TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASI RAPORU İKİNCİ YARI Başarıyı hızlandırın.

Transkript

1 TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASI RAPORU İKİNCİ YARI 2010 Başarıyı hızlandırın.

2 COLLIERS INTERNATIONAL ARAŞTIRMALARI Son hazırladığımız Türkiye Gayrimenkul Araştırma raporumuzu size sunmaktan memnuniyet duyarız. 6 aylık periyotlarla hazırlanan raporlarımız tüm ticari gayrimenkul sektörlerindeki en kapsamlı ve güncel verileri içerdiğinden, Türkiye ve yurtdışında gayrimenkul uzmanları tarafından en çok takip edilen araştırma yayınları arasında yer almaktadır. Pazar bilgi ve tecrübemizin başarınızın hızlanmasında katkıda bulunuyor olmasından mutlu olduğumuzu belirtir, zevkle okumanızı dileriz Kerim Cin Yönetici Ortak Colliers International Turkey Mevcut belge sadece tanıtım ve genel bilgi verme amaçlı olarak Colliers International tarafından hazırlanmıştır. Colliers International, içerik, doğruluk ve güvenilirlik teminatı dahil ancak bunlarla sınırlı olmamak kaydıyla söz konusu bilgi bakımından doğrudan veya dolaylı herhangi bir taahhüt, beyan ya da güvence vermemektedir. Konuyla ilgilenen herhangi bir şahsın bilginin doğruluğuna ilişkin olarak araştırmayı şahsen yürütmesi gerekir. Colliers International mevcut belge ile ima edilen ya da ortaya çıkan her türlü koşul, şart ve teminatı kati surette reddetmektedir ve bunlardan kaynaklanan hasar ve zarara ait sorumluluğu da üstlenmemektedir. Bu yayın, Colliers International ve/veya lisans sahibinin telifli malıdır Tüm hakları saklıdır.

3 RAPORUNUN İÇERİĞİ TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASI RAPORU İKİNCİ YARI Colliers International Türkiye nin Yönetici Ortağının Mesajı 2 TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASI RAPORU Ekonomi 4 İstanbul Ofis Piyasası 5 Talep 5 Arz 6 Kira Rakamları 6 Ofis Trendleri: Yeşil Binalar 6 İstanbul Endüstriyel Piyasası 6 Perakende Piyasası 8 İstanbul Otel Piyasası 9 Konut Piyasası 10 İRTİBAT Colliers International Turkey Büyükdere Cad. No: 108 Enka Binası Kat: 6/A Esentepe, Şişli Istanbul, Turkey

4 Ekonomi 2001 yılından sonra yapılan düzenlemelerle Türk lirası istikrarlı bir seyir izlemiş ve bankacılık sistemindeki krizin önüne geçilmiştir. Türkiye Ekonomisi, endişeler devam etmesine rağmen 2010 yılının üçüncü çeyreğine güçlü büyüme ve toparlanma verileriyle girmektedir. Açıklanan 2010 yılı ilk çeyrek verilerine göre Türkiye GSYH rakamı %11,7 oranında büyümeyle Avrupa da en yüksek, dünyada ise Çin in ardından ikinci sırada en yüksek büyüme göstermiştir yılında krizinin ardından finans piyasalarında katı düzenlemelerin yapılması, Türkiye finans sektörünün global krizden zarar görmemesini sağlamıştır. Avrupa da hakim cari açık sorunu ve Amerika daki konut kredileri kaynaklı finansal kriz sebebiyle Türkiye ekonomisi de gerilemiş, ancak çabuk toparlanmıştır. Analistlere göre, toparlanma süreci Avrupa ve Amerika da daha uzun süreli ve U görüntüsünde olacakken, Türkiye deki ekonomik gerileme ve toparlanma süreci U dan ziyade V görüntüsünü andıracaktır. Ekonomideki çabuk toparlanma, büyük oranda Türkiye deki konut sahiplerinin diğer ekonomilere kıyasla daha az borçlarının ve daha fazla tasarruflarının olması sebebiyledir. Türkiye de görece yüksek tüketici harcamasıyla birlikte iç piyasadaki talep de oldukça güçlüdür. Daha önce belirttiğimiz 2001 yılından sonra yapılan düzenlemelerle Türk lirası istikrarlı bir seyir izlemiş ve bankacılık sistemindeki krizin önüne geçilmiştir. Şu anda, Türkiye nin baş ağrısı olan enflasyon oranı iç piyasadaki güveni destekler biçimde beklenenin altındadır yılı başında, Merkez Bankası 2010 yılı sonu için enflasyon oranı beklentisini yıllık %6,5 olarak açıklamış, fakat bu oranı artan endişelerle beraber %8,4 e çekmişti. Mayıs ayında açıklanan verilere