S v P. POLĠSAN HOLDĠNG A.ġ. BALIKESİR İLİ EDREMİT İLÇESİ YOLÖREN KÖYÜ. 1461, 1463 Numaralı Parsellere İlişkin. Gayrimenkul Değerleme Raporu

Transkript

1 STANDART GAYRĠMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A.ġ. POLĠSAN HOLDĠNG A.ġ. BALIKESİR İLİ EDREMİT İLÇESİ YOLÖREN KÖYÜ 1461, 1463 Numaralı Parsellere İlişkin Gayrimenkul Değerleme Raporu

2 ĠÇĠNDEKĠLER 1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BĠLGĠLER Sözleşme Tarihi ve Numarası Değerleme Tarihi Rapor Tarihi ve Numarası Rapor Türü Raporu Hazırlayanlar ġġrket ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER Değerlemeyi Yapan Şirket Unvanı ve İletişim Bilgileri Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Unvanı ve İletişim Bilgileri DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve ĠLKELERĠ Değerleme Raporunun Amacı Sınırlayıcı Koşullar Beyanlar Rapor da Kullanılan Kısaltmalar Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler... 4 Piyasa Değeri Yaklaşımı... 4 Maliyet Yaklaşımı... 4 Gelirlerin Kapitalizasyonu İndirgenmiş Nakit Akımı Analizi EKONOMĠ, SEKTÖR VE BÖLGEYE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER Global Görünüm Ulusal Ekonomik Görünüm Sektörel Görünüm... 8 Sanayi ve Lojistik Piyasası GayrimenkullerinBulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLER HAKKINDA BĠLGĠLER VE ANALĠZLER Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler Gayrimenkullerin Yeri/ Konumu ve Tanımı Gayrimenkullerin Tanımı ve Yapısal Özellikleri Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Yasal Süreç Analizi Gayrimenkullerin Son Üç Yıl İçerisinde Konu Oldukları Alım-Satım İşlemleri Gayrimenkullere Ait Takyidat İncelemeleri Gayrimenkullere Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri DEĞERLEME ÇALIġMALARI Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler Gayrimenkullerin Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar Piyasa Yaklaşımı Gelirlerin Kapitalizasyonu İNA Analizi Varsayımlar: 13 İNA Analizi Sonuçları: Kullanılan Değerleme Analiz Yöntemlerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Analizlerin Seçilme Nedenleri En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenlerinin Açıklanması Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüşler SONUÇ Nihai Değer Takdiri RAPOR EKLERĠ DEĞERLEMEYĠ YAPAN DEĞERLEME UZMANLARININ DEĞERLEME LĠSANS BELGESĠ ÖRNEKLERĠ DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLERĠN ġġrket TARAFINDAN DAHA ÖNCEKĠ TARĠHLERDE DEĞERLEMESĠ YAPILMIġ ĠSE, SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER SvP_11_PLSN_12 1

3 1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BĠLGĠLER 1.1. SözleĢme Tarihi ve Numarası PLSN / Değerleme Tarihi Bu değerleme raporuna konu olan gayrimenkuller hakkında tarihinde ilgili makamlar (tapu ve belediye) nezdinde çalışmalara başlanılmış ve değerleme çalışmalarına esas teşkil edecek olan dokümanlar tarihine kadar hazır hale getirilmiştir Rapor Tarihi ve Numarası /SvP_11_PLSN_ Rapor Türü İş bu Rapor; Polisan Holding A.ġ. (MüĢteri) nin talebi üzerine, Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş. tarafından, mülkiyeti Polisan Kimya Sanayi A.ġ. ye ait olan, tapuda; Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Yolören Köyü, Mandıratepe Mevkii, 1461ve 1463 parsel numaralarında kayıtlı, arsa vasıflı taşınmazların, yasal durumlarının irdelenmesi ve adil piyasa değerlerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmış gayrimenkul değerleme raporudur Raporu Hazırlayanlar Değerleme Uzmanı : Güner ġan - Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No.: Sorumlu Değerleme Uzmanı : Yusuf Yaşar TURAN S.P.K. Lisans No.: ġġrket ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER 2.1. Değerlemeyi Yapan ġirket Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri Standart Gayrimenkullerler Değerleme Uygulamaları A. ġ. Eski Büyükdere Caddesi İz Plaza Giz No:4 Kat:6/18 Maslak İstanbul T: ; F: ; W: Değerleme Talebinde Bulunan MüĢteri Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri Polisan Holding A.ġ. Dilovası Organize Sanayi Bölgesi 1. Kısım Liman Caddesi No:7 Dilovası/Kocaeli T: F: W: SvP_11_PLSN_12 2

4 3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve ĠLKELERĠ 3.1. Değerleme Raporunun Amacı İş bu Rapor, Polisan Holding A.ġ. (MüĢteri) nin talebi üzerine, Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş. tarafından, mülkiyeti Polisan Kimya Sanayi A.ġ. ye ait olan, Rapor da detaylı bilgileri verilen gayrimenkullerin yasal durumunun irdelenmesi ve adil piyasa değerlerinin tespiti amacıyla düzenlenmiştir Sınırlayıcı KoĢullar Bu Rapor, Standart tarafından, Müşteri nin talebi üzerine söz konusu gayrimenkullerin fiili değerleme tarihindeki adil (rayiç) piyasa değerlerinin tespiti amacıyla hazırlanmıştır. Müşteri tarafından Standart a sunulan belgeler esas alınarak ilgili makamlar nezdinde yapılan inceleme ve araştırmalar ile ekonomi ve piyasa koşulları dikkate alınarak yapılan analizler, tüm verilerin doğru olduğu kabulüne dayanarak gerçekleştirilmiştir. Rapor da nihai değeri ve analiz sonuçlarını etkileyebilecek nitelikte eksik ve/veya yanlış, belge ve/veya bilgilerin olması durumunda Standart sorumluluk kabul etmeyecektir. Rapor da gayrimenkullerinadil (rayiç) piyasa değeri, fiili değerleme tarihi esas alınarak belirlenmiş olup bu tarihten sonra ekonomik ve piyasa koşullarının değişmesi halinde olabilecek maddi değişikliklerden ve ilgili kuruluşlar nezdinde yapılan inceleme tarihinden sonra doğmuş hukuki işlemlerden dolayı Standart sorumlu tutulamaz. Rapor, Müşteri nin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, Müşteri Rapor u kamu kurum ve kuruluşları ile mahkemeye sunabilir. Rapor un teslimi ile Müşteri, Rapor da yer verilen bilgilerin kamu kurum ve kuruluşları ile mahkemeye sunulması haricinde gizli tutulacağını Standart a taahhüt eder. Rapor hiçbir zaman Standart ın yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez Beyanlar Tarafımızdan yapılan değerleme çalışmaları ile ilgili olarak; - Raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu, - Analizler ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu, - Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını, - Değerleme Uzmanı ücretinin, raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını, - Değerlemenin ahlaki kural ve standartlara göre gerçekleştiğini, - Değerleme Uzmanının, mesleki eğitim şartlarına haiz olduğunu, - Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve vasfı konusunda daha önceden deneyimi olduğunu, - Değerleme Uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediğini - Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını, beyan ederiz. SvP_11_PLSN_12 3

