1. TAPU BĐLGĐLERĐ. Sahibi

Transkript

1 ( DEĞERLEME RAPORU ĐLGĐLĐ FĐRMA ALBARAKATÜRK KATILIM BANKASI A.Ş. TALEBĐ YAPAN ŞUBE TAŞINMAZIN NĐTELĐĞĐ (mahallen) ADRESĐ (mahalle belirtilecek) RAPOR NO RĐSK TAKĐP MÜDÜRLÜĞÜ MESKEN- ÇATI PĐYESLĐ MESKEN ALĐPAŞA MAHALLESĐ, E-5 YAN YOL, SEALYBRĐA SĐTESĐ, KARĐNA 32B 1-2 SĐLĐVRĐ/ĐSTANBUL kr-0717-R RAPOR TARĐHĐ (Eks.Tarihi: ) RAPORUN KONUSU RAPORU DÜZENLEYEN RAPOR ĐÇERĐĞĐNDEKĐ BĐLGĐLERĐ VERĐLEN TAŞINMAZLARIN GÜNÜMÜZ EKONOMĐK KOŞULLARINDAKĐ DEĞERĐNĐN TESPĐT EDĐLMESĐ. AVRUPA GAYRĐMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

2 1. TAPU BĐLGĐLERĐ Đli Đstanbul Arsa Payı 93/ /18000 Đlçesi Silivri Blok No SIRIUS-32B Bucağı - Kat No Zemin-1 Mahallesi Alipaşa Bağ. Bölüm No 1-2 Köyü - Niteliği Mesken-Çatı Piyesli Mesken Sokağı - Yevmiye No Mevkii Menzilcanbaz Cilt No 57 Pafta No - Sahife No Ada No 272 Tapu Tarihi Parsel No 1 Yönetim Planı Tar Albaraka Türk Katılım ,93 Alanı (m²) Sahibi Bankası- Albaraka Türk Katılım Bankası Niteliği 57 Adet 2 Katlı Đkiz Bina Đkamet Eden Boş Durumda Tapunun Türü Kat mülkiyeti Kat irtifakı Cins tashihli Arsa vb Konutun Niteliği Müstakil bina Apartman dairesi 2. TAPU TAKYĐDATI Değerlemeye Konu taşınmazlar ile ilgili olarak Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan şifahi araştırmada, taşınmazların tapu kayıtlarının yukarıdaki gibi olduğu ve her iki bağımsız bölümler üzerinde; Kat Mülkiyetine çevrilmiştir. ( tarih 750 yevmiye) Toplu Yapı Yönetim Planı Değişikliği.( tarih 8387 yevmiye) Aylin Marancı lehine Finansal Kiralama Sözleşmesi vardır ( tarih 4792 yevmiye) olduğu öğrenilmiştir. 3. TAŞINMAZIN MAHALLEN KONUMU VE ÇEVRE ÖZELLĐKLERĐ Değerlemeye konu taşınmaz, Đstanbul Đli, Silivri Đlçesi, Ali Paşa Mahallesi, E-5 Yanyolda bulunan Sealybria Sitesi içerisinde yer alan Sirius-32 B Blok' ta konumlu 1 bağımsız bölüm numaralı mesken ve 2 bağımsız bölüm numaralı Çatı Piyesli Meskendir. Taşınmazlar tapuda, ise Silivri Đlçesi, 272 ada, ,93 m² alanlı 57 Adet 2 Katlı Đkiz Bina ve Arsası vasıflı 1 parselde kayıtlı, Sirius-32 B Blok ta yer alan 93/18000 arsa paylı zemin kat (1) nolu Mesken ile aynı blokta yer alan 94/18000 arsa paylı 1. normal kat (2) nolu Çatı Piyesli Meskendir. Taşınmazların bulunduğu site, E5 karayolu ile Deniz kıyısı arasında yer almakta olup, ulaşım rahattır. Karayolu üzerinde Đstanbul Merkez den Edirne istikametinde ilerlenir. Silivri üzerinde yer alan Maxi Alışveriş Merkezi geçildikten yaklaşık olarak 3 km sonra solda yer almaktadır. Taşınmazların çevresinde genellikle yazlık amaçlı kullanılan siteler yer almaktadır. Taşınmazların bulunduğu Sealybria Sitesi bölgede yaz ve kış kullanımı için planlanmıştır. Yakın çevresinde en yakın olarak, Uyumkent Sitesi ile Sinpaş Paşha Yalı Sitesi yer almaktadır. Diğer yandan bölgede iyi bilinen Basın Sitesi bulunmaktadır. 4. TAŞINMAZIN YERALDIĞI SĐTENĐN MAHALLEN ÖZELLĐKLERĐ Değerlemeye konu taşınmazın yer aldığı Sealybria Sitesi 3 ayrı parselden oluşmaktadır. 1 parselde konu taşınmazın da yer aldığı 57 adet, 3 parselde ise 54 adet villa bulunmaktadır. Her villa tipinde 4 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup, 1 parselde toplam 57x4 olmak üzere 228 adet, 3 parselde ise 54x4 olmak üzere 216 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Sitede toplam olarak 444 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Bu sayının yarısı zemin katta yer alan mesken nitelikki taşınmazlara, diğer yarısı ise normal+çatı katlı taşınmazlara aittir. Sitede 3 tip blok bulunmaktadır. Bu bloklar tapu kayıtlarına göre; 21 adet Orion, 20 adet Vega ve 21 adet Sirius olup, mahallinde ise Sinpaş tarafından Pruva, Karina ve Grandi olarak isimlendirilmişlerdir. Konu taşınmazların yer aldığı blok ise mahallinde Karina tipi orta ölçekli blok grubundadır. Sitede özel güvenlik çocuk oyun alanları, sosyal alanlar ve her villaya ait, dekoratif yüzme havuzları bulunmaktadır. Etrafı duvarla çevrili olan site, E5 karayolundan denize kadar uzanmaktadır. Sayfa 2

