Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü Yıl Sonu

Transkript

1 Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2017 Yıl Sonu

2

3 ECONOMIC OUTLOOK KAPAK 1

4 Politik Gündem Genel itibariyle yürütme yetkilerinin cumhurbaşkanı tarafından kullanılmasını kapsayan anayasa değişikliğinin ardından beklenen kabine revizyonu Temmuz 2017 de gerçekleşmiştir. Temmuz ayında, Türkiye nin Avrupa Birliği'ne üyelik müzakerelerini askıya alma yönündeki bağlayıcı olmayan teklif Avrupa Parlamentosu nda kabul edilmiştir. Darbe girişiminin ardından devreye giren olağanüstü hal uygulaması, Ekim 2017'de Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından onaylanarak beşinci kez uzatılmıştır. Türkiye ile ABD arasında Ekim 2017 de beliren ve vize başvurularının karşılıklı olarak askıya alınmasına neden olan vize krizi yılın son günlerinde sona ermiştir. Türkiye 2018 yılı siyasi gündemindeki önemli maddelerin şu konu başlıkları olması beklenmektedir: * Siyasi partiler için seçime hazırlık ve kurultay yılı * Olağanüstü hal * Anayasa değişikliği uyum yasalarının çıkarılması * Suriye barış görüşmeleri * Suriye ve Irak ta terör örgütlerine yönelik askeri operasyonlar Ekonomik Gündem Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Para Politikası Kurulu Kararları: * 27 Temmuz: Marjinal fonlama oranı <-> (%9,25), gecelik borçlanma faiz oranı <-> (%7,25), bir hafta vadeli repo ihale faiz oranı <-> (%8); * 14 Eylül: TCMB, ana faiz oranlarını sabit tutmuştur; * 26 Ekim: TCMB, ana faiz oranlarını sabit tutmuştur; * 14 Aralık: TCMB, ana faiz oranlarını sabit tutmuştur. Ancak borç verme faiz oranı artan enflasyonun ardından %12,25 ten %12,75 e yükseltilmiştir. 2

5 Fed, gösterge faiz oranının yıl içerisindeki üçüncü artışını Aralık ta gerçekleştirmiştir ve oranı 25 baz puanlık değişiklikle %1,25 ten %1,50 seviyesine yükseltmiştir. Avrupa Merkez Bankası (AMB), 26 Ekim de refinansman işlemlerindeki faiz oranı ile marjinal kredi kolaylıkları ve mevduat imkanları üzerindeki faiz oranlarını sırasıyla %0, %0,25 ve -%0,40 seviyelerinde sabit tutmaya karar vermiştir. Ocak ayında %13 ile son yılların yüksek seviyesine ulaşan işsizlik oranı, hükümetin istihdamı artırmak için yılın ilk yarısında başlattığı çalışmalar sonucunda Ekim itibariyle %10,3 e gerilemiştir. Türkiye 2017 yılı ekonomi gündemindeki önemli maddelerin şu konu başlıkları olması beklenmektedir: * Türk Lirası ndaki değer kaybı * Artan enflasyon ve işsizlik oranları * Fed in para politikasında sıkılaşma * Avrupa Merkez Bankası nın (AMB) parasal genişleme politikası * Cari işlemler açığı * Emtia fiyatlarında artış * Tüketim mallarında artan vergiler * Siyasal istikrar, güvenlik, yükselen bölgesel riskler ve AB müzakere sürecinin geleceği gibi siyasi gündem maddeleri GSYİH Büyüme 2016 yılı için yıllık GSYİH büyüme oranı, 2009 dan bu yana en düşük seviye olan %2,9 olarak açıklanmıştır. GSYİH büyüme oranı 1Ç 2017 ve 2Ç 2017 de sırasıyla %5,3 ve %5,4 olarak kayıt altına alınmıştır. GSYİH 2017 yılının üçüncü çeyreğinde %11,1 artış göstermiştir ve %11,7 artan hane halkı tüketimi söz konusu büyümede önemli bir paya sahiptir. Kalkınma Bakanlığı nın Orta Vadeli Programı (OVP); OVP de %4 olarak öngörülen 2017 yılı için büyüme beklentisini %5 olarak kayıt altına alınmıştır. IMF ise 2017 yılı büyüme oranını %5,1 olarak öngörmektedir. GSYİH Büyüme Karşılaştırmaları %6 %5 %4 %3 %2 %1 % * 2018* 2019* 2020* G7 Ekonomileri Euro Bölgesi Gelişmekte Olan Ülkeler Gelişmekte Olan Ülkeler - Avrupa Türkiye *Tahmini Kaynak: IMF, Dünya Ekonomik Görünüm Raporu, Ekim

