İSTANBUL YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİRLER ODASI 28 OCAK 2016 AYLIK TOPLANTISI. :Hüseyin Fevzi SALTIK Yeminli Mali MüĢavir. : ĠnĢaat Sektöründeki KDV Sorunları

Transkript

1 İSTANBUL YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİRLER ODASI 28 OCAK 2016 AYLIK TOPLANTISI OTURUM BAŞKANI : Sabri TÜMER KONUŞMACILAR : Hakkı SAYAN Mükellef Hizmetleri KDV Grup Müdürü, Mükellef Hizmetleri Diğer Vergiler Grup Müdürü :Hüseyin Fevzi SALTIK Yeminli Mali MüĢavir KONU : ĠnĢaat Sektöründeki KDV Sorunları TARİH : 28 Ocak BAŞKAN SABRİ TÜMER Değerli konuklarımız hepinize hoģgeldiniz diyorum. Yönetim Kurulu ve Ģahsım adına saygı ve sevgiler sunuyorum. Saygıdeğer arkadaģlarım bugünkü aylık toplantımızın konusu ĠnĢaat Sektöründe KDV Ġadesindeki Sorunlar. Belli bir zaman dilimleri içerisinde Katma Değer iadelerinde çok önemli sorunlar geçmiģtir. Örnek; 1985 yılında Katma Değer Vergisi çıktığında, ihracatta katma değer vergisi iadesi tıkanma noktasına gelmiģtir. 85, 86, 87, 88 yıllarında verilen milyonlarca lira teminat mektuplarının artık ihracatçıların teminat mektubuna faiz ödemekten müthiģ bir sıkıntı içerisinde oldukları görülmüģtür. O zamanın sektör temsilcileri Ankara ya rahmetli Turgut ÖZAL a giderek, baskı oluģturarak, bu teminat mektuplarının, inceleme yapılıp derhal çözülmesi doğrultusunda Vergi Ġdaresi ne talimat verdiği ve Vergi Ġdaresi ki burada en büyük Ġstanbul dur ihracatta önemli bir yeri olan Ģehir. Bunun talimatı üzerine Kontrolörlerimizden yedi kiģi, tüm vergi denetmenlerini emrine vermek suretiyle yapılan incelemelerle 1 1,5 yıl içerisinde tüm teminatların çözülüp düzgün bir hale geldiğini yaģadık. Ve ne Ģans ki, 1990 yılında yasanın çıkmasıyla birlikte Katma Değer iadelerinin Yeminli Mali MüĢavirler tarafından yapılacağı, raporlanacağı gündeme geldi. Bunun tebliğle çerçevesi çizildikten sonra ihracat sektöründe büyük bir rahatlama meydana geldi. Çünkü Türkiye nin çok önemli iki tane sektörü var ekonomiyi sürükleyen, biri inģaat sektörü, biri ihracat sektörü. Bugün baktığımız da inģaat sektörü 400 milyar TL hacmi ile. Türk ekonomisine katkısı, gayri safi milli hâsılanın içerisinde de % 6 payı olan çok önemli bir birim. Görüyoruz ki, 1986, 87 yıllarında yaģanan olay aynısı yaģanmıģtır. Müteahhitler Birliği BaĢkanı Ankara ya giderek, Sayın BaĢbakan ve Bakan la görüģerek, büyük maliyet unsuru olan % 18 lik katma değer vergisi iadesinin alınmamasından dolayı, sermaye dönüģümlerinin tıkandığını ilgili yerlere iletmiģlerdir. Bunun üzerine, aynı 1987, 88 yıllarında yaģanan olduğu gibi, Sayın Bakan, tüm Türkiye de inģaat sektörü ve diğer KDV iadelerinde tıkanıklığın biran önce önlenmesi, Yeminli Mali MüĢavirlerin raporlarının biran önce iģleme konulması doğrultusunda bir eylem planı 1

2 hazırlanmıģ ve bu eylem planı doğrultusunda sekiz Yeminli Mali MüĢavirler Odalarımızın da Ankara ya çağrılmak suretiyle, yaģanan sorunlar bizzat Gelir Ġdaresi BaĢkanlığı na bizi temsil eden sayın Ġbrahim AKTAN arkadaģımızla birlikte diğer Odalar bütün sorunları takdim etmiģlerdir. ġimdi bugün saygıdeğer arkadaģlarım çok önemli bir çalıģma baģlatılıyor ve inanıyorum ki, Ġstanbul Grubu da Ģu an büyük bir çalıģmanın içerisinde Ankara dan gelen eylem planı doğrultusunda. Dilerim bu sonuçlanır. Ama Ģunun altını kırmızı kalemle özellikle çiziyorum ki, Yeminli Mali MüĢavirlerin ve sektörün temsilcilerinin de çalıģmalar yapması, ilgili kurumlar üzerinde çok daha olumlu netice veriyor ve mesleğimizi de bu derece etkin bir Ģekilde onore etmiģ oluyor. Çünkü onlar talep ediyor, onların biran önce iģleme konulması ve çabuk ödemelerin yapılması doğrultusunda. Bugün bu konuları konuģacağız. Çok değerli iki konuğum var. Sayın Hakkı SAYAN arkadaģım, KDV Grup Müdürü, kendisine hoģ geldin diyorum, teģekkür ediyorum. Yine ikinci konuģmacımız Yeminli Mali MüĢavir Sayın Hüseyin Fevzi SALTIK, bu arkadaģımız da uzun yıllar inģaat sektörünün içerisinde bulunmuģ, birçok raporlar vermiģ ve sonunda problemleri bizim dilimizden, bizim yaģadığımız olayları nakletmeye gayret edecek. Ben ilk sözü Ġdare ye vermek istiyorum. Buyurun Sayın Müdürüm. HAKKI SAYAN TeĢekkür ediyorum Sayın BaĢkan. Öncelikle Yeminli Mali MüĢavirler Odası nın değerli yöneticileri, Yeminli Mali MüĢavirler Odası nın kıymetli mensupları hepinizi saygıyla, sevgiyle selamlıyorum. Sayın BaĢkan hem tarihsel süreci, hem sektörün önemini gayet güzel bir Ģekilde özetledi. Aslında kanunlar açısından da inģaat sektörü, çok özellikli bir sektör, hem inģaat sektörünün karmaģık, çok girdili yapısı, hem aynı zamanda ekonominin içerisindeki önemi, büyüklüğü, sorunların da karmaģık olması, sorunların çokça dile getirilmesi sonucunu doğurmakta. Bugün yapacağımız konuģmalar, sunacağımız konular, umarım bu konuda atılmıģ önemli, faydalı bir adım teģkil eder. Sayın BaĢkan bugün ağırlıklı olarak KDV iadesi baģlığıyla bir giriģ yaptı, ama bizim sunum planımızda biraz daha inģaat sektörünü ana hatlarıyla kavrayan, elbette sonuçları itibariyle KDV iadesini de doğrudan etkileyen konular üzerinden olacaktır. ĠnĢaat sektörü sunum baģlığını üç ana baģlık altında ele alıp sizlerle bilgilerimizi paylaģmak istiyoruz. Bunlardan bir tanesi; Kendi arsası üzerinde inģaat yapanlar, kendi arsasının üzerine ticari olarak inģaat yapanlar, kendi arsası üzerine Ģahsi ihtiyaç kapsamında inģaat yapanlar, kendi arsası üzerine inģaat yapan kooperatifler, alt baģlığıyla ele alacağız. Ġkinci ana baģlığımız; BaĢkasının arsası üzerine inģaat yapanlar. Burada alt baģlığımız arsa ve kat karģılığı inģaat iģleri ki konunun önemli bir boyutunu oluģturuyor. Yine diğer alt baģlığımız; hasılat paylaģımı sözleģmelerinin Katma Değer Vergisi karģısındaki durumu ve sonuçları. Üçüncü ve ana baģlığımız; Son dönemde oldukça tartıģma konularının baģında gelen, kentsel dönüģüm kapsamında yapılan inģaatlarda Katma Değer Vergisi uygulamaları, ġeklinde olacaktır. 2

3 ġimdi kendi arsası üzerine ticari olarak inģaat yapıldığında bir KDV mükellefiyeti doğmakta, bildiğiniz gibi Gelir Vergisi Kanununun ticari faaliyetleri konusu kapsamına almakta. Aynı zamanda Katma Değer Vergisi Kanunu da, Türkiye de yapılan ticari faaliyet kapsamında yapılan teslim hizmetlerini konusuna almaktadır. Ticari faaliyet çerçevesinde yapılan konut ve iģyeri teslim hizmetleri, inģaat taahhüt hizmetleri Katma Değer Vergisine tabi olmaktadır. Burada kendi arsasına inģaat yapılması durumunda ki buradan kastımız özel inģaat, bu faaliyetin ticari bir faaliyet olup olmadığını hem Ticaret Kanunu, hem Gelir Vergisi Kanunu açısından öncelikle ortaya konulması gerekiyor. Emek sermaye karıģımı bir ticari organizasyonun varlığı ve bu ticari organizasyonda Ģekliyle maddi bir organizasyon ki bu bazı durumlarda ticaret siciline kayıt, ticari muhasebeyi gerektiren hacim ve önem olmaktadır. Sermaye veya yer, sistem, reklam ve tanıtım dıģ haller, unsurları itibariyle bazı durumlarda ticari organizasyonlar Ģekli ve maddi unsurları da çok açık ve net olamamakta. Bu gibi durumlarda da daha objektif bir kriter olarak, devamlılık ve iģlemde çokluk kriterine bakarak o inģaatın ticari bir mahiyet arz edip etmediğini değerlendiriyoruz. Tabii devamlılık unsuru kadar, potansiyeli ve Ģahsi ihtiyaç kapsam ve sınırların aģılması, yine bu değerlendirmede önemli kriterleri oluģturmakta. Tabii burada kendi arsası üzerine yapmakta olduğu inģaatın Ģahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarının olup, olmadığı konusu biraz subjektiflik oluģturmakta. Yakın zamanda gündeme gelecek olan bir mevzuat değiģikliğinde de müteahhitlik yetki belgesi ve inģaat alanı gibi kriterlerle bu Ģahsi inģaat kapsam ve sınırlarının daha net bir Ģekilde ortaya konulması mümkün olacak diye düģünüyorum. Tabii kendi arsası üzerine ikinci alternatif, Ģahsi ihtiyaçları kapsamında bir inģaat yapılması durumu; KiĢi kendi arsası üzerine tamamen Ģahsi ihtiyaçlarını kapsama ve sınırları içerisinde bir inģaat faaliyetine giriģebilir. Bu durumda yapılan iģ, eğer ticari faaliyetlerde yükümlü kriterler çerçevesinde ticari bir faaliyet olarak değerlendirilmiyorsa, KDV mükellefiyetinin de tesis edilmesine gerek bulunmamakta. Bu durumda kendi arsası üzerine bir inģaat faaliyetini yaptığında, piyasadan mal ve hizmet alımlarında genel kriterlerde KDV ye tabi olacağı da tabiidir. Diğer üçüncü alt baģlığımız, kooperatiflerle ilgili. Kooperatifler kendi arsaları üzerine bizzat kendileri bir inģaat yapmaları mümkün olmakla birlikte, taahhüt hizmeti Ģeklinde de bir inģaat söz konusu olabilmekte. Burada ikili bir ayrım söz konusu, öncesi bina inģaat ruhsatı almıģ olması halinde, konut yapı kooperatiflerine inģaat taahhüt hizmetleri Katma Değer Vergisinden istisna olmakta. Ancak bu tarihten sonra alınmıģ olan inģaat ruhsatları çerçevesinde konut yapı kooperatiflerine inģaat taahhüt iģleri % 1, yani yine indirilmiģ KDV oranıyla KDV hesaplanmakta. Bunun Ģartları nelerdir diye baktığımızda; Öncelikle kooperatif, konut yapı kooperatifi statüsünde olmalı. Yapılan iģ inģaat iģi olmalı ve taahhüde dayanmalıdır. Hangi iģlerin inģaat taahhüt iģleri olduğu da yine tebliğde açıkça düzenlendiği Ģekliyle Çevre ġehircilik Bakanlığı nın da görüģü alınarak belirlenmektedir. Az önce de ifade ettim, eğer kooperatif kendi arsasını kendisi değerlendirmek istese de bu durumda piyasadan alımları Katma Değer Vergisine tabi olacak. Yine konut yapı kooperatifleri dıģında kalan yapı kooperatiflerinin hizmet alımları % 18 oranında KDV ye tabi. Konut yapı kooperatiflerinin inģaat taahhüdünde hizmet alımları için uygulanacak KDV oranı da yine % 18 olarak gerçekleģecektir. Peki, konut yapı kooperatifleri bu arsalar üzerine inģa ettiği konutları üçüncü kiģilere teslim ettiğinde nasıl bir vergisel sonuçla karģılaģacak? Buna baktığımızda, inģaat ruhsatı eğer tarihinden önce alınmıģsa, metrekare büyüklüğüne bakılmaksızın üyelere yapılacak 3

