen ve uygulamalarda sıkça kullanılan sistem oluşturma aşamaları ile Şekil 2 de gösterilen sistem kuruluş planı adımları izlenmiştir. Sistem oluşturma aşamalarında, aşağıda belirtilen işlevler sırasıyla yapılmaktadır: YTÜ JFM Kartografya Anabilim Dalı Coğrafi Bilgi Sistemi 1

Sistemin tanımlanması Analiz ve olabilirlik etüdü - Mevcut durumun belirlenmesi - Gereksinimlerin ve beklentilerin saptanması - Olabilirlik etüdü Tasarım - Sistem tasarımı - Veri tasarımı - İşlem tasarımı - Fiziksel tasarım Gerçekleştirme - Pilot proje bölgesinin seçilmesi - Veri tabanının kurulması - Uygulama programlarının hazırlanması - Sistemin test edilmesi - Uygulamaya hazırlık Uygulama ve bakım - Faaliyetlerin izlenmesi - Değişikliklerin uyarlanması ve ilavelerle sistemin sürekliliğinin sağlanması Analiz Olabilirlik Etüdü Tasarım Sistem Gerçekleştirme Uygulama ve Bakım Şekil 1 CBS gerçekleştirme aşamaları YTÜ JFM Kartografya Anabilim Dalı Coğrafi Bilgi Sistemi 2

Sistem Kararı İlgili kurumlarla görüşme İlgili yayınlar Sistem Tanımı ANALİZ Mevcut durumun belirlenmesi Gereksinim ve beklentilerin tespiti Olabilirlik etüdü TASARIM Sistem tasarımı Veri tasarımı İşlem tasarımı Fiziksel tasarım GERÇEKLEŞTİRME Pilot proje bölgesinin seçilmesi Veri tabanının oluşturulması Uygulama programlarının hazırlanması Sistemin Özellikleri Tasarım Sonuçları Pilot Proje Uygulaması Veri Toplama Geometrik Veri Girişi Sayısallaştırma Dönüşüm Öznitelik Verilerinin Girişi Manuel giriş Geometrik verilerin düzenlenmesi Veri tabanı tablolarının hazırlanması Uygulama Programları ve Sorgulamalar Sonuç Ürünler Şekil 2 Sistem kuruluş planı 2 Emlak Bilgi Sisteminin Tanımlanması Son yıllarda emlak almak/satmak, kiralamak, ekspertiz yaptırmak veya danışmak üzere bu tür hizmetleri veren emlak bürosu ve şirketlerine daha çok başvuru olmaktadır. Sayıları sadece İstanbul da 25.000 i, Türkiye genelinde ise bunun en az 3-4 katını bulan emlak büro ve şirketleri, barınmak, işyeri olarak kullanılmak ya da bir yatırım aracı olarak edinilmek istenen YTÜ JFM Kartografya Anabilim Dalı Coğrafi Bilgi Sistemi 3

emlağa yönelik birçok faaliyet yürütmektedir. Bu faaliyetler yürütülürken emlakla ilgili birçok veriye ihtiyaç duyulmakta, birçok kurum ve kuruluşla temas edilmekte, tanıtım, reklam ve pazarlama türünden faaliyetlerde bulunulmakta, danışmanlık ve ekspertizlik gibi bilgi ve tecrübe gerektiren işler yapılmaktadır. Bu faaliyetlerin istekleri karşılayacak şekilde doğru ve güncel bilgilerle profesyonelce en kısa sürede tamamlanması gerekmektedir. Bu ise günümüzde birçok kurum ve kuruluş tarafından kullanılan CBS teknolojisinin emlakçılık sektöründe de kullanılmasıyla sağlanabilir. Emlakçılık hizmetlerine yönelik hazırlanacak bir EBS ile faaliyetlerle ilişkili kişi, kurum ve kuruluşların beklentilerine cevap verebilen, kullanımı ve kurulumu basit, zamandan, ekonomiden ve personelden tasarruf sağlayan, güncelleştirilmesi, yaşatılması ve bakımı kolay olan bir çalışma ortamı oluşturulması mümkündür. 3 Emlak Bilgi Sisteminin Analizi EBS nin analizinde, mevcut durumun belirlenmesi, gereksinimlerin saptanması ve olabilirlik etüdü irdelenmiştir. 3.1 Mevcut durumun belirlenmesi Mevcut durumun belirlenmesinde; Emlak sektöründeki, - Kurum ve kuruluşlar - Yasal durum - Verilen hizmetler, iş akışı ve kullanılan veriler - Personel ve eğitim durumu - Teknoloji kullanımı - Diğer kurum ve kuruluşlar ile olan ilişkiler araştırılmıştır. 3.1.1 Sektördeki kurum ve kuruluşlar Günümüzde emlakçılık, herhangi bir mesleki, kültürel altyapıya ve teknolojik donanıma ihtiyaç duyulmaksızın herkesçe yapılabilecek bir uğraş görünümündedir. Oysa bu sektörde bireysel düzeyden kitlesel pazarlamaya kadar geniş bir hedef kitleye yönelik, çağdaş yöntemlerle donanmış bir hizmet örgütünün varlığıyla; insanların karar almalarında bilgi, deneyim ve güvenirliğiyle rehberlik yapacak; sorunlara net, ekonomik ve paket çözümler sunabilecek bir kurumsal yapıya ihtiyaç vardır. Ülkemizde emlak sektöründeki hizmetler genellikle emlak bürosu ve şirketleri tarafından yürütülmektedir. YTÜ JFM Kartografya Anabilim Dalı Coğrafi Bilgi Sistemi 4