3 5.TAŞINMAZIN YERALDIĞI BĐNANIN MAHALLEN ALT YAPI/ĐNŞAAT ÖZELLĐKLERĐ Konut yapı tarzı Betonarme Çelik Yığma Ahşap Đnşaat Nizamı ĐKiz Güvenlik Var Yok Konut yapım yılı Otopark Var Yok Elektrik Şebeke Yüzme Havuzu Var Yok Su Şebeke Asansör Var Yok Kanalizasyon Şebeke Yangın Merdiveni Var Yok Doğalgaz Mevcut Dış Cephe Dış Cephe Boyalı Su Deposu-Hid. Var Çatı Tipi Ahşap çatı (kiremit kaplı) Yangın Tesisatı Var Jeneratör Var Yok Merdiven Evi Binadaki toplam kat sayısı Kat Taksimatı Deprem Hasarı Bağımsız Bölümler içerisine girilememiştir. 4 (bodrum + zemin + 1 normal kat + çatı piyesi katı) Bodrum kat : Ortak Mahaller (120m2) 1 Nolu Bağ. Bl: Zemin kat : 2 oda+salon+banyo+2 hol (130m2+16m2 teras) 2 Nolu Bağ. Bl 1.N. K.: 3 oda+salon+3banyo+koridor+hol+balkon(126m2) Çatı Piyesi Katı : 1 oda (13m2+25m2+teras) Çıplak gözle yapılan incelemede deprem hasarına rastlanılmamıştır. Đnşaat Sınıfı IV. Sınıf, A Grubu Yapı Eksik imalatlar Daire içerisine girilememiştir. Dışarıdan görünüşüne göre ve alınan bilgilere göre zemin kaplamaları, duvar boyaları, mutfak dolapları, kalorifer petekleri, Doluluk Oranı ~% 80 Brüt Kullanım Alanı (bina ortak alanları hariç) Binadaki Konum Kullanım tertibi (1 ve 2 nolu bağ.bölümler birlikte) 6. TAŞINMAZIN MAHALLEN ÖZELLĐKLERĐ Projesinde; 1 Nolu Bağımsız Bölüm Zemin Kat : 130m2 +16m2 teras 2 Nolu Bağımsız Bölüm 1.Normal Kat: 126m2 Çatı Piyesi Katı: 13m2 +25m2 teras Mahallide 120 m2 lik bodrum kat + zemin kat + 1. normal kat + çatı piyesi katı birleştirilerek kullanılmaktadır. (389m2 + 41m2 teras) Değerlemeye konu (1) ve (2) nolu bağımsız bölümlerin yer aldığı Sirius 32- B Blok sitenin 1 parsel üzerine düşen kısımda yer almakta olup, site girişinden sonra karşılaşılan döner kavşağın hemen ardında, sağdan 4. sokaktan içeri girilerek devam edildiğinde solda yer alan en son blokta yer almaktadır. Konu bloğa bu sokak üzerinden bakıldığında sağ kanatta yer alan altlı üstlü bağımsız bölümler, (Sirius Tipi 32. bloğun B girişinin) (1) ve (2) nolu değerlemeye konu taşınmazlardır. Salon 1 Oda 5 Mutfak 1 Banyo 4 Balkon 1 Isıtma Sistemi Merkezi kalorifer Kombi Soba Diğer Kapı ve Pencere Doğ. Daire içerisine girilememiştir Manzarası Kısmi deniz manzarası Đnşaat Seviyesi % 75 Dairelerin içerisine girilememiştir. Dışarıdan görünüşüne göre ve alınan Eksik Đmalatlar bilgilere göre zemin kaplamaları, duvar boyaları, mutfak dolapları, kalorifer petekleri, Tadilat - Bakım Durumu Dairelerin eksik imalatlarının tamamlanması gerekmektedir. Konutun yapı kalitesi Lüks Đyi Orta Düşük Đç mekan özellikleri : Zemin Duvar Tavan Taşınmazlerın içine girilememiştir. Ancak (dış kapının penceresinden bakılarak görülen kısımların eksk imalatları, bağımsız bölümlerin tamamı için düşünüldüğünde inşaat seviyesinin %75 olduğu düşünülmektedir. Sayfa 3

