DEĞERLEME RAPORU. DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN : Y & Y Gayrimenkul Yatırımın Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ.

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN : Y & Y Gayrimenkul Yatırımın Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ : Mehterçeşme Mah., Nazım Hikmet Bulvarı, 2945 ada, 18, 19 ve 31 nolu parseller Esenyurt / İSTANBUL DAYANAK SÖZLEġME : 01 Eylül 2010 tarih ve /020 no ile MÜġTERĠ NO : 442 RAPOR NO : EKSPERTĠZ TARĠHĠ : 27 Ağustos 02 Eylül 2010 RAPOR TARĠHĠ : 13 Eylül 2010 RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 3 adet parseldeki YeĢil ĠnĢaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.ġ. ve YeĢil ĠnĢaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.ġ. ye ait hisselerin değer tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. RAPORUN TÜRÜ : Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında ve ilgili tebliğlere uygun olarak hazırlanmıştır. 1

2 Ġçindekiler Sayfa No MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ... 3 UYGUNLUK BEYANI... 4 GENEL VARSAYIM ve KISITLAYICI KOġULLAR... 4 TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI... 5 TAPU TAKYĠDATI... 6 TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU... 7 PARSELLERĠN FĠZĠKSEL ÖZELLĠKLERĠ... 8 PROJENĠN HALĠHAZIR DURUMU ĠMAR DURUMU DEĞERLENDĠRME FĠYATLANDIRMA UZMAN GÖRÜġÜ SONUÇ

3 MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ ġġrketġn ÜNVANI : Y & Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ġġrketġn ADRESĠ : Şaşmaz Plaza, K:12, D:25 TELEFON NO : (216) Kozyatağı Kadıköy / İSTANBUL KURULUġ TARĠHĠ : KAYITLI SERMAYE TAVANI ÖDENMĠġ SERMAYESĠ : ,TL : ,01TL HALKA AÇIKLIK ORANI : % 68,86 FAALĠYET KONUSU : Sermaye Piyasası Kurulu'nun gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleri ile belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, sermaye piyasası araçlarına ve sermaye piyasalarına yatırım yapmaktadır. Şirket ayrıca belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilmekte ve SPK düzenlemelerinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilmektedir. Şirket Türkiye'de kurulmuş olup Türkiye'de faaliyet göstermektedir. PORTFÖYÜNDE YER ALAN BAZI GAYRĠMENKULLER : Tekirdağ İli, Barbaros Beldesi, Tavanlıçeşme Mevkii, 5 pafta, 4972 parsel nolu m 2 yüzölçümlü arsa İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesinde Güzelşehir Projesi bünyesinde inşa edilmekte olan 5 adet villa İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesinde Güzelşehir Projesi bünyesinde inşa edilmekte olan Alışveriş Merkezi ndeki 12 adet bağımsız bölüm İstanbul İli, Esenyurt İlçesi nde inşa edilmekte olan İnnovia projesindeki 36 adet daire 3

4 UYGUNLUK BEYANI Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz. a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur. b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır. c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir. d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir. GENEL VARSAYIM ve KISITLAYICI KOġULLAR a. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz. b. Raporda aksi beyan edilmedikçe mülk üzerinde yer alan ipotek, haciz, hak ve kısıtlayıcı şerhler, değerlemede dikkate alınmamıştır. c. Resmi dairelerde gayrimenkulün araştırmasına yönelik olarak yapılan temaslarda bazı bilgiler belgeye dayalı olmaksızın elde edilebilmektedir. Bu bilgiler yetkililerin beyanlarına dayalı olduğu ve yazılı bir dokümanla desteklenmediği için ilgili resmi kuruluşun sonraki beyanlarında farklılıklar söz konusu olabilir. d. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz. 4

5 İLİ İLÇESİ MAHALLESİ MEVKİİ : : Ġstanbul Esenyurt : Esenyurt TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI (*) SIRA NO SAHĠBĠ YeĢil ĠnĢaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.ġ. YeĢil ĠnĢaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.ġ. YeĢil ĠnĢaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.ġ. YeĢil ĠnĢaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.ġ. PAFTA NO ADA NO PARSEL NO NĠTELĠĞĠ YÜZÖLÇÜMÜ (m²) ARSA PAYI HĠSSESĠNE TEKABÜL EDEN ARSA MĠKTARI (m²) YEVMĠYE NO CĠLT NO SAYFA NO TAPU TARĠHĠ F21D24A4C Arsa 1.222, / , F21D24A4C Arsa , / , Arsa ,22 YeĢil ĠnĢaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.ġ / (**) YeĢil ĠnĢaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.ġ / YeĢil ĠnĢaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.ġ.: ,93 YeĢil ĠnĢaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.ġ.: , ,03 TOPLAM ,91 (*) Tapu sicil kütüğünden aynen aktarılmıştır. (**) Ekte sunulan hissedar listesinin eski kayıtlara ait olması nedeniyle Yeşil İnşaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.Ş / olarak görülmektedir. Bu liste bilgi için verilmiştir. 5

