YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Transkript

1 YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. ZEYTİNBURNU / İSTANBUL (Parsel) GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU Rapor No:

2 İÇİNDEKİLER 1. RAPOR ÖZETİ 3 2. RAPOR BİLGİLERİ 4 3. ŞİRKET BİLGİLERİ 5 4. MÜŞTERİ BİLGİLERİ 6 5. UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR 7 6. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI TAPU KAYITLARI TAPU TAKYİDATI 8 7. BELEDİYE İNCELEMELERİ İMAR DURUMU İMAR DOSYASI İNCELEMESİ ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN İPTALLERİ V.B. KONULAR YAPI DENETİM FİRMASI SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDEKİ HUKUKİ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞİŞİM TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU KONUM VE ÇEVRE BİLGİLERİ ULAŞIM BÖLGE ANALİZİ MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER AÇIKLAMALAR EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ DEĞERLENDİRME FİYATLANDIRMA EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ ALTBÖLÜMLER GELİŞTİRME TEKNİĞİ ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALIZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMIN VE NEDENLERININ AÇIKLAMASI KIRA DEĞER ANALIZI VE KULLANILAN VERILER GAYRIMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKI DURUMUNUN ANALIZI BOŞ ARAZI VE GELIŞTIRILMIŞ PROJE DEĞERI ANALIZI VE KULLANILAN VERI VE VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALIZI HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMI İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI ASGARI BILGILERDEN RAPORDA VERILMEYENLERIN NIÇIN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERI YASAL GEREKLERIN YERINE GETIRILIP GETIRILMEDIĞI VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZIN VE BELGELERIN TAM VE EKSIKSIZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ DEĞERLEMESI YAPILAN GAYRIMENKULÜN SERMAYE PIYASASI KURULU HÜKÜMLERINE AYKIRI BIR DURUMU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ SONUÇ 22 2

3 1. RAPOR ÖZETİ DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRES DAYANAK SÖZLEŞME : Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. : Maltepe Mahallesi, Yılanlı Ayazma Sokak, 2945 ada, 51 nolu parsel Zeytinburnu / İSTANBUL : 24 Şubat 2015 tarih ve /013 no ile DEĞERLEME TARİHİ : 24 Şubat 2015 RAPOR TARİHİ : 27 Şubat 2015 DEĞERLENEN TAŞINMAZIN TÜRÜ DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ İMAR DURUMU ÖZETİ RAPORUN KONUSU RAPORUN TÜRÜ : Parsel : Tam mülkiyet : İstanbul İli, Zeytinburnu ilçesi, Merkezefendi Mahallesi 2945 ada, 51 nolu parsel (Bkz. Tapu Kayıtları) : MİA (Merkezi İş Alanı), Kaks:2,50, İnşaat nizamı:ayrık (Bkz. İmar Durumu) : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen parselin değer tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. : Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları içerecek şekilde hazırlanmıştır. GAYRİMENKUL İÇİN TAKDİR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARİÇ) ZEYTİNBURNU İLÇESİ, MALTEPE MAHALLESİ NDE YER ALAN ,-TL 2945 ADA, 51 NOLU PARSELİN BUGÜNKÜ PAZAR DEĞERİ RAPORU HAZIRLAYANLAR Sorumlu Değerleme Uzmanı M. KIVANÇ KILVAN (SPK Lisans Belge No: ) Değerleme Uzmanı Öznur AKTULAN (SPK Lisans Belge No: ) 3

4 2. RAPOR BİLGİLERİ DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRES DAYANAK SÖZLEŞME : Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. : Maltepe Mahallesi, Yılanlı Ayazma Sokak, 2945 ada, 51 nolu parsel Zeytinburnu / İSTANBUL : 24 Şubat 2015 tarih ve /013 no ile MÜŞTERİ NO : 442 RAPOR NO : DEĞERLEME TARİHİ : 24 Şubat 2015 RAPOR TARİHİ : 27 Şubat 2015 RAPORUN KONUSU RAPORUN TÜRÜ RAPORU HAZIRLAYANLAR : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen parselin değer tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. : Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları içerecek şekilde hazırlanmıştır. : M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: RAPORA KONU GAYRİMENKUL İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER : Öznur AKTULAN Değerleme Uzmanı Lisans No: RAPOR TARİHİ RAPOR NUMARASI 2015/066 (*) RAPORU HAZIRLAYANLAR TAKDİR OLUNAN DEĞER (TL) (KDV HARİÇ) Öznur AKTULAN (401665) Kıvanç KILVAN (400114) (*) Yeşil İnşaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri Ticaret A.Ş. adına hazırlanmıştır. 4