4 konut teslimleri KDV den istisna, burada üyelere teslim önemli bir vaka. Eğer inģaat ruhsatı bu tarihten sonra alınmıģ ise, genel düzenlememiz metrekareye göre, 150 metrekare altında %1, 150 metre kare üstü ve diğer taģınmazlarda % 18 Ģeklinde uygulanacaktır. Evet, ikinci ana baģlığımız, bu inģaat faaliyeti baģlığı altında olur, burada karģımıza iki tane Ģekil ortaya çıkmakta. Bunlardan bir tanesi, inģaat faaliyetleri. Aslında arsa karģılığı, kat karģılığı inģaat iģlerinde arsa sahibi belirli bir sermayeye sahip olmamanın dezavantajını, müteahhidin inģaat ve taahhüt hizmetleri konusundaki tecrübesi ile biraraya getirerek oluģturdukları organizasyonun adıdır, kat karģılığı inģaat iģleri. Aynı Ģekilde müteahhit burada sermayesini arsaya bağlamaktan kurtulmuģ oluyor. Diğer taraftan hızlı bir Ģekilde bu inģaat iģleri faaliyetini yaparak, bir ticari faaliyette bulunma imkânını elde ediyor. Artı, kat karģılığı inģaat iģlerinin hukuki alt yapısının ne olduğunu hissetmek de aslında tartıģacağımız vergisel sonuçlar açısından çok önem arz etmekte. Nitekim özel hukuk açısından tanımlanmıģ bir sözleģme sizlerin de malumu, ama bu konuda öne çıkan iki baģlığımız, bir tanesi Ġdare nin de kabul ettiği görüģ olan, bunun bir takas sözleģmesi olduğu, KDV de burada iki ayrı teslimin olduğu Ģeklinde. Yine yaygın kabul edilen görüģlerden bir tanesi, bunun bir yönüyle inģaat satıģı, diğer yönüyle bir inģaat sözleģmesi niteliğine haiz olduğu Ģeklinde, yani bir karma sözleģme niteliğinde olması. Eğer özel hukuk yönüyle bu sözleģmenin niteliği kat karģılığı inģaat iģlerinin daha net bir çözüme kavuģursa, vergisel konular çok daha sağlam zeminde ilerleyecektir diye düģünüyorum. Peki, arsa sahibi bu kat karģılığı inģaat iģlerinde, arsa teslimini yaptığında ne tür vergisel sonuçlarla karģılaģıyor? Birincisi, eğer arsa bir iktisadi iģletmeye dahil ise, veya arsa sahibi sürekli bir ticari faaliyet içerisinde sürdürüyor ise, bu durumda teslim ettiği arsa payı, dolayısıyla müteahhide burada genel oranda Katma Değer Vergisini göstermesi gerekmekte. Arsa karģılığı alınan bağımsız bir limitin, emsal bedeli dikkate alınarak faturalar düzenlenmesi gerekmektedir. Arsa sahibi bu faaliyeti arızi olarak yapmakta ise, burada fatura düzenlenmesi de mümkün olmayacak. Bu durumda müteahhit tarafından gider makbuzu düzenlenmek suretiyle bu arsanın kayıtlara alınması mümkün olacaktır. SözleĢmenin diğer tarafında müteahhit yer almakta. Müteahhit tarafından da arsa sahibine konut ve iģyeri teslimi söz konusu olmakta, bu durumda düzenlenecek faturada arsa payı karģılığı müteahhide verecek bağımsız birimin değerini bilmediğine göre, emsal bedel üzerinden, arsa payı dahil bir fatura düzenlenecek Tabii burada emsal bedelin ne olacağı konusu hemen akla gelen bir soru. Belki sunumun ilerleyen aģamalarında, belki soru cevap kısmında daha da konuyu açabiliriz. Bunun biraz genel olarak üzerinden geçmek istedim. Peki, arsa ve kat karģılığı inģaat iģlerinde vergiyi doğuran olay ne zaman gerçekleģecek? Müteahhit arsa karģılığı konut, iģyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle, arsa sahibi müteahhit açısından eģ zamanlı olarak vergiyi doğuran olay gerçekleģmiģ olacaktır ve bu tarihten sonra yedi gün içerisinde tarafların fatura düzenlemesi söz konusu olacak. Ancak arsa sahibinin bağımsız bölümleri almadan önce, arsasını müteahhide devretmesi durumunda tapuya tescille arsa açısından devir bu tarih itibariyle gerçekleģmiģ olacaktır. Konut yapı kooperatiflerinin arsalarını kat karģılığı olarak müteahhide vermeleri halinde burada teslim mahiyetinde, yani Mali Ġdare nin görüģünün müteahhide teslim olduğu yolundan yola çıkarsak, inģaat taahhüt iģinden bahsedilmeyeceğini burada bir teslim söz konusu. Dolayısıyla burada % 1 Katma Değer Vergisi uygulanması söz konusu olamayacağını düģünüyoruz. 4

5 Üzerinde kat irtifakı kurulmuģ konut yapı kooperatifine ait arsaların münferit müteahhit firmalara, konut yapı kooperatiflerine ve inģaat yapılmak üzere teslim edilen inģaat taahhüt iģi kapsamında değerlendirmelidir. BaĢkasının arsası üzerine inģaat yapmanın diğer bir modeli, gelir paylaģımı sözleģmeleri. Kat karģılığı inģaat iģlerinden farklı olarak burada paylaģılan bağımsız bölümler değil. Üretilen inģaatın hâsılatının veya gelirinin paylaģılması söz konusudur. ġu an geçerli olan mevzuat çerçevesinde arsa karģılığı veya kat karģılığı inģaat iģi niteliğinde kabul edilmektedir. Yani masraf paylaģımı, gelir paylaģımı sözleģmeleri, kat karģılığı inģaat iģlerinde nasıl bir vergisel sonuçla karģılaģıyorsa, hâsılat paylaģımı da aynı Ģekilde vergisel bir çerçeveye oturtulmaktadır. Hâsılat payı sözleģmeleri veya gelir paylaģımı sözleģmelerinde vergiyi doğuran olay gelirin elde edilmesi olacak. Bağımsız bölümlerin üçüncü kiģilere satıģında, müteahhit tarafından üçüncü kiģilere bir fatura düzenleniyor. Yine arsa sahibi KDV mükellefi olup, olmamasına göre burada bir KDV söz konusu. Eğer arsa sahibi KDV ödemediyse, vergiyi doğuran olayın gerçekleģtiği tarih itibariyle hasılattan kendisine düģen payın müteahhide arsa faturası düzenlemesi gerekecek. Yine arsa tesliminin KDV nin konusuna girmemesi, yani arsa sahibinin KDV mükellefi olmaması durumunda bir KDV hesaplanması da söz konusu olmayacaktır. Burada özelliği itibariyle değiģken bir konu, arsa payı veya kat karģılığı ve hasılat paylı inģaat iģlerinde Katma Değer Vergisi Kanununun 17/4-b maddesinde düzenlenen istisnanın nasıl uygulanacağı konusu. Malumunuz 17/4-b maddesindeki istisna, kurumların aktiflerinde en az iki tam yıl süreyle bulunan gayrimenkullerin, taģınmazın elden çıkarılması durumundaki istisna. Peki bu istisnanın Ģartları neler, diye baktığımızda; En az iki tam yıl aktifte ve mülkiyette bulunması. Ġstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretinin yapılmıyor olması. Burada belki ilerleyen dakikalarda soru gelirse açabileceğimiz, iģte alım satım, kiralama olursa, hâsılat paylaģımı ve kat karģılığı sözleģmesi durumunda bir ticaret söz konusu oluyor mu? Olmuyor mu? Yine bu çerçevede inģaat Ģirketine hâsılat paylaģımı nedeniyle arsa teslimi, Mali Ġdaremizin görüģü olarak, ticari faaliyetin varlığına tabi olduğundan bu istisnadan yararlanılması mümkün değildir. Arsa sahibinin arsasını kat karģılığı inģaat sözleģmesi kapsamında devrettiğinde, eğer o arsa dolayısıyla bir alım satım ticari faaliyeti, sürekli mutad olarak o arsanın alım satım faaliyetinde bulunmuyor ise, bu istisnadan yararlanması mümkündür diye düģünüyoruz. Evet, ilk aģamada kendi arsasında yapılan inģaat faaliyetlerini ele aldık. Ġkinci aģamada, baģkasının arsası üzerine yapılan inģaat faaliyetini ele aldım. ġimdi yine yaygın olarak Ģu anda Ġstanbul da hepimizin Ģahit olduğu kentsel dönüģüm konusunda, vergisel açıdan özellikler var. Bu konuda görüģlerimizi açıklamak istiyorum. Kentsel dönüģüm kapsamında yapılan inģaatlar, hepinizin bildiği gibi riskli alanların dönüģtürülmesi hakkında kanun kapsamında söz konusu. Bu kanun üç tane kavramı ortaya koyuyor. Bunlardan bir tanesi riskli yapı, bir diğeri rezerv alan, diğeri de riskli alan. Ama benim de gözlemlerim, daha çok kentsel dönüģüm riskli yapının üzerinden devam etmekte. Bunun temel sebeplerinden biri, belediyelerin gelir kayıpları olduğu da söyleniyor. Oysa öncelikli olarak, daha yaygın olarak riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra, bu yapıların kat karģılığı inģaat ve benzeri Ģekilde dönüģümün yapılması yönünde bir uygulama söz konusu. Bu uygulamada inģaat sözleģmesi uyarınca, inģa edilecek bağımsız bölümlerin tesliminde uygulanacak Katma Değer Vergisi oranı net alanı 150 metrekareye kadar olanlar için % 1, 150 metrekare üzerinde olanlar için % 18, Ģeklinde bir uygulama söz konusu. 5