4 Taşınmaz (mahallen görülen yer); kadastral paftasındaki yerine uygun mu? Taşınmazın binadaki katı, kattaki konumu, projesine uygun mu? Taşınmazın kullanım alanı ve mimarisi projesine uygun mu? Proje Tarihi / No su (bilgi alınan makam) Đlgili Belediyede bina ile ilgili yıkım kararı veya herhangi bir tutanak var mı? Olumlu etkenler : 7. KADASTRO, RUHSAT ve PROJE BĐLGĐLERĐ Uygundur. Uygundur. Uygundur. Proje Tarihi: Ruhsat Tarihi: tarih2007/28 sayı (84 adet Sirius tipi bağımsız bölüm alanı toplam olarak ,54 m² olarak planlanmış bir alana sahiptir.) Yapılan incelemede değerleme konusu taşınmaz ile ilgili yıkım kararı veya tutanak bulunmamıştır. 8. TAŞINMAZIN DEĞERĐNE ETKĐ EDEN FAKTÖRLER Rağbet gören bir bölgede yer alması, Ulaşım kolaylığı, Bölgenin yazlık kullanıma yönelik olması ve site yapısınında, mimari ve çevre planı açısından bu yönde olması sebebiyle yatırım açısından tercih edilebilecek bir projede yer alması Olumsuz etkenler : 1.Derece Deprem Bölgesinde olması Gayrımenkul piyasasında yaşanan olumsuzluklar. 9. SATIŞ KABĐLĐYETĐ (--) Yüksek (x) Normal (--) Düşük / Alıcısı Az (--) Çok Düşük Açıklama: Değerlemeye konu taşınmazların mahallinde ortak olarak kullanıldığının bilinmesi, her iki bağımsız bölümünde Albarakatürk Katılım Bankası A.Ş. ne ait olması, bodrum kattaki ortak alanlarında kullanım alanlarına dahil edilmesi ve 4 katlı bir konut olarak kullanılması sebeplerinden dolayı, bodrum+zemin+1. normal kat+çatı katı (389,00 m2) değer verilmiştir. Konu taşınmazın tamamlanması durumundaki değerinin TL olması düşünülmektedir. Sayfa 4

5 10. DEĞERLEME YÖNTEMĐ VE FĐYATLANDIRMA Taşınmazın değerinin tespitinde Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış, satılmış/kiraya verilmiş benzer taşınmazlar dikkate alınmıştır. Taşınmazın değerini etkileyebileyecek çevre şartları ve taşınmazın halihazır durumu gözönünde bulundurulmuştur. Aşağıdaki bileşenler, taşınmazın bölüm bazında ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler anlamında olmayıp, toplam değerin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir. Bölüm Alanı (a) Birim Fiyat (b) Değeri (axb=) 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlernolu Bağımsız Bölüm Yasal Alan 389 m TL/m² TL Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazların yerinde yapılan incelemesinde; konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, inşaat kalitesine ve kullanış maksadına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle arsa payı dahil 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlerin eksik imalatları göz önüne alınarak toplam değeri için, TL. ( Beşyüzkırkbin TL.) kıymet takdir edilmiştir. Bu takdir, taşınmaz ile ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır. Bilgilerinize sunulur. Saygılarımızla... Kerem YAŞAR- Aykut DĐLĐBAL AVRUPA GAYRĐMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. Ekler : Konum krokisi, Fotoğraflar, Tapu sureti, Đmar Durumu, Mimari Proje, Ruhsat sureti Sayfa 5