5 3. ŞİRKET BİLGİLERİ Şirket Adı : Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Şirket Merkezi : İstanbul Şirket Adresi : Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/ Acıbadem Kadıköy / İSTANBUL Telefon : (0216) (0216) (0216) (0216) (0216) Faks : (0216) eposta Web : bilgi@lotusgd.com : Kuruluş (Tescil) Tarihi : 10 Ocak 2005 Sermaye Piyasası Kurul kaydına alınış Tarih ve Karar No : 07 Nisan /462 Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurul kaydına alınış Tarih ve Karar No : 12 Mart Ticaret Sicil No : / Kuruluş Sermayesi Şimdiki Sermayesi : ,-YTL : ,-TL 5

6 4. MÜŞTERİ BİLGİLERİ ŞİRKETİN ÜNVANI : Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : Yeşil Plaza, Yılanlı Ayazma Yolu, No: 15 Topkapı - Zeytinburnu / İSTANBUL TELEFON NO : (212) FAKS NO : (212) KURULUŞ TARİHİ : KAYITLI SERMAYE TAVANI : ,-TL ÖDENMİŞ SERMAYESİ : ,01-TL FAALİYET KONUSU : Sermaye Piyasası Kurulu'nun gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleri ile belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, sermaye piyasası araçlarına ve sermaye piyasalarına yatırım yapmaktadır. Şirket ayrıca belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilmekte ve SPK düzenlemelerinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilmektedir. Şirket Türkiye'de kurulmuş olup Türkiye'de faaliyet göstermektedir. PORTFÖYÜNDE YER ALAN GAYRİMENKULLER : Tekirdağ ili, Merkez ilçesi, Barbaros köyü, Tavanlıçeşme mevkii, 201 ada1 nolu ile 8103 ve 8104 no'lu parseller (toplam m 2 yüzölçümlü 3 adet arsa) İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Esenyurt mahallesi, 2945 ada, 37 ve 38 nolu parsellerde toplam ,45 m 2 hisse İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, Güzelce mahallesi, 19 IV pafta, 444 ada, 2 parseldeki Güzelşehir projesindeki alışveriş merkezi'nde 12 adet natamam işyeri İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Ekşinoz köyü, Cumhuriyet Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2949 ada, 7 parsel'de inşa edilen İnnovia projesi 1. etap'ta 19 adet daire (16 adedi tam, 3 adedi hisseli) İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Cumhuriyet Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2949 ada, 8 parsel'de inşa edilen İnnovia projesi 1. etap'taki m 2 kullanım alanlı kreş binasında %70 pay İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, eşkiniz köyü, Cumhuriyet Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2949 ada, 7 parsel'de inşa edilen İnnovia projesi 1. etap'ta (771 m 2 kullanım alanlı) 6 adet ticari ünite İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşa edilen İnnovia projesi 2. etap'ta toplam 56 adet daire (51 adedi tam, 5 adedi hisseli) İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşa edilen İnnovia Projesi 2. etap'ta toplam 171 adet ticari ünite İstanbul ili, Esenyurt, Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2011 Sokak, 2945 ada, 35 nolu parsel üzerinde geliştirilen İnnovia projesi 3. etapta 176 adet daire (167 adedi tam, 9 adet hisseli) İstanbul ili, Esenyurt, Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2011 Sokak, 2945 ada, 35 nolu parsel üzerinde geliştirilen İnnovia projesi 3. etapta 41 adet ticari ünite İstanbul ili, Esenyurt, Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2945 ada, 49 nolu parsel üzerinde geliştirilen İnnovia projesi 4. etapta adet daire İstanbul ili, Esenyurt, Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2945 ada, 49 nolu parsel üzerinde geliştirilen İnnovia projesi 4. etapta 121 adet ticari ünite Kocaeli ili, Körfez ilçesi, Belen Köyü Körfez projesinde toplam m 2 yüzölçümüne sahip 20 adet parsel (Yeşil GYO hissesi ,09 m 2 ), Sakarya İli, Arifiye İlçesinde, toplam ,22 m 2 yüzölçümüne sahip 7 adet parsel İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Maltepe Mahallesi, Yılanlı Ayazma Yolu üzerinde konumlu Yeşil Plaza binasında %50 hisse 6

