Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü. Şubat 2016

Transkript

1 Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü Şubat

2 İÇERİK 02 Ekonomik Görünüm 08 Perakende Pazarı Görünümü 16 Ofis Pazarı Görünümü 26 Lojistik Pazarı Görünümü 32 Otel Pazarı Görünümü 01

3 Ekonomik Görünüm Politik Gündem Yurt içindeki huzursuzluklar ve ikinci genel seçim kararının neden olduğu gergin geçen dört ayın ardından, 1 Kasım da tekrar eden seçimin sonuçlarıyla birlikte siyasi belirsizlik son bulmuş ve Türkiye de hükümet bir kez daha tek parti tarafından kurulmuştur. Tek parti hükümeti siyasi istikrarın sağlanması için gerekli tek etken değildir ve jeopolitik riskler küresel boyutta artmaktadır. Ortadoğu nun istikrarsız devletleri, Türk hava sahasına giren bir Rus savaş uçağının düşürülmesinden sonra bozulan Türk-Rus ilişkileri ve İran ile Suudi Arabistan arasında yükselen tansiyon siyasi belirsizliği Türkiye ekonomisinin gündeminde yakın gelecekte de tutmaya devam edecektir. Ekonomik Gündem Önümüzdeki iki yılın küresel ekonomi açısından zorlu geçmesi beklenmektedir. FED in parasal sıkılaştırma kararı beklentisi, özellikle gelişmekte olan piyasaları yeni bir ekonomik iklime hazırlanmaya zorlamaktadır. Güçlü bir ABD ekonomisi, artan küresel politik riskler, Yuan da devalüasyon politikasına yönelik soru işaretleri ve Çin de ekonomik yavaşlama beklentisinin gelişmekte olan piyasalara yönelik sermaye akışını zayıflatması, yatırım ikliminin bozulması, dolayısıyla da bu ekonomilerdeki durgunluk trendinin derinleşmesi beklenmektedir. Diğer yandan, Avrupa Merkez Bankası (AMB) Euro bölgesindeki ekonomik büyümeyi desteklemek için FED in aksine parasal genişleme politikası uygulamaktadır. Cari işlemler dengesine destek sağlayan düşük petrol fiyatlarının yanı sıra, AMB nin para politikası da Türkiye ekonomisi için bir fırsat sunabilir. Rusya tarafından uygulanan ekonomik yaptırımların Türkiye ekonomisine ciddi bir negatif etkisinin olmadığı görülmektedir. Rus doğalgazını yerine farklı alternatif arayışları, Türkiye yi enerji ihtiyaçlarının karşılanması noktasında bir çeşitlendirme sürecine yöneltebilir. Güçlü mali politika ve düşük kamu borcu, yaklaşan ekonomik fırtınada Türkiye nin öne çıkan avantajları olacaktır. Sonuç itibariyle, uzun bir süredir askıda olan AB müzakere sürecinin yeniden canlanması daha da önem kazanacaktır. Fakat Türkiye nin hala, potansiyel büyüme kapasitesini desteklemek için gerekli yapısal reformları tamamlamaya ve uluslararası yatırımcıların Merkez Bankası nın bağımsızlığı gibi can alıcı konularda oluşan soru işaretlerini gidermeye ihtiyaç duyduğu görülmektedir. 02

4 GSYİH Büyüme Türkiye nin GSYİH büyüme rakamları, genel olarak yüksek hane halkı tüketimi ve iki seçim arasındaki kamu harcamaları ile 2015 yılının ilk üç çeyreği için beklentileri aşmıştır. Hem IMF hem de Kalkınma Bakanlığı nın Orta Vadeli Programı (OVP) 2015 yılı için büyüme rakamının %3.0 seviyesinde gerçekleşmesini beklemektedir. Dünya Bankası, Küresel Ekonomik Görünüm Raporu nun Ocak versiyonunda, daha önce %3.0 olan 2015 yıllık büyüme tahminini %4.2 olarak revize etmiştir OVP yıllık büyüme öngörüsü de revize edilmiş ve %4.0 oranında bir büyüme beklentisi açıklanmıştır. GSYİH Büyüme Karşılaştırmaları 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % * * 2017* 2018* G7 Ekonomileri Euro Bölgesi Gelişmekte Olan Ülkeler Gelişmekte Olan Ülkeler - Avrupa Türkiye *Tahmini Kaynak: IMF, Dünya Ekonomik Görünüm Raporu, Ekim

5 Döviz Kurları Ağustos ta alınan erken seçim kararı sonrasında Türk Lirası (TL), Euro (EUR) ve Amerikan Doları (USD) karşısında 1 Kasım daki ikinci seçime kadar sırasıyla %12 ve %11 değer kaybına uğramıştır. TL erken seçimin hemen ertesinde, siyasi belirsizliğin ortadan kalkması ile birlikte hem USD hem de EUR karşısında yaklaşık %4 seviyesinde değer kazanmış ve iki ay süresince yeniden istikrarlı bir görünüme kavuşmuştur. Fakat FED in faiz oranında yaptığı %0.25 lik artış ve yılı boyunca faiz artışının kademeli olarak devam edeceğinin sinyalleri ile birlikte Türkiye ekonomisi için somut bir ekonomik reform planının belirlenmemiş olmasından dolayı TL zayıflamaya devam etmiştir. Döviz Kurları 3,60 TL 3,40 TL 3,20 TL 3,00 TL 2,80 TL EUR/TL USD/TL 2,60 TL 2,40 TL 2,20 TL 2,00 TL Kaynak: TCMB Ocak-15 Şubat-15 Mart-15 Nisan-15 Mayıs-15 Haziran-15 Temmuz-15 Ağustos-15 Eylül-15 EKim-15 Kasım-15 Aralık-15 Enflasyon Enflasyon Türkiye ekonomisinin başlıca sorunlarından biri olmaya devam etmektedir. TL üzerindeki aşağı yönlü baskı ve gıda fiyatlarında yaşanan dalgalanma, 2015 yılı enflasyon oranındaki yükselme eğiliminin temel sebepleri olarak öne çıkmaktadır. 04