6 Yine hepinizin bildiği gibi, 2007 yılındaki Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca net alanı 150 metrekarenin altında olan konutlar için % 1, bunun üzerindeki konutlar için % 18 oranı belirlenmiģti yılında değiģikliğe gidildi. Bu artık net alan kriterinden, büyük belediye sınırları içerisinde lüks veya 1 inci sınıf nitelikte yapılan inģaatlarda, yine bu inģaatların yapı ruhsatlarının ve sonrasında alınmıģ olması kaydıyla, Emlak Vergisi Kanununa göre, birim metrekare değerine göre, eğer yapının inģa edileceği arsanın birim metrekare değeri 500 TL nin altındaysa % 1, 500 ile TL arasındaysa % 8, TL üzerindeyse % 18 Ģeklinde bir uygulamaya geçilmiģti. Ancak 6306 Sayılı Kanunla bu uygulamaya bir istisna getirildi. Yani bu kanun kapsamında yapılan inģaat iģlerinde yapılacak konut teslimlerinde, daha önceki oran uygulaması aynen devam edecek. Görmekte olduğunuz tabloda, aslında tüm bu iģlemleri özetlemiģ oluyoruz. Bunlardan bir tanesi, riskli yapı açısından, riskli yapının yıkılıp arsa sahipleri ile müteahhit arasında bir paylaģım söz konusu. Binası yıkılan hak sahibi bir konut edinmekte. Aynı Ģekilde müteahhite de bu iģler karģılığında kendisine konut kalmakta, bağımsız bölüm kalmakta. Eğer bu teslim arsa sahibine yapılıyorsa, net alanın 150 metrekarenin altındaysa % 1, üzerinde veya iģyeriyle ilgiliyse % 18, yapının üçüncü kiģiler, yani müteahhit kendisine kalan bağımsız bölümleri, konutları, üçüncü kiģiler dıģında yine Katma Değer Vergisi oranı, az önce ifade ettiğim büyük Ģehir sınırlarında olup, olmamasından bağımsız olarak % 1 olarak uygulanacaktır. Burada özellikli konulardan bir tanesi, inģaat taahhüt iģleri; Eğer bu dönüģüm iģlemi müteahhidin yapısı yıkılacak olan hak sahiplerinden bedel alması karģılığı bu iģlemi yapıyorsa, burada söz konusu inģaat taahhüt iģi niteliğinde olacağından Katma Değer Vergisi metrekareden bağımsız olarak % 18 uygulanacaktır. Yine riskli alan olarak ilan edilen yerlerde mevcut olan, henüz dönüģüme tabi tutulmamıģ olan konutların el değiģtirmesinde, satıģında, geri dönüģüme tabi tutulduktan sonra satıģlarında arsa birimi metrekare vergi değerine bakılmaksızın % 1 oranında Katma Değer Vergisi uygulaması söz konusu olacaktır. Yine bu kanun kapsamında özellikle özel konulardan bir tanesi, arsa üzerine tek yapı olarak bina inģa edilmiģ ise, nisbi yapı olarak değerlendirilen kısma isabet eden konutlar için net alanın 150 metrekaresinde % 1, temlik yoluyla birleģtirilen arsaya isabet eden kısım için ise bu kanun kapsamında olmayan, yapımı, satımının yapıldığı tarihte metrekare vergi değerine göre belirlenecek oranda Katma Değer Vergisi uygulanacak. Net alanı 150 metrekare üzerinde konut teslimleriyle, ticari alanların satıģında ise % 18 oranı devam edecek. Eğer bu temlik uygulaması her iki arsaya ayrı ayrı bina inģa etme Ģeklinde ise, yine büyükģehir sınırları içerisinde olması ve risk yapılar değerlenen arsa için genel KDV oranı uygulaması söz konusu olacak. Benim sunumumun ilk bölümü burada tamamlanıyor. ġimdi Hüseyin Bey söz alacak. TeĢekkür ediyorum. SABRİ TÜMER TeĢekkür ediyorum, buyurun Hüseyin bey. HÜSEYİN FEVZİ SALTIK Değerli meslektaģlarım, saygıdeğer üstatlarım, sunumuma baģlamadan önce hepinize hoģgeldiniz diyorum, saygılar sunuyorum. Benim bugünkü sunumum, indirimli oranda konut teslimlerinde gerek mevzuatta, gerek uygulamada yaģanan, tartıģılan sorunları tespit edip, burada tartıģmaya açmak. Hazır Ġstanbul da en yetkili Ģahsı bulmuģken onun bu konudaki görüģlerini, tabii bir 6

7 kısmı muhtemelen kiģisel görüģler olabilir, bir kısmı idari görüģler olabilir, bu ortamda paylaģmak olacak. Tabii biraz sonra sunacağım sunumda gündeme getireceğim konular, son derece normal konular. Çoğunlukla da olay bazında, iģlem bazında, mükellef bazında yorumlarla, uygulamalarla çözüme kavuģturulması gereken konular olacaktır. Bunlarla ilgili benim kendi Ģahsi görüģüm olacak, ama demin dediğim hani bizim ne dediğimizden ziyade, idarenin ne dediği, ne söyleyeceği çok daha önemli. Öncelikle arsa karģılığı inģaat iģlerinde yaģanan sorunları gündeme getirmek istiyorum. Bunu da sunuma hazırlanmadan önce sağ olsun Odamız Mali Platformda birebir görüģmelerle bu konuları tespit ettik ve o Ģekilde gündeme getirmeyi kararlaģtırdık. Arsa karģılığı inģaat iģlerinde vergiyi doğuran olay; aslında 60 No.lu Sirkülerden sonra bir takım belli konularda görüģlerimizi netleģtirdik. Ġki ayrı teslim vardır. Bu iki ayrı teslim de biraz önce Hakkı beyin izah ettiği gibi, arsa teslimi ve bağımsız bölümleri teslim Ģekli, iki ayrı teslim söz konusu. Ġki ayrı teslim de tarafların durumuna göre Katma Değer Vergisine tabi. Peki, Katma Değer Vergisine tabi de, vergiyi doğuran olay ne zaman meydana gelir? 60 No.lu Sirküler, onu orada çözüyor. Müteahhidin bağımsız bölümlerin arsa sahibine teslim ettiği tarih itibariyle vergiyi doğuran olay meydana geliyor, hem arsa teslimi açısından, hem bağımsız bölümlerin teslimi açısından. Tabii bu uygulamada neden tartıģılıyor? O da bu vergiyi doğuran olayın meydana geldiği tarihi kesin olarak tespit edilmesi açısından biraz önemli. ġimdi biraz sonra diğer sorunlarda da, özellikle iade hakkının doğduğu dönem konusunda da gündeme getireceğimiz gibi, bu konut teslimlerinde üç iģlem önemli. Bunlardan birincisi, tapuya tescil, kat mülkiyeti tapusunun alınması. Ġkincisi yapı kullanımı izin belgesinin alınması. Üçüncüsü de, bağımsız birimlerin arsa sahibinin tasarrufuna bırakılması, yani fiili kullanım veya fiili teslim dediğimiz olay. Kat karģılığı inģaat iģlerinde bu üç iģlemden hangisi daha erken yapıldıysa, o tarih itibariyle vergiyi doğuran olayında meydana geldiğini kabul etmek gerekiyor. Ġlk iki seçenekte zaten belli bir belge ortada olduğu için tartıģılacak çok fazla konu yok. Ancak bu iki belgeden önce, fiili teslim söz konusu olduğu durumlarda bazen tartıģmalar, ihtilaflar yaģanmakta. Bunların baģında da iki belge düzenlenmeden önce fiili teslim söz konusu olduğunda, gerçekten bu fiili teslimin var olup olmadığını, gerçekleģip gerçekleģmediğini, ispat etmek Vergi Ġdaresi ne, eğer KDV iadesi için baģvurulduysa Vergi Ġdaresi ne bunu kanıtlamak gerekiyor. Çünkü erken iade alma durumuyla karģı karģıya kalmıģ olabilir mükellef. Bu konuda üçüncü gri alanımız emsal bedel. Burada da aslında 60 No.lu Sirküler zaten bu teslimlere iliģkin bedelin emsal bedel olacağını açık bir Ģekilde ifade etmiģ. Burada tabii, hani maliyet bedeli olamaz mı? Neden emsal bedel olarak belirlenmiģ bu? Bu biraz da KDV Kanununun 27 nci maddesinin lafzından kaynaklanıyor. Çünkü KDV 27, bedelin paradan baģka mal Ģeklinde falan belirlenmesi durumunda emsel bedele gidileceğini açık bir Ģekilde ifade ediyor. Dolayısıyla sirkülerdeki bu düzenlemede de emsal bedelin esas alınacağı ifade edilmiģ. Bence bu konuda çok tartıģılacak bir konu yok, emsal bedel konusunda. Ama emsal bedelin tespiti konusunda asıl tartıģmalar yürütülüyor. Emsal bedelin tespiti konusunda Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesindeki sıralamadan hangisinin uygulanacağı konusunda çok tartıģma var. Ġdare deki hâkim görüģ anladığım kadarıyla, direkt üçüncü sıranın uygulanması Ģeklinde. Oysa, maddenin lafzından biz Ģunu anlıyoruz; Birinci sıranın öncelikle uygulanması, eğer birinci sıraya göre tespit edilemezse ikinci sıra uygulanır. Ġkinci sıraya göre de tespit edilemezse üçüncü sıra uygulanır. Tabii burada doğrudan üçüncü sıraya gitmek, uygulamayı bir anlamda en çıkmaza 7