göre, enflasyon oranı 2009 yılı sonu ve 2010 yılı başı beklentilerinin altında gelmiş ve önceki tahminlerin revize edilmesine yol açmıştır. Şu anda, piyasada 2010 yılının geri kalan döneminde daha düşük enflasyon oranı beklenmekte ve 2010 yılı sonu yıllık enflasyon oranı yaklaşık %8 olarak tahmin edilmektedir. Haziran ayı yıllık TÜFE oranın %8,37 olarak açıklanması, bu beklentileri güçlendirmiştir. Bazı analistlere göre, beklenenden daha düşük gelen enflasyon oranları merkez bankasının faiz artırım kararını ertelemesi üzerinde etkili olacaktır. Düşük faiz oranları piyasanın büyümesini desteklemekte ve piyasadaki likiditeyi arttırarak küçük ve orta ölçekli kuruluşların üzerindeki baskıyı azaltmaktadır. Bunun yanı sıra, ülkenin ihracat pazarını genişletmek ve çeşitlendirmek için yapılan çabalar, ihracatı desteklemede küçük de olsa meyvelerini vermiştir. Türkiye iş dünyası doğuya doru yönelmiş ve hükümet diğer gelişen piyasalarla ticaret anlaşmaları yapmaya başlamıştır. Bu Türkiye piyasasını genişletmiş ve iş dünyası için henüz keşfedilmemiş fırsatlar sağlamıştır. Türkiye ihracat pazarını farklılaştırma çabaları, Türkiye nin şu an itibarıyla ticaret hacminin yaklaşık %50 sini oluşturan Avrupa pazarlarına ve ürünlerine olan bağımlılığını azaltacaktır. Türkiye ekonomisi 2009 yılı son çeyreğinden başlayarak 2010 yılının ilk çeyreğine gelen GSYH rakamındaki yüksek artışla toparlanma belirtileri göstermeye başlamıştır. Bu veri, kriz öncesi dönemdeki gibi bir piyasaya doğru toparlanmayı işaret ederek güçlü bir canlanmayı göstermiştir yılının ilk çeyreğinde, Türkiye nin GSYH rakamı ekonominin resesyona girdiğini doğrulayarak %14,5 oranında gerilemişti. Takip eden çeyreklerde GSYH rakamlarına küçük fakat pozitif büyüme görülmesine ve büyümenin son çeyrekte daha da artmasına rağmen, 2009 yılı itibarıyla Türkiye GSYH rakamı %6 oranında azalmıştır. Türkiye ekonomisi 2010 yılının ilk çeyreğinde gerçekleşen %11,7 oranındaki çarpıcı GSYH büyümesiyle önceki yılı bertaraf etmesine rağmen, yılsonu beklentileri bu veriye oranla daha ihtiyatlıdır yılının geri kalan dönemlerinde büyümenin yavaşlayarak yılsonu itibarıyla GSYH rakamındaki büyümenin %6 civarında olması beklenmektedir. Türkiye nin en büyük ticari ortağının Avrupa olması sebebiyle, Avrupa ülkelerindeki cari açıklarla ilgili sorunlar, harcamalardaki düşüş ve artan işsizlik oranları Türkiye nin ihracatında zorluklara sebep olmaktadır. Euro nun USD ve Türk Lirası karşısında değer yitirmesi, Türk ürünlerine olan talebi muhtemelen baltalayacaktır. Avrupa S. 4 COLLIERS INTERNATIONAL

5 bölgesinde önümüzdeki dönemlerdeki gelişmeler, Türkiye nin GSYH büyümesinin sürdürülebilirliği üzerinde etkili olacaktır. Pozitif büyüme ve arzu edilen ekonomik duruma rağmen, 2007 ve 2008 yılından beri önemli ölçüde düşen doğrudan yabancı yatırım, Türkiye ye son dönemde yeteri kadar gelmemiştir. Bunun temel sebebi global ekonomik krizi doğuran riskten kaçınmak olarak açıklanabilir. Ayrıca, Avrupa ve ABD de gayrimenkul piyasalarındaki varlıkların düşen fiyatları, bu piyasalarda fırsatlar yaratmaktadır. Yabancı yatırımcıların ilgisinin tekrar Türkiye ye yönelmesi için iştahın oluşması biraz zaman alacaktır. Yabancı yatırım firmaların bazıları maliyetlerini azaltmak ve büyüme planlarını kontrol etmek için İstanbul ofislerini kapatmışlardır. Ancak, bunun sebebi Türkiye deki piyasaların kötülüğünden değil, bu firmaların etkin oldukları piyasalarda ve kendi ülkelerindeki piyasalarda finansal açıdan kötü durumda olmalarıdır. Kriz döneminde Türkiye de operasyonlarını sürdüren firmalar, kar etmeye devam etmekte ve yatırımlarını genişletmeye tekrar başlamaktadırlar. İSTANBUL OFİS PİYASASI 2. Ç ORTALAMA BOŞLUK ORANLARI A SINIFI OFİSLERİ Bu arada, gayrimenkul piyasasında yerli yatırımcılar arasında önemli bir hareketlilik