Emlak büroları; bu bürolarda az sayıda personel çalışmakta olup bir semt ya da mahalledeki konut, işyeri, arsa, bina vb. emlakların alım-satımı ya da kiralanması gibi işlerde alıcı ile satıcı arasında aracılık yapılmaktadır. Hizmetlerin yürütülmesi, genelde otomasyon kullanılmadan bilgilerin defterlerde tutulması suretiyle sağlanmaktadır. Emlak şirketleri; hizmetlerin profesyonelce yürütülmesi için belirli bir kural ve disiplinle çalışmak üzere kurulmuşlardır. Bu şirketler bünyelerinde oluşturdukları bilgisayar ağı ve online bağlantı sistemi sayesinde gerek yurt içinde gerekse yurt dışında faaliyet gösteren temsilcilikleri vasıtasıyla her türlü gayrimenkul bilgisini müşterilerine kısa sürede ulaştırabilmekte ve bilgilerini güncel tutabilmektedir. Emlak şirketlerinin çoğu emlak bürolarından farklı olarak bünyelerinde eğitimli ve tecrübeli personel bulundurmakta, alımsatım, kiralama gibi hizmetlerin dışında ekspertizlik, yatırım danışmanlığı, fizibilite araştırmaları, proje geliştirilmesi vb. konularda da hizmet vermektedir. 3.1.2 Sektördeki yasal durum Günümüzde emlakçılık bir meslek olarak yasal altlığa kavuşturulamamış olmasına rağmen, yoğun olarak uygulanan bir iş halini almıştır. 1950 li yıllardan bu yana emlakçılık adı altında bir meslek teşekkül etmiş, ancak bugüne kadar yasal olarak tanımlanmamıştır. Borçlar Kanunu nun 404. ve devamı maddelerinde düzenlenen tellallık ya da yasal deyimiyle simsarlık müessesesi kısmen emlakçılık mesleğini de kapsamakla birlikte emlakçılığın hak ve yetkilerini düzenleyen bir yasa yoktur. 1957 yılında yürürlüğe giren Türk Ticaret Kanunu nun 12. maddesinin, 12. fıkrasında ticarethane sayılan müesseseler arasında, acentelik, tellallık ve komisyonculuk gibi tüm aracılık işleri sayılmaktadır. Bu tanımdan anlaşıldığı üzere emlakçı, tacir yani ticaret erbabı sıfatını kazanmaktadır. Bir yanıyla ticaret erbabı, diğer yanıyla iş takibi yapabilen emlakçıların yasal düzenlemede nasıl ifade edileceği tartışma konusu olmuştur. Emlakçı odalarının girişimiyle 507 sayılı Esnaf ve Küçük Sanatkarlar Kanunu nda 22 Ocak 1999 tarihinde bir değişiklik yapılarak emlak komisyonculuğu, esnaf ve sanatkarlar listesinde muhtelif hizmetler koluna dahil edilmiştir. Diğer taraftan TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası nın girişimiyle bir komisyon kurulmuştur. Bu komisyon tarafından emlak sektöründeki hizmetlerin taşınmaz mal müşavirliği ve taşınmaz mal komisyonculuğu adıyla serbest meslek erbabı statüsünde ele alınması, bu işi yapanların, danışmanlık ve eğitim gibi diğer yönlerinin de ön plana çıkarılması gerektiği düşüncesiyle sektörün yasal temelinin oluşturulması için Taşınmaz Mal Müşavirliği ve Taşınmaz Mal Komisyonculuğu Yasa Tasarısı hazırlanmış olup görüşülerek yasallaşması için ilgili devlet kurumlarına gönderilmiştir. Tasarı şu anda TBMM nde olup YTÜ JFM Kartografya Anabilim Dalı Coğrafi Bilgi Sistemi 5