5 3.4. Rapor da Kullanılan Kısaltmalar RAPOR'DA KULLANILAN KISALTMALAR SPK Sermaye Piyasası Kurulu Kurul Sermaye Piyasası Kurulu Müşteri Polisan Holding A.Ş. Standart Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş. TAKS Taban Alanı Kat Sayısı KAKS Kat Alanı Kat Sayısı E İnşaat Emsali H max Maksimum Yapı Yüksekliği m 2 Metrekare İNA İndirgenmiş Nakit Akımı DED Devam Eden Değer Rf Risksiz Getiri Oranı Rp Risk Primi β Beta Katsayısı % Yüzde 000 Bin Euro ABD $ ABD Doları ABD $/TL tarihli TCMB efektif satış kuru olan TL esas alınmıştır Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler Gayrimenkul değerleme çalışmalarında yaygın olarak genel kabul görmüş 3 farklı yöntem kullanılmaktadır. - Piyasa Değeri Yaklaşımı - Maliyet Oluşumları Yaklaşımı ve - Gelirlerin Kapitalizasyonu İndirgenmiş Nakit Akımı Yaklaşımı dır. Bu yaklaşımlara ilişkin özet bilgiler aşağıda sunulmuştur. Piyasa Değeri Yaklaşımı Piyasa Değeri Yaklaşımı, satışa konu olması beklenen gayrimenkullerin değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşımı sunmaktadır. Bu değerleme yönteminde, değerlemeye konu olan gayrimenkullerin bulunduğu bölgede, benzer nitelikleri bulunan emsal gayrimenkuller incelenir ve gerekli düzeltmeler yapılarak gayrimenkullerin tahmini değerine ulaşılır. Piyasa Değeri Yaklaşımı nın uygulanabilmesi için aşağıdaki kriterlerin mevcudiyeti aranmalıdır: - Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı (yani yeterli sayıda alıcı ve satıcı) gereklidir. - Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların, gayrimenkuller hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu, kabul edilebilir düzeyde olmalıdır. - Gayrimenkullerin piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için satışta kaldığı, talep edenlerin, bellirli bir fiyat ve satış özelliği konusunda bilgi alabilecekleri kabul edilebilmelidir. - Piyasada, değerlemeye konu olan gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip yeter sayıda, makul bir zaman aralığında, satışı bekleyen veya gerçekleştirilmiş emsal mevcut olmalıdır. Maliyet Yaklaşımı Maliyet yaklaşımında esas, yeni bir mülk veya konu mülkle aynı yararı olan ikame bir mülk geliştirme maliyetini belirlemektir. Maliyet yaklaşımında geçerli bir değer göstergesi türetmek için, geliştirilen maliyet tahmininde, konu mülkle yaş, durum ve yarar farkları için düzeltmeler yapılır. Maliyetle değer arasında bir ilişki olduğundan, maliyet yaklaşımının piyasanın düşünce tarzını yansıttığı kabul edilmektedir. Maliyet Yaklaşımında, genellikle, maliyetin tahmini için iki farklı metod kullanılmaktadır. - Yeniden İnşaa Maliyeti - İkame Maliyeti SvP_11_PLSN_12 4

6 Bu yaklaşımla, değerleme tarihi itibari ile mülk yapılandırılmaları için belirlenen maliyetlerden aşağıda belirtilen yöntemlerden uygun olanı kullanılmak ve hesaplanan amortisman miktarı düşülmek suretiyle, mevcut yapı değerine ulaşılır. - Piyasadan Çıkarma Yöntemi - Yaş Ömür Yöntemi - Ayrıştırma Metodu Yapılandırma maliyetinden türetilen mevcut yapı değerinden, amortisman değeri düşüldükten sonra bulunan değere arazi değeri ilave edildiği zaman ulaşılan sonuç, tam mülkiyet hakkının bir değer göstergesidir. Gelirlerin Kapitalizasyonu İndirgenmiş Nakit Akımı Analizi Yöntem, genellikle geliştirilen bir gayrimenkullerin kiralama ve/veya işletilmesi ile elde edilmesi planlanan gelirlerin esas alınması suretiyle kullanılmakla beraber, geliştirilecek projede satışın planlanması halinde de kullanılabilmektedir. Geliştirilen gayrimenkuller, belli bir süreçte (inşa halinde ve/veya sonrasında) tamamen /kısmen satışı mümkün olup, planlanan duruma göre nakit akışlarının belirlenmesi çalışmaları da farklılıklar gösterebilmektedir. Bu yöntemde, değerlemesi yapılan gayrimenkullere ait ve kiralanması düşünülen bölümlerin, işletme giderleri için alınan katkı payları dahil olmak üzere, aylık toplam kira bedelleri, yıllık artışlar da dikkate alınarak, nakit girişleri hesaplanır. Yöntemde genel olarak, tahsil edilemeyen kiralar ve boş kalma yüzdeleri gibi hususlar da bu gelirin hesaplanmasında dikkate alınır. Buna karşılık eğer mevcut ise, otopark ve reklam panoları gibi ortak alanlardan elde edilen gelirler, yönetim planında gösterildiği üzere hesaplanır ve diğer nakit girişleri olarak bağımsız bölümlere dağıtımı yapılır. İşletme hizmetleri kapsamında söz konusu gayrimenkullere ait bulunan, kiralanması düşülen bağımsız bölümler ile ortak alanlar için katlanılan işletme gider payları, vergiler, fiziki yatırımlar ve işletme sermayesi ihtiyacı ise nakit çıkışı olarak dikkate alınır. Özetle, analiz, yıllar itibariyle gayrimenkullerin veya projenin kiralama ve/veya satıģ yoluyla elde edilmesi planlanan amortisman öncesi serbest net nakit akımlarının, (Nakit giriģ ve çıkıģ farkları) iskontolanarak bugünkü değerine indirgenmesidir. SvP_11_PLSN_12 5