7 5. UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz. a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur. b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır. c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir. d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir. e. Resmi dairelerde gayrimenkulün araştırmasına yönelik olarak yapılan temaslarda bazı bilgiler belgeye dayalı olmaksızın elde edilebilmektedir. Bu bilgiler yetkililerin beyanlarına dayalı olduğu ve yazılı bir dokümanla desteklenmediği için ilgili resmi kuruluşun sonraki beyanlarında farklılıklar söz konusu olabilir. f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz. 7

8 6. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI 6.1. Tapu kayıtları SAHİBİ İLİ - İLÇESİ MAHALLESİ PAFTA NO : Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik Anonim Şirketi : İstanbul-Zeytinburnu : Merkezefendi : F21C24D1C ADA NO : 2945 PARSEL NO : 51 NİTELİĞİ : Bahçeli bir fabrika binası ve müştemilatı ve arsa (*) ARSA ALANI : 6.342,68 m² YEVMİYE NO : CİLT NO : 98 SAHİFE NO : 9595 TAPU TARİHİ : (*) Cins tashihi yapılmıştır Tapu Takyidatı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS sisteminden tarihi itibariyle temin edilen ve bir örneği ekte sunulan tapu kayıtlarına göre rapor konusu taşınmaz üzerinde aşağıdaki notların bulunduğu görülmüştür. Beyanlar Bölümü: 6306 sayılı kanun gereğince riskli yapıdır ( tarih ve yevmiye no ile). Rehinler Bölümü: Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine, 1. Dereceden tarih ve yevmiye no ile ,-TL tutarında ipotek şerhi ( / hisse üzerinde). Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine, 2. dereceden tarih ve yevmiye no ile ,-USD tutarında ipotek şerhi ( / hisse üzerinde). Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine, 1. Dereceden tarih ve yevmiye no ile ,-TL tutarında ipotek şerhi ( / hisse üzerinde). Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine, 2. dereceden tarih ve yevmiye no ile ,-USD tutarında ipotek şerhi ( / hisse üzerinde). 8

9 6.3. Takyidat Açıklamaları Taşınmaz üzerinde yer alan riskli yapı şerhi GYO portföyüne alınmasına engel değildir. Riskli yapı olarak belirlenen mevcut yapıların yasal süresi içerisinde yıkılması gerekmektedir. Taşınmaz üzerinde yer alan ipotekler ise proje finansmanı sağlamak amacıyla kullanılan kredilere istinaden tesis edilmiş olup Yeşil GYO nun bu husustaki yazısı rapor ekinde sunulmuştur. 28 Mayıs 2013 tarih ve sayılı Resmi Gazete de yayınlanan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin, (Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar 7. Bölüm) 30. Maddesinde (1) Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. (2) Bu madde kapsamında temin edilecek krediler de bu Tebliğin 31 inci maddesi kapsamında değerlendirilir. denilmektedir. Bu sebeple taşınmazın GYO portföyünde Arsa başlığı altında yer almasında tapu takyidatları açısından herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. 7. BELEDİYE İNCELEMELERİ 7.1. İmar Durumu Zeytinburnu Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan temaslardan rapora konu parselin tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Zeytinburnu Uygulama İmar Planı nda MİA (Merkezi İş Alanı) olarak belirtilen alanda kaldığı öğrenilmiştir. Plan notlarına göre yapılaşma şartları : 1) Kaks: 2,50 2) İnşaat nizamı: Ayrık şeklindedir. Merkezi iş alanlarında residence, hastane, iş merkezi, okul, otel vb. nitelikli yapılar oluşturulabileceği bilgisi edinilmiştir. Belediye yetkilisi uygulamanın Belediye tarafından onaylanacak avan projeye göre yapılacağını belirtmiştir. 9