meclis gündemine alınması beklenmektedir. Bunca karışıklık ve kaos ortamında örgütlenmeye çalışan emlakçılar ise Umum Emlakçılar Komisyoncular Derneği, Emlak Müşavirleri Derneği ve Ulusal Emlakçılar Birliği adıyla birden fazla örgüt çatısı altında bir araya gelmişlerdir. Ayrıca Birleşmiş Emlakçılar ve Turyap A.Ş. gibi özel şirketler ise kendi örgüt yapılarını oluşturmuşlardır. 3.1.3 Sektörde verilen hizmetler, iş akışı ve kullanılan veriler Emlakçılık sektöründe genellikle aşağıdaki belirtilen konularda hizmet verilmektedir. Emlak alım-satımı ya da kiralanması işlerinde aracılık etmek, Ekspertizlik hizmetleri vermek, Gayrimenkul yatırım danışmanlığı hizmetleri vermek, Fizibilite araştırmaları yapmak, Danışmanlık yapmak. Bu tez çalışmasında, yukarıda belirtilen hizmetlerden sadece emlak alım-satımı ve kiralanması hizmetlerinde kullanılacak bir EBS oluşturulması amaçlanmıştır. Bu amaç için yapılan mevcut durum incelemesinde hizmetlerin Şekil 3 de gösterilen ve aşağıda açıklanan sırayla yürütüldüğü belirlenmiştir. Başvuru; emlak alım-satımı ya da kiralanması gibi nedenlerden dolayı kişi veya kurumlar ilan, reklam vb. yollarla emlak büro ve şirketlerine başvurmaktadır. Başvuru nedeninin belirlenmesi; müşteri ile yapılan görüşmede başvuru nedeninin ne olduğu belirlenir. İsteklerin, şartların belirlenmesi; emlak almak ya da kiralamak isteyenlere nerede, hangi fiyatta ve nasıl bir emlak arandığı, emlağını satmak veya kiraya vermek isteyenlere ise emlağın yeri, fiziki durumu, özellikleri ve fiyatı ile ilgili sorular sorulmaktadır. Sözleşme yapılması; mal sahibiyle emlakçı arasında, belirlenecek bir sürede istenen hizmetlerin yürütülmesini sağlamak, mal sahibi ve emlakçının haklarının korunmasını temin etmek ve şartları belirlemek üzere bir sözleşme imzalanır. Emlak araştırması; emlak arayanların kriterlerine uygun emlaklar mevcut portföyden, gazete ilanlarından ya da diğer emlakçıların portföylerinden yararlanılarak bulunmaya çalışılır. YTÜ JFM Kartografya Anabilim Dalı Coğrafi Bilgi Sistemi 6

Şartların anlatılması ve emlağın gösterilmesi; emlak arayanlara aradıkları kriterlere uygun emlaklar bulunduktan sonra mal sahiplerinin şartları anlatılmakta, kabul edildiği taktirde yer gösterme anlaşması imzalatılarak emlak gösterilmektedir. Anlaşma sağlanması; emlak arayanların gösterilen emlağı beğenmesi halinde durum mal sahibine bildirilmekte ve onay alınması halinde alıcıdan bir miktar kaparo alınmaktadır. Tarafların buluşturularak işlemlere başlanması; emlak kiralanmış ise taraflar arasında şartların yazılı olduğu bir kontrat imzalanarak notere onaylatılır. Anlaşmaya göre genelde depozito ve bir aylık peşin kira bedeli mal sahibine ödenir. Emlak eğer satın alınmış ise emlakçı tarafından alıcı ve satıcıya satış bedelinin, devir süresinin, komisyon miktarının, vazgeçme durumunda tarafların yükümlülüklerinin belirlendiği bir satış ön sözleşmesi imzalatılmaktadır. Daha sonra devir işlemlerine başlanması için taraflardan gerekli belgeler istenerek resmi kurumlara müracaat edilir, en son tapuda imza atılıp alıcının satıcıya borcun geri kalanını ödemesiyle devir işlemleri de tamamlanmış olur. Komisyon ücretinin verilmesi; işlemler tamamlandıktan sonra emlakçıya hizmetlerinin karşılığı olan komisyon taraflarca ödenmektedir. Genellikle satış işlerinde alıcı ve satıcıdan satış bedeli üzerinden %2-3, kiraya verme işlerinde ise genelde kiralayandan yıllık kiralama bedeli üzerinden %10-12 oranında komisyon alınmaktadır. Ekspertiz işlemleri ise emlağın satılık ya da kiralık değerinin belirlenmesi için yapılan çalışmalardır. Bu çalışmalarda emlağın yeri, konumu, inşaat nitelikleri, değer artırıcı ve azaltıcı özellikleri, fiziki durumu, emsal alım-satım değerleri dikkate alınarak bir değer belirlenmektedir. Ekspertiz işlemleri genellikle emlağının satılmasını ya da kiraya verilmesini isteyen mal sahibinin bir fiyat belirleyememesi durumunda emlakçı tarafından, emsal alım-satım ve kiralama değerleri dikkate alınarak yapılmaktadır. Ancak bilimsel ve teknik bir temele dayandırılmadığı için çoğu zaman gerçek değerler belirlenememektedir. Ekspertiz işlemleri hizmet ücreti emlağın yerine, cinsine ve büyüklüğüne bağlı olarak belirlenmektedir. YTÜ JFM Kartografya Anabilim Dalı Coğrafi Bilgi Sistemi 7

Başvuru Başvuru Nedeni Emlak Satmak ya da Kiraya vermek Emlak Almak ya da Kiralamak Emlak Ekspertizi Yaptırmak Danışmak ve Diğer konular İsteklerin ve Şartların Belirlenmesi Sözleşme İmzalama Emlak Araştırması Şartların Anlatılması Emlağın Gösterilmesi Anlaşma Sağlanması Tarafların Buluşması İşlemlerin Başlaması Komisyon Ücretinin Ödenmesi Şekil 3 Emlak sektöründe iş akışı Emlakçılık sektöründe hizmetler yürütülürken kullanılan ve gereksinilen veriler; Tablo 1, 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 de gösterilmiştir. Kişisel veriler Emlağa ait veriler olmak üzere iki ana başlıkta toplanabilir. YTÜ JFM Kartografya Anabilim Dalı Coğrafi Bilgi Sistemi 8