8 sokacaktır, hem gecikmelere neden olacaktır, hem de ihtilaflara neden olacaktır. Çünkü takdir komisyonuna gidildiği zaman, dönemsellik açısından problemler çıkacak. Takdir komisyonunun esas aldığı doneler konusunda veya takdir edilen değer konusunda ihtilaflar yaratılabilecek. Oysa kanunun 267 nin 1 nci sırasının bana göre uygulanması mümkündür. Her ne kadar hani teslim edilen konutların, iģte satıģa konu edilen kısımlarıyla arsa sahibine teslim edilen kısmı birebir uyuģuyor olsa bile, bence metrekare birim fiyatlarından bir emsal bedel tespit edilebilir. Birinci sırayı atlasa bile, ikinci sırada maliyet bedeli esasına göre, % 5 veya % 10 ilave edilerek emsal bedelin tespit edilmesi konusunda bir problemin yaģanmaması icap eder diye düģünüyorum, çünkü maliyet biliniyor, yani maliyet bilinmiyor diye bir konu yok, defter kayıtlarından maliyetin çok sağlıklı bir Ģekilde tespit edilmesi mümkün. Bu konuda tartıģılan bir baģka husus da, emsal bedele arsa payının dâhil edilmesi. Sirkülerde bu ifade yer alıyor zaten. Bu konuda tabii arsa karģılığında teslim edilen bağımsız bölümler var. Bu arsanın bedeli o bağımsız bölümlerin maliyeti mi, yoksa arsa bedeli dahil bağımsız bölümlerin maliyeti mi? Esasında emsal bedele refere ettiğine göre, zaten birinci ve üçüncü sırayı kullanması halinde, arsa payı dahil cümlesinin çok fazla bir anlamı yok. Çünkü zaten emsal bedel rayiç bedel olacağı için ve ödenen bir bedel olacağı için, mutlaka ki arsa payı da ona dahil edilmiģ olacak. Ancak maliyet bedelleri esasına göre tespit edilen emsal bedelleri üzerinden vergi istendiğinde, yani ikinci sıraya göre emsal bedel vergilendiğinde, bu takdirde tabii arsa payı dahil veya hariç demenin KDV matrahı açısından ciddi bir sorunu olacaktır. Sirküler, arsa bedeli dahil dediğine göre, bunu esas almak gerekiyor. Hatta bir iģin mantığı her zaman tartıģılabilir. Esasında ikinci sıraya göre tayin ettiğimizde de Ģuna bakmak lazım; Hariç olduğu zaman mı emsal bedele daha çok yaklaģıyor, dahil olduğu zaman mı? Emsal bedeli kabul ettiğimize göre, dahil olduğu zaman emsal bedele daha yakın bir bedel çıkar, diye kabul ediyorum ben, Ģahsi fikrim olarak. Burada tartıģılan bir baģka konu da; ġimdi emsal bedel üzerinden KDV hesaplanacak, arsa sahibine bir fatura düzenlenecek. Bu faturada hesaplanan KDV Ġlave Edilecek KDV satırına yazılacak. Yani bunun bir tarafını hasılat, diğer tarafını da maliyet olarak yazılması bence çok uygun bir uygulama olmayacak. Tabii Ġlave Edilecek KDV satırına yazılmakla birlikte, iade hesaplamalarında da aynen teslim gibi değerlendirilip hesaplanan KDV olarak, giren KDV den düģülecek. Burada konuģulması gereken bir baģka konu da, tabii bu Ģekilde arsa sahibinden istenecek KDV ler bazen arsa sahibinden, düzenlenen sözleģmeye göre alınamıyor. Arsa sahibi tarafından baktığımız zaman, bu konutların aslında maliyeti KDV dahil olan bir değer. Çünkü arsa sahibi de bir anlamda nihai tüketici konumunda. Bazen de tabii bu, arsa sahibinden tahsil edilemiyor. Yani bir anlamda bu KDV nin ödeyicisi de müteahhit oluyor. Böyle bir durumda KDV tahsil edilemedi mi, tabii bu ya kanunen kabul edilemeyen gider olarak dikkate alınacak veya vergiden indirilebilecek. Bir gider olarak maliyetlere intikal ettirilebilir mi, tabii tartıģılan konu bu. Bir baģka konu, uygulamada değil, mevzuatta tabii asıl, net alan hesabıyla ilgili konu. Hepimizin malumu olduğu üzere, net alan hesabıyla ilgili düzenleme hakkında yürütme durdurulması kararı çıkmıģ durumda. Bununla ilgili kesin karar çıktı mı, çıkmadı mı? Bilmiyorum, ama tebliğin ilgili bölümlerinin yürütmesi durdurulmuģ durumda. Bu mahkeme kararına baktığımız zaman, mahkeme kararı özetle Ģunu diyor Bakanlığa; Bu teknik bir konu, net alan hesabı. Bu tebliğde yapılan net alan hesabıyla Çevre ġehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan planlı alanlar tek imar yönetmeliğinde yapılan net alan birbiriyle çeliģiyor. Dolayısıyla burada da bu imar yönetmeliğinde yapılan tanımlamanın esas alınması gerekir gerekçesiyle yürütmenin durdurması kararı verilmiģ durumda. Tabii bu ne anlama geliyor? Yani bu yaklaģık bir yıldır, bu Ģekilde bir karar var. Bu 8

9 arada da iģlemler devam ediyor. Burada açıklığa kavuģturulması gereken konulardan birisi, Ģu anda tebliğdeki net alan tanımı mı esas alınacak? Yoksa yönetmelik, yani mahkeme kararındaki gerekçeye uygun olarak yönetmelikteki tanımlama mı esas alınacak? Bildiğim kadarıyla, Ġdare halen tebliğdeki tanımlamayı esas alıyor. Ġkisi arasındaki ben Ģöyle baktım, ciddi farklar var net alan hesabı açısından. Burada, bu net alan hesabıyla ilgili özellikle Yeminli Mali MüĢavirleri ilgilendiren konu, net alanın fiili ölçümlemelerle mi tespit edileceği, yoksa onaylı projelerdeki bilgiler esas alınarak mı tespit edileceği, bu konuda bir belirsizlik var. Tabii fiili ölçümler, biliyorsunuz son derece teknik bir konu. Bizlerin yapabileceği bir konu değil. Yani ben de o Ģekilde yapıyorum. Bildiğim kadarıyla birçok meslektaģım da o Ģekilde yapıyor. Yani onaylı projelerdeki net alan hesaplarını biz doğru kabul edip, raporlarımızı ona göre düzenliyoruz. Burada tabii bazı sorularınız var. Fiili ölçümlemeye gerek var mı? Ölçümleme yapılacaksa kim tarafından yapılacak? Eğer mutlaka fiili ölçümleme yapılacaksa, bu konuda bir usul tespit etme mümkün olabilir mi? Bir de burada bir baģka konu da, bu projedeki durum ile fiili kullanım durumu farklı olabilir. ġunu Ģu Ģekilde ifade etmeye çalıģayım. Yani 2015 yılında diyelim ki konutlar teslim edilmiģ. ĠĢte yıllık iade talebinde bulunuyor mükellef yılına gelindi baģvurusunu yapıyor. Tabii bu arada fiili kullanım baģlamıģ. Konutlar teslim edilmiģ. Ama 2016 yılında baktığımız zaman, mesela projesinde koridor olarak görünen bir Ģeyi fiili kullanımda oda olarak kullanılıyor olabilir. Bu gibi durumlarda proje mi esas alınacak? Net alan hesabında fiili kullanım mı esas alınacak? Çünkü zaten iadede gerek gördüğü zaman fiili ölçümlemeyi gecikmeli olarak yapıyor, yani daha satıģlar yapılmadan önce bu ölçümlemeyi yapmıyor. Ancak bir iade baģvurusu olduğu zaman yapıyor. Böyle bir sıkıntı var. Tabii burada Ģöyle bir çözüm olabilir; Ġskânı alınmıģsa bir projenin, demek ki zaten hani fiili durum değil proje üzerindeki net alanı esas almak bir çözüm olabilir. Bu demin bahsettiğim mahkeme kararında, bir baģka bölümü daha tebliğin yürürlüğü durduruldu. O da zorunlu olmayan harcamalara iliģkin yüklenilen KDV nin iadesi bölümü. Orada da mahkeme özetle, zorunluluk kriterinin esas alınmasını yanlıģ bulmuģ, 32 nci maddedeki fiili olma ifadesinden hareketle tebliğin bu bölümünün de yürütmesini durdurmuģ durumda. Tabii bu zorunlu harcamalar diye tebliğde nitelendirdiği, aslında birçoğumuzun da itiraz ettiği konular bunlar. Özellikle ortak alanlarla ilgili, iģte bahçe düzenlemesi gibi harcamaları, biliyorsunuz iade hesabına dâhil edemiyoruz. Bu kısmının da yürütmesi durdurulmuģ durumda. Uygulamanın nasıl olacağı konusunda bir açıklamaya ihtiyaç var diye düģünüyoruz. Bir baģka konu, uygulanacak KDV oranının tespiti var. ĠĢte hepimiz biliyoruz, yani 150 metrekareye kadar konutların tesliminde % 1 KDV oranını uygulanıyor. Ama uygulamaya baktığımız zaman, Ġdare nin Ģu Ģeklide uygulamalarıyla karģılaģıyoruz. Konut teslimlerinde, konut olarak tanımlanmıģ bir taģınmazın, iģyeri olarak teslim edilmesi halinde % 1 yerine, % 18 KDV oranı uygulanacağı Ģeklinde görüģler var. Tabii bunun tersi görüģler de var. ĠĢte projesinde apart otel, residance, apart daire, apart birim Ģeklinde belirlenmiģ bağımsız birimlerin de, konut olarak tesliminde de % 1 KDV uygulanır Ģeklinde de görüģler var. Yani bu görüģten biz Ģunu anlıyoruz özellikle; Projedeki durumdan ziyade, fiili durum esastır, Ģeklinde bir anlayıģ. Ancak, bu anlayıģın tam tersi görüģler de var yine. O da, fiili kullanım ne olursa olsun, projesine bakarım. Eğer projesinde konut değilse % 18, konutsa % 1 Ģeklinde bir yaklaģım da var. Tabii biz bundan Ģunu anlıyoruz; Yani her proje kendi içinde mi değerlendiriliyor? Tabii o görüģlerin ayrıntılarını bilmediğimiz için, çok fazla bir yorum yapamıyoruz, sadece görüģlerle bunu ifade 9

10 edebiliyoruz. Bu durumda, proje bazında veya mükellef bazında herhalde görüģ istemek gerekiyor ve ona göre KDV oranının tespit edilmesi gerekiyor diye düģünüyorum. Bir baģka konu dile getirilen, arsa sahibi adına düzenlenen belgelerle yapılan harcamaların gider kaydı. Bu hepimizin de gündeminde, yıllardır bu sorun devam ediyor. Yapı denetim hizmetleri, bazı harçlar, tapu arsa sahibi adına düzenlendiği için, müteahhitler tarafından bunun KDV sinin indirimi ve iadesi konusunda problemler devam ediyor. Burada genel kanı, bir haksızlık olduğu Ģeklinde, yani bu tamamen usulî Ģekle göre bir Ģey. Maliye Bakanlığı nın tebliğlerinde bir baģkası adına düzenlenmesi halinde bazı durumlarda indirime izin veriliyor. Muktezalarda da biliyoruz, var, normalde halen uygulanıyor. Benzer bir yaklaģım burada da gösterilecek midir diye düģünüyoruz. Bir baģka konu, iadeye hak kazanılan dönem. Bu da önemli bir konu, genel kanı konutların teslimiyle birlikte, iade hakkı da aynı dönemde doğar. Tabii bu konudaki asıl problem, konutların ne zaman teslim edilmiģ sayılacağı konusunda uygulamada ortaya çıkan durumlar. Bu biraz önceki belgelerden hareketle yine eğer kat mülkiyeti tapusu verilmiģse, zaten burada artık bir tartıģma yoktur, yedi gün içerisinde fatura düzenlenmesi gerekir. Yapı kullanım izin belgesinin alınması, biliyorsunuz inģaatın bittiğini gösteriyor. Bu tarihten sonra fatura düzenlenmiģ ise, fiili tasarrufa bakılmadan teslimin gerçekleģmiģ olduğu kabul edilmesi gerekiyor. Çünkü fatura düzenlenmiģ, artık fiili kullanım olmasa bile, burada teslim gerçekleģtiğinde iade hakkı da doğar. Eğer yukarıda belirttiğimiz iki belge düzenlenmeden önce konut alıcı veya kiracının fiili tasarrufuna bırakılmıģsa bu durumunda tevsik edilmesi halinde, yine iade hakkının doğduğunu kabul etmek gerekir. Problemler neden bu son durumla ilgili olarak daha çok yaģanıyor? Bu durumun tespiti de mükellef tarafından yapılabilir. Yeminli Mali MüĢavirler tarafından düzenlenen raporlarda önce delil serbestisi içerisinde ispat edilebilir. Bu Ģekilde bir tevsik söz olursa da iade hakkının doğmuģ olduğunu kabul etmek gerekir. Aynı Ģeklide konut tamamlanmıģ, faturası düzenlenmiģ olmasına rağmen, alıcı tarafından teslim alınmamıģ olabilir. Burada da aslında iade hakkının gene doğmuģ olduğunu kabul etmek gerekir. Bu da çeģitli nedenlerden hak sahibi, iģte dairesinde bir eksiklik görür ve konutu teslim almaz, ama fatura düzenlenmiģse ve gerçeklenen konut tam olmamıģsa bu doğrultuda iade hakkının doğduğunu kabul etmek gerekir. Kat irtifakı tesisi, yapı teslim tutanağı, konutun teslimi konusunda kanıtlayıcı belge olarak kullanılmalı. Bu genel kabul gören bir teslim. Birkaç sorumuz olacak bu konuda da. Kat irtifakı teslimlerinde, düzenlenen iģ bitim tutanaklarının vergiyi doğuran olay bakımından bir önemi var mıdır? ĠnĢaat bitmeden kat irtifakı karģılığında yapılan satıģlar karģılığında alınan bedeller nedeniyle fatura düzenleme zorunluluğu var mı? Tabii burada asıl önemli olan husus Ģu; düzenlenmek zorunda olmadığını tabii ki biliyoruz ama düzenlendiği takdirde de Ģöyle bir durum oluyor; Ġade hakkı doğuran iģlemin beyan edildiği dönemle, o iģlemle ilgili yüklenilen vergilerin beyan edildiği dönem farklı dönemler oluyor. Bir teknik problem öyle diyelim. Bu konuda bir sıkıntı olur mu? diye bir sorumuz var. Ben teģekkür ediyorum. BAŞKAN SABRİ TÜMER Sayın Fevzi SALTIK a çok teģekkür ediyorum. Sorular çok yerinde ve gayet iyi hazırlanmıģ, teģekkür ediyorum. ġimdi arkadaģlar Sayın Hakkı SAYAN Bey, Sayın Fevzi SALTIK beyin konuģmaları doğrultusunda notlarını aldı, gerekli cevapları verecek. Ondan sonra bir 15 dakika 10