6 Döviz Kurları Türk Lirası (TL), ABD ile Türkiye arasında artan politik gerilim nedeniyle Kasım ayının son günlerinde yoğun bir baskı yaşamıştır. TL, 21 Kasım tarihinde ABD Doları karşısında tarihinin en düşük seviyesi olan 3,96 den işlem görmüştür. TL nin 2017 yılının başından sonuna dek Euro karşısında yaşadığı değer kaybı ise %24 e ulaşmıştır. Döviz Kurları (Aylık Ortalama) 4,60 4,40 4,20 4,00 3,80 3,60 3,40 3,20 3,00 2,80 2,60 Tem-16 Ağu-16 Eyl-16 Eki-16 Kas-16 Ara-16 Oca-17 Şub-17 Mar-17 Nis-17 May-17 Haz-17 Tem-17 Ağu-17 Eyl-17 Eki-17 Kas-17 Ara-17 EUR/TL USD/TL Kaynak: TCMB Enflasyon Temmuz 2017 den beri yükseliş eğiliminde olan ve Kasım ayında son 14 yılın rekor seviyesine ulaşan yıllık enflasyon %12,98 olarak açıklanmıştır. TCMB Enflasyon Raporu 2017-IV te, TL nin döviz kuru sepeti karşısındaki değer kaybı ile başta petrol ve ana metaller olmak üzere ithalat fiyatlarında gözlenen artış enflasyon oranındaki artış eğiliminin ana nedenleri olarak gösterilmiştir. ÜFE & TÜFE %20 %15 %10 %5 %0 Ara-15 Şub-16 Nis-16 Haz-16 Ağu-16 Eki-16 Ara-16 Şub-17 Nis-17 Haz-17 Ağu-17 Eki-17 Ara-17 %15,5 TÜFE (Yıllık) %11,9 ÜFE (Yıllık) TÜFE (Yıllık) ÜFE (Yıllık) Kaynak: TÜİK 4

7 Tüketici Güveni Tüketici Güven Endeksi, tüketicilerin gelecek 12 aylık süreçte genel ekonomik görünüm, hane halkı finansal durumu ve işsizlik oranlarına ilişkin beklentilerini ölçmektedir. Endeks, 2017 yılının ikinci yarısında düşüş eğilimi göstermiştir ve Aralık ayında yılın en düşük seviyesi olan 65,1 olarak kayıt altına alınmıştır. Tüketici Güven Endeksi Oca-16 Şub-16 Mar-16 Nis-16 May-16 Haz-16 Tem-16 Ağu-16 Eyl-16 Eki-16 Kas-16 Ara-16 Oca-17 Şub-17 Mar-17 Nis-17 May-17 Haz-17 Tem-17 Ağu-17 Eyl-17 Eki-17 Kas-17 Ara-17 Kaynak: TÜİK Doğrudan Yabancı Yatırım Birleşmiş Milletler Ticaret ve Kalkınma Konferansı (UNCTAD) tarafından hazırlanan Dünya Yatırım Raporu 2017 verilerine göre Türkiye, yılları arasında yatırım tanıtım ajansları tarafından doğrudan yabancı yatırım girişinde en çok tercih edilen ekonomiler arasında 9. sırada yer almıştır. Ocak-Kasım 2017 döneminde kaydedilen doğrudan yabancı yatırım hacminde ise bir önceki senenin aynı dönemine göre hafif bir düşüş yaşanmıştır. Vitol (Hollanda) tarafından OMV Petrol Ofisi'nin %100 hissesinin satın alınması ile BBVA'nın (İspanya) Garanti Bankası'nın %10 hissesine, IFM Investors (Avusturalya) tarafından Mersin Uluslararası Liman İşletmesinin %40 hissesine ve Katar Yatırım Otoritesi ve BRF SA (Katar ve Brezilya) tarafından Banvit'in % 92 hissesine yapılan yatırım 2017 yılında uluslararası yatırımın Türkiye'ye akışını işaret eden önemli işlemler olarak önplana çıkmıştır. Doğrudan Yabancı Yatırım (Milyon USD) Ortalama (Oca. - Kas.) 2017 (Oca. - Kas.) Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı 5