6 TAPU TAKYĠDATI İstanbul İli, Esenyurt İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde tarihi itibariyle yapılan incelemelerde rapor konusu Yeşil İnşaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.Ş. ve Yeşil İnşaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.Ş. ye ait hisselerin üzerinde aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur Ada, 18 nolu parsel üzerinde: Beyanlar Bölümü: Esenyurt Belediyesi lehine 2942 sayılı kanunun 7. maddesi gereğince şerh. ( tarih ve 6640 yevmiye no ile) TEAŞ Genel Müdürlüğü lehine 2942 sayılı kanunun 31/B maddesi gereğince şerh. ( tarih ve 4019 yevmiye no ile) 2945 Ada, 19 nolu parsel üzerinde: Beyanlar Bölümü: TEAŞ Genel Müdürlüğü lehine 2942 sayılı kanunun 31/B maddesi gereğince şerh. ( tarih ve 4019 yevmiye no ile) 2945 Ada, 31 nolu parsel üzerinde: Beyanlar Bölümü: Esenyurt Belediyesi lehine 2942 sayılı kanunun 7. maddesi gereğince şerh. ( tarih ve 6640 yevmiye no ile) TEK lehine 2942 sayılı kanunun 31/B maddesi gereğince şerh. Rapor konusu parsellerdeki Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Pazarlama Tic. A.Ş. ye ait hisselerin üzerinde müştereken: Rehinler Bölümü: Asya Katılım Bankası A.ġ. lehine tarih ve yevmiye no ile, 1. dereceden ,TL tutarında ipotek Ģerhi. (*) Asya Katılım Bankası A.ġ. lehine tarih ve 7398 yevmiye no ile, 2. dereceden ,TL tutarında ipotek Ģerhi. (*) Not: Rapor konusu parseller üzerindeki 2942 sayılı kanuna ilişkin şerhlerin Belediye lehine imar planı düzenlemeleri, TEAŞ lehine ise enerji nakil hattı geçirilmesine yönelik olarak konduğu öğrenilmiştir. İlgili merciler nezdinde yapılan incelemelerde bu şerhlerin halihazırda geçerliliklerini yitirdikleri öğrenilmiş olup taşınmazların SPK mevzuatı hükümlerince GYO portföyüne alınmalarında tapu kayıtları açısından herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. Tapu Sicil kayıtlarında yapılan incelemelerde rapor konusu 19 ve 31 parsel nolu taşınmazların çok sayıda hissedarının bulunduğu ve bu hissedarlara ait hisselerin üzerinde çok sayıda haciz ve ipotek şerhi bulunduğu tespit edilmiştir. 18 nolu parselin ise diğer hissedarı Esenyurt Belediyesi olup belediye hissesi üzerinde çok sayıda haciz şerhi bulunmaktadır. (*) Halihazırda sadece İnnovia Projesi ni gerçekleştiren Yeşil İnşaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri Tic. A.Ş. ile yapılan Kurumsal Finansman kredisi teminatı olarak bu parsellere Asya Katılım Bankası A.Ş. lehine ipotek şerhleri konulmuştur. (Bkz. Ekler/Sözleşme Suretleri) 6