vardır. Yabancı yatırımların ve kurumsal talebin eksikliğinden dolayı, 2007 ve 2008 yılındaki spekülatif piyasalara göre fiyatlar daha da oturmuştur. Bu dönemde Türk işadamları ve yatırımcılar arsaya yatırım yapmakta ve konut sektöründeki yeni projeleri uygulamaya başlamaktadırlar %17,5 %4,4 %3,3 İstanbul Ofis Piyasası %0 %12,3 %5,7 %6,2 %53,8 %4,4 %2,4 %21,9 %10, yılının ikinci çeyreği ofis piyasasında iyileşmelere şahit olduğumuz ve hem ofis kiracıları hem de geliştiriciler ve yatırımcılar açısından olumlu bir dönem oldu N/A KİRALANMIŞ ALAN 17,1 17,8 18,8 14,1 19 BOŞ ALAN İSTANBUL ORTALAMA KİRA RAKAMLARI A SINIFI OFİSLERİ $/m 2 /ay 26,7 26,2 32,7 29,9 31,1 24 TALEP Ekonomik krizin yaraları sarılırken, kiralama talebinde bir artış gözlüyoruz. Son 2 yılda İstanbul ofis piyasası bazı şirketlerin Ümraniye, Kavacık ve Levent te gerçekleştirdiği kiralama işlemlerinin dışında oldukça durgundu. Talebin azalmasına rağmen düşmeyen kira rakamları, taşınma maliyetleri, özellikle global şirketlerde beklenenden uzun süren onay süreçleri ve kriz ve merkezi iş aksında arazi geliştirmede yaşanan zorluklar nedeniyle yeni ofis projelerinin piyasaya çıkmaması ofis piyasasındaki durgunluğun diğer nedenleriydi. Geçmiş dönemde yaşanan bu zorluklara rağmen ekonomideki olumlu hava ile birlikte 2010 un son iki çeyreğinde kiralamalarda ciddi anlamda bir artış ve ofis piyasasında hareketlenme görüyoruz ,9$ 13,3$ İSTENEN KİRA İSTANBUL ORTALAMA KİRA RAKAMLARI A ve B SINIFI $/m 2 /ay ASYA A Sınıfı B Sınıfı 25,5$ AVRUPA 16,3$ Krizle beraber ofis arayışlarını ve yatırım planlarını donduran ve erteleyen uluslar arası şirketler, özellikle de finans, teknoloji, hızlı tüketim malları ve servis sektörleri, bu dönemde piyasalarda yaşanan olumlu gelişmeler ve göstergelerin de etkisiyle ofis arayış süreçlerini aktif hale getirdiler. Öte yandan bu dönemde şirketlerin taleplerinin kriz öncesi dönemdeki talepten çok daha farklı olduğunu görüyoruz. Önceki dönemde merkezi iş aksında Levent, Etiler gibi kiraların yüksek olduğu bölgelerdeki prestijli ofislere yönelik olan talep bu dönemde bütçelerin daha kısıtlı olması sebebiyle Ümraniye, Kavacık gibi ikincil bölgelerde yer alan A sınıfı ofislere yöneldi. Bu bağlamda küçülme, daha verimli ofislere taşınma ve konsolidasyon, ofis piyasasındaki ana eğilimler haline geldi. COLLIERS INTERNATIONAL S. 5

6 endüstriyel alanlara olan talep devam etmiştir İSTANBUL OFİS PİYASASI GÖSTERGELERİ 1. YARI 2010 A Sınıfı B Sınıfı Mevcut Stok (m 2 ) Ortalama Boşluk Oranı 10,34% 9% Kaynak: Colliers International Turkey Bu dönemde kiralama işleminin tamamlanması, şirketlerin beklediklerinden daha fazla zaman alan ve daha fazla prosedürü olan bir iş haline geldi. Bütün bu hareket ve talepte canlanmaya rağmen kiracılar kira sözleşmesini imzalamadan önce çok dikkatli davranıyorlar. Kiracıların mal sahiplerinden taleplerinin arttığı bir döneme girdiğimiz söylenebilir. Kira rakamlarında ciddi bir düşüş olmasa da kiracıların beklentileri daha esnek ve iyileştirilmiş ticari şartlar olarak şekillenmiştir. iralama talebi, merkezi iş bölgelerinden, Anadolu yakasındaki ikincil bölgelere kaydı. Örnek olarak, E-5 ve TEM in kesişim noktası ve her iki köprüye de erişimi kolay olan bir bölge olarak hızlı bir gelişim kaydetti. Kavacık ise yeni ofis arayışında kısıtlı bütçesi olan şirketler için ulaşım kolaylığı sunan bir başka bölgedir. Ancak bölgedeki altyapı yetersizliği ve iskan sıkıntısı talebin büyük kısmının diğer bölgelere kaymasına yol açıyor. Önümüzdeki dönemde yeni açılan ve planlanan tünel projeleri ve bağlantı yollarının gelişimi Kağıthane ve Kadıköy-Kartal metro hattının hayata geçmesi ile Kartal ın talep gören yeni bölgeler haline geleceğini öngörüyoruz. ARZ Global ekonomik krizi takip eden dönemde düşük talebe karşın arzın geliştirilememiş