7 4. EKONOMĠ, SEKTÖR VE BÖLGEYE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER 4.1. Global Görünüm Küresel ekonomide kriz sonrasında, gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerin ekonomik görünümlerinde önemli bir ayrışma yaşanmakla birlikte, kademeli bir toparlanma gözlenmektedir. Ancak, esas olarak gelişmiş ekonomilerden kaynaklanan riskler hala devam etmekte olup özellikle Avrupa daki bazı ülkelerin bankacılık ve kamu kesimlerinde artarak süren sorunlar piyasaları olumsuz yönde etkilemektedir. Özellikle, bütçe dengesinde ciddi bozulmaların yaşandığı ve kamu borcunun aşırı arttığı gelişmiş ülkelerde kırılganlıklar devam etmektedir. Kamu maliyeleri, finansal yapıları ve büyüme potansiyelleri göreli olarak daha iyi durumda olan gelişmekte olan ekonomiler, krizin etkilerini hızla atlatarak nispeten daha hızlı bir toparlanma sürecine girmişlerdir. Ancak, küresel ekonominin bütünleşik yapısı dikkate alındığında, gelişmiş ülkelerdeki sorunlar tam anlamıyla çözülmediği sürece, gelişmekte olan ülkelerde daha ziyade iç talebe dayalı olan mevcut hızlı toparlanma eğiliminin ne kadar sürdürülebileceği konusu belirsizliğini korumaktadır. Gelişmiş ülkelerde kısa vadeli faiz oranlarının uzun süre düşük kalacağına yönelik beklentiler, yatırımcıları yüksek getiri arayışına sevk etmiş ve gelişmekte olan ülkelerin yatırım araçlarına talep artmıştır. Ancak özellikle EURO bölgesinde kamu borçlarını ödemekte zorlanan ülkelere ilişkin risk algılamaları uluslararası piyasalarda kaygıların sürmesine neden olmaktadır Ulusal Ekonomik Görünüm İktisadi faaliyetteki toparlanmanın beklenenden hızlı olması, orta vadeli programın mali disiplinin süreceğine işaret etmesi, finansal sistemin istikrarı, kredi derecelendirme kuruluşlarının olumlu değerlendirmeleri, risk primi göstergelerinin kriz öncesi seviyelerinin de altında seyretmesi ülkemiz ekonomisi açısından olumlu bir görünüme işaret etmektedir. Önümüzdeki dönemde, kısa vadeli sermaye akımlarındaki hızlanmanın yanı sıra, kredi kullanımının artarak devam etmesi ve cari işlemler açığının artması finansal istikrar açısından önem taşımaktadır. Bu çerçevede, makro riskleri azaltıcı önlemler, diğer ülkelerde olduğu gibi ülkemizin de gündeminde olacaktır. Küresel risk iģtahındaki artıģ, ülkemizdeki yüksek büyüme oranı, kamu maliyesindeki disiplin, sağlam finansal sistem ve göreceli yüksek faiz oranları nedeniyle ağırlıklı olarak bankaların yurt dıģı yükümlülükleri ve portföy yatırımlarından oluģan sermaye giriģi yaģanmaktadır. Küresel krizden çıkışla birlikte sermaye girişleri hızlanmış ve 2010 yılının ikinci çeyreğinde milli gelirin yüzde 3,4 üne ulaşmıştır. Küresel kriz sonrasında sermaye girişinin hızlanmasında özellikle bankaların yurt dışı borçlarındaki artışla bağlı olarak diğer yükümlülüklerdeki artış etkili olmuş ve doğrudan yatırımların sermaye girişlerindeki ağırlığı ise giderek azalmıştır yılı Eylül ayı itibarıyla yıllık 32,6 milyar ABD dolarına ulaşan sermaye girişlerinin 14,6 milyar ABD doları diğer yükümlülüklerden (bankaların net yükümlülüklerinde artış, diğer sektörlerin net borçlarında azalış), 12,9 milyar ABD doları portföy yatırımlarından oluşurken, sadece 5,1 milyar ABD doları doğrudan yatırım kaynaklıdır. Finansal olmayan kuruluşların net dış borç ödeyicisi olmalarında özellikle yurt içinden de yabancı para cinsinden borçlanma imkânı tanınması etkili olmuştur. Buna bağlı olarak, firmaların yurt dış kredi kullanımını önemli ölçüde yurt içine kaydırdıkları gözlenmiştir. Ekonomide yurt içi talepteki artıģın desteğiyle hızlı bir toparlanma gerçekleģmektedir. Gayri safi yurt içi hâsıla, 2010 yılının ilk çeyreğinde yıllık yüzde 11,7, ikinci çeyreğinde yüzde 10,3 artmıştır. Böylece 2009 yılının ilk yarısında yüzde 11,1 küçülen milli gelir, 2010 yılının aynı döneminde yüzde 11 büyümüştür. GSYH büyümesine özellikle nihai yurt içi talebin katkıda bulunduğu görülmektedir. Artış hızı azalmakla birlikte, sanayi üretimi 2010 yılının üçüncü çeyreğinde yüzde 10 artarken, kapasite kullanım oranı geçen yılın aynı dönemine göre 5,4 puan artarak yüzde 74 seviyesinde gerçekleşmiştir. Ekonomideki büyümeyle birlikte iģsizlik oranları gerilerken, temel enflasyon göstergeleri orta vadeli hedeflerle uyumlu seyrini sürdürmektedir yılı Nisan döneminde yüzde 10 seviyesinde olan mevsimsellikten arındırılmış işsizlik oranı, küresel kriz ve ekonomideki daralmayla birlikte SvP_11_PLSN_12 6