10 7.2. İmar dosyası incelemesi Zeytinburnu Belediyesi nde yapılan incelemelerde belediye arşiv görevlisi taşınmaza ait herhangi bir dosyanın bulunmadığını belirtmiştir. Cins tashihi yapılmış olmakla birlikte Parsel üzerindeki yapılar ile ilgili herhangi bir resmi evraka ulaşılamamış olması ve yapıların riskli yapı olarak belirlenmiş ve yıkılacak olmaları dikkate alınarak değerlemede inşai yatırımlar dikkate alınmamıştır Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Plan İptalleri v.b. konular Yapılan incelemede herhangi bir encümen kararı, mahkeme kararı, plan iptali v.b. duruma rastlanmamıştır Yapı Denetim Firması (Yapı denetim kuruluşu ve denetimleri değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret ünvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi) Taşınmazın üzerindeki yapılara ait ruhsat bilgisine rastlanmamıştır. Mevcut yapılar riskli yapı olarak belirlenmiş olup yasal süresi içerisinde yıkılması gerekmektedir Son Üç Yıl içerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan Değişim Tapu Müdürlüğü Bilgileri Son Üç Yıl İçinde gerçekleşen alım satım bilgileri Rapora konu taşınmazın ifraz ve tevhit işlemlerinden edinimi tarihinde gerçekleşmiştir Belediye Bilgileri İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b. Bilgiler Rapora konu parselin yola terk edilecek ya da kamulaştırılacak alanı bulunmamaktadır ada, 51 nolu parsel, aynı ada 39, 42 ve 49 nolu parsellerin tevhidi ve ilgili terklerin yapılması sonucu oluşturulmuştur. Son üç yılda imar planında herhangi bir değişiklik olmamıştır. 10

11 8. TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU 8.1. Konum ve Çevre Bilgileri Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Maltepe Mahallesi, Yılanlı Ayazma Sokak üzerinde konumlu 2945 ada, 51 nolu parseldir. Taşınmazın yakın çevresinde, 1-2 katlı fabrikalar ve oto tamir dükkânları ile 3-5 katlı sanayi siteleri (Topkapı Ticaret Merkezi, Akınsal Sanayi Sitesi, Yıldız Sanayi Sitesi) ve ofis/konut projeleri bulunmaktadır. Yeşil Plaza nın tam arkasında yer alan taşınmaz, E-5 Karayolu Kuzey Yanyol a m., Osmaniye Kavşağı na 300 m., Cevizlibağ Metrobüs Durağı na ise yaklaşık m. mesafededir Ulaşım Ulaşılabilirlik olanakları incelendiğinde mevcut bağlantıların D-100 Karayolu ve bu ana yoldan bağlantı sağlayan Topkapı bağlantı yolu, Mevlevihane Yolu Caddesi ve Yılanlı Ayazma Caddesi ile kurulduğu görülmektedir. Taşınmazların D-100 Karayolu na çok yakın ve kolay ulaşılabilir konumda olması önemli avantaj oluşturmaktadır. D-100 Karayolu üzerinde ve taşınmazlara çok yakın konumda girişi bulunan Cevizlibağ Metrobüs ve tramvay duraklarının varlığı da önem arzetmektedir. Ancak bölgede ve yakın çevrede yapılaşmanın büyük bir hızla devam etmesi sonucu giderek ağırlaşan altyapı sorunlarının yanı sıra özellikle mesai başlangıç ve bitim saatlerinde oluşan yoğun trafik de dikkat çeker hale gelmiştir. 11

12 Uydu Fotoğrafı Uydu Fotoğrafı 12

13 8.3. Bölge Analizi Zeytinburnu İlçesi: 1 Eylül 1957 tarihinde 7033 sayılı yasa ile İstanbul ilinin 14. ilçesi olarak kurulan Zeytinburnu nun güneyinde Marmara Denizi doğusunda Fatih, kuzeydoğusunda Eyüp, kuzeyinde Bayrampaşa, kuzeybatısında Esenler, batısında ise Bakırköy ve Güngören ilçeleri yer alır. İlçe arazisini batıda Çırpıcı Deresi, doğuda ise Zeytinburnu'nu tarihi yarımadadan ayıran kara surları sınırlar. Zeytinburnu kıyı şeridi ise Yedikule kapısı yakınlarından başlayıp Bakırköy ilçesi topraklarına kadar uzanır. Bu bölümün uzunluğu ortalama 2600 metre kadardır. Günümüzde, Zeytinburnu İlçesi 13 mahalleden oluşup, ilçede köy yerleşimi yoktur. İlçede toplam 58 cadde ile 971 sokak bulunur. İlçenin ana caddesi 58. Bulvar adlı, trafiğe tek yönlü açık caddedir. İlçede caddeler genellikle numara ile adlandırılır. İlçede askeri lojmanlar, bir stad, Avrasya Hastanesi, Yedikule Göğüs Hastalıkları Hastanesi, Balıklı Rum Hastanesi ve Surp Pirgiç Ermeni Hastanesi bulunmaktadır. İlçe Ekonomisi: Zeytinburnu ekonomik açıdan İstanbul'un ve dolayısıyla Türkiye'nin oldukça önemli bir bölgesidir. Türkiye'de dericilik sanayinin ilk kurulduğu ve deri ticareti denince ilk akla gelen yer olan Zeytinburnu ve Kazlıçeşme bugün de deri sanayinin Tuzla'daki yerine taşınmasına rağmen, önemini yitirmemiş çok sayıdaki deri satış dükkânları ile tam anlamı ile bir "Deri Ticaret Merkezi" haline gelmiştir. Ayrıca Et ve Balık Kurumu ve Askeri Ağır Bakım Ünitesi ilçenin sahil kesiminde yer almaktadır. Dericiliğin dışında, örme sanayi de Zeytinburnu ekonomisinin önemli bir bölümünü oluşturur. İlçe, çeşitli illerde ve İstanbul'un muhtelif yerlerinde üretilen kumaşın satışa sunulduğu merkezlerden biridir. 13