8 Yatırım Pazarı Perakende ve ofis piyasalarındaki yatırımlar göz önüne alındığında, yatırım piyasası yılın ikinci yarısında ilk yarıyıla kıyasla daha iyi bir performans göstermiştir. Ancak, piyasa halen yüksek faiz oranlarının ve bazı bölgelerde planlanan ofis ve perakende projeleri nedeniyle arz fazlası riskinin oluşturduğu baskıyla karşı karşıyadır. Bu bağlamda, yatırımcılar yukarıda bahsedilen finansman maliyeti ve arz fazlası riski nedeniyle temkinli hareket etmektedir. Geliştirilen yeni projelerle ilgili 2017 nin ikinci yarısında ciddi bir erteleme gözlemlenmemesine rağmen planlanan proje sayısına dair piyasada düşüş beklentisi mevcuttur seçimlerinin yanı sıra Üçüncü Havalimanı ve Kanal İstanbul gibi büyük altyapı projelerinin gündemde yer alması beklenmektedir. Geçtiğimiz dönemde, Carrefour İçerenköy ve Kipa Mersin in satışı gibi bazı perakende yatırım işlemleri gözlenmiştir. Yeniden geliştirme fırsatı sunan Carrefour İçerenköy 2017 yılının en büyük işlemi olarak öne çıkmıştır. Söz konusu mülkleri satın alanların yerel yatırımcılar olduğu göz önüne alındığında, yabancı yatırımcılardan ziyade piyasada güçlü bir yerel yatırımcı ilgisi görülmektedir. Diğer yandan, sınırlı likidite ve yüksek finansman maliyeti nedeniyle mevcut varlıklarını nakde çevirme seçeneklerini değerlendiren bazı Türk perakende yatırımcılarının, önemli ölçüde portföy optimizasyonuna yöneldikleri gözlemlenmektedir. Ofis yatırım piyasası, 2017 yılının ikinci yarısında bir nebze aktif bir süreç geçirmiştir. JLL Türkiye Sermaye Piyasaları ekibinin katkılarıyla yerel kurumsal bir yatırımcının ofis yatırımı yıl içerisindeki başlıca işlem olarak ön plana çıkmıştır. İşlem hacminin yaklaşık 77 milyon USD + KDV; getiri oranının ise %7,5 seviyesinde olacağı öngörülmektedir. Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) ise ofis piyasasındaki en aktif yatırımcılar olarak öne çıkmıştır. 6

9 7

10 Pazar Notları Yılın ilk yarısındaki siyasi ve ekonomik belirsizlikler nedeniyle zorlanan perakende piyasası ve yavaşlayan kiralama süreçlerinin aksine ikinci yarıyılda perakendeciler bekle-gör eğilimini terk etmeye başlamıştır ve piyasada kısmi bir canlanma yaşanmıştır. Yatırımcıların TL bazlı kira, kur sabitleme, dekorasyon yardımı ve ciro üzerinden kiralama gibi teşviklere daha sıcak bakmaya başlaması da perakende piyasasının hareketlenmesine çok önemli bir katkıda bulunmuştur. Kısa vadeli ve ciro üzerinden yapılan kontratlarla kurulan pop-up (geçici kiralama yapılan) mağazalar yılın ikinci yarısında öne çıkan eğilmlerin başında gelmektedir. Pop-up mağazalarında stokunu eriten perakendeciler alışveriş merkezinde operasyonlarına devam edip etmemeye yönelik kararı için daha iyi bir değerlendirme fırsatına sahip olmaktadır. Marka havuzundaki daralma ve yabancı marka sayısındaki azalma perakende piyasasının en önemli sorunları olarak öne çıkmaktadır. Yabancı marka kısıtı için siyasi ve ekonomik belirsizlik ana etken olarak ön plana çıkmakadır. Bu bağlamda, geçtiğimiz yıllarda faaliyet yürüten bazı yabancı markalar Türkiye pazarındaki faliyetlerine son vermiştir ve yeni markaların pazara giriş ivmesi yavaşlamıştır. Geçtiğimiz yıl Galeries Lafayette, Miniso ve Mumuso Türkiye perakende pazarına giriş yapan yabancı markalar olarak öne çıkmıştır. Ankara daki alışveriş merkezleri; ciro, ziyaretçi sayısı ve metrekare verimliliği gibi performans verilerinde diğer şehirlere kıyasla yüksek bir görünüm sergilemiştir. Sektör Notları Hazır giyim sektöründe erkek giyim perakendecileri geçtiğimiz yıllarda sürekli düşüş gösteren performansı ve azalan perakendeci sayısı nedeniyle 2016 yılsonuna kıyasla yükseliş göstermiştir. Spor ürünleri mağazaları 2017 de kayda değer performans sergilerken Hummel, Sport In Street, Under Armour ve SPX bu markalara örnek olarak gösterilebilir. Geçtiğimiz yıllarda metrekare olarak küçülen teknoloji marketlerinin verimliliklerini arttırdıkları ve teknoloji ürünlerinin satışına daha fazla odaklanmaya başladıkları görülmüştür. Teknoloji marketlerin mağaza işlevlerinin yanında insanların teknolojik ürünleri deneyebileceği ve keyifli vakit geçirebileceği Deneyim Merkezleri haline gelmesi de söz konusu toparlanmada önemli bir rol oynamıştır. 8 Farklı konseptler yaratan kitapevleri alışveriş merkezlerinde başarılı bir görünüm sergilemiştir.