olması ve boşluk oranlarının pek çok bölgede %5 in altında olması kiraların sabit kalmasını sağladı yılında, Levent, Zincirlikuyu ve Kozyatağı gibi birincil ofis bölgelerinde planlanan pek çok proje finansman sıkıntısı nedeniyle ertelendi. Türkiye de built-to-suit diğer ülkelerdeki ofis piyasalarının aksine çok yaygın bir uygulama değil yılında, ekonominin iyileşme sürecinde olmasına ve piyasa durumunun iyimser görünmesine rağmen, kira sözleşmesi geliştiriciler adına fon ve kredi bulmak için hala ön koşul olarak görünüyor. Bu nedenle, ofis projeleri, kısa vadede daha yüksek geri dönüş sağlayan konut ve perakende projelerine kıyasla geri planda kalıyor. Düşük faizler ve piyasadaki olumlu rüzgârlar eğer ardı ardına gerçekleşen kiralama işlemleri ve giderek düşen boşluk oranları ile desteklenirse ve arazi geliştirmede yaşanan sıkıntılar aşılabilirse Levent, Zincirlikuyu, Esentepe gibi bölgelerde yeni projeler hayata geçirilecektir. Eğer projeler aynı dönemde piyasaya çıkarsa oluşabilecek arz fazlası kiralarda aşağı yönlü baskı anlamına gelebilir. KİRA RAKAMLARI Hiç şüphesiz 2009 yılında kiralarda düşüş kaydedilmesindeki en önemli sebep yetersiz talepti yılında, kiralar sabit kalmasına rağmen, önümüzdeki dönemde planlanan projeler hayata geçerse merkezi iş bölgelerindeki kiralarda belirgin düşüşler gerçekleşebilir. Ancak ard arda gerçekleşen işlemler ve kiralama taleplerindeki canlılık bu şekilde devam ederse arz-talep dengesi korunacak ve kiralar sabit kalacaktır. OFİS TRENDLERİ: YEŞİL BİNALAR Önümüzdeki dönemde şirketler A ve B sınıfı ofislerin düşük kiralarından ve mal sahipleri tarafından sunulacak cazip imkânlardan etkilenecekler. Öte yandan deprem riskinin yüksek olduğu bir coğrafyada ve sel baskınlarının yaşandığı Basın Ekspres gibi bölgelerde cazip kira rakamları ve diğer koşullara rağmen düşük standartlar sunan kalitesiz ofisler kiracılarını ellerinde tutmakta zorlanacaklar. Çevre dostu, enerji tasarrufu sağlayan ve sertifikalı ofislere olan talep önümüzdeki dönemde trendleri ve planlanan projeleri şekillendirecek. Global şirketler kendilerini şimdiden bu standartlara adapte etmeye başladılar ve şu anda LEED, BREEAM gibi sertifikalar zorunluluk olmasa da ofis seçim kriterlerinde yer alıyorlar. Çevre konusunda duyarlılığı olan global ve yerel şirketler sertifikalı olsun olmasın yeşil bina özelliklerine sahip projeleri tercih etmektedirler. Önümüzdeki dönem tüm dünyada olduğu gibi Türkiye de de bu tercihlerin daha bilinçli yapılacağı bir dönem olacak. Ülkemizde buna öncülük eden ilk ofis binası Tekfen-Oz Gayrimenkul tarafından geliştirilen LEED sertifikalı Levent Ofis Projesidir. ( com) Bu proje Siemens in Gebze de kendi kullanımı için geliştirdiği LEED sertifikalı Gebze ofisini takip etmekle beraber bundan sonra geliştirilecek çok kullanıcılı yeşil ofislere öncülük ederken, ofis geliştiricileri de bu standartları kendi projelerine entegre edebilmek adına sertifikasyon sistemlerini değerlendirmektedirler. Özellikle Avrupa ve Amerika da yeşil ofislere talebin artması ve yeni projelerde sertifikasyon aranması Türkiye de de gayrimenkul geliştiricilerini ve yatırımcılarını bu konuya eğilmeye teşvik edecektir. Bu trend yatırımcı ve gayrimenkul şirketlerinin yanı sıra mimarlara, mühendislere, gayrimenkul profesyonellerine ve tabi bu projelerin nihai kullanıcılarına da yeşil binalar ve çevre duyarlılığı konusunda kendilerini geliştirme fırsatı sunacaktır. Emsale dahil edilmeyen kış bahçeleri ve balkonlar son yıllarda planlanan projelerin konsept tasarımlarında daha çok karşımıza çıkmaya başlamıştır. Eğer benzer teşvikler yerel otoritelerce enerji tasarrufu sağlayan yeşil projelere de verilirse, sertifikasyon ve yeşil binalar gayrimenkul geliştiricilerinin gündeminde de ciddi bir biçimde yer alacaktır. Biz, Colliers International