8 2009 yılı Nisan döneminde yüzde 14,8 e yükselmiştir. Bu tarihten itibaren işsizlik oranı düşmüş ve 2010 yılı Ağustos döneminde yüzde 12 ye gerilemiştir. İstihdam koşullarındaki iyileşmeye rağmen işsizlik oranları halen yüksek seviyelerdedir. Bu ortamda, temel enflasyon göstergeleri de tarihsel olarak en düşük seviyelerine gerilemiştir. Dış talebin zayıf seyri nedeniyle kapasite kullanım oranlarının kriz öncesi seviyelere ulaşmasının zaman alması, istihdam koşullarındaki iyileşmeye rağmen halen yüksek seviyesini koruyan işsizlik oranı ve Türk Lirasının güçlü konumu temel enflasyon göstergelerindeki düşük düzeylerin korunmasına destek vermektedir. Ġç talebe dayalı büyüme, Türk Lirasının değerlenmesi ve üretimdeki toparlanmayla birlikte ithal ara malı ve enerji ihtiyacı cari iģlemler açığnın artmasına neden olmaktadır. Küresel kriz sonucunda iktisadi faaliyetteki durgunlaşma ve emtia fiyatlarındaki düşüş nedeniyle 2008 yılının üçüncü çeyreğinde yıllık 75,8 milyar ABD doları olan dış ticaret açığı hızla kapanmış ve 2009 yılı sonunda 38,8 milyar ABD dolarına gerilemiştir. Ekonomideki canlanmayla birlikte dış ticaret açığı tekrar artmaya başlamış ve 2010 yılı Eylül ayı itibarıyla yıllık 60 milyar ABD dolarına ulaşmıştır. Bu gelişmeler sonucunda 2009 yılı sonunda yüzde 72,5 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2010 yılı Eylül ayında yıllık bazda yüzde 64,9 a gerilemiştir. Ekonomik büyümenin talep kompozisyonundaki ayrışmanın belirginleşmesi, dış ticaret açığın artırmak suretiyle cari işlemler dengesini olumsuz etkilemektedir yılı Haziran ayında milli gelirin yüzde 6,3 üne ulaşan cari işlemler açığı küresel kriz ve ekonomideki küçülmeyle birlikte 2009 yılı sonunda milli gelirin yüzde 2,3 üne kadar gerilemiştir. İktisadi faaliyetteki canlanmayla birlikte cari işlemler açığı tekrar artmaya başlamış ve 2010 yılının Haziran ayında milli gelirin yüzde 4,1 ine ulaşmıştır yılının üçüncü çeyreğinde de cari işlemler açığındaki artış devam etmiştir yılı sonunda 14,4 milyar ABD doları tutarındaki yıllık cari işlemler açığı 2010 yılı Eylül ayında 37,1 milyar ABD dolarına yükselmiştir. Ġktisadi faaliyetteki canlanmaya bağlı olarak artan vergi gelirleri ve harcamaların kontrol altında tutulması kamu maliyesini olumlu etkilemektedir. Dolaylı vergi gelirine dayalı olan bütçe gelirleri iç talepteki artışa bağlı olarak yükselmiş, faiz oranlarındaki düşüşle faiz giderleri azalmış ve faiz dışı harcamalar görece sınırlı düzeyde artmıştır. Bu gelişmeler sonucunda bütçe performansı olumlu bir seyir izlemektedir yıl sonunda yıllık 440 milyon TL olan faiz dışı bütçe fazlası, 2010 yılı Eylül ayında yıllık bazda 13,7 milyar TL ye yükselmiştir. Bütçe açığı ise 2009 yılında 52,8 milyar TL tutarındayken, 2010 yılı Eylül ayında yıllık bazda 33,2 milyar TL ye gerilemiştir. Böylece, ekonominin daraldığı 2009 yılında milli gelirin yüzde 5,5 ine ulaşan bütçe açığı, 2010 yılı ilk yarısında milli gelirin yüzde 4,4 üne düşmüştür. Cari işlemler açığının arttığı bir ortamda, kamu harcamalarının kontrol altında tutularak, kamu maliyesinde gevşemeye gidilmemesinin finansal istikrar açısından gerekli olduğu düşünülmektedir. Ekonomide görülen hızlı toparlanma, belirsizliklerin azalması, faiz oranlarında yaģanan düģüģ ve kredi kullandırma koģullarında görülen iyileģme sonucunda firmaların borçluluğu artmakla birlikte yurt dıģı kaynaklı borçların payı azalmaktadır. Firmaların toplam finansal borçları 2009 yılında önemli bir değişim göstermezken, 2010 yılı Eylül ayı itibarıyla 2009 yılı sonuna göre yüzde 13,9 artarak 395 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu gelişme sonucunda, firmaların finansal borçlarının milli gelire oranı 2010 yılı ikinci çeyreğinde geçen yıl sonuna göre 1,7 puan artarak yüzde 38 e yükselmiştir. Firmaların finansal borçlarının yüzde 57,4 ü yabancı para cinsinden olmakla birlikte, yabancı para borçlar ağırlıklı olarak uzun vadelidir yılı Eylül ayı itibarıyla yurt dışı kaynaklı kredilerin toplam krediler içindeki payı yüzde 21,6 olup, Türk bankalarının yurt içi ve yurt dışı şubeleri ile yurt dışı iştiraklerince reel sektöre kullandırdıkları Türkiye kaynaklı kredilerin toplam krediler içindeki payı geçen yıl sonuna göre 4,1 puan artarak yüzde 78,4 e ulaşmıştır. Firmaların artan borçlarına karģın, satıģ gelirlerinin arttığı ve kârlılık performanslarının güçlü seyrettiği görülmektedir. İMKB de işlem gören imalat sanayi firmalarının satış gelirleri toplamı 2010 yılının dokuz aylık döneminde geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 20,4, dönem kârları toplamı ise yüzde 64,6 artmıştır. Firmaların olumlu kârlılık performansında satış gelirlerindeki artışa bağlı olarak yükselen faaliyet kârları ile finansal giderlerdeki azalış etkili olmuştur. Bu gelişmeler sonucunda 2009 yılının dokuz aylık döneminde yüzde 7,4 olan öz kaynak kârlılığı, 2010 yılının aynı döneminde yüzde 11 e yükselmiştir. Firmaların öz kaynak kârlılığında özellikle kâr marjındaki yükseliş etkili olmuştur. Faaliyet kârı dışında tutulan finansal giderlerdeki azalış firmaların kâr marjlarını olumlu etkilemiştir. Öz kaynakların SvP_11_PLSN_12 7

9 yüzde 20,1 ine ulaşan yabancı para net açık pozisyonun etkisiyle Türk Lirasının değer kazanması, firmaların kur kaynaklı finansal giderlerini azaltmakta ve kâr marjlarının artmasına katkıda bulunmaktadır. Firmaların yabancı para varlık ve yükümlülükleri incelendiğinde, yabancı para net açık pozisyonun arttığı ve kur riskinin firmalar için önemini koruduğu görülmektedir. Küresel krizden sonra azalmaya başlayan reel sektörün net açık pozisyonu, ekonomideki toparlanmayla birlikte artmaya başlamıştır yılında bir önceki yıla göre yüzde 2,5 azalan yabancı para açık pozisyonu 2010 yılı Eylül ayında geçen yıl sonuna göre yüzde 18,9 artarak 92,6 milyar ABD dolarına ulaşmıştır yılı Eylül ayı itibarıyla yabancı para varlıkların yükümlülükleri karşılama oranı ise geçen yıl sonuna göre 3,7 puan azalarak yüzde 46,6 ya gerilemiştir. Hanehalkı yükümlülükleri içinde ihtiyaç kredileri ile konut kredilerinin payı artarken, taģıt kredileri ile kredi kartlarının payı düģüģ göstermiģtir. Hanehalkı yükümlülüklerinin gelişimi türlerine göre incelendiğinde, 2010 yılı Eylül ayı itibarıyla 2009 yılı sonuna göre ihtiyaç kredileri yüzde 28,1, konut kredileri yüzde 21,7, taşıt kredileri yüzde 13,6, kredi kartları ise yüzde 11,7 artış göstermektedir. Bu gelişmeler sonucunda hanehalkı yükümlülükleri içinde ihtiyaç kredileri ile konut kredilerinin payı artarken, taşıt kredileri ile kredi kartının payı gerilemiştir yılında kredi kartı bakiyeleri artışının sürdürmekle birlikte, faize tabi bakiyelerin toplam kredi kartı bakiyelerine oranı 2009 yılı sonuna kıyasla gerilemiştir Sektörel Görünüm Sanayi ve Lojistik Piyasası 2010 yılı ilk yarısında ekonomide yaşanan hızlı büyümeye rağmen sanayi ve lojistik alanlara yeni talep henüz görülmemektedir. Bununla birlikte yılın ilk yarısında özellikle yabancı 3PL lojistik şirketlerinin uluslar arası standartta lojistik alan ilgisi ve talebinde artış yaşanmıştır. Ancak yeterli miktarda ve kalitede alan olmaması kiralama ve satın almalarda kısıt yaratmaktadır. İstanbul'da arazi fiyatlarının yüksek olması uluslar arası standartta yeni lojistik alan yatırımlarını sınırlandırmaktadır. Bu nedenle talep ikinci sınıf lojistik alanlara yönelmektedir. Lojistik alanlara yeni talebin sınırlı kalması nedeniyle 2009 yılı genelinde %20 seviyesinde gerileyen lojistik alana kiraları 2010 yılı ilk yarısında aynı kalmıştır. Gebze-Tuzla ve Hadımköy talep gören bölgelerdir. Ekonomideki hızlı büyümeye rağmen özel sektör yatırımlarının henüz yeni canlanmakta olması sanayi binaları ve depoları yatırımlarındaki gelişmeyi de etkilemektedir. Sanayi binaları ve depoları için alınan yapı ruhsatları yılın ikinci çeyreğinde 1.21 milyon m 2 olmuştur yılı ilk çeyreğinin kısmen üzerinde gerçekleşen yeni başlangıçlar henüz kriz öncesi seviyelerinin önemli ölçüde altındadır. Türkiye Geneli Sanayi ve Depo Binaları Alınan Yapı Ruhsatları 1 DÖNEMLER m² 2008 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Konu ile ilgili bilgili TC. MERKEZ BANKASI ndan alınmıştır. SvP_11_PLSN_12 8