6 ÜFE & TÜFE 16 % 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % % 8.8 TÜFE (yıllık) % 5.7 ÜFE (yıllık) 2 % 0 % Ara-11 Nis-12 Ağu-12 Ara-12 Nis-13 Ağu-13 Ara-13 Nis-14 Ağu-14 Ara-14 Nis-15 Ağu-15 Ara-15 Kaynak: TÜİK Tüketici Güveni Tüketici Güven Endeksi, tüketicilerin gelecek 12 aylık süreçte genel ekonomik görünüm, hane halkı finansal durumu ve işsizlik oranlarına ilişkin beklentilerini ölçmektedir. Erken seçim kararının neden olduğu artan siyasi belirsizlik dolayısıyla endeks Eylül 2015 te, 2009 yılının Ocak ayından bu yana en düşük seviye olan 58.5 seviyesine gerilemiştir. Siyasi belirsizliğin son bulmasının hemen ardından endeks yükseliş göstererek Kasım 2015 için 77.1 olarak ölçülmüştür. Tüketici Güven Endeksi Oca-14 Şub-14 Mar-14 Nis-14 May-14 Haz-14 Tem-14 Ağu-14 Ayl-14 Eki-14 Kas-14 Ara-14 Oca-15 Şub-15 Mar-15 Nis-15 May-15 Haz-15 Tem-15 Ağu-15 Eyl-15 Eki-15 Kas-15 Ara-15 Kaynak: TÜİK 05

7 Yatırım Pazarı İki genel seçim ve bölgesel çatışmalar nedeniyle oluşan siyasi belirsizlik yatırım pazarını 2015 yılında önemli ölçüde etkilemiştir. Bununla birlikte 1 Kasım da tek parti hükümetinin yeniden oluşturulması siyasi istikrarın göstergesi olmuş ve bu durum yatırımcılar tarafından olumlu karşılanmıştır. Yatırımlar bakımından ofis pazarı en aktif sektör olmuştur, fakat gerçekleşen işlemlerin büyük çoğunluğu mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı yatırımlardan oluşmaktadır. Geliştirme/ yeniden geliştirme projeleri ile perakende pazarı, yatırımcı iştahı açısından ofis piyasasını takip etmiştir. Allianz ın A Sınıfı ve LEED Platinum sertifikası sahibi Rönesans Tower ı kendi kullanımı için satın alması 2015 yılında gerçekleşen en yüksek hacimli işlem olmuştur. 44,000 m 2 lik kullanım alanına sahip 40 katlı binanın yatırım işlemi EUR 170 milyonluk bir satış rakamı ile tamamlanmıştır. Allianz, Kozyatağı nda yer alan Rönesans Tower ın satın alma işlemi üzerine, Altunizade deki eski genel merkez binası ile birlikte Levent bölgesindeki Yapı Kredi Plaza da bulunan ofis katlarını elden çıkarmaya karar vermiş ve iki mülk de kendi kullanımı için arayışta olan alıcılara satılmıştır yılında gerçekleşen ikinci en büyük yatırım işlemi, Rönesans Holding in İzmir Karşıyaka da yer alan perakende yeniden geliştirme projesini CarrefourSA dan birinci çeyrekte satın alması olmuştur. Karşıyaka nın birincil konut bölgesinde yer alan 2. nesil alışveriş merkezi alıcı tarafından yeniden geliştirilecek ve Carrefour- SA perakende operasyonlarına yeni projede ana kiracı olarak devam edecektir. Kamuyu Aydınlatma Platformu nda açıklandığı üzere, işlem TL milyon seviyesinde bir hacimle (işlemin gerçekleştiği tarihteki döviz kuruna göre USD 90 milyon) gerçekleşmiştir. Vadistanbul karma projesinde 19,000 m 2 lik bir ofis bloğunun yabancı bir şirket tarafından satın alınması, ofis piyasasında gerçekleşen bir başka işlem olmuştur. Azerbaycan petrol şirketi olan SOCAR USD 63.5 milyonluk bir yatırım yapmıştır ve yeni genel merkezini projenin tamamlanmasıyla birlikte Seyrantepe ye taşıma kararı almıştır. Esentepe de yer alan Finansbank binasının USD 65 milyona, kendi kullanımı için Fibabanka tarafından satın alınması ve Levent te yer alan Polat Plaza nın yine kendi kullanımı amacıyla Turkish Bank tarafından USD 28 milyona satın alınması ofis piyasasında gerçekleşen diğer işlemler olmuştur son işlemi ise Mecidiyeköy de yer alan Türk Telekom binasının bireysel bir yatırımcı tarafından satın alınması olmuştur yılında caddelerde yer alan bazı mülkler de satışa çıkmıştır ve söz konusu perakende portföyünün satış süreci devam etmektedir. Ayrıca, önde gelen cam ve cam ürünleri üreticisi Paşabahçe nin İstiklal Caddesi üzerinde sahibi olduğu bina, ünlü perakende markası Koton un da sahibi olan bir yatırımcı tarafından USD 25 milyona satın alınmıştır. Gerçekleşen işlemlerin bir kısmının yeniden geliştirme kapsamında olması ya da yatırımcıların kendi kullanımları amacıyla gerçekleştirilmiş olmaları nedeniyle, hiçbiri getiri seviyeleri için tam bir gösterge olmamaktadır. Fakat piyasadaki kira seviyeleri baz alındığında, getiri seviyelerinin birincil ofis alt pazarlarında %7-%7.5 bandında olduğu öngörülmektedir ve ikincil pazarlarda %8.5 seviyesine kadar çıkmaktadır. Perakende pazarında mevcut mülkler için gerçekleşen bir işlem olmamasından dolayı birincil getiri oranları tahmini hesaplamaları yansıtmaktadır. Politik ve bölgesel sorunlara bağlı olarak güney sahillerindeki turizm piyasası ile İstanbul daki iş otellerini de olumsuz etkileyen gelişmeler nedeniyle, otel piyasası zor bir süreçten geçmektedir. Bu durum aynı zamanda fırsatçı yatırımcıların yararlanabileceği iyi olanaklar da yaratmaktadır. 06