olarak, bu yöndeki olumlu gelişmeleri ilgiyle izliyor ve takdir ediyoruz. Bu standartları uygulayarak yeşil binaları ve enerji sertifika sistemlerini uygulayan geliştiricilerin projelerinin daha da değerleneceğine inanıyoruz. İstanbul Endüstriyel Piyasası 2010 yılının ilk yarısında Türkiye nin üretiminde meydana gelen artış sayesinde endüstriyel alanlara olan talep devam etmiştir. Bunun sonucunda, 2010 yılının ilk yarısında endüstriyel kira fiyatlarında önemli değişiklikler meydana gelmemiştir. Bu dönemde, giderlerini azaltmak isteyen firmalar alternatif lokasyonlarda yer arayışına girmişlerdir. Bu alternatiflerden olan Türkiye deki serbest bölgeler, özellikle ihracata yönelik çalışan pek çok firma için daha uygun ve alternatif seçenekler sunmaktadır. Ne var ki, 2009 yılında serbest bölgelere olan talepte bir azalma meydana gelmiştir. Bunun ana sebepleri arasında, global ekonomik kriz ve en büyük ticaret ortağımız olan Avrupa ülkelerinde Türk mallarına olan talepteki azalma gösterilebilir. Ekonomik kriz, 2009 yılı başında çıkarılan serbest bölgelerde istihdam edilen personele ödenen ücretlerin gelir vergisinden istisnası konusundaki katı kanunla birleşerek serbest bölgelere olan S. 6 COLLIERS INTERNATIONAL

7 TÜRKİYE DEKİ SERBEST TİCARET BÖLGELERİ Ad Şehir Kuruluş Tarihi Faaliyete Geçme Tarihi Alan Endüstriyel Kira Oranları ($/m²/ay) Açık Alan Kapalı Alan Adana Yumurtalık SB Adana $2-$2,5 $2,5-$5 Aegean SB İzmir $2,25-$3,67 $5,5-$14,3 Antalya SB Antalya $2,42-$2,75 $1-$3,5 Bursa SB Bursa $3,85 $3,15-$5,5 Denizli SB Denizli $2,5 $1,75-$8,5 Avrupa SB Tekirdağ $4 $4-$6 Gaziantep SB Gaziantep $1,75-$4,5 $1,2-$4,5 İstanbul Havaalanı SB İstanbul $5 $13,3 İstanbul Deri ve Endüstri SB İstanbul $5 $5-$10 İstanbul Trakya SB İstanbul $8 $13 İzmir Menemen SB İzmir $3,4 $3,5-$5 Kayseri SB Kayseri $1-$2 $2-$4 Kocaeli SB Kocaeli $2,2-$4,4 $7,7 Mardin SB Mardin $2 $1,5-$2,5 Mersin SB Mersin $2,66 $1,2-$2 Rize SB Rize $3 $1,5-$2,5 Samsun SB Samsun $3 $5 Trabzon SB Trabzon $3-$4 TÜBİTAK-MAM SB Kocaeli $5,5 $14,3 Kaynak: Undersecretariat of the Prime Ministry for Foreign Trade talebi azaltmıştır. 12 Mart 2009 tarihinde yayınlanan kanuna göre, firmaların istihdam edilen personele ödenen ücretlerin gelir vergisinden istisna sayılabilmesi için üretimlerinin %85 ini ihraç etme zorunluluğu getirilmiştir. Üretimlerinin bir kısmını fason olarak gerçekleştiren serbest bölgede faaliyet gösteren bazı firmalar bu kotayı doldurmakta sıkıntı yaşamaktadırlar. Bu kısıtlamadan ve global krizden dolayı, serbest bölgelerdeki istihdam sayılarında yaklaşık %20 oranında bir düşüş meydan gelmiş ve bu bölgelerde çalışan toplam personel sayısı seviyesine gerilemiştir. Bu dönemde, serbest bölge yönetimleri ve burada faaliyet gösteren firmalar, ihracat kotasını en az %65 düzeyine düşürüp gelir vergisi istisnasından yararlanmak için lobi çalışmalarını sürdürmektedirler. Piyasada yetkili mercilerin bu konuyu çözüme kavuşturacağı beklentisi hakimdir. Bu sebeple Türkiye deki serbest bölgelere ilginin tekrar arttırılması için, birkaç yeni teşvikle birlikte bu kanun konusundaki revizyonun bu yıl içerisinde yapılacağı beklentisi vardır. Bu revizyonla beraber 2009 yılında kriz sebebiyle duran yatırımların, 2010 yılında hayata geçirilmesi beklenmektedir. Küresel krizden çıkma, gelir vergisindeki istisnalar konusunda yapılacak iyileştirilmeler ve yeni teşviklerle birlikte serbest bölgelerdeki istihdamın yaklaşık %30 oranında artması beklenmektedir. Hewlett-Packard ve Polyplex gibi bazı firmalar krizden çıkma belirtileriyle birlikte yatırımlarını arttırmaya başlamışlar, bazı firmalar da serbest bölgelerde yer arayışlarına devam etmektedirler. Mevcut ekonomik durumdan dolayı, firmalar verimliliği arttırmak ve kar oranlarını korumak için maliyet azalma ve bunun gibi pek çok yeni