11 Perakende Arzı Alışveriş Merkezi Gelişimi: TKA & Birim İstanbul Ankara Diğer Şehirler Toplam Aktif İnşaat Halinde* Toplam Birim TKA (m 2 ) Birim TKA (m 2 ) Birim TKA (m 2 ) Birim TKA (m 2 ) *2020 nin sonu itibariyle tamamlanması beklenmektedir Kaynak: JLL Kira Görünümü Birincil Kira (EUR/m 2 /ay) Ç Ç Ç Ç Ç Ç 2017 Kaynak: JLL Perakende Yoğunluğu Perakende Yoğunluğu (1.000 kişi başına düşen m 2 ) 299 m 2 4Ç m 2 4Ç m 2 4Ç 2017 İstanbul Ankara Türkiye Son 1 Yılda Perakende Yoğunluğunun En Çok Arttığı İller 128 m 2 4Ç m 2 4Ç m 2 4Ç m 2 4Ç 2017 Edirne Nevşehir Kaynak: JLL 9

12 2018 Görünümü Geçtiğimiz yıl yaşanan siyasi ve ekonomik belirsizlikler ile ani kur değişimlerinin etkisiyle 2018 yılının ana temasının kriz yönetimi olacağı ve gelişmeler karşısında doğru reaksiyon veren yatırımcı ve perakendecilerin fark yaratacağı öngörülmektedir. Yeni alışveriş merkezi projelerinin sayısında görülen kademeli düşüş nedeniyle mevcut alışveriş merkezlerinde yeniden kiralama ve eskiyen alışveriş merkezlerinde ise yenilenme süreçlerinin önümüzdeki yıllarda gündeme gelmesi beklenmektedir. Alışveriş merkezi arzının yüksek olduğu İstanbul ve Ankara gibi şehirlerde görülen rekabet ve bölgeselleşme nedeniyle farklılaşma nın önemi 2018 de artmaya devam edecektir. Dünyanın muhtelif yerlerindeki başarılı alışveriş merkezlerinin marka karmaları, konseptleri ve pazarlama faliyetleri analiz edilerek başarılı örnekler uygulanabilir ve alışveriş merkezleri farklılaştırılabilir. E-ticaret ve omni-channel eğiliminin alışveriş alışkanlıklarını değiştirmeye devam edeceği ve deneyimsel mağazacılık konseptinin öneminin giderek artacağı öngörülmektedir. Home City Pendik ve Skyland HOM Design Center örneklerinde görülen özelleşmiş alışveriş merkezlerinin farklı sektörlerdeki örneklerinin görülmesi beklenmektedir Görünümü Perakende Pazarı - Alışveriş Merkezleri Perakendeci Talebi Arz Birincil Kira Perakende Yoğunluğu Kaynak: JLL Görünümü

13 Ofis Pazari OFFICE KAPAK 11

14 Pazar Notları İstanbul Ofis Alt Pazarları SARIYER ŞİŞLİ Seyrantepe rant pe SULTANGAZİ TEM ESENLER G.O.P BEYKOZ Kavacık Levent Be ikta Ba ak ehir KÜÇÜKÇEKMECE E5 Ba cılar GÜNGÖREN FATİH Beyo lu Airport Area NBURNU ZEYTİNBURNU Ümraniye Üsküdar Altunizade E5 BAHÇELİEVLER BAKIRKÖY ÇEKMEKÖY TEM Zincirlikuyu i li Mecidiyeköy B.PAŞA Basın Express AVCILAR Maslak KUZEY MAR. OTO YOLU K ıthane Ka Göztepe KADIKÖY SANCAKTEPE Ata ehir Kozyata ı SULTANBEYLİ Maltepe Kartal MİA MİA Dışı Avrupa Asya Pendik 1 ADALAR Tuzla- Kurtköy Kaynak: JLL Kaynak: JLL 12 Geçtiğimiz yıllarda ofis piyasasında taşınma kararı ve sözleşme bitiminde kontrat yenileme süreçlerine tanıklık edilirken, 2017 yılında kontrat devam ederken yeni bir kontrat görüşmesi süreçleri ortaya çıkmıştır. Mevcut kiracılar, TL nin yabancı para birimleri karşısındaki büyük değer kaybı ile diğer ekonomik ve siyasi koşulları öne sürerek kontrat bitiş tarihini beklemeden daha düşük kira seviyeleri talep etmektedir. İstanbul Ofis Piyasası nda görülen talep daralmasının en önemli nedeni yabancı şirketlerin Türkiye ye olan ilgisindeki düşüştür. Diğer yandan, operasyonlarını İstanbul da küçük bir organizasyonla başlatan ve büyümeyi hedefleyen çok sayıda yabancı şirket Türkiye deki operasyonlarına son vermiştir. Kurumsal ofis kiracılarının odaklandığı en önemli parametrelerden biri olan prestijli lokasyonun (özellikle Merkezi İş Alanı) önemi tercih aşamasında azalmıştır. Ofis kiracılarının taleplerini çeşitli etkenler belirlemektedir. * Şirketler, öncelikle 5 yıllık dönemdeki finansal koşullar (kira seviyesi ve mal sahibinin sağladığı teşvikler) ışığında tüm ofis opsiyonlarını değerlendirmeyi talep etmektedir. * Ofis binalarında en azından bir ana kiracının olması kiracıların tercihlerini olumlu yönde etkilemektedir. * Ofis katlarının brüt/net verimliliğine dikkat edilmektedir. * Çalışanlarının konforu için toplu taşıma ağına yakınlık, market ve kuru temizleme gibi sosyal olanaklar, binanın havalandırma sistemi ve bina yönetiminin düzenlediği etkinlikler ofis binalarının şirketlerin tercihinde öne çıkmasına olanak sağlamaktadır.