8 Yatırım İşlemleri, Yılında Tamamlanan Ofis İşlemleri MÜLK LOKASYON ALAN (m 2 ) SATIŞ FİYATI (USD) ALICI SATICI Türk Telekom* Mecidiyeköy 8,300 28,300,000 Bireysel Yatırımcı Türk Telekom Allianz YKP* Levent 4,930 21,750,000 Yapı Kredi Allianz Allianz Eski G. Merk. Binası* Altunizade 16,000 38,000,000 Hayat Holding Allianz Polat Polaza A Blok Levent 6,635 28,000,000 Turkish Bank Finansbank Rönesans Tower Kozyatağı 44, ,100,000 Allianz Rönesans Vadistanbul Blok Seyrantepe 19,000 63,500,000 Socar Artaş-Aydınlı- Keleşoğlu 2015 Yılında Tamamlanan Perakende İşlemleri MÜLK LOKASYON ALAN (m 2 ) SATIŞ FİYATI (USD) ALICI SATICI Paşabahçe Binası Beyoğlu 2,800 25,000,000 Bireysel Yatırımcı Paşabahçe CarrefourSA Karşıyaka AVM* İzmir 43,000 90,000,000 Rönesans CarrefourSA *JLL tarafından tamamlanan işlemler 07

9 Perakende Pazarı Görünümü AYD tarafından yayımlanan Ciro Verimlilik Endeksi ne göre İstanbul ve Anadolu da yer alan alışveriş merkezlerinin m 2 başına satış oranı 4Ç 2015 te en yüksek seviyeye ulaşmıştır. Alışveriş merkezi TKA büyüklüklerinin ağırlıklı ortalaması ile hesaplanan verimlilik oranı, Ekim 2015 itibariyle İstanbul da 893 TL, Anadolu da 691 TL olarak kaydedilmiştir. Özellikle hipermarketler, elektronik marketler ve yapı marketler için m 2 başına en yüksek satış yoğunluğunu elde etme çerçevesinde doğru boyutlandırma pazarda öne çıkan eğilimlerden biri olmaya devam etmiştir Pazar Notları Perakendecilerin 2015 yılında aksiyon alma konusuna ihtiyatlı yaklaştığı gözlenirken, La Senza, Habitat ve Industrie Denim gibi bazı markalar söz konusu pazar koşulları nedeniyle Türkiye deki ticari faaliyetlerine son verme kararı almıştır. İlave ithalat vergileri, özel gümrük uygulamaları ve TL nin değerindeki önemli düşüş mevcut perakendeciler için pazar koşullarını zorlaştırırken, pazara giriş yapmayı planlayan perakendecileri giriş kararını gözden geçirmeye sevk etmiştir. 08

10 Politik belirsizlik & döviz kuru dalgalanmaları: Perakendecilerin operasyonel maliyetleri Tüketici Güven Endeksi Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) tarafından yayımlanan AVM Endeksi, Ekim 2015 itibariyle 2014 ün aynı dönemine kıyasla perakende talebinde pozitif bir görünümün altını çizerek, ciro rakamlarındaki artışa vurgu yapmaktadır. Güçlü iç talep: Tüketici alışkanlıklarının modernleşmesi Kayda değer orandaki genç nüfus JLL tarafından yayımlanan Destination Europe 2015 raporunda tanımlanan, aralarında Zara, Hugo Boss ile Louis Vuitton gibi ana akım, seçkin ve lüks markaların da bulunduğu dünyaca ünlü İlk 25 Ana Perakendecinin büyük çoğunluğu Türkiye deki ticari faaliyetlerini sürdürmeye devam etmektedir. 09

11 Perakende Arzı Alışveriş Merkezi Gelişimi: TKA & Birim AKTİF İNŞAAT HALİNDE* TOPLAM İstanbul Ankara BİRİM TKA (m 2 ) 108 4,001, ,484, ,400, , ,401, ,938,371 Diğer Şehirler 222 5,403, , ,397,412 Türkiye ,889, ,848, ,737,772 *2018 in sonu itibariyle tamamlanması beklenen 10