10 4.4. GayrimenkullerinBulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 2 BALIKESĠR; 39,20-40,30 Kuzey paralelleri ve 26,30-28,30 Doğu meridyenleri arasında yer alır, Yüzölçümü km² dir. Anadolu yarımadasının kuzey batısında ve önemli bir kısmı Marmara da olmak üzere geriye kalan kısmı da Ege Bölgesi`nde yer alan bir ildir. Doğuda Bursa ve Kütahya illeri, güneyde Manisa ve İzmir illeri ve batıda Çanakkale ili ile komşudur. İlin kuzey yöndeki en uç noktası güneydekine 175 kilometre, doğu yöndeki en uç noktası bastısındakine 210 kilometre uzaklıktadır. İlin topraklarının büyük bir kısmı Marmara Bölgesi'nde, geri kalan kısmı da Ege Bölgesi'ndedir. Hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyı bulunmaktadır. 290,5 km'lik kıyı bandının 115,5 km'si Ege Denizi'nde, 175 km'si de Marmara Denizi'ndedir. Denizi'nde Ayvalık Adaları olarak bilinen 22 adası, Marmara Denizi'nde de Marmara Adaları olarak bilinen adaları vardır. Ovaların başlıcaları ise Gönen Ovası, Manyas Ovası, Balıkesir Ovası ve Körfez Ovaları'dır. Önemli gölleri Manyas ve Tabak Gölü'dür. Önemli akarsuları Susurluk Çayı, Gönen Çayı, Koca Çay, Havran Çayı, Simav Çayı, Atnos Çayı, Üzümcü Çayı ve Kille Deresi'dir. İlin düzlük yerleri olduğu kadar dağlık kısımları da vardır. İlin en yüksek noktası 2089 metre ile Dursunbey ilçesinde bulunan Akdağ tepesidir. Karadağ, Edincik Dağı, Kapıdağ, Sularya Dağı, Keltepe, Çataldağı, Alaçam Dağları, Madra Dağları, Kaz Dağı ve Hodul Dağı, ilin önemli dağlarıdır. Ormanlar, ilin topraklarının % 31'ini kaplamaktadır. Bu değer il arazisinin % 45'ine tekabül etmektedir. İlin arazisinin %32'si kültür arazisi, % 8'i çayır ile mera ve %15'i kullanılmayan arazidir. Genel olarak ormanlarda karaçam, kızılçam, kayın, gürgen, meşe, söğüt, ılgın, çınar ve zeytin ağaçları vardır. Kuşcenneti Millî Parkı'nda çeşitli kuş türleri vardır. İlin iki denize kıyısı bulunduğundan balık türlerinde çeşitlilik görülür. Edremit; 39 derece 35 dakika enlem dairesi ile 27 derece 01 dakika boylam dairesi arasında yer alır. Ege Bölgesinde, Edremit Körfezi ile Kaz Dağı arasındaki sahaya yerleşmiştir. Kuzey Yarımkürede, Asya Kıtasının en batı ucu olan Bababurnu ndan 85 km. doğuda denizden 6 km içerde olup, 39 derece 35 dakika 30 saniye Kuzey Paraleli, 27 derece 2 dakika 48 saniye Doğu Meridyenlerinin üzerindedir. Batıda Ege Denizi, Ayvacık ve Ezine ilçesi, Kuzeyde Bayramiç ve Yenice ilçeleri, Doğuda Havran ilçesi, Güneyde Burhaniye ilçesi ile çevrilidir. Kendisiyle aynı adı taşıyan Edremit Körfezi nden 10 Km. içeride yüzölçümü 708 km 2 olan Edremit in 15 mahallesi, 4 beldesi ve 20 köyü vardır. E 87 karayolu üzerinde bulunan Edremit in deniz seviyesinden yüksekliği metredir. Doğusu Havran ilçesi, güneyi Burhaniye ilçesi, Edremit Körfezi ve Çanakkale nin Ayvacık ilçesi, kuzeyi ayni ilin Bayramiç ilçesi ile çevrilidir. Kazdağı, Eybek Dağı ve Gürgen Dağı Edremit in kuzeyinde yer alır. Edremit in sahil şeridinde yer alan dört beldesi Zeytinli, Akçay, Güre ve Altınoluk birer turizm merkezidir. Balıkesir İli Deprem Haritasına göre; Edremit İlçesi 1. Derece deprem bölgesinde kalmaktadır yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) nüfus sayımı sonuçlarına göre Edremit İlçesi ve Yolören Köyü nün nüfusu aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Erkek Kadın Toplam BALIKESĠR Edremit Yolören Bölge analizinde yer alan bilgiler için, İlgili Belediye Başkanlığı ve Valilik WEB sayfalarından faydanılmıştır. SvP_11_PLSN_12 9

11 5. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLER HAKKINDA BĠLGĠLER VE ANALĠZLER 5.1. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına ĠliĢkin Bilgiler Gayrimenkullerin Yeri/ Konumu ve Tanımı Değerleme konusu gayrimenkuller, Mandıratepe Mevkii, Yolören Köyü Edremit/BALIKESİR posta adresinde, tapuda; Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Yolören Köyü, Mandıratepe Mevkii, 1461 ve 1463 parsel numarasında kayıtlı, toplam 200,9,-m² yüzölçümlü parsellerdir. (EK : 1: Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar) Değerleme konusu 1461 ve 1463 numaralı parseller, E-87 olarak bilinen Çanakkale Edremit Devlet Karayoluna ~250 m. mesafededir. Küçük Sanayi Alanı nda kalmaktadır. Konu parsellere yakın konumda, anayol üzerinde Kipa AVM ile Bursa Beton Tesisleri yer almaktadır. Çevresinde üretim atölyesi fonksiyonlu imalathane tipi yapılar, boş arsalar bulunmaktadır. Batısında boş arsa, Doğusunda Kaleçam Hazır Mutfak ve Mobilya Üretim Tesisi, Güneyinde köy evi, Kuzeyinde sanayi fonksiyonlu parsellenmiş arsalar bulunmaktadır. Balıkesir-Edremit Körfez Havaalan'ına ~6 km., Edremit Şehir Merkezine ~4 km., Balıkesir Şehir Merkezine ~86 km. uzaklıktadır Gayrimenkullerin Tanımı ve Yapısal Özellikleri Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Yolören Köyü, Mandıratepe Mevkii nde yer alan, arsa vasıflı, 1461 numaralı 100,93,-m 2 parsel ile 1463 numaralı 99,97,-m 2 parsellerdir. SvP_11_PLSN_12 10