7 TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Mehterçeşme Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı üzerinde konumlu olan 2945 ada, 18, 19 ve 31 nolu parsellerdir. Parsellerin üzerinde İnnovia Projesi 3., 4. ve 5. Etapları gerçekleştirilecektir. Taşınmazların yakın çevresinde yapımı devam eden Milpark, FiTower ve İnnovia Projesi 2. Etabı ile çok sayıda boş parsel bulunmaktadır. Bölgede orta gelir grupları tarafından mesken olarak kullanılan, ayrık nizamda inşa edilmiş, 1015 katlı apartmanlar ve apartman siteleri yer almaktadır. Taşınmazlar, Bauhaus a ve E5 (D100) karayoluna 1,7 km., Esenyurt Belediyesi ne 3 km., TEM Otoyolu Bahçeşehir gişelerine 6 km., Atatürk Havalimanı na ise yaklaşık 18 km. mesafededirler. Bölge Analizi: İstanbul nüfusunun hızla artmasıyla birlikte, kent içi rantın yüksekliği, büyük alanlı arsa azlığı ve sağlıksız yapılaşma gibi nedenlerle ortaya çıkan merkezden uzaklaşma, mekânsal bir sıçramaya yol açmış ve son 15 yılda yerleşim merkezleri dışında büyük sitelerin ve uydu kentlerin yapımı gündeme gelmiştir li yılların sonuna doğru gayrimenkul yatırımı açısından cazip hale gelen bölgeye olan talep, Beylikdüzü TEM bağlantı yolunun da faaliyete geçmesiyle en üst düzeye ulaşmıştır. Bu bağlamda Avrupa Yakası ndaki en önemli toplu konut yerleşim yerlerinden biri olan Beylikdüzü ve Esenyurt Bölgeleri, Emlak Bankası Bizimkent Evleri, İsthanbul Evleri, İhlas Marmara Evleri, Modernist, FiTower ve İnnovia gibi konut projeleri ile Okyanus Koleji, Fatih Üniversitesi, Beykent Üniversitesi gibi eğitim kuruluşlarının yanı sıra Migros, Real, Carrefour, Beylicium, Marka City gibi büyük alışveriş merkezlerinin yer aldığı bir bölge haline gelmiştir. 7

8 ULAġIM Ulaşılabilirlik olanakları incelendiğinde TEM Otoyolu Haramidere Bağlantı Yolu na ve E5 karayoluna yakın konumdaki taşınmazlardan bu yollara bağlantı, trafik yoğunluğu hafif olan bulvar yollardan sağlanmaktadır. Ancak ilçede yapılaşmanın ve nüfus yoğunluğunun büyük bir hızla devam etmesi sonucu şehir merkezlerine ulaşımı sağlayan E5 Karayolu nda ve TEM Otoyolu nda mesai başlangıç ve bitim saatlerinde yoğun trafik oluşmaktadır. Özel araçların yanı sıra özellikle E5 (D100) Karayolu üzerinden bölgeye ulaşan ve bölgeden geçen toplu taşıma araçları (İ.E.T.T. otobüsleri, civar Belediyelerin özel halk otobüsleri vs.) ulaşım olanaklarını artırmaktadır. PARSELLERĠN FĠZĠKSEL ÖZELLĠKLERĠ YeĢil ĠnĢaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.ġ. ve YeĢil ĠnĢaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.ġ. ye ait hisselerin bulunduğu; o 18 nolu parsel ,97 m², o 19 nolu parsel ,84 m², o 31 nolu parsel ,22 m² olmak üzere Toplam ,03 m² yüzölçümlüdürler. Bu parsellerde YeĢil ĠnĢaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.ġ. ve YeĢil ĠnĢaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.ġ. ye ait hisselere tekabül eden arsa miktarı toplam ,91 m 2 dir. (Bkz. Tapu Kayıtları / Sayfa 5) Birbirine bitişik/komşu olan parseller geometrik olarak yamuğa benzer şekildedirler. (Bkz. Ekler/Halihazır plan örneği) Eğimli bir topografik yapıya sahiptirler. Parsellerin sınırlarını belirleyici herhangi bir fiziksel unsur (direk, tel, çit vs.) bulunmamaktadır. Bu nedenle incelemeler yerinde ve fakat bölgesel olarak yapılmıştır. 19 nolu parselin cepheli olduğu imar yolunun henüz açılmamış olması nedeniyle bu parsele 31 nolu parselden ulaşılmaktadır. 31 nolu parsel güney yönden Nazım Hikmet Bulvarı na cephelidir. Batı sınırını oluşturan imar yolu ise henüz açılmamıştır. Parselin doğu yönden komşu olduğu 15 nolu parsel üzerinde FİTower projesi gerçekleştirilmektedir. 8