12 2015 Yılındaki Başlıca Açılışlar ALIŞVERİŞ MERKEZİ LOKASYON TKA (m 2 ) AÇILIŞ TARİHİ Mobilya Kent - 1. Faz Bursa 88,350 2Ç 2015 Symbol Kocaeli 62,000 2Ç 2015 Forum Diyarbakir Diyarbakir 51,000 2Ç 2015 Viaport Marina İstanbul 45,000 2Ç Burda* Çanakkale 35,000 2Ç 2015 Novada Outlet Konya 33,000 2Ç 2015 Agora Adapazarı AVM Sakarya 31,000 2Ç 2015 Viaport Venezia İstanbul 68,000 3Ç 2015 Atlaspark* İstanbul 50,908 3Ç 2015 Park Afyon Afyon 45,000 3Ç 2015 Podium* Ankara 71,200 4Ç 2015 Mavi Bahçe AVM İzmir 55,000 4Ç 2015 Point Bornova* İzmir 50,000 4Ç 2015 Ankara Oran - One Tower Ankara 40,000 4Ç Burda* Bolu 35,000 4Ç 2015 Van AVM* Van 30,000 4Ç 2015 *JLL tarafından hizmet verilen 2 30,000 m üzerinde TKA ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmıştır. 11

13 İstanbul daki Başlıca Projeler - Gelecek Arz ALIŞVERİŞ MERKEZİ LOKASYON TKA (m 2 ) AÇILIŞ TARİHİ Emaar Square* Üsküdar 150,000 Vadistanbul* Sarıyer 102,500 Ağaoğlu Maslak 1453 Şişli 89,000 Skyland* Şişli 70,000 TEM Point* Gaziosmanpaşa 54,000 Akasya Park Ümraniye 51,000 Watergarden Ataşehir Ataşehir 49,000 Axis İstanbul Eyüp 40,000 City Center Esenyurt Esenyurt 40,000 Galleria Ataköy 2. Faz* Bakırköy 120, İstanbul Finans Merkezi Ümraniye 95, Metropol Istanbul (Doğu Ataşehir Gardens) Ataşehir 75, İstmarina* Florentia Village* Kartal Büyükçekmece 48,000 45, Pearl Of Istanbul - Güzelce Büyükçekmece 50, *JLL tarafından hizmet verilen 2 40,000 m üzerinde TKA ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmıştır. 12

14 Diğer Şehirlerdeki Başlıca Projeler - Gelecek Arz ALIŞVERİŞ MERKEZİ LOKASYON TKA (m 2 ) AÇILIŞ TARİHİ Nata Delta Ankara 175,000 MNG Erzurum AVM Erzurum 70, Burda Kocaeli 62,000 Isparta Kültür ve Ticaret Merkezi Isparta 54,700 Novada Manavgat Antalya 38,500 Mobilya Kent - 2. Faz Bursa 35,000 Primemall Sivaspark Sivas 35,000 Metromall Ankara 67, Durmazlar AVM* Bursa 65, Sur Yapı Marka AVM Bursa 65, Rönesans Turan İzmir 55, Northgate Ankara* Ankara 55, Forum Çorum Çorum 42, Timeless İskenderun* Hatay 40, *JLL tarafından hizmet verilen 2 35,000 m üzerinde TKA ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmıştır. 13

15 Kira Görünümü Birincil Kira (EUR / m 2 / ay) Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Perakende Yoğunluğu Perakende Yoğunluğu (1,000 kişi başında düşen m 2 ) 2014 SONU 2015 SONU 2018 SONU Ankara İstanbul Bolu Karabük Kırıkkale Türkiye

16 Görünüm Kentsel dönüşüm projeleri ve eski binaların yenilenmesi sürecinin, özellikle Bağdat Caddesi ve Nişantaşı başta olmak üzere caddelerdeki perakendecilerin modern ihtiyaçlarını orta ve uzun vadede daha iyi karşılayarak, ana alışveriş caddelerindeki sınırlı perakende arzı sorununa çözüm olması beklenmektedir. Tüketici alışkanlıklarındaki değişim, alışveriş merkezlerindeki Alışveriş Merkezi Yönetimi yerine Deneyim Yönetimi konseptinin ortaya çıkmasında etkili olmaktadır. Tüketiciler sadece alışveriş fırsatlarını değil, aynı zamanda alışveriş merkezlerinde kaliteli vakit geçirmeyi de talep etmektedir ve alışveriş merkezlerini açık alanlar, restoranlar ve çocuk oyun alanları gibi olanaklar bakımından karşılaştırmaktadır. Alışveriş merkezlerinin kiralama süreçlerini ve mimari tasarımlarını etkileyen yeme içme konseptinin öneminin yılında artarak devam etmesi beklenmektedir. Geçmiş 10 yıllık süreçte gastronomi alanlarının alışveriş merkezlerinde kapladığı alanların oranı kayda değer bir artış gösterirken, bu eğilim son dönemde ortaya çıkan açık hava kafeleri ile caddelerle doğrudan bağlantısı olan restoranlar gibi konseptler sayesinde önümüzdeki dönemde de varlığını sürdürecektir. Yerli ve uluslararası moda markalarının kadın, erkek ve çocuk reyonlarını birleştirerek daha büyük alana sahip mağazalar talep ettiği görülmektedir. Moda perakendecilerinin, daha büyük net satış alanları ile genişleme stratejilerini sürdürmesi beklenmektedir. Oxford Economics projeksiyonu Türkiye deki perakende satışların yılları arasında %3.5 ile birçok Avrupa pazarlarından daha yüksek oranda büyüyeceğini öngörmektedir. PERAKENDE PAZARI ALIŞVERİŞ MERKEZİ GÖRÜNÜM Perakendeci Talebi Arz Birincil Kira Perakende Yoğunluğu 15