Kişisel veriler Tablo 1 Alıcı, satıcı, kiracı, mal sahibi ve kefil ile ilgili veriler Veri Örnek Açıklama Veri Türü Adı Soyadı Ahmet YILMAZ Sözel Doğum Yeri İstanbul Sözel Doğum Tarihi 11.05.1962 Sözel Baba Adı Salih Sözel Firma Adı Atılım İnşaat Ltd. Şti. Sözel Vergi Numarası 685 008 0312 Sözel Faaliyet konusu İnşaat Sözel Telefon 0212 568 59 32 (İş) Sözel Faks 0212 269 33 42 Sözel E-mail ayılmaz@hotmail.com Sözel Mesleği İnşaat Müh. Sözel Adresi İstiklal cd. No.115 Beyoğlu / İstanbul Sözel Medeni Durumu Evli Sözel Uyruğu T.C Sözel İlgisi Mal sahibi Sözel Emlağa ait veriler Tablo 2 Emlağın kullanım türü ile ilgili veriler Veri Örnek Açıklama Veri Türü Daire Çatı terası Sözel Villa Dublex, Triplex Sözel Yalı Eski eser kapsamındadır. Sözel Köşk Osmanlı mimarisi ile yapılmış Sözel Yazlık Site içerisindedir. Sözel Dükkan Çarşı içindedir. Sözel Ofis Mutfak ve WC si bulunmaktadır. Sözel Büro 3 bağımsız bölümden oluşmaktadır. Sözel İş yeri Restaurant olmaya müsaitdir. Sözel Mağaza Asma katlıdır. Sözel Fabrika Merter sapağında E-5 e cephelidir. Sözel Arsa İmarlıdır. Sözel Arazi Tarım arazisi olarak kullanılmaktadır. Sözel Tablo 3 Emlağın yeri ve konumu ile ilgili veriler Veri Örnek Açıklama Veri Türü İli İstanbul Sözel İlçesi Kadıköy Sözel Mahallesi Küçükbakkalköy Sözel Caddesi Sedef Cd. Sözel Sokağı Başak Sok. Sözel Kapı No 25 Sözel Pafta No 12 Sözel Ada No 1887 Sözel Parsel No 5 Sözel Manzara Deniz, Orman, Yol, Göl Sözel Ulaşım imkanları Karayolu, Deniz, Tren Sözel YTÜ JFM Kartografya Anabilim Dalı Coğrafi Bilgi Sistemi 9

Tablo 4 Emlağın kiralık/satılık değeri ile ilgili veriler Veri Örnek Açıklama Veri Türü Kira Değeri 1.000 TL. Sözel Satış Değeri 250.000 TL. Sözel Ekspertiz Değeri 220.000 TL. Sözel Bilirkişi Değeri 200.000 TL. Sözel Vergi Beyan Değeri 150.000 TL. Sözel m² Değeri 12.500 TL. Sözel Vadeli Değeri 375.000 TL. Sözel Döviz Değeri 150.000 $ Sözel Kaporası 12.500 TL. Sözel Komisyonu %2 Sözel Tablo 5 Emlağa ait emlakçının kullandığı veriler Veri Örnek Açıklama Veri Türü Kayıt Numarası 125 Sözel Kayıt Tarihi 12.10.2008 Sözel Kaynak Mal sahibi, İlan, Diğer emlakçılar, Tanıdık Sözel Sözleşme Var, Yok Sözel Anahtar Mal sahibinde, Kapıcıda, Emlakçıda Sözel Gösterilemesi Akşam, Sabah, Hafta sonu Sözel Tablo 6 Emlağın diğer/tüm özelliklerine ait veriler Veri Örnek Açıklama Veri Türü Blok-Apartman Adı Zümrüt-1 Sözel Bina yapım yılı 1995 Sözel Zemin durumu Kaya, Alivyon Sözel Temel durumu Radye, Münferit Sözel Kat adedi 10 Sözel Daire Sayısı 40 Sözel Daire no 16 Sözel Konumu KD, GB Sözel Fiziki durumu Sıfır, bakımlı, masraflı, hasarlı Sözel Net m2 135.00 Sözel Oda Sayısı 3 Sözel Manzara Deniz, Orman, Park, Yol, Göl, Sözel Isıtma Şekli Soba, Kalorifer, Kombi, Kat kaloriferi, Yerden ısıtma Sözel Oda Zeminleri Parke, halı, karo, mermer, Sözel Salon Zemini Parke, halı, karo, mermer, Sözel Mutfak Zemini Mermer, Karo, Seramik, Granit Sözel Islak Zeminler Mermer, Karo, Seramik, Granit Sözel Duvar/Tavan Plastik, Yağlı, Saten boya, Kartonpiyer, Asma tavan Sözel Pencere Ahşap, Alüminyum, PVC, Isıcam, Panjur Sözel Oda Kapıları Kaplama, Lake, Mobilya Sözel Mutfak Dolapları Laminat, Ahşap, Hazır, Meşe Sözel Ebeveyn Banyosu Var, Yok Sözel Balkon Var, Yok Sözel Asansör Var, Yok Sözel Hidrofor Var, Yok Sözel Kapıcı Var, Yok Sözel YTÜ JFM Kartografya Anabilim Dalı Coğrafi Bilgi Sistemi 10