12 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri Ġli Balıkesir Ġlçesi Edremit Köyü Yolören Mevkii Mandıratepe Pafta No 19K2A Ada No - Parsel No Yüzölçümü,m² 100,93 99,97 Niteliği Arsa Cilt / Sayfa No 15/ /1464 Ġktisap Tarihi/Yev. No /15310 Malik POLĠSAN KĠMYA SANAYĠ A.ġ. (EK: 2 : Gayrimenkullere Ait Tapu Belgeleri) 5.2. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Yasal Süreç Analizi tarih ve saat 09:00 itibari ile, Edremit Tapu Sicil Müdürlüğü ve Edremit Belediyesi nde yapılan inceleme sonuçları ve alınan yazılı tapu takyidatı bilgileri aşağıda sunulmuştur; Gayrimenkullerin Son Üç Yıl İçerisinde Konu Oldukları Alım-Satım İşlemleri Değerleme konusu 1461 ve 1463 numaralı parsellerin tamamı, Politrade Kimya Ticaret A.Ş. adına kayıtlı iken, tarih, yevmiye numarası ile Polisan Kimya Sanayi A.Ş.adına satış işleminden tescil edilmiştir Gayrimenkullere Ait Takyidat İncelemeleri Değerleme konusu parseller üzerinde; herhangi bir haciz, ipotek ya da kısıtlayıcı şerhe rastlanmamıştır. (EK : 3 : Gayrimenkullere Ait Takyidat Belgeleri) Gayrimenkullere Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri Değerleme konusu parseller, tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre; Küçük Sanayi Alanı nda kalmakta olup, yapılaşma şartları aşağıdaki gibidir. YapılaĢma ġartları; - Kat Adedi : 2 - Yapı Nizamı : Bitişik - TAKS : Klasik bina yapılaşma koşullarına sahiptir, yoldan 5 m. çekme mesafesi vardır. - Hmax :7 m Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma Ġzin Belgesi; - Değerleme konusu parseller üzerinde herhangi bir yapılaşma olmadığından, Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmamaktadır Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri Değerleme konusu parseller üzerinde herhangi bir yapılaşma olmadığından, yapı denetimine tabi değildir. SvP_11_PLSN_12 11

13 6. DEĞERLEME ÇALIġMALARI 6.1. Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler Değerleme konusu gayrimenkuller ile ilgili değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan her hangi bir faktör bulunmamaktadır Gayrimenkullerin Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerleme konusu parsellerin teknik özellikleri Rapor un nci başlığı altında detaylı açıklanmış olup değer tespitinde, söz konusu taşınmazların konumu, kullanım alanı göz önünde bulundurulmuştur Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar Raporun 3.5 inci bölümünde, ana hatlarıyla belirtilen uluslararası kabul görmüş analiz ve değerleme yöntemlerinden, gayrimenkulün özellikleri sebebiyle kullanılabilir olanlar tercih edilerek değerleme çalışmaları gerçekleştirilmiştir. Piyasa (Emsal Değer) YaklaĢımı çerçevesinde, değerleme konusu gayrimenkulün özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım satıma / kiralamaya konu olmuş, satılık emsal araştırmalarına yer verilmiştir. AyrıĢtırma metodu esasları çerçevesinde, değerleme konusu gayrimenkulün parsel ve yapı değerleri ayrıştırılmak suretiyle; Piyasa Değeri YaklaĢımı (Emsal Değer) ile parsel değeri belirlenmiş, Maliyet YaklaĢımı çerçevesinde, değerleme konusu olan parselin üzerinde yer alan yapıların özellikleri dikkate alınarak hesaplanan inşaat maliyetleri, bulunan parsel değerine ilave edilmek suretiyle gayrimenkulün toplam değerine ulaşılmıştır. Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı Analizi ile, gayrimenkulün emsal araştırmalarıyla bulunan rayiç kira değerlerinden yola çıkılarak, sonsuza kadar yaratması planlanan nakit akımlarının net bugünkü değeri (gayrimenkul değeri) hesaplanmıştır Piyasa YaklaĢımı Değerleme konusu parsellerin, konumu, ulaşımı, yüzölçümü, vb.özellikleri dikkate alınarak, bölgede yapılan satılık arsa emsal araştırması sonuçları aşağıda sunulmuştur; Emsal #1 Emsal #2 Emsal #3 Emsal #4 Emsal #5 Arsa Emsalleri Açıklamalar Alan, m 2 SatıĢ Bedeli, TL Balıksesir Edremit Yolören mevkiinde sanayi imarlı satılık arsa. Balıksesir Edremit Yolören mevkiinde, sanayi imarlı satılık arsa. Balıksesir Edremit Yolören'de köşe mevkili, sanayi imarlı, satılık arsa. Balıkesir Edremit Yolören'de, Kale Çam fabrikasına ve değerleme konusu parsellere yakın,sanayi imarlı, satılık arsa. Balıkesir Edremit Yolören'de, sanayi imarlı, satılık arsa. m 2 SatıĢ Bedeli, TL SatıĢ Bedeli, $ m 2 SatıĢ Bedeli, $ , , , , , , , , , ,3 Bölgede yapılan emsal araştırmaları sırasında edinilen izlenimler ve yukarıda emsallerin irdelenmesi sonucunda; SvP_11_PLSN_12 12