9 18 nolu parsel henüz açılmamış olan imar yolu ile Nazım Hikmet Bulvarı nın kesiştiği köşede konumludur. Halihazırda parsellerin üzerinde 2. Etap şantiyesinin yönetim ofislerinin yanı sıra beton santralinin de bulunduğu geçici yapılar bulunmaktadır. Parsellerin üzerinde İnnovia 3. Etap projesi planlanmaktadır. İlgililerden projenin altyapı çalışmaları ve hazırlıklarının tamamlanma aşamasında olduğu ancak henüz Yapı Ruhsatının alınmadığı ve inşai faaliyetlere başlanmadığı öğrenilmiştir. Parsellerin üzerinde gerçekleştirilecek Ġnnovia Projesi 3., 4. ve 5. etapların toplam daire adetleri ve toplam inşaat alanları ile YeĢil ĠnĢaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.ġ. ve YeĢil ĠnĢaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.ġ. ye ait hisselere tekabül eden satılabilir konut ve ticaret alanları aşağıda tablo halinde sunulmuştur. (Tabloda yer alan büyüklükler Yeşil İnşaat yetkilileri tarafından verilmiştir.) YeĢil ĠnĢ. Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.ġ. ve YeĢil ĠnĢaat Gay. Yat. Hiz. A.ġ. hissesi için Etap No Proje BaĢlangıç ve BitiĢ Tarihi Planlanan Daire Adedi Satılabilir Konut Alanı (m 2 ) Satılabilir Ticaret Alanı (m 2 ) Satılabilir Toplam Alan (m 2 ) Toplam Satılabilir Alan (m 2 ) Toplam ĠnĢaat Alanı (m 2 ) Toplam Hesaplamalarda proje inşaat maliyetinin tamamının Yeşil İnşaat tarafından karşılanacağı varsayılmıştır. Satış gelirleri ise Yeşil İnşaat hissesine düşen satılabilir alanlar dikkate alınarak belirlenmiştir. Bölgenin altyapısı tamamlanmıştır. Parseller hisse devri ya da bir bütün halinde satılabilirlik özelliğine sahiptirler. (Parsellerin tamamı için tapu takyidatı dikkate alınmaksızın) 9

10 PROJENĠN HALĠHAZIR DURUMU Ekspertiz tarihi itibariyle İnnovia 3., 4. ve 5. Etapların inşa edilmesinin planlandığı proje alanında (18, 19 ve 31 nolu parseller) yapılan incelemelerde herhangi bir inşai faaliyetin bulunmadığı, yalnızca prefabrik şantiye ofisleri ve malzeme depoları ile beton santrali kurulduğu tesbit edilmiştir. Proje alanı halihazırda ham arazi durumunda olup iş makinalarının saha içerisinde kullanacakları yolların kısmen düzenlendiği görülmüştür. ĠMAR DURUMU Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan temaslardan rapor konusu taşınmazların yer aldığı bölgedeki 1/1000 ölçekli imar planlarının iptal edildiği ve yeni hazırlanan planların Büyükşehir Belediyesi nde onay aşamasında olduğu öğrenilmiştir. İlgililerden taşınmazların iptal edilen plandaki yapılaşma şartları ile yeni hazırlanan ve henüz onaylanmayan planlardaki yapılaşma şartlarının aynı olduğu öğrenilmiştir. Bu planlara göre taşınmazların yapılaşma şartları; Ada No Parsel No Lejantı ĠnĢaat Nizamı K.A.K.S./Emsal Konut Alanı Blok 2, Konut Alanı Blok 2, Konut Alanı Dere Koruma Alanı (*) Blok 2,50 İlgililerden plan notlarında yukarıdaki yapılaşma şartlarının yanı sıra; toplu konut yapımcıları (özel ve tüzel kişiler, kooperatifler) vasıtasıyla yapılan ve daire sayısı 100 adedi aģan projelerde her 100 daire için K.A.K.S. 0,15 artırılır. Toplu konut alanlarında zemin katlarda siteye hizmet verecek ticari veya hizmet tesisleri yapılabilir. bilgisinin bulunduğu öğrenilmiştir. İmardan Sorumlu Belediye Başkan Yardımcısı Selahattin Boyraz ile tarihinde yapılan görüşmede, yeni hazırlanan 1/1000 ölçekli planların Büyükşehir Belediyesi nde onaylanarak eylül ayı içerisinde askıya çıkacağı, yanı sıra parsellerin üzerinde gerçekleştirilecek projenin mimari projelerinin incelendiği ve imar planının onaylanması ile Yapı Ruhsatlarının düzenlenerek inşaat izinlerinin verileceğini öğrenilmiştir. (*) İlgililerden Dere Koruma Alanında kalan kısmının yaklaşık m 2 yüzölçümlü olduğu ve bu kısmından enerji nakil hattı geçtiği öğrenilmiştir. 10