düzenlemeye başvurmaktadırlar. İhracata yönelik çalışan bazı üreticiler, yukarıda belirtilen gelir vergisi istisnası konusundaki iyileştirmeyle birlikte faaliyetlerini Türkiye deki serbest bölgelere konumlandırmaya daha sıcak bakacaklardır. Gümrük sınırlarının dışında olmaları, uluslararası ticaretle ilgili bazı vergi ve ekonomik kısıtlamalara tabi olmamaları sebebiyle, Türkiye de yerleşik olan veya olmayan gerçek ve tüzel kişiler, serbest bölgelerde olmanın maliyet ve faydalarını değerlendirmektedirler. Türkiye deki serbest ticaret bölgelerinde araştırma ve geliştirme, üretim, yazılım, genel ticaret, depolama, paketleme, bankacılık ve sigorta faaliyetleri gibi pek çok faaliyet yapılabilmektedir. Otomotiv, kimya, tekstil ve elektronik sektörlerinden pek çok firma serbest ticaret bölgelerinde faaliyet göstermektedir. Delphi Packard, Hewlett- Pac kard, Polyplex, Hugo Boss, Akzo Nobel, Vestel, Bossa, Tekfen İnşaat, Şahinler Tekstil Türkiye deki serbest ticaret bölgelerinde faaliyet gösteren önemli firmalardan bazılarıdır. Türkiye de toplam 19 adet serbest ticaret bölgesi mevcut olup bu bölgelerin 2009 yılındaki toplam ciroları $17,8 milyar dolar olmuştur. Serbest ticaret bölgelerinin sunduğu bazı avantajlar aşağıda verilmiştir 1 : Gümrük vergileri ve aynı tür diğer vegilerden %100 oranında 1 Kaynak: Invest in Turkey: COLLIERS INTERNATIONAL S. 7

8 perakendeciler 2010 yılı ilk yarısında tüketim mallarına olan talebin arttığını gözlemlemişlerdir SERBEST TİCARET BÖLGELERİ DIŞINDAKİ ORTALAMA KİRA RAKAMLARI (1. YARI 2010) Kira Bölge Kıta ($/m²/ay) Samandıra-Sultanbeyli Asya 7 Dudullu-Sarıgazi-Ümraniye Asya 8,8 Tuzla Asya 5 Gebze Asya 5,5 İzmit Asya 3,5 Ayazağa-Kağıthane Avrupa 6 İkitelli Avrupa 5,5 Beylikdüzü Avrupa 5 Hadımköy Avrupa 5 Çatalca Avrupa 3 Silivri Avrupa 3 Çerkezköy Avrupa 3 İstanbul otelleri Türkiye ekonomisinde yaşanan olumlu gelişmelerle birlikte güçlü ve gelecek vaat eden bir otel piyasası olduğunu göstermiştir. muafiyet İmalat firmalar için kurumlar vergisinden %100 oranında muafiyet KDV ve özel tüketim vergilerinden %100 oranında muafiyet Personel maaşı üzerinden alınan gelir vergisinden %100 oranında muafiyet (Serbest bölgelerde ürettiği ürünlerin FOB bedelinin en az %85 ini ihraç eden şirketler için) Ürünlerin süre kısıtlaması olmaksızın serbest bölge içerisinde tutulabilmektedir. Serbest bölgede elde edilen kâr ve iratlar Türkiye dahil istenilen herhangi bir ülkeye, kambiyo mevzuatına uygun olarak, vergilendirilmeden serbestçe transfer edilebilir. Limanlara ve iş gücüne ulaşım, altyapı ve iş gücü kalitesi serbest ticaret bölgelerini birbirinden farklılaştıran ve yer seçiminde öne çıkan kriterlerdir. İzmir de yer alan Ege Serbest Bölgesi, bu gibi öne çıkan özellikleriyle bünyesinde yer alan 250 firma ve istihdam ettiği toplam personelle ilk sırada yer alırken, yıllık $2,7 milyar Dolar ticaret hacmiyle serbest bölgeler arasında Türkiye de ikinci sırada bulunmaktadır. Perakende Piyasası RPiyasalarda küresel krizin sonlanıp dipten dönüldüğü düşüncesini güçlendiren veriler perakende sektöründe de görülmeye başlandı. Piyasalardaki genel havanın olumluya dönmesi ve Türkiye gayrimenkul piyasasının bu krizden en az etkilenen piyasalardan biri olduğu düşüncesiyle, perakendeciler 2010 yılı ilk yarısında tüketim mallarına olan talebin arttığını gözlemlemişlerdir yılında pek çok alışveriş merkezinde kur sabitleme, kira indirimi gibi değişik şekillerde görülen kira iyileştirmeleri, toparlanma sürecine girilen 2010 yılı ilk yarısında kaldırılmaya başlanmıştır. Geçtiğimiz yıl doluluk oranlarında sıkıntı yaşayan özellikle yeni açılan pek çok alışveriş merkezi, 2010 yılındaki iyimser havayla birlikte doluluk oranlarını arttırmışlardır. Cadde mağazacılığının en önemli yerlerinden olan Nişantaşı, İstiklal Caddesi ve Bağdat Caddesi