15 Birincil Kira (USD/m 2 /ay) Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç 2017 Kaynak: JLL İstanbul da operasyonlarını devam ettiren veya şehirde küçük bir merkez oluşturmayı amaçlayan bazı yabancı şirketler, dekorasyon maliyeti olmaması ve kontrat iptalinin esnekliği gibi nedenlerle hazır ofisleri tercih etmektedir. Hazır ofis şirketleri de bu talepleri göz önüne alarak m 2 ofislere yönelmeye başlamıştır. Portföy yönetimi hizmetleri; ekonomik koşulların belirsiz veya kötü olduğu dönemlerde mağaza/şube optimizasyonu ile verimliliği artıramaktadır. Olumlu ekonomik atmosferde ise mağaza/şube ağını genişletme yoluyla perakendecilere ve bankalara fayda sağlamaktadır. Boşluk Oranı Boşluk Oranı (%), MİA %4,4 %16,3 %22,7 4Ç Ç Ç 2017 Kaynak: JLL 13

16 Kiralama İşlemleri Kiralama İşlemleri Hacmi (m 2 ) MİA MİA Dışı Avrupa Asya Toplam Asya yakasında Ataşehir ve Kozyatağı, MİA Dışı Avrupa da Kağıthane ile MİA da Levent ve Maslak 2017 de kiralama işlemi bakımından öne çıkan alt pazarlardır. 4Ç 2017 de gerçekleşen Vakıfbank ın m 2 büyüklüğündeki kiralama işlemi sayesinde Ümraniye deki TKA bazında işlem hacmi m 2 seviyesine ulaşmıştır. Kaynak: JLL Başlıca Kiralama İşlemleri, 2017 Kiracı Vakıfbank Bahçeşehir Koleji Yemek Sepeti KMPG Setur Groupama BASF Tepe Savunma ve Güvenlik Sist. Ferrero Borusan Lojistik DB Schenker Arkas General Electric Itelligence Sigorta Denetleme Kurumu Lokasyon Ümraniye Altunizade Levent Levent Ümraniye Maslak Ataşehir Kozyatağı Balmumcu Kağıthane Kağıthane Maslak Ümraniye Bostancı TKA (m 2 ) m 2 üzerindeki işlemler dikkate alınmıştır.. Kaynak: JLL 14

17 İstanbul Ofis Saati, 2Y 2017 Kozyatağı - İçerenköy Küçükyalı - Maltape Kira Artışı Yavaşlıyor Kira Düşüyor Etiler - Levent Şişli- Z.kuyu- Beşiktaş Kavacık- Kartal- Kağıthane Ümraniye Maslak Kira Artışı Hızlanıyor Kiralar Dipten Dönüyor Kaynak: JLL Mevcut Arz ve Geliştirme Pazarı Mevcut ve Gelecek A Sınıfı Ofis Arzı Aktif İnşaat Halinde* Toplam Avrupa MİA Birim TKA (m 2 ) MİA Dışı Birim TKA (m 2 ) Asya Birim Toplam TKA (m 2 ) Birim *2020 nin sonu itibariyle tamamlanması beklenen TKA (m 2 ) Kaynak: JLL, 4Ç yılsonu itibariyle İstanbul daki mevcut A Sınıfı ofis stoku 2016 ya kıyasla m 2 (%10,5) artış göstermiştir. 1915

18 2018 Görünümü 2018 yılında ofis piyasasının; dekorasyonun tamamen ya da kısmen mal sahibi tarafından Lorem ipsum karşılanması, kira ödenmeyen süreçlerin 1 yıla kadar uzaması, kira indirimleri, kur sabitleme ve TL üzerinden kira gibi teşviklerle kiracı dostu bir görünüm sergilemeye devam etmesi beklenmektedir. Yaşlanan ve B Sınıfına düşecek ofis binaları bireysel kiracılara hitap eden ofislere dönüşmesi söz konusu olabilir. Diğer yandan, söz konusu binaların otele ve üniversiteye dönüşmesi de halihazırda gözlemlenen ve 2018 de de devam etmesi muhtemel güçlü bir eğilimdir de pazara dahil olacak binalar da göz önüne alındığında taşınma işlemlerinin eski binalardan aynı veya daha düşük kira seviyesindeki yeni binalara olacağı öngörülmektedir. Hazır ofisler daha çok sosyal yaşam ve ortak alan sunan yaratıcı konseptleri ile gündeme gelecektir. Hazır ofisler firmalarının yeni konseptleri için ofis arayışında olacağı öngörülmektedir Görünümü Ofis Pazarı Kiralama İşlemleri Boşluk Oranları Arz Birincil Kira Kaynak: JLL Görünümü