14 Bunların yanında, Ülker, Otomarsan, Şişecam gibi, Türkiye'de ilk beş yüze giren firmaların yirmi altısı ve farklı sektörlerden çeşitli işletmeler de Zeytinburnu'nda konumludur. Ayrıca Demirciler Sitesi, Topkapı Nakliyat Ambarı ve Topkapı Sanayi Bölgesi de ilçenin ve ilin sayılı sanayi bölgelerindendir. Topkapı Sanayi Bölgesi: Zeytinburnu Maltepe bölgesi 170 büyük sanayi kuruluşu, 10 bine yakın imalathane ve işyeri ile yaklaşık 70 bin çalışanıyla Türkiye'nin en büyük sanayi bölgelerinden birisini oluşturmaktadır. Ülke ekonomisine de büyük katkıları olan Ülker, Şişe Cam, İbrahim Ethem İlaç Fabrikası, Hoechst, Yeşil Kundura, Karaca, Mavi Jeans, İdaş, Piyale, Sütaş, Akmetal Sanayi Sitesi, Türkan Sitesi, Kemoks Kimya Sitesi, Atlas Zımpara, Wyeth İlaç, Teknik Oto Sanayi Sitesi, Yıldız Sanayi Sitesi, Akşam Gazetesi, Başak Civata, Eros Çamaşır Fabrikası, 1 ve 2. Matbaacılar Sitesi, General Elektrik, Man Otobüs Fabrikası, Nako gibi birçok büyük kuruluş da Maltepe bölgesinde yer almaktadır. Giderek çoğalan "Oto Showroomlar" ile de otomotiv sektörü ilçede ağırlığını hissettirmektedir. İlçede ayrıca nakliyeciler ve demirciler gibi büyük iş hacimli sanayi siteleri ve kooperatifler, ticari hacmi büyük olan caddeler, perdeciler çarşısı ve bir çok kumaş mağazası ile konfeksiyon atölyeleri, ticari açıdan Zeytinburnu'na canlılık kazandırmaktadır. 14

15 8.4. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır. Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir. Daha önce Türkiye ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu şu anda faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir. Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri erişilebilir fiyatlı olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011, 2012 ve 2013 yıllarında da devam etmiştir. Kısa bir projeksiyonda ise gayrimenkul piyasasındaki toparlanmanın devam edeceği düşünülebilir. 15

16 9. AÇIKLAMALAR Değerlemeye konu 51 nolu parsel 6.342,68 m 2 yüzölçümlüdür. İki kenarı kadastral yola; diğer kenarları ise komşu parsellere cephelidir. Az eğimli ve engebesiz bir topografik yapıya sahiptir. Yamuğa benzer bir geometrik şekli vardır. Parsel çevresi beton duvar üzeri fens teli ve demir korkuluk ile çevrilidir. Aynı ada 25 nolu parsel arasında sınırları belirleyici herhangi bir unsur (Tel, çit vs.) bulunmamaktadır. Parsel üzerinde halihazırda Yeşil Kundura tarafından depo olarak kullanılan 2 adet betonarme prefabrik/çelik konstrüksiyon yapı bulunmaktadır. Bu yapılar ile ilgili herhangi bir ruhsat belgesine rastlanmamış olup değerlemede dikkate alınmamıştır. Bölgenin alt yapısı tamamlanmıştır. Taşınmaz Satılabilirlik özelliğine sahiptir. 10. EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır. (UDS Madde 6.3) Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanım olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4) Parselin konumu, ulaşım kabiliyeti, mevcut imar durumu, bulunduğu bölgenin gelişim potansiyeli dikkate alındığında üzerinde residence projesi geliştirilmesinin en uygun strateji olduğu düşünülmektedir. 16