17 ı r a z fis Pa O ü m ü n ü r ö G İstanbul Ofis Alt Pazarı SARIYER ŞİŞLİ Seyrantepe rant pe SULTANGAZİ TEM ESENLER BEYKOZ KUZEY MAR. OTO YOLU Ka ıthane K G.O.P Kavacık Levent Be ikta Ba ak ehir Basın Express KÜÇÜKÇEKMECE E5 Ba cılar Beyo lu GÜNGÖREN FATİH Airport Area NBURNU ZEYTİNBURNU Ümraniye Üsküdar Altunizade E5 BAHÇELİEVLER BAKIRKÖY ÇEKMEKÖY TEM Zincirlikuyu i li Mecidiyeköy B.PAŞA AVCILAR Maslak Göztepe KADIKÖY SANCAKTEPE Ata ehir Kozyata ı SULTANBEYLİ Maltepe Kartal MİA Avrupa MİA Dışı Asya 2015 Pazar Notları Mülk sahibi ile kiracılar arasındaki pazarlık süreçlerinin siyasi ve ekonomik koşullar sebebiyle 2015 yılında uzadığı görülmektedir yılında tamamlanan birçok yeni proje ile önemli bir artış gösteren ofis arzı ve boşluk oranında, 2015 yılında kayda değer bir artış gözlenmemiştir. 16 Pendik 1 ADALAR Tuzla- Kurtköy Değişmeyen ofis arzına bağlı olarak, mülk sahiplerinin kararlı bir şekilde kira seviyelerini sabit tutması dolayısıyla döviz kurundaki dalgalanmalar yıl boyunca kiracıların gündeminde yer almıştır.

18 Birincil Kira (USD / m 2 / ay) 50 $ 45 $ 40 $ 35 $ 30 $ 1Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç 2015 Başta metro hatları olmak üzere toplu taşımaya, şehir merkezine ve Boğaz da yer alan köprülere yakın konumdaki bölgeler; MİA, Ataşehir ve Ümraniye ye yönelik kiracı talebi 2015 yılı boyunca güçlü bir seyir izlemiştir. Kalifiye işgücüne cazip gelen ve kurumsal imajı yükselten üst sınıf semtler; Perakende alanları, restoranlar, kültür tesisleri ve spor kulüpleri gibi olanaklar sunan ofis binaları. 17

19 Boşluk Oranı (%), MİA, A Sınıfı % 18 % 16 % 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 1Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç 2015 Kiralama İşlemleri Asya yakasında Ataşehir ve Kartal ile Avrupa yakasındaki Büyükdere Caddesi ekseninde yer alan MİA, 2015 yılında kiralama işlemi bakımından öne çıkan ofis alt pazarlarıdır. MİA da kayda değer sayıda kiralama işlemi olsa da, işlemlerin TKA hacmi kiralama yapan şirketlerin tercihi dolayısıyla düşük seviyede kalmıştır. Yükselen bir alt pazar olan Asya alt pazarında ise Ataşehir e yönelik güçlü bir kiracı talebi 2015 te de devam etmiştir ve inşaat halindeki projelerin tamamlanmasıyla ofis arzında önemli bir artış öngörülmektedir. Kartal bölgesi kiralama işlemlerinin sayısı bakımından önemli bir seviyeye ulaşsa da, kiracı talebinin 200 m 2 den az TKA ya olan ofis alanlarında yoğunlaştığı görülmektedir. 18

20 Kiralama İşlem Hacmi (m 2 ) Sonu 2015 Sonu Avrupa MİA Avrupa MİA Dışı Asya Toplam Başlıca Kiralama İşlemleri, 2015 KİRACI LOKASYON TKA (m 2 ) Türk Telekom Türk Telekom Procter & Gamble Anadolu Sigorta Cigna Dupont EPİAŞ* Apple* Kuehne + Nagel Dow Chemical IMS Health Urban Station* Ümraniye Gayrettepe Ataşehir Kavacık Ataşehir Ataşehir Levent Levent Başakşehir Kozyatağı Maslak Levent 20,000 12,200 5,800 3,900 3,300 2,800 2,700 2,600 2,600 2,600 2,200 2,000 *JLL tarafından hizmet verilen 2,000 m 2 ve üzerindeki işlemler dikkate alınmıştır. 19

21 Avrupa Ofis Saati, 4Ç 2015 Lyon, Oslo Köln Frankfurt Hamburg Stuttgart Münih Londra Berlin, Dublin, Londra Şehir Merkezi, Lüksemburg, Stockholm Kopenhag Manchester Edinburgh Amsterdam, Barselona, Madrid Budapeşte, Milano Lizbon, Paris MİA Brüksel Kira Artışı Yavaşlıyor Kira Artışı Hızlanıyor Kiralar Düşüyor Kiralar Dipten Dönüyor Moskova Varşova Cenevre, St Petersburg Kiev Atina, Bükreş, Düsseldorf, Helsinki, İstanbul, Prag, Roma, Zürih 20

22 İstanbul Ofis Saati, 4Ç 2015 Şişli, Zincirlikuyu, Beşiktaş Etiler, Levent Maslak Kira Artışı Yavaşlıyor Kira Düşüyor Kavacık, Kartal, Kağıthane Ümraniye Küçükyalı, Maltepe Kira Artışı Hızlanıyor Kiralar Dipten Dönüyor Kozyatağı, İçerenköy 21

23 Mevcut Arz ve Geliştirme Pazarı Mevcut ve Gelecek A Sınıfı Ofis Arzı AVRUPA ASYA TOPLAM 95 BİRİM 1,970,323 m 2 MİA 86 BİRİM 1,729,703 m BİRİM 3,112,223 m BİRİM 6,853,006 m 2 60 BİRİM 1,770,460 m BİRİM 1,558,410 m BİRİM 4,492,934 m 2 MİA DIŞI 48 BİRİM 1,204,821 m 2 *2017 nin sonu itibariyle tamamlanması beklenen, 4Ç