19 LOGISTIC KAPAK 17

20 Görünüm İstanbul ve Kocaeli illerini kapsayan Marmara Bölgesi Türkiye nin birincil lojistik pazarıdır. İstanbul Avrupa yakasında Hadımköy ve Esenyurt, Asya yakasında Tuzla, Kocaeli de ise Gebze, Çayırova ile Dilovası Marmara Bölgesi nin başlıca lojistik alt pazarlarıdır. Hadımköy Çatalca İkitelli Silivri Kıraç Esenyurt İSTANBUL Haramidere Botaş Ambarlı Zeyport Dudullu Sancaktepe Samandıra Haydarpaşa Pendik Tepeören Tuzla Balçık Pelitli Orhanlı Şekerpınar Tuzla KOCAELİ SA Çayırova Gebze Dilovası İzmit Tepecik Yarımca Yalova Derince Altınova 15 Temmuz Şehitler Köprüsü 3. Havalimanı Kuzey Marmara Otoyolu FSM Köprüsü Atatürk Havalimanı Osmangazi Köprüsü Yavuz Sultan Selim Köprüsü Çifliköy Marmaray Birincil Pazarlar E5 Karayolu Avrasya Tüneli İkincil Pazarlar Sabiha Gökçen Havalimanı TEM Otoyolu Limanlar Kentiçi Lojistik Pazarı Planlanan Bağlantı Yolları İstanbul-İzmir Otoyolu Gelişen Pazarlar Kaynak: JLL Pazar Notları yılındaki ekonomik ve politik konuların tetiklediği bekle-gör politikası nedeniyle giderilemeyen depo ihtiyaçlarının 2017 ye sarkması özellikle yılın ilk 4 ayında işlem hacmini artırmıştır. Yılın ikinci yarısında ise sanayi ve lojistik piyasası ilk yarıyıla kıyasla durağan bir görünüm sergilemiştir, ancak 2016 ile karşılaştırıldığında pazarın önemli ölçüde toparlanma eğiliminde olduğu görülmüştür. Orta ve orta-alt gelir grubuna hitap eden büyük perakendecilerin; daha verimli bir yönetim ve stok takibi ile düşük maliyetli depo çözümü sunan konsolidasyon sürecine devam etmesi nedeniyle 2017 yılında 20,000 m2 ve daha büyük depolara yönelik güçlü bir talep gözlenmiştir. Kartepe İzmit Aslanbey

21 Yeni bir depoya taşınma sürecinin kayda değer taşınma ve dekorasyon maliyetini beraberinde getirmesi nedeniyle optimum kontrat süresi 5+5 yıldır. Ancak, siyasi ve ekonomik belirsizlikler nedeniyle çok sayıda şirketin 3+2 yıllık seçenekleri değerlendirmeye başladığı görülmüştür. E-ticaret ve e-ticaretin getirdiği aynı gün teslimat zorunluluğu için geliştirilen teknolojik çözümler; birincil pazarlarda geliştirilen depoların fiziksel özelliklerinde değişime neden olmaktadır. Geçtiğimiz yıllarda 8 metre yüksekliği olan depolar yüksek talep görürken, 2017 yılsonu itibariyle önerilen yükseklikler minimum metreye ulaşmıştır. Birincil Kira (USD/m2/ay) Adapazarı rifiye Akyazı Ç Ç Ç Ç Ç Ç 2017 Kaynak: JLL, 4Ç 2017 Kiralama İşlemleri Kiralama İşlemleri (m2) Lojistik kiralama işlemleri 2017 yılında m2 ile 2016 ya kıyasla önemli bir oranda (%73) artış göstermiştir Kaynak: JLL, 4Ç