Güvenlik Var, Yok Sözel Otopark Var, Yok, Açık, Kapalı Sözel Bahçesi Var, Yok Sözel Deposu Var, Yok Sözel Sığınak Var, Yok Sözel Kullanan Kiracı, Mal sahibi Sözel Dış cephe Boya, Sıva, Mozaik, Giydirme, Ahşap Sözel Kullanan Boş, Dolu Sözel Tablo 7 Emlağa ait tapu ve imar verileri Veri Örnek Açıklama Veri Türü Takyidat durumu Haciz, Şerh, İpotek, Yok Sözel Kat Mülkiyeti Kurulmuş, Kurulmamış Sözel Mülkiyeti Tam, Hisseli Sözel İmar Durumu Konut, Ticaret, Konut+Ticaret Sözel TAKS 1,50 Sözel KAKS 3,20 Sözel Emsal 2,50 Sözel Hmax 15,50 Sözel 3.1.4 Sektörde personel ve eğitim durumu Ticari hayattaki ağırlığının artmasına rağmen bilimsel ve hukuki açıdan disiplin altına alınamayan emlakçılığın en önemli sorunlarından biri de eğitimdir. Sektörde yetişmiş eleman ihtiyacını karşılamak için önceleri Turyap ve Birleşmiş Emlakçılar gibi örgütlenmiş şirketler kendi temsilciliklerinde çalışan personellerini eğitebilmişler, daha sonra Milli Eğitim Bakanlığı ndan alınan izinle birkaç özel emlakçılık kursu açılmıştır. Son yıllarda çeşitli üniversitelerin meslek yüksek okulları bünyesinde Emlak Yönetimi ile ilgili ön lisans programları açılmıştır. Eğitimli personel sayısının artmasıyla, sayıları 400.000 i bulan emlakçılık sektörü çalışanlarına toplumun ön yargılı bakış açısı değiştirilerek emlakçılığın batılı anlamda saygın ve güvenilir bir meslek olarak görülmesi sağlanabilir. 3.1.5 Sektörde teknoloji kullanımı Emlakçılık sektöründe hizmetlerin sağlıklı yürütülmesi için birçok veriye gereksinim duyulmaktadır. Değişik kaynak ve yöntemlerle elde edilen verilerin kullanılması kurulacak bir veritabanı yönetim sistemi ile sağlanabilir. Ancak sektöre baktığımızda özellikle birçok küçük emlak bürosu otomasyondan yoksun bir şekilde verilerini defter ve kartlarda tutmaktadır. Bu tür çalışmalarda bilgilere erişim, değişikliklerin izlenmesi ve yeni kayıtların tutulması zaman almakta aranan emlağın bulunması için tüm portföyün gözden geçirilmesi gerekmektedir. İyi örgütlenmiş emlak şirketlerinde ise yazılım ve donanım hizmetleri uzman kişilerce yürütülmekte olup kullanıcılar eğitilmektedir. Ayrıca bu şirketler bünyelerinde kurdukları YTÜ JFM Kartografya Anabilim Dalı Coğrafi Bilgi Sistemi 11

bilgisayar ağı ve on-line bağlantı sistemi sayesinde gerek yurt içinde gerekse yurt dışında faaliyet gösteren temsilcilikleri vasıtasıyla satış ve kiralama gibi pazarlama işlemlerini kolaylıkla gerçekleştirebilmektedir. 3.1.6 Sektörde diğer kurum ve kuruluşlar ile olan ilişkiler Emlak ile ilgili faaliyetler yürütülürken işin doğası gereği ortaya çıkan bürokratik iş ve işlemlerin yürütülmesinde, bilgi edinilmesinde bazı kamu kurum ve kuruluşlarıyla ilişki kurulmaktadır. Bu kurumlardan birisi olan Tapu Sicil Müdürlükleri nde; her emlağa ait mülkiyet ve tanımlayıcı bilgiler ile üçüncü şahısları koruyucu tapu takyidatları (haciz, ipotek, şerh vb.) gibi hukuki sonuçlar doğuran bilgiler de bulunmaktadır. Ayrıca emlak alım-satım işlerinde tapu devri yapılmasıyla mülkiyet hakkı kazanıldığından alım-satım işlemleri Tapu Sicil Müdürlükleri nde tamamlanmaktadır. Kadastro Müdürlükleri nde ise emlağın bulunduğu bölgeye ait kadastral çalışmalar hakkında bilgi, kadastral harita ve aplikasyon koordinatları gibi teknik dökümanlar alınabilir. Belediyelerden ise emlak eğer yapılaşmamış ise imar durumu ve plan çalışmaları, emlak ve temizlik vergilerinin miktarı ve varsa borçları öğrenilebilir. 3.2 Gereksinim ve beklentilerin saptanması Emlakçılık faaliyetlerinin araştırılmasına yönelik yapılan çalışmalarda, ülkemizdeki mevcut durum incelendiğinde aşağıda belirtilen gereksinim ve beklentiler saptanmıştır. Toplanan ve üretilen veriler doğru ve sistematik bir şekilde saklanamamaktadır. İşlerin yürütülmesinde otomasyon ve bilgisayar teknolojisi kullanımının sağlayacağı avantajlarından yeteri kadar yararlanılamamaktadır. Faaliyetleri yürüten kurum ve kuruluşlar arasında veri paylaşımı yapılamamaktadır. Emlakçılık sektöründe uzun yıllardır hizmet verilmesine rağmen hala yasal bir düzenleme bulunmamaktadır. Sektörde hizmet veren emlak büro ve şirketleri örgütlenerek bir çatı altında toplanamamıştır. Sektörün ihtiyacı olan nitelikli personel yetiştirecek eğitim kurumlarının bulunmaması verilen hizmetlerin kalitesini düşürmektedir. Sektörde hizmet veren emlak büro ve şirketlerinin çalışmalarını denetleyerek onları disipline edecek denetim kurumlarının bulunmaması mesleğin saygınlığını ve güvenirliliğini azaltmaktadır. Sektörde çağdaş pazarlama ve satış teknikleri yeteri kadar bilinmemekte ve uygulanamamaktadır. YTÜ JFM Kartografya Anabilim Dalı Coğrafi Bilgi Sistemi 12