24 İstanbul da Tamamlanan Başlıca Ofis Projeleri, 2015 PROJE LOKASYON TKA (m ) AÇILIŞ TARİHİ 42 Maslak Maslak 48,000 1Ç 2015 Allianz Tower* Ataşehir 45,000 1Ç 2015 Nef 09 Levent 28,100 1Ç 2015 Eclipse Business Maslak 34,000 3Ç 2015 Viaport Venezia Gaziosmanpaşa 25,000 3Ç 2015 Şeker Kule Levent 43,000 4Ç 2015 AND Plaza Kozyatağı 35,400 4Ç 2015 Kuriş Kule Kartal 20,000 4Ç *JLL tarafından hizmet verilen 20,000 m2 ve üzerinde TKA ya sahip ofis projeleri dikkate alınmıştır. 23

25 İstanbul da İnşaat Halindeki Başlıca Projeler 2 PROJE LOKASYON TKA (m ) AÇILIŞ TARİHİ Tuzla İŞ GYO Pendik 184,500 1Ç Torun Center Mecidiyeköy 77,300 1Ç Akasya Park Ümraniye Ümraniye 75,000 1Ç Premier Kampüs Ofis Kağıthane 58,000 1Ç Nef Kağıthane 03 Kağıthane 50,000 1Ç Vadistanbul* Ayazağa 182,000 2Ç Carrefour Katırcıoğlu Projesi Ümraniye 50,000 2Ç Emaar Square* Altunizade 47,800 2Ç Skyland İstanbul Ayazağa 90,000 3Ç Nidakule Ataşehir Ataşehir 72,400 3Ç Ferko Signature Levent 57,400 4Ç Seba Office Boulevard Ayazağa 66,800 2Ç 2017 İstanbul Finans Merkezi Ataşehir 1,032,300 4Ç 2017 *JLL tarafından hizmet verilen 30,000 m 2 üzerinde TKA ya sahip ofis projeleri dikkate alınmıştır. Görünüm yılında İstanbul un Asya yakasında kayda değer bir ofis stoku artışı söz konusu olması ve özellikle E-5 otoyolunun çevresinde yer alan alt pazarların orta vadede ön plana çıkması öngörülmektedir. Hızlı büyüyen ofis stokunun pazardaki kira seviyeleri ve kiralama işlemlerini şekillendirmesi beklenmektedir. Arz fazlasının sonucunda ortaya çıkacak kira seviyelerinin aşağı yönlü hareketi sayesinde yılında daha çok kiralama işleminin gerçekleşmesi öngörülmektedir. 24

26 Mobil çalışma ve açık planlı ofisler öne çıkan trendlerdir! Nedenleri: - Modern ofis arzına uygulanabilirlik; - Verimlilik kavramının bilincinde olan kiracılar; - Y Kuşağının birlikte çalışma kültürü ve yüksek çalışma alanı uyumluluğu Sonuçları: - 8,000 10,000 m 2 den 5,000 8,000 m 2 ye TKA; - Bölünebilir ve esnek kullanım alanı; - Çalışanları mobil çalışma ve açık ofis uygulamaları konusunda daha rahat hissettirmek için değişim yönetimi stratejileri; - 1,000 1,200 m 2 net kat alanı, hatta 900 1,000 m 2 aralığı bazı kiracılar tarafından talep görmektedir ların başında geliştirilen MİA daki ofis stokunun uluslararası ofis standartlarını orta vadede karşılayamayacağı düşünülmektedir. Dolayısıyla önümüzdeki yıllarda bu binalar için yenileme ve yeniden geliştirme süreçlerinin söz konusu olması beklenmektedir. Bu binalardaki çoklu sahiplik yapısı eski ofis stokunun yenilenmesi sürecinin yönetimi açısından soru işareti oluşturmaktadır. Ofis binalarındaki enerji ve işgücü maliyetlerini içeren operasyonel giderlerin hükümetin asgari ücretlerin artışına ilişkin düzenlemesi sebebiyle artması öngörülmektedir. Görünüm OFİS PAZARI GÖRÜNÜM Kiralama İşlemleri Boşluk Oranı Arz Birincil Kira 25

27 Lojistik Pazarı Görünümü İstanbul ve Kocaeli illerini kapsayan Marmara Bölgesi Türkiye nin birincil lojistik pazarıdır. İstanbul Avrupa yakasında Hadımköy ve Esenyurt, Asya yakasında Tuzla, Kocaeli de ise Gebze, Çayırova ile Dilovası Marmara Bölgesi nin başlıca lojistik alt pazarlarıdır. Başlıca Lojistik Alt Pazarları Atatürk Havalimanı Sabiha Gökçen Havalimanı 3. Havalimanı Limanlar Boğaziçi Köprüsü FSM Köprüsü 3. Köprü E5 Karayolu TEM Karayolu İnşaat Halindeki Yollar Birincil Pazarlar İkincil Pazarlar Üçüncül Pazarlar Alt Pazarlar 2015 Pazar Notları Siyasi belirsizlik, özellikle 2015 yılının ikinci yarısında lojistik pazarının durgun bir seyir izlemesine ve sanayi yatırımlarının yavaşlamasına yol açmıştır. Ekonomik ve siyasi koşulların yön verdiği ticaret hacmi ile lojistik talebi arasındaki doğrudan ilişki sebebiyle lojistik pazarı söz konusu koşullardan daha çok etkilenmiştir. Ancak 1 Kasım da gerçekleştirilen ikinci genel seçimin siyasi belirsizliği gidermesinin ardından lojistik pazarı ve sanayi yatırımlarında toparlanma gözlenmeye başlamıştır. Konsolidasyon, yıl boyunca çok sayıda şirketin gündeminde yer almıştır. 26