ndeki doluluk oranlarında ve kira rakamlarında görülen düşüş, 2010 yılının başlamasıyla beraber toparlanmış ve kriz önceki rakamlara yaklaşmıştır yılında küresel krizin etkisiyle duran pek çok alışveriş merkezi yatırımı, bu yılın başlamasıyla birlikte hız kazanmıştır. Tüketicilerin güvenindeki artış, perakende piyasasındaki toparlanmayı da destekler niteliktedir. AMPD (Alışveriş Merkezi ve Perakendeciler Derneği) ve Nielsen tarafından yayınlanan Perakende Endeksi verilerine göre 2010 yılının ilk beş ayı ciroları, 2009 yılının aynı dönemi cirolarına göre %6 oranında bir artış göstermiştir yılı ilk yarısı itibarıyla, İstanbul perakende piyasası mevcut 80 alışveriş merkeziyle, toplam 2,3 milyon m2 lik, bin kişi başına düşen 178 m2 lik kiralanabilir alana ulaşmıştır. Yapım aşamasında olan projelerin de bitmesiyle birlikte, 2010 yılı sonunda, toplam kiralanabilir alanın 2,5 milyon m2 olması beklenmektedir yılı itibarıyla, Türkiye de organize perakendenin, perakende sektöründeki payının %38 seviyelerinde olduğu tahmin edilmektedir. AB ülkelerinde organize perakendenin perakende sektöründeki payının %80 lerin üzerinde olduğu düşünüldüğünde Türkiye, organize perakende sektöründeki büyüme potansiyeliyle yatırımcılara fırsatlar sunmaya devam etmektedir. Özellikle nüfus yoğunluğu yüksek, ekonomik bakımdan gelişmiş olan Anadolu şehirlerinde organize perakende anlamında gelişme potansiyeli yüksektir. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi metropol şehirlerde alışveriş merkezi arzı son yıllardaki yatırımlarla önemli derecede artmıştır. Bu sebeple bu illere alışveriş merkezi yatırımı yaparken, projenin lokasyon seçiminden dizaynına; konseptinden mağaza karmasına kadar her detay titizlikle düşünülmelidir. Müşterilerin, iyi geliştirilmiş ve iyi dizayn edilmiş alışveriş merkezlerine her zaman ihtiyacı olduğu unutulmamalı ve yeni projelerin konumlanmasında stratejik davranılmalıdır. S. 8 COLLIERS INTERNATIONAL

9 YABANCILARIN MİLLİYETLERE GÖRE DAĞILIMI - İLK10 ÜLKE Ülke 2010* % 2009 % Değişim % Germany , ,89 0,0% Russia , ,47 25,3% Great Britain , ,07 17,6% Iran , ,98 75,8% Bulgaria , ,02-2,0% Georgia , ,26-19,3% The Netherlands , ,92 0,3% Syria , ,70 108,9% İlk 6 aylık dönemde yabancı ziyaretçi ile İstanbul toplam yabancı ziyaretçilerin %26,46 sını ağırlayarak Antalya dan sonra en çok ziyaret edilen şehir olmuştur ortasında %80 doluluk oranlarına kadar ulaşan ve yılı %75 ile kapatan İstanbul otel piyasası, 2009 yılını da %70 in üzerinde doluluk oranı ile kapatarak kriz döneminden çok fazla etkilenmediğini göstermiştir. İstanbul otelleri ayrıca 2009 yılı sonunda $200 ortalama oda fiyatı ile yatırımcılarını memnun etmiş ve Türkiye ekonomisinde yaşanan olumlu gelişmelerle birlikte güçlü ve gelecek vaat eden bir otel piyasası olduğunu göstermiştir. France , ,49-0,2% Greece , ,52 7,7% Other , ,69 2,0% TOTAL , , Kaynak: Turizm ve Kültür Bakanlığı İstanbul Otel Piyasası İlk 6 aylık döneme bakıldığında, ülkemizi ziyaret eden yabancı sayısının 2009 yılına oranla %9,26 artış göstererek kişiye ulaştığı görülmektedir. Bu artışın genellikle yaz sezonu dışında gerçekleşmiş olması, başta İstanbul olmak üzere Türkiye nin dünyada önemli bir finans ve kültür merkezi olmak için attığı adımların olumlu sonuçlarını göstermektedir. Bu artış üzerinde İstanbul un Avrupa kültür başkentlerinden biri olmasının ve kongre vadisi projesinin faaliyete geçmesinin yanı sıra turizm potansiyeli olan ülkelerle vizeleri karşılıklı kaldırma girişimlerinin de önemli payı vardır. Geçen yıla göre elde edilen bu artış, kriz ortamından en az hasarla çıkmak adına uygulanan stratejilerin başarılı bir şekilde yürüdüğüne işaret etmektedir yılı Ocak-Haziran döneminde Türkiye yi ziyaret eden yabancıların milliyetlerine göre dağılımına baktığımızda Almanya nın %14,55 ( ) ile