11 ara vereceğiz ve sözü size teslim edeceğiz. Soru-cevap bölümü, katkı bölümü sizinle devam edeceğiz. Buyurun Hakkı Bey. HAKKI SAYAN Tekrar teģekkür ediyorum. Hüseyin beyin sunumunda yer alan konulara ve sorulara elverdiği vakitte cevap vermek istiyorum. Tabii beklenti çok yüksek. Gelir Ġdaresi BaĢkanlığımızın bir resmi görüģü var. Her ne kadar hepimiz bir vergici olarak kendi görüģlerimiz olmakla birlikte, ben Ģu anda Gelir Ġdaresi ni temsilen burada bulunmam dolayısıyla, Ģu an Ġdaremizin resmi görüģü doğrultusunda cevap vermeye çalıģayım. Kimi zaman inģaatlarda kat irtifakı henüz daha inģaat tamamlanmadan yapılmakta, teminat amaçlı olduğunu da hepimiz bilmekteyiz. Dolayısıyla Ģu an için ilave olarak görüģümüz, kat irtifakı tescili vergiyi doğuran olay olarak dikkate alınmıyor. Bu aģamada tahsis edilen bedeller avans niteliğinde olmakta. Dolayısıyla fiili teslim ne zaman ise, vergiyi doğuran olay da o tarih itibariyle gerçekleģecek. Ancak kat irtifakı tescili ile birlikte KDV beyannamesi de söz konusuysa, Katma Değer Vergisi Kanunu 10 uncu maddesi uyarınca vergiyi doğuran olay da gerçekleģmiģ olacak. Az önce Hüseyin beyin söylediği teknik problem, bir muhasebe tekniği problemi, gelir ve giderin aynı dönemde karģılaģmaması sorunu. Eğer daha maliyetler oluģmadan fatura düzenlenmesi söz konusu olduğunda gelir oluģacak, ama maliyetler belki izleyen yılda yer alacak, bu bir muhasebe açısından teknik problem. Kat irtifakı teslimlerde tabii iade hakkını doğuran olay, fiili teslim. Burada daha önce de kat irtifakı tescil etmiģ olsa, iade talep etse bile mutlaka fiili teslime bağlıdır. Tabii ki teslim olmaması da ayrı bir sorun kaynağı, buna da az sonra değineceğim. Diğer önemli baģlık, hepinizin malumu, burada bütün mevzuatın ilgili evrimlerinde emsal bedel ifadesi, terimi kullanılmakta. Emsal bedel KDV 27 ve Vergi Usul 267 inci madde bağlamında baktığımızda da 267 inci maddenin aslında temel mantığı ve varlık sebebi söz konusu o kıymet, yani bedeli bilinmeyen, tespiti mümkün olmayan bir kıymet söz konusu olduğunda, o kıymet satıldığında normal piyasada hangi değere gidiyorsa, bir anlamda onu tespit etmeli. Kanun koyucu buna üç yöntem öngörmüģ. Bu üç yöntem, ortalama satıģ fiyatı, maliyet bedeli ki perakende ve toptan satıģlarıyla oran farklılığı söz konusu ve üçüncü esas takdir esası. ġimdi Ģu iki baģlık altında yer almak istiyorum. Birincisi, inģaat halindeki konutlar için bir kat irtifakı tesisinde fatura düzenlenmesi, burada emsal bedel ne olacak? Burada henüz daha bir maliyet oluģmamıģ, dolayısıyla burada verdiğim görüģlerde de üçüncü sıraya doğrudan bir gönderme yapıyoruz. Diğer konularda emsal bedel, tabii iģin fiili durumu yönüyle, maliyet esası, emsal bedeli ne kadar belirliyor sorusu önemli, onu yöneltmek isterim. Açıkça biz de hem örnek konusundaki belgelerimizi, mevzuatımızı taradık ama, yani maliyet bedeli esasına iliģkin, özellikle Vergi Usul ve Gelir Vergisi Kanunu yönünden yapılan değerlendirmelerde maliyet esasının olabileceğine iliģkin bir hükme rastlanmaması, takdir esasına yönelik bir yorum yapılmasının inceleme elemanları tarafından da olası olduğunu değerlendiriyoruz. Malum Ģu anda Vergi Usul Kanunu taslağında maliyet bedeliyle ilgili yeni bir belirleme var. Belki bu bir nebze bunu çözebilir. Yani bu % 5 ve 10 unu biraz daha yükseltiyor. % 25 e çıkarıyor. Belki bu bir nebze o maliyet bedelinin emsal bedel tespitinde bir yöntem olabilir. ġu an için bu konuda söyleyebileceklerimiz bunlarla sınırlı. Diğer bir sorun, mükellefle karģı karģıya gelmek, teknik bilgi birikim ve yeterlilik gerektiren bir konuda bir vergicinin gidip, bir gelir uzmanının gidip, orada konutun metrekaresini ölçmesini bizler de istemiyoruz. ĠĢin doğasına da, mantığına da uygun olmayan bir durum, gelinen noktada olması gereken, tabii ki bu konuda otorite olan kuruluģların, bu belediye de olabilir, Çevre ġehircilik Bakanlığı yla ilgili birimler de olabilir. 11

12 Belediyenin onayladığı projeler üzerinden iade dosyalarının oluģturulması ve bizim bunlar üzerinden iģlemlerimizi sonuçlandırmamız iģin hem doğal olan, hem doğru olanı budur. Fiili duruma geldiğimiz vakit, malum de hazırlatılan bir mevzuattan bahsediyoruz. Hukuki açıdan yürütmeyi durdurma kararı da iptal hükmündedir. Bunlar sizin malumunuz. Gelir Ġdaresi BaĢkanlığı yürütmenin durdurulmasına bir itirazda bulunmuģ idi. Yürütmenin durdurulmasına yapılan itirazın, net alanla ilgili kısmı reddedildi. Ama esastan verilmiģ bugün itibariyle bir karar ve Ġdare ce verilmiģ bir karar yok. Hukuki açıdan da aslında iptal edilmiģ bir uygulamadan bahsediyoruz, mevzuattan bahsediyoruz. Biz uygulamaya devam ediyoruz. Dosyamızı da Gelir Ġdaresi BaĢkanlığımızdan alıyoruz. ġu an Ġdare nin v0ereceği bir karar, aslında Gelir Ġdaresi BaĢkanlığı olarak hem bizi de rahatlatacak, hem sizleri de rahatlatacak, tabii DanıĢtay ın kararına gerekçe oluģturan, Hüseyin beyin de sunumunda bahsettiği, konut teknik yeterliliği ve bir anlamda otorite olarak kabul edilen Çevre ġehircilik Bakanlığı nın çıkardığı yönetmelik mevcut. ġu an çok yaygın olmamakla birlikte iade dosyalarında planlı olarak imar durumu rehberine göre hesaplamalar yapıldığını da görmekteyiz. DanıĢtay ın 2 nci iptal kararı, örnek 2 dediğimiz zorunlu harcamalarla ilgili kısım. ġurada bir ilave yapmak istiyorum Hüseyin beyin sunumuna. Bizdeki bilgi, yürütmenin durdurulması kararının iptal edildiği yönünde, Ġdare ye de bu tebliğ edildi. Yani Ģu anda örnek 2 nin yürütülmesi, daha doğrusu yürürlüğü geçerli, yani o konuda DanıĢtay örnek 2 nin yürütmesinin durdurmasına Ġdare nin yaptığı itirazı haklı buldu. Ama dosya esastan görüģülmeye devam ediyor. Tabii örnek 2 nin durumu bu, ama kısaca yüklenim konusu yapılacaklar ve yapılamayacaklar neler mevzuat kapsamında, kısaca onlara da değinmeyi yararlı görüyorum. Yüklenilenler neler olabilir? Ġlk baktığımız malzeme giderleri, zorunlu site çevre duvarları, akaryakıt gibi malzemeleri, reklam komisyon bedelleri. Konutun mütemmimi olarak kabul edebileceğimiz, konuttan ayrı kullanılması mümkün olmadığını düģünüyoruz, klima, kombi gibi harcamaların da yüklenim hesabında yüklenilen KDV olarak yer almasının bir engel teģkil etmediğini düģünüyoruz. Peki neler yüklenime konu değil, bakınca, alıģveriģ merkezi, havuz, davlumbaz, vestiyer, arsa sahibi hakkında düzenlenen yapı denetim faturaları. Bu oranlara çok girmeyeceğim. Daha önce üzerinden geçmiģtik. Diğer önemli bir konu burada gündeme getirmek istediğimiz natamam inģaat teslimleri. Bu da uygulamada karģılaģtığımız konulardan bir tanesi. ĠnĢaatlar kimi zaman çeģitli finansal sıkıntılardan dolayı daha henüz inģaat tamamlanmadan teslim söz konusu olabilmekte. Bu durumda natamam vaziyetteki inģaatın devri iģleminde KDV oranı % 18 olarak uygulanması Ģeklinde bir değerlendirmemiz var. Ama eğer söz konusu inģaat natamam inģaat bile olsa, projesi konut olarak yapılmıģ ve kat irtifakı konulmuģ ise, bu artık bir konuttur. Dolayısıyla konutun metrekareye göre değerlendirilerek KDV oranının tespit edilmesi gerekir, yani birincisinde natamam inģaat artık bu Ģekliyle bir ticari mal gibi bir baģka kuruma devredilmekte, inģaatı kendisi tamamlayıp, hani indirimli oranda bir satıģ söz konusuysa illaki artık onaylı olacak. Ama diğer taraftan dolayısıyla konut olarak alınmıģ, kat irtifakı kurulmuģ ve bu Ģekilde bitmeden teslim, bitmeden satıģ yapılmıģsa konut olarak değerlendirilecek, metrekareye göre % 18 oranı uygulanacak. Yine prefabrik ev veya kütük ev veya benzeri Ģeklindeki konut söz konusu olabilmekte. Bu Ģekilde teslim edilmiģse ve belediyeden ruhsat alınmıģ olması halinde bunların tesliminde % 1 Katma Değer Vergisi oranına tabi olacak. Yalnız bazı olaylarda belediyeden buna ruhsat vermediği Ģeklinde bilgiler gelmektedir. Bu durumda da o zaman %18 diye bir yorum yapmamız gerekecek. 12