11 DEĞERLENDĠRME Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler: Olumlu etkenler: Birbirlerine bitişik olmaları, Yapılaşmaya ve proje geliştirmeye uygun yüzölçümü büyüklüğüne sahip olmaları, Konut yerleşimi açısından gelişmekte olan bir bölgede yer almaları, Ulaşım imkânlarının kolaylığı, Tamamlanmış alt yapı, İmar durumları. Olumsuz etkenler: İmar planının henüz onaylanmamış olması, Hisseli olmaları, 31 nolu parselin bir kısmının Dere koruma alanında yer alması. FĠYATLANDIRMA Fiyatlandırma aşağıda belirtilen durumlar üzerinden yapılmıştır. 1. Arsaların Değeri 2. ĠndirgenmiĢ Nakit Akımları yöntemiyle projenin bugünkü finansal değeri 1. Arsaların Değeri: Rapor konusu parsellerin rayiç değerlerinin tespitinde Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve emlak pazarlama firmaları ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkuller için birim fiyat belirlenmiştir. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, imar durumu, gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış; yanı sıra ofisimizdeki verilerden yararlanılmıştır. Bölge genelinde yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. Emsal 1 : (Emlakçı Tel: ) Esenyurt Mehterçeşme Mahallesi nde Milpark Evleri ne yakın konumda yer alan ve imar planında Konut Alanı olarak belirlenen bölgede yer alan m ,TL bedelle satılıktır. (781,TL/m 2 ) Emsal 2 : (Emlakçı Tel: ) arsa ,USD bedelle satılıktır. (1.500,USD/m 2 ) yüzölçümlü arsa İnnovia Projesi 2. Etabının yanında konumlu olan ve imar planında Eğitim Alanı olarak belirlenen bölgede yer alan, Emsal:2,50 yapılaşma hakkına sahip olan m 2 yüzölçümlü 11

12 Emsal 3: (Emlakçı Tel: ) Esenyurt Mehterçeşme Mahallesi nde konumlu olan ve imar planında Konut Alanı olarak belirlenen bölgede yer alan m 2 yüzölçümlü arsa ,USD bedelle satılıktır. (~650,USD/m 2 ) Emsal 4: (Emlakçı Tel: ) İnnovia Projesi 2. Etabının alt tarafında konumlu olan ve imar planında Konut Alanı olarak belirlenen bölgede (Hmax:36,50) yer alan, 88 daireli konut yapılabilecek, m 2 yüzölçümlü arsa ,TL bedelle satılıktır. (~1.724,TL/m 2 ) Emsal 5: (Emlakçı Tel: ) İnnovia Projesi 2. Etabının karşısında konumlu olan ve imar planında Konut Alanı olarak belirlenen bölgede yer alan m 2 yüzölçümlü arsa ,TL bedelle satılıktır. Emlakçı ayrıntılı yapılaşma bilgisi vermekten imtina etmiştir. (1.415,TL/m 2 ) Bu araştırmalar ve hesaplamalardan hareketle parsellerin konumları, büyüklükleri ve fiziksel özelliklerinin yanı sıra mevcut imar durumları üzerinden geriye dönük arsa maliyet hesaplamaları yapılarak m² birim değeri için 1.550,TL kıymet hesap ve takdir edilmiştir. Buna göre 3 adet parselin toplam değeri (Dere Mutlak Koruma alanında kalan m 2 lik kısım hariç) ; ,03 m 2 x TL/m ,TL olarak belirlenmiştir. Parsellerdeki YeĢil ĠnĢaat Yapı Düz. Ve Paz. Tic. A.ġ. ve YeĢil ĠnĢaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.ġ. lerine ait hisselerin toplam değeri ise ; 2945 ada, 18 nolu parseldeki Yeşil İnşaat Yapı Düz. Ve Paz. Tic. A.Ş. ne ait hissenin değeri; 1.198,51 m² x 1.550,TL/m² ,TL 2945 ada, 19 nolu parseldeki Yeşil İnşaat Yapı Düz. Ve Paz. Tic. A.Ş. ye ait hissenin değeri; 6.001,07 m² x 1.550,TL/m² ,TL 2945 ada, 19 nolu parselde; Yeşil İnşaat Yapı Düz. Ve Paz. Tic. A.Ş. ye ait hissenin değeri; ,93 m² x 1.550,TL/m² ,TL Yeşil İnşaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.Ş. ye ait hissenin değeri ise; ,40 m² x 1.550,TL/m² ,TL olmak üzere 2945 ada, 18, 19 ve 31 nolu parsellerdeki YeĢil ĠnĢaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.ġ. ve YeĢil ĠnĢaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.ġ. lerine ait hisselerin toplam değeri ,TL olarak hesaplanmıştır. 12