Sektörde hizmetlerin daha hızlı, doğru ve ekonomik olarak yürütülmesi için ulusal bazda bir emlak veri bankasının kurulması gerekmektedir. Sektörde verilen hizmetlerin bir standarda kavuşturulması, tarafların haklarının korunması ve mesleğin disipline edilmesi için mutlak bir yasal düzenlemenin yapılması gerekmektedir. Sektörde mesleki denetimin sağlanabilmesi için tek bir çatı altında örgütlenilmesi gerekmektedir. Sektörde eğitim ön planda tutularak mesleğin toplumda bıraktığı yanlış izlenim ve önyargı ortadan kaldırılmalıdır. Sektör hizmetleri, konusunda eğitimli kişiler tarafından belirli standart ve donanımlara sahip ofis ve bürolarda yürütülmelidir. Sektör hizmetlerinde teknolojik gelişmelere paralel olarak bilgisayar yazılımı ve donanımı kullanımları yaygınlaştırılarak otomasyonun sağlanması gerekmektedir. 3.3 Olabilirlik etüdü Olabilirlik ya da fizibilite, sistemin yasal, teknik ve ekonomik açıdan gerçekleştirilmesinin incelenmesidir. Bu incelemede alternatif görüş ve sistemler yasal, teknik ve ekonomik olarak karşılaştırılarak en uygun sistemin seçimine karar verilmeye çalışılır. EBS oluşturulması için yapılan bu çalışmada, yasal yönden bir zorluk olmadığı gibi sistemi çalıştırabilecek yeterlikte ve ekonomik değerde bir teknik donanım seçilmiştir. Bundan dolayı alternatif konfigürasyonlar ile bir kıyaslama yapılmamıştır. 4 Emlak Bilgi Sisteminin Tasarımı Tasarım aşamasında öncelikle kurulacak sistem için bir kuruluş planı hazırlanmış ve minimum konfigürasyon belirlenmiştir. Daha sonra sırasıyla sistem tasarımı, veri tasarımı, işlem tasarımı ve fiziksel tasarım gerçekleştirilmiştir. 4.1 Sistem tasarımı Sistem tasarımında çalışmada kullanılacak yazılım ve donanımın belirlenmesi sağlanır. EBS nde kullanılacak bilgisayarın renkli ekran, sayısallaştırıcı, çizici, yazıcı, tarayıcı gibi çevre birimleri ile arttırılabilir hız ve bellek kapasitesine sahip olması gerekir. Sistemde kullanılacak yazılım belli bir markaya bağımlı olmamalı ve istenen standart özellikleri kapsamalıdır. Kullanımı hızlı ve çeşitli veri girişlerini tanıyan, diğer bilgi sistemi programlarıyla bağlantı kurabilen, büyük veri kitlelerini yönetebilen, birleştirme ve kesiştirme YTÜ JFM Kartografya Anabilim Dalı Coğrafi Bilgi Sistemi 13