22 2017 de kiralama işlemleri bakımından en aktif sektörler %48 ile lojistik hizmet sağlayan 3PL (üçüncü parti lojistik), %30 ile perakende ve %8 ile e-ticaret olarak öne çıkmıştır. Gıda, ev dekorasyon, kozmetik ve tekstil de kiralama işlemlerinden pay alan diğer sektörlerdir. Başlıca Kiralama İşlemleri (m 2 ) Kiracı Boyner Borusan Lojistik LCW Ceva Lojistik Bilin Lojistik Ceva Lojistik Erport LCW Borusan Lojistik Şölen Çikolata DHL Watsons Altun Gıda Mobiljet Modanisa Avansas Rossman Sürat Kargo Horoz Lojistik Netlog Alışan Lojistik Sektör Perakende Lojistik Perakende Lojistik Lojistik Lojistik Lojistik Perakende Lojistik Gıda Lojistik Kozmetik Gıda Ev Dekorasyon Tekstil Kırtasiye Perakende Lojistik Lojistik Lojistik Perakende Şehir Kocaeli Istanbul İstanbul Kocaeli Kocaeli İstanbul İstanbul İstanbul Kocaeli Kocaeli İstanbul İstanbul İstanbul Kocaeli İstanbul Kocaeli Kocaeli İstanbul Kocaeli Kocaeli Kocaeli Bölge Gebze Tuzla Esenyurt Gebze Çayırova Tuzla Esenyurt Silivri Çayırova Gebze Esenyurt Tuzla Esenyurt Çayırova Tuzla Gebze Çayırova Esenyurt Çayırova Gebze Gebze Kiralanan Alan (m 2 ) Kaynak: JLL, 4Ç

23 Arz İstanbul-Kocaeli Başlıca Lojistik Alt Pazarları Avrupa Asya İstanbul Kocaeli Mevcut Stok İnşaat Halinde* Proje Halinde *2019 un sonu itibariyle tamamlanması beklenen Kaynak: JLL, 4Ç 2017 Boşluk Oranlarının Bölgesel Dağılımı %89 %4 %3 %4 İstanbul Avrupa İstanbul Asya Kocaeli Kullanılan Alan Kaynak: JLL, 4Ç

24 2018 Görünümü Geçtiğimiz yarıyılda görülmeye başlanan TL üzerinden gerçekleşen kiralama işlemlerinin kiracı adaylarının bu yönde güçlenen talepleri nedeniyle 2018 yılında artarak devam edeceği öngörülmektedir. İstanbul ve Kocaeli yi kapsayan birincil lojistik pazarında nüfusun artması ve beklenen teslimat süresinin kısalması nedeniyle lojistik gayrimenkullerinde kent içi konsolidasyon merkezi ve kent içi dağıtım deposu gibi çeşitlendirme ihtiyacı görülmektedir. Şehrin çeperlerinde ve merkezinde 10,000 m2 ve daha küçük lojistik alanlara yönelik güçlü bir talep olacaktır Görünümü Lojistik Pazarı Talep Arz Arsa Değeri Birincil Kira Kiralama İşlemleri Boşluk Oranı (A Sınıfı Arz) Kaynak: JLL Görünümü

25 2723

26 Pazar Notları Türkiye'de turizm ve otel piyasasının, 2016 yılında performans verilerinde gerçekleşen keskin düşüşten sonra yeniden 2015 yılı verilerine yaklaştığı gözlemlenmektedir. İlk yarıyılda devam eden kötü gidişata rağmen, otel pazarı yabancı ziyaretçi istatistiklerinde 2017 yılında gözle görülür bir toparlanma göstermiştir. İlk yarıyılda Rusya, Almanya ile Ortadoğu ülkelerinin etkisiyle canlanan yabancı ziyaretçi rakamları yılın ikinci yarısında durağan bir görünüm sergilemiştir. Avrupa ülkelerinin ilgisinde ise yukarıda değinilen ülkelerdekine benzer hızlı bir toparlanma eğilimi gözlenmemiştir. Otel pazarını olumsuz etkileyen siyasi ve ekonomik koşulların yanı sıra kamu kurumları, yatırımcılar ve sektörel kuruluşlar piyasada yapısal bir zayıflıktan söz etmektedir. Bu bağlamda, turizm sektöründe sürdürülebilir bir büyüme için küresel turizm eğilimlerine uyum sağlayabilen; daha geniş ve çeşitlendirilmiş bir turizm vizyonu hedeflenmektedir. Bu yaklaşımın uzun vadede turizm sektörünü canlandırması beklenmektedir. Otel performans verilerinde görülen toparlanmada paydaşlara sağlanan çeşitli teşvik ve indirimler vasıtasıyla fiyat ve kalite dengesi anlamında rakip pazarlara karşı otellerin avantaj kazanması kayda değer bir rol oynamıştır. Bu bağlamda, otel pazarında doluluk ve oda başı gelir seviyelerinde artış gözlemlenmiştir. Ancak, söz konusu fiyat indirimleri ortalama günlük oda fiyatlarını olumsuz etkilemiştir ve ortalama günlük oda fiyatlarındaki toparlanmanın zaman alacağı öngörülmektedir. Turizm Uluslararası ziyaretçi sayısı 2016 yılının aynı dönemine göre %28 artış göstererek 2017 yılında 32,4 milyona yükselmiştir. Türkiye ye Gelen Yabancı Ziyaretçi Sayısı Yabancı Ziyaretçi Sayısı (000) Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı

27 Talep Geçtiğimiz on yılda havalimanı gelişlerinde istikrarlı bir artış eğilimi görülmektedir yılında Atatürk Havalimanı ve Sabiha Gökçen Havalimanı üzerinden İstanbul'a gelen toplam yolcu sayısı 2016 yılının aynı dönemine göre %6 artarak yaklaşık 95 milyona yükselmiştir. Gelen Yolcu: İstanbul Sabiha Gökçen ve Atatürk Havalimanları Yolcu Sayısı (000) Atatürk Sabiha Gökçen Kaynak: Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğü Performans 2017 yılında, doluluk oranı %18 artarak %60'a ulaşırken, ortalama günlük oda fiyatı %12,4 gerileyerek 67 EUR olarak kayıt altına alınmıştır. Oda başına düşen gelir ise 2016'da aynı döneme göre %3'lük bir artış göstererek 40 EUR seviyesine yükselmiştir. Arz İstanbul da 546 adet lisanslı otelde 53 binin üzerinde oda bulunmaktadır. Pazarın yapısı genel olarak lüks ve üst sınıf otellerden oluşmaktadır. İstanbul otel piyasasında 5 yıldızlı oteller %47 nin üzerinde bir pazar payına sahiptir. Otel arzında görülen hızlı artışın yanı sıra planlanan ve inşaat halindeki otel projelerinin tamamlanması ile 2018 yılsonu itibariyle toplam oda arzının %7-8 oranında artacağı öngörülmektedir. 25

28 Yatırım İstanbul ve Türkiye kapsamında satılabilir nitelikte kaliteli bir otel stoku oluşmuştur. Ancak piyasada yaşanan düşüş eğilimi göz önüne alındığında, oluşan risk faktörlerinden dolayı potansiyel yatırımcıların beklentileri tam olarak karşılanamamaktadır. Bununla birlikte, Türk turizmine inanmaya ve Türk turizmini izlemeye devam eden, fırsatlardan yararlanma konusunda son derece istekli yatırımcıların da var olduğu; ancak, henüz önemli yatırımların gerçekleşmediği görülmektedir Görünümü Otel işletme performanslarının 2018 yılında durağan bir seyir izleyeceği (doluluk oranları hariç) ve piyasanın rakip pazarların seviyesine ulaşmasının biraz zaman alacağı öngörülmektedir. Rusya ile düzelen ilişkilerin yanı sıra 2016 ve 1Ç 2017 de yaşanan jeopolitik kargaşa ve terör olaylarının gerçekleşmemesi durumunda piyasanın uzun vadede toparlanması beklenmektedir. Önemli Göstergeler %28 32,4 million Yabancı Ziyaretçi Sayısı %6 95,1 million IST & SAW Toplam Yolcu Sayısı %18 %12 %3 %60 Doluluk EUR 67 Ortalama Günlük Oda Fiyatı EUR 40 Oda Başına Gelir 26 % değişim 2016 Ocak-Aralık 2017 Ocak-Aralık

29 27

30 Notlar

31

32 JLL Türkiye Maslak Link Plaza, Ayazağa Mah. Eski Büyükdere Cad. No: 3/ Maslak - İstanbul, Türkiye Tel: +90 (212) Faks: +90 (212) Avi Alkaş, MRICS, CSM, CLS, CRX Ülke Başkanı +90 (212) avi.alkas@eu.jll.com Dora Şahintürk Bölge Direktörü Yönetim Kurulu Üyesi +90 (212) dora.sahinturk@eu.jll.com Tarkan Ander Bölge Direktörü Yönetim Kurulu Üyesi +90 (212) tarkan.ander@eu.jll.com Yazarlar Yavuz Can Parlar Araştırma Bölüm Lideri Pazarlama ve Araştırma +90 (212) yavuz.parlar@eu.jll.com Serhat Çetin Kıdemli Analist Pazarlama ve Araştırma +90 (212) serhat.cetin@eu.jll.com COPYRIGHT JONES LANG LASALLE TURKEY, Bu rapor yalnızca bilgi amaçlı hazırlanmış olup, raporun konusu ile ilgili öngörülmesi mümkün olmayan konuların tam bir analizini içermemektedir. Işbu rapor hazırlanırken, güvenilir olduğu varsayılan kaynaklar esas alınmış olup, bu kaynaklardan alınan bilgilerin doğruluğu veya eksiksizliğine ilişkin herhangi bir taahhütte bulunmamaktayız. Işbu raporun hazırlanması esnasında dayanılan parametrelerin rapor tarihinden sonra değişebileceği göz önünde bulundurulmalıdır; bu kapsamda rapor içerisindeki ileriye dönük beyanlar, bazı riskleri ve belirsizlikleri barındırmaktadır. Yalnızca bu raporda ifade edilen görüşlere dayalı olarak bir yatırım kararı ya da başka bir ticari karar alınmamalıdır.