14 - Gayrimenkullerin, ana yola mesafeleri, cepheleri gibi faktörlerin satış fiyatını etkilediği, - Bölgede arsa ve özellikle büyük alanlı arsa arzının kısıtlı olduğu, - Emsal 4 teki gayrimenkulün 1461 ve 1463 numaralı parsellere çok yakın konumda ve şartlarda olduğu, Tespitleri yapılmıştır. Yukarıda yapılan tespitler ışığında, değerleme konusu parsellerin m 2 rayiç satış değerlerinin, 150,-TL alınmasının uygun olacağı kanaatine varılmış olup, bu m 2 birim değer esas alınarak hesaplanan arsa rayiç değeri, aşağıdaki tabloda sunulmuştur. Piyasa YaklaĢımı ( Arsa) m 2 Satış Değeri, TL Numaralı Parsel Alanı, m Parsel Değeri, TL , Numaralı Parsel Alanı, m 2 99, Parsel Değeri, TL ,50 Parsellerin Toplam Değeri, TL ,00 Sonuç olarak; Piyasa Yaklaşımı çerçevesinde; değerleme konusu 1461 ve 1463 numaralı parsellerin adil piyasa değerinin ~30.000,-TL olduğu kanaatine varılmıştır Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠNA Analizi Değerleme konusu 1463 numaralı parselin; tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli, 50 Uygulama İmar Planı na göre küçük sanayi alanında kalması nedeniyle ticari kullanım amaçlı olarak geliştirilmesine yönelik Gelirlerin Kapitalizasyonu İNA Analizi gerçekleştirilmiş olup, esas alınan varsayımlar aşağıda sunulmuştur. Varsayımlar: Proje özeti: Konu parseller toplam olarak 200,9,-m 2 yüzölçüme sahiptir. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı na göre yapılaşma şartları; yoldan 5 metre çekme mesafesinde h max =7 metredir. Bu veriler göz önüne alınarak; 1461 numaralı parsel için yaklaşık 88,-m 2, 1643 numaralı parsel için yaklaşık 86,-m 2 taban alanına sahip, hmax=7 m. olacak şekilde tek katlı, iki ayrı depo yapılabilir. Yapılabilecek olan bu depoların idari binaları, yapıların içerisinde, 2 katlı, her katı 16 şar m 2 asma kat olarak inşa edilecek şekilde bir proje geliştirilebilir. i. TOPLAM ĠNġAAT ALANI VARSAYIMI : Rapor un üncü bölümünde detaylı olarak sunulan imar bilgileri ışığında konu parselin geliştirilmesi durumunda sahip olacağı maksimum yapılaşma hakkına ilişkin bilgiler aşağıdaki tabloda sunulmuştur. Varsayılan Kapalı Alan, m Numaralı Parsel Alanı, m 2 100,93 Ön Cephe Çekme Mesafesi 5 Toplam Yapılabilir Kapalı Alan, m 2 88 Varsayılan Kapalı Alan, m Numaralı Parsel Alanı, m 2 99,97 Ön Cephe Çekme Mesafesi 5 Toplam Yapılabilir Kapalı Alan, m 2 86 Bu veriler göz önüne alınarak; Toplam 174,-m 2 inşaat alanına sahip, Tek katlı, Depo binası içerisinde yer alan 2 kat idari binalı, Olmak üzere, 2 adet depo binası yapılmak için proje geliştirileceği varsayılmıştır. SvP_11_PLSN_12 13

15 ii. PROJE GELĠġTĠRME MALĠYETĠ VARSAYIMI : Konu parsel üzerinde yer alacak ticari amaçlı depo inşasına yönelik projenin geliştirilmesi durumunda toplam proje geliştirme maliyeti aşağıdaki tabloda sunulmuştur. Geliştirme maliyeti hesaplanırken aşağıda sunulan varsayımlar esas alınmıştır yılı yapı yaklaşık birim maliyetlerinin açıklanmamış olması nedeni ile yapının birim inşaat maliyeti hesaplanırken Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında kullanılacak 2010 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ de belirtilen birim maliyet (448,-TL), TUİK tarafından açıklanan, 2010 yılı inşaat malzemeleri ve işçiliklerindeki artış (%5,75) oranında eskale edilmiş ve elde edilen bu birim değere, mimari ve mühendislik maliyetleri, koordinasyon ve genel giderler ile diğer maliyetler ilave edilmek suretiyle söz konusu yapının Toplam Yapım Maliyeti hesaplanmıştır. Mimari ve Mühendislik Maliyetleri : 0,02 Mimarlık ve Mühendislik giderleri toplam inşaat maliyetinin % 2'si oranında varsayılmıştır. Koordinasyon ve Genel Giderler : 0,02 Kordinasyon ve Genel Yönetim Giderleri toplam inşaat maliyetinin % 2'si oranında varsayılmıştır. Diğer Maliyetler : 0,02 Muhtelif giderler, toplam kaba inşaat maliyeti ve teknik bölüm maliyet giderlerinin % 2'si oranında varsayılmıştır Numaralı Parsel GeliĢtirme Maliyeti, TL Toplam Kapalı Alanı, m² 88 Birim Maliyet,TL 473,76 Mimarlık Ve Mühendislik Maliyeti, TL 9,48 Koordinasyon Ve Yönetim Maliyeti,TL 9,66 Diğer Maliyetler, TL 9,86 Giydirilmiş Birim Maliyet, TL 502,76 Yapım Maliyeti, TL Numaralı Parsel GeliĢtirme Maliyeti, TL Toplam Kapalı Alanı, m² 86 Birim Maliyet,TL 473,76 Mimarlık Ve Mühendislik Maliyeti, TL 9,48 Koordinasyon Ve Yönetim Maliyeti,TL 9,66 Diğer Maliyetler, TL 9,86 Giydirilmiş Birim Maliyet, TL 502,7579 Yapım Maliyeti, TL Projenin ilk yıl inşasına başlanıp bitirileceği, sonraki yıl satılacağı varsayılmaktadır. iii. PROJE GELĠR VARSAYIMLARI: Konu parsel üzerinde yukarıda belirtilen projenin geliştirilmesi durumunda yapılacak İNA Analizi ne esas teşkil edecek olan piyasa satıģ verileri aşağıda sunulmuştur. Emsal #1 Emsal #2 Emsal #3 Emsal #4 Açıklamalar Balıksesir Edremit Yolören'de küçük sanayi sitesi içerisinde, yeni yapılmış bina ve arsası. Balıksesir Edremit Yolören'de satılık depo. Balıksesir Edremit Yolören'de,değerleme konusu parsele yakın konumlu satılık dükkan. Balıkesir Edremit Yolören'de, 200 m2 satılık depo. Kapalı Alan, m 2 Bina Emsalleri SatıĢ Bedeli, TL m 2 SatıĢ Bedeli, TL SatıĢ Bedeli, $ m 2 SatıĢ Bedeli, $ , , , , , , , ,8 Yukarıda yer alan bilgiler doğrultusunda, tabloda sunulan emsallerin irdelelenmesi sonucunda; - Küçük sanayi sitesi içerisinde yer alan gayrimenkullerin daha yüksek değerle satışa sunulduğu, - Ulaşım ve altyapı gibi olanakların satış fiyatını etkilediği, tespitleri yapılmıştır. Yukarıda yapılan tespitler ışığında; SvP_11_PLSN_12 14