28 Nedenler: - Dağınık şekilde konumlanmış orta ölçekli depoların verimsizliği; - Asgari ücret artışı ile FED in faiz kararı sebebiyle ortaya çıkan maliyet artışı beklentisi Konsolidasyon, yıl boyunca çok sayıda şirketin gündeminde yer almıştır. Çeşitli Modeller: - In-house lojistik: Üçüncü parti lojistik şirketleri, depo kirasını karşılayan ve depo sözleşmesinin tarafı konumdaki bir şirketin şemsiyesi altında operasyonel hizmetleri sağlamaktadır. - Outsource: Bir şirket, depo sözleşmesi ve kirasını üstlenen üçüncü parti lojistik şirketinden bir lojistik hizmeti almaktadır. Son dönemde depo portföy çeşitlenmesi; kişisel kullanım için 200-1,000 m 2 ve konsolidasyon eğilimi doğrultusunda 100,000 m 2 ye kadar uzanan iki yeni depo çeşidi ile ön plana çıkmaktadır. Depo Portföyü: ,000 m 2 : Kişisel kullanım deposu - 5,000 8,000 m 2 : Şehir içi dağıtım deposu - 10,000 30,000 m 2 : Şehir dışı ana depo - 100,000 m 2 ye kadar: Konsolide edilmiş depo Birincil Kira (USD / m 2 / ay) 7.0 $ 6.9 $ 6.8 $ 6.7 $ 6.6 $ 6.5 $ 6.4 $ 6.3 $ 6.2 $ 3Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç 2015, 4Ç

29 Kiralama İşlemleri Lojistik kiralama işlemleri 2015 yıl sonu itibariyle bir önceki yıla oranla %11 oranında artmıştır. Kiralama İşlemleri (m 2 ) 800, , , , , 4Ç 2015 Kiralama İşlemleri Bakımından En Aktif Sektörler 100 % 80 % TKA Payı 60 % 40 % 20 % 0 % %73 %19 %3 Lojistik Perakende Gıda 28

30 Başlıca Kiralama İşlemleri (m 2 ) ŞEHİR BÖLGE KİRACI KİRALANAN ALAN (m 2 ) Kocaeli Çayırova Ekol Lojistik 210,000 İstanbul Esenyurt Ceva Lojistik 55,500 Kocaeli Gebze Michelin 27,000 İstanbul Esenyurt Horoz Lojistik 24,000 İstanbul Kurtköy Mars Lojistik 18,800 Kocaeli Çayırova Mars Lojistik 12,100 İstanbul Arnavutköy Pan Lojistik 10,200 İstanbul Arnavutköy Ulusal Lojistik 10,000 İstanbul Esenyurt BTA* 6,500 İstanbul Esenyurt İstanbulogistics, NTG Türkiye 5,400 *JLL tarafından hizmet verilen, 4Ç

31 Arz İstanbul-Kocaeli Başlıca Lojistik Alt Pazarları 3,500,000 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000, ,000 0 Avrupa Asya Mevcut Stok İnşaat Halinde* Proje Halinde İstanbul Kocaeli *2018 in sonunda tamamlanması beklenmektedir, 4Ç 2015 Boşluk Oranlarının Bölgesel Dağılımı %3 %3 %4 %90 İstanbul Avrupa İstanbul Asya Kocaeli Kullanılan Alan, 4Ç

32 Görünüm İstanbul Büyükşehir Belediyesi Şehir Planlama Müdürlüğü nün dönüşüm planları sanayi üretim ve lojistik merkezlerinin şehrin dışına taşınmasını hedeflemektedir. Ancak tüm lojistik merkezlerinin şehir dışına taşınması sonrasında, 15 milyon insanın ihtiyaçlarının tedariki için şehir içi dağıtım kanallarının nasıl yapılandırılacağı konusu belirsizliğini korumaktadır. Yatırımcıların Türkiye lojistik pazarına orta vadedeki bakış açısı, Türkiye nin kurumsallaşma ve yüksek kalitedeki arz standartları ile ekonomik istikrarı temin edip edemeyeceğine bağlı olarak şekillenecektir. 3. Havalimanı, 3. Köprü ve Organize Liman Bölgesi gibi başlıca altyapı projeleri, İstanbul un kuzeyi ile Kocaeli gibi lojistik alt pazarlarını doğrudan etkileyecektir. İzmit Körfez Köprüsü nün tamamlanması ile birlikte Yalova nın yeni bir alt pazar olarak öne çıkması öngörülmektedir. LOJİSTİK PAZARI GÖRÜNÜM Talep Arz Arsa Değeri Birincil Kira Kiralama İşlemleri Boşluk Oranı (A Sınıfı Arz) 31