13 2. ĠndirgenmiĢ Nakit Akımları yöntemiyle projenin bugünkü finansal değeri: Bu yöntem, proje değerinin projenin gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalıdır. Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve projenin taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve projenin bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Bu değer projenin, mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan (olması gereken) değeridir. Varsayımlar : Makroekonomik Büyüklükler : Yıllık Enflasyon Oranı (TÜFE), A.B.D. Yıllık Enflasyon Oranı (CPI), Dönemsel Devalüasyon Oranı, Yıllık Enflasyon Oranı, Dönem Sonu Kuru ve Ortalama Kur varsayımları ekteki tablonun 1. sayfasında sunulmuştur. Reel İskonto Oranı : Reel iskonto oranı sektörün ve projenin taşıdığı risk seviyesi dikkate alınarak% 10 olarak belirlenmiştir. Konut Satışlarının Gerçekleşme Oranları ve Satış Fiyatları (Yeşil İnşaat hissesine isabet eden) : Daire satışlarının 2010 ile 2014 yılları arasında aşağıdaki gerçekleşme oranları ve m² satış fiyatları ile realize olacağı varsayılmıştır. Satış değerlerinin belirlenmesinde projenin yakın çevresinde gerçekleştirilen konut projelerindeki ortalama m 2 birim değerleri ( USD) baz alınmıştır Satış Gerçekleşme Oranı % 5 % 15 % 30 % 30 % 20 m² Satış Fiyatı USD USD USD USD USD 13

14 Ticari Ünitelerin Satışlarının Gerçekleşme Oranları ve Satış Fiyatları : Ticari ünitelerin satışlarının 2010 ile 2014 yılları arasında aşağıdaki gerçekleşme oranları ve m² satış fiyatları ile realize olacağı varsayılmıştır. Satış değerlerinin belirlenmesinde projenin yakın çevresinde gerçekleştirilen projelerindeki ortalama m 2 birim değerleri ( USD) baz alınmıştır Satış Gerçekleşme Oranı % 5 % 10 % 20 % 40 % 25 m² Satış Fiyatı USD USD USD USD USD Sigorta Primi ve Emlak Vergisi: Sigorta primi bina değerinin binde 2 si, emlak vergisi inşaat süresince arsa değerinin binde 6 sı, daha sonra ise ticari ünitelerin bina değerinin binde 4 ü alınmıştır. Arsa değeri yukarıda hesaplanmış olup 2010 yılı itibarı ile TL alınmıştır. Arsa ve bina değerleri her yıl tahmini yeniden değerleme oranı ile artırılmıştır. İnşaat Süresi ve Maliyeti : Projenin inşaatının 4 yıl süreceği, inşaat maliyetinin tamamının Yeşil İnşaat tarafından karşılanacağı ve 2010 yılında % 5 inin, 2011 yılında % 25 inin, 2012 yılında % 40 ının, 2013 yılında % 25 inin, 2014 yılında ise geri kalan % 5 inin tamamlanacağı varsayılmıştır. İnşaat maliyeti aşağıda belirlenmiş olup hesaplamalarda 455,USD/m² alınmıştır. İnşaat maliyeti : İnşaat maliyeti Toplam inşaat alanı m² x 615,TL/m² ,TL Zemin etüdleri (maktuen) = ,TL Proje yapım giderleri : ,TL x % 0, ,TL Proje onayı ve ruhsat işleri : ,TL x % 0, ,TL Şantiye mobilizasyonu (maktuen) = ,TL Teknik alt yapı, saha işleri ve çevre düzenlemesi maliyeti ,TL x % ,TL olmak üzere İnşaat maliyeti toplamı...= ,TL Ortalama m 2 birim inşaat maliyeti ise ( ,TL m 2 ) (652,58) 650,TL/m 2 olarak belirlenmiştir. 14