13 Diğer bir konu, fiili durum ve proje arasındaki farklılıklar olması. Birinci durum, tapu kaydında, yani kaydi olarak söz konusu olan bir konut. Yapı ruhsatı ve tapular konut olarak çıkarılmıģ, ama fiili tespit, fiili kullanım iģyeri. Burada uygulanması gereken KDV oranı % 18 olarak değerlendiriyoruz. Ama bunu teslim anında tespit edilsin rasyonel olacağını, iskân imkânının kolay ve eriģilebilir olacağını düģünüyoruz. Yani yapı ruhsatında yapıda konut, ancak fiili teslim bitmiģ, teslim tutanakları yapılmıģ, artık satıģı yapılmıģ, konut olarak satıģı yapılmıģ. Biz o tarihte bunun iģyeri olduğunu tespit edebiliyorsak % 18, ama üzerinden bir yıl geçmiģ konut olarak almıģ, sonra iģyerine çevirmiģ, yani artık bunu takip etme imkânımız çok fazla yok. Tersi durumunda tapu kaydında iģyeri olabilir, home ofis olabilir, apart otel olabilir, apart yapı olabilir, çeģitli isimler altında olabilir. Bunların tamamen konut olarak inģa edildiğini biliyoruz. Her ne kadar yapı ruhsatında veya tapuda bu Ģekilde yansısa da, bunların konut olarak inģa edilip, konut olarak teslim edildiğinde uygulanması gereken Katma Değer Vergisi oranının da % 18 olduğunu düģünüyoruz. Burada her zaman için hukuki olarak bu yapıların her ne kadar fiili olarak konut olarak kullanılsa da, her zaman iģyerine çevrilebileceği, iģyeri olarak değerlendirilebileceği, belediye açısından bunun iģyeri olarak değerlendirilebileceği, yani burada fiili durumun esas alınması gerektiğini düģünüyoruz. Malum kentsel rantlar, imar planları, Hüseyin bey de bahsetti, olay bazında değerlendirmekte de yarar var. Örneğin bir belediye bir bölgeyi tamamen turizm alanı olarak ilan ediyor. Ama bir inģaat firması burayı bu Ģekilde aldıktan sonra konut olarak değerlendiriyor. Bütün tapuda, yapı ruhsatlarında turizm olarak girdi. Yani bir kamu kurumunun kendi mevzuatı veya kentin ihtiyaçları ölçüsünde belirlediği bir politikayı, biz Mali Ġdare olarak yok saymak, bizim açımızdan da doğru olmaz diye düģünüyoruz. Diğer bir konu, yapı denetim hizmetlerinde belirlenen KDV. Tabii fiili durumun malum olduğuna göre arsa sahipleri adına bu belgeler düzenleniyor. Burada hem KDV Kanununun tabii Ģekli bir kanun, vergi arsa sahibi adına düzenlenmiģ, oysa bunun indirim ve yüklenim konusu yapılması mümkün olmadığını düģünmekle birlikte, arsa sahibinin bir Ģirket olması ve bunu bir yansıtma faturasıyla yapı sahibine yahut da müteahhidine yansıtması halinde bu KDV nin indirim konusu yapılabileceğini, dolayısıyla yüklenimin de yapılabileceğini düģünmekteyiz. Bu her ne kadar yapı denetim ile birlikte olsa da bu yansıtma faturası dolayısıyla bir tevkifat durumu söz konusu olmayacaktır. KDV tevkifatı yapı denetim hizmeti olmadığı için bu yansıtma iģlemi. Tabii artık iade hakkı doğuran iģlem açısından teslim esastır. Evin teslimi ne zamansa iade o zaman talep edilir. Burada bizim Ģu an cari mevzuatımızda açık bir belirleme, hangi donelerin kullanılacağına açık bir belirleme henüz yok. Uygulamada teslim tutanaklarını yaygın olarak dikkate alıyoruz. Kullanım onayı devri, tesis tarihi, ruhsat tarihi, yani kullanım izin belgesi, yapı denetimde tamamlanma vizesi tarihi gibi. Yapı kullanım izin belgesinin geniģ alınabildiğini, çeģitli sebeplerden dolayı geniģ alınabildiğini değerlendiriyoruz. Yaygın karģılaģtığımız özellikle Ġdare nin bu Ģekilde gördüğümüz sorun teslim tutanaklarının Ģu an için kullanıldığı, ama biz net bir Ģekilde teslimin hangi donelerle, hangi belgelerle tevsiki konusunu bize net bir Ģekilde uygulamada mükelleflerimizle karģı karģıya gelmeden bu konuyu çözelim. Tabii kat karģılığı inģaat iģlerinde müteahhidin arsa sahibinin düzenlediği faturalardaki Katma Değer Vergisinin de uygulamada ilave edilecek KDV aslında bu da bir teknik problem Hüseyin beyin deyimiyle, çünkü yani ilave edilecek, yada hesaplanan KDV olması sonucu değiģtirmiyor. Sadece gelir tablosundaki toplam hasılatta KDV açısından teslimin ilave edeceği KDV satırı da aslında hangi durumlarda kullanılabileceği mevzuatın değiģik noktalarında ifade edilmiģ. Bununla ilgili bir çeģit belirleme olmadığından, biz bunu hesaplanan KDV içerisinde gösterilmesinin daha uygun olacağını düģünüyoruz. 13

14 Bir gider pusulası düzenlenmesi, Ģu an mevcut düzenlemede gider pusulası her ne kadar kanun lafzına uygun olarak kullanılmamakla birlikte, en son tahsilata da baktım, gider pusulası aslında fiili durumla oturtulduğunu görüyorum. Bundan sonra çok daha sağlıklı bir Ģekilde bu konular ilerleyecek diye düģünüyorum. Yine bina inģaat sınıfının tespitinde kriter konusu önemli. ġu an sonrası olan yapı ruhsatlarında, tabii riskli yapı kapsamında değilse oranlar metrekareye göre 8 18, burada da birinci sınıf kriteri açıkçası Bakanlar Kurulu Kararıyla yazılırken lüks birinci sınıf çok eski bir düzenleme. 82 yılı düzenlemeyle kanun tebliğlerindeki mevzuata girmiģ, Belediyelerin uygulamalarının farklı bir tebliğ üzerinden gittiğini görüyoruz. Açıkçası Ģu anda bir belirsizlik bizim açımızdan var. Bunu netleģtirmek için BaĢkanlığımızla görüģtük, onlar da değerlendiriyorlar. Kısa zaman içerisinde bir netlik olur diye düģünüyorum. Ben de teģekkür ediyorum, sabrınız için. Ġkinci bölümde sorularınız olursa cevaplamaya çalıģırım. BAŞKAN SABRİ TÜMER Grup Müdürümüze çok teģekkür ediyorum. 15 dakika mola veriyoruz. Ondan sonra tekrar devam edeceğiz. BAŞKAN SABRİ TÜMER Saygıdeğer arkadaģlarım, Ģimdi soru, cevap bölümüne geldik. Söz sizin, lütfen sorularınızı kısa, öz, soracağınız kiģiyi, üstadınızın ismini vererek soru sormaya baģlayacağız. Soru almaya baģlıyorum. Var mı soru sormak isteyen? Buyurun sayın ġükrü ġenalp. ŞÜKRÜ ŞENALP. BAŞKAN SABRİ TÜMER TeĢekkür ederim. HAKKI SAYAN Arsa sahibinin arsasını kısım kısım henüz daha inģaat tamamlanmadan kat irtifakı satıģı bir avans niteliğinde teminat niteliğinde bir iģlem olduğundan, vergiyi doğuran olay gerçekleģmez diye düģünüyoruz BAŞKAN SABRİ TÜMER TeĢekkür ederim. BaĢka soru sormak isteyen var mı? Talha Bey buyurun. TALHA APAK Değerli konuklar, saygıdeğer meslektaģlarım. ĠnĢaat sektöründe vergilendirmeyi konuģtuğumuzda, bir açıdan bakıldığında çok sorun var. Bir açıdan bakıldığında hiç sorun yok. Bugünkü oturumda bile belli perspektifte baktığımızda esasında hiçbir sorun yok gibi gözüküyor. Bir baģka anlatımla çok sorunlar olduğunu görüyoruz. Ġlkokulda bir öğretmen yeni okula baģlayan öğrencilere öğretmek için, Ahmet ve Mehmet leri birbirinden ayırarak demiģ ki, ben Ahmet deyince Ahmet ler koģsun, Mehmet deyince Mehmet ler koģsun. Öğretmen baģlıyor, Mehmet oğlu Ahmet ler, iki gruptan da koģanları var. 14

15 Bazıları da yerinde duruyor. Ġçlerinden bir tanesi, öğretmenim bu yanlıģ geldi diyor. Öğretmen de hayır evladım yanlıģ gelmedi, onun babasının adı Mehmet ti, Mehmet oğlu Ahmet dediğim için o da geldi, esasında onun da dikkati çok yerinde, doğru geldi diyor. ġimdi değerli konuğumuz sunumunu yaparken, çok güzel bir yaklaģımla inģaat sektörünü Ġdari bakıģ açısıyla anlatmaya çalıģtı. Diyor ki, Tapu kaydında konut olarak gözükmekle birlikte, teslim sonrası kullanım iģyeriyse % 18 alırız, tam tersi tapu kaydında iģyeri, kullanım sırasında konutsa yine iģyeri olarak alırım diyor. Hangi açıdan bakarsan bak Ahmet, Mehmet hikâyesi, hem Mehmet leri tanırım, diyor, hem de en yüksek oranı almaya çalıģıyor. ġimdi Ġdare bu açıdan bakınca, buna benzer bir Ģey daha aklımıza geliyor çeliģkilerde. Özellikle 60 No.lu Sirkülerdeki yanlıģtan yola çıkarak, diyor ki, henüz kat mülkiyeti kurulmadan, kat irtifakı aģamasındayken, eğer inģaat ruhsatı konut olarak alınmıģ ise, bu tapu iģlemi teslim sayılacağından KDV doğmaktadır diyor. Yani henüz kat mülkiyetine geçilmediği halde, iskan alınmadığı halde 60 No.lu Sirküler diyor ki, eğer siz ruhsatı konut olarak almıģsanız, bu irtifak tapusu da teslim sayılır. Ama aynı Ġdare KDV iadesine gelince diyor ki, hayır KDV iadesini Ģimdi alamazsın, teslim gerçekleģmedi. Peki, 60 No.lu Sirkülerde, teslim edeni de tarif ediyor. Fatura kesildi. Hesaplanan KDV yönünden ele aldığında, doğru yaptın diyor. Ama iadeyi almaya kalktığında hayır teslim koģulları fiili durum, fiili teslim veya kat mülkiyetine bağlıdır diyor. O zaman bu iģi nasıl çözeceğiz? Ġdare nin çok net bir izahatla veya düzenlemeyle gerek piyasadaki yanlıģ uygulamaları, gerek muhasebelerde yapılan yanlıģ iģlemleri ve gerekse sektördeki yanlıģ uygulamaların önüne geçmesi için tek bir düzenleme yapılması zorunludur. Bundan çıkan sonuç ta Ģu; Kesinlikle inģaat iģleminde teslim, kat mülkiyetinin tesis edilmesi, iskânın alınmasına bağlı olarak teslimin gerçekleģmiģ olduğunu kabul etmesi lazım. 60 No.lu Sirküler farklı, DanıĢtay Kararları farklı, verilen özelgeler de farklı ise, doğal olarak uygulamada da çok farklı durumlarla karģılaģmak mümkündür. Doğru olanı da gerçekten Ġdare de bu konuda sıkıntılı. Üstadımızın da sunumlarında bahsettiği, bazı sıkıntıları kendileri de kabul ediyor. Ama bu sıkıntılara biran önce son vermek için de ciddi bir düzenleme yapılmasında fayda vardır. Netice itibariyle teslim kesinlikle kat mülkiyetine ve iskâna bağlanmalıdır. Veyahut da fiili teslim olmalıdır. KDV ve Kurumlar yönünden de aynı yaklaģım içinde olmamız lazım. TeĢekkür ederim. BAŞKAN SABRİ TÜMER TeĢekkür ederiz. Buyurun Hakkı beyciğim. HAKKI SAYAN Biz teģekkür ederiz. Sunumumda bahsetmiģtim, belki tam olarak anlaģılamadı, öyle anlıyorum. Kat irtifakı, yani henüz daha kat mülkiyetine geçilmeden önce, kat irtifakı yönünden yapılan satıģlar avans niteliğinde ve teminat niteliğinde olduğundan vergiyi doğuran olay gerçekleģmeyecek. Kat mülkiyeti veya fiili teslim ne zaman gerçekleģmiģse vergiyi doğuran olay o zaman gerçekleģecek. Fatura düzenleme o zaman mümkün olacak. 60 No.lu Sirkülerin bir kafa karıģtıran yönü var. Ama Ģu an biz de BaĢkanlığımızın yaptığı son yorum, sizlerle paylaģtığım gibi bu Ģekilde. Gelir Ġdaresi BaĢkanlığı nın yorumu da, aslında belki de 60 No.lu Sirkülerdeki kafa karıģıklığı biraz netleģmiģ durumda. ġu anda esas olan, kat mülkiyeti ve fiili teslim. Ġadede de mutlaka fiili teslimi arıyoruz, yani orada zaten kat irtifakını hiçbir Ģekilde dikkate almıyoruz. 15