birinci, Rusya nın %10,87 ( ) ile ikinci, İngiltere nin %8,68 ( ) ile üçüncü sırada olduğunu görüyoruz. İngiltere yi İran, Bulgaristan, Gürcistan, Hollanda, Suriye, Fransa ve Yunanistan izlemektedir. Bu dağılımda dikkat çeken nokta, 2009 yılı ile kıyaslandığında kısa sure önce karşılıklı olarak vizelerin kaldırıldığı İran ve Suriye den gelen ziyaretçi sayılarında yaklaşık %100 civarında olan artıştır. Yine kısa bir süre önce Rusya ile imzalanan fakat henüz yürürlüğe girmeyen karşılıklı vizelerin kaldırılmasına ilişkin anlaşmanın olumlu sonuçları ise daha ileriki tarihlerde görülecektir yılı ziyaretçi sayılarına kıyasla dikkat çeken bir diğer ülke ise %42,86 artış ile ülkemize 92,548 ziyaretçi gönderen Japonya dır. Bu artışın temel nedeni ise 2010 yılında Türkiye de Japonya yılı ilan edilmesi ve bu kapsamda yapılan etkinliklerdir. COLLIERS INTERNATIONAL S. 9

10 Türkiye deki konut kredilerinin GSYH ya oranı, AB ülkeleri ortalaması nın çok altındadır. Konut Piyasası Son dönemlerde, merkezi lokasyonlara olan konut talebinde bir düşüş olmazken, kent dışı bölgelere olan talepte bir azalma meydana gelmiştir. İstanbul konut piyasasındaki yavaşlamaya rağmen, üst gelir grubunu hedefleyen şehir merkezinde ve merkezi iş alanları yakınlarında inşa edilen projelere olan talep gücünü korumaktadır. Lüks konut ve residans tipi konut talebi konusunda Beşiktaş-Şişli-Taksim ve Levent-Maslak bölgeleri en çok ilgi çeken bölgeler olmuşlardır yılının ikinci yarısından başlayarak 2010 yılının ilk yarısı boyunca, bu bölgelere olan talep canlanmış ve fiyatlar tekrar yükseliş eğilimine girmiştir. Türkiye de konut piyasasının zaman içinde önemli ölçüde gelişmesi ve bunun sonucunda ev sahipliği oranının %68 olmasına rağmen, Türkiye deki konut kredilerinin GSYH ya oranı (%4), AB ülkeleri ortalaması olan %50 nin çok altındadır yılının ilk çeyreğinde, Türkiye de konut satışları önceki döneme göre %21 oranında düşüşle adet olmuştur. Konut sahiplerinin çoğu kredilerin faiz oranları daha yüksek olmasına rağmen Türk Lirası cinsinden olmasını tercih etmektedir. Bu davranış da yine sıkı sık ekonomik kriz görmüş olmayla ve bu dönemlerde Türk Lirasının çok değişken olmasıyla açıklanabilir. Aşağıdaki grafikte ticari bankaların konut kredilerine uyguladıkları faiz oranları yer almaktadır. Bu grafik, aynı zamanda kullanılan konut kredisi miktarının 2008 yılını ortalarına kadar arttığını, 2009 yılının ilk çeyreğinde başlayan toparlanmanın kredi faizlerindeki düşüşün yardımıyla 2010 yılında da devam ettiğini göstermektedir. Maliyet-kazanç analiziyle örtüşen, uygun fiyatlı arsa bulmanın mümkün olduğu merkezi lokasyonlarda yüksek standartlarda orta-üst ve üst gelir grubuna hitap edecek rezidans projeleri geliştirmenin öncelikli yatırım potansiyeli olduğunu düşünüyoruz. Bunun yanı sıra, şehir merkezi sınırlarına yakın bölgelerde fiyat açısından uygun olan orta ölçekli, apartman tipi projelerin daha fazla talep göreceğini ve başarılı olacağını düşünüyoruz. Bu tarz projelerin başarılı olmasının sebepleri arasında, projelerin fiyat açısından uygun olması ve altyapı olanaklarının gelişmiş olması yer almaktadır. Türkiye deki ev sahiplerinin kısa ve orta vadeli kredileri uzun vadeli kredilere tercih etme eğilimleri vardır. Bu eğilimin sebepleri arasında, Türkiye nin 2001 yılında yaşadığı gibi sık sık ekonomik kriz dönemi görmesi yer almaktadır. Şu an ortalama konut kredisi vadeleri yedi yıldan daha kısa sürelidir. Konut sahiplerinin nerdeyse yarısı kredi vadelerinin beş ile 10 yıl arasında olmasını tercih ederken, kredi vadesinin 10 yıldan fazla olmasını tercih edenlerin oranı sadece %19 oranında olmuştur YILINDAN GÜNÜMÜZE SATILAN KONUT ADEDİ Değişim (%) 1. Ç Ç Değişim (%) Toplam (Türkiye) % % İstanbul % % İzmir % % Ankara % % Kaynak: TUIK S. 10 COLLIERS INTERNATIONAL

11

12