15 Proje maliyetinin tesbitinde inşaat maliyetinin yanı sıra Yapı denetimi ve proje yönetim giderlerinin de yukarıdaki toplama dahil edilmesi gerekmektedir. Ancak Esenyurt Belediyesi nin projeye ortak olması ve denetimin doğrudan belediye tarafından yapılacak olması sebebiyle denetim gideri, proje maliyetine dahil edilmemiştir. Proje yönetimi ve pazarlama giderleri ise, ( ,TL ,TL) x % ,TL mertebesindir. Bu meblağın eklenmesiyle toplam proje maliyeti ,TL ; m 2 birim maliyeti ise 685,TL ( 455,USD) olarak belirlenmiş ve hesaplamalarda bu büyüklük dikkate alınmıştır. Not: Finansman maliyetleri, pazarlama faaliyetinin başlaması nedeniyle elde edilecek satış gelirleri düşünülerek, toplam maliyete dahil edilmemiştir. Bilgi için : Yapı denetim gideri : m² x 577,TL/m² (*) x % ,TL (*) Bayındırlık Bakanlığı 2010 yılı IVA sınıfı yapı birim maliyeti. Nakit Ödenen Vergiler : Etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir. Özet olarak : Yukarıdaki varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile (sayfa 16 ve 17 de sunulan indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere) projenin (Yeşil İnşaat hissesine isabet eden satışa esas büyüklüklerinden hareketle) bugünkü finansal değeri ,TL olarak bulunmuştur. UZMAN GÖRÜġÜ İnnovia 3., 4. ve 5. Etapları kapsayan projeye henüz başlanmamış olması sebebiyle (uygulama imar planlarının henüz yürürlüğe girmemiģ olması ve buna bağlı olarak yapı ruhsatlarının alınmamıģ olması nedenleriyle) rapor konusu 18, 19 ve 31 nolu parsellerdeki YeĢil ĠnĢaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.ġ. ve YeĢil ĠnĢaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.ġ. ye ait hisselerin, GYO portföyüne arsa hissesi olarak alınmasında herhangi bir sakınca bulunmadığı görüģ ve kanaatindeyiz. 15

16 İNNOVİA PROJESİ 3., 4. ve 5. ETAPLAR (TL) İnşaat varsayımları Arsa Alanı (m 2 ) ,03 Toplam İnşaat Alanı (m 2 ) İnşaat m 2 Maliyeti (USD) 455 İnşaatın Süresi 4 yıl Satışa Esas Toplam Konut Alanı (m 2 ) Satışa Esas Ticaret Alanı (m 2 ) Emlak Vergisi 0,6% Sigorta primi 0,2% Ticari Ünite Varsayımları m 2 Başına Ortalama Satış Fiyatı (USD) Azami Yıllık Satış Geliri (USD) Satış Oranı (İlk yıl %5, 2. yıl %10, 3. yıl % 20, 4. yıl %40, 5. yıl % 25) 5% 10% 20% 40% 25% Konut Varsayımları m 2 Başına Ortalama Satış Fiyatı (USD) Azami Yıllık Satış Geliri (USD) Satış Oranı (İlk yıl %5, 2. yıl %15, 3. yıl %30, 4. yıl %30, 5. yıl % 20) 5% 15% 30% 30% 20% 13/09/2010 USD/TL 1,511 09/ /2010 TÜFE 8% İskonto Oranı 10% Yıllık Enflasyon Oranı (TÜFE) 9% 9% 8% 8% 7% 6% 5% 5% A.B.D. Yıllık Enflasyon Oranı (CPI) 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% Dönemsel Devalüasyon Oranı 2% 6% 5% 5% 4% 3% 2% 2% Dönem Sonu Kuru 1,536 1,626 1,705 1,787 1,857 1,911 1,948 1,986 Ortalama Kur 1,524 1,581 1,665 1,746 1,822 1,884 1,930 1,967 Reel İskonto Oranı 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% Nominal İskonto Oranı 20% 20% 19% 19% 18% 17% 16% 16% 1 / İskonto Faktörü 1,03 1,23 1,47 1,75 2,06 2,42 2,81 3,24 Etkin Vergi Oranı 0% 16

17 Ticari Ünite Satış Gelirleri Satış Oranı 5% 10% 20% 40% 25% Kümülatif Satış Oranı 5% 15% 35% 75% 100% Azami Yıllık Satış Geliri (USD) Yıllık Satış Geliri (USD) Yıllık Satış Geliri Konut Satış Gelirleri Satış Oranı 5% 15% 30% 30% 20% Kümülatif Satış Oranı 5% 20% 50% 80% 100% Azami Yıllık Satış Geliri (USD) Yıllık Satış Geliri (USD) Yıllık Satış Geliri İnşaat Harcamaları Emlak Vergisi Sigorta Primi Serbest Nakit Akımı Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri Uç Değerin Bugünkü Değeri 13/09/2010 İtibarı İle Toplam Değer /09/2010 İtibarı İle Toplam Değer (USD)