17 11. DEĞERLENDİRME Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler: Olumlu etkenler: İş merkezi ve sanayi kuruluşlarının yoğun olarak yer aldığı bir bölgede konumlu olması, Ulaşım imkânlarının kolaylığı, Tamamlanmış altyapı, E 5 (D-100) Karayoluna yakın konumda olması, Çevrenin yüksek ticari potansiyeli, Müşteri celbi ve reklâm kabiliyeti, Mevcut imar durumu, Tamamlanmış altyapı, Yüzölçümü büyüklüğü. Olumsuz etkenler : Parsel üzerinde yıkılacak yapıların bulunması. 12. FİYATLANDIRMA Taşınmazın satış (pazar) değerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmış olup değerleme prosesi aşağıda ayrıntılı olarak verilmiştir. Taşınmazın değerinin tespitinde aşağıdaki yöntemler dikkate alınmıştır. - Emsal Karşılaştırma Yöntemi - Altbölümler Geliştirme Tekniği Emsal Karşılaştırma Yöntemi Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren emlak firmaları ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu gayrimenkul için birim fiyat belirlenmiştir. 17

18 Piyasa Bilgileri Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. Arsa Emsalleri: Emsal 1: (Emlak Ofisi : ) Taşınmaz ile aynı bölgede, caddeye cepheli konumda olan, brüt 5.100, net m 2 yüzölçümlü, E:2,07, H:45 m. imar şartlarına sahip, Ticaret+Hizmet+Konut lejantlı arsa ,-USD bedelle satılıktır. (~3.922,-USD/m 2 ) Emsal 2: (Emlak Ofisi : ) Taşınmaz ile aynı bölgede E-5 Karayolu na 500 m. mesafede yer alan, brüt 7.000, net m 2 yüzölçümlü, E:2,5 imar şartlarına sahip, MİA lejantlı arsa ,-USD bedelle satılıktır. (~2.571,-USD/m 2 ) Emsal 3: (Emlak Ofisi : ) Taşınmaz ile aynı bölgede yer alan, brüt , net m 2 yüzölçümlü, E:2, H:55 m. imar şartlarına sahip, Ticaret+Konut lejantlı arsa ,-USD bedelle satılıktır. (~2.308,-USD/m 2 ) Emsal 4: (Emlak Ofisi : ) Taşınmaz ile aynı bölgede, E-5 Karayolu na yakın konumda olan, brüt , net m 2 yüzölçümlü, E:2,50 imar şartına sahip, Ticaret+Hizmet+Konut lejantlı arsa ,-USD bedelle satılıktır. (~2.500,-USD/m 2 ) Residence (Konut/Ofis)/Plaza Emsalleri: Emsal 1 : (Emlak Ofisi: ) Taşınmazın karşısında konumlu ve inşaat çalışmaları devam etmekte olan Nef 13 projesi bünyesinde 12. katta yer alan 45 m 2 kullanım alanlı, 1+1, Aralık 2016 teslim daire ,-TL bedelle satılıktır. (8.000,-TL/m 2 ) Emsal 2 : (Emlak Ofisi: ) Taşınmaz ile aynı bölgede konumlu Mira Residence bünyesinde 4. katta yer alan 102 m 2 kullanım alanlı, 2+1 ofis/daire ,-TL bedelle satılıktır. (~6.863,-TL/m 2 ) Emsal 3 : (Emlak Ofisi: ) Taşınmaz ile aynı bölgede konumlu Beyaz Residence bünyesinde 3. katta yer alan 185 m 2 kullanım alanlı, 4+1 daire ,-TL bedelle satılıktır. (~5.405,-TL/m 2 ) Emsal 4 : (Emlak Ofisi: ) Taşınmaz ile aynı bölgede konumlu m 2 kullanım alanlı, 4 katlı plaza ,-USD bedelle satılıktır. (2.250,-USD/m 2 ) 18