16 Yani kat irtifakıyla birlikte fatura düzenlenmiģ ise, o zaman zaten KDV doğmuģtur. Gelir Ġdaresi BaĢkanlığı nın kafa karıģtıracak tipte özelgeler olduğunu da kabul ediyoruz. Bunların da biran önce çıkarılması için de çalıģmamız var. Ama önce biz Ġdare nin en son görüģünü bu Ģekilde ifade etmek istiyoruz. Sorulara cevap verebiliriz. Yahya KIZILGÖK tarafından sorulan bir soru; SözleĢme gereği mükellefiyeti bulunmayan arsa sahibi adına yapılan KDV dahil her türlü vergi, resim ve harçlar müteahhide vermeyeceğine göre, arsa maliyeti olarak kabul edilmez ise, muhasebe açısından cari hesaplar nasıl kapatılacaktır. Burada müteahhit, KDV mükellefi olmayan arsa sahibine emsal bedel artı KDV olarak bir fatura düzenlemesi gerekiyor. Tabii fiili durumda arsa sahibinin bu KDV yi ödememesi durumunda cari hesapta kapanmayan bir kısım kalacak. Uygulama bu Ģekilde. Diğerlerini gider hesaplarına alınması mümkündür diye düģünüyorum, tabii kanunen kabul edilmeyen gider. Diğer bir soru Mustafa bey tarafından; Giderlerin kabul olma kriteri neye göre belirlenir diyor. Bu konuda hem tebliğ, hem de sirkülerde, iade hesabında ne tür harcamaların gider yazılma durumu olmadığı konusunda bir belirleme var. Ama takdir edersiniz ki,yöntemle a dan, z ye bütün Ģeyleri yazalım, böyle bir Ģey mümkün değil. Yani burada sonradan Ġdare nin takdirine göre mi bu Ģekillenecek? Hayır, değil. Aslında temel kriterlerimiz var. O inģaatın kullanımının zorunlu bir parçası olmayan giderler, harcamalar indirim konusu yapılamayacak. Burada örnek olarak, Ġdare metrekaresi 2 TL lik fayans zorunlu değil, metrekaresi 1,5 TL lik yeterli derse ne olacak? Böyle bir Ģey olabileceğine ihtimal vermiyorum. Bu fiilen yüklenilmiģ bir Ģeyse, bunda giderin yapıldığına, bu harcamanın yapıldığına iliģkin bir tereddüt yoksa, yüklenim konusu pekala yapılabilir. ĠnĢaatın ticari ya da ticari olmaması tespitinde olayın tekrar sayısı ve büyüklük ölçütler için bir sirküler var mı? Henüz yok, ama Ġdare nin bu konuda bir sirküler çalıģması var. Aslında az da olsa sunumumda baģlıklarda bahsetmiģtim. ġahsi ihtiyaç kapsam ve sınırın, artık son kriterlere bağlanmasının zamanı geldi. Bu konuda bir müteahhitlik belgesi veya Çevre ġehircilik Bakanlığı nın ilgili yönetmelikte beklenen metrekare büyüklükleri var. Bunlar belki önümüzdeki dönemde mevzuatımıza da yansıyacak. Böyle olduğunda neyin ticari, neyin Ģahsi ihtiyaç kapsamında yapıldığı netleģmiģ olacak. Yani örnek havuzumuzda da bu konuda yeterli sayıda örnek var Emsal bedele eklenecek olan arsa bedeli nasıl tespit edilecek? Belki Hüseyin Bey bu konuda bir Ģeyler söyleyebilir. HÜSEYİN FEVZİ SALTIK ġimdi sirkülerde arsa bedeli dâhil emsal bedeli diyor. Sunumumda da kısaca bahsettiğim gibi, emsal bedel eğer 267/1 ve 3 üncü sıralara göre tespit ediliyorsa, yani burada ayrıca bir arsa payı hesaplayıp buna bir ilave yapmak söz konusu değil. Zaten emsal bedel tespit eden bedel, gerek takdir komisyonunca, gerekse uygulama fiyat esasına göre tespit edilen bedel, zaten arsa bedeli dahil olarak tespit edilmektedir. Bunda sorun, ikinci sıranın uygulanmasında ortaya çıkıyor. Onu Ģöyle bir örnekle açıklamaya çalıģayım, yani kendi düģüncemle tabii. ġimdi Ģöyle düģünelim; Bin birimlik bir maliyetimiz var. 100 bağımsız bölümümüz var. Bu bağımsız bölümlerin de eģit olduğunu, yani hepsi birbirinin aynı olduğunu düģünelim, yani kolay olması açısından ve arsa sahiplerine % 50, % 50 anlaģmıģ durumdayız. ġimdi bizim kayıtlarımızda bağımsız bölüm baģına maliyetimiz ne olur? 10 lira 16

17 olur, 10 birim olur. Biz bu ürettiğimiz konutların % 50 sini arsa sahibine veriyoruz. Dolayısıyla aslında bizim kayıtlarımızda 50 konutluk, 50 bağımsız bölümlük bir stokumuz var. Bunun karģılığında da 1000 birimlik bir maliyetimiz var. Bu durumda bağımsız birim baģına maliyetimiz ne olmuģ oluyor? 20 lira olmuģ oluyor. Biz ikinci sıraya göre, emsal bedel tespit edersek, 50 tane bağımsız birim tespit ettiğimize göre, 1000 birim artı iģte % 5 veya % 10 kâr tespit yaparsa, arsa payı dahil olarak bir belirleme yapmıģ oluruz. Eğer 500 artı % 5 veya % 10 yaparsak, arsa bedelinden hariç bir belirleme yapmıģ oluruz. Bilmiyorum yeterli oldu mu? DİNLEYİCİ Arsa sahibi açısından bir de değerlendirirseniz. HÜSEYİN FEVZİ SALTIK Arsa sahibi açısından, eğer arsa sahibi, yani arsa bir iktisadi iģletmeye dönerse zaten o da ters bir faturayla Ģey olacak. Diğer Ģekilde de biz o 1000 lirayı zaten kayıtlarımıza hani ne hasılat olarak, ne de maliyet olarak kayıt etmiyoruz. Ama 1000 lira, zaten bizim maliyetimiz olmuģ oluyor. BAŞKAN SABRİ TÜMER TeĢekkür ederim. Hakkı bey buyurun. HAKKI SAYAN Hüseyin beyin bir sorusu; Serbest bölgeye satıģı yapılan hazır beton KDV ye tabi midir? Bildiğiniz üzere, Türkiye den serbest bölgeye yapılan hizmet ifaları fason teslim dıģında Katma Değer Vergisine tabi bulunmakta. Bu hazır beton Ģeklinde yapılan teslimler de hizmet mahiyetinde olduğundan Katma Değer Vergisine tabidir. Haluk ġahġn beyin sorusu; Arsa payı karģılığı inģaat sözleģmesi gereğince arsa sahibi kurum, iģin baģlangıcında arsa payı devretmesi halinde müteahhit aynı tarihte inģaat hizmet avans faturası düzenleyebilir mi? ġimdi arsa payı kat karģılığı inģaat iģlerinde vergiyi doğuran olay ifade ettiğimiz gibi, müteahhidin arsa payı karģılığında bağımsız birim tesliminde eģ zamanlı olarak doğmakta. Ama burada öncesinde arsa sahibinin bir pay devri söz konusu, burada aynı tarihte müteahhit inģaat hizmet faturası düzenleyebilir mi? Burada arsa sahibinin önden fatura düzenlemesi, avans niteliğinde diyelim. Yani henüz daha bir maliyet, arsanın karģılığında alacağı bağımsız ürünlerin değeri belli değil. Ortada üretim yok. DİNLEYİCİ HAKKI SAYAN Haluk bey belki biraz daha açabilirse konuyu, Ģirketin aktifinde değil mi borç? HALUK ŞAHİN Herkese merhaba, Ģirket aktifine kayıtlı bir gayrimenkulümüz var. Kat karģılığı inģaat sözleģmesi düzenlendi. Teminat avanslı olarak müteahhit arsanın bir kısmını talep ediyor, istiyor yani. Tapuda da devir gerçekleģecek. Bu durumda arsa sahibi olarak biz müteahhide fatura düzenleyecek miyiz? ġimdi üstat biraz önce açıklamasında düzenlemeyeceğini söyledi. Eğer burada vergiyi doğuran olay meydana gelmiģse, müteahhit de arsa sahibine inģaat hizmet avans faturası olarak fatura düzenleyebilir mi avans bedeli olarak? BAŞKAN SABRİ TÜMER TeĢekkür ediyoruz. Evet, buyurun Hakkı bey. 17