gibi coğrafi analiz özellikleri olan bir yazılım olmalı, istenen çözümleri sağlayabilmelidir. Geometrik veriler katmanlar şeklinde, geometrik olmayan veriler ise ilişkisel veri tabanında tablolar halinde depolanmalıdır. 4.2 Veri tasarımı Veri tasarımında EBS için gerekli olan coğrafi varlıklar ve öznitelikleri saptanmıştır. Sistemde geometrik ve öznitelik verileri düşünülerek, geometrik verilerin peyzaj, parsel, bina, yol ve sosyal hizmet alanları olmak üzere beş ayrı katmanda (Tablo 8), öznitelik verilerinin ise kişi ve bağımsız bölümler olmak üzere iki ayrı tabloda (Tablo 9) tutulması tasarlanmıştır. Tablo 8 Tasarlanan coğrafi varlıklar, katmanlar ve öznitelikleri COĞRAFİ VARLIK VARLIK TÜRÜ KATMAN ADI ÖZNİTELİKLER PEYZAJ ÇİZGİ PEYZAJ - PARSEL ALAN PARSEL PARSEL_ADI, KİŞİ_ID, İL, İLÇE, MAHALLE, MEVKİİ, VASFI, PAFTA_NO, ADA_NO, PARSEL_NO, ALANI, DURUMU, İMAR_DURUMU, TAKS, KAKS, EMSAL, HMAX, M² _DEĞERİ, AÇIKLAMALAR BİNA ALAN BİNA BLOK_ADI, BİNA_ADI, İL, İLÇE, MAHALLE, MEVKİİ, İNŞAAT_TİPİ, İNŞAAT_SINIFI, KAT_SAYISI, BAĞIMSIZ_BÖLÜM_SAYISI, YAPIM_YILI, TEMEL_TİPİ, ZEMİN_YAPISI, OTOPARK, GÜVENLİK, BAHÇE, ASANSÖR, HİDROFOR, ISINMA ŞEKLİ, KAPICI, SIĞINAK, RESİM YOL ÇİZGİ YOL YOL_ADI SOSYAL HİZMET ALANLARI ALAN SHA ADI Tablo 9 Tasarlanan ilişkisel veri tabanı tabloları ve öznitelikleri KİŞİ TABLO ADI BAĞIMSIZ BÖLÜMLER ÖZNİTELİKLER KİŞİ_ID, KAYIT_TARİHİ, İSİM, AÇIKLAMALAR, MESLEĞİ, İLİŞKİSİ, MEDENİ_DURUMU, UYRUĞU, ADRES, İŞ_TEL, EV_TEL, CEP_TEL, FAX, E_MAİL, DOĞUM_TARİHİ, DOĞUM_YERİ BLOK_ADI, BİNA_ADI, KİŞİ_ID, KULLANIM_TÜRÜ, DAİRE_NO, KAT_NO, DURUMU, ALANI, ODA_SAYISI, KONUMU, M_DEĞERİ, KULLANAN, AÇIKLAMALAR, RESİM, KAT_PLANI, YTÜ JFM Kartografya Anabilim Dalı Coğrafi Bilgi Sistemi 14

Veri sözlüğü nün hazırlanması Parsel Öznitelik Tipi Örnek Parsel_Adı Character(20) Ata 1 Kişi_ID Integer 5 İl Character(15) İstanbul İlçe Character(20) Kadıköy Mahalle Character(20) Küçükbakkalköy Mevkii Character(20) Ataşehir Vasfı Character(10) Arsa Pafta_No Small Integer 12 Ada_No Small Integer 45 Parsel_No Small Integer 115 Alanı Float 6550,50 İmar_Durumu Character(20) Ticaret Taks Float 1,50 Kaks Float 1,20 Emsal Float 2,50 Hmax Float 15,50 M²_Değer Integer 75.000.000 Durumu Character(10) Satılık Açıklamalar Character(250) Kısa vade yapılır Bina Öznitelik Tipi Örnek Blok_Adı Character(20) Mercan Bina_Adı Character(10) 5 İl Character(15) İstanbul İlçe Character(20) Kadıköy Mahalle Character(20) Küçükbakkalköy Mevkii Character(20) Ataşehir İnşaat_Tipi Character(20) Betonarme karkas İnşaat_Sınıfı Character(10) Lüx Kat_Sayısı Small Integer 10 YTÜ JFM Kartografya Anabilim Dalı Coğrafi Bilgi Sistemi 15

Bağımsız_Bölüm_Sayısı Small Integer 40 Yapım_Yılı Small Integer 1996 Temel_Tipi Character(20) Radye Zemin_Yapısı Character(20) Kaya Otopark Character(5) Var Güvenlik Character(5) Yok Bahçe Character(5) Var Asansör Character(5) Var Hidrofor Character(5) Yok Isınma_Şekli Character(25) Kalorifer Kapıcı Character(5) Var Sığınak Character(5) Yok Resim Character(10) mercan5 Yol Öznitelik Tipi Örnek Yol_Adı Character(30) Sedef Caddesi Sosyal Hizmet Alanları Öznitelik Tipi Örnek Adı Character(30) Ataşehir Lisesi Kişi Öznitelik Tipi Örnek Kişi_ID Integer 5 Kayıt_Tarihi Character(10) 26.02.2000 İsim Character(20) Ahmet ERSOY Açıklamalar Character(250) Vekaleti var Mesleği Character(20) Avukat İlişkisi Character(20) Mal sahibi Medeni_Durumu Character(10) Evli Uyruğu Character(10) T.C Adres Character(50) P.K.15 Beyoğlu/İst. İş_Telefonu Character(15) 0212 269 87 75 Ev_Telefonu Character(15) 0216 309 11 25 YTÜ JFM Kartografya Anabilim Dalı Coğrafi Bilgi Sistemi 16

Cep_Telefonu Character(15) 0532 478 98 77 Fax Character(15) 0212 290 49 56 E_mail Character(20) a.ersoy@hotmail.com Doğum_Tarihi Character(10) 11.10.1958 Doğum_Yeri Character(20) İstanbul Bağımsız Bölümler Öznitelik Tipi Örnek Blok_Adı Character(15) Zümrüt Bina_Adı Character(15) 12 Kişi_ID Small Integer 101 Kullanım_Türü Character(10) Mesken Daire_No Small Integer 41 Kat_No Small Integer 9 Durumu Character(10) Satılık Alanı Float 120 Oda_Sayısı Small Integer 3 Milyon_Değeri Integer 75.000 Konumu Character(2) KD (Kuzey Doğu) Kullanan Character(10) Kiracı Açıklama Character(250) Özellikleri Resim Character(10) Zümrüt1 Kat_Planı Character(10) Zümrüt11 4.3 İşlem tasarımı Kurulacak sistemde temel işlem taslağı, bilgi ekleme/silme işlem taslağı, veri giriş işlem taslağı, sorgulama işlem taslağı ve güncelleme işlem taslağı oluşturulmuştur (Şekil 4, 5, 6, 7, 8). YTÜ JFM Kartografya Anabilim Dalı Coğrafi Bilgi Sistemi 17