19 Emsal Analizi Arsa Emsallerine göre: Konu Mülk Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Emsal 4 Birim Satış Fiyatı USD USD USD USD Pazarlıklı Birim Fiyatı (% 10) (% 10) (% 10) (% 10) USD USD USD USD Alan Düzeltmesi 6.342, % 0 % 0 % 10 % 0 MİA T+H+K Ticaret+Konut Fonksiyon ve MİA T+H+K (E:2,50 (E:2,07, (E:2, Yapılaşma Hakkı (E:2,5) (E:2,5) İnşaat H:45) H:55) düzeltmesi % 0 %0 Nizamı:Ayrık) %20 % 25 Konum %20 %35 %20 %35 Manzara %10 %10 %10 %10 Toplam Düzetme % 40 %35 %55 %35 Düzeltilmiş Değer TL (4.035,-USD) USD USD USD USD Residence (Konut/Ofis)/Plaza Emsallerine göre: Konu Mülk Üzerinde İnşa Edileceği varsayılan Proje Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Emsal 4 Birim Satış Fiyatı Pazarlıklı Birim Fiyatı Konum ve Şerefiye TL TL TL USD -%10 -%10 -%10 -% TL TL TL USD %10 %10 %25 %25 Manzara %10 %10 %10 %10 Toplam Düzetme %10 %10 %25 % TL TL TL TL TL Düzeltilmiş Değer (2.784 USD) Not: USD kuru 2,4 TL olarak alınmıştır. Ulaşılan Sonuç Emsal analizinden hareketle rapor konusu arsanın değeri; 6.342,68 m² x 9.700,-TL ,-TL olarak belirlenmiştir. 19

20 12.2. Altbölümler Geliştirme Tekniği Bu süreç, belirli bir mülkün bir dizi parçalara bölünerek projelendirilmesini, bu süreç ile ilişkili gelir ve giderlerin geliştirilmesini ve sonuç olarak elde edilen net gelirlerin bir değer göstergesi olarak indirgenmesini kapsar. Rapor konusu parselin üzerinde imar durumu itibariyle konut/residence projesi inşa edilmesinin en uygun kullanım şekli olacağı kanaatine varılmış olup yapılabilecek bu proje ile ilgili varsayımlar aşağıda sıralanmıştır. Toplam Arsa Alanı: 6.342,68 m 2 Toplam İnşaat Alanı: m 2 (Bodrum katlar ve ortak alanlar dahil olarak belirlenmiştir ) Satışa Esas Toplam İnşaat Alanı : m 2 (Toplam inşaat alanının % 60 ı mertebesinde olacağı varsayılmıştır) Projenin mali büyüklükleri ile ilgili varsayımlar ise şöyledir. Birim İnşaat Maliyeti: TL/m 2 (İnşaat firmaları ile yapılan görüşmelerde İstanbul da merkezi konumda inşa edilen residence projelerinde gerçekleşen ortalama maliyetin USD mertebesinde olduğu öğrenilmiştir. Hesaplamada 850 USD karşılığı (2,4 TL/USD üzerinden) alınmıştır) Ortalama Birim Satış Değeri: 7.400,-TL/m 2 (emsal analizinde belirlenmiştir) Satış Karı : % 40 Buna göre rapor konusu parselin değeri aşağıdaki formülden hesaplanmıştır. Arsa Değeri = (A B) x (1- satış kârı) A= Toplam Hasılat ; B= Toplam Maliyet Özet olarak rapor konusu parselin değeri; A= m 2 x 7.400,-TL/m ,-TL B= m 2 x 2.000,-TL/m ,-TL olmak üzere Arsa değeri = ( ,-TL ,-TL) x (1-0,40) ,-TL olarak belirlenmiştir. 13. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması Görüleceği üzere kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirlerine yakındır ADA, 51 NOLU PARSELİN BUGÜNKÜ PAZAR DEĞERİ KULLANILAN YÖNTEMLER TOPLAM DEĞER (TL) EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ ALT BÖLÜMLER GELİŞTİRME TEKNİĞİ