18 HAKKI SAYAN Normal Ģartlarda kat karģılığı inģaat iģinde değerlendirmemiz teslimin aynı anda olduğu fikri üzerinden hareket ediyoruz. Diyoruz ki, konut teslimiyle, arsa teslimi, konutun teslim edildiği anda, arsa da teslim edilmiģ olur. Bütün kurgu, kat karģılığı inģaat iģinde bunun üzerine kurulur. Ancak, fiili durum itibariyle siz bu yapmıģ olduğunuz kat karģılığı inģaat sözleģmesinin dıģına çıkıyorsunuz ve diyorsunuz ki, ben bir kısım arsanın bu sözleģme dıģında hem yapılan sözleģme kapsamında olsa da, sözleģmenin muhteviyatı içinde olsa da, burada kat karģılığı inģaat sözleģmeniz karģılıklı aynı anda verilmesinden bahsedelim. Ancak siz önceden bir teslim ortaya koyuyorsunuz. Benim buradaki değerlendirmem, burada bir teslim vardır ve avans falan değildir, net olarak satıģtır ve ben bunun faturasını isterim, KDV yi hesaplatırım. Yani bu standart kat karģılığı inģaat sözleģmesi ihlalidir. Daha sonra bunu kapsayacaktır kabul ediyorum. ĠnĢaat karģılığı satıldı, Ģimdi bunu kapsayacaktır. Ben sonradan geliģecek olan olayları üzerine farazi konuģmak istemem. Burada vergi kanunuyla ortaya konmuģ olan vergiyi doğuran olayı ihlal edecek bir yoruma giden, teslim vardır. KDV si hesaplanır. avans faturası demiyorum, teslim diyorum. BAŞKAN SABRİ TÜMER TeĢekkür ediyorum. HAKKI SAYAN Süleyman TURAN beyin ve Hüsnü YILMAZ ın sorularında ortak konu, kombiyle ilgili. Yüklenilen KDV içinde kombi ve klimalara iliģkin KDV ler de yüklenebilir Ģeklinde bir ifadeniz olmuģtu. Uygulamada vergi daireleri kesinlikle bu yüklenimi kabul etmiyor, ne yapabiliriz? ġu an Kırıkkale de herhalde, Kırıkkale Vergi Dairesi BaĢkanlığı nın vermiģ olduğu Komisyonca da onaylanmıģ bir görüģ var. Vergi dairesine itiraz edebilirsiniz. Arsa sahipleri kesilen faturalarla ilgili DanıĢtay ın kesinlikle böyle bir iģlemi kabul etmemesine rağmen, Maliye hala gerçek bir teslim olmayan bu iģlemde ısrar etmektedir. Evet, bu konuda DanıĢtay ın birbirinden farklı bazı konuları müstakar hale gelmiģ, ama bazı konular itibariyle hala birbirinden farklı görüģleri söz konusu. Bunun aslında KDV mükellefi olmayan arsa sahibi açısından bir teslim olmadığı, servetin Ģekil değiģtirmesiyle ilgili olduğu, dolayısıyla KDV nin konusuna giren bir iģlem olmadığı, dolayısıyla fatura da düzenlenemeyecek, karģı tarafta müteahhit de fatura düzenlemeyecek Ģeklinde kararları da mevcut. Bunları biliyoruz. Bunun aksine olan kararların da olduğunu biliyoruz. Yani arsa sahibinin teslimi KDV ye tabi değil, ama müteahhit fatura kesecek Ģeklinde. Aslında bu konular zor bir konu. Yani hukuki olarak özellikle bu sözleģmeleriyle ilgili kat karģılığı inģaat iģinin doğru bir zemine oturtulmasının gerektiği çok açık ortaya çıkıyor. Ġdare de bu konuda aslında uygulamayı da çok iyi okuyan yeni bir düzenleme yapma ihtiyacı olduğunun da açıkça farkındayız. Bu konuda yeni bir düzenleme olursa ancak bu sorular biraz netleģecek diye düģünüyorum. BAŞKAN SABRİ TÜMER TeĢekkür ediyorum. Var mı sorusu olan? HÜSEYİN FEVZİ SALTIK Sayın BaĢkan ben biraz önceki konuyla ilgili bir görüģ ifade etmek istiyorum. Biraz önceki bu arsanın devriyle ilgili, farklı düģündüğümü ifade etmek istiyorum. Farklı uygulamalar da var. O 18

19 da Ģu; 60 No.lu Sirkülerdeki vergiyi doğuran olay, bağımsız bölümlerin teslim edildiği tarihle eģ zamanlı olarak vergiyi doğuran olay düzenlemesi, aslında biraz önce meslektaģımızın ifade ettiği durumu da kapsıyor. Yani o durum da yine sözleģme kapsamında. Kat karģılığı inģaat iģi sözleģmesi kapsamında yapılan bir devir olduğu için, burada da Katma Değer Vergisi nin hesaplanması söz konusu değil, çünkü sonuçta vergiyi doğuran olay sonra meydana gelecek, bedel belli değil. Çünkü o devrettiği arsaların bedeli, teslim edilen bağımsız bölümlerin emsal bedeli olacak. Emsal bedel o gün itibariyle belirlenemeyeceğine göre, nasıl bir vergilendirme yapılacak? Yani uygulaması daha zor bir Ģey, daha zor bir durum ortaya çıkacak. Dolayısıyla zaten 60 No.lu Sirkülerde hem vergiyi doğuran olayı, hem de belirlenecek matrahı müteahhit tarafından teslim edilen bağımsız bölümler itibariyle tespit ediyor. Yani benim Ģahsi düģüncem, tabii tartıģılıyor bu, KDV doğar Ģeklinde değerlendirmeler de var. Benim Ģahsi düģüncem, KDV nin doğmayacağı yönünde. DİNLEYİCİ. HÜSEYİN FEVZİ SALTIK Bu da kat karģılığı, ama buradaki bakın. DİNLEYİCİ Bir kere kat karģılığı satıģta, üstadın söylediği gibi, bir kere satıģ yoktur, yani tapu yoktur. Orada bir taahhüt vardır. ġimdi siz öyle bir Ģey söylediniz ki, bir tarafta satıģ var, bir tarafta kat karģılığı var. Karman çorman bir sözleģme yapıyorsunuz. Eğer tapuyu veriyorsanız, siz hala satıģ yoktur diyorsanız, ben sizin görüģünüze katılmıyorum. HÜSEYİN FEVZİ SALTIK SatıĢ bedeli nedir o zaman? DİNLEYİCİ Piyasa fiyatı neyse odur. BAŞKAN SABRİ TÜMER Bir dakika, bir dakika lütfen. Sayın Nadi ABBASOĞLU na sözü veriyorum. Konular karıģmasın saygıdeğer arkadaģlarım. TartıĢırız, aydınlığa ulaģmak amaç. Buyurun. MEHMET NADİ ABBASOĞLU Sayın BaĢkan, değerli meslektaģlarım, Ģimdi konuyu Ģöyle özetlememiz gerekiyor, yanlıģ bir yere doğru gidiyor. ġimdi kat karģılığı inģaat sözleģmesi dediğimiz zaman, kat karģılığı inģaat sözleģmeleri iki türlü yapılıyor. Birisi, hâsılat paylaģım esası, diğeri ise, kat karģılığı daire teslimi. Hepsine birden kat karģılığı inģaat sözleģmesi diyoruz. Siz müteahhit olarak arsa sahibiyle sözleģme yaptığınız anda, kendinizi garantiye alacak bir takım Ģeyler istiyorsunuz. Nedir bunlar? Elinize bir arsa veriliyor. Bu arsanın üzerinde bina olabilir veya bina olmayabilir. Bir inģaata baģlamadan önce, bir inģaat baģlama ruhsatı, yıkım ruhsatı almanız gerekiyor. Yani müteahhit olarak bir harcama yapacaksınız. Daha sonra temel kazacaksınız. Temel kazdıktan sonra su basmanı dediğimiz seviyeye binayı getireceksiniz. Ancak bu Ģartlarda kat irtifakı verebilirsiniz. Kat irtifakı kurulduktan sonra da satıģa baģlayabilirsiniz. Bu satıģı kim yapacak? Eğer hasılat paylaģımı esasına göre yapıyorsan, 60 No.lu Sirkülere göre, müteahhit tarafından bu faturalar kesilecek. Dolayısıyla müteahhit kestiği faturada müģteriye bir satıģ yapacak. Bu satıģa iliģkin karģı taraf diyecek ki, kat irtifakı olduysa bana tapu devrini yapın. Hepimiz daire alıyoruz. Ben gidip de marketten daire alıp, kesilen fatura karģılığında bir ödeme yapmak istemiyorum. Diyorum ki alıcı olarak, bana alacağım bağımsız bölümle ilgili bir tapu 19

20 verilmeli, verilecek olan tapu nedir? Temel üstü ruhsatından sonra, kat irtifakı tapusudur. Kat irtifakı tapusunun devrini kim yapacak? Arsa kimin üzerine? Arsa sahibinin üzerine, arsa sahibinin burada bir satıģı söz konusu mu? Değil. 60 No.lu Sirküler ne diyor? Arsa bedeli artı bina bedeli dahil, müteahhit tarafından fatura kesilecektir diyor. Burada teslim bana göre, arsa sahibi açısından gerçekleģmiģ değildir, bu birincisi. Ġkincisi, büyük inģaatlar biliyoruz, büyük firmalar biliyoruz. Arsa sahipleriyle yapmıģ oldukları sözleģmelerde diyor ki, ben seninle Ģu Ģartla sözleģme yaparım. Normal bir müteahhit % 50 li, % 40 la anlaģma yapıyorsa, artık marka olmuģ büyük firmalar ben Ģu Ģartla sözleģme yaparım. Bir, sözleģmeyi imzaladığım gün tapuya gideriz, bu tapuya kat karģılığı sözleģmelerin tapuya tescil edilme imkânı veriyor her iki taraf için de hukuki geçerliliği var. Bu yetmez diyor. Bana bu sözleģmenin imzalandığı tarih itibariyle, arsanın % 10 hissesini devredeceksin. Kabayı su basman seviyesine getirdiğim zaman, bir % 10 daha alırım diyor. Kat irtifakı kurulduğu anda bir % 10 daha alırım diyor. ĠĢçilik vesaire bittikten sonra da kalan kısmını isterim diyor. ġimdi burada gerçekten Katma Değer Vergisi açısından bir teslim söz konusu mudur? Yani karģı tarafın arsa sahibinin ticari iģletme olması durumunda bir fatura kesmesi ve üzerinden Katma Değer Vergisi hesaplaması gerekir mi? Bence tartıģılması gereken budur. Bana göre burada teslim söz konusu değildir. SözleĢme gereği, her iki tarafında edimlerini yerine getirmesi söz konusudur. Ne zaman teslim gerçekleģir? Bana göre iģ bitiminde gerçekleģir. TeĢekkür ederim. Bir düzeltme yapabilir miyim? ġimdi sorulan soruda, sanki Ġdare bunu bir arsadan hisse satıģı gibi algıladı. ġu olabilir, bakın bunu tartıģabiliriz; Ben % 50 kat karģılığı artı 10 milyon liraya bir anlaģma yapıyorum. Bu 10 milyon lira nedir? ĠnĢaat sahibi açısından, müteahhit açısından bir maliyettir. KarĢı taraf açısından ise nedir? Gelirdir. Eğer karģı taraf ticari bir iģletmeyse bu 10 milyon lira için aldığı anda veya sözleģmenin imzalandığı anda, sözleģmedeki hüküm neyse ona göre bunu gelir yazmalı, üzerinden de Katma Değer Vergisini hesaplamalıdır. Bana göre bir gelirdir, bu ayrı bir konudur. Eğer ki sözleģmede Ģunu diyorsa, yani Ģunları da görüyoruz piyasada sözleģmelerde, arsa sahibi diyor ki, ben arsanın % 50 sini müteahhide satıyorum, kalan % 50 sini kat karģılığı veriyorum, evet burada bir satıģ iģlemi gerçekleģmiģtir. Ama tamamen karģı tarafın, müteahhidin anlaģma Ģartları gereği ileri sürdüğü, iģte inģaatı temel üstü ruhsatımı alırsam, Ģu Ģu Ģu hisse devirlerini isterim, bu tamamen bir teminattır. Arsa sahibine karģı müteahhidin kendisini korumasıdır diye düģünüyorum. TeĢekkür ediyorum. DİNLEYİCİ Gelir Vergisi açısından arsa sahibine verilen dairelerin maliyeti emsal bedel midir? Fatura bedeli midir? BAŞKAN SABRİ TÜMER Evet, buyurun. HAKKI SAYAN Müteahhit tarafından arsa karģılığı verilen bağımsız birimin değerinin emsal bedeli olduğunu daha öncede söylemiģtik. Bu emsal bedel, yani tapuya tescille dikkate alınan bir Ģey. Tapuda da gerçekler esastır. Dolayısıyla burada emsal bedel nasıl tespit edilmiģse, arsa sahibi o değer üzerinden gidecektir. DİNLEYİCİ 20