18 SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 3 adet parselin yerinde yapılan incelemelerinde konumlarına, büyüklüklerine, fiziksel özelliklerine, mevcut imar durumlarına ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle, 1. Toplam piyasa değeri için, ,TL (İkiyüzdoksandokuzmilyonsekizyüzaltmışbin Türk Lirası) ( ,TL 1,927 TL/Euro (*) ( ,TL 1,511 TL/USD (*) ,Euro) ,USD) 2. YeĢil ĠnĢaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.ġ. ait hisselerinin toplam piyasa değeri için, ,TL (İkiyüzotuzbirmilyonyüzaltmışbin Türk Lirası) ( ,TL 1,927 TL/Euro (*) ( ,TL 1,511 TL/USD (*) ,Euro) ,USD) 3. YeĢil ĠnĢaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.ġ. ye ait hisselerin toplam piyasa değeri için, ,TL (Otuzmilyon Türk Lirası) ( ,TL 1,927 TL/Euro (*) ( ,TL 1,511 TL/USD (*) ,Euro) ,USD) 4. Üzerlerinde gerçekleģtirilmesi planlanan projenin genel özellikleri ve büyüklüklerinden (YeĢil ĠnĢaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.ġ. ve YeĢil ĠnĢaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.ġ. ye ait hisselere isabet eden satıģa esas alanlar dikkate alınarak) hareketle ĠndirgenmiĢ Nakit Akımları Yöntemiyle hesaplanan bugünkü finansal değeri için ise, ,TL (Dörtyüzondörtmilyonbeşyüzyetmişbeşbin Türk Lirası) kıymet hesap ve takdir edilmiştir. ( ,TL 1,927 TL/Euro (*) ( ,TL 1,511 TL/USD (*) ,Euro) ,USD) (*) Rapor tarihi itibariyle 1,Euro = 1,927 TL ; 1,USD = 1,511 TL dir. Döviz bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir. Parsellerin KDV dahil toplam değeri ~ ,TL ; Parsellerdeki YeĢil ĠnĢaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.ġ. ait hisselerin KDV dahil toplam değeri ~ ,TL ; YeĢil ĠnĢaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.ġ. ye ait hisselerin KDV dahil toplam değeri ise ~ ,TL dir. 18

19 dayalıdır. Bu takdirlerimiz, taşınmazlarla ilgili ikame edilmiş bir dava bulunmadığı kabulüne İşbu rapor, Y & Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. nin talebi üzerine ve 3 (üç) orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 13 Eylül 2010 (Ekspertiz tarihi: 27 Ağustos 02 Eylül 2010) Saygılarımızla, Lotus Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. Eki: Konum krokileri Uydu fotoğrafı ve ulaşım krokisi Tapu suretleri ve hissedar listeleri (7 sayfa) Halihazır plan örneği Fotoğraflar (3 adet / 2 sayfa) Kredi sözleşmelerinin suretleri (5 sayfa) Değerleme uzmanını tanıtıcı bilgiler Değerleme uzmanlığı lisans belgesi Değerleme sözleşmesi sureti Kıvanç KILVAN ĠnĢaat Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: ) Değerlemeye Yardım Edenler: Halil Sertaç GÜNDOĞDU Değerleme Elemanı / Harita Mühendisi 19

20 Konum krokileri 20

21 Uydu fotoğrafı Ulaşım Krokisi 21

22 22

23 23

24 24

25 25

26 26

27 27

28 28

29 29

30 Taşınmazların görünümü Taşınmazların görünümü 30

31 Taşınmazların görünümü 31

32 32

33 33

34 34

35 35

36 36

37 ÖZGEÇMİŞ Adı Soyadı : M. Kıvanç KILVAN Doğum Yeri ve Tarihi : İstanbul, Medeni Hali : Evli SPK Lisans Belgesi tarih ve No : 14 Nisan 2003 / Mesleği : İnşaat Mühendisi Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : İstanbul Teknik Üniversitesi / 1995 İstanbul Teknik Üniversitesi, Yüksek Lisans İngilizce Hazırlık Programı / 1996 İstanbul Üniversitesi, İşletme Fakültesi İşletmecilik İhtisas Programı / 1997 Mesleki Tecrübe Ordu Donatım Okulu Balıkesir : Ağustos 1997 Kasım 1998 Yedek Subay Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Nisan 1999 Ocak 2005 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Ocak Şirket Kurucu Ortağı / Sorumlu Değerleme Uzmanı 37

38 38

39 39

40 40