16 - Değerleme konusu parsellerin Çanakkale-Edremit yoluna 250 mt. mesafede olması, - Bölgede satılık/kiralık depo alanlarının kısıtlı olması dolayısı ile değerleme konusu parseller üzerinde yapılması planlanan depoların, konumu ve imar durumu dikkate alındığında, 500,-ABD $/m 2 bedelle alım-satıma konu olabileceği ve ilk yıl yapımının ardından satışa sunulabileceği varsayılmıştır. iv. FĠNANSAL VARSAYIMLAR : Proje gelirlerinin bugüne indirgenmesinde kullanılacak ıskonto oranının % 11 olarak alınmasının uygun olacağı varsayılmıştır. İskonto Oranı 11% Risksiz Getiri Oranı(*) 6 % Piyasa Risk Primi 3% Sektör Risk Primi 1% Proje Riski 1% (*) Risksiz getiri oranı, T.C. nin uzun dönemli ABD Doları bazlı Eurobondların verim oranı baz alınmıştır. İNA Analizi Sonuçları: Yukarıda açıklanan varsayımlar esas alınarak gerçekleştirilen İNA Analizi sonuçları aşağıda sunulmuştur PARSEL PROJE ĠNDĠRGENMĠġ NAKĠT AKIMI ANALĠZĠ, ABD $ Proje GeliĢtirme Maliyeti İnşaat Maliyeti Proje SatıĢ Gelirleri Satış Geliri Proje Net Nakit Akımı İskonto Oranı 0,110 0,110 İskonto Faktörü 1,055 1,171 1 / İskonto Faktörü 0,95 0,85 Nakit Akımlarının NBD Nakit Akımlarının Toplam NBD,$(Parsel Değeri) Nakit Akımlarının Toplam NBD,TL(Parsel Değeri) , PARSEL PROJE ĠNDĠRGENMĠġ NAKĠT AKIMI ANALĠZĠ, ABD $ Proje GeliĢtirme Maliyeti İnşaat Maliyeti Proje SatıĢ Gelirleri Satış Geliri Proje Net Nakit Akımı İskonto Oranı 0,110 0,110 İskonto Faktörü 1,055 1,171 1 / İskonto Faktörü 0,95 0,85 Nakit Akımlarının NBD Nakit Akımlarının Toplam NBD,$(Parsel Değeri) Nakit Akımlarının Toplam NBD,TL(Parsel Değeri) ,99 SvP_11_PLSN_12 15

17 6.6. Kullanılan Değerleme Analiz Yöntemlerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Analizlerin Seçilme Nedenleri En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi Değerleme konusu parselin Mer i İmar Planı fonksiyonunun En Etkin ve Verimli Kullanımı teşkil ettiği düşüncesiyle, bu değerleme çalışmasında En Etkin Ve Verimli Kullanım Analizi yapılmamıştır Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Değerleme konusu gayrimenkul arsa niteliğinde olduğundan müşterek veya bölünmüş kısımları mevcut değildir Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Değerleme konusu gayrimenkul üzerinde alım-satımını kısıtlayıcı herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. SvP_11_PLSN_12 16

18 7. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ 7.1. Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması Ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntem ve Nedenlerinin Açıklanması Konu gayrimenkulün değerleme çalışmasında; - Piyasa Yaklaşımı, - Piyasa / Maliyet Yaklaşımı ve - Gelirlerin Kapitalizasyonu İNA Analizi yöntemleri dikkate alınmış olup, uygulanabilirlikleri verilerin kullanılabilirliğine göre değişmiştir. Piyasa (Emsal Değer) YaklaĢımı çerçevesinde, değerleme konusu gayrimenkulün özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım satıma konu olmuş, fiili değerleme tarihi itibari ile satılık emsal araştırmalarına yer verilmiş, emsal değerlerden yola çıkılarak gayrimenkul değeri hesaplanmıştır. AyrıĢtırma metodu: Piyasa / Maliyet YaklaĢımı çerçevesinde, proje gelirlerinin tespiti için; Piyasa Yaklaşımı ile satılık benzer sanayi fonksiyonlu yapılar araştırılarak projenin olası geliri, Maliyet yaklaşımı çerçevesinde Bayındırlık Bakanlığı birim fiyatları esas alınarak projenin maliyetleri hesaplanmış ve bu veriler kullanılarak İNA Analizi çerçevesinde projelerin olası değerine ulaşılmıştır. Gelirlerin Kapitalizasyonu-ĠNA Analizi çerçevesinde, değerleme konusu parsellerin imar durumu doğrultusunda sanayi kullanım amaçlı olarak geliştirilmesi sonucu olası geliştirme ve satış değerlerine ulaşılmaya çalışılmıştır. Farklı yöntemler kullanılmak suretiyle elde edilen sonuçlar aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. ÖZET TABLO 1461 Parsel 1463 Parsel TL $ TL $ Piyasa YaklaĢımı ĠNA Analizi Sonuç olarak; Alternatif değerleme yöntemleri kullanılarak hesaplanan değerlerin birbirleriyle tutarlı olduğu, Piyasa Yaklaşımı sonucunda hesaplanan; numaralı parsel için ~15.000,-TL numaralı parsel için ~15.000,-TL Değerlerinin, gayrimenkulün adil piyasa değeri olarak kabul edilmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri Bu değerleme çalışmasında, asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir husus bulunmamaktadır Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢler Rapor un Parsellere Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri bölümünde detayları verildiği üzere taşınmazların ilgili mevzuat gereği alması gerekli izinler ve gerekli belgeleri eksiksiz ve tamdır. SvP_11_PLSN_12 17

19 8. SONUÇ 8.1. Nihai Değer Takdiri İş bu Rapor; Polisan Holding A.ġ nin yetkililerinin talebi üzerine, Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş. tarafından hazırlanan, mülkiyeti Polisan Kimya Sanayi A.ġ. ye ait olan, tapuda; Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Yolören Köyü, Mandıratepe Mevkii, 1461 ve 1463 parsel numaralarında kayıtlı, arsa vasıflı taşınmazların, yasal durumlarının irdelenmesi ve adil piyasa değerlerinin tespitine yönelik yapılan çalışmalar sonucunda; Adil piyasa değerinin, değerleme tarihi itibari ile peģin değer esasına göre; o o 1461 numaralı parsel için; o KDV hariç ,-TL o KDV dahil ,-TL 1463 numaralı parsel için; o KDV hariç ,-TL o KDV dahil ,-TL olduğu kanaatine varılmıştır. Saygılarımızla Güner ġan Yusuf Yaşar TURAN Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No.: SPK Lisans No.: İşbu rapor, Standart Gayrimenkullerler Değerleme Uygulamaları A.Ş. tarafından Polisan Holding A.ġ. nin yazılı talebi üzerine iki nüsha ve orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımı halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan Şirketimiz sorumlu değildir. SvP_11_PLSN_12 18

20 9. RAPOR EKLERĠ EK 1: GAYRĠMENKULLERE AĠT FOTOĞRAFLAR SvP_11_PLSN_12 19

21 EK: 2 GAYRĠMENKULLERE AĠT TAPU BELGELERĠ SvP_11_PLSN_12 20

22 SvP_11_PLSN_12 21 S v P

23 EK: 3 GAYRĠMENKULLERE AĠT TAPU TAKYĠDAT BELGELERĠ SvP_11_PLSN_12 22

24 EK: 3 GAYRĠMENKULLERE AĠT KADASTRAL PLAN BELGELERĠ SvP_11_PLSN_12 23

25 SvP_11_PLSN_12 24 S v P

26 SvP_11_PLSN_12 25 S v P

27 10. DEĞERLEMEYĠ YAPAN DEĞERLEME UZMANLARININ DEĞERLEME LĠSANS BELGESĠ ÖRNEKLERĠ 11. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLERĠN ġġrket TARAFINDAN DAHA ÖNCEKĠ TARĠHLERDE DEĞERLEMESĠ YAPILMIġ ĠSE, SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER Rapor a konu gayrimenkullere ilişkin olarak daha önce şirket tarafından hazırlanmış değerleme raporu bulunmamaktadır. SvP_11_PLSN_12 26