21 Ancak değer olarak gayrimenkul rayiçleri piyasanın ekonomik parametrelerini her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge ile yansıtması ve diğer yöntemin büyük oranda kabullere bağlı olması sebepleriyle Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile bulunan değerin alınması uygun görülmüş ve arsanın değeri ,-TL olarak belirlenmiştir Kira Değer Analizi ve Kullanılan Veriler Taşınmazın üzerindeki yapılar değerlemede dikkate alınmadığından kira değeri analizi yapılmamıştır Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Taşınmaz üzerindeki ipotek şerhleri finansman sağlamak amacı ile taşınmazın teminat olarak gösterilmesi sebebiyle konulmuş olup SPK mevzuatı hükümlerine aykırı ve taşınmazın satışına engel değildir. İpotekler ile ilgili Yeşil GYO yazısı ekte sunulmuştur Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanilan Veri Ve Varsayimlar İle Ulaşilan Sonuçlar Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir. Boş arazi değeri sonuç bölümünde verilmiştir Müşterek Veya Bölünmüş Kisimlarin Değerleme Analizi Taşınmazın müşterek veya bölünmüş kısımları yoktur Hasılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri Asgari bilgilerden verilmeyen herhangi bir bilgi bulunmamaktadır Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerleme konusu gayrimenkul, boş arazi niteliğinde olduğundan imar mevzuatı açısından yapılması gereken herhangi bir yasal gereklilik ve alınması gerekli izin ve belgeler bulunmamaktadır Değerlemesi yapılan gayrimenkulün Sermaye Piyasası Kurulu Hükümlerine Aykırı Bir Durumu Olup Olmadığı Hakkında Görüş Taşınmazın Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyünde yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. Taşınmaz, GYO portföyünde Arsalar başlığı altında yer alabilir. 21

22 14. SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen parselin yerinde ve ilgili merciler nezdinde yapılan incelemeleri sonucunda konumuna, yüzölçümü büyüklüğüne, imar durumuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle değeri için; edilmiştir ,-TL (Altmışbirmilyonbeşyüzbin Türk Lirası) kıymet hesap ve takdir ( ,-TL 2,819 TL/Euro (*) ,-Euro) ( ,-TL 2,483 TL/USD (*) ,-USD) (*) Rapor tarihi itibariyle 1,-Euro = 2,819 TL; 1,-USD = 2,483 TL'dir. Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir. Taşınmazın KDV dahil toplam değeri ,-TL dir. Rapor konusu taşınmazın Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyünde Arsalar başlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. İşbu rapor, Yeşil Gayrimenkul Yatırımın Ortaklığı A.Ş. nin talebi üzerine ve üç (3) orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir Bilgilerinize sunulur. 27 Şubat 2015 (Değerleme tarihi : 24 Şubat 2015) Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Eki: Uydu fotografları ve konum krokisi Fotoğraflar İmar durum örneği Tapu sureti Tapu kaydı GYO yazısı Değerleme uzmanını tanıtıcı bilgiler Değerleme uzmanlığı lisans belgesi Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: ) Öznur AKTULAN Değerleme Uzmanı (Lisans No: ) 22

23 Uydu Fotoğrafı Uydu Fotoğrafı 23

24 Konum Krokisi Parselin görünümü 24

25 Parselin görünümü Parselin görünümü 25

26 Parselin görünümü 26

27 27

28 TAKBİS 28

29 29

30 ÖZGEÇMİŞ Adı Soyadı : M. Kıvanç KILVAN Doğum Yeri ve Tarihi : İstanbul, Medeni Hali : Evli SPK Lisans Belgesi tarih ve No : 14 Nisan 2003 / Mesleği : İnşaat Mühendisi Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : İstanbul Teknik Üniversitesi / 1995 İstanbul Teknik Üniversitesi, Yüksek Lisans İngilizce Hazırlık Programı / 1996 İstanbul Üniversitesi, İşletme Fakültesi İşletmecilik İhtisas Programı / 1997 Mesleki Tecrübe Ordu Donatım Okulu Balıkesir : Ağustos 1997 Kasım 1998 Yedek Subay Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Nisan Ocak 2005 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Ocak Şirket Kurucu Ortağı / Sorumlu Değerleme Uzmanı 30

31 ÖZGEÇMİŞ Adı Soyadı : Öznur AKTULAN Doğum Yeri ve Tarihi : İstanbul, Medeni Hali : Bekâr SPK Lisans Belgesi tarih ve No : 01 Nisan 2011 / Mesleği : İşletmeci Yabancı Dilleri : İngilizce (orta düzeyde) Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : Uludağ Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi (İşletme) / 2007 Mesleki Tecrübe Ankara Emeklilik A.Ş. - İstanbul; : Temmuz 2007 Ocak 2008 Finansal Güvence Danışmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Şubat Değerleme Uzmanı 31

32 32