6 11. TAŞINMAZIN KONUM KROKĐSĐ ve EMSAL TAŞINMAZLAR Değerleme konusu bağımsız bölüm EMSAL 1 : Đlgili Kişi ve Tel Hüseyin Aydıner Sealbyria Güverte Sk.- Karina 25B Dekorasyonlu Kullanım Alanı 389m2 Satış Fiyatı TL EMSAL 2 : Đlgili Kişi ve Tel Yusuf Çelebi Sealbyria Denizyıldızı Cad.- Karina 34B -Dekorasyonlu Kullanım Alanı 389m2 Satış Fiyatı USD TL EMSAL 3 : Đlgili Kişi ve Tel Ahmet Eriş Sealbyria Denizyıldızı Cad.- Karina 21B- Dekorasyonsuz Kullanım Alanı 389m2 Satış Fiyatı TL EMSAL 4 : Đlgili Kişi ve Tel Mustafa Kemal Sofuoğlu Sealbyria Martı Sokak Pruva 15 A Kullanım Alanı 369m2 Satış Fiyatı USD Dekorasyonsuz EMSAL 5 : Đlgili Kişi ve Tel Murat Ağıt Sealbyria Kumsal Sokak Grandi 44B Dekorasyonlu Kullanım Alanı 469m2 Satış Fiyatı USD - EMSAL 6 : Kiralık Đlgili Kişi ve Tel Melike Aydın - Sealbyria - Martı Sokak Pruva 9B Kullanım Alanı 369m2 Kira Fiyatı TL/Ay Sayfa 6

7 12. TAŞINMAZIN FOTOĞRAFLARI TAŞINMAZIN YERALDIĞI BĐNANIN VE ÇEVRENĐN GÖRÜNÜŞÜ Sirius 32 B 1-2 Nolu Bağımsız Bölümler Dı Görünüşler Sayfa 7

8 13. TAPU SURETĐ VE DĐĞER EVRAKLAR Sirius 32B Sayfa 8

9 KONUT ĐNŞAATLARININ SEVĐYESĐNĐ BELĐRLEMEDE ESAS ALINACAK PUANLAMA TABLOSU(***) Müşteri Adı: Sealbyria Şube Adı: Merkez Bina Tipi: işaretleyiniz xxxx kaloriferli % H asansörsüz kalıp 25 x 10 KABA ĐNŞAAT demir 25 x 10 beton 25 x 10 tuğla 25 x 10 ÇATI çatı konstriksiyon 65 x 1,95 kaplaması 35 x 1,05 KASALAR pencereler 50 x 2,5 kapı kasaları 50 x 2,5 iç kaba sıva 40 x 2,4 ĐÇSIVA-BOYA iç ince sıva 40 x 2,4 boya 20 0 temiz su boruları 35 x 3,5 armatürler 20 0 TESĐSAT pis su boruları 10 x 1 elektrik boru ferşi 15 x 1,5 elektrik kablo 10 x 1 aksesuar 10 0 şap 40 x 0,8 YER DÖŞEMESĐ seramik 35 0 ISLAK HACĐM DUVAR ve YER döşeme 25 0 fayans (duvar) 80 0 KAPLAMALARI seramik (zemin) 20 0 dış kaba sıva 25 x 2 DIŞ SIVA ve KAPLAMASI DEMĐR ve DENĐZLĐK ĐŞL. DOĞRAMA CAM KAPI ve PENCERE BOYA dış ince sıva 25 x 2 dış boya 10 x 0,8 balkon korkulukları 10 x 0,8 meridiven korkulukları 10 0 denizlik 20 x 1,6 kapı kanatları 60 0 pencere kanatları 30 x 2,4 madeni aksam 10 x 0,8 cam 75 x 1,5 ĐŞLERĐ kapı-pencere boya 25 x 0,5 kazan montajı 30 0 KALORĐFER ĐŞL. boru montajı 30 x 2,1 radyatör montajı 40 0 ray montajı 30 0 ASANSÖR ĐŞLERĐ makina dairesi montajı 40 0 kabin montajı 30 0 DOLAPLAR- mutfak dolapları ve tezgahı 70 0 VĐTRĐFĐYE vitrifiye 30 0 TOPLAM 75,1 Not:(***) Bitmiş işlerin yanına H sutununa x koyunuz Sayfa 9