Harita Rapor Belge Yeni veri girişi Veri Tabanı Sorgulama Çıktı alma Belge hazırlama Şekil 4 Temel işlem taslağı Bilgi Ekleme/Silme İşlemleri Müşteri Ekleme Müşteriye ilişkin bilgilerin veri tabanına girişi Müşteri Silme Müşteriye ilişkin bilgileri veri tabanından silme Emlak Ekleme Emlağın türüne göre bilgilerin veri tabanına girilmesi Emlak Silme Emlağın veri tabanından silinmesi Şekil 5 Bilgi ekleme/silme işlem taslağı Veri Girişi Geometrik Verilerin Girişi Vektör Raster Öznitelik Verilerinin Girişi Klavyeden elle giriş Arayüz programıyla giriş Geometrik veriyle bağlı tutulan tablolar ((Katman+Tablo) +(Multimedya)) Geometrik veriyle bağlı tutulmayan tablolar (Tablo) Veri Tabanı Şekil 6 Veri giriş işlem taslağı YTÜ JFM Kartografya Anabilim Dalı Coğrafi Bilgi Sistemi 18

Emlak Sorgulaması Kullanım türüne, Fiyatına, Alanına, satıl./kiralık durumuna ve diğer özelliklerine göre sorgu Adres Sorgulaması Bina, Bulvar, Cd., Sk. ismine göre sorgulama Sorgulama İşlemleri Multimedya Seçilen emlağın plan ve fotoğraf görüntüsü Harita Üzerinden Sorgulama Seçilen emlağın özelliklerinin görüntülenmesi Seçilen emlağın uzaklık ilişkisi Şekil 7 Sorgulama işlem taslağı Veri Güncelleştirme Öznitelik verilerinin veri tabanında güncelleştirilmesi Arayüz programlarıyla otomatik olarak Geometrik verilerin güncelleştirilmesi CBS programlarıyla etkileşimli olarak Veri Tabanı Şekil 8 Veri güncelleme işlem taslağı 4.4 Fiziksel tasarım Fiziksel tasarımda verilerin gerçek bilgisayar konumları saptanmaktadır. Bu tasarım girdi ve bakım işlemlerini dengelemek veya sistem hatalarının etkilerini indirgemek amacıyla farklı geometrik veri ve özniteliklerin toplanması, farklı kişilerce veri tabanına girilmesi, bunların ayrı veri tabanı dosyalarında (tablo) yer alması ve hatta ayrı bilgisayar ya da depolama aygıtlarında tutulması şeklinde olabilir. YTÜ JFM Kartografya Anabilim Dalı Coğrafi Bilgi Sistemi 19

5 EBS nin Gerçekleştirilmesi 5.1 Pilot proje bölgesinin seçilmesi ve tanıtımı Pilot proje uygulama bölgesi olarak, geometrik ve öznitelik verilerinin kolay elde edilebilirliği, projede değişik kullanım türlerinin bulunması, projenin modern bir mimari ve şehircilik anlayışıyla yapılmış olması vb. nedenlerden dolayı T.Emlak Bankası A.Ş. tarafından yapımı gerçekleştirilmiş olan Ataşehir Uydukent Projesi seçilmiştir. İstanbul Küçükbakkalköy Karaman Çiftliği nde gerçekleştirilen Ataşehir Uydukent Projesi 430 ha. lık bir alanı kapsamakta ve İstanbul metropolitan alanının Anadolu yakasında Kadıköy Belediyesi sınırları içerisinde bulunmaktadır. Şehir merkezine yaklaşık 12 km. uzaklıkta yer alan Ataşehir; şehrin önemli iş merkezlerine (Taksim, Bostancı, Kadıköy vb.) 10 ila 20 dakika mesafede olup 1. ve 2. Boğaz köprülerinin çevre yolları Ataşehir alanı içinde bir kavşakta birleşmekte ve Anadolu Otoyolu olarak devam etmektedir. Ataşehir Uydukent Projesi 18.000 konut ve 80.000 nüfus içerecek şekilde planlanmış olup arazinin ortasından geçen TEM karayolu ile proje, doğu ve batı olarak iki bölgeye ayrılmaktadır. Projeye ait inşaatların yapımına 1989 yılında başlamış ve bugüne kadar doğu bölgesinde planlanan 1. 2. ve 3. Etap inşaatları tamamlanmıştır. Proje bölgesinde arazi kullanımı ise şu şekilde planlanmıştır. Kullanım m2 % Konut 1.368.180 39 Ticaret+Konut 144.396 4 Ticaret 101.902 3 Eğitim 256.106 7 Sosyal Kültürel 87.572 2 Sağlık 121.795 3 İdare 64.323 2 Kentsel hizmet 90.311 3 Yeşil alan 645.113 18 Spor 68.879 2 Yol 593.594 17 TOPLAM 3.543.711 100 YTÜ JFM Kartografya Anabilim Dalı Coğrafi Bilgi Sistemi 20