33 ı r a z tel Pa O ü m ü n ü r ö G 2015 Pazar Notları İstanbul da turizm ve otel pazarı 2015 yılında yavaşlama trendine girmiştir. Temel performans parametrelerinde meydana gelen düşüş genel olarak istikrarsız ekonomik ve jeopolitik koşullar ile büyük ölçüde artan otel arzından kaynaklanmıştır. Bununla birlikte, MasterCard Küresel Destinasyon Endeksi 2015 te İstanbul yerini sağlamlaştırmış; Avrupa da en çok ziyaret edilen 3. şehir olurken, dünya genelinde 5. sırada yer almıştır. İstanbul un konumu, şehrin uluslararası bir aktarma merkezi haline gelmesi ve 2015 yılı yolcu sayılarında %11.8 oranında bir artış gösteren Türkiye nin ulusal havayolu şirketinin dikkat çeken büyümesiyle desteklenmektedir. Turizm Uluslararası ziyaretçi sayısı 2015 yılında, 2014 yıl sonuna kıyasla %5 artış göstererek 12.4 milyonu aşmıştır. İstanbul a Gelen Yabancı Ziyaretçi Sayısı MİLYON %5 Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı 32

34 Talep Geçmiş on yılda havalimanı gelişleri istikrarlı bir şekilde artmıştır yılında Atatürk Havalimanı ve Sabiha Gökçen Havalimanı nı kullanarak İstanbul a gelen yolcu sayısı 2014 yılına kıyasla %11.5 artarak 89.4 milyona ulaşmıştır. Gelen Yolcu: İstanbul Sabiha Gökçen ve Atatürk Havalimanları 80,000 60,000 40,000 20, Sabiha Gökçen Havalimanı Atatürk Havalimanı Kaynak: Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğü Performans İstanbul daki otel işletme performansı jeopolitik gelişmelerle güçlü bir korelasyon göstererek dalgalı bir seyir izlemiştir yıl sonu itibariyle İstanbul Otel Pazarı doluluk oranı %0.2 düşüşle %69.4 seviyesine inmiş, Arz İstanbul, 489 adet lisanslı otelde 48,000 in üzerinde odaya ev sahipliği yapmaktadır. Pazara lüks ve üst sınıf otellerin hakim olduğu görülmektedir. 5 yıldızlı oteller %48.5 in üzerinde bir pazar payına sahiptir. Otel arzındaki hızlı artış İstanbul daki oda sayısını yükseltirken inşaat ortalama günlük oda fiyatı %6.6 oranında düşerek EUR olmuş ve oda başına düşen gelir 2014 yılına kıyasla %6.9 oranında azalmıştır. halindeki otellerle otel projelerinin tamamlanması durumunda 2017 yıl sonu itibariyle İstanbul daki toplam oda arzının %15 artacağı öngörülmektedir. 33

35 Yatırım 2015 yılında dikkate değer bir otel işlemi görülmemiştir; fakat İstanbul, yatırım iştahı yüksek ve pazardaki fırsatlar ile güçlü turizmin sunduğu olanaklardan faydalanma amacındaki yerli ve yabancı yatırımcılar için cazibesini koruyacaktır. Görünüm Otel performansının ilk çeyreğinde daha fazla yavaşlayacağı öngörülmektedir. Bununla birlikte Türkiye ve komşu ülkeleri ilgilendiren güncel jeopolitik koşulların tekrar istikrara kavuşması beklentisi dolayısıyla orta vadede pazarın daha dirençli bir yapıya kavuşması olası görülmektedir. TAMAMLANAN PROJELER İNŞAAT HALİNDEKİ PROJELER Four Points by Sheraton İstanbul Dudullu 182 oda, Temmuz 2015 Double Tree by Hilton İstanbul Piyalepaşa 203 oda, Ağustos 2015 Four Points by Sheraton İstanbul Batışehir 144 oda, Ekim 2015 Sheraton İstanbul Ataşehir 160 oda, Aralık 2015 Pullman İstanbul Airport and Convention Center 403 oda, 1Ç Novotel İstanbul Bosphorus 200 oda, 1Ç Dedeman Park Bostancı 110 oda, 2Ç Radisson Blu Residence İstanbul Batışehir 171 oda, 2Ç 34

36 ÖNEMLİ GÖSTERGELER % MİLYON YABANCI ZİYARETÇİ SAYISI %0.2 % MİLYON IST & SAW TOPLAM YOLCU SAYISI %6.6 %64.9 DOLULUK EUR ORTALAMA GÜNLÜK ODA FİYATI EUR 78.7 ODA BAŞINA %6.9 GELİR % Değişim,

37 İletişim JLL Türkiye İstanbul MM Plaza Nispetiye Mah. Başlık Sok. No:3 Kat: Levent - Istanbul, Türkiye Tel: +90 (212) Faks: +90 (212) Ülke Yönetimi Avi Alkaş, MRICS, CSM, CLS, CRX Ülke Başkanı +90 (212) avi.alkas@eu.jll.com Volkan Müller COO, CFO Yönetim Kurulu Üyesi +90 (212) volkan.mueller@eu.jll.com Aydın Yurdum Bölge Direktörü Yönetim Kurulu Üyesi +90 (212) aydin.yurdum@eu.jll.com Dora Şahintürk Bölge Direktörü Yönetim Kurulu Üyesi +90 (212) dora.sahinturk@eu.jll.com Tarkan Ander Bölge Direktörü Yönetim Kurulu Üyesi +90 (212) tarkan.ander@eu.jll.com Yazarlar Burçin Yıldıran Sezen, MRICS Yardımcı Direktör Danışmanlık Hizmetleri +90 (212) burcin.sezen@eu.jll.com Yavuz Can Parlar Kıdemli Analist Danışmanlık Hizmetleri +90 (212) yavuz.parlar@eu.jll.com Serhat Çetin Analist Danışmanlık Hizmetleri +90 (212) serhat.cetin@eu.jll.com JLL Türkiye COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC..